2-20-6111/18 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Üllar Roostoja, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

3. mai 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-6111

Tsiviilasi

Ivo Kirsiaia ja Evely Kirsiaia hagi Margit Pikmetsa

ja Urmet Pildi vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

12 989 eurot 90 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 2. veebruari 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ivo Kirsiaia ja Evely Kirsiaia apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellandid (hagejad):

I. Ivo Kirsiaed (isikukood XXXXXXXXXXX)

II. Evely Kirsiaed (isikukood XXXXXXXXXXX),

esindaja vandeadvokaat Katrin Jenssen

Vastustajad (kostjad):

I. Margit Pikmets (isikukood XXXXXXXXXXX)

II. Urmet Pilt (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja

vandeadvokaat Aldo Vassar

2

RESOLUTSIOON

1. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, kuid muuta Tartu Maakohtu 2. veebruari 2021

otsuse põhjendusi, jättes kohtuotsuse resolutsiooni muutmata.

2. Jätta menetluskulud ringkonnakohtus solidaarselt Ivo Kirsiaia ja Evely Kirsiaia kanda.

3. Välja mõista Ivo Kirsiaialt ja Evely Kirsiaialt solidaarselt Margit Pikmetsa ja Urmet Pildi

kasuks menetluskulud ringkonnakohtus 733 eurot 60 senti.

4. Kohustada Ivo Kirsiaeda ja Evely Kirsiaeda tasuma väljamõistetud menetluskuludelt

733 eurot 60 senti Margit Pikmetsale ja Urmet Pildile viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Ivo Kirsiaed (hageja I) ja Evely Kirsiaed (hageja II) esitasid 24. aprillil 2020 Tartu Maakohtule

hagi Margit Pikmetsa (kostja I) ja Urmet Pildi (kostja II) vastu, milles palusid mõista kostjatelt

solidaarselt hagejate kasuks välja võlgnevuse 12 989 eurot 90 senti.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad 24. mail 2018 kinnistu müügilepingu

müügihinnaga 105 000 eurot. Müügilepingu ese oli renoveerimisjärgus elamu ning täielikku

renoveerimist vajav kõrvalhoone. Hagejad said valduse kinnisasjale 28. juunil 2018. Vaidluse

objekt on renoveerimisjärgus elamu küttekolded koos nende juurde kuuluva tehnosüsteemiga.

23. septembril 2018 andis korstnapühkija hinnangu, et korstnat võib küll kasutada, aga see ei ole

nõuetele vastav. Tegemist on puudusega, kuna asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju

tavaliselt kasutatakse. Korstna ehitamisel tuleb kasutada 120 mm seinapaksusega savitellist, kuid

kasutatud on 100 mm seinapaksusega tellist. Kostjad pidid olema asjaomasest puudusest teadlikud

ning sellest hagejaid enne müügitehingut teavitama. Notariaalakti punktis 1.7.6 kinnitasid müüjad,

et lepingu esemel ei ole mingeid varjatud puuduseid. Küttesüsteemi puudused on fikseeritud

korstnapühkija-meister A.A. poolt 14. detsembril 2019. Kostjad puuduseid ei kõrvaldanud ning

keeldusid kahju hüvitamisest.

Kasutusloa saamiseks on vaja dokumenteerida ehitustöid. Vastavalt müügilepingu punktile 4.1 oli

kostjal kohustus esitada hagejale ehitustegevust dokumenteerivad fotod. Kostjad ei ole fotosid

esitanud. Kasutusloa saamiseks on seetõttu vaja teha ehitisele ekspertiis maksumusega 1 800 eurot.

Hagejad teostasid 2020 mais ja juunis ise küttesüsteemi renoveerimise. Nõuetele vastava

küttesüsteemi hinnaks kujunes kokku 11 109 eurot 90 senti.

3

Hagejate kahju hüvitamise nõue koosneb puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumusest

(11 109 eurot 90 senti), kuludest puudused kindlaks teinud asjatundja arvamustele (80 eurot) ja

ehitisekspertiisi maksumusest (1800 eurot).

2. Kostjad vaidlesid hagiavaldusele vastu ja taotlesid selle rahuldamata jätmist.

Kostjate ja hagejate vahelises lepingus ei ole kokku lepitud küttesüsteemi omadustes. Kostjad ei

nõustunud hagejate väitega, et asi ei sobi otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.

Lepingutingimustele mittevastavust saaks jaatada juhul, kui kostjate üleantud maja ei oleks

võimalik kütta ja selle soojapidavus ei tagaks ruumides elamiseks vajaliku normaalse

temperatuuri. Hagejad ei ole antud juhul esitanud ühtegi tõendit, mis annaks alust väita, et lepingu

ese ei vastaks keskmisele kvaliteedile (võttes mh arvesse maja ehitamise aastat ja tol ajal kehtinud

standardeid). Isegi kui asuda seisukohale, et küttesüsteemi tõttu kinnisasi ei vastanud

lepingutingimustele, ei ole hagiavalduses väljatoodud kulutused põhjendatud ja tõendatud.

Kostjatele jäi arusaamatuks ehitise auditi/ekspertiisi kulutuse seos käesoleva hagiavaldusega.

Hagejad ostsid renoveerimisjärgus ja kasutusloata elamu. Kostjad on kõik kinnisasja päraldisteks

olevad dokumendid hagejatele üle andnud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus jättis 2. veebruari 2021 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate

kanda. Maakohus määras kostjate menetluskulude rahaliseks suuruseks 1092 eurot ja mõistis

menetluskulud solidaarselt hagejatelt kostjate kasuks välja. Maakohus määras, et menetluskuludelt

tuleb tasuda viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kohtuotsuse

jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et pooled sõlmisid 24. mail 2018 kinnistu müügi- ja

asjaõiguslepingu, mille esemeks on X asuv kinnistu nimetusega X koos selle oluliste osadega ja

päraldistega (registriosa number X). Nimetatud lepingu p 1.7.3. kohaselt lepingu eseme kooseisu

kuuluval maa-alal paiknevad renoveerimisjärgus olev elamu (muuhulgas on lõpetamata fassaadi

viimistlustööd ja elektritööd) ja täielikku renoveerimist vajav kõrvalhoone.

Hagiavalduse lisa 3 on korstnapühkimise akt 23. septembrist 2018, mille kohaselt on X elamu

küttesüsteemi lubatud kasutada. Korstnapühkija B.B. tuvastas küttesüsteemil puudused, mida on

võimalik kõrvaldada 20 mm paksuse lisaplaadi paigaldamisega, soojamüüri vastu puutuva laudise

eemaldamisega 50 mm võrra, puidust paneelide eemaldamisega, mis asusid küttekoldele lähemal

kui 100 mm, ning korstnasse hülsi paigaldamisega. Ka korstna külge sarikate kinnitamise süsteem

tuleks ümber teha, kuid küttesüsteemi ei olnud korstnapühkija poolt tunnistatud tuleohtlikuks.

Hagiavalduse lisa 4 on korstnapühkija A.A. koostatud ekspertarvamus. Korstnapühkija A.A. on

tuvastanud elamu küttesüsteemil puudused, tuginedes EESTI STANDARD EVS 812-3:2018, mis

kehtib alates aprillist 2018, ning ei saanud kehtida elamu küttesüsteemi ehitamise ajal (mis pidi

olema toimunud enne, kui kinnistu müüdi mais 2018), mistõttu jättis maakohus A.A. arvamuse

tõendina kõrvale.

Korstnapühkija B.B. täiendava arvamuse, allkirjastatud 20. oktoobril 2020, jättis kohus samuti

tõendina kõrvale. Tegemist on sisult hoopis teistsuguse dokumendiga, võrreldes B.B. poolt 2018

septembris allkirjastatud aktiga. Aktis ei ole märgitud, et küttesüsteemi on lubatud kasutada alles

pärast puuduste kõrvaldamist, nagu on B.B. märkinud 20. oktoobri 2020 täiendavas arvamuses.

B.B. toetub puuduste väljatoomisel samuti alates 2018 aprillist kehtima hakanud nõuetele:

„korsten oleks pidanud olema ehitatud kahelõõrilisena, kuna vastasel juhul ei oleks tohtinud

käesoleval juhul kahte kütteseadet ühendada samasse lõõri (EVS 812-3:2018 7.1.7);“. Viidatud

puudust ei ole välja toodud korstnapühkimise aktis.

4

Täiendava arvamuse punktis viis märgib B.B. asjaolu, mis ei ole varasemalt üheski küttesüsteemi

kohapeal ülevaatamisel tehtud aktis tähelepanu leidnud: „kuna pliidi küttekolle ja selle suubumine

soemüüri olid ehitatud valesti, põhjustas suur kuumus soemüüris mõrade tekke ja kivide

purunemise.“ Maakohus märkis, et täiendava arvamuse allkirjastamise ajal oli kogu endine

küttesüsteem lammutatud, sest uus küttesüsteem oli valmis ehitatud 2020 mais-juunis.

Maakohtu arvates on arusaamatu Päästeameti vastus, milles 19. oktoobril 2020 nenditakse, et

„Vastuseks Teie kirjale 19. oktoobri 2020 puudustega küttesüsteemi kohta teatan, et Päästeamet

võib kooskõlastada kasutusloa taotluse ainult peale küttesüsteemi eksperthinnangus välja toodud

puuduste kõrvaldamist.“ Viidatud vastusest ei ole võimalik aru saada, millistele puudustele

millises hoones olevas küttesüsteemis viidatakse.

Maakohtu

hinnangul

tõendavad

Ahja

Moodulahi

OÜ

jt

tööde

teostajate

tõendid

(hinnapakkumised, arved) ainult hagejate poolt tellitud tööde mahtu ja maksumust, kuid ei tõenda

küttesüsteemi olulisi puuduseid ning tööde vajalikkust nende puuduste kõrvaldamiseks.

Maakohus oli seisukohal, et ainus korrektne, asjakohane ja küttesüsteemi tegelikku olukorda ning

nõuetele vastavust, sh müügilepingu sõlmimise ajal eksisteerinud puuduseid, kajastab B.B.

korstnapühkimise akt 23. septembrist 2018. Nimetatud aktist ei nähtu hagejate poolt küttesüsteemi

täielikuks ümberehitamiseks tellitud tööde vajalikkus.

Maakohus oli seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et elamu, sh selle küttesüsteem, ei vastanud

vähemalt keskmisele kvaliteedile. Asja, sh elamu küttesüsteemi, kasutamine ei olnud keelatud ning

23. septembri 2018 aktis tuvastatud puuduste kõrvaldamine oleks saanud toimuda oluliselt

väiksemate kulutustega.

Kohus oli seisukohal, et omandades kinnistu, millel asub kasutusloata elamu, läheb kasutusloa

saamiseks vajalike kulutuste tegemise riisiko üle omandajale, kui müügilepingus ei ole kokku

lepitud teisiti. 24. mail 2018 sõlmitud lepingu kohaselt müüakse kinnistut, millel asuval elamul

puudub kasutusluba.

Müügi- ja asjaõiguslepingu p 4.1 kohaselt antakse lepingu eseme otsene valdus üle hiljemalt

25. juunil 2018. Nimetatud tähtpäevaks on müüjad kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja

kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad

dokumendid (sealhulgas fotod maja renoveerimise kohta) ostjatele üle andma. Hagiavalduse

kohaselt on kostjad saatnud hagejatele ca 30 fotot, mis aga väidetavalt ei ole piisavad kasutusloa

taotluse esitamiseks. Maakohus oli seisukohal, et asja päraldistena on käsitletavad ehitamist

dokumenteerivad fotod ulatuses, milles nad eksisteerivad. Kui fotosid rohkem ei ole, siis ei saa

kuuluda need üleandmisele.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad maakohtu otsuse tühistamist ja uue

otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Hagejad paluvad menetluskulud jätta solidaarselt kostjate

kanda.

Maakohus on ebaõigesti hinnanud tõendeid. Hagejad on esitanud hulgaliselt tõendeid selle kohta,

mida arutati poolte vahel lepingueelsete läbirääkimiste käigus, sh milles seisnes eramu

renoveerimisjärgus olek. Hagejate esitatud tõenditest on üheselt tuvastatav, et huvi lepingu

sõlmimiseks oli hagejatel üksnes tingimusel, et eramule on võimalik saada kasutusluba

konkreetsete müüja poolt nimetatud tööde teostamise järgselt. Maakohus ei ole arvestanud

tõenditega lepingueelsete läbirääkimiste kohta.

Hagejad ei ole küttesüsteemi täielikult ümber ehitanud. Hagejad on ümber ehitanud küttesüsteemi

puudustega osa.

5

Maakohus on keskendunud üksnes B.B. 23. septembri 2018 korstnapühkimise aktis sisalduvale

lausele, mille kohaselt on elamu küttesüsteemi lubatud kasutada. Kohus on täielikult jätnud

kõrvale sama korstnapühkimise akti lisas nr 1 loetletud küttesüsteemi puudused. Kohus on

ebaõigesti jätnud arvestama B.B. täiendava arvamuse.

Korstnapühkimise akti näol ei ole tegemist küttesüsteemi hinnanguga, vaid korstnapühkija on

kaardistanud esmased tuleohtlikud elemendid. Esmaseks B.B. poolt väljastatud dokumendiks on

korstnapühkimise akt ning teiseks dokumendiks oli hinnang küttesüsteemile - need on oma

eesmärgilt kaks täiesti erinevat dokumenti, mistõttu on mõistetav, et nende dokumentide sisu ei

pruugi olla kattuv.

Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et küttesüsteemi puudused olid enne selle lammutamist

korduvalt fikseeritud fotodega, B.B. oli küttesüsteemi üle vaadanud. Seega on asjatundjal võimalik

anda hinnang ka mõnda aega hiljem, tuginedes fotodele ja märkmetele.

Kohus on jätnud põhjendamatult kõrvale A.A. koostatud ekspertarvamuse. Küttesüsteemil olid

puudused ka aasta hiljem kuni selle kõrvaldamiseni.

Müüjad ei avaldanud ostjatele, et küttesüsteem on renoveerimata või vajab täiendavaid

parandustöid eramu kasutusloa saamiseks. Kasutusloa saamiseks peab küttesüsteem vastama

kasutusloa väljastamise ajal kehtivale standardile. Hagejad on seisukohal, et kui asja müümise ajal

ei vasta asi kehtivatele standarditele, tuleb ostjaid sellest kui puudusest teavitada.

Kohus on täielikult jätnud hindamata asjatundja C.C. arvamuse. C.C. arvamuse näol on tegemist

asjatundja arvamusega, kes olenemata asjaolust, et tema tööks on Ahja Moodulahjude

paigaldamine, vastutab ka paigaldatud ahjude tuleohutuse nõuetele vastavuse eest, mistõttu omab

ta antud valdkonnas eriteadmisi.

Hagejad on tõendanud, et elamu, sh selle küttesüsteem, ei vastanud vähemalt keskmisele

kvaliteedile. Hagejate hinnangul pidi küttesüsteem vastama vähemalt müügi ajal kehtivale

EVS 812-3:2018 standardile.

Hagejad ei nõustu maakohtuga, et kasutusloata elamu ostmise korral kasutusloa saamiseks vajalike

kulutuste tegemise riisiko läheb üle omandajale, kui müügilepingus ei ole kokku lepitud teisti.

Hagi lisadena esitatud e-kirjavahetusest nähtub, et müüjad nimetasid konkreetsed parandustööd,

mida tuleb teha, et eramule väljastataks kasutusluba. Hagejate hinnangul on kohus eksinud

materiaalõiguse normi kohaldamisel, kuna VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vabane müüja vastutusest

seetõttu, et ta asja lepingutingimustele mittevastavusest ei teadnud ja selles osas on maakohtu otsus

kehtiva õigusega vastuolus.

Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga, et pole tõendatud, et pooltel oli kokkulepe/kostjate

kinnitus selle kohta, et kostjatel olemasolevad fotod on piisavad ehitamise dokumenteerimiseks.

Kuna kostjad ei esitanud vajalikus mahus fotosid, tuleb eramu kasutusloa saamiseks fotode

esitamise asemel esitada kasutusloa väljastajale ehitise audit.

5. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata jätmist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, kuid muuta tuleb

kohtuotsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 21).

7. Asja materjalide kohaselt sõlmisid hagejad ja kostjad 24. mail 2018 kinnistu müügi- ja

asjaõiguslepingu, mille esemeks on X asuv kinnistu nimetusega X koos selle oluliste osadega ja

päraldistega (registriosa number X). Lepingu p 1.7.3. kohaselt lepingu eseme kooseisu kuuluval

6

maa-alal paiknevad renoveerimisjärgus olev elamu (muuhulgas on lõpetamata fassaadi

viimistlustööd ja elektritööd) ja täielikku renoveerimist vajav kõrvalhoone.

Poolte vahel on vaidlus eelkõige selles, kas renoveerimisjärgus elamu küttekolded koos nende

juurde kuuluva tehnosüsteemiga vastasid lepingutingimustele (VÕS § 217 lg 1). Samuti vaidlevad

pooled selle üle, kas kostjad täitsid kohustust edastada hagejatele piisavalt fotosid kõikide ehituse

erinevatest etappidest või kostjad ei täitnud oma kohustust ja põhjustasid sellega hagejatele kahju

1800 eurot (ehitise ekspertiisi vajadus).

Hagejate väitel ei vastanud hoone küttesüsteem lepingutingimustele, sest ei olnud keskmise

kvaliteediga ning küttesüsteemi ümberehituseta ei oleks olnud võimalik saada elamule

kasutusluba.

Kostjate vastuväidete kohaselt ei olnud lepingus kokku lepitud küttesüsteemi omadustes ning

küttesüsteemiga oli võimalik maja kütta, s.o asi vastas lepingutingimustele.

8. Hagejate seisukoha kohaselt on nende poolt esitatud tõenditest üheselt tuvastatav, et huvi

lepingu sõlmimiseks oli hagejatel üksnes tingimusel, et eramule on võimalik saada kasutusluba

kostjate poolt nimetatud konkreetsete tööde teostamise järgselt. Siinkohal toetuvad hagejad

lepingueelsetele läbirääkimistele, mida on peetud e-kirjavahetuse teel D.D.ga (maakler).

Nähtuvalt e-kirjavahetusest (tl 21-22, 80-84) on müüja lubanud üle anda hagejatele notari juures

lepingu sõlmimisel plaanimaterjali koos projekti, ehitusloa, elektrijooniste ja kasutusloa esialgse

vormistamise juhendi ning vastava avaldusega. 24. mai 2018 e-kirjas (s.o samal päeval lepingu

sõlmimisega) on maakler vastanud hagejate küsimustele ning selgitanud, et ahi on ehitatud Ahja

Moodulahjud OÜ poolt, pliidi ehitas külast pärit pottsepp ning pliidikivid on Espakist – odavama

klassi klombitud kivi. Hagejate e-kirjavahetus maakleriga kajastab ka elektriprojekti ja

hindamisega seonduvat.

Lepingueelsest e-kirjavahetusest ei nähtu, et hagejatele oleks nimetatud müüja poolt konkreetsed

lõpetamata renoveerimistööd, mille järgselt on eramu valmis ning vastab kasutusloa tingimustele.

Siinkohal märgib ringkonnakohus, et selle, kas ehitisele (elamule) on võimalik väljastada

kasutusluba või mitte, otsustab kohalik omavalitsus. Pärast kasutusloa taotluse ja vajalike

dokumentide esitamist teostatakse ehitise kohapealne ülevaatus. Kui ehitis tunnistatakse nõuetele

vastavaks, väljastatakse ehitisele kasutusluba.

Lähtudes eeltoodust sai müüja nimetada hagejatele siiski ainult selliseid renoveerimistöid,

milliseid oli tema arvates vajalik teha selleks, et taotleda elamu kasutusluba, aga müüja ei saanud

väita hagejatele, et kui nad teatud renoveerimistööd ära teevad, siis vastab elamu kasutusloa

tingimustele, ning hagejad pidid sellest aru saama.

9. Pärast lepingu sõlmimist poolte e-kirjavahetusest (tl 33-40) nähtub, et hagejate seisukoha

kohaselt ei vastanud müüdud ese (s.o renoveerimisjärgus olev elamu) lepingutingimustele

muuhulgas seetõttu, et elamu küttekolded koos nende juurde kuuluva tehnosüsteemiga olid

puudustega (ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga), mis ei oleks võimaldanud saada elamule

kasutusluba. Samuti on hagejate arvates lepingutingimuste rikkumine asjaolu, et kostjad ei

edastanud hagejatele piisavalt fotosid kõikide ehituse erinevatest etappidest.

Kostjate vastuväite kohaselt võimaldasid küttekolded maja kütta ning fotosid ehitusest andsid nad

hagejatele niivõrd, kuivõrd neid oli olemas.

9.1. Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele

(st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1, § 217).

7

24.05.2018 sõlmitud kinnistu müügilepingu p 1.7.3. kohaselt lepingu esemeks on lepingu eseme

koosseisu kuuluval maa-alal renoveerimisjärgus olev elamu (muuhulgas on lõpetamata fassaadi

viimistlustööd ja elektritööd) ja täielikku renoveerimist vajav kõrvalhoone (tl 7-19).

Ringkonnakohus leiab, et kuna hagejad ostsid kinnistu, millel asus renoveerimisjärgus olev elamu,

siis ostsid nad elamu sellises seisus, millises see oli lepingu sõlmimisel. Lepingu p 1.7.3 kohaselt

oli lisaks fassaadi viimistlustöödele ja elektritöödele ka teisi lõpetamata töid.

Seega nõustub ringkonnakohus maakohtu seisukohaga, et omandades kinnistu, millel asus

renoveerimisjärgus elamu ja elamul puudus kasutusluba, läks kasutusloa saamiseks (ja elamu

renoveerimiseks) vajalike kulutuste tegemise riisiko üle hagejatele. Renoveerimata ja kasutusloata

elamuga kinnisasja ostmisel ei saa ostja eeldada, et ta ei peaks hakkama elamistingimuste

tagamiseks sinna lisainvesteeringuid tegema.

9.2. Samuti ei saanud hagejad eeldada, et renoveerimisel olevas elamus olevad küttekolded koos

nende juurde kuuluva tehnosüsteemiga vastaksid müügi ajal kehtinud EVS 812-3:2018

standardile. Renoveeritavas elamus küttekollete ja nende juurde kuuluva tehnosüsteemi ehitamise

ajal ei kehtinud standard EVS 812-3:2018 ning seetõttu ei saanudki kostjad küttekoldeid ehitades

arvestada standardiga EVS 812-3:2018.

Siinkohal ringkonnakohus märgib, et iseenesest asjakohatu on rääkida renoveeritava elamu puhul

keskmisest kvaliteedist. Samuti on renoveerimisjärgus olevas elamus raske tuvastada puudusi, kui

pooled ei ole täpselt kokku leppinud, millises seisus renoveeritav elamu (s.o millised tööd on

müüja väitel tehtud ja millised vajavad veel tegemist). Poolte vahel sõlmitud kinnistu

müügilepingu p 1.7.3. jätab võrdlemisi suure tõlgendamisruumi, sest sõnastusest „muuhulgas on

lõpetamata fassaadi viimistlustööd ja elektritööd“ ei ole võimalik aru saada, millised on teised

lõpetamata tööd lisaks fassaadi viimistlustöödele ja elektritöödele.

9.3. Korstnapühkimise 23.09.2018 akti (tl 73) kohaselt on X elamu küttesüsteemi lubatud

kasutada. Samas on korstnapühkija B.B. tuvastanud küttesüsteemil puudused, mida on võimalik

kõrvaldada, kui omanik eemaldab ahjuukse kohalt puitpaneeli, paigaldab soojamüüri ja selle lõõri

laele minimaalselt 20 mm paksuse lisaplaadi, eemaldab soojamüüri vastast laudise minimaalselt

50 mm võrra ning paigaldab korstnasse metallhülsi. Seega oli võimalik küttesüsteemi kasutada

juhul, kui aktis märgitud puudused olid kõrvaldatud.

Korstnapühkimise aktil märgitu kohaselt on lisana 1 koostatud pikem arvamus (tl 74), milles on

korratud akti sisu ning nimetatud selliseid puudusi, mis ei olnud takistuseks küttesüsteemi

kasutamisel (sh korsten on laotud 100 mm seinapaksusega savitellistest, minimaalne

müüritiskorstna seinapaksus on ette nähtud 120 mm; korstnat ei tohi siduda ehitise kandvate

konstruktsioonidega; pliidiplaadi vastu on paigutatud puitpaneel, mis tuleb eemaldada juhul, kui

see kuumeneb), kuid mis olid vaja kõrvaldada enne elamule kasutusloa taotlemist.

9.4. Ringkonnakohus leiab, et asja puudustena VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes on käsitletavad

korstnapühkimise 23.09.2018 aktis väljatoodud puudused, mis takistasid küttesüsteemi

kasutamist. Seega on hagejatel õigus nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel kahju hüvitamist

summas, mida nad kandsid aktis märgitud puuduste kõrvaldamiseks, kuid hagejad ei ole sellist

kahju (kulutusi) kostjatelt nõudnud. Hagiavalduse kohaselt nõuavad hagejad kostjatelt asja

puuduste kõrvaldamise kulutusi, mis seisnevad selles, et viia renoveeritava elamu küttesüsteem

vastavusse alates aprillist 2018 kehtiva standardiga EVS 812-3:2018.

Ringkonnakohus leiab, et kuna müügilepingu kohaselt oli tegemist kinnisasjaga, millel asub

renoveerimisjärgus elamu ning pooled ei ole kokku leppinud tööde loetelus, millised olid

müügilepingu sõlmimise ajaks teostatud (s.o millises seisundis oli renoveeritav elamu

müügilepingu sõlmimise ajal), siis ei ole võimalik aru saada, millistele tingimustele pidi

muuhulgas vastama müügi hetkel renoveeritavas elamus asuv küttesüsteem. Asjas olevate tõendite

8

alusel ei ole võimalik asuda seisukohale, et lepingupoolte kokkuleppe kohaselt pidi küttesüsteem

vastama aprillist 2018 kehtivale standardile EVS 812-3:2018, sh asjas ei nähtu kostjate kinnitust

(või lubadust) selle kohta, et küttesüsteem vastas elamule kasutusloa saamise tingimustele.

9.5. Eeltoodu alusel on ringkonnakohus seisukohal, et kostjad on lepingut rikkunud, kuna

korstnapühkimise 23.09.2018 aktis väljatoodud puudused tuli kõrvaldada enne, kui küttesüsteemi

võis kasutada. Kostjad vastutavad küttesüsteemi selliste puuduste eest, mis takistasid selle

kasutamist. Samas kuna oli tegemist renoveerimisjärgus oleva elamuga, millel puudus

kasutusluba, siis küttesüsteemi puudused, millised on tuvastatud A.A. arvamusega (tl 75-80),

korstnapühkija B.B. arvamuse täiendusega (tl 113) ja C.C. seletuskirjaga (tl 115) on seotud

küttesüsteemi vastavusse viimasega tuleohutusnõuetega elamule kasutusloa saamisel ning

ringkonnakohtu arvates selliste puuduste eest kostjad ei vastuta.

10. Hagejate arvates on kosjad rikkunud lepingutingimusi sellega, et ei edastanud neile piisavalt

fotosid kõikide ehituse erinevatest etappidest.

Müügi- ja asjaõiguslepingu p 4.1 kohaselt antakse lepingu eseme otsene valdus üle hiljemalt

25.06.2018. Nimetatud tähtpäevaks on müüjad kohustatud lepingu eseme otsese valduse ja kõik

lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad

dokumendid (sealhulgas fotod maja renoveerimise kohta) ostjatele üle andma.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et asja päraldistena on käsitletavad ehitamist

dokumenteerivad fotod ulatuses, milles nad eksisteerivad ning kuna kostjate väitel nad andsid kõik

fotod üle, siis ei saa nad üle anda fotosid, milliseid ei ole olemas.

Seega ei ole kostjad rikkunud VÕS §-s 217 lg 1 teises lauses sätestatud kohustust, et

lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid ja seetõttu. Kuna

kostjad ei ole rikkunud fotode üleandmise kohustust, siis ei pea nad hüvitama hagejatele ehitise

ekspertiisi kulu.

11. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus

TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda.

Kostjad on taotlenud ringkonnakohtus menetluskulude summas 884 eurot 80 senti väljamõistmist

hagejatelt (sh kohtuotsusega tutvumine 15 m 35 eurot; kirjavahetus kliendiga + kohtumäärusega

tutvumine 23 m 53 eurot 67 senti; apellatsioonkaebusele vastuse koostamine 4 h 6 m 574 eurot;

kohtumäärusega tutvumine + kirjavahetus kliendiga 10 m 23 eurot 33 senti; menetluskulude

nimekirja koostamine 22 m 51 eurot 33 senti.

Ringkonnakohus leiab, et lepingulise esindaja vajalikud ja põhjendatud kulud TsMS § 175 lg 1

mõttes on vastuse koostamine apellatsioonkaebusele 4 h summas 672 eurot (4 x tunnitasu

168 eurot = 672 eurot (käibemaksuga)) ning menetluskulude nimekirja koostamine 22 m summas

61 eurot 60 senti (käibemaksuga). Kokku on kostjate vajalikud ja põhjendatud menetluskulud

ringkonnakohtus 733 eurot 60 senti ning hagejad on kohustatud selles summas menetluskulu

kostjatele hüvitama.

Kostjad on taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel hagejatelt viivise väljamõistmist hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates

kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

Üllar Roostoja

Viivi Tomson