2-20-6/47 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-20-6

Otsuse tegemise aeg ja koht

07. mai 2021, Tallinn

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Ande Tänav

Kohtuasi

XX ja YY hagi DD vastu ühisomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29.09.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

DD apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hagejad

(vastustajad):

YY

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

ja

XX

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Kostja

(apellant):

DD

(isikukood

XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Raivo

Salumäe

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 29.09.2020 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Apellatsioonimenetluse kulud jätta DD kanda.

3. Hagejatel menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

2-20-6

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. XX ja YY esitasid 01.01.2020 Harju Maakohtule hagiavalduse DD vastu ühisomandi

lõpetamiseks. Hagejad taotlevad primaarsena ühisomandi lõpetamist korteriomandi müümisega

avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagamisega ühisomanike vahel vastavalt nende osa

suurusele. Alternatiivselt taotlevad hagejad ühisomandi lõpetamist korteriomandi jätmisega

kostja ainuomandisse ja talle kohustuse panemisega maksta hagejatele välja nende osa rahas,

alternatiivselt

korteriomandi

müümisega

ühisomanike

vahelisel

enampakkumisel,

alternatiivselt korteriomandi jagamisega reaalosades koos korteri/reaalosade kasutuskorra

kehtestamisega.

2. Hagejad on vastavalt 04.09.2014 tõestatud testamendile 08.08.2017 surnud WW pärijad.

Kostja on WW abikaasa. WW ja kostja varasuhteks oli varaühisus. Poolte ühisomandis on

korteriomand asukohaga EEE. Hagejad paluvad ühisomandi lõpetada lähtudes põhimõttest, et

½ korterist kuulub hagejatele ja ½ kostjale. Korteri turuväärtus on 70 000 eurot.

3. Kostja ei ole nõustunud lahendama korteri kasutamise ja/või ühisomandi lõpetamise

küsimusi kohtuväliselt. Kostja käitumine on vastuolus pärandaja viimase tahtega ja hagejate

õiguste ning huvidega.

4. Kostja kasuks on korterile seatud isiklik tasuta kasutusõigus, mistõttu kostja jaoks midagi

ühisomandi lõpetamisega majanduslikus mõttes ei muutu.

Kostja vastuväited

5. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

6. Hagejate taotletud ühisomandi lõpetamine ei ole hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik,

sest lõpetamise viis ei ole õiglane. Korteri sattumine kellegi teise omandisse koormab kostjat

majanduslikult (sh eeldatav üürisuhe) ja psüühiliselt. Kostja on eakas (70-aastane). Kostja

soetas korteri koos abikaasaga 35 aastat tagasi elamuehituskooperatiivi liikmena, kulutades

selleks pikema aja vältel kogutud varanduse. Korter on olnud kostja ja tema abikaasa ühiseks

koduks. Kostjal on koduga eriline seos ja korteri suhtes eriline huvi. Kostja elujärg halveneb,

kui korter müüakse ja kostja jääb sellest ilma. Kostja omandi säilitamine on oluline, et olla

jätkuvalt peremees omas kodus ja tagada senine heaolu. Madala hinnaga ostu korral tekib oht

kostja elule ja tervisele, mida ei saa pidada õiglaseks lahenduseks. Hagejad ei hooli, kas kostja

saab enda omandi eest õiglast hüvitist. Hagejate eesmärk on jätta kostja ilma korteriomandist

ja selle kaudu panna löögi alla kostja heaolu ja tervis.

7. Ühisomandi lõpetamine korteriomandi müümisega avalikul enampakkumisel ei ole võimalik,

sest korteriomand on koormatud isikliku kasutusõigusega kostja kasuks ning korteri müümisel

2-20-6

ei oleks hind õiglane. Kostjal ei ole eeldatavasti võimalik tasuda hagejatele raha korteri kostja

ainuomandisse andmisel. Korteriomandi turuväärtust ei ole võimalik määrata.

8. Kostja on nõus ühisomandi muutumisega kaasomandiks. Kostja ei pea võimalikuks korteri

jagamist reaalosadeks, sest kostja kasuks on seatud isiklik kasutusõigus.

9. Kostja taotles, et kohus määraks kindlaks otsuse täitmise korra, mille kohaselt ühisomandi

lõpetamisel avaliku enampakkumise kaudu seataks enampakkumise alghinnaks 75 500 eurot.

