2-18-7904/131 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Villem Lapimaa ja Ande Tänav

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

6. mai 2021. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-7904

Tsiviilasi

Mittetulundusühingu EESTI SPORDISELTS KALEV

hagi AMKOR INVEST OÜ, X, MIRBER Invest OÜ ja

Triple J Eesti OÜ vastu võlgnevuse ja viivise

väljamõistmiseks, alternatiivselt Staadioni 8 OÜ

(pankrotis)

vastu

eelmärke

kinnistusraamatusse

kandmiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 7. detsembri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

AMKOR INVEST OÜ, X ja MIRBER Invest OÜ ühine

apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

478 395,75 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(vastustaja)

Mittetulundusühing

EESTI

SPORDISELTS

KALEV

(registrikood

80028946),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Marek Herm

Kostja (apellant) AMKOR INVEST OÜ (registrikood

11810274)

Kostja (apellant) X (isikukood XXXXXXXXX)

Kostja (apellant) MIRBER Invest OÜ (registrikood

11970173)

Kostjate AMKOR INVEST OÜ, X ja MIRBER Invest

OÜ ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Viktor

Särgava

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 15. aprillil 2021

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata hageja vastuväide kohtu tegevusele.

2. Jätta rahuldamata hageja protokolli parandamise taotlus.

3. Tühistada Harju Maakohtu 7. detsembri 2020. a otsus osas, milles maakohus

rahuldas hagi X vastu. Saata asi tühistatud osas maakohtule uueks läbivaatamiseks.

4. Jätta maakohtu otsus muutmata osas, milles maakohus rahuldas hagi AMKOR

INVEST OÜ ja MIRBER Invest OÜ vastu.

2 (10)

5. X apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. AMKOR INVEST OÜ ja MIRBER Invest

OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

6. Jätta

hageja

ning

AMKOR

INVEST

OÜ

ja

MIRBER

Invest

OÜ

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud solidaarselt AMKOR INVEST OÜ

ja MIRBER Invest OÜ kanda. X apellatsioonkaebusega seotud menetluskulude

jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel. Menetluskulude suuruse

määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast otsuse jõustumist.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse

ulatusest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti

esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Mittetulundusühing EESTI SPORDISELTS KALEV (hageja) esitas 21. mail 2018 Harju

Maakohtule hagi AMKOR INVEST OÜ (kostja I), Staadioni 8 OÜ (kostja II), X (kostja III),

MIRBER Invest OÜ (kostja IV) ja Triple J Eesti OÜ (kostja V) vastu. Kuivõrd 22. aprillil 2019

kuulutati välja kostja II pankrot, esitas hageja 5. mail 2019 hagi täienduse. Hageja korrigeeris

21. mai 2019 dokumendis rahaliste nõuete suurust. Kohus võttis 6. juuni 2019. a määrusega

vastu hagi täpsustuse ning luges esimeseks alternatiivseks nõudeks hageja nõude mõista kõigilt

kostjatelt (v.a kostja II) solidaarselt välja kahju hüvitis 15. aprilli 2010 notariaalse kokkuleppe

rikkumise tagajärjel saamata jäänud korteriomandi turuväärtuses ning lepingurikkumise tõttu

kantud üürikulude eest (sh tulevikus tekkiv kulu) järgmiselt:

• mõista kostjalt I, kostjalt IV, kostjalt V ja kostjalt III solidaarselt hageja kasuks välja

415 458,03 eurot;

• mõista kostjalt I, kostjalt IV, kostjalt V ja kostjalt III solidaarselt hageja kasuks välja

igakuiselt 825,03 eurot alates 2018. a juunist kuni 404 664,51 euro maksmiseni;

• mõista kostjalt I, kostjalt IV, kostjalt V ja kostjalt III solidaarselt hageja kasuks välja

viivis seadusjärgses määras põhinõudelt alates hagi esitamisest kuni põhinõude

täitmiseni.

Teise alternatiivina palus hageja kohustada kostjat II kandma Staadioni 8 kinnistu registriossa

eelmärge, millest nähtuks hageja õigus omandada kinnistu korteriomanditeks jagamise järel

15. aprillil 2010 notariaalse kokkuleppele vastav korteriomand ning 3 parkimiskohta. Lisaks

nõudis hageja teise alternatiivi raames kostjalt I, kostja II, kostjalt IV ja kostjalt V solidaarselt

leppetrahvi ja hageja üürikulusid hõlmava kahju väljamõistmist.

1.1. Hagi kohaselt sõlmisid hageja, kostja I, Osaühing Valdor Holding ja Osaühing Planetplus

15. aprillil 2010. a notariaalse kokkuleppe. Hageja ja kostja I suhteid puudutavas osas müüs

hageja kostjale I kinnistu aadressiga Staadioni tn 8, Tallinn ning kinnistu omand läks kostjale I

üle. Hageja ja kostja I leppisid müügilepingu p-s 6 kokku, et kahe aasta jooksul pärast Staadioni

3 (10)

tn 8 kinnistu detailplaneeringu kehtestamist ja ehitusprojektile ehitusloa väljastamist kohustub

kostja I võõrandama hagejale lepingu esemeks oleva kinnistu korteriomanditeks jagamise

tulemusel tekkiva korteriomandi (bürooruumi), mille üldpind on 150 m2, mille suurus võib

muutuda +/- 3 m2 ja mis paikneb ehitise pargipoolses küljes, ning 3 parkimiskohta, tasuta või

hinnaga 1 kroon. Võõrandatav korteriomand ja parkimiskohad peavad olema koormamata

kolmandate isikute õigustega ning hoonele peab olema väljastatud kasutusluba. Kui kostja I ei

täida tähtaegselt müügilepingu p-s 6.1.3 nimetatud kohustust, on hagejal õigus nõuda kostjalt I

leppetrahvi 1 000 000 krooni. Müügilepingu allkirjastas kostja I nimel juhatuse liige kostja III.

