2-18-6941/80 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 24. mai 2021. a

Tsiviilasja number

2-18-6941

Tsiviilasi

Korteriühistu XX hagi Tarmo Türi vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

4020 eurot 55 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 1. detsembri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Tarmo Türi apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

4. mai 2021

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant

(kostja):

Tarmo

Türi

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Vastustaja (hageja): Korteriühistu XX (registrikood

XXXXXXXX), seaduslik esindaja Aase Sammelselg

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tarmo Türi apellatsioonkaebus

osaliselt.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 1. detsembri 2020. a

otsus osas, millega maakohus mõistis Tarmo Türilt

Korteriühistu XX kasuks välja viivise 1337 eurot 24

senti ületavas osas.

3. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta

Korteriühistu XX hagi viivise 1337 eurot 24 senti

ületavas osas väljamõistmiseks rahuldamata.

4. Lugeda maakohtu otsuse resolutsioon tervikuna

sõnastatuks järgmiselt:

4.1. Rahuldada Korteriühistu XX hagi Tarmo Türi

vastu võlgnevuse väljamõistmiseks osaliselt.

4.2. Mõista Tarmo Türilt Korteriühistu XX kasuks

välja põhivõlgnevus 1337 eurot 24 senti ja

sissenõutavaks muutunud viivis 1337 eurot 24 senti.

4.3. Jätta menetluskulud Tarmo Türi kanda.

4.4. Määrata Korteriühistu XX menetluskulude

rahaliseks suuruseks 1912 eurot 50 senti.

4.5. Mõista Tarmo Türilt Korteriühistu XX kasuks

välja menetluskulu 1912 eurot 50 senti. Tarmo Türil

tuleb hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

(1912 eurot 50 senti) tasuda viivist menetluskulude

suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

4.6. Määrata täitmise viis ja panna Tarmo Türile

kohustus täita menetluskulude hüvitise tasumise

kohustus summas 250 eurot Korteriühistu XX kasuks

ja summas 1662 eurot 50 senti Aase Sammelselgi

kasuks.

5. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus poolte endi

kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse

peale

võib

esitada

kassatsioonkaebuse

Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Korteriühistu XX (hageja) esitas Harju Maakohtule 3. mail 2018 hagi Tarmo Türi (kostja)

vastu 2017. aasta juunist kuni 2018. aasta aprillini sissenõutavaks muutunud võlgnevuse

väljamõistmiseks. Harju Maakohus tegi 18. märtsil 2019 asjas tagaseljaotsuse, millega mõistis

võlgnevuse kostjalt täies ulatuses välja. Kostja esitas 22. mail 2019 menetluse taastamiseks

kaja. Hageja esitas 5. juulil 2019 taotluse hagist osaliseks loobumiseks ja palus lõpetada

menetlus 969 euro 45 sendi väljamõistmises. Harju Maakohus rahuldas 8. augusti 2019. a

määrusega kaja ja edastas asja kohtualluvuse järgi Tartu Maakohtu Valga kohtumajale.

2. Hageja täiendas 7. juunil 2020 nõuet ja esitas arvestuse 31. mai 2020 seisuga. Hageja

põhinõue oli 1337 eurot 24 senti ja viivised 1707 eurot 12 senti, kokku 3044 eurot 36 senti,

Hagiavalduse kohaselt asub XX ehitis kinnistamata maatükil, elamus asuvad korterid on

erastatud ja kuuluvad omanikele vallasasjadena. Ehitises on üheksa reaalosa, millest kaheksa

on eluruumid ning üks ühisomandis olev mitteeluruum. Hageja tegevuse aluseks on 22. juuni

2018 põhikiri. Elamu ühise haldamise ning majandamiskulutuste jaotamise põhimõtted

tulenevad põhikirjast ja üldkoosolekute otsustest ning üldkoosolekutel kehtestatud

majandamiskavadest. Majandusaastate aruanded kinnitatakse üldkoosolekutel.