Maakohtu otsus ja põhjendused

10. Maakohus rahuldas hagi ning lõpetas hagejate ja kostja ühisomandi Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriossa nr XXXXXXX (EEE) kantud korteriomandile selle müümisega

avalikul enampakkumisel ning jagas korteriomandi müügist saadud raha selliselt, et kostja saab

rahast poole (½) ning hagejad saavad kumbki veerandi (¼). Maakohus jättis rahuldamata kostja

taotluse kohtuotsuse täitmise korra kindlaksmääramiseks.

11. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: hagejad on võrdsetes osades WW pärijad; kostja

ja WW olid WW surma ajal abielus; kostja ja WW vaheliseks varasuhteks oli varaühisus; Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXX on kantud

korteriomand asukohaga EEE, mille II jakku on ühisomanikena kantud hagejad ja kostja; Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXX III jakku on kantud

tasuta ja tähtajatu isiklik kasutusõigus kostja kasuks.

12. Tulenevalt perekonnaseaduse (PKS) §-st 39 ja pärimisseaduse (PärS) § 152 lg-st 4 saavad

kaaspärijad esitada pärandaja abikaasa vastu pärandvara jagamise hagi, et lõpetada ühisomand

eseme suhtes, mis kuulus pärandaja ja tema abikaasa ühisvara hulka. PärS § 152 lg 3 sätestab,

et pärandvara jagamisel kohaldatakse kaasomandis oleva asja jagamise sätteid, kui käesolevast

seadusest ei tulene teisiti. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei

saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel

kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule,

pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi

avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike

vahel vastavalt nende osa suurusele. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud

ning üksnes erandjuhul on hea usu põhimõttest tulenevalt võimalik jätta kaasomand lõpetamata,

kui hagis või vastuhagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane. Kostja ei ole

esitanud ühisomandi lõpetamiseks vastuhagi. Kohus saab seetõttu valida üksnes sellise

pärandvara jagamise viisi, mida hagejad on hagis nõudnud.

13. PKS § 37 lg 3 sätestab, et ühisvara jagatakse abikaasade vahel kaasomandi lõpetamise

sätete kohaselt võrdsetes osades, kui ei ole kokku lepitud teisiti. Pooled ei ole kohtule avaldanud

asjaolusid, mille kohaselt kostja ja WW ühisvara jagamisel oleks pidanud kalduma kõrvale

abikaasade osade võrdsuse eeldusest. Seetõttu tuleb sellest juhinduda ka pärandvara jagamisel.

Kohtu hinnangul tuleb seetõttu lugeda kostja osa suuruseks pärandvara hulka kuuluvast

korteriomandist ½ (pool) ja hagejate osa suuruseks samuti ½ (pool). Kuivõrd hagejad on WW

pärijad võrdsetes osades, on kummagi hageja osa suurus ¼ (veerand).

14. Kostja avaldatud asjaoludest ei nähtu hagejate taotletud ühisomandi lõpetamise viisi

(müük avalikul enampakkumisel) vastuolu hea usu põhimõttega. Kostja avaldatud asjaoludest

ei selgu, kuidas halvendab korteriomandi müümine kostja elujärge. Korteriomand on

koormatud kostja kasuks isikliku kasutusõigusega elamule, mis võimaldab kostjal

2-20-6

korteriomandit kasutada elamiseks kuni surmani (AÕS § 227 lg-d 1 ja 3). Isikliku kasutusõiguse

sisust tulenevalt säilib kostjal korteriomandi müümisel õigus korteriomandit tasuta vallata ja

kasutada, mistõttu ei saa korteriomandi müümine halvendada kostja heaolu. Korteriomandi

müümine kolmandatele isikutele ei anna kolmandatele isikutele õigust nõuda kostjalt eluruumi

kasutamise eest tasu. Samuti ei teki uuele omanikule õigust nõuda kostja väljakolimist.

Korteriomandi enampakkumisel müümine ei saa toiminguna ohustada kostja tervist ja elu.

Samuti ei saa kostja tervist ja elu ohustada asjaolu, et korteriomandi ainuomanikuks võivad

saada hagejad või kolmas isik.

15. Ühisomandi lõpetamist ei saa takistada ainult asjaolu, et üks ühisomanik on lõpetamise

vastu, sest omistab omanikuks olemisele erilist tähendust või väärtustab omanikutunnet.

