3-20-205/47 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Virgo

Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

24. mai 2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-205

Haldusasi

Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu kaebus Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

2. jaanuari

2020.

a

ettekirjutuse nr 2012899/00001 tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu, seaduslikud

esindajad MK ja MK, volitatud esindaja v.adv Liisa

Linna

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Eva

Vanamb, Nele Rent, Ivika Maavere, Erja-Liina

Raidma ja Tarmo Uin

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 9. oktoobri 2020. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

17. mai 2021. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna linna 17. mai 2021. a kohtuistungil esitatud vastuväide kohtu tegevusele

rahuldamata.

2. Jätta Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna

Halduskohtu 9. oktoobri 2020. a otsus haldusasjas nr 3-20-205 muutmata.

3. Jätta menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.06.2021, välja arvatud halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem

kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

3-20-205

2(18)

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) 03.09.2019 ettekirjutusega nr 1912899/00145

kohustati PrügiAbi OÜ-d, Gutman & Gutman OÜ-d ning OÜ-d KODU HALDUS: 1) koheselt

peatama Tina tn 3/1 elamu ehitusprojektile (20.11.2014 väljastatud ehitusluba nr

1412229/00527, millega on kinnitatud Tina tn 3/1 elamu laiendamise ja rekonstrueerimise

ehitusprojekt) mittevastavad ehitustööd ettekirjutuse teatavaks saamise hetkest, kuid mitte

hiljem kui 03.09.2019; 2) esitama TLPA-le hiljemalt 10.09.2019 ehitusprojekt, mille järgi

ehitustöid teostatakse.

2. PrügiAbi OÜ, Gutman & Gutman OÜ ning OÜ KODU HALDUS esitasid 01.10.2019

Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 03.09.2019 ettekirjutuse nr 1912899/00145

tühistamiseks (haldusasi nr 3-19-1843).

3. TLPA tegi 16.10.2019 PrügiAbi OÜ-le, Gutman & Gutman OÜ-le ning OÜ-le KODU

HALDUS hoiatuse nr 1912899/00145-1, mille kohaselt tuvastas TLPA 15.10.2019 toimunud

Tina tn 3/1 hoone paikvaatluse käigus tänavapoolsete vintskappide valmisehituse (st

vintskappidele akende ja voodrilaudise paigalduse). Hoiatuse kohaselt rikuti sellega TLPA

03.09.2019 ettekirjutust. TLPA rakendas 16.10.2019 hoiatusega kaebajate suhtes 03.09.2019

ettekirjutusega nr 1912899/00145 määratud sunniraha 5000 eurot iga ettekirjutuse saaja kohta.

Sunniraha tasumise tähtajaks määrati 21.10.2019.

4. PrügiAbi OÜ, Gutman & Gutman OÜ ning OÜ KODU HALDUS esitasid 17.10.2019

Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 16.10.2019 hoiatuse nr 1912899/00145-1 tühistamiseks

(haldusasi nr 3-19-1953). Tallinna Halduskohtu 21.10.2019 määrusega võeti kaebus menetlusse

ning liideti haldusasjad nr 3-19-1843 ja nr 3-19-1953 ühte menetlusse numbriga 3-19-1843.

5. TLPA 02.01.2020 ettekirjutusega nr 2012899/00001 kohustati PrügiAbi OÜ-d, Gutman

& Gutman OÜ-d ning korteriühistut (KÜ) Tina tn 3 viima Tina tn 3/1 elamu vastavusse TLPA

poolt 20.11.2014 kinnitatud ehitusprojektiga (20.11.2014 väljastatud ehitusluba nr

1412229/0057, millega on kinnitatud Tina tn 3/1 elamu laiendamise ja rekonstrueerimise

ehitusprojekt) hiljemalt 01.07.2020. Ettekirjutuse kohaselt tuleb Tina tn 3/1 hoone

katusekonstruktsioonid, katuseräästas ja katusehari viia õigele ja nõuetekohasele kõrgusele ning

selleks tuleb elamu katusekonstruktsioonid osaliselt lammutada ja ümber ehitada. Ettekirjutuse

adressaatidel tuli esitada TLPA-le eelnimetatud kuupäevaks ehitusjärgne mõõdistusjoonis, mis

võimaldab hinnata Tina tn 3/1 hoone nõuetele vastavust/vastavusse viimist (sh vastavust

Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud teemaplaneeringule „Tallinna

kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja kasutamistingimuste

määramine“, edaspidi teemaplaneering) ja ettekirjutuse nõude täitmist. Ettekirjutusega muudeti

TLPA 03.09.2019 ettekirjutust nr 1912899/00145 ning 16.10.2019 hoiatust nr 1912899/00145-

1 selliselt, et Tina tn 3/1 korteri 7 omanik OÜ KODU HALDUS arvatakse ettekirjutuse ja

hoiatuse saajate/adressaatide hulgast välja (vt 02.01.2020 ettekirjutuse osa „Märkus“).

3-20-205

3(18)

Ettekirjutuse põhjenduste kohaselt on TLPA algatanud Tina tn 3, Tallinn (katastritunnus

78401:113:0033) asuva hoone aadressiga Tina tn 3/1 (ehitisregistri kood 101013334) suhtes

riikliku järelevalve menetluse seoses asjaoluga, et hoonel teostatakse ehitustöid, mis ei ole

kooskõlas TLPA poolt kinnitatud ehitusprojektiga ega hoone suhtes kehtivate nõuete ja

ehituspiirangutega. Riikliku järelevalve menetluse raames tuvastas TLPA, et katuse

rekonstrueerimistööde käigus on Tina 3/1 elamul tõstetud katusekonstruktsioone (katuseräästast

ja katuseharja), mis ei ole TLPA poolt 20.11.2014 kinnitatud ehitusprojekti, 2016. a

muudatusprojekti ega teemaplaneeringu (lisa 1 p 4.9.4) kohaselt lubatud.

10.09.2019 esitatud muudatusprojektis on hoone harjajoon nihutatud tsentreeritud asukohast

kõrvale, kuid 1955. a inventariseerimise joonistelt ja kehtivast, TLPA poolt kinnitatud

ehitusprojektist nähtub selgelt, et hoone räästajoon on olnud tsentreeritud. Harja paiknemise

muudatusega on kaasnenud hoone liigenduse kadumine külgvaates ning muutunud on

räästajoone kõrgus ja asukoht külg- ja esifassaadil, mis moonutab hoone välisilmet. Hoone

räästa kõigist külgedest kõrgemaks ehitamist ei saa põhjendada hoone kehva tehnilise

seisukorraga, kuna ehitusprojekti koostamisel on projekteerija ülevaatuse alusel hinnanud

hoone vundamendi ja ehituskonstruktsioonid rahuldavaks (2014. a ehitusprojekti seletuskiri).

Lammutusettekirjutuse tegemise ajani ei ole ettekirjutuse saajad ega KÜ esitanud ehitusprojekti

tööprojekti. Samas sisaldab TLPA-le 10.09.2019 esitatud muudatusprojekt jooniseid (MiHo

OÜ, töö nr 74-2019), millelt on tuvastatavad hoone muudetud lahenduse kõrgused. TLPA poolt

kinnitatud ehitusprojekti ja 10.09.2019 muudatusprojekti andmete võrdlemise tulemusel on

katuseharja kinnitatud ehitusprojektiga võrreldes tõstetud 38 cm ja räästast 43 cm.

26.11.2019 paikvaatluse käigus võrreldi Tina tn 3/1 elamu katuseräästa kõrgust naaberhoone

Tina tn 1a suhtes ning tuvastati, et Tina tn 3/1 elamu katuseräästast on tõstetud ning elamu Tina

tänava poolsele küljele on alustatud katusekatte (plekk) paigaldusega. 2018. a augusti Google

street view fotoga võrreldes (st enne laiendus- ja rekonstrueerimistööde alustamist) on tõstetud

katuseräästast, mistõttu on muutunud ka elamu esikülje (Tina tänava poolse) pööningu

kaarakende asukoht, samuti on ehitatud kõrgemaks tulemüüri, mis külgneb Tina tn 1a elamuga.

Seega on Tina 3/1 elamul katuseharja ja katuseräästa tõstmine toonud kaasa väga väärtusliku

hoone algupärase arhitektuurse välisilme ja fassaadi proportsioonide moonutuse, mis kujutab

ohtu kultuuriväärtusliku hoone kui arhitektuurse terviku säilitamisele, mida TLPA ja Tallinna

linn peab kaitstavaks väärtuseks.

Tina tn 3/1 elamu katuseharja ja –räästa tõstmiseks puudub vastav luba/ehitusprojekt ning seda

ei ole TLPA-l võimalik ka väljastada, sest see oleks vastuolus teemaplaneeringuga.

6. Tallinna Halduskohtu 06.03.2020 otsusega nr 3-19-1843 rahuldati PrügiAbi OÜ ja Gutman

& Gutman OÜ kaebus ning tühistati TLPA 03.09.2019 ettekirjutus nr 1912899/00145, tuvastati

TLPA 16.10.2019 hoiatuse nr 1912899/00145-1 õigusvastasus ning keelati TLPA-l 03.09.2019

ettekirjutuse nr 1912899/00145 sundtäitmine. Tallinna Ringkonnakohus jättis 10.07.2020

otsusega halduskohtu otsuse muutmata. Kohtuotsused jõustusid 11.08.2020.

7. Tallinn, Tina tn 3 KÜ esitas 03.02.2020 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA

02.01.2020 ettekirjutuse nr 2012899/00001 tühistamiseks.

TLPA ettekirjutus on õigusvastane, kuna see on kaalutlusvigadega, vastuoluline ja

ebaproportsionaalne. Ehitustööde käigus ei ole Tina tn 3/1 hoone katusekonstruktsioone

tõstetud. Valminud ehitustööd vastavad ehitusprojektile ja teemaplaneeringule. Kaebaja esitas

TLPA-le 10.09.2019 ehitusprojekti muudatusprojekti, mille seletuskirjas selgitatakse

hoovipoolse vintskapi ehitamisega kaasnenud vintskapi välisseina nihutamise vajadust maja

välisseinaga samasse tasapinda. Nimetatud muudatuse tingisid minetused väljastatud ehitusloa

3-20-205

4(18)

aluseks olevas ehitusprojektis. TLPA miljööalade peaspetsialist KL on oma 18.09.2019

vastuses pidanud kaebaja selgitusi vintskapi osas piisavateks ja kinnitanud, et vintskapi

suuremaks ehitamisega saab esitatud põhjendustest lähtuvalt nõustuda. Tina tn 3/1 hoones

26.11.2019 toimunud kokkusaamisel, millest võtsid osa TLPA ametnikud, kaebaja esindaja,

kaasomanik, ehitaja esindaja ja omanikujärelevalve, kinnitas TLPA juht, et vintskapi osas tal

etteheited puuduvad. Tina tn 3/1 ehitustööde vastavust ehitusprojektile ja teemaplaneeringule

kinnitab ka riiklikult tunnustatud ekspert EE 05.09.2019 eksperthinnangus.

2014. a ehitusprojekt ja 10.09.2019 esitatud muudatusprojekt ei ole võrreldavad, sest esialgse

ehitusprojekti mõõtude aluseks oli 1955. a inventariseerimise andmed, kuid need (erinevalt

muudatusprojektist) ei olnud seotud absoluutse nulliga. Tina tn 3/1 hoone ehitati 1905. a

projekti järgi. Andmeid hoone kõrguse kohta pärast hoone valmimist ei ole säilinud. Enne

ehitusprojekti koostamist ei ole hoonet eraldi mõõdetud. Ehitusloa saanud ehitusprojekti

mõõdud on tuletatud 1955. a arhiivijoonistelt. Seega on ehitusprojektis märgitud hoone

arvutuslik kõrgus. Ehitusprojekti aluseks olnud 1955. a joonistele ei olnud kantud kõiki mõõte

ja arhiivijoonise mõõdud ei vastanud joonisel kujutatud proportsioonidele. Nimetatud

vastuolule on juhtinud tähelepanu ka EE oma 05.11.2019 vastuskirjas ja märkinud, et

nõukogude perioodil tehtud inventariseerimise jooniste koostamise eesmärk oli korterite

pindade määratlemine, mitte ehitise mõõdete ja arhitektuurse lahenduse täpne kajastamine,

nagu vastati TLN TIB OÜ-st järelpärimisele. Seetõttu ei saa 1955. a inventariseerimise

jooniseid võtta võrdlemise aluseks.

10.09.2019 muudatusprojektis on põhjendatud, miks tuli muudatused projektis teha. Põhjus,

miks muudeti katuseharja paiknemist ja kuidas, selgub ehitaja Hanset OÜ seletuskirjast. Hoone

harjajoon viidi rohkem tsentrisse (vt ka EE 05.11.2019 kiri). EE kinnitab 05.11.2019 kirjas, et

räästa sõlmed on taastatud vastavuses hoone esialgse projektiga ning hoone kõrgus ei ole

muutunud ja muutunud ei ole hoone maht. EE kinnitab ka seda, et avariiohtlikus olukorras

eluhoone on rekonstrueeritud esialgse 1905. a ehitusprojekti järgi ja miljööväärtuse säilimise

nõuet on järgitud. Kõige olulisem aga, mida ekspert kinnitab, on see, et sellele

rekonstrueerimislahendusele ei saa olla ehitustehniliselt argumenteeritud alternatiive

katuseharja toetuse osas. Katuseharja asukoha liigutamine selliselt, et katuse kõrgus ega kalle

ei muutu, toob kaasa selle, et sealt poolt, kuhu suunas hari nihkub, jääb katus pisut lühemaks.

Harjajoont nihutati osaliselt tänava suunas nii, et tänavaäärne katuseosa jäi senisest lühemaks.

Vastupidisel juhul oleks räästaosa, mis seinajoonest üle ulatub, olnud pikem, kuid see oleks

moonutanud hoone välisilmet. Seega jäi üleulatuv räästas selliseks nagu enne ehitust. Kui

katuse kõrgus ja kalle ei muutu, siis tähendab katuseharjajoone nihutamine seda, et katus ja

hoone tänavapoolne välissein ei lähe enam kokku. Nende vahele jääb vahe. Selle vahe

kompenseerimiseks tuli elamu tänavapoolse seina ja katuse ühenduskoht täita ja vastustaja poolt

viidatud lisa laudised ongi see „augutäide“. Vastustaja on ekslikult tuletanud pelgalt visuaalse

paikvaatluse käigus, et hoone katust on tõstetud, kuigi katust ei tõstetud, vaid nihutati katuse

harjajoont.

Tina tn 3/1 hoone oli enne rekonstrueerimist amortiseerunud, kohati avariiline ja oma esialgse

kuju kaotanud (Perficio OÜ paikvaatluse aruanne, p-d 2.1.1, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.6 ja 2.1.8). Hoone

kehva olukorda on kinnitanud ka 2019. a ehitustööde teostaja Hanset OÜ, kelle väitel olid hoone

seinad väljavajunud, toolvärk pehkinud ja ühele küljele vajunud, hari viltu, sarikad mädanenud,

osalt toestatud. Tina tn 3/1 hoone oli amortiseerumise tõttu muutunud ajapikku ebatasaseks, mis

tähendab, et hoone kõrgus sõltub sellest, kust täpselt mõõta.

Katuse vahetuse käigus ei ehitatud tulemüüri kõrgemaks, vaid taastati pudenenud ja vajunud

tulemüür. TLPA 26.11.2019 paikvaatluse protokollis on Tina tn 3/1 hoone tulemüüri kõrguse

võrdlemine 2018. a fotoga meelevaldne. Juba 2009. a-l oli tulemüür Tina tänava poolsest

3-20-205

5(18)

nurgast madalam (rohkesti tühjaks vajunud vuuke) kui hoovipoolne nurk (vt Perficio OÜ

paikvaatluse aruanne, p 2.1.26 ja foto nr 57).

Vastustaja on lubanud erandeid kehtestatud teemaplaneeringust ja seda ka väga väärtuslike

hoonete puhul (nt J. Kunderi tn 10 ja Juurdeveo tn 22). Isegi kui kaebaja poolt tellitud

ehitustöödel oleksid minetused (millega kaebaja ei nõustu), siis toetudes vastustaja varasemale

praktikale, oleks ehitise lammutamise ettekirjutus äärmiselt ebavõrdne kohtlemine.

Vastustaja paikvaatluse protokollid on vastuolulised. TLPA mõõdistused (30.08.2019

paikvaatlus ja 26.11.2019 paikvaatlus) on ebausaldusväärsed ega vasta mõõdistamisele

esitatavatele nõuetele (mõõdud ei ole seotud absoluutse nulliga). Paikvaatluse protokollid on ka

ebausaldusväärsed ega vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) § 18 lg-s 2 sätestatud nõuetele.

06.08.2019, 27.08.2019 ja 26.11.2019 vaatluste puhul ei ole kaebaja juhatuse liikmeid,

omanikujärelevalvet, ehitajaid ega muid vaatluse juures viibinud puudutatud isikuid teavitatud

vaatluse läbiviimisest. Isikutele pole tutvustatud nende õigusi ega pakutud võimalust selgitada

või täpsustada vaatluse käigus kogutud infot. Paikvaatluse protokollid ei kajasta tegelikke

asjaolusid. 06.08.2019 paikvaatluse protokoll ei kajasta ametniku TU kontrollmõõdistamist.

Küll aga kajastub mõõdistamise protseduur Tina tn 3/1 06.08.2019 ehituskoosoleku protokollis.

TLPA 27.08.2019 paikvaatluse protokollis ei kajastata, et ehitaja esindaja JN küsis

ehitusjärelevalve ametnikult luba avad sulgeda ja aknad ette panna ning sai ametnikult jaatava

vastuse. Kaebajale teadaolevalt ei toimunud 26.11.2019 paikvaatlust, vaid kaebaja juhatuse

liige MK oli kutsutud Tina tn 3/1 pööningukorrust avama TLPA juhile, et vaadata üle valminud

katusevahetus ja saavutada kokkulepe. Samas ei kajasta ka 26.11.2019 paikvaatluse protokoll

kõiki asjaolusid. TLPA juht kinnitas kohapeal, et vintskapi osas tal etteheiteid ei ole. Kaebaja

juhatuse liige MK selgitas ja vastas enamikele talle esitatud küsimustele. Miljööalade

peaspetsialist KL tundis huvi, millal on korstnad laotud (kuna korstnad olid laotud juba enne

ehitusloa menetlust ja neid ei ole katuse vahetuse käigus pikendatud, siis see välistab

katusekonstruktsiooni tõstmise).

Lammutamisettekirjutus on ebaproportsionaalne ja vastuoluline. Igasugune erinevus

katusekonstruktsioonide kõrguses (isegi 1 cm) ei saa olla õiguspäraseks aluseks katuse

lammutamise ettekirjutuse tegemisel. See ei võimalda arvestada mõõteviga ega vanade hoonete

amortisatsioonist tekkinud vajumisi. Isegi kui Tina tn 3/1 katusekonstruktsioonid oleksid

ehitamise käigus tõusnud sellisel määral, nagu väidab vastustaja, jääb see arvutuslikult alla 5%,

mistõttu ei ole lammutamine õigustatav (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-29-10, p 28).

Kuigi ettekirjutus toob välja, et ehitusseadustiku (EhS) § 8 kohaselt on ehitusõiguse keskseim

väärtus ohutus, lähtub vastustaja ettekirjutuse andmisel hoopis miljööväärtuslikkuse

säilitamisest. Ettekirjutus ei too esile, millist väärtust Tina tn 3/1 hoone puhul teemaplaneering

kaitseb, st milles seisneb Tina tn 3/1 miljööväärtuslikkus. Ettekirjutuse tegemiseks ei ole

vastustaja korraldanud ekspertiisi. Katuseharjajoone tagasinihutamine endisesse kohta

tähendab, et katus ja kogu hoone muutub varisemisohtlikuks. Vastustaja poolt oluliseks

peetavad puudused Tina tn 3/1 hoone juures ei riiva kuidagi mistahes kolmandate isikute õigusi

ega avalikku huvi, rääkimata ülemäärasest riivest. Ekspert LV on selgitanud 31.03.2020

ekspertarvamuses, et Tina tn 3 kultuuriväärtus seisneb vanuses, ajastupärasuses, autentsuses,

ansambliväärtuses ja arhitektuuriväärtuses. Seega mitte hoone katusekõrguses. Vajalike

rekonstrueerimistööde maht ja määr sõltub iga üksikobjekti olukorrast ja väga oluline on hoone

säilitamiseks vajaliku töö läbiviimine. Väikesed vead ei riku tervikut ja hoone ümberehituse

lammutamine ei ole proportsionaalne meede.