1.2. Hagi esitamise seisuga ei ole ehitustegevust Staadioni 8 kinnistul alustatud. Hagejale sai

2018. a aprillis teatavaks, et kostja I on 17. augustil 2015 võõrandanud kinnistu kostjale II.

Kostja I ja kostja II vahelises kinnistu müügilepingus puuduvad viited kohustusele võõrandada

hagejale korteriomand. Kostja I on omakorda 17. detsembril 2015 jagunenud ning andnud osa

oma varast üle omandavatele ühingutele kostjale IV ja kostjale V. Jagunemislepingule lisatud

kohustuste nimekirjas ei ole märgitud kohustust hageja ees. Lisaks on kostja I, keda esindas

kostja III, jagunemislepingus kinnitanud, et kostjal I puuduvad kohustused, mida lepingule

lisatud nimekiri ei kajasta. Kostja III on ühtlasi ka kostja IV juhatuse liige ja ainuosanik ja

kostja V juhatuse liige.

1.3. Kostja I kohustuse rikkumise tõttu oli hageja sunnitud 31. augustil 2017 kolima oma

kontori endistest ruumidest uuele üüripinnale seoses endise üüripinna lammutamisega. Hageja

üüris 2017. a aprillist kuni sama aasta augustini kontoriruume aadressil Pärnu mnt 41 ja tasus

üüri igakuiselt 846,24 eurot koos käibemaksuga. Hageja üürib alates 1. septembrist 2017

kontoriruume aadressil Mustamäe tee 4 ja tasub üüri igakuiselt 829,2 eurot koos käibemaksuga.

1.4. Kohustus anda hagejale üle korteriomand ja parkimiskohad tekkis kostjal I juba

15. aprillil 2010 lepingu sõlmimisel. Seega vastutavad kostjad IV ja V kui jagunemisel

osalenud ühingud solidaarselt kostja I kohustuse rikkumise eest (äriseadustiku (ÄS) § 447 lg-

d 1 ja 2).

1.5. Kostja III vastutab hageja ees võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 ja § 1045 lg 1 p-de 7 ja 8

alusel. Kostja I võõrandas kostjale II Staadioni tn 8 kinnistu, et vältida kohustuse täitmist hageja

ees. Kinnistu võõrandamise järel ei ole kostjal I enam vara, mille arvel hageja nõuet täita. Seega

vastutab kostja III hageja ees VÕS § 1045 lg 1 p 8 alusel. Lisaks andis kostja III kostja I

seadusliku esindajana 17. augusti 2015 müügilepingu p 2.1.4 järgi kinnituse, et kinnistu ei ole

koormatud ühegi lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega. Arvestades 15. aprilli 2010

lepingust tulenevat hageja õigust omandada korteriomand ja parkimiskohad, on selline kinnitus

vale. Kostja III on sellise valekinnituse andnud teadlikult, kuna 15. aprilli 2010 lepingu

allkirjastas kostja III kostja I nimel isiklikult. Sama teadliku valekinnituse on kostja III andnud

jagunemislepingus. Sellise tegevusega on kostja III rikkunud ka seadusest tulenevat keeldu

teostada oma õigusi eesmärgiga tekitada teisele isikule kahju (tsiviilseadustiku üldosa seadus

(TsÜS) § 134 lg 2). Nimetatud keeld kaitseb hagejat. Seega vastutab kostja III hageja ees ka

VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 7 järgi.

1.6. Kui kostjad ei oleks rikkunud korteriomandi ja parkimiskohtade võõrandamise kohustust,

oleks hageja omandanud hiljemalt 2017. a aprillis büroopinna ja 3 parkimiskohta ning alates

sellest ajast ei olnud vajadust teha enam kulutusi kontoriruumi üürimisele. Hageja kahju

suuruseks on korteriomandi ja 3 parkimiskoha väärtus. Kuna vaidlusalusel kinnistul ei ole

ehitust alustatud, lähtus hageja kahju hüvitise suuruse kindlaksmääramisel nelja võrreldava

kontoripinna keskmisest ruutmeetrihinnast 2451,32 eurot ning parkimiskoha hinna määramisel

naaberkinnistu parkimiskoha hinnast 13 000 eurot. Lepinguga lubatud korteriomandist ja

parkimiskohtadest ilmajäämisega on hagejale tekitatud kahju 406 698 eurot koos

käibemaksuga (2451,32×150+3×13 000). Kuna hagejal on võimalik tagasi saada 3%

käibemaksust, on lõplik kahju suurus seoses korteriomandist ja parkimiskohtadest

ilmajäämisega 404 664,51 eurot. Hageja kahjuks on ka üürikulu, mida ta on kandnud alates

4 (10)

2017. a maist kuni hagi esitamiseni ja edasiulatuvalt kuni kokkulepitud korteriomandi

üleandmiseni. Hageja kantud üürikulu on hagi esitamise seisuga 10 793,52 eurot. Seega on

hageja sissenõutavaks muutunud kahju kokku 415 458,03 eurot (404 664,51+10 793,52).

Hageja palub kostjatelt välja mõista tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 369 alusel

büroopinna üürimise kulu 825,03 eurot alates hagi esitamises kuni korteriomandi üleandmiseni

hagejale 404 664,51 euro tasumiseni, mille eest on hagejal võimalik endale soetada uus

kontoripind ning seejärel üürileping lõpetada.

Kostjate vastuväited

2. Kostjad vaidlesid hagile vastu. Hageja oli 2007. a erastamas kinnistut Kesktee 29 // Salu

tee 2, Tallinn, kuid hageja oli sellel ajal majanduslikes raskustes. Hageja (juhatuse liikme Z

kaudu) pakkus kostjale III ja tema äripartnerile O-le seda maatükki müüa. Hageja kinnitas, et

kinnistamisel saab maatüki sihtotstarbeks „ärimaa“, mistõttu leppisid osapooled suuliselt

kokku, et hageja võõrandab Kesktee 29 // Salu tee 2 kinnistu kostjale III ja O-le

2 800 000 krooni eest pärast selle kinnistamist. Kuivõrd erastamise menetlus venis ja hageja

majandusraskused süvenesid, palus hageja kostjal III ja O-l kinnistu eest enne müüki osaliselt

tasuda. O tasus hagejale kinnistu müügi ootuses enne kinnistu erastamismenetluse lõppu kolme

maksega kokku 1 000 000 krooni. Rahalised vahendid andis Ole selleks kostja III esindatav

äriühing OÜ Avanex. Tallinna Linnavalitsuse 10. märtsi 2010. a korraldusega otsustati kinnistu

erastada, kuid kinnistu sihtotstarbeks määrati „üldkasutatav maa“. Kostja III teavitas sellest

asjaolust teada saades 2010. a aprillis võis mais hagejat soovist kinnistu ostust loobuda ja

1 000 000 krooni tagasi saada. Hageja teatas kostjale III, et tal puudub võimalus raha tagasi

maksta ning ta soovis kinnistu müügitehingu varem kokku lepitud hinnaga 2 800 000 krooni

lõpuni viia. Samaks ajaks oli sõlmitud 15. aprilli 2010. a notariaalne kokkuleppe, mille p 6.1.3

järgi kohustus kostja I kahe aasta jooksul pärast Staadioni tn 8 kinnistu suhtes detailplaneeringu

kehtestamist

ja

ehitusloa

väljastamist

hagejale

tasuta

võõrandama

büroohoone

korteriomanditeks jagamise tulemusel tekkiva korteriomandi üldpinnaga 150 m2 ja

3 parkimiskohta. Hageja (juhatuse liikme Z kaudu) ja kostja III leppisid suuliselt kokku, et

kostja III omandab 2 800 000 krooni eest Kesktee 29 // Salu tee 2, Tallinn kinnistu ning selle

vastu loobub hageja müügilepingu p 6.1.3 järgse kohustuse täitmise nõudest. Pooled hindasid

vastastikuseid sooritusi samaväärseteks. Seega eeldas kostja III heauskselt, et müügilepingus

ettenähtud kostja I kohustus seoses Staadioni tn 8 kinnistuga on lõppenud. Kuigi juriidiliselt

olnuks korrektne suuline kokkulepe vormistada notariaalse lepinguna, jäi see sõlmimata, sest

oli välja kujunenud vastastikune usaldus. Kuivõrd hagejal ei ole müügilepingu p 6.1.3 tulenevat

kehtivat nõuet, siis on alusetud ka kõik kahju hüvitamise nõuded ning viivisenõue.

2.1. Kui kohtu arvates on kahju hüvitamise nõude alused olemas, siis hageja märgitud

kahjuhüvitis ei ole olulises osas põhjendatud. Hageja on kohtule esitatud kinnistute hindasid

ebaõigesti kajastanud. Hageja väitel on kinnistute hinnad müügikuulutustes märgitud ilma

käibemaksuta, mistõttu on hageja ise kinnistute hindadele juurde lisanud käibemaksu. Samas ei

saa hageja kahjuhüvitisena käibemaksu osa nõuda, kuna hageja on käibemaksukohustuslane.

Sama on olukord ka parkimiskohtadega.

2.2. Hagi esitamine kostja III vastu on alusetu. Kostjal III kui kostja I juhatuse liikmel ei olnud

isiklikku kohustust tagada kostja I kohustuste täitmine hageja ees. Ühtlasi ei ole hageja

tuginenud ühelegi konkreetsele äriühingu võlausaldaja kaitseks sätestatud kaitsenormile, mida

kostja III väidetavalt rikkus. Hageja on nõude alusena välja toonud vaid üldnormid, millele aga

ei saa võlausaldaja nõuet äriühingu juhatuse liikme vastu rajada. Hageja viide TsÜS § 138 lg-

le 2 on asjakohatu, sest see säte reguleerib õigussuhteid kostja I ja tema juhatuse liikme

kostja III vahel, mitte hageja ja kostja III vahel.

2.3. Hagi esitamine kostjate IV ja V vastu on alusetu. Kuivõrd kostja I vastu esitatud nõuded

on alusetud, siis on alusetud ka kostjate IV ja V vastu esitatud nõuded.

5 (10)

Maakohtu otsus

3. Maakohus rahuldas 7. detsembri 2020. a otsusega hagi ja mõistis:

• kostjalt I, kostjalt III, kostjalt IV ja kostjalt V solidaarselt hageja kasuks välja

415 458,03 eurot;

• kostjalt I, kostjalt III, kostjalt IV ja kostjalt V solidaarselt hageja kasuks välja alates

2018. a juunist 825,03 eurot kuus kuni 404 664,51 euro maksmiseni;

• kostjalt I, kostjalt III, kostjalt IV ja kostjalt V solidaarselt hageja kasuks välja viivise

alates 21. maist 2018 põhivõlgnevuselt 415 458,03 eurolt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud

määras kuni kohustuse kohase täitmiseni.

3.1. Kohus jättis hageja nõude kostja II vastu TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.

3.2. Hagejal on VÕS § 115 lg 3 esimese alternatiivi alusel õigus nõuda kostjatelt I, III, IV ja

V kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel, kuna kohustuse täitmine on võimatu. Kostjal I

oli 15. aprilli 2010 lepingu alusel kohustus võõrandada hagejale kahe aasta jooksul pärast

Staadioni tn 8 kinnistu detailplaneeringu kehtestamist ja ehitusprojektile ehitusloa väljastamist

kinnistu korteriomanditeks jagamise tulemusel tekkiv korteriomand (bürooruum) ning

3 parkimiskohta tasuta või hinnaga 1 kroon. Kostja I on seda kohustust hageja suhtes rikkunud.

Staadioni tn 8 kinnistule väljastati ehitusluba 13. aprillil 2015, kuid kostja I ei ole kahe aasta

jooksul alates ehitusloa väljastamist võõrandanud hagejale korteriomandit ega 3 parkimiskohta.

Kostja I ja kostja II 17. augustil 2015 sõlmitud lepingust nähtub, et kostja I on Staadioni tn 8

kinnistu võõrandanud kostjale II, ilma et lepingus oleks ette nähtud kostja I 15. aprilli 2010

lepinguga hageja ees võetud kohustuse üleandmine kostjale II. Kohus ei nõustunud kostjate

vastuväitega, et hageja nõue on lõppenud, kuna kostja I ja hageja endise juhatuse liikme Z vahel

oli suuline kokkulepe, millega muudeti 15. aprilli 2010 kinnisasja notariaalset müügilepingut.

Kuna 15. aprilli 2010 leping oli sõlmitud notariaalses vormis, oleks pidanud ka lepingu

muutmine toimuma notariaalses vormis (TsÜS § 77 lg 3, asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 1,

TsÜS § 83 lg 1). Kuna kostja I ei ole tõendanud, et 15. aprilli 2010 lepingu muutmine toimus

notariaalses vormis, oli see vorminõude rikkumise tõttu tühine. Seega vastutab kostja I lepingu

rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1). Hagejale on lepingu rikkumise tulemusel tekkinud kahju ja

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga. Hageja oli 15. aprilli 2010

lepingu alusel õigustatud saama Staadioni tn 8 hoones korteriomandi (bürooruumi) ning 3

parkimiskohta, kuid hageja on kostja I poolt toimunud lepingu rikkumise tulemusel nimetatud

varast ilma jäänud. Kohus nõustus hagejaga, et talle on sellega tekkinud kahju

404 664,51 eurot. Kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale I lepingu sõlmimise ajal

ettenähtav ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos. Kui kostja I ei oleks lepingut

rikkunud, ei oleks hageja korteriomandist ja kolmest parkimiskohast ilma jäänud. Kuna kahju

hüvitamise nõude eeldused on täidetud, on põhjendatud ka hageja nõue seoses alternatiivse

büroopinna üürimise kuluga. Olukorras, kus kostja I oleks oma lepingust tulenevat kohustust

täitnud ning andnud hagejale üle lepingus nimetatud korteriomandi, mida hageja oleks saanud

kasutada büroopinnana, ei oleks hageja pidanud bürooruume üürima ega tegema selle jaoks

täiendavaid kulutusi. Sissenõutavaks muutunud üürikuludega seotud kahju on 10 793, 52 eurot.

Eelnevast tulenevalt mõistis kohus kostjalt I hageja kasuks välja 415 458,03 eurot

(10 793,52+404 664,51). Kohus mõistis kostjalt I TsMS § 369 alusel hageja kasuks välja alates

2018. a juunist kahjuhüvitise seoses alternatiivse büroopinna üürimise kuludega 825,03 eurot

kuus kuni 404 664,51 euro maksmiseni. Kuna kostja I on oma kohustust rikkunud, siis on

hagejal õigus nõuda viivist põhivõlalt 415 458,03 eurolt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras

alates 21. maist 2018 kuni kohustuse kohase täitmiseni.

3.3. Kostja III vastutab kostjaga I solidaarselt kohustuse täitmise eest, sest kostja III on

kostja I seadusliku esindajana käitunud tahtlikult heade kommete vastaselt VÕS § 1045 lg 1 p 8

mõttes. Nimelt on kostja III kostja I seadusliku esindajana võõrandanud Staadioni 8 kinnistu

6 (10)

kostjale II, mille ainuosanikuks kostja III ise hakkas 6. oktoobril 2016, s.o ligi aasta pärast seda

kui kostja II omandas Staadioni 8 kinnistu. Kostja III eelnimetatud tegevuse ainsaks eesmärgiks

oli kostja I vabastamine hageja ees 15. aprilli 2010 lepingust tulenevatest kohustustest, mistõttu

oli kostja käitumine vastuolus heade kommetega. Lisaks andis kostja III kostja I seadusliku

esindajana 17. augusti 2015 müügilepingu p 2.1.4 järgi kinnituse, et kinnistu ei ole koormatud

ühegi lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega. Arvestades 15. aprilli 2010 lepingust

tulenevat hageja õigust omandada korteriomand ja parkimiskohad, on selline kinnitus vale.

Kostja III on sellise valekinnituse andnud teadlikult, kuna 15. aprilli 2010 lepingu allkirjastas

kostja III kostja I nimel isiklikult.

3.4. 17. detsembri 2015 lepingust ilmneb, et kostja I on jagunenud ning omandavad ühingud

on olnud kostja IV ja kostja V. Kohustus anda hagejale üle korteriomand ja parkimiskohad

tekkis kostjal I juba 15. aprillil 2010 lepingu sõlmimisel. Seega vastutavad ka kostjad IV ja V

kui jagunemisel osalenud ühingud kostja I kohustuse rikkumise eest. Kostjalt I välja mõistetud

võlgnevus tuleb solidaarselt välja mõista ka kostjatelt IV ja V.

3.5. Kuna kohus rahuldas hageja esimese alternatiivina esitatud nõude, jättis kohus hageja

teised alternatiivsed nõuded käsitlemata.

3.6. Kuna kohus jättis hagi kostja II osas läbi vaatamata, jättis kohus antud nõudega seotud

menetluskulud TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda, sest nõude läbi vaatamata jätmine oli

tingitud asjaolust, et kostja II osas kuulutati menetluse kestel välja pankrot. Olukorras, kus

menetluses osales 5 kostjat, jättis kohus hageja menetluskuludest 1/5 tema enda kanda ning

kostja II menetluskulud kostja II enda kanda. Kuna kohus rahuldas kostjate I, III, IV ja V vastu

esitatud nõude, jättis kohus TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 3 alusel hageja menetluskuludest 4/5

solidaarselt kostjate I, III, IV ja V kanda ning kostjate I, III, IV ja V kulud nende endi kanda.

Poolte seisukohad

Apellatsioonkaebus

4. Kostjad I, III ja IV esitasid ühise apellatsioonkaebuse, milles paluvad apellatsioonkaebuse

rahuldada.

4.1. Kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse ja menetlusõiguse norme. Kohtuotsus on

olulises osas põhjendamata.

4.2. Kostjad ei vaidlusta, et 15. aprilli 2010 lepingust tulenevad kohustused on täitmata.

Samas ei ole hagejal alust seetõttu kostjate vastu nõudeid esitada. Kostja I ei pidanud

15. aprilli 2010 notariaalses müügilepingus kokkulepitud kohustusi hageja ees täitma, sest see

õigus on suulise kokkuleppe sõlmimisega lõppenud. Hageja loobus suulise kompromisslepingu

sõlmimisega kostjalt I lepingu p 6.1.3 kohase kohustuse täitmise nõudmisest. Kuigi juriidiliselt

olnuks korrektne suuline kokkulepe vormistada notariaalse lepinguna, siis see jäi sõlmimata,

sest

oli

välja

kujunenud

vastastikune

usaldus.

Hageja

enda

käitumine

pärast

kompromisskokkuleppe sõlmimist kinnitas, et kompromisskokkulepe sõlmiti ja osapooled seda

ka järgivad. Nimelt sõlmiti müügileping 15. aprillil 2010, Staadioni tn 8 kinnistule väljastati

ehitusluba 13. aprillil 2015 ning kostja I võõrandas kostjale II kinnistu 17. augustil 2015.

Hageja esitas esmase pretensiooni alles 8. mail 2018. Kohus ei arvestanud kostjate

vastuväitega, et hagejapoolne nõuete maksmapanek on lubamatu ja vastuolus TsÜS § 138 lg-s 2

sätestatud põhimõttega. Tegemist on hagejapoolse õiguste kuritarvitamisega. Kuivõrd hagejal

ei ole lepingu p 6.1.3 järgset kehtivat nõuet, tuleb hagi jätta rahuldamata.

4.3. Maakohtu otsus on vastuoluline. Kuigi kohtu hinnangul vabastas 17. augusti 2015

müügilepingu sõlmimine kostja I 15. aprilli 2010 lepingust tulenevatest kohustustest hageja

ees, siis kohus ei ole seda väidet ühegi selgitusega sisustanud. Lisaks on see järeldus vastuolus

kohtuotsuse loogikaga. Kui kohtu hinnangul vabanenuks kostja I 15. aprilli 2010 lepingust

tulenevatest kohustustest, siis on selgusetu, kuidas sai kohus kostja I vastu hagi rahuldada.

7 (10)

4.4. Hagi rahuldamine kostja IV osas on alusetu. Kuivõrd kostja I vastu esitatud nõuded on

alusetud, siis on alusetud ka kostja IV vastu esitatud nõuded. Hagi rahuldati kostja IV suhtes

ÄS § 477 lg 2 alusel vaid seetõttu, et ta osales kostja I jagunemisel.

4.5. Hagi rahuldamine kostja III suhtes on ebaõige. Sõltumata sellest, kas kostja I ja kostja IV

vastutavad 15. aprilli 2010 lepingu rikkumise eest, on hagi kostja III vastu igal juhul alusetu.

Kohus jättis tähelepanuta kostja III vastuväited, et temale teadaolevalt olid 15. aprilli 2010

lepingust tulenevad hageja õigused suulise kompromisskokkuleppega lõppenud. Selle valguses

ei olnud kostja III kostja I nimel 17. augusti 2015 müügilepingu p-s 2.1.4 antud kinnitus, et

kinnistu ei ole koormatud ühegi lepingus nimetamata kolmanda isiku õigusega, ebaõige. Lisaks

jättis kohus tähelepanuta kostja III 31. märtsi 2020 menetlusdokumendis esitatud selgitused

kostja II osaluse omandamise kohta ca 1 aasta pärast 17. augusti 2015 müügilepingu sõlmimist.

Ivar Kiil ei suutnud kostja II äriprojekti realiseerida ja soovis sellest väljuda. Kõige

ratsionaalsem lahendus oli võõrandada äriühing. Kui kostjal III olnuks soov hageja sõnade järgi

jälgi segada või midagi varjata, siis ta ei oleks kostja II osalust endale omandanud. Täiendavalt

rahuldas kohus kostja III vastu nõude vaid üldnormide ehk VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 8

alusel. Samas vaid üldnormi alusel ei ole võimalik võlausaldaja nõuet äriühingu juhatuse liikme

vastu rahuldada. Nõude rahuldamiseks peab juhatuse liige olema rikkunud täiendavalt erinormi,

mis on kehtestatud võlausaldaja kaitseks, mida juhatuse liige pidi täitma isiklikult selleks, et

juriidilise isiku võlausaldajale kahju ei tekiks. Kuivõrd kohtu otsuses ei ole välja toodud mitte

ühtegi õigusnormi, mis on võlausaldaja kaitseks kehtestatud ja mida kostja III pidi isiklikult

täitma, vältimaks hagejale kahju tekkimist, oli hagi rahuldamine kostja III suhtes alusetu.

4.6. Kuivõrd hageja kahju hüvitamise nõue on põhjendamatu, siis on tervikuna alusetu ka

viivisenõue. Kuivõrd hageja ei saa kostjalt I 15. aprilli 2010 lepingust tulenevat kohustuse

täitmist nõuda, siis on alusetu ka hageja edasiulatuva üürikulu nõue kõigi kostjate vastu.

4.7. Kuivõrd hagi rahuldamiseks alus puudub, siis tuleb kostjate menetluskulud jätta hageja

kanda. Olukorras, kus maakohtu otsus jääb muutmata, on hageja menetluskulud jäetud

ebaõigesti tervikuna kostjate I, III ja IV kanda. Kohus ei arvestanud kulude jaotamisel TsMS

§ 168 lg-ga 2. Kohus jättis 15. veebruari 2019. a määrusega hageja 15. aprilli 2010 lepingu

kehtetuks tunnistamise ja nõusoleku andmiseks kohustamise nõude läbi vaatamata. Hagis on

esitatud 5 alternatiivset nõuet. Kuivõrd üks nõue jäeti läbi vaatamata, tulnuks ka kostjate

menetluskulud jätta 1/5 osas hageja kanda.

5. Hageja vaidles kaebusele vastu ja palus jätta kaebuse rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada osas,

milles maakohus rahuldas hagi kostja III vastu, ning saata asi tühistatud osas maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Maakohtu otsus jääb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata osas, milles

maakohus rahuldas hagi kostjate I ja IV vastu. Kostja III apellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt, kostjate I ja IV apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata.

7. Hageja esitas vastuväited kohtu tegevusele seoses virtuaalistungi korraldamisega ning

tõendite vastuvõtmata jätmisega. Ringkonnakohus leiab, et vastuväited on põhjendamatud.

Ringkonnakohtu hinnangul ei toonud asjaolu, et hageja esindaja osales kohtuistungil video teel

ning kostjad olid istungisaalis, kaasa poolte ebavõrdset kohtlemist. Hageja esindajal oli

võimalus enda seisukohad esitada sarnaselt kostjatega. Ringkonnakohus märgib, et kohtu 5.

aprilli kirjas oli selgelt viidatud ka võimalusele, et kohus võib pidada istungi kombineeritult, st

selliselt, et osad menetlusosalised osalevad video teel ja osad saalis. Asjaolu, et hageja seaduslik

esindaja ei saanud istungiga ühenduda, on küll kahetsusväärne, kuid see ei mõjuta asja

lahendust. Hageja sai enda seisukohad esitada lepingulise esindaja kaudu. Hageja lepinguline

8 (10)

esindaja oleks võinud juhtida istungil kohtu tähelepanu sellele, et hageja seaduslik esindaja ei

pääse virtuaalistungile. Sellisel juhul oleks kohus saanud probleemi lahendada.

Ringkonnakohus jättis hageja esitatud tõendid vastu võtmata, kuna kostjad ei vaielnud vastu

asjaoludele, mida hageja soovis tõendada, st kostjad võtsid need asjaolud omaks. TsMS § 231

lg 2 kohaselt ei ole vaja tõendada asjaolu, mille teine pool omaks võtab.

8. Hageja esitas ka protokolli parandamise taotluse, milles palub täiendada protokollis

kajastatud kostja III öeldut. Ringkonnakohus märgib, et istungi protokoll ei pea kajastama

poolte seisukohti sõna-sõnalt, vaid see sisaldab üksnes nende põhisisu. Hageja ei väida, et

protokollis oleks midagi valesti. Hageja ei taotlenud istungil ka TsMS § 50 lg 2 kohaselt kostja

III seisukoha protokollimist. Seetõttu jätab kohus hageja taotluse rahuldamata.

9. Maakohtu otsuse on vaidlustanud kostjad I, III ja IV osas, milles hagi nende vastu rahuldati.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus rahuldas hagi kostja V vastu ja jättis

hagi kostja II vastu läbi vaatamata.

10. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus hagi kostjate I

ja IV vastu rahuldas. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust asuda maakohtust erinevale

seisukohale. Kostja nõuab kostjatelt I ja IV lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.

Hageja ja kostja I sõlmitud 15. aprilli 2010 notariaalse lepingu p 6.1.3 kohaselt kohustus kostja

I hagejale võõrandama korteriomandi. Kostjad ei ole apellatsioonkaebuses vaidlustanud

asjaolu, et selles lepingupunktis toodud tingimused korteriomandi üleandmiseks on täidetud,

kuid kostja I ei ole hagejale korteriomandit üle andnud. Kostjad väidavad üksnes seda, et pooltel

oli suuline kokkulepe, millega muudeti 15. aprilli 2010 kinnisasja notariaalset müügilepingut

selliselt, et kostjal I enam lepingu p-st 6.1.3 tulenevat kohustust ei olnud. Ringkonnakohus

märgib esmalt, et sellise suulise kokkuleppe kohta pole esitatud ühtegi tõendit. Samas isegi

juhul, kui Z hageja esindajana ja kostja III sõlmisid suulise kokkuleppe, millega muudeti

notariaalset müügilepingut, oleks see kokkulepe vorminõude rikkumise tõttu TsÜS § 83 lg 1

järgi tühine. Nimelt tuleb AÕS § 119 lg 1 järgi kinnisasja omandamisele suunatud

kohustustehing sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. TsÜS § 77 lg 3 järgi saab seadusega

ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta üksnes samas vormis, milles tehing on tehtud. Kostjate

käsitus, et hageja tehingu tühisusele tuginemine on vastuolus hea usu põhimõttega, ei ole

põhjendatud, kuna sel juhul kaotaks tehingu notariaalse tõestamise vorminõue oma mõtte.

11. Eeltoodust tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et kostja I on rikkunud enda lepingulist

kohustust, mistõttu peab ta VÕS § 115 lg 1 järgi lepingurikkumisega tekitatud kahju hüvitama.

Kostjad ei ole vaidlustanud maakohtu tuvastatud kahju suurust. Kostja IV tekkis 17. detsembril

2015 kostja I jagunemise teel, mistõttu vastutab ta ÄS § 447 lg 1 järgi kostjaga I solidaarselt

enne jagunemist tekkinud kohustuse täitmise ja selle rikkumisega tekitatud kahju eest.

12. Kostjad on vaidlustanud ka menetluskulude jaotust maakohtu otsuses, leides, et kuna üks

hageja esitatud viiest alternatiivsest nõudest jäi läbi vaatamata, tulnuks kostjate menetluskulud

jätta 1/5 ulatuses hageja kanda. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on jätnud õigesti kostjate

I ja IV menetluskulud nende endi kanda. Maakohus jättis läbi vaatamata hageja nõude kostja II

vastu. Kostjate I ja IV vastu rahuldati nõue tervikuna. Seega jättis maakohus TsMS § 162 lg 1

järgi põhjendatult nende kantud menetluskulud nende endi kanda.

13. Maakohus rahuldas hagi kostja III vastu deliktiõiguse alusel, leides, et kostja III tekitas

hagejale VÕS § 1045 lg 1 p 8 mõttes tahtlikult heade kommete vastaselt kahju. Ringkonnakohus

märgib vastuseks kostja III apellatsioonkaebuse väidetele, et maakohus ei ole tuginenud VÕS

§ 1045 lg 1 p-le 7, mistõttu on asjakohatud apellatsioonkaebuse väited selle kohta, et maakohus

ei ole tuvastanud, et kostja III oleks rikkunud mõnda kostja I võlausaldajate kaitseks kehtestatud

seaduse sätet.

9 (10)

14. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu esitatud põhjendustel ei ole alust hagi kostja III vastu

rahuldada. Maakohus on pidanud kostja III tahtlikult heade kommete vastaseks teoks seda, et

kostja III võõrandas kostja I esindajana Staadioni 8 kinnisasja kostjale II eesmärgiga vabastada

kostja I lepingust tulenevast kohustusest, kinnitades lepingus, et kinnistu ei ole koormatud

kolmandate isikute õigustega. Maakohtu otsusest võib järeldada, et maakohus pidas selle teoga

tekitatud kahjuks hagejale seda, et kostja I ei täitnud enda lepingust tulenevat kohustust.

Maakohus ei ole eristanud osaühingu vastutust selle juhatuse liikme vastutusest. Lepingu

pooleks olid kostja I ja hageja. Lepingust saavad tulla õigused ja kohustused üksnes

lepingupooltele. Juhatuse liige ei vastuta osaühingu nimel sõlmitud lepingu täitmise eest

isiklikult. Olukorras, kus kostja I on lepingut rikkunud, saab lepingurikkumisega tekitatud

kahju hüvitamist nõuda üldjuhul üksnes temalt.

15. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole siiski hageja esitatud asjaoludel kostja III vastu esitatud

hagi rahuldamine välistatud. Hageja on tuginenud hagis mh asjaolule, et kinnisasja

võõrandamise tulemusena muutus kostja I varatuks ja ei ole võimeline oma kohustusi täitma.

Ringkonnakohus leiab, et tahtlikuks heade kommete vastaseks teoks VÕS § 1045 lg 1 p 8

mõttes, millega tekitatud kahju eest äriühingu juhatuse liige vastutab, on tegevus, millega

muudetakse äriühing varatuks, mistõttu äriühingute võlausaldajate nõuded jäävad rahuldamata.

Äriühingule kuuluva kinnisasja võõrandamine võib olla selliseks tehinguks, kui kinnisasi

võõrandatakse turuväärtusest odavamalt ja selle tulemusena ei jää äriühingule piisavalt vara, et

enda kohustusi võlausaldaja ees täita. Samuti juhul, kui ostuhind vastab küll kinnisasja

turuväärtusele, kuid tulenevalt lepingutingimustest või muudest juhatuse liikme mõju all

olevatest asjaoludest see tegelikult äriühingule ei laeku. Seejuures peab juhatuse liikmel olema

tahtlus võlausaldajale kahju tekitada, st ta mõistis oma käitumise õigusvastasust ja vähemalt

möönis, et see võib tuua hagejale kaasa kahju (vt Riigikohtu 12. detsembri 2016. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-132-16, p 16). Hüvitatavaks kahjuks on sel juhul see summa, mille ulatuses

jääb võlausaldaja nõue äriühingu vastu rahuldamata osas, mida oleks saanud rahuldada

võõrandatud vara arvel. Seejuures ei ole üldjuhul võimalik äriühingu ja juhatuse liikme

solidaarne vastutus, vaid lepingulise kohustuse täitmise eest vastutab esmalt lepingupooleks

olev äriühing, sh eelneb juhatuse liikme vastutusele nii kohustuse täitmise nõue kui ka

kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõue äriühingu vastu ning juhatuse liikmelt

saab kahju hüvitamist nõuda üksnes ulatuses, milles äriühingult hüvitist ei ole võimalik saada

(vt ka Riigikohtu 9. novembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-114-16, p 15).

16. Maakohtu menetluses ei ole sisuliselt eelmises punktis toodule tähelepanu pööratud.

Maakohus ei ole täitnud selgitamiskohustust ega arutanud asja lahendamiseks olulisi küsimusi

pooltega. Sisuliselt tuleb kostja III vastu esitatud nõuet menetleda algusest peale.

Ringkonnakohus leiab, et sellises olukorras ei ole asja võimalik apellatsioonimenetluses

lahendada ning asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumisse.

Ringkonnakohus märgib, et VÕS § 1045 lg 1 p 8 korral on kõigi kahju hüvitamise eelduste

tõendamise koormis hagejal. Maakohtul tuleb anda asja uuel läbivaatamisel hagejale võimalus

enda väiteid täpsustada ja tõendada.

17. Maakohus on jätnud tähelepanuta ka asjaolu, et hageja leiab, et kinnisasja võõrandamisega

andis kostja I kostjale II üle ettevõtte, millega seoses läks kostjale II üle ka hagejaga sõlmitud

lepingust tulenev kohustus. Juhul, kui kostja II vastutaks kostjaga I solidaarselt hagejale

tekitatud kahju eest, ei saanud kinnisasja võõrandamine kostjale II tekitada kahju hagejale, kuna

hageja saaks jätkuvalt lepingurikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude rahuldamist nõuda

kinnisasja arvel. Hageja on sellise nõude kostja II pankrotimenetluses ka esitanud. Selle nõude

tunnustamise üle on pooleli kohtuvaidlus. Seega hageja nõude tunnustamisel kostja II

pankrotimenetluses ei saa kinnisasja võõrandamine olla tegu, millega hagejale on kahju

tekitatud. Ringkonnakohus märgib, et seejuures ei ole oluline see, kas hageja saab enda nõude

kostja II pankrotimenetluses tervikuna rahuldatud, kuivõrd hageja nõudest eespool olev

10 (10)

Versobank AS-i hüpoteegiga tagatud nõue oli olemas juba enne kinnisasja võõrandamist, st ka

juhul, kui kinnisasi oleks jätkuvalt kostja I omandis, saaks selle müügil Versobank AS nõuda

enda nõude täitmist enne hageja kahju hüvitamise nõuet. Eeltoodut arvestades võib maakohtul

olla asja uuel läbivaatamisel otstarbekas selle menetlus peatada kuni hageja kostja II

pankrotimenetluses esitatud nõude tunnustamise vaidluse lahendamiseni.

18. Kostjate I ja IV apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad sellega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 järgi solidaarselt kostjate I ja IV kanda. Kuna kostja III vastu

esitatud

hagi

praeguse

otsusega

lõplikult

ei

lahendata,

ringkonnakohus

tema

apellatsioonimenetluse kulusid ei jaota, vaid menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja

uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest. TsMS § 177 lg 2 kohaselt määrab

menetluskulude suuruse kindlaks maakohus pärast otsuse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vahur-Peeter Liin

Villem Lapimaa

Ande Tänav