Ühisomandi lõpetamist ei välista ka see, kui kostja peab enda omanikuks olemist või

omanikutunnet sedavõrd oluliseks, et omandiõiguse kaotus toob talle kaasa hingelist valu, mis

lõppkokkuvõttes võib mõjutada kostja tervist.

16. Kohtu hinnangul võib korteriomandit koormav isiklik kasutusõigus mõjutada asja avalikul

enampakkumisel müümise korral saadava ostuhinna suurust, sest isiklik kasutusõigus mõjutab

korteriomandi väärtust. Seetõttu hindas kohus, kas hagejate taotletud alternatiivsed pärandvara

jagamise viisid võimaldavad pärandvara õiglasemat jagamist. Hagejad taotlesid alternatiivse

pärandvara jagamise viisina korteriomandi jätmist kostja ainuomandisse kostjale kohustuse

panemisega maksta hagejatele välja nende osa rahas. Kohus peab hagejate nõude

lahendamiseks välja selgitama, kas kostja soovib korteriomandit tervikuna endale saada ning

kui palju on kostja valmis korteriomandi endale saamise eest maksma. Kostja esindaja avaldas

03.06.2020 eelistungil, et kostja välistab kaasomandi lõpetamise. Samuti on kostja avaldanud,

et ta on nõus üksnes ühisomandi lõpetamisega kaasomandi moodustamise teel ja ta ei saa

maksta hagejatele oluliselt enam hüvitist kui 5000 eurot. Kohtu hinnangul puudub kostjal seega

tahe korteriomandit endale saada. Seetõttu on välistatud pärandvara jagamine selliselt, et

korteriomand jäetakse kostja ainuomandisse ja välistatud on ka korteriomandi müümine

ühisomanike vahelisel enampakkumisel.

17. Ühest korteriomandist mitme korteriomandi moodustamine on võimalik siis, kui see on

ruumikorralduslikult võimalik ja seda saab teha ilma ehituslike ümberkorraldusteta, st kui eraldi

juurdepääs uuele korteriomandile on olemas. Hagejad ei ole esile toonud asjaolusid, mille

kohaselt on eraldi korteriomandite moodustamine võimalik, sh ei ole lisatud hagile jagamisel

tekkivate korterite plaani. Eeltoodust tulenevalt leidis maakohus, et ühisomandi lõpetamine

korteri reaalosadeks jagamisega ei ole võimalik.

18. Kohus ei pidanud võimalikuks rahuldada kostja taotlust määrata kindlaks otsuse täitmise

kord, mille kohaselt ühisomandi lõpetamisel avaliku enampakkumise kaudu seataks

tingimuseks enampakkumise hinna alammäär 75 500 eurot. Kohus peab arvestama, et otsuse

täitmise korra määramine ei muuda otsuse täitmist võimatuks. Seetõttu peab alghind olema

määratud täitemenetluse seadustikus (TMS) kinnisasja hindamise ja algihinna määramise kohta

sätestatut

arvestades.

Samuti

peab

kohus

arvestama,

et

otsuse

täitmise

korra

kindlaksmääramisel oleks kordusenampakkumise läbiviimisel võimalik asja allahindamine

ning sellest lähtuva uue alghinna määramine. Kui kohus rahuldaks kostja taotluse, võib see

muuta otsuse täitmise võimatuks, kui korteriomandit ei ole võimalik avalikul enampakkumisel

müüa 75 500 euroga. Kui kordusenampakkumisel ei ole võimalik asja alla hinnata, võib see

kaasa tuua kordusenampakkumiste nurjumise ning otsuse täitmise võimatuse.

2-20-6

Apellatsioonkaebus

19. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue

otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

20. Kohus on vastuolus AÕS § 76 lõikega 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-ga

138 jätnud kaalumata asjaolud ja poolte huvid ning ühisomandi lõpetamata jätmise.

21. Kostjal ei ole rahaliste võimaluste puudumise tõttu võimalik hagejatele üle läinud kostja

surnud abikaasa osa välja osta kõrgema hinnaga kui 5000 eurot (väär on kohtuotsuse väide, et

kostja ei ole nõus võtma korterit enda ainuomandisse).

22. Oluline on arvestada, et erinevalt hagejatest on kostjal korteriga isiklik seos ja mitte lihtsalt

seos, vaid tugev hingeline side. Kostja on juba eakas inimene ja lesk, kes on koos abikaasaga

ühisomandiks oleva korteri soetanud isiklike vahendite ja pingutuste arvel. Sundvõõrandamine

rikub kostja omandit kui tema põhiõigust ja see ei ole ka ühisomandi lõpetamisel õiguspärane,

kui see ei ole õiglane ja mõistlik. Samuti ei ole sundvõõrandamine õiguspärane, arvestades

asjaolu, et isikliku kasutusõigusega koormatud korteri turuväärtus on oluliselt alla korteri

turuhinna ja kostja, kelle jaoks on korter täisväärtuslik, saab selle läbi kahju, mistõttu see on

kostja suhtes topelt ebaõiglane.

23. Kuigi kostjale ei kaasne ühisomandi lõpetamisel kohustust oma pikaaegsest kodust

lahkuda, ei saa kostja talle jäänud isikliku kasutusõigust realiseerida, et saada korteri sundmüügi

hinna ja turuhinna vahe, kui selgub, et ta ei suuda tasuda korteri jooksvaid kulusid ja ta vajab

teist elamispinda.

24. Kohus on jätnud arvestamata hagejate poolt väljendatud erilise kättemaksu motiivi.

Hagejad süüdistavad kostjat selles, et nende isa emast lahutas ja nad praktiliselt hülgas, ja

tahavad panna kostja selle eest vastutama. Ilmselt piirduvad hagejad korteri ebamõistliku

sundmüügi kaudu tühise hüvitisega ja püüavad ise madala hinnaga (arvatavasti variisikute

kaudu) omandada täielikult hageja omandis olevat korteri ja leida siis võimalusi kostja

täiendavaks kahjustamiseks.

25. Kostja ei nõustu sellega, et maakohus ei rahuldanud kostja taotlust enampakkumise

alghinna määramiseks summas 75 500 eurot. Seda määramata kujuneb enampakkumise hind

äärmiselt madalaks ja samuti sellest kostjale makstav hüvitis. Samas saavad aga hagejad

variisikute kaudu soodsa hinnaga kätte kostja varaosa ja kahjustavad teda materiaalselt ning

ohustavad ka edaspidi kostja tervist ja elu, vaatamata retoorikale, et nende peamine huvi on

vabaneda ühisest omandist.

Vastustajate seisukoht

26. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

27. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.

2-20-6

28. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus otsuse tegemisel materiaalõiguse norme

õigesti ega rikkunud menetlusnorme. Maakohus on nõuetekohaselt kõiki poolte väiteid ja

tõendeid hinnanud ning jälgitavalt ja arusaadavalt põhjendanud, miks on alust rahuldada hagi

hagejate primaarnõudes. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja

tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib

ringkonnakohus järgmist.

29. Kaasomandi lõpetamise nõude lahendamine poolte huvide kaalumisega on kohtu

diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui kohus on

ületanud diskretsiooni piire või oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme (vt Riigikohtu

10.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-17-9749/34, p 11). Maakohus ei ole diskretsioonipiire

ületanud ega menetlusnorme rikkunud, vaid on õigesti poolte huvisid kaaludes leidnud, et kostja

ja hagejate ühisomand korterile tuleb lõpetada ning selle kõige õiglasemaks viisiks on korteri

müük avalikul enampakkumisel.

30. Pooled ei vaidle selle üle, et Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr

XXXXXXX (aadress EEE) kantud korteriomand on kostja ja hagejate ühisomandis ning

hagejate näol on tegemist kaaspärijatega PärS § 147 mõttes. PKS § 39 ja PärS § 152 annab

kaaspärijatele nõudeõiguse pärandaja abikaasa vastu, et lõpetada ühisomand eseme suhtes, mis

kuulus pärandaja ja tema abikaasa ühisvara hulka. PärS § 152 lg 3 sätestab, et pärandvara

jagamisel kohaldatakse kaasomandis oleva asja jagamise sätteid, kui käesolevast seadusest ei

tulene teisiti. AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi

lõpetamist. Seejuures saavad kaasomanikud valida kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mis

on toodud AÕS § 77 lõikes 2. Riigikohus on selgitanud, et üksnes erandjuhul on võimalik jätta

kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata, kui hagis või vastuhagis taotletud

kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane (vt Riigikohtu 10.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-17-