Ettekirjutus on tehtud valele adressaadile. Asjakohatu on ettekirjutuse viide korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 34 lg-le 2, kuna küsimus, mida ettekirjutus käsitleb, ei seisne

3-20-205

6(18)

kaasomandi valitsemises, mis on defineeritud KrtS §-s 35 (eelkõige ei lähe ehitustööd KrtS §

35 lg 2 p 1 alla).

Ettekirjutus on tühine HMS § 63 lg 2 p 5 alusel, sest seda ei ole võimalik objektiivsetel põhjustel

täita. Vastustaja ei ole üheselt määranud kõrguse muutust, samas on kinnitust leidnud, et Tina

tn 3/1 katuseharja ja räästa kõrgused ei ole kõigil külgedel samad. Seega on võimatu täita

ettekirjutust, kus nõutakse katuseharja langetamist kogu hoone ulatuses 38 cm ja räästa

langetamist 43 cm võrra. Tõenäoliselt ei ole Tina tn 3/1 katuseharja ja räästa langetamine

ettenähtud ulatuses üldse võimalik, sest sel juhul peaks hakkama vähendama ka teise korruse

korterite seinade kõrgust. Harja langetamine 38 cm ja räästa langetamine 43 cm võrra tähendaks

kogu valminud ehituse lammutamist, mitte osalist lammutamist.

8. Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata.

Asjakohatud on kaebaja väited vintskapist, kuivõrd seda ei ole vaidlusaluse ettekirjutuse

nõuetes eraldiseisvalt käsitletud. Küsimus on Tina tn 3/1 katusekonstruktsioonis tervikuna.

Miljööalade teemaplaneeringu seletuskirja p 4.9.4 on täitmiseks kohustuslik, kuivõrd Tina tn

3/1 hoone on teemaplaneeringu kohaselt väga väärtuslik hoone. Ekslik on LV väide 31.03.2020

ekspertarvamuses, nagu otsustataks väga väärtuslike hoonete rekonstrueerimiseks vajalike

tööde maht üksnes üksikprojektide kaupa ja midagi muud ei pea arvestama.

Tina tn 3/1 hoone katusekonstruktsioon peab järgima mitte 1905. a ehitusprojekti, vaid 2014.

a-l kinnitatud ehitusprojekti, mille alusel on kaebajale väljastatud ehitusluba. Tina tn 3/1 hoone

kõrguse mõõdud on inventariseerimisjoonisel olemas.

EE 30.08.2019 ekspertarvamust ja 05.11.2019 kirja ei ole võimalik praeguses asjas arvestada.

EE

30.08.2019

ekspertarvamusest

ei

selgu,

millisele

projektile

ja

millistele

arhiividokumentidele arvamus tugineb. Ekspertarvamus koosneb vaid kuuest lausest. EE

nendib, et korterelamu Tina tn 3 rekonstrueerimine on teostatud nii, et miljööväärtuslikud

detailid on taastatud sarnaselt olemasolnule. Pealiskaudselt on väidetud, et katuse kaldenurk ja

harjajoon vastavad projektile ja arhiivijoonistele. Ühtegi sõna pole selle kohta, kas katuseharja

on tõstetud ning kas see on lubatav. Teemaplaneeringut ei ole üldse käsitletud. KL ütleb EE

30.08.2019 eksperthinnangu osas antud seisukohas, et eksperthinnangus toodud väide, mille

kohaselt katuse kaldenurk ja harjajoon vastavad projektile ja arhiivijoonistele, ei ole tõene.

1905. a inventariseerimise joonistelt ja kehtivast ehitusprojektist nähtub selgelt, et hoone

räästajoon on olnud tsentreeritud, kuid esitatud muudatusprojektis on hoone harjajoont

nihutatud tsentreeritud asukohast kõrvale, muutes asukoha asümmeetriliseks. Harja paiknemise

muudatusega on kaasnenud hoone liigenduse kadumine külgvaates ning muutunud on

räästajoone kõrgus ning asukoht külg- ja esifassaadil, mis moonutab hoone välisilmet. 1955. a

inventariseerimisjoonis

kujutab

endast

tegelikult

looduses

olemas

olnud

ehitise

mõõdistusjoonist. Inventariseerimisjoonis näitab, milline oli tegelikult Tina tn 3/1 hoone enne

seda, kui kaebajad selle katust ebaseaduslikult tõstma asusid. Ei ole ühtki alust kahtlustada, et

1955. a inventariseerimisjoonis ei ole usaldusväärne.

TLPA miljööalade peaspetsialisti KL poolt esitatud märkused ja selgitused tõendavad, et Tina

tn 3/1 väga väärtusliku hoone katuseharja ja räästajoont on ebaseaduslikult olulisel määral

tõstetud. Samuti tõendab Tina tn 3/1 hoone räästajoone muutumist ja katuseharja tõstmist

26.11.2019 paikvaatlusakt ja selles toodud fotode võrdlus. Asjaolu, et Tina tn 3/1 katuseharja

ja räästajoont on miljööalade teemaplaneeringu ja kinnitatud ehitusprojekti vastaselt

ebaseaduslikult tõstetud, on kinnitamist leidnud asjas nr 3-19-1843 tehtud halduskohtu

06.03.2020 otsuses (jõustunud 11.08.2020). Kui vaadata alates 23.07.2019 tehtud

3-20-205

7(18)

paikvaatlusakte, siis on selge, et vana katuse peale ehitati uus kõrgem katus ning hiljem lõhuti

vana katus uue katuse alt ära.

Ettekirjutuses on katuseharja ja räästajoone kõrguse muutus selgesõnaliselt välja toodud –

katuseharja on võrreldes TLPA poolt kinnitatud ehitusprojektiga tõstetud 38 cm ja räästast 43

cm (andmeid on võrreldud mõõdetuna hoone 0,00-st). Sellised andmed on saadud vastustaja

poolt 2014. a-l kinnitatud ehitusprojekti ja kaebaja poolt 10.09.2019 esitatud muudatusprojekti

võrdluses. Vastustaja ei ole 10.09.2019 muudatusprojekti kunagi kinnitanud selle vastuolu tõttu

teemaplaneeringuga, mis tõendab selgelt ebaseadusliku ehitustegevuse ulatust. Eksitav on

kaebaja väide, et 2014. a ehitusprojekt ja 10.09.2019 muudatusprojekt ei ole võrreldavad.

Vaidlusaluses ettekirjutuses selgitatakse, et võrreldud on kinnitatud ehitusprojekti ja 10.09.2019

muudatusprojekti andmeid, arvestades hoone 0,00-i ehk hoone kõrgust maapinnast. Absoluutne

null

ehk

kõrgus

kindlaksmääratud

keskmisest

merepinnast

ei

puutu

asjasse.

Järelevalvemenetluses on selgunud, et puudub igasugune katuse konstruktiivosade tööprojekt,

mille järgi ehitati.

Kaebaja väited ja tõendid seoses J. Kunderi tn 10 ja Juurdeveo tn 22 hoonetega tuleb jätta

tähelepanuta. Erandid ei ole väga väärtuslike hoonete puhul lubatud. Juurdeveo tn 22 hoonele

väljastatud projekteerimistingimustes on öeldud, et katuseharja on võimalik mõõdukalt tõsta,

säilitades seejuures tänavapoolse vintskapi olemasoleval kujul ja detailikäsitluses (räästa

kõrguse muutmine ei olnud lubatud), kuid need projekteerimistingimused väljastati 05.04.2007,

s.o tükk aega enne miljööalade teemaplaneeringu kehtestamist.

Paikvaatluse läbiviimisest ei pea asjaosalisi teavitama. Kui paikvaatlus toimub tänavalt, puudub

asjaosaliste teavitamiseks ka vajadus. Vastustaja järelevalveametnik ei ole kunagi sisenenud

Tina tn 3/1 hoonesse ega üldse kinnistul viibinud ilma KÜ-d teavitamata, see on olnud alati KÜ

juhatuse liikmetega eelnevalt kokku lepitud. Seega ei ole usutav kaebaja väide, et KÜ liikmed,

kes on paikvaatluse juures viibinud, ei saanud aru, et paikvaatlust viiakse läbi.

Kaebaja väiteid TU poolt ebaseadusliku ehituse heakskiitmisest ei kinnita ükski tõend. Oma e-

kirjades KÜ-le enne ebaseadusliku ehitustegevuse peatamise ettekirjutuse tegemist selgitab TU

KÜ-le järjekindlalt, et Tina tn 3/1 katuse projektile mittevastava ümberehitamise näol on

tegemist ebaseadusliku ehitustegevusega ja seda ei tohiks jätkata. Lisaks on TLPA järelevalve

osakonna juhata TP selgitanud, et TU ei ole kaebaja väidetud ehituskoosolekul viibinud ega

mingit allkirja sellise koosoleku protokollile andnud.

Ettekirjutus on proportsionaalne. Vastustaja asus Tina tn 3/1 katusekonstruktsiooni

ebaseadusliku ümberehitamise üle järelevalvet teostama väga varajases staadiumis. Kui Tina tn

3 KÜ oleks peatanud ebaseadusliku katuse ümberehituse juba 2019. a juulis, oleksid KÜ

kulutused seadusliku olukorra taastamisel märksa väiksemad. Küsimus ei ole ühes sentimeetris.

Võrreldes TLPA poolt kinnitatud ehitusprojektiga on katuseharja tõstetud 38 cm ja räästast 43

cm – tulemuseks on moondunud hoone.

Vaidlusalune ettekirjutus ei ole HMS § 63 lg 2 p 5 alusel tühine. Ettekirjutuses on konkreetselt

tuvastatud rikkumine ja esitatud konkreetsed nõuded rikkumise kõrvaldamiseks. Ettekirjutus on

tehtud õigele isikule, mida on kinnitanud ka Tallinna Ringkonnakohus asjas nr 3-19-1843.

9. Tallinna Halduskohus võttis 09.10.2020 otsusega asja materjalide juurde kaebaja

11.09.2020 menetlusdokumendi koos lisadega (p 1), jättis kaebuse rahuldamata (p 2) ja

menetluskulud menetlusosaliste endi kanda (p 3).

