2-20-1790/36 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Villem Lapimaa ja Ele Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. mai 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-1790

Kohtuasi

XX hagi YY vastu võlgnevuse nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 27. aprilli 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

XX apellatsioonkaebus

YY apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

XX apellatsioonkaebuse hind 1000 eurot

YY apellatsioonkaebuse hind 400 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Madis Päts

Kostja YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja Jüri Reede

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu dokumentaalsed tõendid – 31.05.2019 kassa sissetuleku order nr 143 ja

kviitung kassa sissetuleku orderile nr 143.

2. Jätta Pärnu Maakohtu 27. aprilli 2020. a otsus muutmata.

3. Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Jätta YY vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte enda kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-20-1790

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. XX (hageja) esitas 3. veebruaril 2020 Pärnu Maakohtule hagi Osaühingu Q (osaühing) vastu

enamtasutud üüri 1400 eurot tagastamiseks. Hageja täpsustas 11. veebruaril 2020 hagi, muutes

ühtlasi kostja isikut. Täpsustatud hagiavalduses märkis hageja kostjaks YY (kostja).

2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmis hageja kostjaga 2019. a kevadel kokkuleppe

kostjale kuuluva katusekorteri asukohaga XXX, Kuressaare üürimiseks perioodil 22.05.20219–

19.09.2019. Pooled leppisid kokku, et hageja tasub üüri 3500 eurot sularahas ning korter on

hageja käsutuses 15 nädalat (v.a juulikuu kaks viimast nädalat, kui hageja plaanis reisile minna).

Hageja Kanadas elava tädi surma tõttu sõitis hageja 5. augustil 2019 tagasi Torontosse ning

üüritud korter jäi vabaks. Kuna suhted kostjaga olid head, siis midagi täpsemalt kokku ei lepitud

ning hageja eeldas, et ta saab kasutada korterit juba ettemakstud perioodi kasutamata osa eest

kunagi hiljem. Seega ei küsinud hageja raha kasutamata perioodi eest tagasi. Kui hageja sel

teemal hiljem kostja poole pöördus, leidis kostja, et tal ei ole kohustust kasutamata ettemaksu

ulatuses korterit hagejale uuesti välja üürida. Hageja hinnangul ei olnud kostjal õigust korterit

perioodil, kui ta seda ise seda enam ei kasutanud, uuesti välja üürida, kuid juba 5. augustiks

2019 kolisid korterisse uued üürnikud.

3. 18. märtsil 2020 esitas hageja täiendava seisukoha seoses kostja vastuväidetega. Hageja

hinnangul sõlmisid pooled 30. aprillil 2019 tähtajalise eluruumi üürilepingu Kuressaares XXX

asuva korteri üürimiseks. Pooled lõpetasid üürilepingu kokkuleppel 4. augustil 2019, kuna

hageja pidi ootamatutel perekondlikel põhjustel Eestist lahkuma. Üürilepingu alusel kasutas

hageja ruume 60% ulatuses algselt kokkulepitud ajast, mille rahaliseks väärtuseks on 2100

eurot. Seega on hagejal õigus saada tagasi 1400 eurot enamtasutud üüri. Kirjavahetusest 29. ja

30. aprillil 2019 ei saanud hageja teha järeldust, et sõlmib üürilepingu Osaühinguga Q, mitte

kostja kui omanikuga. Osaühing Q ei ole esitanud hagejale ühtegi arvet, millest nähtuks, et

üürilepingu pooleks on osaühing, mitte kostja. Kui lepingupooleks oleks olnud osaühing, oleks

kostja pidanud juba hinnapakkumises või edaspidistes e-kirjades selgitama, kellega hageja

lepingu sõlmib. Hageja kui füüsilise isiku puhul ei saa eeldada, et ta sõlmib üürilepingu

juriidilise isikuga, kes ei ole üürilepingu eseme omanikuks ja keda üheski hagejale edastatud

dokumendis või kirjas ei mainita.

Õige ei ole kostja väide, et pooled sõlmisid kaks eraldiseisvat tähtajalist üürilepingut

perioodideks 22.05.2019–16.07.2019 ja 01.08.2019–19.09.2019. Hageja hinnangul sõlmis ta

ühe lepingu, mille alusel lepiti kokku, et hageja võimaldab kostjal enda äraoleku ajal anda

võimaluse ruumi kasutamiseks teiste isikute lühiajaliseks majutamiseks seoses Saaremaa

ooperipäevadega.

Hageja hinnangul lõpetasid pooled üürilepingu kokkuleppel 4. augustil 2019. a, kuigi

sellekohane kokkulepe jäi kirjalikult vormistamata. Seda kokkulepet kinnitas kostja 18.11.2019

2-20-1790

saadetud e-kirjas hagejale. Sama asjaolu kinnitab kostja ka hagi vastuse punktis 36.3, leides, et

alates 5. augustist tekkis tal hagejaga üürisuhte asemel hageja isiklike esemete hoiutasu nõue.

Kostja esitatud tasaarvestuse avalduse kohta leidis hageja, et see on arusaamatu ja

põhjendamatu, kuna kostja ei ole tõendanud, et tal on sissenõutav rahaline nõue hageja vastu.

Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited

4. Kostja palus jätta hagi läbi vaatamata või kui kohus ei jäta hagi läbi vaatamata, siis

rahuldamata, ja menetluskulud hageja kanda ning mõista menetluskuludelt välja viivis

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulusid

kindlaksmäärava kohtulahendi jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Kostja vastuväited on kokkuvõttes järgmised.