9749/34, p 11). Kostja väitel tuleks ühisomand jätta lõpetamata tulenevalt sellest, et kostja on

eakas ja on korteris elanud pikki aastaid ning on sellega emotsionaalselt seotud. Kostja mure

on kolleegiumile mõistetav, kuid nendest asjaoludest siiski ei piisa, et jätta ühisomand

lõpetamata. Riigikohus on pidanud asjaolu, et inimene on 66-aastane ja elab poolte

kaasomandis olevas elamus 1945. aastast ning kaotab elamu müügi tõttu oma elukoha,

piisavaks, et jätta kaasomand lõpetamata (vt Riigikohtu 09.05.2006 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-

45-06, p 20). Teisalt on Riigikohus leidnud, et kaasomandi lõpetamata jätmiseks ei anna alust

see, et kostjale võib olla kaasomandi lõpetamise tagajärjel emotsionaalselt koormav oma

pikaaegsest kodust lahkuda ning samuti ei takista kaasomandi lõpetamist asjaolu, et üks

kaasomanik on lõpetamise vastu (vt Riigikohtu 04.09.1997 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-92-97 ja

10.04.2019 otsust tsiviilasjas nr 2-17-9749, p 13). Käesolevas asjas on kostjal vanust 71 aastat

ja ta on elanud vaidlusaluses korteris 35 aastat ning arusaadavalt omab korteriga isiklikku ja

emotsionaalset seost. Maakohus on arvestanud sellega oma otsustuse tegemisel. Samuti on

maakohus arvestanud sellega, et kostja kasuks on korterile seatud tähtajatu ja tasuta isiklik

kasutusõigus. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et neid asjaolusid kogumis arvesse võttes

ei saa jätta ühisomandit lõpetamata. Seda eelkõige selle tõttu, et kostja ei pea korterist lahkuma

ja saab kasutada endiselt talle emotsionaalselt olulist eluaset tähtajatult ja tasuta. Kuidas kostja

elujärg halveneks võrreldes sellega, et kostja ei ole enam omanik, ei ole kostja selgitanud ja see

ei nähtu kolleegiumile ka asjas esitatud seisukohtadest ning kogutud tõenditest.

31. Lisaks kostja huvidele peab kohus ühisomandi lõpetamise otsustamisel kaaluma ka

hagejate, kui kaaspärijate huvisid. Vaidlust ei ole selles, et kostja abikaasa otsustas

testamendiga määrata enda pärijateks hagejad. Hagejad on pärimise tulemusel saanud samuti

korteri omanikeks (ühisomanikena). Ringkonnakohus nõustub hagejatega, et ühisomandi

2-20-6

lõpetamata jätmisel ei oleks pärandaja viimane tahe realiseeritud, kuna hagejatel puudub

sisuliselt võimalus korterit kasutada või muul viisil sellest kasu saada.

32. Ühisomandi lõpetamata jätmise aluseks ei saa kolleegiumi hinnangul olla ka asjaolu, et

isikliku kasutusõiguse tõttu on korteri müügihind madalam ja kostja saab väiksema hüvitise.

Tegemist ei ole erandliku asjaoluga, mille tõttu võiks jätta ühisomandi lõpetamata. Pealegi

mõjutab eseme müügist saadav hind kõigi ühisomanike, sealhulgas hagejate poolt saadava

hüvitise suurust.

33. Ringkonnakohtu hinnangul on asjakohatu kostja arutluskäik teemal, mis võiks juhtuda, kui

kostja peaks soovima isiklikku kasutusõigust võõrandada. Isikliku kasutusõiguse hilisem

väärtus ei oma tähtsust ühisomandi (kaasomandi) lõpetamise otsustamisel ega lõpetamise

viiside valikul. Samuti ei oma tähtsust asjaolu, mis motiivil on hagejad soovinud ühisomandit

lõpetada. Nii nagu ringkonnakohus eelnevalt märkis, on hagejatel kaaspärijatena õigus nõuda

igal ajal kostjalt ühisomandi lõpetamist ning seadus ei näe ette sellise nõude maksma panekuks

mingeid lisatingimusi. Samuti ei saa kostja poolt esile toodust järeldada, et hagejad teostaksid

oma õigust vastuolus hea usu põhimõtte või heade kommetega.

34. Hagejad on esitanud hagiavalduses alternatiivsetena kõik võimalikud ühisomandi

lõpetamise viisid. Riigikohus on leidnud, et kui kasvõi alternatiivselt on nõutud kaasomandi

lõpetamist (ühisvara jagamist) kõiki AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud viise arvestades, ei saa kohus

jätta kaasomandit (ühisomandit) lõpetamata, vaid peab mingi viisi valima (vt Riigikohtu

26.04.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p 21). Kostja ei ole esitanud ühisomandi

lõpetamiseks vastuhagi. Kohus sai seetõttu valida üksnes sellise ühisomandi jagamise viisi,

mida hagejad on hagis nõudnud. Maakohus on kaalunud hagiavalduses esitatud alternatiivsete

ühisomandi lõpetamise viiside võimalikkust ja on põhjendatult leidnud, et muul kui avalikul

enampakkumisel ei ole ühisomandi lõpetamine võimalik. Ehkki kostja soovis jääda korteri

omanikuks, ei saa selline viis kõne alla tulla, kuna kostja väitel tal rohkem raha, kui 5000 eurot,

ei ole ja korteri turuväärtus on kostja hinnangul vähemalt 75 500 eurot. Riigikohus on

selgitanud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis-

või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja

võimeline maksma (vt Riigikohtu 26.04.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23, 25).

Seega ei saa käesolevas asjas anda korterit kostja ainuomandisse. Hagejad on esitanud

alternatiivse nõudena ka korteri panemise ühisomanike vahelisele enampakkumisele.

Riigikohus on selgitanud, et ühisomandi (kaasomandi) saab lõpetada jagatava asja või õiguse

panemisega ühisomanike (kaasomanike) vahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui

mõlemad neist nõuavad asja või õigust tervikuna enda omandisse (vt Riigikohtu 03.10.2018

otsust tsiviilasjas nr 2-16-15236, p 21). Praegusel juhul on kostja vaielnud vastu hagejate

nõutud ühisomandi lõpetamise viisile ehk korteri panemisele ühisomanikevahelisele

enampakkumisele. Seega ei ole ka see ühisomandi lõpetamise viis teostatav. Samuti ei ole

võimalik antud juhul korterit jagada reaalosadeks. Maakohus on seda põhjalikult selgitanud ja

ringkonnakohus ei pea vajalikuks neid põhjendusi siinkohal korrata. Eeltoodust tuleneb, et kuna

ühisomandi lõpetamata jätmise aluseid käesoleval juhul ei esine ja muud hagiavalduses esitatud

ühisomandi lõpetamise viisid ei ole võimalikud, on ainukeseks viisiks, mida kohus sai valida,

korteri müük avalikul enampakkumisel.

35. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et rahuldada ei saa kostja taotlust

enampakkumise alghinna määramiseks. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega pea

vajalikuks neid korrata. Kostja väide, et korteri madala müügi alghinna ja variisikute

kasutamise tõttu võivad hoopis hagejad korteri omandada, on oletuslik ja asjakohatu. See, kas

alghind võib osutuda liiga madalaks ja hagejad võivad osaleda kellegi vahendusel korteri

2-20-6

enampakkumisel, ei anna alust kohtul määrata korteri müügiks alghinda. Täitemenetlust

alustatakse ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi täitmiseks TMS § 23 järgi ning

kohtutäitur saab korraldada avaliku enampakkumise TMS-s sätestatud korda arvestades

(TMS § 78 jj ja § 150 jj) (vt Riigikohtu 26.04.2017 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p

36.1). TMS § 82 lg 1 kohaselt on asja alghind enampakkumisel hindamise tulemusena saadud

ja arestimisakti märgitud hind. TMS § 74 lg 3 kohaselt hinnatakse arestitud asjad võlgniku ja

sissenõudja kokkuleppel. Kui võlgnik ja sissenõudja ei saavuta asjade hindamises kokkulepet

hindab vara kohtutäitur (TMS § 74 lg 4). Seega eelkõige on mõistlik pooltel saavutada

kokkulepe korteri müügihinna osas. Kui see ei õnnestu, hindab vara kohtutäitur ja määrab

alghinna, lähtudes TMS § 74 lg 5 kohaselt selle harilikust väärtusest, arvestades muu hulgas

asja koormavaid kolmandate isikute õigusi ja nende võimalikku lõppemist. Lisaks selgitab

ringkonnakohus, et kohtutäituri määratud hinda on kohtutäiturile esitatava kaebusega võimalik

vaidlustada TMS §-s 217 sätestatud korras.

36. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

37. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. Hagejatel ei ole apellatsioonimenetluses menetluskulusid

tekkinud.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Ande Tänav