2-19-15575/61 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-19-15575

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Andrus Miilaste

Määruse tegemise aeg ja koht

26. mai 2021. a, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-19-15575

Tsiviilasi

J. L. ja M. L. hagi M. K. ja A. .K vastu kahju

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

38 497,31 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I J. L. (isikukood: XXX)

Hageja II M. L. (isikukood: XXX)

Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat T. M. (e-

post: XXX)

Kostja I M. K. (isikukood: XXX)

Kostja II A. .K (isikukood: XXX)

Kostjate lepingulised esindajad vandeadvokaat A. L. ja

advokaadi abi A. M. (e-post: XXX)

Kohtuistungi toimumise aeg

18. veebruar 2021. a, edasine kirjalikus menetluses.

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Mõista M. K. ja A. .K solidaarselt välja J. L. ja M. L. kasuks kahju hüvitis 19 332 eurot.

3. Mõista M. K. ja A. K. solidaarselt välja J. L. ja M. L. kasuks viivis tasumata

põhinõudelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

07.10.2019 kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

4. Jätta menetluskulud J. L. ja M. L. kanda 46% ulatuses ning M. K. ja A. .K kanda 54%

ulatuses.

5. Määrata J. L. ja M. L. menetluskulude rahaliseks suuruseks 11 370 eurot.

6. Lugeda M. K. ja A. K. J. L. ja M. L. kasuks väljamõistmisele kuuluvaks

menetluskuluks 6139,80 eurot.

7. Määrata M. K. ja A. .K menetluskulude rahaliseks suuruseks 7954,88 eurot.

8. Lugeda J. L. ja M. L. M. K. ja A. .K kasuks väljamõistmisele kuuluvaks menetluskuluks

3659,24 eurot.

9. Teha menetluskulude osas tasaarvestus ja mõista M. K. ja A. K. solidaarselt välja J. L.

ja M. L. kasuks menetluskulud 2480,56 eurot (6139,80 eurot - 3659,24 eurot).

10. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates

kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

11. Toimetada otsus kätt pooltele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest.

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima,

vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse.

Hagejate nõue ja põhjendused

1. J. L. ja M. L. esitasid 07.10.2019 Tartu Maakohtule hagi M. K. ja A. .K vastu kahju

hüvitamiseks.

Hagiavalduse kohaselt 26.02.2018 sõlmisid hagejad (ostjad) ja kostjad (müüjad)

müügilepingu kinnisasja võõrandamiseks. Lepingu esemeks oli XXX asuv kinnistu

(registriosa nr XXX) koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Hagejad leiavad, et lepingu

esemeks olnud kinnistu ei vasta kinnistul asuva eramu katuse ja ventilatsioonisüsteemi

puuduste

tõttu

müügikuulutuses

kajastatud

ja

seega

kokkulepitud

omadustele

võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 1 mõttes ega ka keskmisele kvaliteedile.

Kinnistu müügikuulutuses, mille avaldas M. K. , oli märgitud hoone valmisaastaks XXX ning

hoone seisukorraks uus. Seega pidi XXX eramu vastama uueväärse elamu kvaliteedile. Nii

hoone ülevaatamisel kui notariaalaktis ei avaldanud müüjad ostjatele hoonel esinevaid

puudusi.

Alates 2018. a märtsist asusid hagejad eramut kasutama enda elukohana. Esimesena ilmnesid

puudustest ventilatsiooniprobleemid, kui 2019. a jaanuaris hakkas eramu teise korruse

ventilatsiooniavadest tilkuma vett, mis kahjustas nii lage, kui ka seina. Ventilatsioonisüsteemi

kontrollimiseks eemaldasid hagejad 11.03.2019 rõdu kohalt osaliselt vahelae, et tekitada

juurdepääs katusele. Katuse alla jõudes selgus, et vahelaele ja katusekonstruktsioonidele on

tuisanud lumi.

13.04.2019 teostas O. A. eramu ventilatsioonisüsteemi ülevaatuse, mille tulemusena tuvastas

spetsialist,

et

vee

tilkumist

ventilatsiooniavadest

põhjustab

ventilatsioonitorustiku

isoleerimata jätmine, mille tagajärjel kondenseerub torudesse vesi. Samuti tuvastati, et kuigi

majas on ehitatud väljatõmbesüsteem, ei ole tagatud väljatõmmatavat õhku kompenseerivat

õhu sissetõmbesüsteemi. Kuna ventilatsioonisüsteemi ei saa kasutada, ei saa kasutada ka

köögikubu väljatõmbesüsteemi, mis on juhitud ventilatsiooni üldsüsteemi ning toidu lõhnad

kanduvad mööda torustikku maja teistesse ruumidesse. O. A. hinnangul kuluks

ventilatsioonisüsteemi puuduste kõrvaldamiseks, selliselt et ventilatsioonisüsteem vastaks

vähemalt keskmisele ehitusstandardile, hinnanguliselt 2976 eurot.

15.03.2019 teostas O. V. eramu katuse ülevaatuse, et välja selgitada lume katuse alla

sattumise põhjus ning leidis, et lume olemasolu katuse all tingis mansardkatuse murdekoha ja

katuseharja

avatus.

Sademed

pääsevad

katuse

aluskonstruktsioonini,

tekivad

niiskuskahjustused ning konstruktsiooni kandevõime langeb. Katuse visuaalsel ülevaatusel

selgus, et lahti on ka katuse ääreplekid.

13.06.2019 ilmnesid kõnealuses eramus tugeva vihmasaju (suur hulk sademeid tugeva

tuulega) järgselt ulatuslikud veelekked läbi katuse. Vesi tilkus läbi katuse korstna kõrvalt,

katlaruumi laest ning esiku laest eramu siseruumidesse. Vihmasaju järgselt katuse all

olukorda inspekteerides ilmnes, et katuse seisund on veel halvem, kui esilagu arvatud.

Nimetatud sündmusest ning ilmnenud ehitise puudustest teavitas ostja müüjat e-kirja teel

samal päeval. Et välja selgitada, mis põhjusel toimuvad läbi katuse nii ulatuslikud vee lekked,

tellis hageja põhjaliku ekspertiisi katuse seisundi ning lekke põhjuste väljaselgitamiseks.

12.08.2019 esitas O. K. ekspertarvamuse eramu katuse kohta, milles ekspert tõi ridamisi välja

katuse paigaldamisel tehtud ehitusvigu: eramu katuse pleki eritasapindade ühenduskohtadel

puudub üleminekuplekk; puudulikult on vormistatud kõik katusepleki liitekohad (korstna

ümbrus, ventilatsioonitoru läbiviik katusest, katusehari, katuse neelud) mille tõttu katus ei ole

veekindel; katus on ehitatud diagonaalist välja; roovitis on paigaldatud valesti ning

katuseplaatide kruvid kinnitatud valedes kohtades; pennide ja sarikate vaheline ühendus ei ole

nõuete kohaselt teostatud ja sarikad on paigaldatud liiga hõredalt, millest tulenevalt on katus

vajunud lohku; sarikad vales mõõdus; katuseplaatide alt puudub osaliselt aluskate, mis

takistaks kondensvee pääsu konstruktsioonidesse; katuse viiluplekk on täielikult lahti;

vihmaveesüsteem ei ulatu viilu otsani; tuulekasti laudade vahelt puuduvad õhutusvahed, mis

takistavad katusepleki aluse kondensvee aurustumist; puudub katuseharja alune tuulutus;

ventilatsioonitorud soojustamata; katuse paigaldusel kasutatud sobimatuid naelu; katuse alune

vahelagi puudulikult soojustatud; katusealuse tuulesuunajana on kasutatud penoplasti tükki,

mis ei täida seda ülesannet. O. K. hinnangul on kirjeldatud ehitusvigade parandamise

hinnanguline maksumus 32 129,66 eurot.

Hagejad on kostjaid pärast puuduste ilmnemist 20.03.2019 e-kirjaga eramu katuse esmasel

ülevaatusel tuvastatud puudustest teavitanud ning tugeva vihmasajuga tekkinud leketest

teavitasid hagejaid kostjaid samal päeval. Hagejad on esitanud 09.09.2020 lepingulise

esindaja vahendusel kostjatele ettepaneku asja lahendamiseks kohtuväliselt koos O. A. ja O.

K. hinnapakkumistega ehitusvigade parandamiseks selliselt, et nii katusekonstruktsioonid, kui

ventilatsioonisüsteem vastaks vähemalt keskmisele ehitusstandardile.

Hagejad on seisukohal, et eramul ilmnenud puuduste näol on tegemist varjatud puudustega,

mis olid eramul olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele. Kostjaid on puudustest teavitatud

mõistliku aja jooksul, müüjad teadsid nimetatud puudustest, kuid ei teavitanud ostjaid

puudustest, mistõttu vastutavad müüjad nimetatud puudustest tuleneva kahju eest. Kahju

hüvitamise nõue koosneb erinevatest kavandatud puuduste kõrvaldamise tööde maksumusest

(ventilatsioonisüsteem 2976 eurot; katus 32 129,66 eurot) ja kuludest puudused kindlaks

teinud asjatundja arvamustele (300 eurot) ning õigusabikuludest (240 eurot). Hagejad

soovivad kahju hüvitiselt ning kohtumenetluse kuludelt viivise väljamõistmist kuni nõude

täieliku rahuldamiseni.

2. Kohtumenetluses viidi läbi ekspertiis katuse ja selle aluskonstruktsioonide puuduste ja

kahjustuste tuvastamiseks ning puuduste ja kahjustuste olemasolul nende likvideerimise

maksumuse hindamiseks. Riiklikult tunnustatud ekspert on hinnanud katusega seotud

kahjuhüvitise suuruseks 29 728,69 eurot, kui katus pidi 26.02.2018 seisuga vastama uue

katuse kvaliteedile või 15 816 eurot, et katus vastaks 26.02.2018 seisuga keskmisele

kvaliteedile. Kuna müügikuulutuses oli elamu seisukorraks märgitud uus, leiavad hagejad, et

on asjakohase hüvitisena kohane käsitleda summat 29 728,69 eurot. Hagejad jäävad hagis

esitatud nõude juurde, leides et hagis nõutud kahjuhüvitise aluseks olev hinnapakkumine on

täpsem.

Kostjate seisukohad

3. Kostjad ei nõustu hagejate poolt esitatud nõudega ja vaidlevad sellele täies ulatuses vastu.

Kostjad leiavad, et lepingu esemeks olev kinnistu vastab lepingutingimustele ning vastupidine

on hagejate poolt tõendamata. Kostjate hinnangul vastavad nii ventilatsioonitööd kui

katusetööd vähemalt keskmisele kvaliteedile ega ole teostatud puudustega. Samuti ei ole

hagejad puudustest ettenähtud tähtaja jooksul teavitanud. Hagejad pidid väidetavad puudused

avastama vahetult pärast valduse saamist või mõistliku aja jooksul. Hagejad said valduse

12.03.2018, kuid edastasid teavituse väidetavatest puudustest esmakordselt alles 20.03.2019

ehk enam kui aasta hiljem.

4. Lõplikes seisukohtades olid kostjad seisukohal, et eksperdiarvamus nr XXX tuleb jätta

tõendina arvestamata, kuna see ei ole koostatud pädeva isiku poolt ning on ebausaldusväärne

selles esinevate vastuolude ja puuduste tõttu.

KOHTU SEISUKOHT

5. Kohus leiab, et vaidlust ei ole selles, et hagejad ja kostjad sõlmisid 26.02.2018 müügilepingu

kinnisasja võõrandamiseks. Hagejad leiavad, et lepingu esemeks olnud kinnistul asuv elamu

ei vasta lepingutingimustele ning nõuavad kahjuna puuduste kõrvaldamiseks vajalike

tulevaste kulutuste maksumuse ning kahju kindlaks tegemiseks ja kohtueelse kahju

hüvitamise nõude esitamiseks kantud kulutuste hüvitamist.

6. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju

ei tule seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitada.

7. Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele

(st on puudustega). VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui asjal ei ole

kokkulepitud omadusi. Kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei vasta asi VÕS § 217

lg 2 p 2 ja VÕS § 77 lg 1 järgi lepingutingimustele, kui asi ei sobi selle kasutamisotstarbeks

või ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga.

8. Riigikohus on 30.05.2017 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17 asunud seisukohale, et ka

müügikuulutuses esitatud teave kujutab endast müügilepingu kokkulepitud omadusi VÕS §

217 lg 2 p 1 mõttes. AÕS § 119 lg 2 järgi võivad müügilepingu osaks saada ka tingimused,

mis notariaalsest lepingust välja jäid, kuid milles kokku lepiti.

Vaidlust ei ole selles, et kinnistu müügikuulutuses, mille avaldas M. K., oli märgitud hoone

valmisaastaks XXX ning hoone seisukorraks uus. Sellest tulenevalt leiavad hagejad, et XXX

elamu pidi vastama uueväärse elamu kvaliteedile. Lepingu tõlgendamisel lähtutakse VÕS §

29 lg 1 järgi lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei

saa kindlaks teha, tõlgendatakse VÕS § 29 lg 4 kohaselt lepingut nii, nagu lepingupooltega

sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kuigi müügikuulutuses oli

märgitud hoone seisukorraks uus, oli müügikuulutusest ometi nähtav hoone valmimisaasta

XX. Kohtu hinnangul mõistlik isik saab aru, et elamu ei saanud vastata müügilepingu

sõlmimise aja seisuga uue elamu kvaliteedile (st samale kvaliteedile, nagu oleks elamu

ehitatud 2018. a). Kuna müügikuulutuses oli märgitud hoone valmimisaasta XXX, sai sõna

„uus“ olla mõistlikult võttes kasutusel tähenduses kui „uuepoolne“.

9. Asja materjalidest nähtuvalt elamul ei esine puudusi, mis takistaks selle kasutamist sihipärasel

eesmärgil. Seega saab olla küsimus selles, kas kinnistu vastas keskmisele kvaliteedile VÕS §

77 lg 1 järgi.

10. Ventilatsioonisüsteemi puudustena on hagiavalduses välja toodud ventilatsioonitorustiku

isoleerimata jätmine ning et tagatud ei ole väljatõmmatavat õhku kompenseerivat õhu

sissetõmbesüsteemi. Kohus leiab, et elamu ventilatsioonisüsteemide puudused on tõendatud

O. A. ehitise auditi, K. O. 12.08.2019 ekspertarvamuse ja riiklikult tunnustatud ekspert M. O.

ekspertarvamusega.

O. A. auditiga (I kd tl 30-32) on tuvastatud järgmist: paigaldatud torustik ei ole isoleeritud

seega tekib kondents ja ruumide plafoonist tilgub vesi; köögikubu väljatõmbe süsteem on

juhitud üldsüsteemi, toidu lõhnad kanduvad mööda torustikku maja peale laiali;

väljatõmmatavale õhule pole kompensatsiooni sissetuleva õhu näol.

K. O. 12.08.2019 ekspertarvamuse (I kd tl 47-60) kohaselt on puudustena välja toodud

puudulikult vormistatud ventilatsioonitoru läbiviik katusest ning soojustamata jäetud

ventilatsioonitorud. Ekspertarvamuses on märgitud, et ventilatsioonitorud peavad olema

soojustatud, muidu tekib kondents, mis liigub mööda toru tuppa.

Kuigi vastavat küsimust ei olnud eksperdile esitatud, on riiklikult tunnustatud ekspert M. O.

eksperdiarvamuses (II kd tl 122-179, eksperdiarvamuse lk 16) ventilatsioonisüsteemi kohta

selgitanud, et ventilatsioonitoru läbiviik ei ole ehitatud korrektselt ja kogu elamu ventilatsioon

on tule- ja külmakindlalt isoleerimata, mis on ohtlik ja lubamatu ega vasta

tuleohutuseeskirjadele. Soojustamata torud külmal pööningul töötavad siseniiskuse

kondensaatoritena ja tekitavad külmadel aastaaegadel kondensatsioonivett, mis tilgub osaliselt

hermetiseerimata ventilatsioonitoru liidetest pööningusoojustuse sisse ja osaliselt voolab

mööda toru tagasi tubade laeplaatidesse, rikkudes nende koostise, pinnakatte ja tekitab

hallituse arenguks soodsad tingimused. Ainult väljatõmme ei taga õhuvahetust ruumides,

kuna heitõhk imetakse välja, kuid värsket õhku asemele nõutaval moel ei tule. Minimaalselt

peaksid tubades olema värskeõhuklapid, mis käesolevas elamus puuduvad. Eramu

olemasolevas süsteemis võidakse vahetusõhk eluruumidesse tõmmata läbi esiku seotud

tehnoruumist või garaažist, kust tulevad kaasa ebasoovitavad nn tehnilised heitgaasid ja see

on elanike (eriti laste) tervisele ohtlik ja lubamatu. Puudulikult lahendatud elamu

ventilatsioon ei soodusta liigniiskuse ja heitgaaside väljumist hoonest, põhjustades

ebasoovitavat kondensaati külmal ajal ja süsteem on äärmiselt tuleohtlik tulekahju tekkimisel.

Eeltoodust

tulenevalt

leiab

kohus,

et

elamu

ventilatsioonisüsteem

ei

vastanud

ventilatsioonitorustiku isoleerimata jätmise ning väljatõmmatavat õhku kompenseeriva õhu

sissetõmbesüsteemi puudumise tõttu vähemalt keskmisele kvaliteedile ning seega ka

lepingutingimustele.

11. Katuse puudustena on hagiavalduses välja toodud erinevad katuse paigaldamisel tehtud

ehitusvead. Kohus leiab, et elamu katuse puudused on tõendatud K. O. 12.08.2019

ekspertarvamuse ja riiklikult tunnustatud ekspert M. O. ekspertarvamusega.

O. V. teostas 15.03.2019 XXX elamu katuse esmase ülevaatuse ning tuvastas, et

mansardkatuse erinevate kallete ülemineku kohtades on katus tihendamata, mille mõjul

pääsevad

lumi

ja

vesi

katuse

aluskonstruktsiooni

ning

hiljem

tuppa,

tekivad

niiskuskahjustused ning aastatega konstruktsiooni kandevõime langeb (I kd tl 34).

K. O. 12.08.2019 ekspertarvamuses (I kd tl 47-60) on välja toodud järgmised katuse

paigaldamisel tehtud ehitusvead: eramu katuse pleki eri tasapindade ühenduskohtadel puudub

üleminekuplekk, kõik katusepleki liitekohad on vormistatud puudulikult, katus ei ole

veekindel ja on ehitatud diagonaalist välja, roovitis on paigaldatud valesti ning katuseplaatide

kruvid on paigaldatud ekslikult, pennide ja sarikate vaheline ühendus ei ole nõuetekohaselt

teostatud ja sarikaid on paigaldatud liiga hõredalt, sarikad on vales mõõdus, katuseplaatide all

puudub osaliselt aluskate, mis takistaks kondensatsioonivee pääsu konstruktsioonidesse,

katuse viiluplekk on täielikult lahti, vihmaveesüsteem ei ulatu viilu otsani, tuulekasti laudade

vahelt puuduvad õhutusvahed, puudub katuseharja alune tuulutus, katuse paigaldamiseks on

kasutatud sobimatuid naelu, katusealune vahelagi on puudulikult soojustatud ja katusealuse

tuulesuunajana on kasutatud penoplasti tükki, mis seda ülesannet ei täida. Ekspertarvamuses

leiti, et antud katuse parandamine ei ole otstarbekas, kuna ehitusvead ei puuduta ainult

katusekatet, vaid ka katuse kandvaid konstruktsioone. Hoone eluea ja ka elanike turvalisuse

huvides on vajalik katuse põhjalik renoveerimine.

Riiklikult tunnustatud ekspert M.O. ekspertarvamuse (II kd tl 122-179) kohaselt eramu katus

ja selle kande- ning aluskonstruktsioon ei vasta ei 26.02.2018 ega XXX. a kehtinud

ehitustavadele, -standarditele ja -nõuetele (vastused küsimustele 2 ja 3). Ekspertarvamuse

kohaselt elamu katus ja selle kande- ning aluskonstruktsioon vastab osaliselt keskmisele

kvaliteedile. Elamu katusekatte eritasapindade ühenduskohad ja katusepleki liitekohad nagu

mansardi murdekohad, katuseneelud, katusehari, korstna ümbrus ja ventilatsioonitoru läbiviik,

ei ole ehitatud korrektselt ja head ehitustava järgides; elamu katuse vihmaveesüsteem ei ole

osaliselt (vihmaveerennid) rajatud korrektselt ja head ehitustava järgides, elamul ei ole

tagatud katusealune (pööningu) ja sellega seotult harjaalune tuulutus. Seejuures on aga

tagatud katusepleki alune sh selleks vajalik harjaalune tuulutus; elamu tuulekastid ei ole

ehitatud korrektselt ja head ehitustava järgides; elamu katusealused vahelaed ei ole

soojustatud korrektselt ega vastavalt elamu ehitusprojektile ja seletuskirjale; elamu katus ja

selle kande- ning aluskonstruktsioon ei taga osaliselt (hoone madalam katuseosa) elamu

säilimist ja ei ole elanikele ohutu (vastused küsimustele 4-10, ekspertarvamuse lk 13).

Ekspertarvamuse kohaselt XXX katuse kõige suuremaks ja põhiliseks puuduseks on aluskatte

paigalduse vead, mida võimendavad plekk-katte lahtised (tihenditeta) harja-, neelu- ja

mansardiliited, kust sissevoolav (osaliselt toimub see ainult suurte tuulte toel, sest üle 20 m/s

tuul paneb vihma- või sulavee voolama ka mööda katusekallet ülespoole + puhub mansardi

ülaosa räästast tilkuva vee liitekohast otse katusesse) vesi satub läbi erinevate aluskatte

vigastuste ja puudulikult lahendatud sõlmede siseruumidesse, välisseintele, tuulekasti (lk 16).

Katuseliidete, aluskatete ja aurutõkke puudused on tekitanud sissejookse, mis on rikkunud ja

võivad ka tulevikus veelgi rikkuda katuse ja vahelagede puittoolvärgi, soojustuse ja

siseviimistluse olukorda. Olukorra jätkumisel võivad lähitulevikus saada oluliselt kannatada

ka kandvate puitkonstruktsioonide tugevus, soojustuse soojapidavus ning tekkida võivad

laiaulatuslikud viimistluskahjustused, mis toovad üldjuhul kaasa ka hallituse probleemid ja

ebatervisliku sisekliima (lk 17).

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et elamu katus ei vastanud ehitusvigade ning seetõttu

tekkinud tulevikus tekkida võivate kahjustuste tõttu osaliselt vähemalt keskmisele kvaliteedile

ning seega ka lepingutingimustele.

12. Lõplikes seisukohtades on kostjad esitanud vastuväiteid M. O. koostatud eksperdiarvamusele,

leides et see on koostatud ebapädeva isiku poolt, samuti et see ei ole tõendina usaldusväärne,

kuna selles toodud väiteid ei ole võimalik kontrollida ega nende õigsuses veenduda, järelduste

kujunemine ei ole eksperdiarvamuse põhjal selgesti ega vastuoludeta jälgitav ega kontrollitav.

Kostjad leiavad, et eksperdiarvamus põhineb osaliselt asjakohatutel standarditel ja nõuetel.

Samuti viidatakse paigaldusjuhendile, mille puhul ekspert ise ei ole ka kindel ja kas see on

usaldusväärne, väljendades selle kohta vastuolulisi seisukohti. Osaliselt on küll eksperdi

poolt viidatud mingitele nõuetele, millele üks või teine asi peaks vastama, kuid ei ole

selgitatud, millisest allikast vastav nõue tuleneb ja kas see üldse on olemas ning kas see 2004.

aastal ka kehtis. Samuti on eksperdiarvamuses mitmete asjaolude osas esitatud üksnes oletusi

ja subjektiivseid hinnanguid, mis eksperdiarvamuse puhul on lubamatu. Asjade tuvastamisel,

mis eeldavad kontrollimiseks mõõdistusi, ei ole ekspert seda teinud, mis ei anna võimalust

veenduda eksperdi vastavate järelduste objektiivsuses, olemasolus ja põhjenduses. Ühtlasi

viitavad eksperdiarvamuses kasutatud selgitused ja väljendid selgelt eksperdi erapoolikusele

hagejate suhtes.

13. Kohus kostjate vastuväidetega ei nõustu ning leiab, et need on esitatud hilinenult.

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 329 lg 1 teise lause kohaselt pärast eelmenetluse

lõppemist võib uusi avaldusi, taotlusi, väiteid, tõendeid ja vastuväiteid esitada üksnes juhul,

kui neid ei olnud mõjuval põhjusel võimalik varem esitada. Kohus leiab, et vastuväited

eksperdiarvamusele

tuleb

esitada

menetluses

selliselt,

et

poolel,

kes

soovib

eksperdiarvamusele tugineda, oleks võimalik taotleda vajadusel kordusekspertiisi määramist

TsMS § 304 lg 1 alusel. Kostjad olid kohtuistungil eelmenetluse lõpetamisega nõus ega

väljendanud ka pärast eksperdi ülekuulamist seisukohta, et ekspertarvamus tuleks selles

esinevate ulatuslike puuduste tõttu jätta tõendina arvestamata.

M. O. on kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja ehitustehniliste ekspertiiside

(hoonete välispiirded, katuste ja fassaadide ehitustehnoloogia, ehitusmaksumuse määramine,

ehitusökonoomika, ehituskorraldus, ehituslepingud, täitedokumentatsioon, hooldus ja

kasutusnõuded, muinsuskaitse) valdkonnas. M. O. on diplomeeritud ehitusinsener (tase 7), kes

eksperdiarvamusest nähtuvalt omab 27 aasta pikkust ehitus- ja ekspertiisikogemust, seega

saab pidada teda eriteadmistega isikuks.

Kohtu hinnangul on eksperdi poolt toodud järelduste kujunemine jälgitav ja põhjendatud

ning kohus on eksperdi kohtuistungil üle kuulanud ja pooltel on olnud võimalus eksperti

küsitleda.

14. VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele

mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko

ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 214 kohaselt asja

juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko läheb ostjale üle asja üleandmisega. Lepingu p-s

3.1 leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjatele üle hiljemalt

12.03.2018 ning üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt on kinnistu ostjatele 11.03.2018 üle

antud.

Riiklikult tunnustatud ekspert M. O. ekspertarvamuse kohaselt maja konstruktsioonidel ja

ennekõike neeluala sarikatel esinevad pikaajalise sademete läbijooksu jäljed, mis ei teki 1-2

aastaga, seega katus on lekkinud neeluosas ja mitmes muus piirkonnas selle ehituse algusest

peale. Ekspert juhtis tähelepanu, et lühiajaliste sadude puhul jäävad selle katuse puudustest

tingitud läbijooksud pööningule ilma märketa siseruumides, kuid pööningul on olulisi jälgi

sellest, et suuremate sadude ja lumesulamiste puhul on sademevesi jõudnud kindlasti ka

siseruumidesse enne 26.02.2018. Ka olemasolev muutmata ja väga suurte puudustega

aluskatte paigaldus, eriti neeluosas, ei jäta võimalust, et läbijookse varem ei esinenud (vastus

küsimusele 13, ekspertarvamuse lk 13-14). Eksperdi hinnangul kõik katuse puudused on

elamu ehitaja ebaprofessionaalsest tööst tingitud (ekspertarvamuse lk 17).

Ka ventilatsioonisüsteemi puudused pidid nende olemust arvestades olemas olema kinnistu

ostjatele üleandmise ajal.

Eeltoodust tulenevalt kostjad vastutavad elamu lepingutingimustele mittevastavuse eest, kuna

mittevastavused olid olemas kinnistu ostjatele üleandmise ajal.

15. VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.

Riigikohus selgitanud, et kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja

müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb eeldada, et ostja nõustus

eset ostma koos ülevaatamisel ilmnenud puudustega, ilma et neid puudusi oleks

müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07,

p 13). Pooled ei vaidle selle üle, et ostjad on enne müügilepingu sõlmimist lepingu eseme üle

vaadanud ning on seda lepingu punktis nr 1.8.2 kinnitanud.

Seega saab müüja vastutus kõne alla tulla üksnes nn varjatud puuduste eest. Varjatud

puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt

eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31).

Kohus leiab, et kõik väidetavad puudused on käsitletavad varjatud puudustena, mida ostjad

eriteadmisteta isikutena ei pidanud asja ülevaatamisel avastama.

16. VÕS § 220 lg 1 esimese lause kohaselt ostja peab teatama asja lepingutingimustele

mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele

mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele

mittevastavusest õigeaegselt, siis VÕS § 220 lg 3 kohaselt kaotab ostja õiguse

lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult

vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada

ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu.

Hagiavaldusest nähtuvalt ventilatsioonisüsteemi puudused ilmnesid seoses sellega, et 2019. a

jaanuaris hakkas elamu teise korruse ventilatsiooniavadest tilkuma vett, mis kahjustas nii lage

kui ka seina. Hagejad teavitasid kostjat puudustest 20.03.2019 e-kirjaga. Kohus leiab, et

ventilatsioonitorustiku isoleerimata jätmine ning väljatõmmatavat õhku kompenseeriva õhu

sissetõmbesüsteemi puudumine ei ole sellised puudused, mille hagejad eriteadmisteta

isikutena pidanuks asja kasutamise käigus varem ka otseselt avastama ning hagejad on

teavitanud kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul pärast nende avastamist.

Hagiavaldusest

nähtuvalt

ilmnesid

katuse

puudused

seoses

ventilatsioonisüsteemi

kontrollimisega 11.03.2019, kui oli näha, et vahelaele ja katusekonstruktsioonidele oli

tuisanud lumi. Seejärel 15.03.2019 teostas O. V. elamu katuse ülevaatuse, et selgitada välja

lume katuse alla sattumise põhjus, tuvastatud puudustest teavitati kostjaid 20.03.2019 e-

kirjaga. Täiendavalt ilmnesid puudused seoses 13.06.2019 vihmasajuga, millest hagejad

teavitasid kostjaid e-kirjaga samal päeval. Tegemist ei ole puudustega, mida hagejad pidanuks

eriteadmisteta isikutena asja kasutamise käigus varem avastama ning hagejad on teavitanud

kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul pärast nende avastamist.

J. L. sõnul (17.02.2020 eelistungi protokoll, II kd tl 25) ei ole hagejad ehitusega varem

kokku puutunud, reaalselt asusid elamus elama mais 2018. a. Märtsist maini tegid remonti.

Hagejad panid remonti tehes tähele, et plaadid olid natuke teist värvi kohtades, kus olid

läbijooksud. J. L. leidis, et tegemist oli puuduste varjamisega, et maja müüa. Soojustus oli

puudulik garaaži katusel. J. L. sõnul tegid nad esimesel aastal tapeedi vahetuse ja köögi

värvimist. J. L. hinnangul katus ei täida funktsiooni, lekkis koridori ukse juurest, katlaruumist,

katuse aluskile hakkab aja jooksul läbi jooksma. Kostjad on lõplikes seisukohtades J. L. poolt

istungil avaldatust järeldanud, et järelikult pidid hagejad juba vahetult pärast elamu soetamist

selles remondi tegemisel avastama, et plaadid olid teist värvi ja seal olid läbijooksud,

soojustus oli puudulik garaaži katusel, vahetati tapeet ja värviti köök läbijooksude jälgede

tõttu, katus oli diagonaalist väljas ja ei täida funktsiooni, lekkis koridori ukse juurest,

katlaruumist.

Kohtu hinnangul on kostjate järeldused meelevaldsed. Kohtu hinnangul asjaolust et plaadid

olid osades kohtades teist värvi, ei pidanud hagejad võimalikest läbijooksudest aru saama,

vaid hagejad on tagantjärele seostanud teist värvi plaadid läbijooksu varjamisega. Eelistungi

protokollist ei nähtu, et kostjad oleks vahetult pärast elamu soetamist selles remonti tehes

nimetatud puudused avastanud ning et tapeet vahetati ja köök värviti läbijooksude jälgede

tõttu.

17. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda

sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest

õigeaegselt ei teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele

mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale.

Vaidlust ei ole selles, et kostja M. K. oli ise maja ehitanud, teostanud omanikujärelevalvet ja

ehitise ülevaatuse. Alates elamu valmimisest kuni selle hagejatele võõrandamiseni elasid seal

kostjad.

Arvestades et riiklikult tunnustatud ekspert M. O. ekspertarvamuse kohaselt soojustamata

torude tõttu tekkiv kondensatsioonivesi tilgub pööningusoojustuse sisse ja osaliselt voolab

mööda toru tagasi tubade laeplaatidesse, on kohtu hinnangul eluliselt usutav, et

ventilatsioonisüsteemi probleemid pidid ilmnema juba ajal, mil elamu oli kostjate kasutuses

ning kostjad olid plaadid kohtades kus olid läbijooksud välja vahetanud, et puudusi varjata.

Kuigi kostjate sõnul katus läbi ei tilkunud, nähtub riiklikult tunnustatud ekspert M. O.

ekspertarvamusest, et katus on lekkinud algusest peale ning esinevad jäljed sellest, et

suuremate sadude ja lumesulamiste puhul on sademevesi jõudnud kindlasti ka siseruumidesse

enne 26.02.2018 (vastus küsimusele 13, ekspertarvamuse lk 13-14). Samuti oli eksperdi

hinnangul eelmine omanik puudustest teadlik ja on oma puudulikele ehitustehnilistele

teadmistele tuginedes osaliselt püüdnud puuduseid kõrvaldada, kuid on seda teinud

ebaprofessionaalselt ja kestva tulemuseta (lk 17). Näiteks on eksperdiarvamuses märgitud, et

mingil arusaamatul põhjusel on eelmine omanik osaliselt valge hermeetikuga tihendanud

neelupleki kaitseplekki katuse harjal oleval mansardiliitel, millest ekspert on järeldanud, et

ilmselt olid eelmisel omanikul samasugused läbijooksud nagu praegu ning ta on üritanud

täiesti mõttetu meetodiga vales kohas lahendada läbijooksu probleemi (lk 10).

Eeltoodut arvestades leiab kohus, et kostjad pidid ventilatsiooni ja katuse probleemidest

teadlikud olema, kuid ei avaldanud neid hagejatele.

18. Kahju hüvitamise nõude kohustuse täitmise asemel võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul

alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3

järgi tähtaega andmata, sealhulgas kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks

tulemust.

Kuna kostjad puudusi ei tunnistanud ega tunnista ka kohtumenetluses, siis kohustuse

täitmiseks täiendava tähtaja määramisel ei oleks olnud tulemust. Seega võivad hagejad nõuda

kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist täitmiseks täiendavat tähtaega määramata.

19. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda,

mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega kuuluvad kahjuna hüvitamisele kulutused, mis

on vajalikud lepingueseme viimiseks lepingujärgsesse seisundisse.

XXX eramu ventilatsioonisüsteemi puuduste likvideerimise maksumus on 2976 eurot, mis on

tõendatud A. O. 16.03.2019 hinnapakkumisega nr 16-03-2019-1 (I kd tl 87).

Riiklikult tunnustatud ekspert M. O. ekspertarvamuse kohaselt XXX elamu katusel ja selle

kande- ning aluskonstruktsioonil esinevad puudused, mille likvideerimine maksab koos

käibemaksuga: a) 28 456,69 eurot, et mainitud konstruktsioonid vastaks 26.02.2018 seisuga

uue katuse kvaliteedile ja b) 14 544 eurot, et mainitud konstruktsioonid vastaks 26.02.2018

seisuga keskmisele kvaliteedile (vastus küsimusele 11). Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et

elamu ei saanud vastata müügilepingu sõlmimise aja seisuga uue elamu kvaliteedile, tuleb

katuse ja selle kande- ning aluskonstruktsioonidel esinevate puuduste kõrvaldamise kuludeks

lugeda 14 544 eurot.

Riiklikult tunnustatud ekspert M. O. ekspertarvamuse kohaselt XXX elamu katusel ja selle

kande- ning aluskonstruktsioonil esinevad puudused, mille tõttu on tekkinud elamule kahju,

mille likvideerimine maksab koos käibemaksuga 1272 eurot. Kahju koosseis on järgmine:

riknenud tuulekastilaudade vahetus koos rennide eemalduse ja tagasipaigaldusega, mansardi

lõhutud/rikutud aluskatte parandus; sissejooksude viimistluskahjude likvideerimine esikus,

tehnoruumis, lapse- ja töötoas, fassaadil; hallitusekahtlusega pindade (nt lae-plaadid

lekkekohtade all) töötlus hallitusevastase septikuga (vastus küsimusele 12).

Seega leiab kohus, et katuse ning selle kande- ning aluskonstruktsioonidel esinevate puuduste

kõrvaldamise ning puuduste tõttu elamule tekkinud kahju kuulub hüvitamisele 15 816 euro

(14 544 eurot + 1272 eurot) ulatuses.

20. VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab kahju muu hulgas mõistlikke kulusid kahju kindlaks

tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

Kahju kindlaks tegemiseks on hagejad tellinud ekspertiisi ning vastav kulu 300 eurot on

tõendatud K. O. arvega (I kd tl 167). Lisaks on hagejad esitanud kostjatele lepingulise

esindaja vahendusel ettepaneku asja lahendamiseks kohtuväliselt, millega seotud kulu 240

eurot on tõendatud advokaadibüroo arvega (I kd tl 108). Seega kuuluvad hüvitamisele ka

mõistlikud kulud kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks

summas 540 eurot.

21. Eeltoodud põhjendustel kuulub hagejate põhinõue kokku rahuldamisele 19 332 euro ulatuses

(2976 eurot + 15 816 eurot + 540 eurot). Arvestades et hagejad palusid välja mõista kahju

hüvitise summas 35 645,66 eurot, jääb hagi rahuldamata 16 313,66 euro ulatuses.

22. VÕS § 113 lg 1 alusel mõistab kohus kostjatelt hagejate kasuks välja viivise rahuldatud

põhinõudelt alates hagi esitamisest kuni põhinõude täieliku tasumiseni.

23. Hagejad on käesolevas asjas ühiste ostjatena solidaarvõlausaldajad VÕS § 73 mõttes ning

kostjad on ühiste müüjatena solidaarvõlgnikud VÕS § 65 mõttes.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

24. Arvestades hagi osalist rahuldamist jäävad menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte

kanda võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega – hagejate kanda 46% ulatuses ja kostjate kanda

54% ulatuses.

25. Hagejate menetluskulude nimekirja ja selle täienduse kohaselt hagejate menetluskulud on

kokku 14 385 eurot, millest 1150 eurot on riigilõivud, 4400 eurot eksperdikulud ja

lepingulise esindaja kulud 8835 eurot (sh käibemaks, ajakulu kokku 60,1 tundi, millest 6 tundi

tunnihinnaga 100 eurot + KM ja 54,1 tundi tunnihinnaga 125 eurot + KM).

26. Kostjate täiendatud menetluskulude nimekirja kohaselt kostjate menetluskulud on kokku

14 084,88 eurot, millest 1886,88 eurot on eksperdikulud seoses eksperdi ärakuulamisega

kohtuistungil, 144 eurot A. A. ehitusliku konsultatsiooni kulu (ajakulu 2 tundi, tunnihind 60

eurot + KM), 50 eurot seoses ekspert T. S. vastustega ehitusalastele küsimustele ning

lepingulise esindaja kulud summas 12 008,4 eurot (sh käibemaks, ajakulu kokku 82,6 tundi,

millest 19 tundi tunnihinnaga 125 eurot + KM ning 63,6 tundi tunnihinnaga 120 eurot +

KM).

27. Riigilõivu tasumise kohustus tuleneb seadusest ning hagejad on riigilõivusid tasunud seaduses

ettenähtud ulatuses, seega riigilõivude osas on hagejate menetluskulud põhjendatud. Poolte

menetluskulud on põhjendatud ka osas, milles need sisaldavad eksperdikulusid ning kostjate

kulud osas, milles need sisaldavad ehituslike konsultatsioonide kulusid. Poolte lepingulise

esindaja kulude osas leiab kohus, et need ei vasta asja keerukusele ja mahule ning ei ole

seetõttu märgitud ulatuses põhjendatud ja vajalikud (TsMS) § 175 lg 1). Kohus loeb hagejate

lepingulise esindaja ajakulu põhjendatuks kokku 40 tunni ulatuses, millest 6 tundi kuulub

hüvitamisele tunnihinnaga 100 eurot + KM (120 eurot) ning 34 tundi tunnihinnaga 125 eurot

+ KM (150 eurot). Kohus loeb kostjate lepingulise esindaja ajakulu põhjendatuks ja

vajalikuks samuti kokku 40 tunni ulatuses, millest 19 tundi kuulub hüvitamisele tunnihinnaga

125 eurot + KM (150 eurot) ning 21 tundi tunnihinnaga 120 eurot + KM (144 eurot). Kohus

märgib, et lepinguliste esindajate vahetamisest tingitud täiendavat ajakulu ei saa põhjendatuks

pidada, samuti on selgelt ülemäärased kostjate menetluskulud osas, milles need puudutavad

eksperdi küsitlemiseks ettevalmistamist ning lõplike seisukohtade koostamist. Poolte

lepinguliste esindajate tunnihinnad ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu

ning on seega põhjendatud. Kuna ei hagejad ega kostjad ei ole käibemaksukohustuslased,

kuuluvad menetluskulud hüvitamisele koos käibemaksuga (TsMS § 174 lg 10).

28. Eeltoodut arvestades määrab kohus hagejate menetluskulude rahaliseks suuruseks 11 370

eurot (1150 eurot + 4400 eurot + 6 h x 120 eurot + 34 h x 150 eurot) ning kostjate

menetluskulude rahaliseks suuruseks 7954,88 eurot (1886,88 eurot + 144 eurot + 50 eurot +

19 h x 150 eurot + 21 h x 144 eurot).

29. Arvestades menetluskulude jaotust, kuulub kostjatelt hagejate kasuks väljamõistmisele

menetluskulu summas 6139,80 eurot (11 370 eurot x 0,54) ning hagejatelt kostjate kasuks

väljamõistmisele 3659,24 eurot (7954,88 eurot x 0,46). Kuna pooltel on vastastikused

kohustused menetluskulude tasumisel, siis teeb kohus nõuete osas tasaarvestuse ja mõistab

lõppkokkuvõttes kostjatelt hagejate kasuks välja 2480,56 eurot (6139,80 eurot - 3659,24

eurot).

30. Vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus hageja taotlusel, et hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni menetluskulude

tasumiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik