2-18-18495/78 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse kuupäev

23. aprill 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-18495

Tsiviilasi

PANAMENT INC. hagi Energia Agentuur AS-i vastu

ostuhinna, kahjuhüvitise ja viivise nõudes

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 16. detsembri 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Energia Agentuur AS-i apellatsioonkaebus

Asja hind ringkonnakohtus

1 368 734,70 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): PANAMENT INC. (Panama Vabariigi

registrikood 565479), lepinguline esindaja vandeadvokaat

Tuuve Tiivel

Kostja (apellant): Energia Agentuur AS (registrikood

10710337), lepinguline esindaja vandeadvokaat Grete Lind

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

I. RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON

I.1. Võtta tsiviilasja toimikusse poolte 6. ja 13. aprilli 2021 menetlusdokumentide

lisad ning kontrollida nende põhjal hageja tsiviilkohtumenetlusõigusvõimet.

Hageja on kohtule esitatud andmetel 23. veebruari 2021 seisuga tsiviilkohtu-

menetlusõigusvõimeline ja puuduvad andmed, et ta oleks seejärel õigusvõime

kaotanud.

I.2. Harju Maakohtu 16. detsembri 2020 otsuse resolutsiooni punkt 5 tühistada

osas, milles õigusabikulu summalt 2380 eurot mõisteti välja viivis alates

16. detsembrist 2012 ja teha selles osas uus otsus, millega mõista viivis välja

alates 16. detsembrist 2020. Ühtlasi muuta vastavalt sama otsuse põhjendusi.

I.3. Täiendada

punktis I.2

viidatud

otsuse

resolutsiooni

otsustusega,

et

rahuldamata jääb kostja taotlus määrata kindlaks otsuse täitmise viis nii, et

kostjalt välja mõistetud ostuhinna tasumise kohustus on seotud korteri-

omandite omanikuks saamisega.

I.4. Asendada punktis I.2 viidatud otsuse põhjendused menetluskulude jaotuse

kohta käesoleva otsuse põhjendava osa punktiga 12.2.

I.5. Ülejäänud osas jätta punktis I.2 viidatud otsus muutmata.

I.6. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

I.7. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta kostja kanda.

2 (10)

II. KOHTUOTSUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Hagiavaldus rahuldada osaliselt.

II.2. Välja mõista kostjalt Energia Agentuur AS-ilt hageja PANAMENT INC.

kasuks:

II.2.1 põhinõue (ostuhind) 1 250 000 eurot ja sellelt viivis 218 368,14 eurot –

kokku 1 468 368,14 eurot;

II.2.2 viivis

põhinõude

(ostuhinna)

summalt

1 250 000 eurot

alates

16. detsembrist 2020 võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

sätestatud määras kuni põhinõude 1 250 000 euro tasumiseni;

II.2.3 kahjuhüvitis (õigusabikulu) 2380 eurot ja sellelt viivis 385,52 eurot –

kokku 2765,52 eurot.

II.2.4 viivis

kahjuhüvitise

(õigusabikulu)

summalt

2380 eurot

alates

16. detsembrist 2020 võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

sätestatud määras kuni õigusabikulu 2380 eurot tasumiseni.

II.3. Jätta rahuldamata kostja taotlus määrata kindlaks otsuse täitmise viis nii, et

kostjalt

välja

mõistetud

ostuhinna

tasumise

kohustus

on

seotud

korteriomandite omanikuks saamisega.

II.4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda.

Edasikaebamise ja kulude kindlaksmääramise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. Panama Vabariigi õiguse alusel asutatud ja tegutsev PANAMENT INC. (hageja) esitas

7. detsembril 2018 Harju Maakohtule hagi Energia Agentuur AS-i (kostja) vastu ostuhinna,

kahjuhüvitise ja viivise nõudes. Hageja palus kostjalt välja mõista:

-

kahe korteriomandi ostuhind 1 250 000 eurot, sellelt summalt sissenõutavaks

muutunud viivis 16 164,38 eurot ja viivis alates hagi esitamisele järgnevast päevast

kuni nõude täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras;

-

kohtueelne õigusabikulu 4000 eurot ja sellelt summalt viivis alates hagi esitamisest

kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras.

3 (10)

Hageja peamised väited on järgmised:

-

hageja müüs 9. novembri 2016 võlaõigusliku müügilepinguga (edaspidi: leping)

kostjale kaks korteriomandit Tallinnas aadressiga Vana-Viru tn 15 / Mere pst 1

korterid 8 ja 17 (edaspidi: korterid) kokku hinnaga 1 250 000 eurot;

-

kostjal oli kohustus tasuda ostuhind 23 kuu jooksul ehk hiljemalt 9. oktoobril 2018;

-

hageja täitis oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt: ta andis korterite valduse üle

kostjale enne lepingu sõlmimist vastavalt lepingu p-le 2.3; korterid vastavad lepingu

p-des 1.9, 1.20 ja 1.11 kokku lepitud tingimustele ja omadustele; hageja võimaldab

lepingu p 3.1 kohaselt korterite omandiõiguse ülemineku pärast seda, kui kostja on

maksnud talle ostuhinna;

-

kostja ei tasunud ostuhinda, mistõttu nõuab hageja kohtu kaudu kohustuse täitmist;

-

kostja on viivituses ostuhinna tasumisega. Lepingu p 2.2 kolmanda lause kohaselt on

viivisemäär seaduses sätestatud määr, mille näeb ette VÕS § 113 lg 1 teine lause.

Viivist ostuhinnalt arvestatakse alates maksetähtajale järgnevast päevast, st

10. oktoobrist 2018. Hageja arvutas välja viivise alates nimetatud kuupäevast kuni hagi

esitamiseni VÕS § 113 lg 1 teise lause järgses määras;

-

hageja tellis võlgnevuse tasumise nõudmiseks advokaadibüroolt õigusteenust ja tasus

selle eest 4000 eurot. Esindaja tunnitasu oli 180 eurot (käibemaksuta) ja õigusteenuse

osutamisele kulus 22 t 15 min. Vastavalt lepingu p 2.2 viiendale lausele on hagejal

õigus nõuda kostjalt kõnealuse kulu hüvitamist ja VÕS § 113 lg 1 alusel ka viivist.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

leping on tühine:

o esimese võimalusena on see näilik tehing. Ostuhind ületab kahekordselt

korterite turuväärtust. Kostja müüs samad korterid 2010. aastal hagejale

8 000 000 krooni (≈ 511 293 euro) eest. Korterid on renoveerimata ja vajavad

remonti. Puudub mõistlik põhjus omandada korterid 60% kallimalt. Näilikkust

kinnitab ostuhinna ja lähedal asuvate renoveeritud korterite hinnavõrdlus;

o teise võimalusena on korterite väärtus ja ostuhind heade kommete vastaselt

tasakaalust väljas, st ka poolte kohustused pole tasakaalus. Eeldatavasti hageja

teadis või pidi teadma tühisuse aluseks olevatest asjaoludest;

-

alternatiivselt on leping tingimuslik. Ostuhinna tasumise kohustus seoti asjaõigus-

lepingu sõlmimisega hiljemalt 23 kuu jooksul. Kuna asjaõiguslepingut ei sõlmitud, siis

alates 9. oktoobrist 2018 (kui möödus 23 kuud lepingu sõlmimisest) pole hagejal õigust

nõuda ostuhinna tasumist. Lepingus märgitud 23 kuuline tähtaeg on tsiviilseadustiku

üldosa seaduse (TsÜS) §-s 110 sätestatud tähtaeg;

-

hagejal puudub sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu. Kuni omandiõigus ei ole

üle läinud, ei saa hageja nõuda ostuhinna tasumist;

-

ostuhinna nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega, sest on vastuvõetamatu, et

kostja peaks tasuma 1 250 000 eurot korterite eest, mille väärtus on kordades madalam,

samuti aga see, kui kostja peab tasuma ostuhinna enne omanikuks saamist;

-

kostjal on õigus kohustuse täitmisest keelduda, sest hageja võib olla seotud terroristlike

ühendustega;

-

hageja kahju hüvitamise nõue 4000 euro ulatuses on ilmselgelt põhjendamatu: esindaja

tunnihind (180 eurot käibemaksuta) on ebamõistlikult kõrge ja aega (22 t 15 min)

õigusteenuse osutamiseks kulus ebamõistlikult palju.

4 (10)

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi 16. detsembri 2020 otsusega (vaidlustatud otsus) osaliselt ja

mõistis kostjalt hageja kasuks välja:

-

1 250 000 eurot, sellelt sissenõutavaks muutunud viivise 218 368,14 eurot ja viivise

alates 16. detsembrist 2020 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 määras;

-

kahjuhüvitise 2380 eurot, sellelt sissenõutavaks muutunud viivise 385,52 eurot ja

viivise alates 16. detsembrist 2012 kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel

kostja kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.

3.1. Maakohus tuvastas 9. novembril 2016 lepingu sõlmimise ning selle p-dest 2.1 ja 2.2

tuleneva kostja kohustuse tasuda korterite ostuhind 1 250 000 eurot 23 kuu jooksul ehk

hiljemalt 9. oktoobril 2018. Kostja ostuhinda ei tasunud. Lepingu p 3.1 järgi sõlmitakse

asjaõigusleping korterite omandiõiguse üleandmiseks tingimusel, et kostja on hagejale

maksnud ostuhinna. Hageja nõuab müügilepingust tuleneva ostuhinna tasumise kohustuse

täitmise, selle nõude õiguslik alus on VÕS § 208 koostoimes § 108 lg-ga 1.

3.2. Esmalt otsustas maakohus, et leping ei ole näilik.

3.2.1. Vana-Viru tn 15 on A ja OS kinnisvaraarendusprojekt. Nad olid varasemalt korteri

nr 17 ja teiste Vana-Viru tn 15 aadressil asuvate korteriomandite omanikud. A. ja OS elukoht

on rahvastikuregistri andmetel Vana-Viru tn 15. Siinjuures on AS sealse korteriühistu juhatuse

liige. Nii A. ja OS kui ka nende abikaasad on praegu ja/või varem kostja juhatuse liikmed ja/või

nõukogu liikmed.

3.2.2. Eurowind Holding Inc osaühingu osa müügileping tõendab, et A. ja OS on kostja nn

kasusaavad omanikud. Korterite müügilepingu allkirjastas kostja volitatud esindajana AS. A. ja

OS pidasid kostja nimel lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimisi ning suhtlesid pärast

lepingu sõlmimist ostuhinna tasumise ja teiste küsimuste osas hagejaga. Kostja kinnitas lepingu

p-des 1.10.1 ja 1.10.2, et ta on korterite ja kogu kinnistu seisukorrast teadlik. Tehingu

näilikkusele ei viita asjaolu, et 2010. aastal olid korterid tunduvalt odavamad. Korterite hind

8 000 000 eurot 1. septembri 2010 müügilepingus on tingitud majanduskriisist.

3.2.3. Korterite ja samas piirkonnas asuvate renoveeritud korterite hinnavõrdlus ei kinnita

samuti lepingu näilikkust. Korterite juurde kuuluva maatüki Maa-ameti plaanilt nähtub, et

valdav osa maaüksusest on hoonestamata ja korteritega hoone asub Vana-Viru tänavapoolses

servas. Vana-Viru tn 15 asuvat kinnistut oli võimalik müüa hinnaga alates 6000 eurot/m², mis

aja möödudes ilmselt kasvab. Sel juhul oleks korterite hind 2 141 847 eurot (= 357,39 × 6000),

mis ületab tunduvalt vaidlusaluse ostuhinna.

3.2.4. Hageja esindajale saadetud e-kirjad tõendavad, et ostuhinna pakkus välja kostja, kes

ühtlasi ka tunnistas võlga ja kohustust ostuhind tasuda. Kostja vastuväiteid inglisekeelsetele

kirjadele ei esitanud. Tegemist on äriühingute vahelise müügitehinguga ja korterite ostmine on

seotud kostja majandustegevusega. Pooled olid vabad ostuhinnas kokku leppima.

3.2.5. Notar tuvastas ja tõestas kostja tahte osta korterid ja maksta ostuhind. Lepingust nähtub

kostja kaalutletud tahete avaldus, samuti siduv nõusolek ja kinnitus, et ostuhind on

1 250 000 eurot. Alust ei ole kahelda selles, et notar ei selgitanud enne lepingu sõlmimist välja

poolte tahet. Notaril on ka kohustus selgitada tehingu tähendust ja õiguslikke tagajärgi.

3.2.6. Kokkuvõtvalt on tõendatud, et ostuhind vastab kostja tegelikule tahtele. Seevastu pole

tõendatud kostja väide, et pooled tahtsid jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut,

mida nad tegelikult teha tahavad. Seega ei ole leping näiliku tehing.

5 (10)

3.3. Teiseks sedastas maakohus, et tehing ei ole vastuolus heade kommetega.

3.3.1. Korterite väärtus ei ole võrreldes ostuhinnaga heade kommete vastaselt tasakaalust

väljas. Kostja tõenditest ei nähtu, et ostuhind ja turuhind erineks enam kui kaks korda. Seega

pole lepingust tulenevate kohustuste tasakaal ebamõistlikult tasakaalust väljas ning hagejale ei

saanud tehingu tegemise ajal olla teada asjaolud, mis tooks kaasa tehingu tühisuse.

3.3.2. Samuti ei tõendanud kostja, et hageja pidi teadma tehingu tegemise ajal, et kostja pool

teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või

muust sellisest asjaolust.

3.4. Kolmandaks leidis maakohus, et leping pole ka tingimuslik tehing.

3.4.1. Lepingu p 2.2 järgi on kostja kohustatud hagejale tasuma ostuhinna täies ulatuses

hiljemalt 23-kuulise tähtaja jooksul ehk hiljemalt 9. oktoobriks 2018. Tähtaja saabumine ei

tähenda, et pärast seda ei pea kostja oma kohustusi täitma. Lepingus pole kokku lepitud, et

kohustused lõppevad 9. oktoobril 2018. Lepingu p-ga 2.2 kohustus kostja tasuma viivist, kui ta

ei tasu ostuhinda tähtaegselt. Seega ei olnud poolte tahe leppida kokku kohustuste lõppemises.

3.4.2. Notar kinnitas 31. oktoobri 2019 kirjas, et lepingus väljendatud poolte tahte kohaselt on

kostja kohustatud tasuma ostuhinna hagejale 23 kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest ehk

9. oktoobril 2018. Notar sai tema juures avaldatud tahtest aru nii, et kostja peab maksma

ostuhinna hagejale enne seda, kui nad sõlmivad korterite omandiõiguse üleandmiseks

asjaõiguslepingu ning 23-kuuline tähtaeg ei ole äramuutev tingimus TsÜS § 102 lg 3 ja § 110

tähenduses.

3.4.3. Hagejat lepingueelsetel läbirääkimistel ja lepingu sõlmimisel esindanud advokaadi

14. veebruari 2020 kirja kohaselt on 1 250 000 eurot kostja pakutud ja poolte kokkulepitud

ostuhind. Kostja on kohustatud tasuma ostuhinna hagejale 23 kuu jooksul alates lepingu

sõlmimisest, st 9. oktoobril 2018. Kostja peab maksma selle ostuhinna hagejale enne seda, kui

nad sõlmivad korterite omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu. Samuti on advokaat

seisukohal, et lepingus kokku lepitud 23-kuuline tähtaeg ei ole äramuutev tingimus.

3.4.4. Neist tõendistest järeldub, et poolte tahe oli, et leping ei lõppe 9. oktoobril 2018, see ei

ole äramuutev tingimus, vaid ostuhinna tasumise tähtpäev.

3.5. Neljandaks tuvastas maakohus, et hagejal on sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu.

3.5.1. Kostja ei tõendanud, et oleks lepingut rikkunud. Lepingu p 3.1 järgi sõlmitakse asja-

õigusleping korterite omandiõiguse üleandmiseks tingimusel, et kostja on tasunud ostuhinna.

Kostja kasuks on kantud kinnistusraamatusse eelmärked. Korterite valdus on kostjatele üle

antud. Hageja selgitas, et ta on korduvalt palunud kostjal tasuda ostuhind ja lubanud anda

omandi üle tingimusel pärast tasumist. Hageja on oma kohustused täitnud. Pooled on lepingus

kokku leppinud, et kostja peab ostuhinna tasuma enne korterite omandiõiguse üleandmist.

3.5.2. Eelmärked näitavad kostja tahet korterite omandamiseks. Ostuhind tuli tasuda hiljemalt

9. oktoobril 2018,

st

alates

10. oktoobrist 2018

muutus

ostuhinna

tasumise

nõue

sissenõutavaks. Omandi üleandmise nõue muutub sissenõutavaks pärast ostuhinna tasumist.

3.5.3. Hageja kohtusse pöördumine ei ole vastuolus TsÜS § 138 lg-ga 2. Hea usu põhimõttega

ei ole vastuolus ka korterite ostuhind.

3.5.4. Pooled võivad kokku leppida, et esmalt makstakse ostuhind ja alles seejärel antakse üle

müüdav asi. Kostja õiguste tagamiseks on seatud kinnistusraamatusse eelmärked, mis tagavad

omandi üleminekut. Poolte kokkuleppe järgi muutub omandi üleandmise kohustuse täitmiseks

asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus sissenõutavaks pärast ostuhinna tasumist. Kostja ei ole

lepingulist kohustust kohaselt täitnud, st on seda rikkunud VÕS § 100 tähenduses. VÕS § 108

lg 1 alusel saab hageja nõuda kohustuse täitmist. Kostja kohustuse rikkumist vabandavaid

asjaolusid VÕS § 103 mõttes ei esine.

6 (10)

3.6. Kohtueelse õigusabikulu nõue tuleb VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 alusel rahuldada

osaliselt. Professionaalne kohtueelne õigusabi on üldjuhul mõistlik ja sellega seotud kulu

hüvitatav. Maakohus pidas mõistlikuks ja põhjendatuks õigusabi 17 t ulatuses tunnihinnaga

140 eurot. Vaidlus ei olnud keerukas. Seega peab kostjalt hüvitama kohtueelse õigusabikulu

summas 2380 eurot (= 17 × 140).

3.7. Ostuhinna tasumise nõue muutus sissenõutavaks 10. oktoobril 2018 ja sellest kuupäevast

tuleb arvestada viivist seaduses sätestatud määras. Rahuldamisele kuulub ka õigusabikulult

viivisenõue alates hagi esitamise päevast seaduses sätestatud määras.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega

hagi rahuldati, ja uue otsusega jätta hageja nõue täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulud

palub kostja panna hageja kanda. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

4.1. Esiteks kohaldas maakohus ebaõigesti TsÜS § 89 lg-d 1, 2 ja § 84 lg 1 ning jõudis väärale

järeldusele, et leping pole tühine. Maakohus jättis tähelepanuta, et müügitehinguga loodi

õigusnäivus selle kohta, et eksisteerib õiguslik alus 1 250 000 euro tasumiseks. Maakohus jättis

kostja tegelikku tahte välja selgitamata. Kostjal puudus tahe korterid ostuhinnaga omandada,

sest korterid on väga halvas seisukorras ning asuvad muinsuskaitseala ja kinnismälestise

kaitsevööndis, mille tõttu on ehitustööd neis rangelt reglementeeritud. Asjaolu, et tehingu

tõestas notar, ei tähenda koheselt, et kostja tegelik tahe on tuvastatud. Kostja müüs 2010. aastal

korterid hagejale ning puudus mistahes põhjus neid samu renoveerimata kortereid kuus aastat

hiljem üle kahe korra kõrgema hinnaga tagasi osta, kusjuures veel tingimusel, et hagejal puudub

mistahes vastutus korterite seisukorra eest. Kuivõrd näiliku tehinguga ei ole soovitud õiguslikke

tagajärgi, siis on leping tühine.

4.2. Teiseks kohaldas maakohus ebaõigesti TsÜS § 102 lg-d 1, 3 ja § 110 ning järeldas

vääralt, et leping pole tingimuslik tehing ja et kohustused ei ole lõppenud. Asjaõiguslepingu

sõlmimise kohustus lepiti kokku tingimuslikult, see sõlmitakse ja korterite omand läheb

hagejalt kostjale üle vaid juhul, kui tasutud on osa ostuhinnast. Lepingus märgitud 23-kuuline

tähtaeg on TsÜS §-s 110 sätestatud tähtaeg. Lepingu p-s 3.1 fikseeritud vastutasu kuupäev on

kuupäev, millal on viimane võimalus sõlmida asjaõigusleping. Pärast 9. oktoobri 2018

saabumist ei ole pooltel enam kohustust sõlmida asjaõiguslepingut ning hagejal õigus nõuda

kostjalt ostuhinna tasumist. Lepingu p-st 2.2 ei tulene, et ostuhinna tasumise kohustus muutuks

sõltumata asjaõiguslepingu sõlmimisest sissenõutavaks hiljemalt 9. oktoobril 2018. Lepingu

p 2.2 kolmas lause reguleerib olukorda, kus asjaõigusleping on sõlmitud, kuid ostuhinda ei ole

täielikult tasutud hiljemalt 9. oktoobril 2018.

4.3. Kolmandaks jättis maaohus ebaõigesti hagi rahuldamisel kindlaks määramata otsuse

täitmise viisi. Kostja ei ole kohustatud ostuhinda tasuma enne, kui on saanud korterite

omanikuks. Lepingu p-de 2.2 ja 3.1 järgi tuleb tasuda ostuhind ning sõlmida asjaõigusleping

hiljemalt vastutasu kuupäeval. Vastutasu kuupäev on maakohtu tõlgenduse järgi saabunud.

Seega tuleb mõlemad toimingud teha samal ajal. Kui maakohus oleks otsuse täitmise viisi

kindlaks määranud, oleks see kaasa aidanud menetlusökonoomiale, vältimaks olukorda, kus

kostja on sunnitud alustama uut kohtuasja saamaks Panamas asuva äriühingu suhtes nõusolekut

omandi üleandmiseks.

4.4. Neljandaks mõistis maakohus viivise välja ebaõigesti, sest põhinõue on alusetu.

4.5. Viiendaks rahuldas maakohus ebaõigesti hageja kohtueelse õigusabikulu hüvitamise ja

sellelt viivise nõude. Hagejal puudus põhjendatud alus kasutada kohtueelselt lepingulist

esindajat, sest ostuhinna tasumise nõude esitamine ei vaja eriteadmisi. Hageja sõlmis lepingu

ilma Eesti advokaadita, kuigi lepingu analüüs on oluliselt keerukam kui nõuda ostjalt ostuhinna

tasumist. Järelikult ei olnud kohtusse pöördumise eel Eesti advokaadile tehtud kulu vajalik.

7 (10)

4.6. Kuuendaks jättis maakohus ebaõigesti menetluskulud tervikuna kostja kanda. Hageja

nõue rahuldati osaliselt, seega pidanuks maakohus kohaldama TsMS § 163 lg 1 ja jätma

menetluskulud võrdselt poolte kanda.

4.7. Seitsmendaks on vaidlustatud otsuse resolutsioon ebaõige. Maakohus märkis, et kostjalt

tuleb välja mõista viivis alates 16. detsembrist 2012. Hageja ei ole sellist nõuet esitanud,

mistõttu on kohus ületanud hagi piire ja vastav otsustus on ebaõige.

5. Hageja vaidles kaebusele vastu, aga möönis, et maakohus eksis kahjuhüvitiselt viivise välja

mõistmise alguskuupäevas.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus tühistab TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel maakohtu otsuse osas, milles viivis

kahjuhüvitiselt mõisteti välja alates 16. detsembrist 2012 ja teeb selles osas uue otsuse

edasiulatuva viivise väljamõistmise kohta alates 16. detsembrist 2020. Lisaks täiendab

ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega otsuse täitmise korra kindlaks-

määramise taotluse kohta ja muudab TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel menetluskulude jaotamise

põhjendusi. Ülejäänud osas jääb vaidlustatud otsus muutmata. Apellatsioonkaebus rahuldatakse

osaliselt, aga kostja kannab kõik menetluskulud ringkonnakohtus.

7. Maakohus jättis rahuldamata hageja kahjunõude 1620 euro (= 4000 – 2380) ja sellelt viivise

saamise osas. Apellatsioonkaebuse esitas ainult kostja, st eelmises lauses viidatud osas on

vaidlustatud otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel edasi kaebamata jõustunud.

8. Kostja esitas 6. aprillil 2021 taotluse, et kohus kontrolliks hageja tsiviilkohtumenetlus-

õigusvõimet. Mõlemad pooled esitasid sel kuupäeval ja hageja lisaks veel 13. aprillil 2021

dokumente, mis nende hinnangul viitavad õigusvõime puudumisele või olemasolule. Viidatud

dokumendid tuleb võtta toimikusse.

8.1. TsMS § 204 lg 1 näeb ette, et kohus kontrollib menetlusosaliste tsiviilkohtumenetlus-

õigusvõime ja tsiviilkohtumenetlusteovõime olemasolu ning ei luba selle puudumisel isikul

menetluses osaleda. Kuigi seadus ei seo vastavat kontrolli menetlusosalise taotlusega, siis

tuleneb normi kohustavast sõnastusest, et vastava põhistatud taotluse saamisel peab kohus

kontrolli teostama.

8.2. TsMS § 201 lg 2 järgi on tsiviilkohtumenetlusõigusvõime igal isikul, kellel on

õigusvõime tsiviilõiguse kohaselt. Tsiviilkohtumenetlusõigusvõime on ka välismaisel isikute

ühendusel ja asutusel ning rahvusvahelisel organisatsioonil, kelle õigusvõimet tunnustatakse

Eestis rahvusvahelise eraõiguse sätete alusel.

8.3. Rahvusvahelise eraõiguse seaduse (REÕS) § 14 lg 1 näeb ette, et juriidilisele isikule

kohaldatakse selle riigi õigust, mille kohaselt ta on asutatud. Vastavalt REÕS § 15 p-le 3

määratakse selle õigusega ka juriidilise isiku õigusvõime. Hageja on asutatud Panama õiguse

alusel. Panama Vabariigi tsiviilseadustiku (Código Civil de la República de Panamá) art 75

kohaselt tekib juriidilise isiku õigusvõime registreerimisega. Sama seadustiku art 1753 p 3 järgi

kantakse juriidilised isikud avalikku registrisse (Registro Público), millest art 1776 p 6 järgi

nähtuvad mh isiku asutamise andmed. Hageja esitas viidatud registrist 23. veebruari 2021

väljavõtte ja tõlke (vastavalt 6. ja 13. aprilli 2021 menetlusdokumendi lisad), mille kohaselt on

hageja alates 2. maist 2007 jätkuvalt registrisse kantud. Seega on hagejal õigusvõime tema

asukoha riigi õiguse järgi. Ringkonnakohus tuvastab hageja õigusvõime kohtule esitatud

andmetel 23. veebruari 2021 seisuga, aga puuduvad andmed, et hageja oleks seejärel

õigusvõime kaotanud.

8.4. Poolte ülejäänud dokumendid hageja õigusvõime kohta ei oma tähtsust, sest eelmises

p-s 8.3 märgitu põhjal on õigusvõime piisavalt tuvastatud ja teistest dokumentidest ei nähtu

selle kaotamisele viitavaid asjaolusid.

8 (10)

9. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest lepingu sõlmimise, kinnistusraamatusse eelmärgete

kandmise ja osthinna tasumata jätmise kohta.

10. Ostuhinna ja sellelt viivise väljamõistmise ning kohtueelse õigusabikulu kui kahju

hüvitamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega. Vastuseks kaebuse

esimesele viiele väitele märgib ringkonnakohus järgmist.

10.1. Maakohus ei eksinud TsÜS § 89 lg 1 kohaldamisel. Tehingu näilikkus tähendab eelkõige,

et pooled soovivad sellega varjata mingit muud tehingut või luua ettekujutuse tehingust, kuigi

neil tegelikult vastav tahe puudub. Kostja ei väida, et pooled oleks tahtnud varjata mingit muud

tehingut, mida nad tegelikult teha tahtsid. Seega oli piisav kontrollida, kas lepingu vormistamise

ajal oli poolte tegelik tahe luua õigusnäivus.

Õige on kostja arusaam, et tehingu näilikkuse tuvastamine eeldab tahteavalduste, st tehingu

sisulist hindamist (vrd Riigikohtu 2. novembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-95-11, p 12 teine

lõik ja seal viidatud varasem praktika). Kui kostja väitis, et poolte tegelik tahe oli suunatud

õigusnäivuse loomisele, siis pidi ta ka tooma esile ja tõendama mõlema poole vastavad

tahteavaldused. Kostja ei väitnud maakohtus, et hageja oleks niisugust tahet avaldanud. Kuna

lepingu (sh õigusnäivuse loomise kokkuleppe) sõlmimiseks on VÕS § 9 lg 1 järgi vajalikud

mõlema poole tahteavaldused, siis ei piisaks ainult kostja vastava tahte tuvastamisest.

Lisaks puuduvad tõendid selle kohta, et kostja tegelik tahe olnuks erinev lepingus väljendatust.

TsÜS § 71 esimese lause järgi loetakse kindlale isikule tehtud tahteavaldus tehtuks sellise

sisuga, nagu see kätte saadi. TsÜS § 75 lg 1 sätestab, et kindlale isikule tehtud tahteavaldust

tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis

või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega

pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane

mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kostja ei toonud esile ega tõendanud, et

hageja pidi teadma mingit muud kostja tahet, kui avaldati notari juuresolekul lepingu

sõlmimisel. Maakohus tuvastas õigesti, et nii notar kui hageja esindaja said kostja avaldustest

samuti aru, et kostja soovis olla lepinguga seotud selles märgitud tingimustel. Hagejaga sarnane

mõistlik isik pidi lepingudokumenti märgitud kostja avaldusi samuti mõistma nii, et kostja

soovib olla lepinguga seotud.

Kui TsÜS § 89 lg 1 kohaldamise eeldused on tuvastamata, siis ei saanud maakohus hinnata

lepingut tühiseks TsÜS § 89 lg 2 järgi ega rakendada § 84 lg-s 1 ette nähtud tühisuse tagajärgi.

10.2. Samuti andis maakohus õige hinnangu, et leping pole tingimuslik TsÜS § 102 lg-te 1, 3

ja § 110 järgi. Tähtpäevast TsÜS § 110 tähenduses tuleb eristada tähtajalisi kohustusi soorituse

tegemise aja mõttes (VÕS § 82, vt P. Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud

väljaanne, Tallinn 2010 § 110, p 3, lk 336). Maakohus tõlgendas lepingut ja leidis põhjendatult,

et pooled leppisid kokku täitmise tähtaja.

10.3. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et käesoleval juhul pole alust rahuldada

kostja taotlust TsMS § 445 lg 1 alusel otsuse täitmise viisi määramiseks nii, et ostuhinna

tasumine ja korteri omandiõiguse üleandmine (asjaõiguskokkuleppe sõlmimine) peavad

toimuma samaaegselt ja vastastikku.

Kostjal on õigus selles, et need on poolte vastastikkused kohustused VÕS § 111 lg 1

tähenduses. Siiski ei tulene viidatud normist, et niisugused kohustused tuleb alati täita

vastastikku. VÕS § 111 lg 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused

kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda,

kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks

tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Seega saab kohustuse täitmist ootav pool

vältida teise poole keeldumist neljal viisil: ta kas täidab oma kohustuse, pakub täitmist, annab

9 (10)

tagatise või kinnitab täitmist. Käesoleval juhul on kinnistusraamatusse kantud eelmärge, mis

on piisav tagatis kolmanda alternatiivi tähenduses. Ühtlasi on hageja menetluses kinnitanud, et

ta täidab omandi üleandmise kohustuse, mis on omakorda piisav neljandana loetletud

alternatiivina.

Maakohus eksis siiski selles, et jättis kõnealuse taotluse selgelt lahendamata ja vaidlustatud

otsuse resolutsioonis vastava otsustuse kajastamata. Kõigi veel lahendamata taotluste

lahendamine otsuse resolutsiooniga vastab TsMS § 442 lg 5 mõttele. Lisaks saab kohtuotsust

vaidlustada üksnes selle resolutsiooni vaidlustades (vt nt Riigikohtu 13. juuni 2018 otsus

tsiviilasjas nr 2-10-11168, p 17 kolmas lõik ja seal viidatud varasem praktika). Kui maakohus

leidis, et ostuhind tuleb kostjalt välja mõista, aga kostja oleks olnud valmis seda tasuma ainult

omandi saamise korral, siis kujuneks olukord, kus kostja peaks vaidlustama ainult vastastikkuse

täitmise kindlaksmääramata jätmise. Seda ei saa aga teha, kui otsuse resolutsioonis vastav

otsustus puudub. Neil kaalutlustel täiendab ringkonnakohus vaidlustatud otsuse resolutsiooni

otsustusega selle kohta, et rahuldamata jääb kostja taotlus määrata otsuse täitmise viis nii, et

kostjalt välja mõistetud ostuhinna tasumise kohustus on seotud korteriomandite omanikuks

saamisega.

10.4. Ostuhinna nõude põhjendatuse tõttu rahuldas maakohus õigesti selle summalt viivise

nõude. Viivise arvutust kostja ei vaidlustanud.

Hageja palus hagiavalduse resolutsiooni p-s 2 ostuhinnalt viivise mõista välja „VÕS § 113

lõikes 1 sätestatud määras“ ja maakohus järgis hageja sõnastust. Samas ei ole selline normiviide

piisavalt täpne, sest viidatud sättes on kolm lauset, millest teine ja kolmas käsitlevad viivise

määra. Hagiavalduse p-dest 2.21–2.23 nähtub selgelt, et hageja arvutas viivist VÕS § 113 lg 1

teises lauses ette nähtud määras. Kostja ei esitanud viivise arvutusele ega määrale vastuväiteid.

Nii on avaldustest aru saada, et nad mõistsid hageja nõude sõnastust viitena sätte teisele lausele.

Lahendi täidetavuse huvides tuleb seda märkida ka otsuse resolutsioonis.

10.5. Kohtueelse õigusabikulu nõude rahuldamist põhjendas maakohus piisavalt. Vaidlustatud

otsuses on kõnealuse kulu hüvitatavust analüüsitud ning maakohus leidis kokkuvõtvalt, et see

on kostja rikkumisega põhjuslikus seoses, põhjendatud ja mõistliku suurusega. Seega vastab

maakohtu lahend Riigikohtu praktikas seatud tingimustele (vt nt 28. septembri 2020 otsus

tsiviilasjas nr 2-16-8751, p 28 esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika). Lisaks on

asjakohane märkida, et kohtumenetluses poolt esindanud lepingulise esindaja kulude

põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine TsMS § 175 lg 1 järgi on kohtu diskretsiooniotsus,

millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda juhul, kui kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt

nt Riigikohtu 23. märtsi 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-184-15, p 14 ja selles viidatud

varasem praktika). Sisuliselt rakendab kohus sarnast diskretsiooni ka kohteelse õigusabikulu

hüvitatavuse hindamisel. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus õigusabile kulunud aja

põhjendatuse ja vajalikkuse ega esindaja tasumäära hindamisel kaalumispiire ületanud. Kostja

väide, et lepingu sõlmimisel ei kasutanud hageja õigusabi, pole kooskõlas maakohtu tuvastatud

asjaoludega ega ka asjakohane.

11. Kaebuse seitsmes väide ja sellele vastavas osas viies väide on põhjendatud. Maakohus

märkis vaidlustatud otsuse resolutsiooni p-s 5, et viivis kahjuhüvitiselt (kohtueelne

õigusabikulu) mõistetakse välja „alates 16. 12. 2012“. Lisaks oli maakohus p-s 4 mõistnud

välja viivise 385,52 eurot, mis põhjendava osa p 48 järgi arvutati alates hagi esitamisest kuni

otsuse tegemisele eelnenud päevani. Kostja tugineb kaebuses õigesti väitele, et hageja ei

nõudnud viivist enne hagi esitamist ja apellatsioonimenetluse kestel nõustus sellega ka hageja.

Hagiavalduse resolutsiooni p-s 3 palus hageja mõista viivise välja kuni kohtuotsuse tegemiseni

ja sealt edasi. Nii rikkus maakohus TsMS § 4 lg 2, § 5 lg 1 ja § 439, sest ületas nõude piire.

Ringkonnakohus saab selle rikkumise kõrvaldada ega ole sealjuures seotud kaebuse väidetega.

Vaidlustatud otsuse põhjenduste ja resolutsiooni p 5 võrdlusest on aru saada, et viivis sooviti

välja mõista alates otsuse tegemise kuupäevast, st alates 16. detsembrist 2020.

10 (10)

12. Lõpuks käsitleb ringkonnakohus menetluskuludega seonduvat, sh kaebuse kuuendat väidet.

12.1. Hageja nõudis põhinõuetena ostuhinna 1 250 000 eurot tasumist ja kohtueelse õigusabi-

kulu 4000 eurot hüvitamist, st hagi oli suunatud 1 254 000 euro ja sellelt viivise saamisele.

Maakohus rahuldas põhinõuded kokku summas 1 252 380 eurot (=1 250 000 + 2380). Kuigi

vaidlustatud otsuse resolutsioonis mõisteti viivis välja ekslikult (eespool p 10.4), siis sisuliselt

rahuldati hageja nõuetest 99,87% (≈ 1 252 380 : 1 254 000) ja rahuldamata jäi 0,13%.

12.2. Hagi osalise rahuldamise korral näeb TsMS § 163 lg 1 ette, et pooled kannavad

menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kuigi maakohus põhjendas kõigi kulude kostja kanda jätmist TsMS § 162 lg-ga 1, siis annab

TsMS § 163 lg 1 teine alternatiiv sama tulemuse. Nimelt kulude jaotamine võrdeliselt hagi

rahuldamise ulatusega võib tähendada ka seda, et hagi väga väikeses osas rahuldamata jätmise

korral kannab kostja kõik menetluskulud.

12.3. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 1 mõtte kohaselt

samuti kostja kanda. Maakohtu otsus jääb sisuliselt muutmata. Sarnaselt eelmises p-s 12.2

märgitud kaalutlustega, ei mõjuta kohtueelse õigusabi nõudelt viivise arvutamise algusajas

tehtud

vea

parandamine

hagi

sisulise

rahuldamise

ulatust.

Tervikuna

on

ka

apellatsioonimenetluse tulemusena hageja saavutanud selle tulemuse, mida ta taotles kohtusse

pöördudes. Sellises olukorras on põhjendatud ja õiglane jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

12.4. Menetlusulud määrab rahaliselt kindlaks maakohus (TsMS § 177 lg 2).

13. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ja märgib selles TsMS § 173 lg 1 teise

lause järgi kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Lisaks eespool p-s 10.3 põhjendatud

täiendusele ja p-s 10.4 kirjeldatud täpsustusele muudab ringkonnakohus resolutsiooni sõnastust

selguse huvides nii, et sisu ei muutu. Mitme rahalise kohustuse täitmisele suunatud

resolutsiooni saab kokkuvõtvamalt sõnastada alapunktidena nii, et isikuid iga nõude puhul ei

korrata. Tervikresolutsioonis pole vaja korrata ringkonnakohtu menetluslikke otsustusi seoses

hageja tsiviilkohtumenetlusõigusvõime kontrollimisega.

(allkirjastatud digitaalselt)