1) Hageja on eksinud kostja isikus. Hageja sõlmis 30. aprillil 2019 lepingu Osaühinguga

Q, keda esindas juhatuse liige YY. Kirjavahetuseks kasutas Osaühingu Q e-posti

aadressi CCC. Kuressaares XXX tn asuvat hoonet on äriühingud kasutanud

majandustegevuseks juba aastakümneid. Maaüksuse sihtotstarve on 80% ulatuses

ärimaa ja 20% ulatuses elamumaa. YY omandiõigus kinnisasjale ei välista kuidagi selle

kasutamist lepingulisel alusel Osaühingu Q majandustegevuses majutusteenuse

osutamisel. Majutusteenuse lepingute puhul on majandustegevuses tavapärane, et klient

ei täpsusta ja teenuse pakkuja ei too lepingu sõlmimisel detailselt välja tehingu pooleks

oleva äriühingu andmeid.

2) Hageja sõlmis majutusteenuse lepingu ruumide kasutamiseks külalistemajas

koguhinnaga 3500 eurot kaheks perioodiks ajavahemikul 22.05.2019–16.07.2019 ja

01.08.2019–19.09.2019 enda ja kolmandast isikust abikaasa CC kasuks VÕS § 80

tähenduses. Asjaolu, et leping sõlmiti kaheks perioodiks, millest kumbki ei ületanud

kolme kuud, tõendavad poolte avaldused kirjavahetuse teel. Osaühingu Q seaduslik

esindaja avaldab 30.04.2019: „Juhul, kui olete nõus 16. juuli kuni 31.juuli siiski välja

kolima, oleks hind 3500, sest see on just kõige magusam aeg – ooperipäevad“. Hageja

aktsepteerib seda samal päeval vastates: „Selles valguses anname selle kaks nädalat

rõõmuga vabaks - esiteks hulga soodsam, aga samuti Sina saad oma ilmselt juba truusid

kundesid nende lemmikpesas majutad,a kui meie ära oleme.“ Kostja hinnangul ei olnud

tegemist eluruumi üürilepinguga, vaid majutusteenuse osutamise lepinguga

majutusasutuses. Kindlaks tähtajaks sõlmitud majutusteenuse lepingut ei ole kumbki

pool üles öelnud ning seda ei lõpetatud ka poolte kokkuleppel.

3) Hageja ei öelnud tähtajalist majutusteenuse lepingut üles, seda kinnitab hageja

hagiavalduses kirjeldatu: „Siis aga haigestus mu tädi Kanadas ja kohe ka suri.

Lendasime 5. augustil tagasi Torontosse ja korter oli vaba. Ning kuna suhted olid

omanikega väga head, ja nagu vahel kiirustades juhtub, midagi täpsemalt kokku ei

leppinud, lihtsalt eeldasime, et meile jääb vähemalt osaliselt krediit ja kasutame seda

mõni teine kord“. See kirjeldus tõendab, et hageja ei esitanud üheski vormis lepingu

ülesütlemise avaldust ning pooled ei leppinud lepingu lõpetamises kokku. Kuna hageja

lepingut avaldusega üles ei öelnud, siis pole vajadust hinnata ülesütlemise avalduse

kehtivust formaalsete ja materiaalsete eelduste vastavuse pinnalt. Oma olemuselt saaks

tähtajalise kestvuslepingu kehtivalt üles öelda vaid teise poole poolt lepingu olulise

rikkumise tõttu. Osaühing Q ei ole lepingut rikkunud ning hageja ei ole seda ka väitnud.

Hageja ei suhelnud kostjaga üheski vormis ega üheski küsimuses augustis-septembris

2019 enne lepingus märgitud tähtpäeva 19.09.2019 saabumist.

2-20-1790

4) Juhul, kui hageja ei oleks lepingut juba 30. aprillil 2019 sõlminud, oleks Osaühingul Q

olnud võimalus anda majutusruumid perioodidel 22.05–16.07.2019 ja 01.08–

19.09.2019 kolmandate isikute kasutusse tavapärase päevatasuga 80 eurot mais–juunis

2019 tehtavate broneeringute kaudu. Hagejaga sõlmitud lepinguperioodidesse jääb

summaarselt kokku 104 majutuspäeva. Majutusteenuse pakkuja tegi hagejale väga suure

allahindluse ainult seetõttu, et eeldas hageja poolt lepingu täitmist kõigi lepingus

fikseeritud tingimuste kohaselt. Juhul, kui hageja ei oleks lepingut juba 30. aprillil 2019

sõlminud, oleks osaühingul olnud kõnealusel perioodil võimalus tulu teenida 80 × 104

= 8320 eurot. Seega jäi majutusteenuse pakkujal saamata 8320 – 3500 = 4820 eurot.

Kui võtta aluseks, et majutusteenuse osutaja võttis hagejale hinnapakkumist tehes

eelduseks külalistemaja täituvuse 50% ulatuses hageja kasutusperioodil, siis jäi

majutusteenuse osutajal saamata 4820 ÷ 2 = 2410 eurot.

5) Kostja esitas tasaarvestuse avalduse. Osaühing Q loovutas kõik oma varalised nõuded,

mis tulenevad otseselt või kaudselt 30. aprillil 2019. a sõlmitud majutusteenuse

osutamise lepingust, kostjale. Juhul, kui kohus leiab, et hageja nõue tuleb rahuldada,

tasaarvestab kostja hageja nõude omapoolsete rahaliste nõuetega: saamata jäänud tuluga

2410 eurot ning hoiutasuga. Samuti hageja poolt juulis 2019 maksmata jäänud 4

majutuspäeva tasuga erikokkuleppe alusel 4 × 80 = 320 eurot. Hageja isiklike esemete

hoiutasu perioodil 5.08–30.11.2019 oli 1760 eurot (20 eurot päevas (25% majutuse

tavalisest päevamäärast) × 88 päeva = 1760).

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Pärnu Maakohus rahuldas 27. aprilli 2020. a otsusega hagi osaliselt ning mõistis kostjalt

hageja kasuks välja enamtasutud üüri 400 euro ulatuses. Menetluskulud jättis maakohus 30%

ulatuses kostja kanda ning 70% ulatuses hageja kanda. Maakohus tasaarvestas hageja ja kostja

vastastikused menetluskulude nõuded, mille tulemusena hageja kohustus hüvitama kostja

menetluskulud 684 euro ulatuses.

Maakohus luges tuvastatuks järgmised asjaolud, mille üle pooled ei vaidle:

-

hageja ja kostja sõlmisid kasutuslepingu XXX, Kuressaare asuva ruumi kasutamiseks;

-

hageja maksis kostjale ruumide kasutamise eest ettemaksu 3500 eurot sularahas;

-

hageja lõpetas üüritud ruumide kasutamise 5. augustil 2019.

Pooled vaidlevad järgmiste asjaolude üle:

-

kellega sõlmis hageja lepingu, kas Osaühinguga Q või YY-ga;

-

millise lepingu pooled sõlmisid, kas eluruumi üürilepingu või majutusteenuse osutamise

lepingu;

-

lepingu lõppemise aeg.

6. Maakohus hindas poolte seisukohti järgmiselt.

6.1. Poolte kirjavahetusest nähtub, et lepingu sõlmis kostja füüsilise isikuna, mitte Osaühingu

Q seadusliku esindajana. Kostja tehtud hinnapakkumisest ei nähtu, et ta tegi selle Osaühingu Q

nimel. Kohtule esitatud äriregistri väljavõte ning airbnb.com, booking.com ja V kodulehekülje

kuvatõmmised ei tõenda, et äriühing sõlmis hagejaga lepingu. Sellele seisukohale saaks asuda

siis, kui hageja oleks majutuse broneerinud viidatud majutusportaalide vahendusel. Kostja ei

ole ka tõendanud ega väitnud, et tasutud ettemaks tehti Osaühingule Q.

2-20-1790

6.2. Maakohtu hinnangul sõlmisid pooled üürilepingu VÕS § 271 mõttes. Nimetatud lepingule

kohalduvad eluruumi üürilepingu sätted, sest hageja ja kostja kirjavahetusest nähtuvalt koos

kostja esitatud booking.com ning airbnb.com kuvatõmmistega saab järelda, et üüritud ruumid

sobivad eluruumina kasutamiseks. Kohtu seisukohta ei väära ka VÕS § 272 lg 4 p 1, sest see

säte pole siinsel juhul asjakohane. Viidatud sätte kohaldamise eelduseks on, et üürileandja on

majutusettevõte, praeguses asjas on kostja füüsiline isik.

6.3. Asjaoludest ei nähtu vastastikuseid tahteavaldusi lepingu lõpetamise kohta kokkuleppel.

Seda kinnitavad kostja vastused hagejale, kus kostja on arusaamisel, et hageja lõpetas lepingu

ühepoolselt erakorraliselt (kostja 13.11.2019 ja 18.11.2019 e-kirjad). Esitatud asjaoludel ei saa

asuda seisukohale, et pooltevaheline üürileping lõppes 5. augustil 2019. a. Samuti ei nähtu asja

materjalidest ning hageja ei väida, et üürileping oleks lõppenud muul alusel (nt erakorraliselt

sellesisulise avalduse tegemisega VÕS §-des 313 ja § 325 sätestatud korras). Kuna hageja ja

kostja vaheline leping ei lõppenud ennetähtaegselt, vaid tähtaja saabumisega 19. septembril

2019. a, puudub hagejal õigus nõuda enamtasutud üüri tagastamist VÕS § 337 alusel.

6.4. Hagejal on õigus nõuda enamtasutud üüri tagastamist VÕS § 296 lg 3 alusel. Hageja

selgituste kohaselt ei kasutanud ta üüritud ruumi alates 5. augustist 2019. a isiklikel põhjustel

ning temale teadaolevalt kolisid üüritud ruumi samal kuupäeval uued inimesed. Kostja kirjutas

17.11.2019 e-kirjas, et perioodil 05.08.2019–19.09.2019 õnnestus tal korter välja üürida veel

viiel päeval. Kuna kostjal õnnestus viie päeva ulatuses ruumi välja üürida, on hagejal õigus

asjaomases ulatuses ettemakstud üüri tagasi saada VÕS § 296 lg 3 alusel ning kostjal tuleb see

tagastada. Kostja viitas, et kõnealusel perioodil oli majutusteenuse hinnaks 80 eurot päev. Seega

tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viie päeva üür (5 × 80) 400 eurot.

6.5. Maakohus pidas kostja tasaarvestuse avaldust põhjendamatuks, kuna poolte vahel ei ole

vastastikuseid nõudeid. Kostja nõutud saamata jäänud tulu eelduseks on hageja poolt kostjale

kahju tekitamine VÕS § 115 lg 1 mõttes. VÕS § 115 lg-s 1 sätestatu kohaldamise eelduseks on

lisaks kehtiva võlasuhte olemasolule ka see, et kahju tekitaja oleks rikkunud võlasuhtest

tulenevat kohustust. Praeguses asjas ei ole selge, millist üürilepingust tuleneva kohustuse

rikkumist kostja hagejale ette heidab, mille tulemusena kostja kahju kandis. Hagejale ei ole

etteheidetav üürilepingu sõlmimine soodsama tasu eest. Kostja väide, et pooled sõlmisid

erikokkuleppe 4 majutuspäeva osas juulis 2019. a, on tõendamata. Samuti on tõendamata, et

pooled leppisid kokku hageja asjade hoiutasu. Kuna kostja on üürilepingu sõlminud isiklikult,

ei kohaldu praegusel juhul ka VÕS § 884 lg 2.

6.6. Hageja menetluskulud jättis maakohus hagi osalise rahuldamise tõttu tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega 30% ulatuses kostja

kanda ning kostja menetluskulud 70% ulatuses hageja kanda.

Hageja menetluskulud olid koos riigilõivuga kokku 1292 eurot. Maakohus leidis, et hageja

menetluskulud on põhjendatud, v.a 13. aprilli 2020 menetlusdokumendi koostamisele kulunud

aeg. Maakohus leidis, et menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud aeg ei ole taotletud

ulatuses põhjendatud ega vajalik ning seda tuleb vähendada poole võrra. Hageja lepingulise

esindaja tunnitasu 156 eurot koos käibemaksuga on põhjendatud. Kokkuvõttes pidas maakohus

hageja menetluskulusid põhjendatuks 1020 euro ulatuses, koos riigilõivuga 1220 euro ulatuses,

millest 30% ehk kostja poolt hüvitatav summa on 366 eurot.

Kostja menetluskulud olid taotluse kohaselt 1500 eurot (ilma käibemaksuta) ning lepingulise

esindaja osutatud teenuste ajakulu 12,5 tundi ja tunnitasu 120 eurot. Maakohus leidis, et kostja

lepingulise esindaja tunnitasu ning osutatud teenuste ajakulu on tervikuna põhjendatud ning

vajalik. Seega on kostja menetluskulud põhjendatud 1500 euro ulatuses, millest hageja

hüvitatav osa on 70% e 1050 eurot.

2-20-1790

Hageja ja kostja menetluskulude tasaarvestuse tulemusena mõistis maakohus hagejalt välja

kostja menetluskulu 684 eurot.

Hageja apellatsioonkaebus

7. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ulatuses, millega

hagi jäeti rahuldamata. Hageja palub teha uus otsus, millega rahuldada hagi tervikuna.

Menetluskulud palub hageja jätta tervikuna kostja kanda ning kohustada kostjat tasuma

menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulusid

kindlaks tegeva kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

Hageja apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõttes järgmised.

1) Maakohus kohaldas vääralt VÕS §-is 337 sätestatut. VÕS § 186 p-is 4 sätestatu kohaselt

lõpeb võlasuhe võlasuhte lõpetamise kokkuleppega. Hageja hinnangul lõpetasid pooled

üürisuhte kokkuleppel 4. augustil 2019. a. Asjaolu, et kokkulepe jäi eraldi kirjaliku

dokumendina vormistamata, ei anna alust järeldada, et kokkulepet üldse ei sõlmitud.

Hageja on kokkulepet kinnitanud ning seda kinnitas ka kostja oma 18.11.2019 e-kirjas

hagejale, viidates selles, et kuna pooled lõpetasid üürilepingu 4. augustil 2019. a,

õnnestus kostjal 5. agusutil 2019. a sama korter uuele üürnikule üürile anda. Seega oli

kostja teadlik hageja soovist üürileping ennetähtaegselt lõpetada konkreetsel kuupäeval

ning nõustus sellega. Ilmne on ka see, et kostja oli korterit uuele üürnikule pakkunud

juba enne hagejaga üürisuhte lõpetamist, kuna teadis, millal see lõpeb. Kostja ei oleks

asunud korterit juba enne 5. augustit 2019. a uutele huvilistele väljaüürimiseks pakkuma

ning reaalselt välja üürima olukorras, kus hageja oleks võinud iga hetk tagasi tulla.

Kostja seisukohtade ning käitumise põhjal on ilmne, et kostja luges üürilepingu 4.

augustil 2019. a lõppenuks. Puudub alus järeldada, et hageja ei teatanud kostjale soovist

üürileping ennetähtaegselt lõpetada. Samuti ei saa järeldada, et kostja sellega ei

nõustunud, kuna see sobis tema kavatsusega korter juba järgmisel päeval, 5. augustil

2019. a uuele üürnikule välja üürida. Asjaolu, et pooled lõpetasid üürilepingu

kokkuleppel 4. augustil 2019. a, kinnitab ka kostja oma hagivastuse punktis 36.3, leides,

et 05.08.2019–30.11.2019 tekkis kostjal hageja vastu üürisuhte asemel hageja isiklike

esemete hoiutasu nõue. Seda asjaolu ei ole maakohus üldse käsitlenud.

2) Maakohus on omistanud väära tähenduse kostja hilisemas kirjavahetuses avaldatud

seisukohtadele üürilepingu lõpetamise kirjaliku kokkuleppe puudumise kohta. Seda

tuleb mõista kostja õigusliku positsioonina tasutud üüri osalise tagasimakse nõude

vaidluses, mitte tõendina pooltevahelise üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise

kokkuleppe puudumise kohta.

Kuna hageja hinnangul tuleb hagi tervikuna rahuldada, tuleb ka menetluskulud jätta tervikuna

kostja kanda.

Kostja apellatsioonkaebus

8. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega

maakohus hagi rahuldas ning teha uus otsus, millega jätta hagi tervikuna rahuldamata. Kostja

palub maakohtu otsuse tühistada ka menetluskulude jaotuse osas, jättes menetluskulud

tervikuna hageja kanda. Kui ringkonnakohus rahuldab kostja menetluskulude jaotuse taotluse,

palub kostja tühistada asjaomases osas maakohtu otsus menetluskulude hüvitiste

tasaarvestamise osas. Kostja palub mõista hagejalt välja viivise menetluskuludelt VÕS § 113

2-20-1790

lg 1 teises lauses sätestatud määras menetluskulusid kindlaksmäärava kohtulahendi

jõustumisest kuni menetluskulude täieliku hüvitamiseni.

Kostja palus võtta tõendina vastu Osaühingu Q 31. mai 2019 kassa sissetuleku orderi nr 143 ja

kviitungi sellele orderile, mis tõendavad, et 31. mail 2019 laekus Osaühingu Q kassase hagejalt

3500 eurot majutusteenuse eest.

Kostja apellatsioonkaebuse väited on järgmised.

1) Maakohus on ekslikult leidnud, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja kostja vahel oli

sõlmitud kasutusleping Kuressaares XXX asuva ruumi kasutamiseks. Kostja hinnangul

on kogu menetluse jooksul selle üle vaieldud. Kostja ei ole hagejaga sõlminud ühtegi

lepingut. Kostja on menetluses kogu aeg eitanud lepingu sõlmimist hagejaga füüsilise

isikuna. Hageja sõlmis majutusteenuse lepingu Osaühinguga Q, kelle seaduslikuks

esindajaks on kostja füüsilise isikuna.

2) Samuti on ekslik maakohtu järeldus, et pooled ei vaidle selle üle, et hageja maksis

kostjale majutusteenuse eest 3500 eurot sularahas. Hageja maksis majutusteenuse eest

menetlusosaliseks mitteolevale Osaühingule Q.

3) Pooled vaidlevad ka selle üle, et hageja lõpetas majutusruumi kasutamise 5. augustil

2019. a. Hageja ei lõpetanud sel kuupäeval majutusruumi kasutamist, kuna polnud seda

alustanudki. Hageja ise majutusteenust füüsiliselt ei kasutanud, vaid üüris ruumi oma

abikaasale. 5. augustil 2019. a teatas hageja abikaasa, et lahkub, kuid ei täpsustanud

rohkem midagi.

4) Maakohus on ka vääralt järeldanud, justkui oleks kostja väitnud, et sõlmis hagejaga kaks

üürilepingut. Kostja on kogu menetluses olnud seisukohal, et hageja sõlmis

Osaühinguga Q ühe majutusteenuse osutamise lepingu kaheks eraldiseisvaks

perioodiks.

5) Arusaamatu on maakohtu järeldus, et kui hageja oleks sõlminud lepingu airbnb.com

kaudu, oleks ta selle sõlminud Osaühinguga Q, kuid kuna hageja suhtles kostjaga e-

posti teel, siis sõlmiti leping füüsilisest isikust kostjaga. Kuna hageja sai viidatud

internetilehekülgedelt Osaühingu Q e-posti kontakti, siis pidi ta sellest järeldama, et

asub läbirääkimistesse äriühinguga kui majutusteenuse pakkujaga. Sellist järeldust

kinnitab ka asjaolu, et hageja esitas esialgse, 3. veebruaril 2020 esitatud hagi Osaühingu

Q vastu, kuna oli kindlal teadmisel, et majutusteenust osutas Osaühing Q. Maakohus ei

ole sellele kostja väitele üldse hinnangut andnud. Tavapäraselt ei kirjuta äriühingu

juhatuse liige äriühingu aadressilt saadetavatele e-kirjadele alla mitte ühingu nime, vaid

enda nime, kellega teine pool suhtleb.

6) Maakohtu etteheide, et kostja ei ole menetluses esitanud menetlusosaliseks mitteoleva

osaühingu raamatupidamisdokumenti, on kohatu (maakohtu otsuse p 6.1.). Kostja ei

esitanud maakohtus äriühingu raamatupidamisdokumenti, kuna võttis arvesse

Riigikohtu 5. juuni 2019. a lahendis tsiviilasjas nr 2-17-17217 väljendatud seisukohta,

et

pooltevahelist

õigussuhet

ei

saa

õiguslikult

kvalifitseerida

üksnes

raamatupidamisdokumentide alusel (viidatud otsuse p-d 13 ja 16). Kui maakohus pidas

asja õigeks lahendamiseks vältimatult vajalikuks äriühingu raamatupidamisdokumenti,

oleks ta pidanud seda kostjale selgitama. Selgitamiskohustuse rikkumine on oluline

menetlusõiguse normi rikkumine. Kostja palub ringkonnakohtul võtta vastu täiendava

dokumentaalse tõendi, milleks on Osaühingu Q 31. mai 2019. a kassa sissetuleku order

nr 143 ja kviitung sissetuleku orderile, mis tõendavad, et viidatud kuupäeval on

äriühingu kassasse laekunud hagejalt majutusteenuse eest saadud 3500 eurot. Tõend

tõendab õigussuhte puudumist kostja ja hageja vahel.

2-20-1790

7) Kummaline on maakohtu järeldus, et sõlmiti eluruumi üürileping, kuna „ruumid sobivad

eluruumina kasutamiseks“. Sellise järelduse korral peaks kõik majutusasutuste

(hotellid, motellid) sõlmitud majutusteenuse lepingud kvalifitseerima eluruumi

üürilepinguteks, kuna kõigis neis elavad inimesed lühiajaliselt. Selle järelduse tõttu on

maakohus jätnud ekslikult kohaldamata VÕS § 272 lg 4 p-is 1 sätestatu, mille kohaselt

ei kohaldata elu- ja äriruumi üürimise kohta sätestatut majutusettevõtte ruumide ning

puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutele tähtajaga mitte üle kolme kuu, samuti

muude ruumide ajutiseks kasutamiseks sõlmitud üürilepingutele.