Kostjale kuulub ehitises üks reaalosa eluruum nr 3 (üldpind 183,1 m2). Kuni 20. juulini 2017

kuulus kostjale ehitises ka eluruum nr 4 (üldpind 158,7 m2), millele pöörati sissenõue

täitemenetluses. Ühisest majandamisest kostjale langev osa vastab ehitusregistris kajastatud

andmetele. Varasemalt kostjale kuulunud korteri nr 4 võlgnevuses olevad maksed on samuti

arvestatud lähtudes ehitisregistri andmetest.

Kostjale esitati arved lähtudes hageja üldkoosolekutel kinnitatud majanduskavadest. Igakuise

arve summa koosnes üldelektri, vee- ja kanalisatsiooniteenuse, prügiveo teenuse ja

välikoristuse tasudest. Kuni 2017. aasta juunini esitati ühistu liikmetele arveid ka

juhtimisteenuse eest, alates 2018. aasta septembrist värava avamise sideteenuse eest.

Võlgnevuse arvestus korterite lõikes toodi iga makse osas ära hagi osaks olevas tabelis. Korter

nr 4 põhivõlg lõppes tasaarvestusega, tasumata viiviste võlgnevus oli 210 eurot 14 senti.

Kostja ei ole vaidlustanud üldkoosolekute otsuseid, mis puudutavad majandamiskulusid ja

majandamiskavasid. Kostja on korduvalt esitanud väiteid topelt arvestuste ja alusetute arvete

kohta, mis on kontrollitud tsiviilasjades nr 2-12-9317, nr 2-13-61427 ja nr 2-16-17718.

3. Kostja vaidles hagile vastu. Hagist ei selgunud, millest tulenevalt oli hagejal õigus just

selliseid summasid ja väidetavalt teostatud teenuseid arvetel kajastada. Dokumentidest nähtus,

et raamatupidamist (sh algdokumentide koostamist ja esitamist), juriidilist abi ja

süstemaatiliselt pikki kohtuvaidlusi valmistas ette ja tekitas üks inimene A. Sammelselg. Jäi

selgusetuks, milles täpselt väljendus väidetav juhtimisteenus ja hooldusteenus. Koristamist ja

koristusteenust hageja hagis käsitletud perioodil elamu trepikodades või maja ümbruses ja

hoovis ei teostanud. Arvete esitamine ei tähenda ega tõenda, et arvega seonduv toiming tehti.

Kostjale ei olnud jälgitav võlgnetavate summade kujunemine ja alus.

Vaatamata korduvatele korteriomanike palvetele ei ole A. Sammelselg korteriühistu

raamatupidamisdokumente aastaid esitanud. Hageja ei esitanud ühtegi korteriühistu

majandamist kajastavat algdokumenti ega hageja pangakonto väljavõtteid. Korteriomanikud

pole saanud veenduda kulutuste ja algdokumentide õigsuses.

Korterile nr 3 kuulub lisaks üks tuba korterist nr 1. Hageja on esitanud ühe ja sama pinna eest

topelt arveid nii kostjale kui ka korter nr 1 omanikule.

Hageja saab nõuda vaid seadusjärgset viivist. Kostja ei aktsepteerinud viivisenõuet, sh ka

seetõttu, et viivise arvestamise alussummad polnud õiged.

Hageja esindaja eemaldas hoonelt kostjale kuulunud videokaamerad, mistõttu nõudis kostja

kulutuste tasaarvestamist või kaamerate tagastamist. Hageja on aastaid saanud mitteeluruumi

renditulu. Tsiviilasjas nr 2-16-15155 selgitas hageja esindaja, et eeldatav laekuv tulu jaotatakse

kõigi korteriomanike vahel. Eeltoodust tulenevalt tulnuks tulu korteriomanikele edasi anda või

tasaarvestada kommunaalkuludega.

4. Tartu Maakohus lõpetas 5. novembri 2020. a määrusega hageja osalise nõudest loobumise

tõttu menetluse 969 euro 45 sendi võlgnevuse osas.

MAAKOHTU LAHEND

5. Tartu Maakohus rahuldas 1. detsembri 2020. a otsusega hagi täies ulatuses, mõistis kostjalt

hageja kasuks välja põhivõlgnevuse 1337 eurot 24 senti, sissenõutavaks muutunud viivise 1707

eurot 12 senti ning viivise põhinõudelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras

alates 1. juunist 2020 kuni täitmiseni. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda, määras

hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks 1912 eurot 50 senti ning kohustas kostjat tasuma

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

Maakohus märkis, et Harju Maakohus võttis asja menetlusse hagiasjana, kuigi

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 613 lg 1 järgi oleks pidanud asja lahendama hagita

menetluses. Kuivõrd tegemist oli hagimenetlusele sarnase menetlusega, oli pooltel kohustus

oma väiteid TsMS § 230 lg 1 järgi tõendada.

Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 järgi kannavad kaasomanikud vastavalt nende kaasomandi

suurusele asjal lasuvaid koormatisi ja kulusid. Puudub vaidlus, et kostjale kuulub korter nr 3

ning selle suuruseks on 183,1 m2. Kostja ei tõendanud, et korter oleks väiksem või suurem.

Kostja esitas oma viimases seisukohas tõendina 6. mai 2004. a kasutusloa nr 2977, millest

nähtus, et korteri nr 3 pindala oli 183,1 m2.

Kuni 31. detsembrini 2017 tekkinud nõuete osas kohaldus korteriühistuseadus (KÜS § 151),

alates 1. jaanuarist 2018 tekkinud nõuete osas kohaldub korteriomandi- ja korteriühistuseadus

(KrtS § 40). Hageja põhikirja p 4.2.5 näeb ette ühistu liikmete kohustuse võtta omandile

vastavas proportsioonis osa majandamiskulude kandmisest, ühistu liikmel on kohustus tasuda

makseid üks kord kuus, hiljemalt tarbimisele järgneva kuu 15. kuupäevaks. Kulude jaotuses

lähtutakse üldkoosolekul kehtestatud majanduskavast. Maksekohustuse täitmisega viivitamise

korral on ühistul õigus nõuda viivitusintressi 0,2% ulatuses viivitatud maksesummalt päevas.

Alates 1. jaanuarist 2018 võetakse maksete arvestuse aluseks majanduskava. Hageja on

makseid arvestanud lähtudes tegelikest kuludest ega nõudnud liikmetelt ettemaksu. Hageja

majanduskavad kehtestati korteriühistu üldkoosolekutel; majanduskavade täitmist on arutatud

korralistel üldkoosolekutel; majandusaastate aruanded on kinnitatud. Ühistu liikmete tasutava

majandamiskulude osa kindlakstegemiseks jagatakse korteriühistu kõik majandamiskulud

kõigi korteriomandi reaalosadeks olevate eluruumide või mitteeluruumide pindalade summaga

ruutmeetrites ning korrutatakse sellele liikmele kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva

eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Kui korteriühistu on moodustatud vallasasjana

käsitatavas ehitises, tuleb pindalade arvutamisel lähtuda vallasasjadena korteriühistu liikmete

omandis olevate eluruumide ja mitteeluruumide pindaladest.

Hageja esitas nõude arvestust tõendavad arved, kust oli näha teenuste lõikes kostjale langenud

maksete osa. Arvetelt nähtus, et kostjal oli kohustus tasuda hagejale proportsionaalne osa

üldelektri kulust, vee- ja kanalisatsioonikulust, prügiveo kulust ja muudest ühekordse

iseloomuga kuludest. Kostja maksed arvestati proportsionaalselt ühistu maksekohustusest ning

arvestuse aluseks võeti kostjale kuuluva korteri suurus. Kostjale esitatud arvetes näidatud kulu

vastas ehitusregistri andmete järgi tema omandis ja valduses olnud ruumide pindalale. Hageja

esitas kohtule ka teenuse osutajatega sõlmitud lepingud, samuti sai kostja lepingutega tutvuda

ka samasisulistes varasemates menetlustes. Hageja lisas lepingute juurde ka konto väljavõtte,

millelt nähtus teenuste eest tasumine.

Kostja kinnitas kohtule vande all, et ta ei ole peale 1. oktoobrit 2018 korteriühistule midagi

maksnud. Paljasõnaline on kostja väide, et juhtimisteenust ning hooldusteenust ei ole reaalselt

osutatud. Kostja vande all antud ütlustest ei selgunud, mis on teda takistanud esitamast

veemõõdiku näitu selle asemel, et asuda seisukohale, et esitatud arve ei vasta tõele.

Kostja selgitas vande all, et kuivõrd korteri nr 1 ühe toa arvelt on suurenenud tema korter nr 3,

esitatakse mõlema korteriomanikule selle toa eest arveid. Maakohus märkis, et praeguse

vaidluse teema polnud ühegi teise korteriomaniku võlgnevus korteriühistu ees. Kostja ei

esitanud arvutuskäiku, kui suures osas on tema hinnangul topelt arveid esitatud. Hageja arvetel

kajastuv kostja eluruumide suurus kattus ehitusregistri andmetega.

Kostja arutluskäik tasaarvestuse kohta polnud jälgitav. Kostja ei esitanud ühtegi väidet ega

tõendanud, et tal oleks rahaline nõue hageja vastu. Samuti jättis maakohus tähelepanuta kostja

väited seoses korteriomandite seadmisega ja mitteeluruumi üürituluga, kuivõrd need ei

puudutanud käesoleva vaidluse eset.

Hageja hagiavalduses märgitud igakuised tasunõuded on muutunud sissenõutavaks ja kostja on

rikkunud avaldaja põhikirja p 4.2.5, KÜS § 15, KrtS § 40 lg 1 ja § 41 lg 1 p 2 ning AÕS §-st 75

tulenevat korteriomaniku kohustust tasuda hagejale igakuiselt elamu majandamise jooksvate

kulude katteks sihtotstarbelisi makseid.

Pooltel oli vaidlus ka viivise suuruse üle. Viivise arvestamisel tuli aluseks võtta samamoodi

kuni 31. detsembrini 2017 KÜS ning pärast 1. jaanuari 2018 KrtS. KÜS § 7 lg 4 järgi võis

majandamiskulude maksmisega viivitamisel ühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni

0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude

maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. KrtS § 42 lg 1 sätestab, et kui

korteriomanik viivitab majandamiskulude tasumisega, võib korteriühistu nõuda temalt viivist

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses. Seadusandja ei piiranud seadusjärgse

viivisemääraga tehinguosaliste õigust kehtestada tehinguga seadusest erinev määr. KrtS § 42

lg 1 ei ole imperatiivne säte (Riigikohtu 23. oktoobri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-131006).

Hageja põhikiri, milles vastav määr sisaldus, kehtis alates 22. juunist 2018. Seega oli

viivitusintressi nõue põhjendatud.

Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel kostja kanda. Riigikohus on 18. juuni

2014. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-62-14 selgitanud korteriühistu õigust nõuda menetluskulude

hüvitist ka juhul, kui menetluses osaleb õigusteadmisi omav juhatuse liige. Hageja nõudis

kostjalt esindaja kulu hüvitamist üksnes 50% ulatuses, s.o 17 tunni eest, tunnihinnaga 100 eurot,

mida maakohus pidas põhjendatuks. Maakohus ei pidanud põhjendatuks kostjalt välja mõista

hagi tagamise avalduselt 2. mail 2018 tasutud riigilõivu summas 50 eurot, kuivõrd taotlus jäi

rahuldamata. Muus osas, s.o 250 eurot, oli põhjendatud riigilõiv kostjalt välja mõista.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsus ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt võttis maakohus ekslikult nõude menetlusse hagimenetlusena,

nimetades seda otsuses hagimenetlusega sarnaseks menetluseks.

Korter nr 1 tehti kaheks eraldiseisvaks korteriks, millest kumbagi polnud P. Tammet õigustatud

kasutama ega käsutama alates 1999. aastast. P. Tammeti valduses olnud ruum korteris nr 1 on

korteri nr 3 lahutamatuks ruumiks. Kommunaalkulude tasumine on sõltuvuses eluruumi

reaalsest olemasolust. Maakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta kostja väite, et hageja on

nõudnud ja saanud tänaseni samu summasid kattuva pinna eest ka P. Tammetilt.

Maakohtu viidatud Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 2-17-131006 pole käesoleval juhul kohane,

kuivõrd hageja ei toonud esile ega tõendanud, kuidas on saanud üldse võimalikuks hageja

põhikirja sisse kirjutatud kokkulepitud viivitusintresside määr. Mingit vastavasisulist lepingut

pole kostjaga sõlmitud. Viiviseintressi määr ei ole seadusega lubatud ja hageja viivisenõue on

põhjendamatu. Lisaks ei ole viivise alussummad õiged. Asjas kohaldub seadusjärgne viivis.

Maakohus ei analüüsinud kostja väidet, et juhtimisteenust ei ole reaalselt osutatud.

Raamatupidamist on teinud sama isik, kes on osutanud juhtimisteenust, teenuse osutamiseks

polnud hageja üldkoosolekul õigust antud. Selgusetuks jäi ka, milles täpselt väljendus

välikoristus. Hageja esitatud korrashoiulepingu dokumentatsioonist nähtus palju kohustusi,

mida tuli hageja hüvanguks täita, ent ei konkretiseeritud, mida, millal, kuidas jm tehti.

Välikoristust väidetavalt teostava osaühinguga pole lepingu sõlmimiseks hageja üldkoosolekul

otsust vastu võetud. Maakohus üritas kostjale panna negatiivse tõendamiskoormise ehk kostja

pidanuks tõendama, et vastavaid teenuseid ei osutatud. Tegelikult pidi hoopis hageja tõendama,

et tema märgitud teenuseid ka tegelikult osutati. Kostjalt nõutavate summade arvestus ei ole

jälgitav. Kostja ei tunnista arvetel märgitud summasid, kuivõrd need pole õiguspärased.

Kostja on tahtnud täita enda TsMS § 230 lg 1 tulenevat kohustust, ent maakohus jättis

rahuldamata kostja taotlused võtta vastu tõenditena korteri nr 1 kohta esitatud kommunaalarved

ja kuulata vande all üle tunnistajad.

7. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

Maakohus menetles õigesti rahalist nõuet hagimenetluses, kuivõrd TsMS § 613 lg 1 sätestatud

hagita menetluse eeldused polnud täidetud. Menetlusliigi võimalik ekslik valik ei mõjuta

lahendi õigsust (Riigikohtu 17. mai 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p 18). Ka ei saa

kostja eeltoodule tugineda tulenevalt TsMS § 631 lg-st 4 ja TsMS § 333 lg-st 1.

Kostja arutlused tema korteri suurusest erinevatel aegadel on arusaamatud. Hagiga on hõlmatud

korteriomaniku maksekohustuse täitmisega seonduv ajavahemikus juuni 2017 kuni mai 2020.

Maksete arvestuses on korteriühistu lähtunud sellest, et korteri nr 3 eluruumi üldpind on

183,1 m2. Kostja on kohtule kinnitanud, et just selline on korter nr 3 suurus. Kohtule esitatud

tõendite järgi on ehitusregistris samuti näidatud korteri nr 3 suuruseks 183,1 m2.

Korteriühistu põhikiri võeti vastu 6. juuni 2018. a üldkoosolekul, protokolli ja põhikirja esitas

hageja kohtule 5. juuli 2019. a menetlusdokumendis. Kanne põhikirja vastuvõtmise kohta tehti

registris 22. juunil 2018. Ükski korteriühistu liige ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustanud.

Hageja on esitanud ühistu konto väljavõtted, millelt nähtub ühistule kulu tekkimine, igakuise

tarbimisperioodi arvestuse kokkuvõtted, sh jaotus kulu liikide kaupa. Kostjale igakuiselt

esitatavale arvele on kantud nii ühik kui ka ühiku hind ning nende korrutis. Erisused tarbimise

arvestuses tulenevad majanduskavadest (nt vee tarbimise mõõtmata jätmine).

Maakohus ei pannud kostjale negatiivsete asjaolude tõendamise kohustust. Maakohus osundas

otsuses tõenditele, millel kohtu järeldused põhinevad. Maakohus märkis õigesti, et kostja

üldsõnalised etteheited ei saa väärata tõendatud ja kontrollitavat arvestuskäiku.

Hageja on 5. juuli 2019. a menetlusdokumendis kõik ühistu liikmele langevad kohustused lahti

kirjutanud, esitanud kohtule teenuste osutajatega sõlmitud lepingud ja tõendanud, et on teenuste

osutajatele nende poolt esitatud arvete alusel maksed teinud. Lepingutes sisaldub tarbimise

mõõtmise kord, mida on täidetud. Juhtimisteenuse osutamise alus ja hind põhineb ühistu

üldkoosoleku otsustel. Raamatupidamise korraldamise kohustus tuleneb seadusest. Eraldi

teenust hageja sisse ei osta, vaid saab selle komplektse juhtimisteenuse hulgas.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada

materiaal- ja menetlusõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, millega maakohus mõistis

kostjalt hageja kasuks välja viivise 1337 eurot 24 senti ületavas osas ning teha tühistatud osas

uus otsus, millega jätta hageja nõue viivise 1337 eurot 24 senti ületavas osas väljamõistmiseks

rahuldamata. Ringkonnakohus jätab apellatsiooniastmes kantud menetluskulud poolte endi

kanda.

9. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

TsMS § 613 lg 1 järgi lahendab kohus hagita menetluses mh korteriühistu avalduse alusel

asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab

korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi

õigusi ja kohustusi. Seega kuulub korteriühistu poolt esitatud majandamiskulude nõue

läbivaatamisele hagita menetluses. Asja hagimenetluses lahendamisel tuleb maakohtul järgida

hagita menetluse reegleid.

Üldjuhul ei ole hagita asja lahendamine hagimenetluses menetlusõiguse oluliseks

rikkumiseks, mis annaks aluse kohtulahend tühistada (TsMS § 631 lg 4) (Riigikohtu 17. mai

2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 18–20). Ringkonnakohtu hinnangul ei

mõjutanud praegusel juhul asja lahendamine hagimenetluses asja lahendamise tulemust.

10. Maakohus on õigesti leidnud, et kuni 31. detsembrini 2017 tekkinud nõuete osas kohaldub

korteriühistuseadus (KÜS) ja korteriomandiseadus (KOS) ja alates 1. jaanuarist 2018 tekkinud

nõuete osas kohaldub korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS § 40).

VÕS § 76 lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kuni

31. detsembrini 2017 kehtinud KÜS § 151 lg 1 nägi ette, et majandamiskulud on korteriühistu

vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse

osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja

ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna

eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Alates

1. jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 40 lg-te 1 ja 2 järgi teevad korteriomanikud majanduskava

alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele.

Korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades võib korteriühistu põhikirjaga ette näha

KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra

majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta

ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et

tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse

selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema poolt tarbitud

teenuse mahule. Kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud KOS § 13 lg 1 ja AÕS § 75 järgi kandsid

korteriomanikud kaasomanikena ühiseid maja valitsemisega seotud kulusid vastavalt

kaasomandiosa suurusele.

Hageja põhikirja p 4.2.5. järgi on ühistu liikme kohustuseks võtta omandile vastavas

proportsioonis osa majandamiskulude kandmisest, tasuda makseid üks kord kuus, hiljemalt

tarbimisele järgneva kuu 15. kuupäevaks. Kulude jaotuses lähtutakse üldkoosolekul

kehtestatud majanduskavast. Maksekohustuse täitmisega viivitamise korral on ühistul õigus

nõuda liikmelt viivitusintresside tasumist 0,2% ulatuses viivitatud maksesummalt päevas.

Pooled ei vaidle, et kostja korteriomandi suuruseks on 183,1 m2, mis õigesti kajastub ka

kostjale esitatud arvetel (I kd tl 35–36, 38–40, 42, 170–176; II kd, tl 71–75). Samuti on kostja

kinnitanud, et ta ei ole tasunud korteril lasuvaid kohustusi alates oktoobrist 2018 (II kd, tl 93).

Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et tema eest on arved osaliselt tasunud kolmas isik.

Kostjal on kohustus tasuda tema korteriomandile osutatud kommunaalteenuste eest.

11. Kostja apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole hageja tõendanud teenuste osutamist

korteriühistule. Ringkonnakohus selle väitega ei nõustu.

Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on analüüsinud poolte väiteid ja esitatud

tõendeid piisava põhjalikkusega ning jõudnud õigele seisukohale, miks on hagiavaldus

põhinõude osas põhjendatud ning tuleb rahuldada. Ringkonnakohtul ei ole alust anda

avalduses esitatud asjaoludele teistsugust hinnangut ega asuda maakohtu järeldustega

võrreldes erinevale seisukohale.

Hageja esitas üldkoosolekute protokollid, teenuse osutamise lepingud ning pangakonto

väljavõtted osutatud teenuste tasumise kohta, sh ka koristusteenuse osutamise kohta

OÜ Linnahalduse ja OÜ Shela poolt (I kd, tl 29–30, 200–207), juhtimisteenuse osutamise kohta

(I kd, tl 28–30, 211–212). OÜ-ga Shela sõlmitud töövõtulepingu p 3.1. kohaselt kohustus

OÜ Shela korraldama aastaringselt välikoristust üks kord nädalas, täpsemad tööd on loetletud

lepingu p-des 3.1.1.-3.1.5.

Hageja 23. mai 2016. a üldkoosoleku protokolli järgi otsustati määrata korteriühistu juhatusse

järgmiseks ametiajaks senise tasustamise jätkamisega A. Sammelselg (I kd, tl 28). Nimetatud

koosolekul osales ka kostja. Majandamiskava järgi on juhatuse liikme tasu 400 eurot kuus, tasu

sisaldab õigusabiteenust ja juhtimisteenust (I kd, tl 29 pöördel) ning vastavat tasu on juhatuse

liige ka saanud (I kd, tl 211–212, 220). Kostja väited, et juhtimisteenust ei ole reaalselt osutatud,

on paljasõnalised. Kostja ei ole üldkoosoleku otsust vaidlustanud.

Kostja ei ole teenuste osutamiseks lepingute sõlmimist korteriühistu poolt õigeaegselt

vaidlustanud. Käesolevas asjas ei lahendata hageja üldkoosolekute kehtetuse küsimust.

Kostja on esitanud samu väiteid teenuste osutamata jätmise kohta ja topelt arvete esitamise

kohta ka varasemates menetlustes tsiviilasjades nr 2-12-9317, nr 2-16-17718 ja nr 2-13-61427

(I kd, tl 16–23, 44–51). Samuti on kostja tuginenud topelt arvete esitamise väitele

tsiviilasjades nr 2-13-61427 (I kd, tl 50) ja nr 2-12-9317 (I kd, tl 22). Viidatud tsiviilasjades

on kohtud tuvastanud, et hageja ei ole esitanud topelt arveid kostjale, kui korteri nr 3

omanikule, mille üldpind on 183,1 m2.

12. Kostja on esitanud väite, et viivisemäär on liiga kõrge. Samuti leidis kostja, et viivise

arvestamise alussummad on valed. Samas ei ole kostja esitanud konkreetseid vastuväiteid, mis

suuruses on võlgnevuse arvestus ebaõige. Ringkonnakohus ei tuvastanud ka vigu viivise

arvestuskäigus.

Viivisemäär 0,2% päevas on kehtestatud hageja 6. juunil 2018 kinnitatud põhikirjaga. Kuni

selle hetkeni arvestas hageja seadusjärgset viivisemäära vastavalt 0,07% päevas või 8% aastas

(vt nt II kd, tl 62–63).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et KrtS § 42 lg 1 ei ole imperatiivne säte

(Riigikohtu 23. oktoobri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-131006). Seadusjärgse

viivisemääraga ei piiranud seadusandja tehinguosaliste õigust kehtestada tehinguga seadusest

erinev määr. Siiski ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud mõista kostjalt hageja

kasuks välja viivist põhinõuet ületavas määras, sh jooksvat viivist alates kohtuotsuse

tegemisest.

Kuigi kostja ei ole otsesõnu taotlenud viivise vähendamist, on kostja nii kirjalikes

dokumentides (II kd, tl 52, 152 pöördel), kui ka ringkonnakohtu 4. mai 2021. a istungil

rõhutanud, et taotletud viivis on ebamõistlikult suur. Ringkonnakohtu hinnangul on kostja

sellega väljendanud mittenõustumist viivisenõudega ning tahet viivisenõue vähendada.

Viivise alandamine VÕS § 113 lg 8 ja § 162 alusel on kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus

teeb võlgniku ja võlausaldaja huve kaaludes (Riigikohtu 12. detsembri 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-162-12, p 20). Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul on tasumisele

kuuluv viivise summa ebamõistlikult suur ning see tuleb vähendada mõistliku suuruseni,

arvestades eelkõige kostja kohustuse täitmise ulatust, teise lepingupoole õigustatud huvi ja

lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Rahalise kohustuse täitmisega viivitamisel tuleb põhivõlast suuremat viivisenõuet põhjendada

võlausaldajal, kui võlgnik nõuab viivise vähendamist ja viivist on arvestatud rohkem kui

seadusjärgses suuruses (Riigikohtu 14. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 18).

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja praeguses vaidluses põhinõudest suuremat

viivisenõuet põhjendanud, väidetav põhinõude lõppemine menetluse kestel (II kd, tl 11

pöördel) ei anna alust väljamõistetavast põhinõudest suurema viivise väljamõistmiseks.

13. Kuigi ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse, puudub ringkonnakohtu

hinnangul vajadus ja alus menetluskulude jaotuse muutmiseks maakohtu menetluses

(TsMS § 173 lg 3). Hageja põhinõue on põhjendatud täielikult ning viivisenõue on rahuldatud

suures ulatuses. Ringkonnakohtu poolt maakohtu otsuse tühistamise ulatus ei too kaasa

teistsugust kulude jaotust.

Apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta

TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. Sellise jaotuse korral puudub vajadus kulude

rahaliseks kindlaksmääramiseks.

14. Kuna hageja nõuded tuli läbi vaadata hagita menetluses, tuli neilt RLS § 59 lg 5 järgi

riigilõivu tasuda 50 eurot. Hagita asja lahendava lahendi peale kaebuse esitamisel tasutakse

RLS § 59 lg 15 järgi riigilõivu sama palju, kui tuleb tasuda hagi või muu avalduse esialgsel

esitamisel maakohtule, arvestades kaebuse ulatust. Kuna hageja pidi maakohtus riigilõivu

tasuma 50 eurot, pidi kostja maakohtu otsuse vaidlustamise korra tasuma samuti riigilõivu

50 eurot. Asja ekslik hagimenetluses lahendamine ei too menetlusosalise jaoks kaasa suurema

riigilõivu tasumise kohustust kui asja menetlusõiguse normidega kooskõlas lahendamine.

Pooled saavad taotleda enamtasutud riigilõivu tagastamist vastavalt TsMS §-le 150.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Parrest

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke