2-17-4026/69 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kersti Kerstna-Vaks, Üllar Roostoja, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. aprill 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-4026

Tsiviilasi

OÜ Purvi Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare, Aivo

Villemsoni ja Aavo Villemsoni vastu ostuhinna

tasumiseks ja kulutuste hüvitamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

Aivo

Villemsoni

ja

Aavo

Villemsoni

apellatsioonkaebuse hind 2148 eurot 71 senti

Imbi-Elle Juksaare apellatsioonkaebuse hind 52 eurot

24 senti

OÜ Purvi Kinnisvara vastuapellatsioonkaebuse hind

11 986 eurot 28 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 11. jaanuari 2021 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aivo Villemsoni ja Aavo Villemsoni apellatsioonkaebus,

Imbi-Elle Juksaare apellatsioonkaebus, OÜ Purvi

Kinnisvara vastuapellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellandid (kostjad II ja III):

I. Aivo Villemson (isikukood XXXXXXXXXXX)

II. Aavo Villemson (isikukood XXXXXXXXXXX),

esindaja vandeadvokaat Margo Lemetti

Apellant (kostja I): Imbi-Elle Juksaar (isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Andres

Kalm

Vastuapellant

(hageja):

OÜ

Purvi

Kinnisvara

(registrikood 12031951), esindaja vandeadvokaat Tambet

Laasik

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 11. jaanuari 2021 otsus osaliselt OÜ Purvi Kinnisvara hagi

Imbi-Elle Juksaare vastu osalise rahuldamise osas, Aivo Villemsoni ja Aavo Villemsoni vastu

hagi rahuldamise ulatuse osas ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta OÜ Purvi

Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare vastu rahuldamata ning rahuldada OÜ Purvi

Kinnisvara hagi Aivo Villemsoni ja Aavo Villemsoni vastu osaliselt summas 153 eurot

44 senti.

2. Muus osas jätta Tartu Maakohtu 11. jaanuari 2021 otsus muutmata.

3. Lugeda kohtuotsuse tervikresolutsioon sõnastatuks järgmiselt:

3.1. Jätta OÜ Purvi Kinnisvara hagi Imbi-Elle Juksaare vastu rahuldamata, kuna OÜ Purvi

Kinnisvara nõue Imbi-Elle Juksaare vastu on tasaarvestusega lõppenud (VÕS § 186 p 2).

3.2. Rahuldada OÜ Purvi Kinnisvara hagi Aivo Villemsoni ja Aavo Villemsoni vastu

osaliselt.

3.3. Välja mõista Aivo Villemsonilt ja Aavo Villemsonilt solidaarselt OÜ Purvi Kinnisvara

kasuks müügilepingu sõlmimisega seotud kulud 153 eurot 44 senti.

3.4. Kohtuotsuse jõustumisel tühistada hagi tagamiseks Tartu Maakohtu 26.oktoobri 2017

määrusega tsiviilasjas nr 2-17-4026 Imbi-Elle Juksaarele kuuluvale kinnistule (registriosa

nr X) OÜ Purvi Kinnisvara kasuks seatud kohtulik hüpoteek summas 14 566 eurot 63 senti.

4. Rahuldada Imbi-Elle Juksaare apellatsioonkaebus.

5. Rahuldada Aivo Villemsoni ja Aavo Villemsoni apellatsioonkaebus osaliselt.

6. Jätta OÜ Purvi Kinnisvara vastuapellatsioonkaebus rahuldamata.

7. Jätta Imbi-Elle Juksaare menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus OÜ Purvi

Kinnisvara kanda.

8. Jätta Aivo Villemsoni ja Aavo Villemsoni menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus

98% ulatuses OÜ Purvi Kinnisvara kanda ning OÜ Purvi Kinnisvara menetluskulud

maakohtus ja ringkonnakohtus 2% ulatuses solidaarselt Aivo Villemsoni ja Aavo Villemsoni

kanda.

7. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse

jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Purvi Kinnisvara (hageja) esitas 15. märtsil 2017 hagi Imbi-Elle Juksaare (kostja I) vastu

milles palus välja mõista kostjalt I hageja kasuks ostuhind 14 566 eurot 63 senti, seadusjärgsed

viivised ostuhinna tasumise kohustuse tekkimise ajast alates 21. märtsist 2017 kuni ostuhinna

tasumiseni, maja säilimiseks tehtud kulutused 3485 eurot 89 senti, tsiviilasjas nr 2-15-13770 hagi

tagamisega tekitatud kahju 4680 eurot, hageja poolt kantud kohtueelne õigusabi kulu 850 eurot

67 senti. Alternatiivselt palus hageja välja mõista maja säilimiseks tehtud kulutused 3485 eurot

89 senti solidaarselt Aivo Villemsonilt (kostja II) ja Aavo Villemsonilt (kostja III). Hageja palus

välja mõista kostjatelt II ja III solidaarselt kommunaalkulud 977 eurot 12 senti ja müügilepingu

sõlmimisega seotud kulud 1858 eurot 96 senti.

Hagiavalduse kohaselt on Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr X kantud

korteriomandi, aadressil X, 409/755 mõttelise osa kaasomanik kostja I, 346/755 korteriomandist

kuulus kostjatele II ja III ühisomanikena.

20. juulil 2015 sõlmisid kostjad II ja III müüjatena ning hageja ostjana korteriomandi mõttelise

osa müügilepingu, millega hageja omandas selle hinnaga 51 000 eurot. Kostja I teostas

müügilepingu suhtes kaasomaniku ostueesõigust. Pooled vaidlesid ostueesõiguse teostamise

lubatavuse üle tsiviilasjas nr 2-15-14816. Kohus rahuldas kostja I hagi hageja, kostjate II ja III

vastu kinnistusraamatu ebaõige kande parandamiseks nõusoleku andmiseks ja ostueesõigusega

koormatud kinnisasja väljaandmiseks. Muu hulgas kohustas kohus hagejat andma nõusoleku

korteriomandi mõttelise osa omanikuna kostja I kinnistusraamatusse kandmiseks ning otsustas

kohtuotsusega vastava tahteavalduse asendada. Hoolimata ostueesõiguse teostamisest ei maksnud

kostja I hagejale (ega kostjatele II ja III) korteriomandi ostuhinda. 25. jaanuaril 2017 esitas hageja

korteri

müüjatele

taganemisavalduse

korteriomandi

osa

müügilepingust

ning

palus

asjaõigusseaduse (AÕS) § 2613 alusel tagastada kinnisasja eest makstud ostuhind summas

51 000 eurot. 17. veebruaril 2017 teatas kostja I, et ta soovib tasuda müügihinna hoopis kostjatele

II ja III. Alles pärast hagiavalduse esitamist maksis kostja I 16. märtsil 2017 hagejale 51 000 eurot

ning 21. märtsil 2017 veel 581 eurot 90 senti. Võlausaldaja määras 17. märtsil 2017, et kostja I

poolt makstud rahasummast 51 000 eurot loetakse esmalt täidetuks viivitusintresside, kulutuste

hüvitamise ning kahju hüvitamise nõuded kogusummas 15 095 eurot 10 senti ning seejärel

ostuhinna hüvitamise nõue 35 904 euro 90 sendi osas. Hageja selgitas, et pärast kostja poolt

kohustuse osalist täitmist, on võlgnetav summa 21. märtsi 2017 seisuga veel 14 566 eurot 63 senti,

millele lisanduvad viivised.

Hagejal on kostja I vastu ostuhinna tasumise nõue, mis muutus sissenõutavaks kostja I poolt

ostueesõiguse teostamisega 18. septembril 2015. 16. märtsi 2017 seisuga on hageja

viivitusintresside nõude suurus 6112 eurot 7 senti. Võlgniku kohustuse suurus oli pärast

16. märtsi 2017 makse tegemist 51 000 + viivised 6112 eurot 7 senti + maja säilimise kulutused

3485 eurot 89 senti + hagi tagamise kahju 4680 + kohtueelne õigusabi 850 eurot 67 senti –

51 000 = 15 128 eurot 63 senti, millele lisandusid viivised perioodi eest 16. – 21. märtsini 2017

summas 19 eurot 90 senti ning kostja I võlgneb hagejale veel 15 128 eurot 63 senti + 19 eurot

90 senti – 581 eurot 90 senti = 14 566 eurot 63 senti, millele lisanduvad alates nimetatud

kuupäevast jooksvad seadusjärgsed viivised. Hageja taotles tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 367 alusel, et kohus mõistaks kostjalt I hageja kasuks välja seadusjärgse viivise kuni

põhinõude täitmiseni.

Tartu Maakohtu 13. oktoobri 2016 otsusega (tsiviilasi nr 2-15-14816) mõisteti kostjalt I välja

hageja kasuks X majale tehtud kulutuste eest vastavalt temale kuuluvale kaasomandi mõttelisele

osale 1481 eurot 91 senti. Ostueesõiguse teostamise tõttu on kaasomandi proportsioon muutunud,

mistõttu nõuab hageja kostjalt I korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel

kulutuste hüvitamist vastavalt uuele kaasomandi proportsioonile. Kostja I omandas ostueesõiguse

teostamisega veel 346/2280 suuruse mõttelise osa ning tema kaasomandi osa suurus on seega

755/2280 ehk 1072 eurot 48 senti rohkem.

Hageja on teinud maja säilimise tarbeks täiendavaid kulutusi kokku summas 4599 eurot

21 senti. Hageja poolt eelnevalt makstud ettemaks summas 2500 eurot on maha arvatud hiljem

esitatud arvetelt. Seega on hageja kokku kandnud kulutusi summas 4599 eurot 21 senti +

2500 = 7099 eurot 21 senti. Vastavad kulutused tuleb kostjal I KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4

alusel hüvitada. Juhul, kui kohus peaks leidma, et mõni kululiik ei ole vajalik kulu, vaid ainult

kasulik, on hagejal õigus nõuda kostjalt selle hüvitamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 1042 lg 1

alusel. Lähtuvalt ostueesõiguse teostamise järgselt kuuluvast kaasomandi osa suurusest 755/2280,

peab kostja I hüvitama nimetatud 7099 eurost 21 sendist 2413 eurot 11 senti.

20. juuli 2015 müügilepingu punktiga 4.5 loobus hageja kulutuste hüvitamise nõude esitamisest

kostjate II ja II suhtes. Hageja on müügilepingust 25. jaanuaril 2017 taganenud, mistõttu juhul, kui

kohus peaks leidma, et hagejal ei ole võimalik nõuda nende kulutuste hüvitamist hagiavalduses

toodud põhjendustel kostja I käest, tuleb vastav summa mõista välja solidaarselt kostjatelt II ja III.

Kokku

on

hagejal

kostjate

vastu

kulutuste

hüvitamise

nõue

summas

1072 eurot 48 senti + 2413 eurot 11 senti = 3485 eurot 59 senti.

Hageja on kandnud kõik korteriomandiga seotud kulud alates 20. juulist 2017 summas

977 eurot 12 senti. Kommunaalkulusid tuleb pidada korteriomandi säilimise seisukohalt vajalikeks

kulutusteks ning nende hüvitamise nõude õiguslikuks aluseks on AÕS § 88 lg 1. Juhul, kui kohus

leiab, et kulutused ei ole siiski vajalikud, on nende hüvitamise nõude aluseks VÕS § 1042. Kuna

kinnisasja omanikuks on kostja I poolt ostueesõiguse teostamise järgselt jätkuvalt kostja II ja III,

lasub neil vastavalt ka kohustus hüvitada hagejale kinnisasjaga seotud kommunaalkulud.

Tartu Maakohus arestis 17. septembril 2015 hagi tagamise määrusega tsiviilasjas nr 2-15-13770,

kõnealuse kinnisasja, kandis kinnistusraamatusse korteriomandi mõttelise osa käsutamise

keelumärke kostja kasuks ning keelas hagejal (samuti müüjatel) kinnisasja osas kolmandate

isikutega kasutuslepingute sõlmimise, eelnimetatud korteriomandi kolmandate isikute kasutusse

andmise ning kolmandatele isikutele lubaduste/õiguste andmise korteriomandi kasutuslepingu

sõlmimiseks või korteriomandi kasutamise nõudmiseks. Nimetatud hagi tagamise määrus jäeti

Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsuse resolutsiooni punktiga 7 kehtima ning hagejal ei olnud

võimalik kinnisasja välja üürida ega teenida sellest muul viisil tulu. Hagi tagamisega on hagejalt

võetud ära võimalus teenida kinnisasjalt tulu. Hagejal on hagi tagamise määruse tõttu jäänud

saamata korteri 18 kuu üüritulu alates hagi tagamise määruse tegemisest 17. septembril 2015 kuni

käesoleva hagiavalduse esitamise hetkeni. Analoogsete korterite üürihind on 260 – 450 eurot kuus

ehk keskmiselt 355 eurot kuus. Kuna kõnealune korter on ahiküttega ning vajab remonti, esitas

hageja nõude TsMS § 391 lg 1 p 2 alusel 18 kuu saamatajäänud üürihinna 260 x 18 = 4680 eurot

hüvitamiseks.

Hageja on kandnud kohtueelse õigusabi tarbeks kulusid summas 850 eurot 67 senti, mille

hüvitamist hageja kostjalt I nõuab.

Hagejal on algsete müüjate kostjate II ja III vastu lepingukulude hüvitamise nõuded. Hageja kulud

20. juuli 2015 müügilepingu sõlmimisel seisnevad järgnevas: notari tasu vastavalt lepingu

punktile 7.7 summas 100 eurot 44 senti, riigilõiv uue omaniku kinnistamisel summas 53 eurot,

laenulepingu nr X sõlmimise tasu summas 200 eurot, laenulepingu alusel seni makstud

intressimaksed summas 1371 eurot 1 sent kuni 1. jaanuarini 2017 ning pärast seda veel 134 eurot

54 senti. Kuna müüjad on enda kohustust rikkunud – ei ole andnud üle lepingu eset – on hageja

müügilepingust 25. jaanuaril 2017 taganenud ning tal on VÕS § 115 lg 1 alusel õigus nõuda

loetletud kulutuste hüvitamist kogusummas 1858 eurot 96 senti.

2. Kostja I leidis, et ostuhinna tasumise nõue ei olnud hagi esitamise hetkel veel sissenõutav. Ta

ei ole põhjendamatult viivitanud ostuhinna tasumisega. Kostja I poolt esitatud kinnistamisavalduse

alusel kanti ta vaidlusaluse korteri omanikuna kinnistusraamatusse sisse 14. märtsil 2017 ning ta

maksis hagejale 51 000 euro suuruse ostuhinna hüvitise 16. märtsil 2017 ehk kaks päeva pärast

omanikukande muutmist. Kostja I sai korteri valduse kohtutäituri abiga 26. juunil 2017.

Põhjendamatu on hageja viivisnõue alates 18. septembrist 2015. Kostja I nõustus arvestama viivist

alates maakohtu otsuse jõustumisest, s.o alates 23. jaanuarist 2017. Kuni 16. märtsini 2017 makse

tegemiseni oli kogunenud ostuhinna hüvitiselt viivis 581 eurot 26 senti, mida hagejal on VÕS

§ 88 lg 8 alusel õigus arvestada laekunud 51 000 eurost viiviste katteks ning ülejäänud

50 418 eurot 74 senti ostuhinna katteks. Alates 16. märtsist 2017 kuni 21. märtsini 2017 oli seega

tasumata

ostuhinnast

eurot

senti,

sellelt

summalt

tuli

maksta

viivist

64 senti. Kostja I tasus 21. märtsil 2017 hagejale 581 eurot 90 senti. Sellega on kostja I tasunud

hagejale kogu ostuhinna hüvitise ja sellelt arvestatud viivised.

Hageja nõuab hagis maja säilitamiseks tehtud kulutuste hüvitamist. Pooled ei vaidle selle üle, et

kulutuste kandmise hetkel oli kostja I kinnistu omanikuks üksnes 409/2280 mõttelises osas ning

vastavalt sellele proportsioonile on kostja I tsiviilasja nr 2-16-3302 esemeks olnud vajalikud kulud

ka hüvitanud. Seoses täiendavate kulutustega märkis kostja I, et hageja nõue tugineb osaliselt

ettemaksuarvele nr X summas 2500 eurot. Tartu Maakohtu 13. oktoobri 2016 otsuse tsiviilasjas nr

2-16-3302 p-st 4 nähtub, et hageja juba on kostjalt I selle arve alusel tasumist nõudnud, st on

olemas jõustunud Eesti kohtu otsus, mis on tehtud vaidluses samade poolte vahel sama eseme

kohta samal alusel.

Hageja ei ole tõendanud, et ta on teinud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid

tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes. Hageja ei ole tõendanud VÕS § 1042

eeldusi. Kulutuste hüvitamise nõudest tuleb 827 euro 85 sendi suuruse nõude osas menetlus

lõpetada ning ülejäänud osas jätta nõue rahuldamata.

Hageja õigusabikulude nõue on põhjendamatu.

3. Kostjad II ja III leidsid, et nad ei ole kohustatud kandma korteri kommunaalkulusid. Kostjad

andsid korteri omandi ja selle valduse hagejale üle 20. juulil 2015. Kui asja suhtes tehakse kulutusi

ajal, mil valdaja valdab asja õiguslikul alusel, on nõuete esitamine AÕS § 88 alusel välistatud.

Isegi juhul kui kohus leiab, et hageja ei olnud korteri seaduslikuks valdajaks, tekib hagejal AÕS

§ 88 lõike 1 alusel nõudeõigus kostja I vastu.

VÕS § 1042 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Kostjad II ja III ei ole kommunaalkulude osas

rikastunud.

Alternatiivselt kostjate II ja III vastu esitatud nõue maja säilitamiseks tehtud kulutuste

hüvitamiseks on alusetu. Müügilepinguga on hageja loobunud kõigist nõuetest kostjate II ja III

vastu, mis võivad olla seotud lepingu eseme või kaasomandiga (p 4.5). Kostjad II ja III ei

tunnistanud hagejapoolset müügilepingust taganemist.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas 11. jaanuari 2021 otsusega hagi kostja I vastu osaliselt maja

säilimiseks tehtud kulutuste 1203 euro 54 sendi väljamõistmiseks. Maakohus tasaarvestas hageja

nõude kostja I vastu kostja I nõudega majale tehtud kulutuste 271 euro 78 sendi ja kasutuseeliste

879 euro 52 sendi nõuetega ning mõistis kostjalt I hageja kasuks välja 52 eurot 24 senti.

Maakohus rahuldas hagi kostja II ja kostja III vastu osaliselt ja mõistis kostjalt II ja kostjalt III

solidaarselt hageja kasuks välja majale tehtud kulutused 1018 eurot 15 senti, korteri

kommunaalkulud 977 eurot 12 senti ja müügilepingu sõlmimisega seotud kulud 153 eurot 44 senti,

kokku 2148 eurot 71 senti.

Maakohus määras, et kohtuotsuse jõustumisel tuleb tühistada Tartu Maakohtu 26. oktoobri 2017

määrusega seatud kohtulik hüpoteek.

Maakohus jättis hageja ja kostja I menetluskulud nende enda kanda võrdsetes osades, kostja II ja

II menetluskulud nende endi kanda.

Kuivõrd ostueesõiguse teostamise tulemusena oli AÕS § 257 lg 3 ja § 63 lg 3 kohaselt vaidlusaluse

korteriomandi 346/755 mõttelise osa omandi hagejale üleandmise käsutustehing tühine, st hageja

ostjana oli kaotanud tagasiulatuvalt omandi ning omanikuks on endiselt müüjad, on müüjatel

lepingu järgi kohustus sõlmida vaidlusaluse korteriomandi mõttelise osa omandiõiguse kostjale I

üleandmiseks vastav asjaõigusleping ning esitada vastavad kinnistamisavaldused. TsÜS § 68 lg 5

alusel tuleb asendada müüjate vastavad tahteavaldused kohtulahendiga.

Ostueesõiguse teostamise korral tekib kostjal I ostuhinna tasumise kohustus. Poolte vahel ei ole

enam vaidlust selles, et kostja I pidi raha tasuma hagejale, mistõttu kohus ei käsitlenud hageja

poolt viidatud AÕS § 2611-3 sätteid.

Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsusest ei nähtu, et hageja oleks taotlenud ostuhinna hüvitamise ja

kinnisasja üleandmise kohustuste sidumist selliselt, et kinnistusraamatu kande tegemine on seotud

kostja I poolt hagejale ostuhinna tasumisega. Hagi esitamisel, mille alusel ostueesõigust omav isik

nõuab müüjalt ostueesõigusega koormatud vara omandi üleandmiseks vajaliku käsutustehingu

sõlmimist ja selleks vajaliku müüja tahteavalduse ning kinnistusraamatu kande parandamiseks

vajaliku ostja tahteavalduse kohtuotsusega asendamist, peab ostja müügihinna tasuma või

hoiustama alles pärast tema kasuks tehtud kohtuotsuse jõustumist ning müügihinna tasumine või

hoiustamine on vastava otsuse täitmisele pööramise ehk otsuse alusel kinnistusraamatusse kannete

tegemise eeldus. Seega tekkis kohtu hinnangul kostjal I kohustus ostuhinna tasumiseks

kohtulahendi jõustumisel tsiviilasjas nr 2-15-14816, s.o 23. jaanuaril 2017. Kostja I tasus

ostuhinna 51 000 eurot 16. märtsil 2017. Kostja I kohustus on muutunud kohtuotsuse jõustumisel

sissenõutavaks ja tekkinud kohustuse täitmisega viivitamise korral tuleb tal maksta viiviseid.

Seega on kostja I tasunud hagejale põhjendatult viiviseid ja puudub alus 581 euro 90 sendi kostjale

I aluseta rikastumise sätete alusel tagastamiseks. Neil asjaoludel tuleb jätta rahuldamata hageja

nõuded korteriomandi mõttelise osa ostuhinna ja selle maksmise kohustuse täitmisega viivitamise

eest viivitusintresside saamiseks, samuti kostja I tasaarvestusnõue hageja vastu alusetult saadud

581 euro 90 sendi tagastamiseks.

Poolte vahel on vaidlus kostja I erinevate kohustuste täitmises VÕS § 88 järgi. Ülekanne

51 000 eurot on korduvalt fikseeritud poolte eelnenud kirjavahetuses ja korteriomandi esialgses

mõttelise osa müügilepingus ning selle täitmist ei saa kohtu hinnangul arvestada mõne muu

rahalise kohustuse täitmiseks.

Hageja on esitanud vastuväite, et käesoleval juhul oli tegemist kõige paremini tagatud võlgniku

kohustusega, mistõttu VÕS § 88 lg 2 kohaselt ei võinud võlgnik määrata selle kohustuse täitmist.

Asja materjalidest nähtuvalt käsitlevad pooled sellise tagatisena kohtu poolt hagi tagamise korras

16. märtsil 2017 seatud kohtulikku hüpoteeki, mis on seatud võrdselt kõigi hageja nõuete

tagamiseks, mistõttu jääb kohtule ebaselgeks hageja VÕS 88 lg 2 kohaldamise põhjendus. Kohus

nõustus kostjaga I, et AÕS § 2611 lg-s 1 sätestatud vastuväidet ei saa lugeda tagatiseks VÕS § 88

lg 2 mõttes.

Maakohus märkis, et kokku on hageja asja materjalidest nähtuvalt kandnud kulutusi summas

4599 eurot 21 senti +2500 = 7099 eurot 21 senti.

2. detsembril 2015 makstud 2500 eurot on maksekorralduse järgi makstud arve nr X alusel, mis

oli ettemaks vastavalt ehituse hankelepingule ning seda ettemakset on arvestatud aktide 3 ja 4 järgi

tööde tasumisel. Kuna Tartu Maakohtu 13. oktoobri 2016 otsuse tsiviilasjas nr 2-16-2016 p-st

10 nähtuvalt ei ole seal arvestatud hüvitamisele kuuluvate vajalike kulutuste kindlaksmääramisel

ettemaksu (2500 eurot), ei ole kohtu arvates asjakohane kostja I viide selle summa

korduvkasutamisele hageja poolt.

Kinnistusraamatu kannetest nähtuvalt toimus omandi üleminek ja kostja I sai alates 14. märtsist

2017 755/2280 mõttelise osa kinnistust omanikuks. Seega puudub, lähtudes KOS § 15 lg-st 2 ja

AÕS § 72 lg-st 2, alus rahuldada hagi tagasiulatuvalt Tartu Maakohtu 13. oktoobri 2016 otsusega

tsiviilasjas nr 2-16-3302 kostjalt I väljamõistetud summale 1481 eurot 91 senti täiendavalt

vastavalt tema kaasomandi osa suurusele veel 1072 euro 48 sendi väljamõistmiseks.

Maakohus ei nõustunud kostja I seisukohaga, et kõik hageja poolt kantud kulud ei ole vajalikud ja

mitte millegagi põhjendatud. Esitatud aktidest nähtuvalt on tehtud tööd seotud põhiliselt maja

välisseinte ja fassaadiga, mis on KOS § 1 lg 2 kohaselt kõigi korteriomanike kaasomandis.

Kostja I ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis ehitusekspertide järeldused remonditööde tegemise

vajaduse osas ümber lükkaksid. Kohus luges vajalikeks ja põhjendatud kuludeks vanade

voodrilaudade puhastamise 1300 + 380 eurot, aknapalede dekooride korrastamise, puhastamise ja

värvimise 156 eurot, sokli ääre krohvimise ja värvimise 200 eurot, akende puhastamise vanast

värvist ja 2x värvimise 396 eurot, tellingud, töölavad 200+ 60 +50 +100 eurot, transpordi 50+50

+50+50 eurot, uute voodrilaudade paigaldamise kuni akendeni 248 eurot, tagumise sissekäigu

katuse ümberehituse koos karniisidega, õige kaldega valtsplekkkatuse ja vihmaveerennidega

245 eurot, puuduvate ja pehkinud aknapealsete konsoolide ehituse hoovi peal 144 eurot, vanade

voodrilaudade kruntimise 300+120 eurot, värvimise 2x 650+756 eurot, vihmaveerenni

puhastamise prahist ja puulehtedest 86 eurot, lisandub käibemaks 1118 eurot 20 senti, kokku

6709 eurot 20 senti. Maakohus nõustus kostjaga I, et pahteldamist ja kohati 3x värvimist ei saa

olemuslikult pidada kiireks edasilükkamatuks tööks ja hageja ei ole seda kummutanud, mistõttu ei

lugenud kohus neid kulusid põhjendatuks.

Asja materjalidest nähtuvalt oli vaidlusaluste remonditööde tegemise ajal kostja I 409/755

mõttelise osa kaasomandist (kogu kinnistust 409/2280 mõttelise osa) kaasomanik, ühisomanikud

kostja II ja III olid võõrandanud oma mõttelise osa 346/755 kaasomandist (kogu kinnistust

346/2280) hagejale, kuid seoses ostueesõiguse teostamisega kostja I poolt on korteriomandi

hagejale üleandmise käsutustehing tühine. Antud juhul ei saa hageja nõudeid käsitleda

alternatiivsetena, sest nad on suunatud erinevate kostjate vastu. Seega on kohtu hinnangul

põhjendatud hagi rahuldada kostjate vastu vastavalt nende osale kaasomandis. Kostja I osa on

vastavalt tema kaasomandi osa suurusele 6709,20 X 409/ 2280= 1203 eurot 54 senti, kostjate II ja

kostja III osa vastavalt nende kaasomandi osa suurusele 6709 eurot 20 senti X 346/2280 =

1018 eurot 15 senti.

Hageja on kandnud korteriomandiga seotud kommunaalkulud alates 20. juulist 2015 kogusummas

977 eurot 12 senti, mille hüvitamist hageja nõuab kostjatelt II ja III. Kohtule esitatud arvetest

nähtuvalt on hageja nõude põhikululiikideks korteri haldus- ja hoolduskulu ning remondifondi

summade tasumine, mida kohtu hinnangul saab lugeda vajalikeks kulutusteks AÕS § 88 lg 1

esimese lause mõttes ja kostjad ei ole seda asjaolu ka vaidlustanud. Kostjad II ja III ei ole ka hageja

poolt nõude suuruse arvutamist ega raha hageja poolt tasumist vaidlustanud. Käesoleval juhul on

täidetud nõuded, et omanikule kuuluv ese on teise isiku ebaseaduslikus valduses ja asja valdaja on

teinud korteri kommunaalteenuste maksmiseks vajalikke kulutusi. Seega on hageja nõue tõendatud

ja kostjatelt II ja III tuleb välja mõista hageja kulutuste hüvitamiseks solidaarselt 977 eurot

12 senti.

Hageja on esitanud kostja I vastu kahju hüvitamise nõude tulenevalt hagi tagamisest tsiviilasjas

nr 2-15-14816. Kohus märkis, et Tartu Ringkonnakohus on kontrollinud 4. novembri 2015

määrusega Tartu Maakohtu 17. septembri 2015 hagi tagamise määruse õiguspärasust ja jätnud

hagi tagamise määruse muutmata ning hageja määruskaebuse rahuldamata. Kuna antud juhul ei

esine asjas kohtu hinnangul TsMS §-s 391 sätestatud hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamise

eeldusi, siis ei hinnanud kohus seda, kas hagejal on kahju tekkinud ning põhjuslikku seost

väidetavalt tekkinud kahju ja hagi tagamise vahel ning jättis hageja nõude kostja I vastu hagi

tagamisega tekitatud kahju 4680 euro väljamõistmiseks rahuldamata.

Hagiavalduse kohaselt on hageja on kandnud kohtueelse õigusabi tarbeks kulusid kokku summas

850 eurot 67 senti, mille hüvitamist hageja kostjalt I nõuab.

Kohus nõustus kostjaga I, et kohtule esitatud spetsifikatsioonist nähtuvalt koosneb põhiline osa

hagejale osutatud õigusabist advokaadi ja hageja vahel peetud (telefoni)nõupidamistest (ligi neli

tundi), mille sisu kohta tõendid puuduvad, müüjatele saadetud korteriomandi müügilepingust

tagasiastumise avalduse koostamisest, enne hagiavalduse esitamist hagi tagamise avalduse

koostamisest, pretensioonide koostamisest ja arvete esitamisest kostjatele II ja II. Kohtu hinnangul

puuduvad asjas usaldusväärsed tõendid nimetatud õigusabi kulude seose kohta kostja I

käitumisega. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et ostuhinna tasumise venimine kostja I poolt

põhjustas hagejale kahju õigusabikulude näol.

Hageja nõuab kostjatelt II ja III VÕS § 115 lg 1 alusel müügilepingu sõlmimise kulude hüvitamist

kogusummas 1858 eurot 96 senti.

Kohus nõustus hagejaga, et notari tasu vastavalt lepingu punktile 7.7 summas 100 eurot 44 senti

ja riigilõiv uue omaniku kinnistamisel summas 53 eurot on kahju, mis kuulub VÕS § 115 lg 1

alusel solidaarselt kostjate II ja III poolt seoses müügilepingu olulise rikkumisega hüvitamisele.

Samas 16. juulil 2015 sõlmitud laenulepingu nr X lepingu sõlmimise tasu 200 eurot ja

laenulepingu alusel makstud intresside summas 1371 eurot 1 sent + 134 eurot 54 senti hüvitamise

osas nõustus kohus kostjate II ja II seisukohaga. Lepingu p 1.7.4 kohaselt oli ostja teadlik lepingu

eseme suhtes kehtivast kaasomaniku ostueesõigusest ja notar on selgitanud p 6.11-6.13 kohaselt

ostueesõigusega seotud asjaolusid, sealhulgas seda, et ostueesõiguse teostamine ei muuda

kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi.

Asja materjalidest ei nähtu, et laenu võtmisest oleks kostjaid teavitatud. Väidetav kahju ei ole

hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2). Asja materjalidest ei nähtu

ka laenulepingu sõlmimisega kaasnenud lepingu sõlmimise tasu ja laenulepingu intresside

tasumise näol kostjate II ja III poolt hagejale kahju tekitamist tahtlikult või raske hooletuse tõttu,

mistõttu ei ole kohtu hinnangul hageja poolt laenulepingu sõlmimisega tekkinud kahju kostjatelt

II ja III väljamõistmine põhjendatud.

Kostja I on esitanud hageja vastu tasaarvestusavalduse nõudes 352 eurot 5 senti tulenevalt

asjaolust, et kostja I on kandnud kaasomandi esemele vajalikke kulusid KOS § 15 lg 2 alusel.

Kostja I on esitanud OÜ Plekimees hinnangud ja arved, mille kohaselt on teostatud 21. juulil 2016

OÜ Plekimees poolt Tartu linnas katusekatte seisundi hinnang (ülevaatus). Kohus leidis, et kostja

I poolt esitatud allkirjastamata dokumente on võimalik tõenditena arvestada, sest nad on kooskõlas

teiste tõenditega ja hageja ei ole ka vaidlustanud nende ehtsust. Hageja on vaidlustanud tööde

hinna, kuid ei ole kohtule esitanud kostja I tõendeid kummutavaid omapoolseid tõendeid. Samas

kohus nõustus hagejaga, et katuse ülevaatuse tasu 120 eurot ei ole hädavajalik kulu. Kohus leidis,

et kostja I tasaarvestusavaldus on osaliselt tõendatud ja hageja nõudega tuleb tasaarvestada kostja

I hoonele tehtud remonditööde kulu vastavalt omandiproportsioonile 1525/280 x 406,34 = 271

eurot 78 senti.

Kostja I on esitanud 6. märtsil 2018 tasaarvestusavalduse hageja poolt ka kasutuseeliste

hüvitamiseks summas 1 340 eurot 81 senti.

Maakohus leidis, et kasutuseeliste hüvitisena on kostjal I õigus nõuda hagejalt kui asjade

ebaseaduslikult valdajalt kasu, mida hageja asju vallates sai. AÕS § 85 lg 1 ning VÕS § 1037 lg 1

ja lg 3 esimene lause eeldused on täidetud alates 16. märtsist 2017, mil kostja I oli ostuhinna

hagejale tasunud, ning hageja valdus korteriomandile oli pahauskne. Hageja saadud kasutuseeliste

arvestamisel saab lähtuda ruumidest, mida ta ebaseaduslikult valdas ning hüvitist saab mõista selle

perioodi eest (16. märts 2017 kuni 26. juuni 2017). Hageja ise on avaldanud hagis, et vaidlusaluse

korteri üürihind on 260 eurot kuus. Kinnisasja valduse äravõtmise aktist nähtub, et korteriomandi

väljaandmist on alustatud kahe korterisse viiva ukse avamisega, vahetati lukud. Hageja vastuväited

kohtuistungil, et kohtutäitur eksis oma toimingu tegemisel, on paljasõnalised ja tõendamata.

Lähtudes eeltoodust tuleb tasaarvestada hageja nõudega kostja I vastu saadud kasutuseelised

879 eurot 52 senti (260 x 2+ 134 eurot 19 senti + 225 eurot 33 senti).

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostjad II ja III esitasid apellatsioonkaebuse, milles taotlevad maakohtu otsuse tühistamist

kostjate II ja III osas ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi kostjate II ja III vastu rahuldamata

ning menetluskulud jätta hageja kanda. Kostjad II ja III paluvad ringkonnakohtus kantud

menetluskulud jätta hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus rikkunud kohtuotsuse seaduslikkuse ja

põhjendamise kohustust. Maakohus on jätnud arvestamata, et hageja on 20. juulil 2015 sõlmitud

lepingu p 4.5 kohaselt loobunud kõigist nõuetest kostjate II ja III vastu, mis võivad olla seotud

lepingu eseme või kaasomandiga, sh võimalikest kommunaalkulude nõudest. Asjaolu, et kostja I

on teostanud ostueesõigust, ei muuda kostjate II ning III vahel sõlmitud müügilepingut ja selle

p 4.5 tühiseks.

Kostjad II ja III on menetluses olnud läbivalt seisukohal, et hageja ei ole kehtivalt taganenud

20. juulil 2015 sõlmitud lepingust. Samas ei ole maakohus võtnud seisukohta, kas hageja

taganemine on olnud kehtiv või mitte. Maakohus on rikkunud TsMS § 436 lg-s 1 sätestatut. Isegi

kui taganemine oli kehtiv, siis ei omanud taganemine mõju lepingu p 4.5 kehtivusele.

Kohus on ekslikult mõistnud kommunaalkulud välja kostjatelt II ja III. AÕS § 88 sätestatud nõude

eelduseks on, et valdajal on asja ebaseaduslik valdus. Käesoleval juhul ei olnud hageja valdus

ebaseaduslik, vaid valdus anti hagejale üle sõlmitud lepingu alusel. Leping on kehtiv, mistõttu on

hageja vallanud korteriomandit õiguspäraselt ja kohus on kohaldanud AÕS § 88 ebaõigesti.

Kohus on ekslikult mõistnud kostjatelt II ja III välja hageja poolt 20. juuli 2015 lepingu

sõlmimisega seotud kulud. Esiteks on hageja olnud teadlik ostueesõiguse teostamise võimalusest

ning pidi tehinguga seotud kulutustega ostueesõiguse teostamisel ka arvestama (lepingu p 1.7.4).

Pooled on lepingus jaotanud lõplikult tehinguga seotud kulud. Kui kohtu hinnangul tuleb hageja

nõuded kostjate II ja III suhtes rahuldada, tuleb kahjuhüvitist VÕS § 140 alusel vähendada nullini.

Äärmiselt ebaõiglane on kostjate II ja III suhtes mõista välja kinnistuga seoses kantud kulutused

ning kommunaalkulud. Nimetatud kulutused on seotud ainult ja üksnes kostja I ning hageja vahel

peetud õigusvaidlusega selle üle, kas kostja I on olnud õigustatud ostueesõigust teostama või mitte.

6. Kostja I esitas seisukoha kostjate II ja III apellatsioonkaebusele. Kostja I ei nõustu kostjate II ja

III väitega, et hagejal on kommunaalkulude nõudeõigus kostja I suhtes ning, et kulude

väljamõistmisel kostjatelt II ja III rikastuks kostja I justkui kostjate II ja III arvel. Kõnealused

kulud tekkisid perioodil, kui kostjal I puudus nii kõnealuse mõttelise osa omand kui vastava

mõttelise osa omaniku kasutuses olevate ruumide valdus. Ka ei saa kostja I nõustuda sellega, et

ajal, kui kostja I sai kõnealuste ruumide omanikuks, oli nende seisukord parem kui müügilepingu

sõlmimise ajal hageja ning kostjate II ja III vahel. Lisaks märgib kostja I, et kuna hageja ei ole

kommunaalkulude nõuet kostja I vastu esitanud, ei saaks neid ka menetluslikult kostjalt I välja

mõista.

7. Kostja I esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist kostja I osas ja

uue otsuse tegemist, millega jätta hagi kostja I vastu rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja I palub ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole hagejal kostja I vastu vajalike kulude hüvitamise

nõuet. Kostja I hinnangul ei teinud hageja oma nõude aluseks olevate toimingutega kaasomandi

säilitamiseks vajalikke toiminguid KOS § 15 lg 2 mõttes ning seega ei esine praegusel juhul seda

erandlikku olukorda, mis õigustaks kulude hüvitamise nõude esitamist korteriomanike enamuse

otsuse puudumisel.

Maakohus ei ole tööde vajalikkust TsÜS § 63 p 1 mõttes sisuliselt põhjendanud. Muuhulgas jääb

arusaamatuks, kuidas saab pidada vajalikuks kuluks üldsõnalise kirjeldusega kahekordseid

värvimistöid summas 650 + 756 eurot, kui ei ole selge, mida ja millises ulatuses on värvitud.

Samuti ei ole menetlusse esitatud ühtki tõendit näiteks selle kohta, et tagumise sissekäigu katus

oleks vajanud ümberehitamist. Arusaamatu on ka vihmaveerenni puhastamise vajalikkus

TsÜS § 63 p 1 mõttes, st otsusest ei selgu, kuidas saab renni puhastamata jätmine hoonet ohtu

seada. Kohus on jätnud tähelepanuta, et kostja I on juba hagejale hüvitanud varasemad vajalikud

kulud, praeguse vaidluse esemeks olevad tööd ei seondu enam hoone kaitsmisega.

Maakohus on põhjendamatult jätnud osaliselt tunnustamata kostja I tasaarvestuse vastuväite korras

esitatud nõuded. Vajaliku kuluna hüvitatavaks on ka läbilaskva katuse parandustöödele eelnenud

kulu katuse ülevaatuseks (vajalike tööde kindlakstegemiseks). Maakohus on õigesti leidnud, et

kostja I tellitud töö oli edasise lekke lõpetamiseks vajalik. Kostja I viitab analoogia korras

VÕS § 128 lõikele 3.

Hageja kohustub hüvitama ebaseaduslikust valdusest saadud kasutuseelised alates valduse

üleandmiseks kohustava otsuse jõustumisest. Maakohus oleks pidanud tunnustama kostja I

kasutuseeliste hüvitamise nõuet summas 1340 eurot 81 senti (periood 23. jaanuar 2017 –

26. juuni 2017), s.o kogu perioodi eest, kui korter oli hageja ebaseaduslikus valduses ja jõustunud

oli otsus, mis kohustas teda valdust välja andma.

Kostja I viivisenõue on põhjendatud. Kostja I leiab, et kuna ta tasus hagejale ostuhinna kaks päeva

pärast omanikukande muutmist, on ta ostuhinna tasumise kohustuse täitnud mõistliku aja jooksul

pärast omanikukande muutmist ja seega tähtaegselt ning ta ei olnud hagejale kohustatud tasuma

viivist.

Maakohus on jaotanud menetluskulud ebaõigesti. Hageja hagi kostja I vastu jäi sisuliselt

rahuldamata. Menetluskulude jätmine poolte kanda võrdsetes osades ei ole põhjendatud. Hagi

rahuldati 0,07% ulatuses algsest nõudest ja 0,2% ulatuses vähendatud nõudest, õiglane on lähtuda

menetluskulude proportsionaalsest jaotamisest ja jätta kulud tervikuna hageja kanda.

8. Hageja vaidleb kostja I ning kostjate II ja III apellatsioonkaebustele vastu ja taotleb nende

rahuldamata jätmist. Hageja palub menetluskulud jätta kostjate kanda.

Müügilepingu p 4.5 ei kehti pärast müügilepingust taganemist.

Hageja nõustub maakohtuga, et haldus- ja hoolduskulu ning remondifondi tasumine on vajalikud

kulutused AÕS § 88 lg 1 mõistes. Seega on AÕS § 88 lg 1 kohaldamise eeldused täidetud. Hagejal

on AÕS § 88 lg 1 kohane nõue vähemalt kuni ostueesõiguse teostaja poolt omandi saamiseni.

Pooled ei ole leppinud kokku selles, et ostueesõiguse teostamise tõttu sellest taganemise korral

ostja loobuks mingitest nõuetest. Kui üks pool lepingut rikub ja teine pool lepingust seetõttu

taganeb, on taganenud poole üheks kahjuks kahtlemata ka tema poolt tehtud kulutused lepingu

sõlmimiseks.

VÕS § 140 kohaldamiseks ei ole alust.

Hagejal on kostja I vastu vajalike kulutuste hüvitamise nõue. Maakohus on tööde vajalikkust

otsuses käsitlenud. Kuna kostja on fassaadi värvimise ning selle eeltööd (vanast värvist

puhastamine, pahteldamine ja kruntimine) heaks kiitnud, on kostja poolt vastuoluline väita, et

tegemist on ebavajalike töödega või, et need oleksid temaga kooskõlastamata.

Kostja I tasaarvestus on alusetu.

Maakohus ei ole eksinud TsMS § 163 lg 1 vastu, vaid on tegutsenud lubatud diskretsiooni raames.

9. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist hagi

rahuldamata jätmise osas ja selles osas uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täies ulatuses.

Hageja palub menetluskulud jätta kostjate kanda.

Vastuapellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt oli hagejal kuni korteri eest tasumiseni

AÕS § 2611 lg 1 alusel õigus selle valduse väljaandmisest keelduda, mistõttu ostueesõiguse

teostajale kostjale I ei saanud sellega tekkida mingit kahju.

Maakohus ei ole põhjendanud, miks muutus kohustus sissenõutavaks alles kohtuotsuse

jõustumisel. Hageja kandis ostuhinna notari deposiitkontole veel enne 20. juuli 2015 lepingu

sõlmimist. Vastavalt sellele oleks ostueesõiguse teostaja pidanud kandma ostuhinna notari

deposiiti hiljemalt ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisel 18. septembril 2015. Puudub

mistahes mõistlik põhjus siduda kohustuse sissenõutavaks muutumise hetke tsiviilasjas

nr 2-15-14816 otsuse jõustumisega.

Hageja ei pea siinjuures ebaseadusliku valduse võtmisega tekkinud mistahes kulusid

põhjendatuks, sh nende tasaarvestamist hageja nõudega.

Kostja I ei täitnud 16. märtsi 2017 maksega kogu ostuhinna tasumise kohustust. Kostjal oli hageja

ees ka teisi kohustusi peale korteri ostuhinna tasumise, sh kohustus maksta kaasomandile tehtud

tööde eest ning kohustus kahju hüvitamiseks. Küsimus on selles, kas hagi tagamise määrus, mis

tehti samal päeval kui kostja maksis 51 000 eurot, ning kostja AÕS § 2611 lg 1 kohane

keeldumisõigus tagasid hageja nõuet kostja vastu VÕS § 88 lg 2 mõistes või ei taganud.

Hageja nõue ostuhinna tasumiseks oli selgelt kõige paremini tagatud, sest selle katteks oli juba

tehtud hagi tagamise määrus ning lisaks sellele oli hagejal AÕS § 2611 lg 1 kohane

keeldumisõigus. Maakohus ei ole selgitanud, miks ta kohaldab VÕS § 88 lg 2 just kostja poolt

soovitud viisil ning jätab nõude faktilise tagatuse hagi tagamise määruse ja asjaõigusliku

keeldumisõigusega täielikult kõrvale. Kuna kostja on maksnud viiviseid oluliselt vähem, on

põhikohustus ostuhinna tasumiseks 5493 euro 64 sendi ulatuses jätkuvalt täitmata.

Hageja ei ole rikkunud korteri valduse üleandmise kohustust ning kostjal I ei saanud olla hageja

vastu korteri üleandmisega viivitamisest tulenevat kahju hüvitamise nõuet, mida tasaarvestada

hageja nõudega. Järelikult on kostja I sellekohane tasaarvestusavaldus tühine. Hagejal on jätkuvalt

õigus nõuda kostjalt I tasumata ostuhinna osa hüvitamist summas 14 566 eurot

63 senti.

Maakohus on alusetult jätnud osaliselt rahuldamata hageja kulutuste hüvitamise nõude. Maakohus

on jätnud rahuldamata lisaks 270 eurole veel mingi osa hageja nõudest, kuid ebaselgeks jääb,

millises osas. Nimelt nõudis hageja hagiavalduses maja säilimiseks tehtud kulutuste hüvitamist

summas 3485 eurot 89 senti. Kohus rahuldas selle summas 1203 eurot 54 senti + 1018 eurot

15 senti. Järelikult jäi nõue rahuldamata 1264 euro 20 sendi ulatuses. Sellest 270 eurot on

pahteldamine ja 3x värvimine. Samas 1264 eurot 20 senti - 270 = 994 eurot 20 senti. Seetõttu jääb

arusaamatuks, millises ulatuses on nõue jäänud rahuldamata.

Kostjal I ei oleks olnud võimalik korterit välja üürida ja sellest tulu teenida. Kostja I ei olekski

saanud korterist tulu teenida, kuna korteri seisukord ei võimaldanud seda. Korteril, milles ei ole

vett ega elektrit, mille klaasid on katki ja laes auk, ei ole üüriväärtust.

Hageja oleks saanud korteri välja üürida ja teenida sellest tulu. Hagi esitamisel kehtis hagi

tagamise määrus, mille tõttu hageja ei saanud välja üürida korterit, mis oli tema valduses ja

kinnistusraamatu kohaselt ka tema omandis ning mille suhtes ei olnud ostueesõiguse teostaja ikka

veel maksnud ostuhinda ega esitanud kinnistamisavaldust. Lisaks TsMS § 391 lg 1 p-le 2 annab

sellekohaseks nõudeks aluse ka VÕS § 1043 ja § 1045 lg 1 p 7, kuivõrd tegemist on heade

kommete vastase tahtliku käitumisega. Kostja eesmärgiks hagi tagamisel oli kahjustada hagejat

ning selle kostja ka saavutas. Maakohus ei ole esitanud õiguslikke põhjendusi selle kohta, et

hagejal oleks ilma hagi tagamise määruseta olnud keelatud kinnisasja suhtes kasutuslepingute

sõlmimine, sh selle välja üürimine.

Maakohus jättis ebaõigesti rahuldamata hageja nõude kohtueelsete õigusabikulude hüvitamiseks.

Tegemist on kuludega, mis on tingitud ainuüksi kostjast ning mis kuuluvad VÕS § 115 alusel

hüvitamisele.

Hageja poolt korteri omandamiseks laenulepingu sõlmimine oli kostjatele II ja III ettenähtav ning

sellega seotud tasu ja intressid kuuluvad hüvitamisele. Väide, et selline kahju ei ole kohustuse

kaitse-eesmärgiga hõlmatud, ei ole asjakohane.

Kostja I tasaarvestusavalduse osas märkis hageja, et katuse ülevaatuse eest tasu küsimine on

vastuolus VÕS § 637 lg-ga 2. Kostja I poolt esitatud tõendid on allkirjastamata ning neid ei saa

käsitleda tõenditena.

10. Kostja I vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotleb selle rahuldamata jätmist.

Hagejal ei ole ostuhinna hüvitise viivisnõuet. Viivisnõude esitamine on vastuolus hageja enda

käitumisega, sest pärast ostueesõiguse teostamist oli hageja seisukohal, et ostueesõiguse

teostamine ei olnud kehtiv ning soovis jääda korteri omanikuks.

Kostja I ei ole seotud hageja ning kostjate II ja III vahel sõlmitud lepinguga, kostja I tasus

ostuhinna hüvitise põhjendatult pärast omanikukande muutmist.

Kostja I on tasunud ostuhinna hüvitise täies ulatuses. Hageja ei saanud määrata kostjast I erinevat

järjekorda. VÕS § 88 lg 3 p 3 ja p 4 eeldused olid täitmata ning hageja poolt määratud kohustuste

täitmise järjekord ei kehti.

Hagejal ei ole kulutuste ega kasutuseeliste hüvitamise nõuet. Kahjunõude eeldused on täitmata.

Hagejal ei ole õigusabikulude hüvitamise nõuet. Kostja I ei ole oma kohustusi rikkunud.

Hageja vastuväited kostja I tasaarvestusavaldusele on põhjendamatud. Puudub alus kostja I

kasutuseeliste hüvitamise nõude vähendamiseks.

Hageja vastuväited kostja I esitatud tõendile on põhjendamatud.

Kostja I kulutuste hüvitamise nõue on põhjendatud. Hageja ei ole tõendanud, et katuse

parandustööd oleks saanud teha odavamalt. Põhjendamatu on hageja viide VÕS § 637 lg-le 2.

11. Kostjad II ja III vaidlevad vastuapellatsioonkaebusele vastu ja taotlevad selle rahuldamata

jätmist. Kostjad II ja III paluvad menetluskulud jätta hageja kanda.

Laenulepingu sõlmimine ei olnud kostjatele II ja III ettenähtav.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 11. jaanuari 2021 otsus tuleb osaliselt tühistada

hageja hagi kostja I vastu osalise rahuldamise osas ning kostja II ja kostja III vastu hagi

rahuldamise ulatuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hageja

hagi kostja I vastu rahuldamata ning rahuldab hageja hagi kostja II ja kostja III vastu osaliselt

summas 153 eurot 44 senti.

Muus osas tuleb jätta maakohtu vaidlustatud otsus muutmata.

Kostja I apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele, kostja II ja kostja III apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt ning hageja vastuapellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

13. Esmalt vastab ringkonnakohus hageja vastuapellatsioonkaebuse põhjendustele (I), seejärel

kostja I apellatsioonkaebuse põhjendustele (II) ning kostja II ja kostja III apellatsioonkaebuse

põhjendustele.

I

14. Hageja vastuapellatsioonkaebuses on vaidlustanud maakohtu otsust hagi rahuldamata jätmise

osas ja taotletud selles osas uue otsuse tegemist, millega rahuldada hagi täies ulatuses.

Ringkonnakohus leiab, et vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ning vastuseks

kaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus järgmist.

14.1. Hagiavalduse kohaselt esitas hageja kostja I vastu järgmised nõuded: 1) välja mõista X

korteri 346/755 mõttelise osa ostuhind 14 566 eurot 63 senti, seadusjärgsed viivitusintressid

ostuhinna 14 566 euro 63 sendi maksmise kohustuselt alates 21. märtsist 2017 kuni ostuhinna

tasumiseni; 2) välja mõista maja säilimiseks tehtud kulutused summas 3485 eurot 89 senti; 3) välja

mõista tsiviilasjas nr 2-15-13770 hagi tagamisega tekitatud kahju summas 4680 eurot; 4) välja

mõista hageja poolt kantud kohtueelse õigusabi kulu summas 850,67 eurot.

Hageja nõuded kostja II ja kostja III vastu olid järgmised: 1) alternatiivselt kostja I suhtes maja

säilitamise kulude nõude rahuldamata jätmise korral välja mõista maja säilimiseks tehtud

kulutused summas 3485 eurot 89 senti; 2) välja mõista kostjalt II ja kostjalt III X korteri 346/755

mõttelise osa kommunaalkulud summas 977 eurot 12 senti; 3) välja mõista 20. juuli 2015

müügilepingu sõlmimisega seotud kulud summas 1858 eurot 96 eurot.

14.2. Hageja seisukoha kohaselt oli tal AÕS § 2611 lg 1 alusel õigus kuni talle tasutud ostuhinna

hüvitamiseni keelduda kostja I omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks nõusoleku andmisest

ja kinnisasja üleandmisest.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hoolimata sellest, kuidas oli sätestatud

20.07.2015 hageja ning kostja II ja kostja III vahel sõlmitud lepingus ostuhinna tasumise kord,

võib kostja I, tuginedes VÕS §-le 111, keelduda ostuhinna maksmisest seni, kuni hageja ei ole

teinud asja ja omandiõiguse kostjale I üleandmiseks vajalikke toiminguid, eelkõige tahteavaldusi

omandiõiguse üleandmiseks vajaliku käsutustehingu tegemiseks.

Asja materjalide kohaselt teostas kostja I ostueesõigust 16.09.2015 (Tartu Maakohtu 10.05.2016

otsus tsiviilasjas nr 2-15-14816). Hageja esitas hagi kostja I vastu ostueesõiguse teostamise

tühisuse tuvastamise nõudes 05.10.2015 (I kd tl 32). Seega hageja enda käitumine näitab, et ta ei

tunnistanud kostja I ostueesõigust, vaid vaidlustas selle. Sellises olukorras ei tekkinud kostjal I

ostuhinna tasumise kohustust, vaid tal oli VÕS § 111 lg 1 kohaselt õigus keelduda ostuhinna

tasumisest seni, kuni hageja ei olnud teinud asja ja omandiõiguse kostjale I üleandmiseks vajalikke

toiminguid.

Kostja I esitas samas menetluses (s.o tsiviilasjas nr 2-15-14816) hagi hageja, kostja II ja kostja III

vastu ebaõige kande parandamiseks nõusoleku andmiseks ja ostueesõigusega koormatud

kinnisasja väljaandmiseks. Tartu Maakohtu 10.05.2016 otsus, millega jäeti rahuldamata hageja

hagi kostja I vastu ning rahuldati kostja I hagi hageja, kostja II ja kostja III vastu, jõustus

23.01.2017. Kuna jõustunud kohtuotsusega kohustati hagejat andma vastavad nõusolekud kostja I

omanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks, siis selles osas lõppes alates 24.01.2017 kostja I

õigus keelduda ostuhinna tasumisest.

14.3. Samas tuleneb Tartu Maakohtu 10.05.2016 otsuse resolutsiooni p-st 6 hagejale kohustus üle

anda kostjale I korteriomandi valdus. Kostja I on tasunud 16.03.2017 hagejale ostuhinna

51 000 eurot (I kd tl 143) ning ta kanti omanikuna kinnistusraamatusse 14.03.2017 (I kd tl 98),

kuid kostja I ei saanud kinnisasja valdust enne kui 26.06.2017 (II kd tl 101-102). Kuna ka

kinnisasja üleandmine ja ostuhinna tasumine on vastastikused kohustused VÕS § 111 lg 1 mõttes,

siis on alusetu hageja nõue kostja I vastu viivise väljamõistmiseks. Kostja I ei ole olnud viivituses

ostuhinna tasumisega, vaid hageja on ise olnud viivituses korteriomandi üleandmisega.

Lähtudes eeltoodust on maakohus õigesti jätnud rahuldamata hageja nõude kostja I vastu ostuhinna

14 566 eurot 63 senti ja viiviste tasumiseks.

Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et maakohus on õigesti viidanud Riigikohtu 20. juuni

2006 otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, milles on asutud seisukohale, et kohus saab rakendada

ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise

eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult, ning

kuni ostuhinna tasumiseni võib esialgne ostja samuti keelduda kinnisasja valduse väljaandmisest

(AÕS § 2611). Tartu Maakohtu 10. mai 2016 otsusest ei nähtu, et hageja oleks taotlenud ostuhinna

hüvitamise ja kinnisasja üleandmise kohustuste sidumist selliselt, et kinnistusraamatu kande

tegemine ja kinnisasja üleandmine on seotud kostja I poolt hagejale ostuhinna tasumisega.

14.4. Alusetu on hageja väide, et kostja I ei täitnud 16.03.2017 maksega kogu ostuhinna tasumise

kohustust. Maksekorraldusest nähtuvalt on kostja I tasunud 16.03.2017 hagejale X korteri

ostuhinna 51 000 eurot. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kostja I on võlgnikuna

VÕS § 88 lg 1 alusel määranud kohustuse, mida ta täitis, ning ükski hageja väide ei anna alust

asuda maakohtust erinevale seisukohale. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud

vaidlustatud otsuse p-des 17 ja 18, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei pea

vajalikuks neid korrata.

Asjakohatu on hageja arutlus selle üle, et hageja nõue ostuhinna tasumiseks oli selgelt paremini

tagatud kui käesolevas menetluses esitatud nõuded (sh kulutuste hüvitamise nõue, kahju

hüvitamise nõue). Samuti on asjakohatu hageja viide VÕS § 88 lg 8 kohaldamisele, sest kostja I

ei olnud ostuhinna tasumisega viivituses.

14.5. Ebaõige on hageja väide, et kostjal I ei saa olla tema vastu korteriomandi üleandmisega

viivitamisest tulenevat nõuet.

Asja materjalide kohaselt on kostja I tasunud 16.03.2017 hagejale ostuhinna 51 000 eurot ning ta

kanti omanikuna kinnistusraamatusse 14.03.2017, kuid kostja I ei saanud kinnisasja valdust enne

kui 26.06.2017. Kuna ka kinnisasja üleandmine ja ostuhinna tasumine on vastastikused kohustused

VÕS § 111 lg 1 mõttes, siis on hageja viivitanud korteriomandi üleandmisega ning kostjal I on

sellest tulenev kahju hüvitamise nõue perioodi 16.03.2017 kuni 26.06.2017 eest.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kostjal I on AÕS § 85 lg 1 ning VÕS § 1037

lg 1 ja 3 alusel kasutuseelise nõue hageja vastu perioodi 16.03.2017 kuni 26.06.2017 eest summas

879 eurot 52 senti. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-s 49,

ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendutega ning ei korda neid.

Maakohtust erinevale seisukohale ei anna alust asuda hageja väide, et kostja I on 04.07.2017

kuriteoteates märkinud, et korteri veevarustuse torud on läbi lõigatud, elektripaigaldised seintest

välja rebitud, laes on auk ja osadel akendel klaasid purunenud, ning seega ei oleks kostjal I olnud

võimalik korterit välja üürida. Hageja on ise asunud seisukohale, et tema oleks saanud korteri välja

üürida ja teenida sellest tulu alates 17.09.2015 kuni 14.03.2017 ning seetõttu jääb arusaamatuks,

miks oleks olnud kostjal I võimatu 16.03.2017 (s.o 2 päeva hiljem hageja nõutavat perioodi)

korterit välja üürida.

14.6. Hageja on hagiavalduses palunud kostjalt I (alternatiivselt kostjalt II ja kostjalt III) välja

mõista maja säilimiseks tehtud kulutused summas 3485 eurot 89 senti. Maakohus rahuldas hagi

kostja I vastu summas 1203 eurot 54 senti ning kostjate II ja III vastu summas 1018 eurot 15 senti.

Seega rahuldas maakohus kokku kulutuste hüvitamise nõude summas 2221 eurot 69 senti,

rahuldamata jäi nõue 1264 euro 20 sendi ulatuses.

Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et maakohtu otsusest jääb arusaamatuks, millises

ulatuses on nõue jäänud rahuldamata. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud

otsuse p-des 19-26, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid

korrata. Ringkonnakohus märgib, et vaidlustatud otsusest nähtub selgelt maakohtu seisukoht,

milliste kulutuste osas ja kui suures osas maakohus leidis, et tegemist ei ole vajalike kulutustega.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kaasomandi osa võõrandamisel vastutab

omandaja kaasomanike vahelises suhtes kaasomanikega kaasnevate kohustuste täitmise eest ja

omandab kõik kaasomandiga kaasnevad õigused alates omandi üleminekust ning kuna kostja I sai

vaidlusaluse mõttelise osa kinnistust X omanikuks alates 14.03.2017, siis tulenevalt KOS § 15 lg-

st 2 ja AÕS § 72 lg-st 2 puudub alus rahuldada hagi tagasiulatuvalt ning täiendavalt Tartu

Maakohtu 13. oktoobri 2016 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-3302 kostjalt I väljamõistetud summale

1481 eurot 91 senti veel mõista välja hageja kasuks 1072 eurot 48 senti.

Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse kostjalt II ja kostjalt III hageja kasuks majale tehtud

kulude summas 1018 eurot 15 senti väljamõistmise osas. Vastavad põhjendused esitab

ringkonnakohus käesoleva otsuse p-s 16.1.

14.7. Hageja seisukoha kohaselt on kostja I tekitanud talle kahju sellega, et Tartu Maakohtu

17. septembri 2015 hagi tagamise määrus tsiviilasjas nr 2-15-14816 välistas võimaluse korterit

välja üürida ja teenida sellest tulu summas 4680 eurot alates 17.09.2015 kuni 14.03.2017.

Hageja on esitanud kostja I vastu 18 kuu saamata jäänud üüri nõude summas 4680 eurot (üürihind

260 euro x 18 kuud = 4680 eurot). Nõude õiguslikuks aluseks on hageja seisukoha kohaselt TsMS

§ 391 lg 1 p 2 ning VÕS §-id 1043 ja 1045 lg 1 p 7.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hagejale ei ole hagi tagamisega tsiviilasjas

nr 2-15-14816 tekitatud kahju, mille hüvitamist ta võiks TsMS § 391 lg 1 p 2 alusel nõuda.

Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-des 30, 31 ja 34,

ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid.

Asjakohatu on hageja väide, et maakohus ei ole esitanud õiguslikke põhjendusi selle kohta, et

hagejal oleks ilma hagi tagamise määruseta olnud keelatud kinnisasja suhtes kasutuslepingute

sõlmimine, sh selle välja üürimine. Kostja I teostas ostueesõigust 16.09.2015, Tartu Maakohus

tegi hagi tagamise määruse 17.09.2015. Isegi kui maakohus ei oleks tsiviilasjas nr 2-15-14816 hagi

taganud, ei oleks hagejal olnud hea usu põhimõtte kohaselt õigust sõlmida vaidluse all oleva

korteriomandi suhtes (vaieldi ostueesõiguse üle) üürilepingut.

Seega jättis maakohus õigustatult rahuldamata hageja nõude kostja I vastu hagi tagamisega

tekitatud kahju summas 4680 eurot väljamõistmiseks.

14.8. Maakohus jättis õigesti rahuldamata hageja nõude kostja I kohtueelsete õigusabikulude

summas 850 eurot 67 senti hüvitamiseks ja ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust

asuda maakohtust erinevale seisukohale. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud

vaidlustatud otsuse p-des 38 ja 39, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda

neid.

14.9. Kostja I on menetluse kestel esitanud tasaarvestusavalduse, milles märgitu kohaselt soovis

ta tasaarvestada hageja nõuetega tema vastu järgmised oma nõuded hageja vastu: 1) vajalikud

kulutused katuse parandamiseks summas 352 eurot 5 senti; 2) kasutuseelise hüvitis summas

1340 eurot 81 senti. Menetluse kestel on kostja I lisanud tasaarvestava nõudena veel hagejale

21.03.2017 tasutud summa 581 eurot 90 senti.

Maakohus rahuldas vajalikud kulutused summas 271 eurot 78 senti ja kasutuseelise hüvitise

summas 879 eurot 52 senti. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse

p-des 46 ja 49, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid

korrata.

Hageja apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt on katuse ülevaatuse eest tasu küsimine

vastuolus VÕS § 637 lg-ga 2, kostja I poolt esitatud tõendid on allkirjastamata ja katuse paikamine

oli mittevajalik ja mõttetu.

Maakohus on vaidlustatud otsuses leidnud, et kostja I poolt esitatud allkirjastamata dokumente on

võimalik tõenditena arvestada, sest need on kooskõlas teiste tõenditega ja hageja ei ole

vaidlustanud nende ehtsust. Kuna hageja ei esitanud maakohtus vastuväiteid kostja I esitatud

tõenditele seoses sellega, et need olid allkirjastamata, siis leiab ringkonnakohus, et

apellatsioonkaebuses ei saa hageja enam nimetatud asjaolule tugineda ja seetõttu jätab

ringkonnakohus

eelnimetatud

hageja

väite

tähelepanuta.

Lisaks

eeltoodule

märgib

ringkonnakohus, et paikvaatluse protokollist nähtuvalt (I kd tl 167-169) on Plekimees OÜ juhataja

A.A. osalenud paikvaatlusel ja andnud selgitusi katuse remondi (s.o ventilatsioonikorstna

asendamise ja uute harjaplekkide paigaldamise) kohta. Samuti on paikvaatlusest osa võtnud

ekspert B.B., kes on kinnitanud vee läbijooksu ning ventilatsioonikorstna asendamise ja uute

harjaplekkide paigaldamise vajadust.

Asja materjalidest nähtub, et käesoleval juhul kostja I mitte ei paiganud katust, vaid tellis uue

ventilatsioonikorstna koos kraega ning uued harjaplekid, mis olid vajalikud sademete

läbijooksuohu likvideerimiseks. Seetõttu on asjakohatu hageja väide, et katuse paikamine oli

mittevajalik ja mõttetu.

Katuse ülevaatuse tasu 120 euro osas asus maakohus seisukohale, et see ei ole eraldi kuluna

põhjendatud (vt vaidlustatud otsuse p 46). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ning

ei pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.

14.10. Hageja väitel tema poolt korteri omandamiseks laenulepingu sõlmimine oli kostjatele II ja

III ettenähtav ning seetõttu jättis maakohus ebaõigesti rahuldamata hageja nõude kostja II ja kostja

III vastu laenulepinguga seotud kulutuste 1705 eurot 52 senti hüvitamiseks.

Maakohus on laenulepinguga seotud kulusid käsitlenud vaidlustatud otsuse p-s 44.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja väidetav kahju ei ole hõlmatud

lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2) ning seetõttu on maakohus jätnud

õigustatult rahuldamata hageja nõude kostja II ja kostja III vastu laenulepinguga seotud kulutuste

1705 eurot 52 senti väljamõistmiseks.

II

15. Kostja I apellatsioonkaebuses on vaidlustanud maakohtu otsust tema suhtes hagi rahuldamise

osas ja selles osas uue otsuse tegemist, millega jätta hagi kostja I vastu rahuldamata.

Ringkonnakohus leiab, et kostja I apellatsioonkaebus tuleb rahuldada, maakohtu otsus tuleb

tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjalt I hageja kasuks välja 52 eurot 24 senti ning

ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega jätab hageja hagi kostja I vastu rahuldamata.

Vastuseks kaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus järgmist.

15.1. Kostja I väite kohaselt ei ole maakohus põhjendanud, et temalt hagejale väljamõistetud

kulutused maja säilimiseks summas 1203 eurot 54 senti on vajalikud kulud TsÜS § 63 p 1 mõttes.

Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-des 19, 20, 21,22, 23, 24 ja 25,

ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid korrata.

Maakohus on maja remondiks tehtud vajalike kulutuste hindamisel aluseks võtnud OÜ RE-Projekt

poolt 23. oktoobril 2015 koostatud hoone tehnilise ekspertiisi nr X X hoonele (II kd, tl 10-13),

millest nähtuvalt on eksperdi hinnangul katuse vahetamine ja seenkahjustuse arengu peatamine

esmajärguline pakiline möödapääsmatu vajadus hoone säilitamiseks. Samuti on maakohus maja

remondiks vajalike kulutuste hindamisel lähtunud Eesti Mükoloogiauuringute Keskus SA 6.

novembri 2015 eksperthinnangust nr X.

Maakohus on hageja poolt nõutavate vajalike kulutuste hindamisel tuginenud ehitusekspertide

järeldustele remonditööde tegemise vajaduse kohta ning paljasõnalised on kostja I väited, et

maakohus ei ole põhjendanud, kuidas saab pidada vajalikuks kuluks üldsõnalise kirjeldusega

kahekordseid värvimistöid summas 650 + 756 eurot ning arusaamatu on vihmaveerenni

puhastamise vajalikkus, samuti tagumise sissekäigu katuse ümberehitamise vajalikkus.

Juhul, kui kostja I leidis, et hageja nõutavad kulutused ei ole vajalikud, oli tal võimalik esitada

omapoolseid tõendeid oma väite kinnitamiseks, kuid ta ei ole seda teinud.

Kostja I väite kohaselt jättis maakohus ebaõigesti arvestamata katuse ülevaatuse tasu 120 eurot.

Katuse ülevaatuse tasu 120 euro osas asus maakohus seisukohale, et see ei ole eraldi kuluna

põhjendatud (vt vaidlustatud otsuse p 46). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga ning

ei pea vajalikuks maakohtu põhjendusi korrata.

15.2. Ebaõige on kostja I seisukoht, et maakohus oleks pidanud tunnustama kostja I kasutuseeliste

hüvitamise nõuet summas 1340 eurot 81 senti (periood 23.01.2017–26.06.2017).

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga (vaidlustatud otsuse p 49), et AÕS § 85 lg 1 ning

VÕS § 1037 lg 1 ja 3 eeldused on täidetud alates 16.03.2017, mil kostja I oli hagejale tasunud ostuhinna

ning hageja valdus korteriomandile oli pahauskne. Kuna kinnisasja üleandmine ja ostuhinna

tasumine on vastastikused kohustused VÕS § 111 lg 1 mõttes, siis on hageja viivitanud

korteriomandi üleandmisega ning kostjal I on sellest tulenev kasutuseelise hüvitamise nõue

perioodi 16.03.2017 kuni 26.06.2017 eest summas 879 eurot 52 senti.

15.3. Kostja I seisukoha kohaselt ei ole ta ostuhinna tasumisega viivitanud, kuna ta tasus korteri

ostuhinna hüvitise kaks päeva pärast omanikukande muutmist. Seega on ta tasunud hagejale

alusetult viiviseid summas 581 eurot 90 senti ja viiviste summa kuulub kostjale I tagastamisele.

Kostja I on 21.03.2017 tasunud hagejale 581 eurot 90 senti selgitusega „Täiendav makse seoses X

korteri omandi 346/755 mõttelise osa ostuhinna hüvitamisega“. Kostja I on makse tegemist

põhjendanud sellega, et ta oli nõus tasuma viiviseid alates 23.01.2017 (s.o alates maakohtu otsuse

jõustumisest) edasiste vaidluste vältimiseks. Menetluse kestel maakohtus on kostja I asunud

seisukohale, et hagejale 21.03.2017 tasutud 581 eurot 90 senti kuulub talle tagastamisele VÕS §

1028 lg 1 alusel, sest tal ei olnud kohustust hagejale viivise maksmiseks.

Ringkonnakohus nõustub kostja I väitega, et tal ei olnud viivise maksmise kohustust ja seetõttu

tuleks hagejal tagastada kostjale I 21.03.2017 tasutud 581 eurot 90 senti kui alusetult saadu. Kuigi

vastavale maksekorraldusele on kostja I märkinud selgitusena ostuhinna tasumine, on arusaadav,

et kuna kostja I on hagejale tasunud 16.03.2017 ostuhinna 51 000 eurot, siis ei olnud tal enam

ostuhinna tasumise kohustust ning tegemist saab olla viiviste maksega.

Iseenesest õige on maakohtu seisukoht, et kostja I ostuhinna tasumise kohustus muutus

kohtuotsuse jõustumisel sissenõutavaks, samas aga oli kostjal I õigus tuginedes VÕS §-le 111

keelduda ostuhinna maksmisest seni, kuni hageja ei olnud teinud asja valduse kostjale I

üleandmiseks vajalikke toiminguid. Kuna kostja I ja hageja olid mõlemad viivituses oma

kohustuste täitmisega (ostuhinna tasumine ja valduse üleandmine), siis puudus kostjal I alus

hagejale viivise tasumiseks ostuhinna tasumisega viivitamise tõttu. Lähtudes eeltoodust on kostja

I tasunud hagejale 21.03.2017 summa 581 eurot 90 senti õigusliku aluseta ning tal on õigus nõuda

hagejalt selle tagastamist.

15.4. Kostja I on menetluse kestel esitanud tasaarvestusavalduse, milles märgitu kohaselt soovis

ta tasaarvestada hageja nõuetega tema vastu järgmised oma nõuded hageja vastu: 1) vajalikud

kulutused katuse parandamiseks summas 352 eurot 5 senti ja 2) kasutuseelise hüvitis summas

1340 eurot 81 senti. Menetluse kestel on kostja I lisanud tasaarvestava nõudena veel hagejale

21.03.2017 tasutud summa 581 eurot 90 senti, sest makse on tehtud ilma õigusliku aluseta ning tal

on õigus saada see tagasi.

Maakohus rahuldas vajalikud kulutused summas 271 eurot 78 senti ja kasutuseelise hüvitise

summas 879 eurot 52 senti. Ringkonnakohus tuvastas käesoleva otsusega, et kostja I poolt

21.03.2017 hagejale tasutud summa 581 eurot 90 senti on tasutud õigusliku aluseta. Seega on

kostjal I võimalik kasutada tasaarvestuseks nõudeid kogusummas 1733 eurot 20 senti. Kuna hageja

nõue kostja I vastu on põhjendatud summas 1203 eurot 54 senti ning kostjal I on nõue hageja vastu

summas 1733 eurot 20 senti, siis on hageja nõue tasaarvestusega lõppenud (VÕS § 186 p 2) ja hagi

tuleb jätta rahuldamata.

III

16. Kostja II ja kostja III apellatsioonkaebuses on vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles hagi

nende suhtes rahuldati solidaarselt summas 2148 eurot 71 senti ja selles osas uue otsuse tegemist,

millega jätta hagi kostja II ja kostja III vastu rahuldamata.

Ringkonnakohus leiab, et kostja II ja kostja III apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt

kostjalt II ja kostjalt III hageja kasuks väljamõistetud summa suuruse osas ning ringkonnakohus

teeb tühistatud osas uue otsuse, mille kohaselt jääb kostjalt II ja kostjalt III hageja kasuks

väljamõistetud summa suuruseks 153 eurot 44 senti.

Vastuseks kaebuses esitatud põhjendustele märgib ringkonnakohus järgmist.

16.1. Kostja II ja kostja III seisukoha kohaselt on hageja 20. juulil 2015 sõlmitud lepingu p-s 4.5

loobunud kõigist nõuetest kostjate II ja III vastu, mis võivad olla seotud lepingu eseme või

kaasomandiga (sh võimalikest kommunaalkulude nõudest) ning hageja ei ole kehtivalt lepingust

taganenud.

Siinkohal nõustub ringkonnakohus apellatsioonkaebuses märgituga, et maakohus ei ole võtnud

vaidlustatud otsuses selgesõnaliselt seisukohta, kas hageja lepingust taganemine on olnud kehtiv

või mitte.

Asja materjalide kohaselt esitas hageja kostjale II ja kostjale III lepingust taganemise avalduse

25.01.2017 (II kd tl 9).

VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust

omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga

kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega

sellest tulenevaid kohustusi.

Antud juhul teostas kostja I seadusest tulenevat ostueesõigust 16.09.2015 ning seetõttu loetakse

ostueesõigust omava isiku (kostja I) ja müüja (kostja II ja kostja III) vahel sõlmituks müügileping

samadel tingimustel, milles müüja ostjaga (hageja) kokku leppis. Kuna kostja II ja kostja III ei

saanud enam täita hagejaga sõlmitud müügilepingut (ei saanud üle anda omandiõigust lepingu

esemele), siis oli hageja õigustatud lepingust taganema.

VÕS § 188 lg 2 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda,

vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.

Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust.

Lähtudes VÕS § 188 lg-s 2 sätestatust nõustub ringkonnakohus kostja II ja kostja III seisukohaga,

et kuigi hageja on kehtivalt taganenud 20. juulil 2015 sõlmitud lepingust, ei anna see alust väita,

et lepingu p 4.5 on tühine ning hageja on vabanenud viidatud p-s sätestatud kohustuse täitmisest.

Lepingu p 4.5 kohaselt ei nõua ostja (hageja) müüjalt (kostja II ja kostja III) ostja poolt kaasomandi

hooldamiseks ja korrashoiuks varem tehtud kulutuste hüvitamist, samuti loobub mistahes muude

võimalike nõuete esitamisest, mis on või võivad olla seotud lepingu esemega või kaasomandiga.

Lepingu p 1.7.4 järgi on ostja teadlik lepingu eseme suhtes kehtivast kaasomaniku ostueesõigusest

ega oma selles osas müüjale mingeid pretensioone.

Kuna hageja ei ole sidunud lepingu p-s 4.5 sisalduvat nõuetest loobumist sellega, kas kaasomanik

kasutab ostueesõigust või mitte (või mingi muu asjaoluga, näit ostuhinnaga), siis saab asuda

seisukohale, et kuigi hageja on kehtivalt taganenud lepingust, ei ole ta siiski tagasi võtnud lepingu

p-s 4.5 sisalduvat loobumist nõuetest ning kuna ta on loobunud kaasomandi hooldamise ja

korrashoiu kulutuste hüvitamise nõudest kostja II ja kostja III vastu, siis tuleb jätta hageja nõue

kostja II ja kostja III vastu maja säilimiseks tehtud kulutuste summas 3485 eurot 89 senti

hüvitamiseks täielikult rahuldamata.

Lisaks märgib ringkonnakohus, et hageja on kulutused, mille hüvitamist ta nõuab kostjalt II ja

kostjalt III, asja materjalide kohaselt teinud perioodil aprill – august 2016, s.o ajal, mil kostja I oli

teostanud ostueesõigust ning vaidlus ostueesõiguse teostamise üle oli maakohtu menetluses

(hageja ise esitas 05.10.2015 hagi ostueesõiguse teostamise tühisuse tuvastamiseks).

16.2. Kostja II ja kostja III seisukoha kohaselt hageja poolt nõutavate kommunaalkulude summas

977 eurot 12 senti väljamõistmisel on maakohus kohaldanud ebaõigesti AÕS §-i 88, sest

AÕS §-s 88 sätestatud nõude eelduseks on asja ebaseaduslik valdus, kuid antud juhul ei olnud

hageja valdus ebaseaduslik.

AÕS § 88 lg 1 alusel võib valdaja nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist,

välja arvatud juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Muude kulutuste hüvitamist võib

valdaja nõuda vastavalt võlaõigusseaduse §-le 1042.

Hageja on märkinud hagiavalduses, et nõuab kommunaalkulude hüvitamist summas 977 eurot

12 senti alates 20. juulist 2017 (eelduslikult on siiski silmas peetud 20. juulit 2015). Hageja on

jätnud märkimata, mis ajani ta kommunaalkulude hüvitamist nõuab, kuid lähtudes hagiavaldusele

esitatud arvetest, saab asuda seisukohale, et hageja kommunaalkulude nõue hõlmab perioodi

august 2015 – veebruar 2017 (I kd tl 62-67).

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on ebaõigesti rahuldanud hageja kommunaalkulude nõude

kostja II ja kostja III vastu. Iseenesest õige on maakohtu seisukoht, et alates ostueesõigusega isiku

poolt asja omandiõiguse saamisest muutub valdaja omaniku suhtes ebaseaduslikuks valdajaks ning

nendevahelisele suhtele kohaldatakse AÕS § 84-88, kuid maakohus on jätnud tähelepanuta

asjaolu, et antud juhul ei nõua hageja kommunaalkulude hüvitamist kostjalt I, s.o ostueesõigusega

isikult.

Ringkonnakohus leiab, et antud juhul ei ole tegemist vajalike kulutustega AÕS § 88 lg 1 mõttes.

TsÜS § 63 p 1 kohaselt esemele tehtud kulutused on vajalikud, kui nendega säilitatakse eset või

kaitstakse seda täieliku või osalise hävimise eest.

Antud juhul nõuab hageja summasid, mis ta on tasunud korteri haldus- ja hoolduskuluna ning

remondifondi. Summad, mida hageja on tasunud korteri haldus- ja hoolduskuluna, on tasu teenuse

osutamise eest ning kuna ta oli perioodil, mille eest ta hüvitist nõuab, korteri valdaja, siis oligi

tema kohustuseks tasuda korteri haldus- ja hoolduskulud. Summade remondifondi tasumine on

eelduslikult korteri omaniku kohustus (mitte valdaja), kuid samas ka summade tasumine

remondifondi ei ole selline vajalik kulutus, mida hageja saaks nõuda AÕS § 88 lg 1 alusel kostjalt

II ja kostjalt III. Samuti ei ole antud juhul tõendatud perioodil august 2015 – veebruar 2017

remondifondi tasutud summa suurus.

Lähtudes eeltoodust tuleb jätta hageja nõue kostja II ja kostja III vastu kommunaalkulude summas

977 eurot 12 senti väljamõistmiseks rahuldamata.

16.3. Kostja II ja kostja III seisukoha kohaselt on maakohus alusetult välja mõistnud müügilepingu

sõlmimisega seotud kulud summas 153 eurot 44 senti.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja poolt müügilepingu sõlmimisel tasutud

notari tasu ja riigilõiv uue omaniku kinnistamisel on käsitletav kahjuna, mille hüvitamist on

hagejal õigus nõuda. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud vaidlustatud otsuse p-s 43,

ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid.

Asjaolu, et hageja oli lepingu sõlmimisel teadlik ostueesõiguse teostamise võimalusest, ei välista

tal kahju tekkimist kostja II ja kostja III poolse müügilepingu rikkumise tõttu.

16.4. Lähtudes eeltoodust tuleb hageja nõue kostja II ja kostja III vastu rahuldada summas

153 eurot 44 senti (s.o müügilepingu sõlmimisega seotud kulud).

17. Hageja nõue kostja I vastu jääb tasaarvestuse tulemusena kogu ulatuses rahuldamata. Seega

kostja I menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jäävad TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda.

Hageja nõue kostja II ja kostja III vastu oli summas 6321 eurot 97 senti, nõue kuulub rahuldamisele

summas 153 eurot 44 senti, s.o nõue rahuldatakse ligikaudu 2% ulatuses. Arvestades hagi

rahuldamise ulatust jätab ringkonnakohus TsMS § 163 lg 1 alusel kostja II ja kostja III

menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus 98% ulatuses hageja kanda ning hageja

menetluskulud 2% ulatuses solidaarselt kostja II ja kostja III kanda.

Ringkonnakohus ei määra kindlaks menetluskulude rahalist suurust, vaid menetluskulude rahalise

suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2

sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kersti Kerstna-Vaks

Üllar Roostoja

Viivi Tomson