8) Maakohus on otsuse p-s 8 kohaldanud vääralt VÕS § 296 lg-t 3. Kostja ei saanud

füüsilise isikuna mingit varalist kasu, kuna majutusteenust osutas Osaühing Q. Kostja

viitas selle seisukoha põhjendamiseks Riigikohtu 5. mai 2016. a lahendile tsiviilasjas nr

3-2-1-179-15. Hagejal ei olnud tahet ega kavatsust majutusruume kasutada ning keegi

ei teinud hagejale ega tema abikaasale, kes faktiliselt ruume kasutas, õiguslikke,

füüsilisi ega muid takistusi majutusruumide kasutamiseks.

9) Ringkonnakohus peaks tuvastama, et hagi on esitatud vale isiku vastu ning sellel alusel

maakohtu otsuse tühistama, tegema uue otsuse ning jätma hagi tervikuna rahuldamata.

10) Maakohus on teinud valed järeldused ka kostja tasaarvestuse avalduse kohta.

-

Kostja omandas füüsilise isikuna osaühingult Q kostja vastu suunatud rahalised nõuded.

Kui hageja makstud tasust osa hageja kasuks välja mõistetakse (enammakstud üür), on

see äriühingule tekkiv varaline kahju, kuna majutusbroneeringud tehakse iga-aastaselt

tavaliselt kevadel või suve alguses ning kindlaks perioodiks, võttis hageja määratlemata

arvult kolmandatelt isikutelt võimaluse broneerida majutusruume samaks perioodiks.

Seega tekib kostjal ja/või äriühingul varaline kahju saamata jäänud tulu näol.

-

Maakohus on ekslikult leidnud, et asjas ei kohaldu VÕS § 884 lg 2. Kostja on

omandanud hoiutasunõude üürileandjast äriühingult ning VÕS § 884 lg 2 kehtestab

hoiutasu vaikimisi kokkulepitust, kui hoidja tegutseb majandus- või kutsetegevuses.

Hageja ei ole kunagi vaidlustanud asjade hoiustamise fakti majutusasutuses V pärast

üürilepingu tähtaja lõppemist. Seega on kostja omandanud äriühingult kehtivalt

hoiutasu nõude hageja vastu.

11) Maakohus on menetluskulud jaotanud ekslikult. Hagi rahuldati 28,5% ulatuses, mitte

30% ulatuses. Maakohus ei selgitanud, millisel alusel jättis ta hageja menetluskulud

30% ulatuses kostja kanda.

12) Maakohus on otsuse resolutsioonis kohaldanud vääralt TsMS §-i 445 lg-t 1. Nimetatud

sätte kohaselt oleks maakohus pidanud tasaarvestama kõik poolte samaliigilised

nõuded. Vastastikused rahalised nõuded on samaliigilised. Maakohus on ebakohase

tasaarvestuse tulemusena loonud olukorra, kus vaidlustatud otsuse jõustumisel saaks

hageja pöörduda kostja vastu täitemenetluse alustamiseks 400 euro saamiseks ning

kostja saaks pöörduda hageja vastu täitemenetluse alustamiseks 684 euro

sissenõudmiseks. Kohtuotsuse alusel on hageja kostjale võlgu 284 eurot. Kuna

täitemenetluses kehtib formaliseerituse printsiip, siis hageja poolt kostja vastu

täitemenetluse alustamisel 400 euro saamiseks, peaks kostja alustama pikka ja kulukat

täitemenetluse lubamatuks tunnistamise menetlust olukorras, kus kohtuotsuse kohaselt

on hageja tegelikult hoopis kostjale võlgu.

2-20-1790

Vastustajate seisukohad kaebustele

9. Kostja vaidleb hageja apellatsioonkaebusele vastu, palub selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda jätta. Kostja esitas koos vastusega hageja apellatsioonkaebusele ka

ringkonnakohtus kantud menetluskulude nimekirja.

10. Hageja vaidleb kostja apellatsioonkaebusele vastu ning palub selle rahuldamata ning

menetluskulud kostja kanda jätta. Hageja vaidleb vastu kostja esitatud uue tõendi

vastuvõtmisele. Kostja ei ole esitanud kunagi kviitungit makse kohta hagejale. Samuti ei ole

kostja esitanud hagejale kassa sissetuleku orderis viidatud arvet. Kassa sissetuleku order ei

sisalda ka käibemaksu, kuigi Osaühing Q on käibemaksukohustuslane. Kokkuvõttes ei ole

kostja esitatud täiendava tõendi usaldusväärsus mingil moel kontrollitav ning selle pinnalt ei

ole võimalik teha põhjendatud järeldusi. Kostja esitatud PDF-faili (kassa sissetuleku order)

metaandmete kohaselt on fail loodud alles 27. mail 2020 ehk samal kuupäeval

apellatsioonkaebuse esitamisega (vt hageja apellatsioonkaebuse vastusele lisatud lisa 2). Kui

ringkonnakohus rahuldab kostja tõendi vastuvõtmise taotluse, palub hageja võtta tõendina vastu

Osaühingu Q kassa sissetuleku orderi nr 143 ja kviitungi metaandmete väljatrüki.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata.

Apellatsioon- ja vastuapellatsioonkaebus jäävad rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus

jäävad poolte enda kanda.

12. Maakohus on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mille üle puudub vaidlus ka

apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel:

- hageja ja kostja või kostja esindatava äriühingu vahel oli sõlmitud kasutusleping XXX,

Kuressaare asuva ruumi kasutamiseks;

- hageja maksis kostjale selle perioodi eest ettemaksu 3500 eurot sularahas;

- hageja lõpetas ruumi kasutamise 05.08.2019;

- üürilepingu perioodiks oli algselt 22.05.2019–19.09.2019, kuid pooled leppisid kokku, et

ooperipäevade ajaks (juulikuu kaks viimast nädalat) vabastab hageja ajutiselt korteri.

13. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja on sõlminud lepingu kostjaga, mitte

Osaühinguga Q. Maakohus on oma järeldusi nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 442 lg 8)

ning ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.

13.1. Vastuseks kostjale märgib kohus järgmist. Kohtu arvates ei ole kostja esile toonud

asjaolusid, millest võiks järeldada, et hageja andis raha üle Osaühingule Q. Selleks oleks

pidanud kostja raha vastu võttes viitama, et tegutseb äriühingu esindajana. Iseenesest võib see

küll tuleneda asjaoludest kogumis, kuid praegusel juhul on maakohus tuvastanud, et kostja ei

ole lepingu sõlmimise üheski staadiumis piisavalt selgelt viidanud, et lepingupooleks on

äriühing, mitte füüsiline isik. Maakohus lähtus õigesti eeldusest, et kui lepingupool ei viita

selgelt esindussuhtele, on lepingupooleks kokkuleppe teinud füüsiline isik.

14. Ringkonnakohus võtab vastu kostja esitatud täiendava dokumentaalse tõendi, Osaühingu Q

31.05.2019 kassa sissetuleku orderi nr 143 ja kviitungi kassa sissetuleku orderile nr 143.

Tõendist nähtub, et kostja oli veendumusel, et lepingupooleks on äriühing ning kostja kajastas

tehingut äriühingu raamatupidamises. See ei muuda siiski kohtu järeldust. Oluline on, et kostja

ei avaldanud oma tahet lepingupoole isiku osas piisavalt selgelt. Teine lepingupool ei pea

mõistatama, kes võiks asjaolude kohaselt olla tema lepingupartner.

15. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ei öelnud lepingut ennetähtaegselt üles.

Maakohus on oma järeldusi nõuetekohaselt põhjendanud (TsMS § 442 lg 8), ringkonnakohus

nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid.

2-20-1790

15.1. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kohus järgmist. Apellant leiab, et pooled

lõpetasid üürisuhte poolte kokkuleppel 4. augustil 2019 a. Seejuures tugineb hageja peamiselt

asjaolule, et 5. augustil 2019. a üüris kostja korteri lühikeseks ajaks klientidele välja. Kohtu

arvates ei saa hagis esile toodud asjaoludel eeldada, et korteri välja üürimisel üürileping lõppes.

Kui hageja pidi ootamatult ära sõitma, oli hageja huvides, et kostja üüriks tühjana seisva ruumi

välja ning vähendaks selle arvel hageja tasutavat üüri. Sellest ei saa eeldada, et üürileping

lõppes.

15.2. Kumbki pooltest ei ole väitnud, et lühiajaline väljaüürimine 5. augustil 2019 oleks olnud

omavahel kooskõlastatud või pooled oleksid muul viisil teinud tahteavaldusi lepingu

lõpetamiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3 järgi võib tahteavaldus lepingu

lõpetamiseks olla küll kaudne, kuid ka sel juhul peab lepingu teine pool kaudsest

tahteavaldusest teadlikuks saama. Kui kostja või tema juhitav äriühing üüris korteri välja, ei

teavitanud ta sellest hagejat , mistõttu ei saa juba sel põhjusel pidada välja üürimist kaudseks

tahteavalduseks TsÜS § 68 lg 3 mõttes.

15.3. Hageja viitas kostja 18.11.2019 e-kirjale, kus kostja märkis: „Tuletan vaid siinkohal

meelde, et Teie lahkusite ja lõpetasite rendilepingu. Me ei sõlminud mingisuguseid uusi

kirjalikke ega suusõnalisi kokkuleppeid. Mida C mõtles või Sulle ütles, me ei tea, aga see pole

ka oluline. Teame, et oleme meievahelisest lepingust täpselt kinni pidanud ja meil pole Teie

ees mingeid moraalseid ega rahalisi kohustusi.“ Tuleb arvesse võtta, et kostja selgitus oli antud

olukorras, kus hageja oli teinud ettemaksu kogu üüriperioodi ulatuses ja kostja keeldus seda

tagastamast. Kui kostja oleks tsiteeritud lõiguga silmas pidanud, et üürileping lõppes poolte

kokkuleppel (VÕS § 186 p 4), ei oleks ta keeldunud üüritasu tagastamisest.

15.4. On selge, et kostja ei ole kunagi avaldanud soovi sõlmida kokkulepet, mille järgi lõppeks

leping ennetähtaegselt ja osa üüritasust kuuluks tagastamisele. Kohus märgib, et isegi juhul, kui

pidada hageja ootamatut lahkumist ruumidest konkludentseks avalduseks üürilepingu

erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 lg 1 järgi, ei muudaks see hageja jaoks lõpptulemust.

15.5. Riigikohus on tsiviilasjades nr 3-2-1-37-09 ja nr 3-2-1-62-04 tehtud otsustes (vastavalt p-

d 21 ja 18) selgitanud õiguslikke tagajärgi olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu

põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Sellisel juhul toob VÕS § 313 lg 1

rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel

tekkida kahju hüvitamise kohustus. Et hageja ootamatu lahkumise põhjustas hageja perekondlik

sündmus, on tegemist hagejast tingitud põhjusega VÕS § 313 lg 1 tähenduses. Sel juhul peaks

hageja hüvitama kostjale kahju päevade eest, mil ruume ei olnud võimalik välja rentida.

15.6. Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja on lepingu varasemat lõppemist tunnistanud

hagivastuse punktis 36.3, leides, et alates 05.08.2019–30.11.2019 tekkis tal isiklike esemete

hoiutasu nõue. Vastuse kohaselt on tegemist alternatiivse tasaarvestuse avaldusega üksnes

juhuks, kui kohus tuvastab lepingu varasema lõppemise.

16. Pooled vaidlevad selle üle, mis perioodiks leping sõlmiti. Hageja on seisukohal, et tema on

sõlminud üürilepingu perioodiks 22.05.2019–19.09.2019. Kostja leiab, et sõlmitud on kaks

majutusteenuse osutamise lepingut perioodideks 22.05.2019–16.07.2019 ning 01.08.2019–

19.09.2019. Maakohus tuvastas, et pooled ei ole sõlminud majutusettevõtte ruumide ning

puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingut lühemaks tähtajaks kui kolm kuud VÕS § 272 lg

4 p-i 1 tähenduses, vaid eluruumi üürilepingu (VÕS § 272 lg 1).

16.1. Ringkonnakohus osundab, et VÕS § 272 lg 1 p-i 4 kohaldamine e küsimus sellest, kas

sõlmitud üürilepingule tuleb kohaldada ka eluruumide üürilepingu regulatsiooni, ei mõjuta

praeguse asja lahendust. Nii tavalise üürilepingu kui ka eluruumide üürilepingu, mis on

sõlmitud lühemaks tähtajaks kui aasta, ülesütlemise ja lõpetamise alused on samad (VÕS §

274). Mõlemal juhul kuulub kohaldamisele ka VÕS § 296 lg 3. Seoses üürilepingu

2-20-1790

ennetähtaegse lõpetamisega kohtu ette toodud asjaoludele antav hinnang ei sõltu kuidagi VÕS

§ 272 lg 1 p-i 4 kohaldamisest. Ringkonnakohus ei analüüsi seetõttu apellatsioonkaebuste

väiteid VÕS § 272 lg 1 p-i 4 kohaldamisega seoses.

17. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et VÕS § 296 lg 3 alusel tuleb tasutud üüritasust

arvata maha kasu, mida kostja sai ruumide uuesti üürile andmise tõttu. VÕS § 296 lg 3 järgi

peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel,

eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu

ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse.

17.1. Kostja on maakohtu otsusele ette heitnud, et kohus ei ole põhjendatud, millest lähtuvalt

on ta leidnud, et pärast hageja lahkumist tegutses kostja ruume uuesti välja üürides füüsilisest

isikust üürileandjana. Ringkonnakohus osundab, et VÕS § 296 lg 3 järgi kasu saamist ei

välistaks ka asjaolu, kui apartemendi andis YY nõusolekul üürile tema juhitav äriühing. Kui

kostja üürileandjana andis ruumid edasi enda juhitavale äriühingule, sai kostja sellest

kasutuseelist. Kui üürileandja kasutab üürniku kasutusse määratud asja oma huvides, on

tegemist sarnase olukorraga, kui kasutatakse võõrast asja. Riigikohus on leidnud, et võõrast asja

kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega

seotud kulusid (vt nt Riigikohtu 22. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-14, p 16; 19.

mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 15).

17.2. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega kostja saadud kasu suuruse osas ega

korda maakohtu põhjendusi.

18. Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja ei ole sõlminud hoiulepingut ei kostja ega

kostja juhitava äriühinguga. Üksnes asjaolust, et pärast Kuressaarest ärasõitu jäid asjad

hoonesse, ei saa järeldada poolte tahteavaldusi hoiulepingu sõlmimiseks. Kohus märgib, et isegi

kui oleks tuvastatud kokkulepe asjade hoidmiseks, ei saaks kostja juhitav äriühing nõuda

hoiutasu VÕS § 884 lg 2 alusel. VÕS § 884 lg 2 järgi saab asjade tasulist hoidmist eeldada vaid

siis, kui asjade hoidmine on hoidja majandus- või kutsetegevuseks. Praegusel juhul ei ole

Osaühingu Q majandustegevus suunatud mitte asjade hoidmisele, vaid majutusteenuse

pakkumisele.

19. Kostja esitas kaebuses väite, et hagi rahuldati 28,5% ulatuses ning maakohus ei selgitanud,

millisel alusel jättis ta hageja menetluskulud 30% ulatuses kostja kanda. TsMS § 163 lg 1

sõnastus ei määratle, millise täpsusega võib kohus menetluskulude jaotusel summasid

ümardada. Eelistada tuleb TsMS § 163 lg 1 avarat tõlgendust, mis annab kohtule kaalutlusruumi

osade määramisel, sest kohtul on samas ka diskretsioon jaotada kulud võrdselt või jätta kulud

poolte enda kanda. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole kulude jaotamisel kaalutluspiire

ületanud ega TsMS § 163 lg 1 kohaldamisel eksinud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

20. TsMS § 163 lg 1 järgi koosmõjus TsMS § 171 lg 1 jätab kohus apellatsioonimenetluse kulud

poolte enda kanda. TsMS § 163 lg 1 järgi jätab kohus poolte menetluskulu poolte enda kanda,

kui kummagi poole vastastikused nõuded jäävad rahuldamata ning nõuetega seonduv

õigusabikulu on üldjoontes samas suuruses. Kohus jättis rahuldamata nii hageja

apellatsioonkaebuse kui ka kostja vastuapellatsioonkaebuse. Tegemist on olukorraga, kus

kummagi poole vastastikused nõuded jäävad rahuldamata ning nõuetega seonduv õigusabikulu

on üldjoontes samas suuruses.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Villem Lapimaa, Ele Liiv