Tallinna Halduskohtu 06.03.2020 otsuses nr 3-19-1843 on leitud, et TLPA on tuvastanud

katuseharja ja räästajoone tõstmise Tina tn 3/1 hoones (p 96). Arvestades, et ka praegu on üheks

3-20-205

8(18)

vaidlusaluseks küsimuseks, kas Tina tn 3/1 hoones on ehitustööde käigus katuseharja ja -räästast

tõstetud ning menetlusosalised on esitanud mh samad tõendid, mis haldusasjas nr 3-19-1843,

on ka praeguses haldusasjas põhjendatud lugeda tõendatuks, et TLPA on tuvastanud hoones

Tina tn 3/1 katuseharja ja -räästa tõstmise. Vaidlusaluses ettekirjutuses ei ole kaebajale tehtud

etteheiteid seoses vintskapi ehitusega. Seetõttu jätab kohus kaebaja sellekohased väited

tähelepanuta.

Tina tn 3/1 hoone katusekonstruktsioon peab järgima mitte 1905. a ehitusprojekti, vaid 2014. a

ehitusprojekti, mille alusel on kaebajale väljastatud ehitusluba. Seetõttu on asjakohatud kaebaja

väited seonduvalt 1905. a ehitusprojektiga.

Kaebaja on 10.09.2020 menetlusdokumendi p-s 1.6 väitnud, et katuseharja on viidud tsentrisse

(viitega EE 05.11.2019 kirjale). Samas on kaebaja 10.09.2020 menetlusdokumendi p-s 1.9

märkinud, et katuseharja on liigutatud tänava poole. Võrreldes 2014. a ehitusprojekti joonist ja

10.09.2019 muudatusprojekti joonist, nähtub, et katuseharja liigutamisel tänava poole on see

viidud tsentrist välja. Järelikult on kaebaja väited vastuolulised ja eksitavad, mida ei saa pidada

menetlusosalise õiguste heauskseks kasutamiseks (HKMS § 28 lg 1). Ekspert EE on 05.11.2019

kirjas märkinud seoses hoone harjajoonega, et see asub suures osas hoone tsentris kandval

vaheseinal ning see on rekonstrueerimislahendus, millele ei saa olla ehitustehniliselt

argumenteeritud alternatiive katuse harjatoetuse osas. See tähendab, et eksperdi hinnangul ei

ole katuseharja toestamisel vaheseinale muid alternatiive. Tegemist on paljasõnalise väitega,

mida ei ole põhistatud mitte ühegi dokumendi, foto või muu tõendiga või ehitustehniliste

argumentidega. Seetõttu on dokument ebausaldusväärne. Asjaolu, kuidas tuleks hoone

katusehari toestada või millised variandid on võimalikud, peab nähtuma ehitusprojekti

tööprojektist. Kaebaja on 10.09.2020 kohtuistungil kinnitanud, et tööprojekt puudub. Lisaks

nähtub 26.09.2019 koosoleku protokollist, et kaebajal ei olnud tööprojekti ehitustööde

tegemiseks. Samuti on 26.11.2019 paikvaatluse aktis märgitud, et paikvaatluse ajal kinnitasid

nii ehitaja esindaja kui ka omanikujärelevalve läbiviija, et konstruktsioonide tööprojekti ei ole

ja plaan, kuidas konstruktsioonid ehitada, tekkis ehitamise käigus.

Asjaolu, et uut katust hakati ehitama vana katuse peale, nähtub 23.07.2019 paikvaatluse aktist

ning vastustaja miljööalade peaspetsialist ES 29.08.2019 analüüsist, milles leitakse, et

paikvaatluse akti fotodelt on näha, et uus katuse konstruktsioon on rajatud vana katuse peale,

mitte ei ole asendatud, ja räästast on tõstetud; katusekonstruktsioone on muudetud säilitamisele

kuulunud osadest algsest erinevaks – muudetud harja asukohta, muudetud on ka hoone

esifassaadi parempoolse nurga katuse ja räästa lahendust. Lisaks nähtub KL selgitustega

fotodelt, et Tina tn 3/1 hoone räästajoont on muudetud ja katuseharja tõstetud. Ainuüksi asjaolu,

et vana katuse peale on ehitatud uus katus, annab aluse järeldada, et uus katus paikneb

varasemast kõrgemal. Seda on kinnitanud ka kaebaja 10.09.2020 menetlusdokumendi p-s 1.13.

Katuseharja tõstmine on tuvastatav pelgalt visuaalse vaatluse teel ega nõua erialaseid teadmisi

ehitusvaldkonnast.

Katuse tõstmine on lisaks tõendatud 04.09.2020 kohtule esitatud KL selgitustega fotodega 1 ja

2; Ooden OÜ eksperthinnangu D0915 fotoga 2; 26.11.2019 paikvaatluse akti joonisega 2

„Vaade Tina 3/1 hoone esifassaadile“; KK 07.08.2019 e-kirjaga; KK seisukohaga 05.08.2019

selgituste protokollis; 27.08.2019 kirjavahetusega TU ja KÜ Tinamaja vahel; 06.08.2019

ehituskoosoleku protokolliga; TU 12.08.2019 e-kirjaga KK-le ja TLPA 26.11.2019

paikvaatluse aktiga (joonis 31). Järelikult ei ole kahtlust, et ehitustegevuse käigus on kaebaja

teostanud ebaseaduslikke ehitustöid, kuivõrd nii teemaplaneering, projekteerimistingimused,

2014. a-l kinnitatud ehitusprojekt kui ka 20.11.2014 väljastatud ehitusluba ei lubanud Tina tn

3/1 hoone katuse tõstmist. Eeltoodust tulenevalt on TLPA õigesti tuvastanud, et katuseharja ja

räästajoont on tõstetud.

3-20-205

9(18)

Vastustaja on õigesti märkinud, et olenemata katusekonstruktsiooni amortiseerumisastmest

tuleb väga väärtusliku hoone katuse restaureerimisel lähtuda miljööalade teemaplaneeringus

sätestatud väga väärtusliku hoone kaitsetingimustest ning kehtivast ehitusloast ja

ehitusprojektist. Kaebajal oleks tulnud leida konstruktiivne lahendus, mis oleks järginud

miljööalade teemaplaneeringust ja 2014. a ehitusprojektist tulenevat sõnaselget keeldu mitte

tõsta katuseharja ja mitte muuta räästajoont. Mõistlikuks lahenduseks ei saa pidada olukorda,

kus esmalt teostatakse ehitusprojektiga vastuolus olevad tööd ning seejärel esitatakse pädevale

haldusorganile muudatusprojekt, et seadustada juba teostatud tööd. Teemaplaneering on

kaebajale õiguslikult siduv.

TLPA on 02.01.2020 ettekirjutuses märkinud, et 10.09.2019 esitatud muudatusprojekt sisaldab

jooniseid (MiHO OÜ, töö nr 74-2019), millelt on tuvastatavad hoone muudetud lahenduse

kõrgused. Ühtlasi on vastustaja esitanud kohtule KL 18.09.2019 seisukoha „Tina 3

muudatusprojekt“, milles on võrreldud 2014. a ehitusprojekti ja 10.09.2019 esitatud

muudatusprojekti. Vastustaja on oma kohtukõne teesides esitanud võrdluse 2014. a

ehitusprojekti joonisest ja 10.09.2019 muudatusprojekti joonisest, kust ilmneb, et katuseharja

on tõstetud 38 cm ning räästast 43 cm. Esitatud jooniste võrdlusest ilmneb, et hoone harja

kõrguste erinevus on 0,382 m (9,582–9,2) ning hoone räästa kõrguste erinevus on 0,431 m

(6,881–6,450). Kohus nõustub vastustajaga, et 2014. a ehitusprojekti joonis hoone läbilõikest

ning 10.09.2019 muudatusprojekti joonis hoone läbilõikest on võrreldavad, kuivõrd mõlemale

joonisele on kantud hoone 0,00. Seega ei ole vastustaja tuvastanud katuseharja ja räästa tõstmist

pelgalt visuaalsel vaatlusel, nagu ekslikult väidab kaebaja, ning vastustaja on tõendanud, et

kaebaja on katuseharja tõstnud 38 cm ning räästast 43 cm.

Vaidlusaluses ettekirjutuses on toodud põhjendused, millised tagajärjed kaasnevad nõuetele

mittevastavate ehitustöödega väga väärtuslikule hoonele (lk-d 7–9). Seejuures on vastustaja

selgitanud, et väga väärtusliku hoone Tina tn 3/1 katuse rekonstrueerimise käigus esineb

ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde tegemisega oht kultuuriväärtuse säilimisele (lk 7).

Kohus nõustus ettekirjutuses toodud põhjendustega neid kordamata (HKMS § 165 lg 2).

Vastustaja ei ole rikkunud kaalutlusõigust ega proportsionaalsuse põhimõtet. TLPA on

02.01.2020 ettekirjutuses esitanud kaalutlused, miks on peetud avalikku huvi (kultuuriväärtuse

säilitamist) olulisemaks kaebaja huvist seadustada 2014. a ehitusprojekti ja 20.11.2014

ehitusloaga vastuolus olevad ehitustööd. Vastustaja on esitanud piisavad kaalutlused

lammutamisettekirjutuse tegemiseks ning toonud välja, et ettekirjutust ei tinginud mitte üksnes

asjaolu, et katuseharja on nihutatud ja tõstetud ning räästast on tõstetud, vaid sellisel viisil on

oluliselt moonutatud hoone arhitektuurne välisilme ja eripära. Ekslik on kaebaja seisukoht, et

vastustaja poolt tuvastatud kõrvalekalded 2014. a ehitusprojektist on ebaolulised. Rääkida ei

saa ka kaebajal tekkinud õiguspärasest ootusest või vastustaja vastuolulisest käitumisest.

TLPA 02.01.2020 ettekirjutuses antud hinnangut kultuuriväärtuse kahjustamisele seoses

mittenõuetekohase ehitamisega ei lükka ümber kaebaja esitatud LV 31.03.2020 eksperthinnang.

Ekspert LV ei ole pööranud arvamuses tähelepanu katuse tõstmisele või katuseharja

nihutamisele, vaid märkinud, et „vaidluse all on räästajoone muutmine vähesel määral“ (lk 2).

Samuti ei ole ekspert analüüsinud asjaolu, kuidas kõrgemaks ehitatud fassaadiosale täiendavate

elementide lisamine mõjutaks hoone arhitektuuri, võrreldes ajastu vooderdustraditsioonidega.

Käsitletud ei ole esifassaadi eenduvate hooneosade eripärast liigendatust külgvaates. Seetõttu

ei ole esitatud ekspertarvamus piisavalt detailne ja täpne ehitustöödega kaasnevatest

moonutustest Tina tn 3/1 kui väga väärtusliku hoone arhitektuurile. Esitatud ekspertarvamuse

usaldusväärsust vähendab ka asjaolu, et viidatud ei ole konkreetsele projektile, mida on ekspert

analüüsinud. Lisaks ei tundu kohtule kohane võrrelda Kadriorus olevat väga väärtuslikku

hoonet Mustamäe, Lasnamäe või Õismäega.

3-20-205

10(18)

Paljasõnaline on kaebaja väide, et katuseharjajoone tagasinihutamine endisesse kohta tähendab,

et katus ja kogu hoone muutub varisemisohtlikuks. Samuti ei ole tõenditega toetatud kaebaja

väide, et maapind hoone Tina tn 3/1 ümber on ebaühtlane.

Kaebaja esitatud tõendid Juurdeveo tn 22 ja J. Kunderi tn 10 hoonete osas ei anna alust

järeldada, et kaebajat on koheldud ebavõrdselt. Juurdeveo tn 22 hoonega seonduv ei ole

võrreldav praeguse asja asjaoludega. Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti 08.02.2007 kirjast nr 4-

1/111-2 nähtuvalt oli seal lubatud katuseharja mõõdukalt tõsta. Tina tn 3/1 hoonel ei ole lubatud

katust tõsta. Kaebaja esitatud J. Kunderi tn 10 hoonele 22.01.2013 väljastatud

projekteerimistingimuste lisas 3 on sätestatud, et väga väärtuslike hoonete katuseharja tõstmine

ei ole lubatud ning ES 30.01.2012 e-kirja ei saa käsitada pädeva asutuse seisukohana. Kaebaja

esitatud Sakret OÜ ekspertarvamus on asjasse puutumatu dokument ja kohus jätab selle

tähelepanuta. Ekspertarvamus käsitleb väga väärtusliku hoone fassaadikrohvi valikut, mis ei ole

praegusel juhul vaidluse all.

Kaebaja etteheited 30.08.2019 ja 26.11.2019 paikvaatluste aktidele ja vaatluste läbiviimisele ei

ole põhjendatud. Aktidest nähtub arusaadavalt, millised on olnud paikvaatluse tulemused.

Ühtlasi on kaebajad viibinud 26.11.2019 paikvaatluse juures. 06.08.2019, 27.08.2019,

30.08.2019 ja 26.11.2019 vaatluse tulemused on fikseeritud nõuetekohaselt. Kaebaja ei ole

põhjendanud, kuidas oleks tema kaasamine 06.08.2019 paikvaatlusesse saanud mõjutada

paikvaatluse tulemusi olukorras, kus katuseharja ja räästajoone tõstmine ning teostatud

ehitustööd olid selgelt tuvastatavad ainuüksi hoone välisel vaatlusel.

Kohus ei nõustu kaebajaga, et ettekirjutus on tehtud valele isikule. Tallinna Ringkonnakohus

on 10.07.2020 otsuses nr 3-19-1843 kinnitanud, et asjas ei ole esitatud tõendeid, mille alusel

saaks asuda seisukohale, et ebaseadusliku ehitustegevuse eest vastutavad korrakaitseseaduse §

15 lg-te 1 või 4 alusel kaebajad (PrügiAbi OÜ ja Gutman & Gutman OÜ), mitte KÜ Tina tn 3.

Asjas kogutud tõenditest nähtus veenvalt, et kogu Tina tn 3/1 katuse vahetusega seotud

ehitustegevus oli KÜ juhatuse poolt tellitud, ehitustegevus nende kontrolli all ning ka

järelevalve- ja kohtumenetluses on KÜ juhatuse kõik liikmed seda kinnitanud (p 17).

Kohus ei nõustu kaebajaga, et vaidlusalune 02.01.2020 ettekirjutus on HMS § 63 lg 2 p 5 alusel

tühine. Ettekirjutusega on kaebajale pandud kohustus viia Tina tn 3/1 hoone

katusekonstruktsioonid, katuseräästas ja katusehari õigele ja nõuetekohasele kõrgusele.

Viidatud õige ja nõuetekohane kõrgus on toodud 2014. a ehitusprojektis. Seejuures on

ettekirjutuses esitatud põhjendused ja selgitused, miks vastustaja hinnangul ei vasta Tina tn 3/1

hoones teostatud ehitustööd kinnitatud ehitusprojektile ega 20.11.2014 ehitusloale.

Paljasõnalised on kaebaja väited, et ettekirjutuse täitmine on võimatu. Kaebaja 10.09.2019

ehitusprojekti muudatusprojekt tõendab, et ettekirjutuse täitmine on võimalik.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

10. Tallinn, Tina tn 3 KÜ palub 09.11.2020 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna

Halduskohtu 09.10.2020 otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3 ja teha asjas uus otsus, millega

rahuldada kaebus ning mõista kaebaja menetluskulud välja vastustajalt või alternatiivselt saata

asi uuesti läbivaatamiseks halduskohtule.

Tina tn 3/1 hoone katuse kõrgemaks ehitamine ei ole tõendatud. Kohus on katuse tõstmise

tuvastamisel eksinud. Kohus on jätnud põhjendamatult kõrvale kaebaja esitatud tõendid, mis

kinnitavad, et katuseharja ei ole tõstetud (sh ehitise erakorraline audit, Tina tn 3/1 hoone 2019.

a muudatusprojekt) ning lugenud usaldusväärseks vastustaja ametnike visuaalsel vaatlusel ja

ebapädevalt teostatud mõõtmisel tehtud järeldused.

3-20-205

11(18)

1955. a inventariseerimisjoonisel ei ole hoone kõrgust märgitud, vastupidiselt kohtuotsuse p-s

57 väidetule. Kaebaja palub ringkonnakohtul inventariseerimisjoonis (dtl 510) ümber hinnata,

sest halduskohus on ilmselgelt eksinud.

Arusaamatuks jääb, kuidas saab hoone esialgse kõrguse andmeid tuletada e-kirjavahetusest

TLPA ametniku TU ja kaebaja vahel. Kõnealuses kirjavahetuses on kaebaja juhatuse liige

üksnes andnud vastustajale teada, et tellib litsentseeritud mõõdistaja ja laseb kõik olulised

mõõdud üle kontrollida. Seega ei olnud 07.08.2019 kaebajal hoone katuse mõõte ega mingit

tõsikindlat teadmist, et hoone ehitaja on katuse kõrgust mõõtnud. Ebausutavaks teeb vastustaja

järelduse katuse kõrguse muudatusest ka see, et vastustaja ametnik TU on kõrgusmuudatuseks

lugenud 15 cm (27.08.2019 e-kiri), kuid hiljem kirjutab sama ametnik, et vahe on 0,26 m

(28.08.2019 e-mail) ja veel hiljem tõuseb kõrguste vahe juba 38 cm peale. Vastustaja on

kohtuistungil tunnistanud, et TU poolt teostatud lasermõõdistus on ebatäpne.

Kohus leidis, et katuseharja tõstmine on tuvastatav vastustaja esitatud fotode põhjal visuaalse

vaatluse teel. Kummalgi esitatud fotol ei ole näha katuseharja. Seega ei saanud katuseharja

tõstmist nendelt tuvastada. Lisaks on fotod tehtud ajal, mil katusekonstruktsiooni ehitamine oli

pooleli ja fotod ei kajasta lõplikku seisu. KL koostatud 04.09.2020 menetlusdokumendi lisa 1,

kus on kirjeldatud hoone välisilme muutust, ega foto ei tõenda, et katuse kõrgus (hoone kõrgus)

oleks muutunud. 26.11.2019 paikvaatluse aruandes ja selle lisaks olevatel joonistel on vale

informatsioon. Kaebaja on selgitanud, et tulemüüri oli lahtiste kividega ja vuukideta osas vaja

restaureerida, kuid seda pole kõrgemaks ehitatud. Kohus oleks saanud visuaalsele vaatlusele

tugineda ainult siis, kui oleks hoonet uurinud oma silmaga paikvaatlusel, mitte aga fotode pealt.

Asjaolust, et 2014. a ehitusprojekti ja 2019. a muudatusprojekti mõõdud kattuvad hoone 0,00-

st kuni II korruse laeni, ei saa tuletada, et ka kõik teised 2014. a ehitusprojekti mõõdud on

korrektsed. Samuti ei saa tuletada, et 1955. a inventariseerimisjoonistelt võetud mõõdud, mida

ka 2019. a muudatusprojekt hoone keldri, I ja II korruse osas kasutab, on õiged. 2019. a

muudatusprojektist nähtub, et maapind ühel ja teisel pool hoonet on erineval kõrgusel. Seetõttu

on küsitavad kõik vastustaja paikvaatlustel maapinnast lasermõõdikuga tehtud mõõtmised. On

olemas kaks võrdväärset tõendit, millelt võrrelda Tina tn 3/1 ehituseelset ja –järgset kõrgust:

2008. a geodeetilise mõõdistuse alusel koostatud ehitusprojekt (samuti DP), kus hoone

kõrguseks on märgitud 11 m ja 2019. a muudatusprojekt, mille kohaselt on samuti hoone

kõrguseks 11 m.

Kaebaja jaoks ei ole kohtuotsus haldusasjas nr 3-19-1843 kohustuslik (HKMS § 177 lg 1).

Seetõttu on väär kohtu mõttekäik, et katuse tõstmine on tõendatud, kuna see on loetud

tõendatuks haldusasjas nr 3-19-1843. Seejuures on sama kohtunik asjas nr 3-19-1843 samade

tõendite alusel tuvastanud, et Tina tn 3/1 hoone katust on tõstetud 13,5 cm (praeguses asjas 38–

43 cm). Seega ei ole halduskohus täitnud uurimispõhimõtet, jättes välja selgitamata, kas ja kui

palju on ehitusprojektist mööda ehitatud. Ettekirjutus võib olla tühine, sest sellest ei selgu, kui

kõrgeks tuleb Tina tn 3/1 hoone lammutada. Tina tn 3/1 hoone katuseharja nihutamine on olnud

põhjendatud ja vastavad muudatused ei anna alust lammutusettekirjutuse tegemiseks. Kohus on

põhjendamatult jätnud Hanset OÜ seletuskirjaga arvestamata.

Kohus on lükanud põhjendamatult kõrvale ekspert EE 05.09.2019 ehitise erakorralise auditi ja

05.11.2019 seletuskirja ning lugenud usaldusväärsemaks KL seisukoha, kuigi viimasel puudub

EE pädevusega võrreldav kvalifikatsioon. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruse nr

97 § 10 lg-st 1 ei tulene kohustust tööprojekt igal juhul koostada. Isegi kui see koostatakse,

tehakse seda enne ehitamist. Kui ehitamise käigus leiab aset muudatusi, tuleb koostada hoopis

muudatusprojekt sama määruse § 12 alusel.

3-20-205

12(18)

Kaebaja on selgitanud, et katuseharja nihutati tänava suunas tsentrisse ehk hoone keskpunkti.

Kaebaja eesmärk ei olnud kohut eksitusse viia. Arusaamatus on tekkinud ilmselt sellest, kes

mida tsentriks nimetab. Kaebaja jaoks on tsenter hoone laiuse keskpunkt, mis on leitud

majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määruse nr 57 § 33 kohaselt.

Kohus on Perficio OÜ eksperthinnangu lugenud vähem usaldusväärseks kui Ooden OÜ poolt

mõni aasta varem koostatud ekspertarvamuse. Ooden OÜ ekspertarvamus on tehtud

katusekonstruktsioonide osas pealiskaudselt. Hinnangus puuduvad fotod või muud tõendid selle

kohta, et katusetarindid on heas korras. Kaebaja palub ümber hinnata halduskohtu poolt

nimetatud kahele ekspertarvamusele antud hinnangud.

Kohus lükkas 17.08.2020 määrusega tagasi mitmed kaebaja esitatud tõendid ja jättis

rahuldamata tunnistajate taotluse. Samas määras kohus täiendavate taotluste, seisukohtade ja

tõendite esitamiseks uue tähtaja, jättes sellega vaid 15 päeva kaebajale uute tõendite leidmiseks

nende asemele, mille kohus tagastas. Kaebaja taotluse tähtaja pikendamiseks ja kohtuistungi

edasilükkamiseks jättis kohus 08.09.2020 rahuldamata. Sellega on kohus võtnud kaebajalt

võimaluse oma õigusi tõhusamalt kaitsta, rikkudes HKMS § 2 lg-s 6 sätestatud põhimõtet.

Kohus on lugenud otsuses üllatuslikult ebausaldusväärseks või asjakohatuks mitu olulist

tõendit, mille osas ei olnud varasemalt selgitanud, miks tõendid on puudulikud. Kaebaja esines

kuni 02.09.2020 menetluses advokaadita. Seetõttu oleks kohus pidanud võtma arvesse ka

HKMS § 2 lg-s 5 sätestatud põhimõtet, et vältida olukorda, kus tõendid jäävad esitamata

õigusliku kogenematuse tõttu.

Kaebaja ei saa olla ettekirjutuse adressaat tulenevalt Riigikohtu 28.02.2018 otsusest haldusasjas

nr 3-15-1607.

Teemaplaneeringu imperatiivsena tõlgendamine on põhiseadusega vastuolus. Üldplaneeringut

(sh teemaplaneeringut) ei saa tõlgendada kaalutlusõigust välistavana selliste tingimuste juures,

mis on seatud avalikus huvis. Kultuuriväärtusliku hoone kõrgus ei saa olla EhS § 132 lg 3 p 1

kohaldamise aluseks ega kujuta endast ülekaalukat avalikku huvi. Kuna teemaplaneering ei saa

keelata möönduste ja kaalutluste tegemist, on ettekirjutus ebaproportsionaalne. Vastustaja on

jätnud

tähelepanuta,

et

teemaplaneeringuga

kaitstav

väärtus

on

miljöö-,

mitte

kultuuriväärtusega üksikobjekt. Tina tänava miljööväärtus ei ole kahjustada saanud. LV

hinnang, kus ta selgitab, et hoone kultuuriväärtus ei seisne sentimeetrites, vaid tervikpildis, on

kooskõlas teemaplaneeringuga. Miljööväärtusest on olulisem ehitise ohutus (Riigikohtu lahend

nr 3-3-1-92-13, p 16).

11. Tallinna linn palub 21.12.2020 vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja

menetluskulud kaebaja kanda.

Halduskohus leidis haldusasjas nr 3-19-1843 tehtud otsuses, et TLPA 03.09.2019 ettekirjutus

nr 1912899/00145 ja TLPA 16.10.2019 hoiatus oli tehtud valedele adressaatidele – need oleks

pidanud tegema Tina tn 3 KÜ-le. Ühtlasi tuvastas kohus, et Tina tn 3/1 hoone katuseharja ja

räästajoont on ebaseaduslikult tõstetud. Kaebaja seda otsust ei vaidlustanud.

TLPA 03.09.2019 ettekirjutuse tegemise ajaks ei olnud vastustajal olemas projekti, mille järgi

ebaseaduslikke ehitustöid teostati ja mida oleks saanud võrrelda ehitusloa saanud

ehitusprojektiga. Paikvaatlusel laserkaugusmõõdikuga teostatud poolelioleva ehitise mõõtmine

ei pruugi anda täpseid tulemusi. Kaebaja esitas muudatusprojekti 10.09.2020. Tegemist ei olnud

küll tööprojektiga, kuid see võimaldas võrdluses 2014. a ehitusprojektiga tõsikindlalt määrata,

kui palju on katuseharja ja räästajoont tõstetud (vastavalt 38 cm ja 43 cm). Vaidlustatud

ettekirjutuses on need arvud ära toodud. Seega on vale kaebaja väide, et vastustaja ei ole teinud

3-20-205

13(18)

kindlaks, kui palju tuleb ebaseaduslikult tõstetud katuseharja ja räästast madalamaks ehitada.

Kaebajal ei ole katuse rekonstrueerimise tööprojekti kunagi olemas olnud.

Sellest, milline oli hoone looduses varasemalt, annab tõsikindla pildi 1955. a

inventariseerimisjoonis. Kui võrrelda 1905. a ehitusprojekti fassaadijoonist ja nt 2014. a-l

ehitusloa saanud ehitusprojekti koosseisus olevaid fotosid, siis on selgelt näha, et nii katus kui

räästajoon ja paljud muud elemendid Tina tn 3/1 hoonel ei vasta 1905. a ehitusprojektile.

Seetõttu tuleb jätta kõrvale väited, et Tina tn 3/1 hoone on ehitatud 1905. a ehitusprojekti järgi.

Varasematel aegadel koostatud inventariseerimisjoonised on enamasti piisavalt usaldusväärsed

– nii ka nüüd. Seoses apellatsioonkaebuses esitatud väitega, et arhitekt KS on 2014. a-l ehitusloa

saanud ehitusprojekti koostanud vigasena, võttis vastustaja temaga ühendust ja palus

täiendavaid selgitusi. KS selgitab oma kirjas, et ta tõi muudatusprojektis välja, et ebatäpsused

on arhiivijoonistel, mitte 2014. a ehitusprojektis. Veel selgitab KS, et enne 2014. a

ehitusprojekti koostamise alustamist külastas ta koos Tina 3 KÜ esindajatega Tina tn 3 hoone

pööningut, et saada ülevaadet olemasolevast olukorrast ja ehituskonstruktsioonide olukorrast.

Vaatluse tulemusena selgus, et pööning on madal ja vastas arhiivijoonistel märgitud olukorrale.

KS kinnitab oma kirjas, et 2014. a ehitusprojekti mõõdud on tuletatud arhiivijoonistelt, kuid

seoses sellega, et ta on objekti külastanud ja seda põhjalikult uurinud, on ehitusprojekti (2014

a.) joonistel esitatud mõõdud täpsed. Vastustaja selgitab, et muudatusprojektile kantud

absoluutse nulli mõõdud ei oma selle kindlaks tegemisel, kui palju on katuseharja ja räästast

ebaseaduslikult tõstetud, mingisugust tähtsust. Selle kindlakstegemiseks on vaja vaadata hoone

0,00-i, mis on nii 2014. a-l ehitusloa saanud ehitusprojektil kui 2019. a ehitusprojektil sama.

Vastustaja koostatud paikvaatlusaktid, samuti KL kommentaaridega fotod ja analüüsid ning ES

analüüsid tõendavad üheselt, et Tina tn 3/1 hoone ebaseaduslik katuseharja ja räästa tõstmine

on aset leidnud. Kaebaja on apellatsioonkaebuses selgitanud, et fassaadilaudise ja katuseräästa

vahe suurenemine on tekkinud katuseharja nihkumisest tänava poole. Vastustaja selgitab, et

seda nähtust nimetatakse ka katuse räästa tõstmiseks ehk et kaebaja ise tunnistab, et on

räästajoont miljööalade teemaplaneeringu vastaselt ebaseaduslikult tõstnud.

Arusaamatu on kaebaja väide, nagu oleks 2014. a-l ehitusloa saanud ehitusprojekt olnud vigane

pakutud lahenduste osas. Ehitusprojekt oli esitatud eelprojekti staadiumis. Lahendused tulnuks

välja pakkuda tööprojektis, mida aga kaebajal ei olnud olemas ebaseaduslike ehitustööde

tegemise ajal ega ka nüüd. Kaebaja väide, et katusekonstruktsioon oli tugevalt amortiseerunud,

ei õigusta miljööalade teemaplaneeringust möödaehitamist.

Detailplaneeringutes, eriti vanemates, on planeeringualast väljajäävate hoonete kõrgused antud

indikatiivsetena – J. Vilmsi tn 18/Tina tn 1 krundi detailplaneeringu materjalidest ei nähtu, et

naaberhoonete osas oleks läbi viidud mõõdistusi. Lisaks jääb detailplaneeringu joonisel ja

seletuskirjas ebaselgeks, kas näidatud kõrguse (h=11,0 m) puhul on tegemist Tina tn 3/1 hoone

katuseharja või tulemüüri kõrgusega. Praegusel juhul ei ole vaidlus selles, kas muutunud on

hoone suhteline kõrgus maapinnast, vaid see, kas harja ja räästajoont on tõstetud eelneva

olukorraga võrreldes. Kuna Tina tn 3/1 hoone 2014. a ehitusprojektis ei ole hoone 0,00 ega

katuseharja suhtelist kõrgust absoluutse kõrgusega seotud, ei ole 2014. a ehitusprojektis ja 2019.

a muudatusprojektis toodud hoone kõrgus maapinnast võrreldav näitaja. Just seetõttu on TLPA

lähtunud ettekirjutuse koostamisel katuse harja ja räästa tõstmise ulatuse määramisel hoone

0,00-st.

Hanset OÜ juhatuse liikme HH 18.10.2019 selgitustest ei nähtu, millist konkreetset hoonet

kirjeldatakse. Seega ei tõenda see Tina tn 3/1 hoone olukorda. Lisaks on HH-l kutseregistri järgi

kutse ehitusjuht, tase 6. Seega puudub tal pädevus ehituskonstruktsioonide projekteerimiseks.

3-20-205

14(18)

Õige on halduskohtu seisukoht, et EE 05.09.2019 ekspertarvamuse ja 06.11.2019 seisukoha

veenvust vähendab KL 05.11.2019 seisukoht. Põhjendatud on lähtuda 1955. a

inventariseerimisjoonistest, sest need on võetud aluseks esialgse ehitusprojekti koostamisel.

Koos apellatsioonkaebusega esitatud EE uus 09.11.2020 arvamus on ebausaldusväärne. Katuse

tõstmist tõendavad kõik vastustaja esitatud illustreerivad materjalid. Lisaks esitab vastustaja KL

kommenteeritud fotod vastuseks EE uuele arvamusele, millest nähtub, et Tina tn 3/1 hoone

räästa osas on tulemüür tõstetud Tina tn 1a hoone tulemüüriga samale kõrgusele ning tulemüüri

kõrgeim tipp on tõstetud kõrgemale, sest kogu katusekonstruktsiooni on tõstetud. Harja tõstmist

tõendab ka see, et korstnad on jäänud katuse tõstmisel konstruktsiooni sisse.

Halduskohus ei ole rikkunud menetlusnorme. Kaebaja on KÜ, kellel on kuus juhatuse liiget,

kellest üks on MK, kes osales kaebaja esindajana samasisulises haldusasjas nr 3-19-1843.

Asjaolu, et kohus on lugenud tõendid asjasse puutumatuteks, ei ole aluseks kohtu määratud

tähtaja pikendamiseks. Kohtuliku paikvaatluse korraldamiseks puudub põhjus, ebaseadusliku

ehitustegevuse lõpule viimise tõttu ei annaks see uut teavet.

Kaebaja püüd käsitleda teemaplaneeringu konkreetselt sõnastatud keeldu põhiseadusevastasena

on meelevaldne – üldplaneeringud (sh teemaplaneeringud) on täitmiseks kohustuslikud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks ei

ole alust. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega neid kordamata (HKMS

§ 201 lg 4). Esmalt lahendab ringkonnakohus Tallinna linna 17.05.2021 kohtuistungil esitatud

vastuväite kohtu tegevusele (I), seejärel lahendab apellatsioonkaebuse (II) ning viimaks esitab

kokkuvõtte ja jagab menetluskulud.

I

13. 17.05.2021 ringkonnakohtu istungil määras kohus protokollilise määrusega võtta asja

õigemaks lahendamiseks asja materjalide juurde mh kaebaja 14.05.2021 menetlusdokumendi

lisad 1 ja 2. Tallinna linn esitas selle peale vastuväite kohtu tegevusele, kuna tõendid olid

esitatud hilinenult ning vastustajal puudus mõistlik aeg nendega tutvuda ja vastuväiteid esitada.

Ringkonnakohus jätab vastuväite rahuldamata. Ehkki viidatud tõendid esitati tõepoolest

hilinenult ja n-ö viimasel minutil, esitati need ometi kaebaja sellise väite tõendamiseks ja

illustreerimiseks, mida kaebaja on väitnud kogu menetluse jooksul, s.o väide, et Tallinna linn

on varem teemaplaneeringus sätestatud keelust hoolimata pidanud võimalikuks anda

projekteerimistingimusi ja ehituslube väga väärtuslike hoonete rekonstrueerimiseks ja

laiendamiseks selliselt, et lubatud on katuseharja ja -räästa tõstmine. Selle väite tõendamiseks

esitati Raua tn 22 rekonstrueerimiseks 04.03.2014 antud TLPA projekteerimistingimused ja

ehitusprojekti seletuskiri. Kuna tegemist on dokumentidega, mis ei saa linnale olla tundmatud

(sh on projekteerimistingimustele alla kirjutanud IM linna esindajaks ka praeguse vaidluse

puhul), leiab ringkonnakohus, et Tallinna linna menetlusõigused ei saanud tõendite

juurdevõtmise tõttu ebaproportsionaalselt riivatud. Ka oli Tallinna linna esindaja kohtuistungil

siiski võimeline neid tõendeid kommenteerima.

II

14. Kaebaja ebaseadusliku ehitustegevuse ja 2014. a ehitusprojekti väidetavate vigade vahel

puudub põhjuslik seos. Hoone ehitustehniline seisukord pidi olema kaebajale selgunud enne

2014. a ehitusprojekti tellimist ja ehitusloa alusel ehitama asumist, kuna juba 2009. a

projekteerimistingimustes (I kd tl 3) oli viidatud võimalikule vajadusele teha ehitustehniline

3-20-205

15(18)

uuring. 2014. a ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa saamise ajaks oligi olemas Perficio OÜ

21.04.2010 aruanne Tina tn 3 elamu ehitustehnilise seisukorra kohta (I kd tl 55–83), millest

selgus katusekonstruktsioonide olukord. Niisiis pidi nende asjaoludega olema 2014. a

ehitusprojektis arvestatud. Asjaolu, et projekt oli koostatud mh Perficio OÜ paikvaatluse

aruande alusel, nähtub ka 2014. a ehitusprojekti (I kd tl 117 jj) p-st 1 ning puuduvad tõendid

selle kohta, et seda ei tehtud. Olenemata sellest, kas katuseharja nihutamine osutus ehitamise

käigus möödapääsmatult vajalikuks (ehitaja Hanset OÜ juhatuse liikme HH 18.10.2019

seletuskiri, I kd tl 85) või tegelikult teostatud ehitustehniline lahendus, mis ei tuginenud 2014.

a ehitusprojektile, oli põhjendatud (EE 30.08.2019 ehituse erakorraline audit, I kd tl 87–88 ja

05.11.2019 täiendav seletus, I kd tl 34) või mitte, oleks ehitamine õiguspäraselt olnud võimalik

vaid vastava muudatusprojekti esitamisel ja sellele linna aktsepti saamisel enne vastavate

ehitustööde teostamist (EhS § 38 lg 1). Vajaduse korral oleks saanud hoone menetluse ajaks

konserveerida. Seda ei tehtud. Väidetavalt koostatud tööprojekti ei ole kaebaja esitanud

järelevalvemenetluses linnale ega kohtumenetluses kohtule. 26.11.2019 paikvaatluse aktist (I

kd tl 45–54) nähtuvalt kinnitasid nii ehitaja esindaja kui ka omanikujärelevalve teostaja, et

konstruktsioonide tööprojekti ei ole ja plaan, kuidas ehitada, tekkis ehitamise käigus.

15. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu ja linnaga, et Tina tn 3/1 maja katuseharja tõstmine

on veenvalt tõendatud. Kaebaja möönis ringkonnakohtu istungil katuseräästa tõstmist ja

räästajoone muutmist. Tõendid, millest nähtub üheselt pööningukorruse (ja sellest tulenevalt ka

katuse ja räästa) kõrgemaks ehitamine, on järgmised:

1) 23.07.2019 paikvaatluse akt (Tallinna linna vastus kaebusele, lisa 15): fotodelt 2 ja 3 nähtub,

et uus katus on ehitatud vana katuse peale ning selleks on pööningukorrust tõstetud 3 prussirea

võrra;

2) 06.08.2019 paikvaatluse akt (Tallinna linna vastus kaebusele, lisa 16): fotolt 5 nähtub, et

vanale seinale on lisaks pandud kolm prussi, mille tulemusel on sarikate toetuspind tõusnud ca

45 cm;

3) Tina tn 3 KÜ juhatuse liige KK 07.08.2019 e-kiri linnale (Tallinna linna vastus kaebusele,

lisa 3. Vt ka KÜ selgituste protokoll 05.08.2019, Tallinna linna vastus kaebusele, lisa 37): kirjast

nähtub, et KÜ võttis omaks katusekonstruktsioonide tõstmise – „Kuna katuse konstruktsioon

tõuseb tervikuna, siis visuaalne kõrguse erinevus jääb räästa ning 2. korruse akende vahele“.

KÜ selgituste protokollis on fikseeritud, et katuse kõrgus on tõusnud seoses katuseharja

nihutamisega;

4) 30.08.2019 paikvaatluse akt (I kd tl 35–43): fotodelt 14 ja 28 nähtub, et müürilatile on lisatud

3 rida prusse, mille tulemusel on tõstetud kogu katusekonstruktsiooni ca 45 cm võrra;

5) 26.09.2019 koosoleku protokoll (Tallinna linna vastus kaebusele, lisa 20): protokollist

nähtuvalt oli linn juba siis seisukohal, et tuginedes 2014. a ehitusprojekti ja 2019. a

muudatusprojekti võrdlusele on katusehari kõrgemal 38 cm ja katuseräästas 43 cm, mõõdetuna

hoone 0,00-st;

6) 26.11.2019 paikvaatluse akt (I kd tl 45–54): fotode 31 ja 32 võrdlusest on näha, et räästas ja

kaaraken ning nendega seoses ka katus on ehitatud varasemaga võrreldes kõrgemaks

(orientiiriks muutumatu naabermaja laudis). Fotodelt ei nähtu, et uus katus oleks pärast

ehitamist vana katuse kohale n-ö tagasi langetatud;

7) KL selgitused koos jooniste ja fotode võrdlustega (Tallinna linna vastus kaebusele, lisad 32–

34): esitatud jooniste ja fotode võrdlustelt nähtub, et muutunud on räästa- ja harjajoone kõrgus

ja asukoht külg- ja esifassaadil; pärast katusekonstruktsiooni tõstmist ja ümberehitamist on

katuse neelu asukoht muutunud, räästajoon ei ole säilinud kõrguslikult ega arhitektuurse

lahenduse poolest; algne müürilatt on säilinud ning müürilatil on näha sarikate algne asukoht;

kolme 150 mm prussi võrra seina kõrgemaks ehitamisega on räästa asukoht ca 450 mm

kõrgemal; räästas on kõrgemaks ehitatud hoone kogu perimeetril;

3-20-205

16(18)

8) enne ja pärast fotod (Tallinna linna 04.09.2020 menetlusdokument, lisa 1): fotode võrdlusel

on silmaga nähtavalt võimalik tuvastada maja pööningukorruse proportsioonide muutus, st

katuse ja räästa tõstmine;

9) Maa-ameti aerofotod 12.04.2019 enne katuse tõstmist ja 22.05.2020 pärast katuse tõstmist

(Tallinna linna vastus apellatsioonkaebusele, lisa 3): fotode võrdluselt nähtub selgesti, et hoone

katuseharja on tõstetud, mh sellest, et korstnad on jäänud katuse tõstmisel konstruktsiooni sisse

ehk n-ö lühemaks;

10) 2019. a muudatusprojekt (2014. a ehitusprojekti ja 2019. a muudatusprojekti võrdlusest

(Tallinna linna 10.09.2020 kohtukõne teesid, lk 4) maja esimese korruse põrandast ehk maja

0,00-st nähtub katuse ja räästa kõrguse tõstmine).

16. Ringkonnakohtu hinnangul puudub alus kahelda 2014. a ehitusprojektide mõõtudes, mis

tuginevad 1955. a inventariseerimisjoonistele. Kaebaja poolt ringkonnakohtu istungil avaldatu

kohaselt ei ole 2014. a ehitusprojekti mõõdud õiged, sest Tina tn 1 detailplaneeringus on maja

kõrguseks märgitud 11 m; 1955. a inventariseerimisjoonised pole täpsed; 2019. a

muudatusprojektis on arhitekt KS viidanud mõõtude ebatäpsusele. Ringkonnakohtu hinnangul

ei anna need asjaolud siiski alust kahelda 2014. a projekti täpsuses, kaebaja vastupidine väide

on paljasõnaline. Puuduvad andmed, et Tina tn 1 detailplaneeringu koostamise käigus oleks

toimunud Tina tn 3/1 hoone mõõdistamine. Niisiis pole teada, millel tugineb seal märgitu, et

Tina tn 3/1 hoone kõrgus on 11 m. Ka KS 2019. a muudatusprojektis märgitu on ümber lükatud

sama arhitekti täiendavate selgitustega (Tallinna linna vastus apellatsioonkaebusele, lisa 2), kus

on märgitud, et viide 1955. a inventariseerimisjooniste ebatäpsusele oli tehtud seoses nn

Amsterdami nulli kasutusele võtmisega Eestis alates 01.01.2018 ning see ei tähenda, et 2014. a

ehitusprojektis esineksid ebatäpsused. 1955. a inventariseerimisjooniste ebatäpsust kinnitavaid

tõendeid esitatud ei ole.

17. Asjakohatu on kaebaja arutlus teemadel, kui kõrge oli hoone 1905. a projekti, 1955. a

jooniste või 2014. a ja 2019. a projektide järgi. Oluline on, kas 2014. a ehitusprojektis lubatuga

võrreldes on katuseharja ja -räästast tegelikkuses tõstetud. Kohtuotsuse p-s 15 viidatud

tõenditest järeldub üheselt, et seda on tehtud ning täpse kõrguste vahe kindlaks tegemisel on

mõistlik lähtuda 2014. a ja 2019. a ehitusprojektide võrdlusest, mõõtes katuse kõrgust maja

nullist. Absoluutne null ehk kõrgus kindlaksmääratud keskmisest merepinnast ei puutu asjasse,

sest sellest ei ole projektide võrdluses lähtutud. Asja lahendamisel ei oma õiguslikku tähendust

see, et katuse ehituse käigus ja paikvaatluste läbi viimise ajal tehtud mõõtmised ei ühti

ettekirjutuses tooduga – puudub vaidlus selles, et lasermõõdistus ei olnud täpne. Väär on

kaebaja väide, et tegelikkuses on siiski ehitatud 2014. a ehitusprojekti kohaselt, kuna selles oli

lubatud katusekorruse ruumisisene mõõt põrandast katuseharja alla 2,5 m ja nii kõrge see ka

ehitati. Asjas esitatud paikvaatluse fotodelt (31.10.2019 paikvaatluse akti (Tallinna linna vastus

kaebusele, lisa 25) fotod 23, 25, 26 ja 27; 26.11.2019 paikvaatluse akti (I kd tl 45–54) fotod 28

ja 29) nähtub, et ebaseadusliku ehitustegevuse käigus tõstis kaebaja ühtlasi katusekorruse

põrandat. Alusetu on kaebaja etteheide Maa-ameti aerofotode moonutustest – fotod annavad

olukorrast adekvaatse ettekujutuse.

18. Ringkonnakohtu hinnangul on asjakohatu ka teoreetiline arutlus sellest, kas

teemaplaneeringu p-s 4.9.4 ette nähtud piirangute (väga väärtuslikel, väärtuslikel ja

miljööväärtuslikel hoonetel säilitada hoone mahud, fassaadijaotus ja räästajoon. Väga

väärtuslikel hoonetel ei ole katuseharja tõstmine lubatud) suhtes on TLPA-l põhimõtteliselt

võimalik teha mööndusi ja kas linn on seda oma varasemas praktikas teinud. Praegusel juhul

nägid Tina tn 3/1 hoone projekteerimistingimused ja 2014. a ehitusprojekt selgelt ette, et hoone

maht, fassaadijaotus ja räästajoon tuli säilitada ning katusekonstruktsiooni tõstmine ei olnud

lubatud. Niisiis on praeguse vaidluse lahendamisel oluline, et ehitusluba ei lubanud katuseharja

3-20-205

17(18)

ja -räästast tõsta, kuid seda siiski tehti. Järelikult ehitati vastuolus ehitusloaga, 2014. a

ehitusprojektiga ja teemaplaneeringu p-ga 4.9.4. Ringkonnakohus märgib siiski täiendavalt, et

teemaplaneeringus kehtestatud piiranguid ei saa asendada eriala asjatundja subjektiivse

arvamusega (LV ütlused ringkonnakohtu istungil ning tema 31.03.2020 ekspertarvamus).

Teemaplaneering

on

siduv

ka

avaliku

huvi

(miljööväärtus)

kaitse

eesmärgil.

Planeerimisdokument on pika avaliku menetluse tulemusel kujunenud ning selle tulemusel

erinevaid huve (sh omandiõiguse kitsendusi) arvestav ja tasakaalustav. Kaebaja viited

Riigikohtu otsustele nr 3-4-1-19-14 ja 3-3-1-82-14 pole asjakohased, sest nende vaidluste

asjaolud pole võrreldavad praeguse vaidlusega. Ringkonnakohus jätab tähelepanuta

apellatsioonkaebuse p-s 3.1 esitatud taotluse teemaplaneeringu kohaldamata jätmise ja

õigusvastaseks tunnistamise kohta, kuna teemaplaneeringu kui üldkorralduse õiguspärasus ei

ole praeguse vaidluse ese.

19. Tallinna linn on tuvastanud, et Tina tn 3/1 väga väärtusliku hoone ebaseadusliku

ümberehitamisega on tekitatud vahetu oht piirkonna miljööväärtuse säilimisele (EhS § 130 lg 2

p 1 ja KorS § 28 lg 1). Ehkki LV ei pidanud hoone fassaadimoonutusi ja katuseharja ja -räästa

tõstmist oluliseks miljööväärtuse rikkumiseks, ei nõustu ringkonnakohus selle seisukohaga.

Kultuuriväärtusega üksikobjektide autentsus loobki miljöö, mida on teemaplaneeringuga

peetud oluliseks kaitsta (vt kohtuotsuse eelmist punkti) ning mille kaitset silmas pidades on ka

konkreetse hoone puhul antud projekteerimistingimused ning 2014. a projekti alusel väljastatud

ehitusluba. Ettekirjutus on korrakaitsemeede, mille eesmärk on tõrjuda ohtu või kõrvaldada

kestev korrarikkumine (KorS § 28 lg 1) ning mis peab olema proportsionaalne (KorS § 7) ja

otstarbekas (KorS § 8). Kuna praegusel juhul ei saa Tina tn 3/1 hoone miljööväärtust taastada

muude leebemate meetmetega, peab ringkonnakohus ettekirjutuse nõuet proportsionaalseks. Et

TLPA tuvastas ehitamisel olulise kõrvalekalde ehitusloa saanud ehitusprojektist, siis võis ta

põhjendatult järeldada, et muudatuste seadustamine kasutusteatise esitamisega ei ole EhS § 55

p 5 kohaselt võimalik. See tähendab, et ka kasutusteatise esitamise korral oleks linnal tulnud

enne selle aktsepteerimist EhS § 48 lg 5 p 1 alusel esitada kaebajale tingimus viia ehitis nõuetega

vastavusse ehk katus ümber ehitada.

20. Ettekirjutus ei ole tühine, on täidetav ja selge ning on tehtud õigele adressaadile.

Ringkonnakohus nõustub nendes küsimustes halduskohtu otsuse p-des 96–102 esitatud

seisukohtadega neid kordamata (HKMS § 201 lg 4). Ettekirjutuse õige adressaadi osas saab

lähtuda Tallinna Ringkonnakohtu 10.07.2020 otsusest haldusasjas nr 3-19-1843 ja Riigikohtu

28.02.2018 otsusest haldusasjas nr 3-15-1607.

21. Halduskohus ei ole rikkunud menetlusnorme. Kohus peab menetluse läbi viima

ökonoomselt. Ringkonnakohtu hinnangul on halduskohtu poolt määratud tähtajad olnud

piisavad kaebaja õiguste kaitseks. Kaebaja ei ole välja toonud, millised tõendid jäid tal esitamata

halduskohtu määratud menetlustähtaegade tõttu. Ka ei näe menetlusnormid ette, et kohus peaks

avaldama enne kohtuotsust seisukoha kõigi asjas esitatud tõendite asjakohasuse ja

usaldusväärsuse kohta, vaid kohus hindab tõendeid otsuse tegemisel (HKMS § 158 lg 1 esimene

lause). Kaebaja on saanud esitada täiendavaid tõendeid ka ringkonnakohtus. Haldusasjas nr 3-

19-1843 tuvastatud asjaoludele tuginemine ei toonud kaasa õigusvastast kohtulahendit.

Halduskohus on ei ole jätnud analüüsimata praeguses asjas esitatud väiteid ega tõendeid viitega

sellele haldusasjale.

III

22. Eelnevast tulenevalt jääb Tallinn, Tina tn 3 korteriühistu apellatsioonkaebus rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata (HKMS § 200 p 1).

3-20-205

18(18)

23. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 jäävad kaebaja apellatsiooniastme menetluskulud kaebaja

enda kanda. Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud.

(allkirjastatud digitaalselt)