3-20-2248/37 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristina Maimann

Otsuse tegemise aeg ja koht

20.04.2021, Tallinn

Haldusasja number

3-20-2248

Haldusasi

X ja Y kaebus Jõelähtme Vallavalitsuse 15.10.2020

korraldusega nr 860 XXXXXXXXXX külas XXXXXXX tee

X

maaüksusele

väljastatud

projekteerimistingimuste

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad: X ja Y, esindaja Merike Peterson

Vastustaja: Jõelähtme vald, esindaja Leho Kure

Kolmandad isikud: Q ja S, esindaja vandeadvokaat Margus

Reiland

Asja läbivaatamise vorm

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata.

2. Mõista kaebajatelt Q ja S kasuks välja menetluskulu 1700 eurot. Ülejäänud osas jäävad

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul otsuse

avalikult teatavakstegemisest arvates, so hiljemalt 20.05.2021 (halduskohtumenetluse seadustiku

(HKMS) § 181 lg 1). Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 182 lg 1 p 9).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Jõelähtme

Vallavalitsus

väljastas

15.10.2020

korraldusega

nr

projekteerimistingimused (PT) XXXXXXXXXX külas XXXXXXX tee X maaüksusele

(katastritunnus 24505:001:0582, pindala 1340 m2, sihtotstarve 100% elamumaa) üksikelamu

püstitamise ehitusprojekti koostamiseks (dtl 54-62).

2. XXXXXXX tee X kinnistu omanikud X ja Y esitasid 16.11.2020 Tallinna Halduskohtule

kaebuse Jõelähtme Vallavalitsuse 15.10.2020 korraldusega nr 860 väljastatud PT

2(20)

tühistamiseks. Kaebajad taotlesid esialgse õiguskaitse korras vaidlustatud PT kehtivuse

peatamist kuni haldusasjas lõpplahendi jõustumiseni.

3. Kohus võttis 26.11.2020 määrusega kaebuse menetlusse, tunnistas vastustajaks Jõelähtme

valla ja kaasas kolmandate isikutena menetlusse Q ja S (XXXXXXX tee X kinnistu omanikud).

Sama määrusega jättis kohus rahuldamata kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse. Kaebajad

esitasid 19.03.2021 korduva esialgse õiguskaitse taotluse, mille halduskohus jättis 30.03.2021

määrusega läbi vaatamata.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

4. Kaebajad paluvad tühistada Jõelähtme Vallavalitsuse 15.10.2020 korraldusega nr 860

väljastatud PT ning mõista kaebajate menetluskulud vastustajalt nende kasuks välja. Kaebuse

põhjendused (täiendavad seisukohad 19.03.2021, 25.03.2021, 05.04.2021 ja 09.04.2021) on

kokkuvõtvalt alljärgnevad:

1) Kehtiva Jõelähtme valla üldplaneeringu (ÜP) punkti 9.1 kohaselt on XXXXXXXXXX külas

uue hoone püstitamiseks detailplaneeringu (DP) koostamine kohustuslik. Lihtsustatud menetlus

on lubatud juba ehituslikult väljakujunenud oludes. Antud juhul ei ole tegemist olukorraga, kus

XXXXXXX tee X kinnisasja ümbritsevatel kruntidel on ehitusõiguse määramiseks olulised

tingimused juba välja kujunenud. XXXXXXX tee X kinnisasjal kahe kuni 20 m² suvila-aiamaja

olemasolu ei ole realiseeritud ehitusõigus.

Kaevatavast korraldusest ei selgu planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 eelduste olemasolu,

seega puuduvad eeldused ehitusloakohustusliku hoone ja selle teenindamiseks vajaliku

kõrvalhoone püstitamiseks PT alusel. Kehtivas ÜP-s puuduvad PlanS § 75 lg 1 p-st 18

tulenevad tingimused, sh nõuded maksimaalsele ehitusmahule, hoonestuse kõrguspiirangule

ega ole määratud haljastusnõudeid. Puuduvad siduvad ja ühetaoliselt kohaldatavad

hoonestustingimused. Kaevatud korralduses XXXXXXX tee X 1340 m² suurusele kinnistule

kavandatava 8,5 m kõrguse ja 150 m² aluspinnaga elamu sobivuse kohta toodud argumendid ei

ole piisavad, et oleks täidetud PlanS § 125 lg 5 p-s 2 nimetatud eeldused. Ka Plans § 125 lg 5

p 1 eelduse olemasolu ei ole kaevatud korralduses sisuliselt põhjendatud. XXXXXXX tee X

maaüksus piirneb vahetult maaüksustega XXXXX tee X, XXXX tee X, XXXXXXX tee X.

Kavandatav hoone peaks PT andmise eeldusena jääma samasse või ligilähedasse mahult

kaebajate kinnisasjal oleva elamuga kui kõige lähema elamuga võrreldavasse mahtu

(põhjapindalaga kuni 20 m²). Kuid sellises mahus hoone püstitamist ei kavandata. Tegemist ei

ole ka sarnaste hoonete vahele jäävale vabale kinnisasjale sarnase hoone püstitamise

kavatsusega. Kavandatav elamu ei ole naaberkinnisasjadel asuvate hoonetega, sh elamutega,

samalaadne. Pigem on tegemist 20 korda põhjapindala poolest ning 4 korda kõrgema elamuga

ning abihoone ületab kaebajate kinnisasjal olevat väike-elamut mahult kolm korda. Ka

XXXXXXX tee X kinnisasjaga külgneval XXXXX tee X kinnisasjal asuva põhjapindalaga 110

m² ja kõrgusega 4 m elamuga võrreldes on kavandatav ehitis kaks korda suurem; langeva

pinnareljeefi tõttu 4 m madalamal olevale elamule mõjub lähedal asuv kõrgemal asuv kaks

korda kõrgem elamu kolme-neljakordse ehitisena ja selle lähedus mõjub rusuvana.

2) PT eelnõus puudusid andmed kavandatava elamu ja abihoone asukoha kohta ning ei olnud

võimalik hinnata, kas hoone sobitub olemasolevasse keskkonda ja mil määral saavad piirnevate

kinnisasjade omanike huvid riivatud. Menetluses ei ole esitatud eskiisi ega asendiplaani ning

menetlusosalised pidid eelnõus toodud andmete toel kujutama ette kavandatavat elamut

praktiliselt igal pool. Puudulike andmete alusel ei saa puudutatud isik hinnata riive ulatust ja

seega oma õigusi kaitsta. Eelnõule antud seisukohtades anti teada kolme elamu olemasolust

kinnisasjal, selgitati privaatsuse tagamise vajadust ja juhiti tähelepanu, et ilma kavandatava

3(20)

elamu võimalikku asukohta kinnisasjal teadmata ei saa kaebaja võimalike riivete olemasolu

tuvastada ja nende olulisust hinnata.

Vastustaja ja kolmanda isiku väide, et eelnõus olid andmed, millest sai elamu soovitud asukohta

tuletada (elamu, 25 m vahemaa nõue, 4 m nõue piirist) ei ole elamu asukoha avaldamine, sest

kaebajal puudus teadmine, mida menetleja elamuks peab või ei pea ja millele ta hinnangud

andes tugineb. Uue elamu asukoha määramist võimaldavate andmete osaline esitamine ei

võimaldanud kaebajal veenduda uue elamu asukohas, vaid selles, et XXXXXXX tee X

kinnisasjale ei saa kehtiva õiguse kohaselt elamut üldse püstitada. Asjas tähtsust omavate

andmete esitamata jätmise tõttu ei ole olulised huve menetluse käigus välja selgitatud ning

selles osas on kaalutlusõigus teostamata jäänud.

3) Ka kaevatud korraldusega väljastatud PT kohaselt ei ole kavandatava elamu asukoht täpselt

määratud, kuid see jääb XXXXXXX tee X kinnistu keskosasse. Kaebajatel on külgneva

kinnisasja keskosas elamu. Arvestades, et kohalik omavalitsus pidas XXXXXXX tee X

kinnisasjaga külgneval kaebajate kinnisasjal hoonestustingimused väljakujunenuks, siis oleks

tulnud menetluses ka kõik asjaolud seoses kinnisasjal oleva hoonestusega välja selgitada.

Kaevatud korraldusest saab aga välja lugeda, et kinnisasjal on üksnes registrisse kantud ja

kandmata abihooned ning menetleja loeb ühe kinnisasja serval asuva hoone elamuks.

XXXXXXX tee X kinnistule 2004. a (endise elamu vundamendi kõrvale) püstitatud suvila-

aiamaja ei saa olla samale kinnisasjale (läänepoolsesse ossa) hiljem püstitatud elamuga

võrreldes käsitletud teisiti kui elamu. Ehitusregistris (EHR) puuduvad andmed mõlema ehitise

kohta.

Andmeid kaebaja kinnisasjal asuvate ehitiste asukoha ja otstarbe kohta EHR-i peab esitama

vastustaja; samuti tagama, et esitatavad andmed (lisaks olemasolevale abihoonele veel 2

elamut) on õiged. EHR-is eespool toodud andmete puudumine ei ole kaebajatele etteheidetav.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 26 lg 3 sätestab, et

andmete saamisel on esmaseks allikaks ortofotod. Maa-ameti kaardirakendusel võib veenduda

ehitiste olemasolus. Uurimisprintsiip ei saa olla niivõrd ahenenud, et õigustaks üksnes EHR-is

olevatest kannetest lähtumist. Aiamaja on hooajaliseks elamiseks mõeldud otstarbega elamu.

Elamu on maja, kus elavad inimesed – ka hooajaliselt või aastaringselt – ei oma tähtsust.

Menetluse käigus ei ole välja selgitatud kaebaja kinnisasjal tegelikke asjaolusid (kinnisasja

keskmises osas oleva hoone staatus elamuna) ning jäetud see asjaolu arvesse võtmata ning

kaebajate huvid elamu asukoha tõttu XXXXXXX tee X kinnisasja keskel kavandatava elamuga

arvestamata. Asjaolude valikulist arvestamist ja ühesugustele asjaoludele esineva staatuse

omistamist saab pidada ebapiisava uurimisprintsiibi järgimiseks.

4) Kaevatud korralduses on kaebaja kinnisasjal oleva elamu asemel väidetud abihoone (saun,

18 m²) olemasolu (hoone nr XXXXXXXXX). EHR kaart näitab üheselt hoone nr

XXXXXXXXX asukohta ja toodud on koordinaadid, millistele vastavalt asub vana elamu

juurde kuulunud kõrvalhoone XXXXXXX tee X kinnisasja idapoolses osas, mitte keskel, kus

asub kaebaja elamu. PT menetleja ei saanud seega asuda seisukohale, et kaebaja kinnisasja

keskel EHR-i kantud saun. Kuna XXXXXXX tee X idapoolne ehitis on abihoone, pidi

menetleja ka loogiliselt aru saama, et peale abihoone saavad teised ehitised olla elamud. PT

menetluses kujundatud konstruktsioon kaebaja kinnisasja keskel asuvast abihoonest (saun) on

algusest peale ebaõige ning tahtlik võte eesmärgiga vältida tunnistamast, et kaebaja kinnisasja

keskel asub aiamaja ehk (suve)elamu. PT eelnõus on teadvalt vahetatud ära kaebaja kinnisasja

keskel olev elamu EHR-i kantud abihoonega. Kaebajatel puudus teadmine XXXXXXXX tee

X omaniku ja menetleja kavatsustest manipuleerida andmetega.

4(20)

5) Kehtivast ÜP-st tuleneb elamute vahelise 25 m vahemaa nõue. Ühele krundile keskendunud

PT menetlus ei ole kohane, sest kohustus tagada elamute vahel 25 m kaugus välistaks

XXXXXXX tee X kinnistule PT-ga ehitusõiguse määramise. Ühe krundi keskne menetlus toob

kaasa teise kinnisasja omaniku omandiõiguse olulise riive, välistades täielikult võimaluse

realiseerida ehitusõigust. Kaebaja sai kinnisasja omanikuks 22.08.2019 ning soovib realiseerida

sellel omandiõigust ehk püstitada sellele elamu. Kaevatud PT-ga on kaebajalt sisuliselt

ehitusõigus ära võetud. Elamu püstitamine ÜP-st tuleneva vahekauguse nõude kohaldamisel on

võimalik kas ainult XXXXXXX tee X või XXXXXXX tee X kinnisasjal, sest need – olles

kogupikkuses külgnevad ja kumbki mitte laiemad kui 21 m – ei võimalda tagada elamute

vaheline vahekaugus 25 m nii, et elamut kinnisasjale saaks seda nõuet järgides püstitada

mõlemale maaüksusele.

Kaebaja on püstitanud XXXXXXX tee X kinnisasjale väikeelamu tema hinnangul sobivasse

kohta ning näeb perspektiivis ette selle rekonstrueerimise ja laiendamise. Tulenevalt hoone

asukohast XXXXXXX tee X kinnisasjal on edaspidi kaebajatel oma kinnisasjal kohustus

järgida 25 m elamute vahelise vahemaa nõuet ning see välistab sellel varem olemas oleva elamu

laiendamise. Kaebajad soovivad maatüki keskel olevat elamut laiendada püstitatava maja-

tootena – uut komplektset majatoodet ei hakata senise aiamaja külge ehitama, vaid see

eemaldatakse ning asemele püstitatakse uus elamu. Seega tuleb järgida ÜP-st tulenevat elamute

vahelise vahemaa 25 m nõuet ning kaebajatel on piiratud kinnisasja keskel olemasoleva elamu

(aiamaja) asemele uus elamu püstitada (olemasoleva laiendamise vajadusel). Ka ei ole

menetluses arvestatud kaebajate kinnisasjal kehtivate kitsendustega, miks elamu on püstitatud

keskossa ja selle asukoht on seal praktiliselt ainuvõimalik (ÜP-st tuleneb 10 m laiune avaliku

tee – millega kaebaja kinnisasi piirneb - kaitsevöönd).

6) PT eelnõust ei selgunud, et uue elamu asukohale seatakse tingimus tagada 25 m vahemaa

ainult EHR-i kantud elamutest arvates. ÜP seab elamute vahemaa nõude elamuid selle järgi

eristamata, kas tegemist on EHR-i kantud või kandmata elamuga. Kuna kaebaja kinnisasjal

olevad 2004. a ja 2015. a püstitatud ehitised jäävad alla 20 m², siis puudus teatise- ja

ehitusloakohustus nende püstitamisel. Kuna EhSRS § 27 lg 1 kohaselt kohalik omavalitsus

kontrollib EHR-i seni kandmata ehitisi, siis oli ka vaidlustatud PT väljastamise ajal kohalikul

omavalitsusel see pädevus ning ühtlasi mugav PT menetluse raames korrastada ka kaebaja

elamut puudutavad andmed EHR-is. Tegemist on kohaliku omavalituse otsese ülesandega

EHR-i korrastamisel. Kaebajatele menetluse käigus avaldatud uue hoone asukoha

väljaselgitamiseks antud kriteeriumid ei olnud selged, sest puudus selgitus, et elamutena

arvestatakse vaid EHR-i kantud elamuid.

Kaevatud korraldus on ÜP 25 m nõudega viidud näivasse kooskõlla tegelikkust moonutavate

lubamatute kujunduslike võtetega.

7) XXXXXXX tee X kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanike menetlusse kaasamine on

toimunud formaalselt ning huvidega arvestamine ei ole olnud sisuline: kavandatava hoone maht

0,5 m võrra 9 m kõrgusest lühem ei oma tähtsust, kui kaasatud isikud ei ole saanud kaasa rääkida

kavandatava elamu asukohas, sest sellest tulenevad suurimad mõjud piirnevatel kruntidel. PT-

ga on antud vabadus püstitada elamu kaebajate kinnisasja keskosas asuva elamu kõrvale, mis

tekitab ilmseid riiveid privaatsusele, sobivusele olemasoleva elamu juurde ja üldse kogu

konteksti, sest küsimust ka nende kinnisasjade üldmuljest on oluline ja seda ei saa lahendada

ühe krundi keskselt.

Seisukoht, et PT-s piisab nõuete esitamisest, mis tagavad seaduse ja ÜP-ga kooskõlas oleva

ehitamise, ja naabrite huvide tasakaalustamine võib toimuda ehitusloa andmisel, on ekslik ja

muudaks PT andmise menetluse ja sellesse naabrite kaasamise mõttetuks.

5(20)

8) ÜP-st tuleneva elamute 25 m vahemaa nõude eesmärk kattub asukohas (kalurikülas) era- kui

avalike huvidega säilitada privaatsus ja puhkealale iseloomulik keskkond. PT-s jääb uue elamu

püstitamiseks lubatud asukoha ja kaebajate kinnisasja (XXXXXXX tee X) keskel paikneva ja

põhilise kasutusega elamu asukoha vahele vaid 9 m, mis on kolm korda väiksem kui ÜP kohane

elamute vahelise kauguse säilitamise nõue ette näeb. XXXXXXX tee X keskel vana elamu

vundamendi kõrval on elamu, milles suvel elatakse. PT-ga kahjustatakse kaebajate õigusi ja

põhjendatud huve, kuna nendega lubatakse püstitada XXXXXXX tee X kinnisasjale elamu, mis

oma mahu ja asukoha tõttu kaebajate õigusi ja põhjendatud huve oma kinnisasja kasutamisel

oluliselt rikub. Kavandatava elamu lubatav kõrgus maapinnast 8,5 m on tavapäraselt 3 m

ruumide kõrguse juures ette kujutatav 3-korruselise elamuna. Selline maht on kaebaja

kinnisasjal olevate väike-elamutega suures kontrastis – ületades oma mahult neid vähemalt 7-

kordselt. Kaardilt võib aimata, et kavandatav elamu jääb kohakuti nii XXXXXXX tee X

kinnistu keskosas asuva elamu ees oleva terrassiga (kus põhiliselt viibitakse) kui ka idapoolse

abihoonega (saun), mille XXXXXXX tee X poole jäävasse külge jääb ka tualett (mille ukse ja

XXXXXXX tee X piiri vahele jääks 1,5 m ning võimaliku elamu vahele jääks vahemaa 6-7 m).

Kinnisasja sellel alal toimuvad põhiliselt kõik elulised tegevused. Häiriv on olla 4 m kauguselt

kolmel erineval korrusetasandil jälgitav kõikides eraelulistes tegevustes. Korraldusega lubatud

elamu asukoht ja maht riivavad suurel määral XXXXXXX tee X kinnisasja keskosas oleva

elamu kasutamist selle senisel otsatarbel ja moel. Tegemist on kaebajate suvekoduga, mille

suurim väärtus on võimalus perega puhata ja taastuda ning saada elamu juures kõikides (sh

perekondlikus suhtluses) tegevustes privaatsust. XXXXXXX tee X on võrreldes XXXXXXXX

tee X maaüksusega oluliselt väiksema privaatsusega juba seetõttu, et XXXXXXX tee X

kinnisasjaga lõuna poolt külgneb avalik tee, mis teenindab XXXXXX ja XXXXX maaüksust.

PT-ga elamule määratud asukoht ei ole XXXXXXXX tee X kinnisasja ulatust (1340 m2)

arvestades ainus võimalik elamu asukoht. Kinnisasjadel on võimalik uue elamu püstitamise

huvi korral astuda tagasi läänepoolse elamu puhul rangelt järgitud 25 m vahemaa nõudes, sest

kahest XXXXXXX X elamust ühe puhul maksimaalse vahemaa (25 m) ja teise puhul

minimaalse vahemaa (8 m) jätmine riivab selgelt teise elamuga seotud huvi privaatsuse järele.

Tegemist on aga just kaua aega kasutuses ja põhiliseks elamu asukohaks valitud kohaga.

Kontrastselt suur maht vähendab kaebajate kinnisasja väärtust selle tõttu, et kaebajate elamu

tundub veelgi väiksem (lausa tühine) ning tegemist ei ole teineteist täiendavate ega sobivate

mahtudega. Kui elamute sobivus avalikelt teedelt nähtuna on avalik huvi, siis sellelt samalt

avalikult teelt avaneb kaebaja värav sama vaatega kahe elamu maotule kontrastile ning see

masendust tekitav pilt ja sellele järgnev meeleolu, mida tuleb kogeda puhkuse ajal igal päeval

mitu korda oma suvekodu väravast sisenemisel – on kaebajate jaoks ülemäärasena tajutav riive.

9) EHR-is on 13.11.2015 käsitsi vastustaja ametniku poolt sisse kantud XXXXXXX tee X

aadressile ehitisena 1910 püstitud elamu ja lisatud kõik muud 2003. a põlenud elamu andmed.

Ehitise kohta on sisestatud märkus „kasutusel“ ning seejärel asendatud märkusega

„lammutatud“. Tegemist on tegelikkusele mittevastava kandega, sest XXXXXXXX tee X

kinnisasjale 2015. a 1910 elamu kohta andmete kandmise ajal ei olnud elamut enam 12 aastat

olemas. Ka ei asunud ja ei saanud see kunagi asuda tervikuna XXXXXXX tee X aadressil

asuval kinnisasjal, sest juba 2004. a alates on see XXXXXX MÜ-st pooles suuruses maa

eraldamisel poole võrra vanast talust väiksem ning vana elamu vundament osaliselt nii ühele

kui teisele kinnisasjale. XXXXXXX tee X (XXXXXX) aadressil olevatest dokumentidest

selgus, et 25.08.2016 on sama vastustaja ametniku poolt tehtud käsitsi kanne vana talu juurde

kuulunud ja kaebaja kinnisasjal oleva 18 m2 kõrvalhoone kohta. Kaebajaid ei ole kande

tegemisest teavitatud ega XXXXXXX tee X aadressil ehitiste andmete sisestamisel kaasatud.

EHR-is on XXXXXXX tee X kohta kantud (1910 elamu juurde kuulunud) kõrvalhoonega

6(20)

kaebaja elamu ära vahetatud. Kanne moonutab tegelikkust ja on ilmne, et see on tehtud

XXXXXXXX tee X kinnisasjale ehitusõiguse saamise hõlbustamise eesmärgil. Isegi kui

registripidajale valeandmete edastamine kuriteona on aegunud, on registris olevad andmed

ebaõiged ning nendele ei tohi tugineda ega nendega arvestada.

10) Kaebajad palusid 24.03.2021 vastustajal kanda XXXXXXX tee X keskel asuva elamu kohta

andmed EHR-i. Kuna kaebajate menetlusse kaasatus jättis soovida, siis ei saanud kaebajad

uskuda, et nende huve oleks rohkem arvestatud EHR-is andmete esitamise teatise esitamisel,

kui neid andmeid tegelikkuses ei soovitud märgata ja näha. Kaebajad esitasid vastustajale

01.04.2021 ehitusteatise XXXXXXX tee X kinnisasja keskel asuva aiamaja asemele kuni 60

m² ja kuni 5 m kõrguse suvila püstitamisest.

5. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata (täiendavad seisukohad 09.04.2021) ja kaebajate

menetluskulud nende endi kanda.

1) Vaidlustatud PT-ga ei ole kaebajate subjektiivseid õigusi rikutud. Kaebajatel puudub

võimalus vaidlustada korraldust argumendiga, et vastustaja ei ole seda väljastanud kohases

menetluses või PT-d on vastuolus seaduse või ÜP-ga, kui need argumendid ei ole seostatud

kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumisega. Kaebajatel puudub võimalus korralduse

vaidlustamiseks avalikes huvides ehk populaarkaebusena. Kaebajate menetluslikke õigusi ei

ole PT menetluses rikutud. Kaebajad on olnud nõuetekohaselt menetlusse kaasatud, kaebajate

vastuväiteid on kaalutud ja käsitletud ning neile on põhjalikult vaidlustatud korralduses

vastatud.

Kohtupraktikas on leitud, et erinevalt DP kehtestamise otsusest ei ole PlanS § 125 lg 5 alusel

väljastatud PT võimalik vaidlustada avalikes huvides, sest seadus ei näe seda ette. Seega saab

kaebuse rahuldamise aluseks olla üksnes kaebaja subjektiivsete õiguste tegelik rikkumine.

Samuti ka PT väljastamata jätmiseks saab olla alus vaid siis, kui nende väljastamine rikuks

naaberkinnisasjade omanike õigusi. Muu hulgas ei ole kohtupraktika kohaselt isiku

subjektiivseks õiguseks lootus olemasoleva elukeskkonna (sh vaate või miljöö) muutusteta

säilimine (nt Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, p 12). Samuti ei ole isikute

subjektiivseks õiguseks nõuda, et naaberkinnisasja ei või selle sihtotstarbekohaselt kasutada

neile eeldusliku mõju tekitamise tõttu.

2) Vastavalt haldusmenetluse seaduse (HMS) § 5 lg-le 2 tuleb menetlus viia läbi

eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid

kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Vaidlustatud korralduse andmisel olid täidetud kõik

eeldused XXXXXXX tee X kinnisasjale ehitusõiguse andmiseks PlanS § 125 lg 5 alusel PT

väljastamise teel ning ressursimahukas DP koostamine oleks olnud antud juhul ebaotstarbekas,

kui sama eesmärgi saavutamine (ühe üksikelamu tarbeks ehitusõiguse saamine) oli teostatav

valides kiirema ja isikuid vähem koormavama menetlusviisi.

XXXXXXX tee X maaüksusele üksikelamu püstitamiseks PT väljastamine on kooskõlas PlanS

§ 125 lg-s 5 sätestatud tingimustega: maaüksus asub ÜP kohaselt väikeelamumaa juhtotstarbega

maa-alal; ÜP-s on seatud tingimus, et elamu püstitamisel tuleb tagada minimaalne elamute

vahekaugus 25 m; antud piirkonnas on olemasolev hoonestus ning on väljakujunenud

hoonestuslaad (valdavalt üksikelamud). Hoonestuslaad on piirkonna hoonestusele iseloomulike

tunnuste kogum, mis võib seisneda hoone kõrguses, mahus, krundijaotuses, hoonete

paiknemises üksteise suhtes või krundil. Ümbritsevaks piirkonnaks ei ole üksnes vahetult

piirnevad maaüksused, vaid arvestada tuleb tiheasustusalal nii küla üldmiljööd kui kogu seda

ala, mis on füüsiliselt kinnisasjalt vaadeldav. Piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaad ei

tähenda, et uued rajatavad hooned peaksid kopeerima olemasolevaid hooneid. PT ei saa

7(20)

sätestada seda, et maaomanik on kohustatud projekteerima samasuguse hoone, nagu paikneb

naaberkinnisasjal.

Kaberneeme küla on kompaktse asustusega ajalooline kaluriküla, kus ei ole välja kujunenud

konkreetset krundijaotust ega hoonete ühetaolist paiknemist krundil või üksteise suhtes (nagu

nt rida- või ahelküla puhul). XXXXXXXXXX küla näol on tegemist ajalooliselt välja

kujunenud sumbkülaga, kus on õued ja hooned koondunud korrapäratult üksteise kõrvale

kobarasse. Küla miljööväärtuslikkus seisneb eelkõige juhuslikkuse alusel kujunenud huvitavas

küla struktuuris, mis väljendub teedevõrgu iseloomus ja hoonete paigutuses teede suhtes,

maapinna reljeefis, kõrghaljastuse (metsatukkade) olemasolus. Olemasolev hoonestus on

rajatud

erinevatel

aegadel,

erineva

mahu

ja

arhitektuurilise

lahendusega

ning

materjalikasutusega. Hoone maksimaalne kõrguse ja mahu osas ümbritseb XXXXXXX tee X

maaüksust piisavalt hoonestatud kinnistuid, mille alusel sobivat hoonestuslaadi, sh kõrgust ja

mahtu hinnata.

Vastustaja on haldusemenetluse käigus võrrelnud XXXXXXX tee X maaüksust ümbritsevate

hoonestuste mahtu (XXXXXXX tee X/X – ehitisealune pindala 44 m2; XXXXXXX tee X/X -

kõrgus 7,8 m, ehitisealune pindala 90 m2; XXXXXXX tee X/X – kõrgus 8,7 m, ehitisealune

pindala 140 m2;XXXXXXX tee X/X – kõrgus 5,5 m, ehitisealune pindala 65m2; XXXXXXX

tee X – kõrgus 6,2, ehitisealune pindala 300 m2, XXXXX tee X – ehitisealune pindala ca 120

m2, XXXX tee X – ehitisealune pindala 91 m2) ning korraldusega lubatud maksimaalne hoone

kõrgus 8,5 m ja ehitisealune pindala kuni 150 m2 on ümbritseva hoonestusega võrreldes

optimaalsed ja mõistlikud parameetrid. XXXXXXXX tee X kinnisasja ümbritsevatel

kinnistutel on nii oluliselt suurema kui väiksema ehitisealuse pindalaga elamuid ja ka nii

kõrgemaid kui ka madalamaid hooneid. Seega korralduses lubatud parameetritega hoone

sobituks olemasolevasse keskkonda ega moonutaks olemasolevat keskkonda. Asjaolu, et

kaebajad on otsustanud oma kinnistule ehitada mitu väikest hoonet, ei tähenda, et see oleks

piirkonnas väljakujunenud hoonestuslaad. Sealjuures möönavad kaebajad isegi, et tegelikult on

elamiseks vajalik ehitada suurem hoone kui XXXXXXX tee X kinnistul olemasolev 9 m2

suurune ehitis, mida kaebajad käsitlevad elamuna.

3) Kaebajatele arvamuse andmiseks edastatud PT eelnõu lisas nr 1 olid ära määratud kõik EhS

§ 26 lg 4 p-d 1-9, mh oli ära kirjeldatud elamu asukohavalikut piiravad asjaolud, millest

lähtuvalt on võimalik elamu asukoht valida; sh oli märgitud elamu maksimaalne ehitisealune

pind, hoone kõrgus jne. Seejuures kavandatava üksikelamu täpne asukoht ja täpne maht

selguvad alles ehitusprojekti koostamise käigus. Maaomanikul ei ole kohustust realiseerida PT-

ga lubatud maksimaalset ehitusmahtu. EhS § 26 lg 4 p 3 ei nõua PT taotlemisel ja väljastamisel

asendiplaanilise lahenduse väljatöötamist – asendiplaan on vastavalt Majandus- ja

taristuministri 17.07.2015 määrusele 97 „Nõuded ehitusprojektile“ ehitusprojekti kohustuslik

osa. Ka DP koostamise korral määratakse kindlaks vaid olemasolevatest kitsendustest lähtuvalt

võimalik ehitusala, kuid mitte konkreetne kavandatava ehitise asukoht.

4) EHR registrikanded 2004. a hävinenud elamu (EHR kood XXXXXXXXX) osas on kaebajate

väited asjakohatud, kuivõrd XXXXXXX tee X ega XXXXXXXX tee X kinnisasja omanikud

ei ole taotlenud vana elamu taastamist või selle vundamendile uue hoone rajamist. Vareme

olemasolu antud aadressil ei oma mingit tähtsust kaevatud korraldusega väljastatud uue elamu

projekteerimiseks tingimuste andmisel, kuivõrd PT ei ole taotletud nimetatud hoone

taastamiseks või vareme asukohta uue hoone rajamiseks.

Automaatsed kanded EHR-ile eelnenud hooneregistrist ei vastanud ülekandmise ajahetkel

suures osas tegelikkusele ning EHR-i 2015. a toimunud üldise andmekorrastuse käigus selliseid

andmeid käsitsi parandatigi, nagu näiteks XXXXXXX tee X ja XXXXXXX tee X kinnisasjal

8(20)

paiknenud elamu staatuse muutmine „kasutusel“ staatuseks „lammutatud“. Selliseid parandusi

tehaksegi lähtuvalt ortofotodest jm omavalitsusele esitatud dokumentidest/teatistest.

19.03.2021 kaebuse täpsustusele tõenditena lisatud EHR-i väljavõtted ei tõenda mitte ühtegi

kaebajate väidet või etteheidet vastustajale ega ole asjassepuutuvad.

5) Vastustaja on nii kaevatava korralduse andmisel kui ka käesoleva vaidluse kestel arvestanud

faktiliste asjaoludega, et kaebajate maaüksusel paiknevad 3 hoonet. EHR-i andmetel on üks

hoonetest saun (EHR kood XXXXXXXXX), 2 hoonet on EHR-i kandmata väikeehitised.

Vastustaja möönab, et kaevatava korralduse andmisel pidas vastustaja kaebajate kinnisasja

keskel paiknevat hoonet EHR-is registreeritud saunaks. Selline arusaam tekkis kaebajate

07.08.2020 ja 21.08.2020 seisukohtadest PT eelnõule. Kuivõrd EHR-i andmetel on

XXXXXXX tee X kinnisasjal paikneva sauna ehitise alune pind 18 m2 ning kuna kaebajate

väitel on kinnistu läänepoolne hoone elamu ja sauna kui sellise olemasolu kaebajad oma

seisukohtades ei käsitlenud, vaid nimetasid kinnistu idapoolset hoonet mh ka abihooneks, siis

Maa-ameti ortofotolt hoonete ligikaudseid pindalasid mõõtes nähtus, et XXXXXXX tee X

kinnisasja keskosas paiknev ehitis on ca 18 m2 ning idapoolseim hoone ca 25 m2 ning erinevaid

andmeid omavahel võrreldes tegi vastustaja eksliku järelduse ja pidas XXXXXXX tee X

kinnisasja keskel paiknevat hoonet ainukeseks EHR-is registreeritud ehitiseks ehk saunaks.

Eeltoodu ei tähenda veel, et seepärast oleks kaevatav korraldus tulnud jätta andmata või PT

oleksid pidanud olema teistsuguse sisuga. Vaidlustatud korralduse andmise hetkel ei paiknenud

EHR-i andmetel XXXXXXX tee X kinnisasjal olemasolevat elamut. Samas jättis vastustaja

korralduse andmisel teadlikult kaebajatele võimaluse neile kuuluvale kinnistule elamu

tulevikus püstitada ning lähtus seda tehes kaebajate avaldatust, et XXXXXXX tee X kinnisasja

lääneservas asuv ehitis on kaebajate hinnangul elamu.

6) Kaebajad on ekslikul seisukohal, et neile kuuluval maaüksusel paiknevate hoonete andmete

EHR-i kandmine on vastustaja kohustus. EhS § 19 sätestab omaniku kohustuse tagada ehitise,

ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele. EhSRS § 26 lg 3

kohaselt hoone EHR-i kandmisel võetakse aluseks küll ajakohased ortofotod ning ortofotodelt

kantakse EHR-i ehitise ehitusalune pind ja hoone koordinaadid, kuid ortofotode järgi ei ole

võimalik hinnata hoone kasutusotstarvet või hoonete vastavust nõuetele. Hoonete kohta tuleb

andmed EHR-is registreerimiseks esitada hoone omanikul. Seda nii rajatavate, kui ka

olemasolevate hoonete puhul ning ka olemasolevate hoonete andmete muutumise korral.

Kaebajad ei ole XXXXXXX tee X maaüksusel paiknevate hoonete osas esitanud vastustajale

mingeid taotlusi, sh taotlusi hoonete registreerimiseks või nende andmete muutmiseks. Seega

ei saa vastustaja tugineda PT menetluses maaomaniku paljasõnalistele väidetele, vaid

andmetele, mis on hoone kohta EHR-i hoone omaniku poolt esitatud.

Nn vaba ehitustegevuse alusel elamumaale püstitatud ehitiste osas ei ole omanikul kohaliku

omavalitsuse teavitamise kohustust või nende registrisse kandmise kohustust. Seejuures peab

omanik arvestama võimalusega, et juhul kui omanik ei kanna oma hoonet registrisse, st ei

teavita kohalikku omavalitsust hoone asukohast ega kasutusotstarbest, siis ei saa ka eeldada, et

kohalik omavalitsus sellise hoone olemasolu või kasutusotstarbega arvestab. Kohalikult

omavalitsuselt ei saa oodata, et omavalitsus on kursis iga tema haldusterritooriumile püstitatud

hoone kasutamisega ning seda ka siis, kui selliste hoonete püstitamisest omavalitsust teavitatud

ei ole ja teavitama ei peagi.

Kaebajate kinnistul asuva keskmise hoone väidetava püstitamise ajal (eeldatavalt 06.08.2004)

kehtinud ehitusseaduse § 16 lg 6 kohaselt pidi ehitise omanik DP kohustusega aladel teavitama

kohalikku omavalitsust püstitatud väikeehitisest, millele ei taotleta kasutusluba, esitades ehitise

teatise viie tööpäeva jooksul väikeehitise püstitamise päevast arvates. Sama paragrahvi lõike 7

9(20)

kohaselt tuli esitada ehitise teatises andmed ehitise omaniku ja ehitise asukoha kohta ning

ehitise olulised tehnilised andmed. Eelkirjeldatud teatist ehitise püstitamise järgselt kohalikule

omavalitsusele ei ole esitatud.

7) Vastustaja ei kahtle, et kaebajad hooneid kasutavad ja vastustaja hinnangul ei oma see antud

juhul ka erilist tähtsust. Kaebajate esitatud tõendid XXXXXXX tee X kinnistul elamu

olemasolu ei tõenda. XXXXXXX tee X kinnistule ei ole registreeritud ühegi isiku elukohta

ning kinnistu ei ole liitunud korraldatud jäätmeveoga. Kaebajate poolt esitatud tõendid, nagu

elektritööde eest tasumise kviitung (millel puudub tööde teostamise aadress või märge, et

tegemist oleks justnimelt elamu elektritöödega) või arve aastast 2009 kinnistul tarbitud elektri

eest, ei tõenda elamu või elamute olemasolu kinnistul. Ka asjaolu, et kaebajate väitel ei ole

vanemate majutamist võimalik korraldada olemasolevates hoonetes, vaid selleks on vajalik uue

hoone püstitamine, ilmestab seda, et XXXXXXX tee X kinnistul ühegi paikneva hoone näol ei

ole tegelikkuses tegemist elamuga.

8) PT väljastamisel arvestati võimalusega, et XXXXXXX tee X kinnisasja lääneservas paiknev

hoone võib olla elamu. Vastustaja lähtus teadaolevatest faktilistest asjaoludest, sh kaebajate

poolt antud selgitustest. Asjaolu, et kaebajad peale PT väljastamist oma hoonete

kasutusotstarvete osas seisukohti muutsid ning hiljem asusid seisukohale, et ka kinnisasja

keskel paiknev hoone on elamu, ei saa vastustajale ette heita.

Kaebajate poolt väidetud subjektiivsete õiguste riive olemus on kohtuvaidluse käigus

muutunud. Kaebuse esitamisel põhjendasid kaebajad oma kaebust asjaoluga, et soovivad

olemasolevat hoonet laiendada, kuid väljastatud PT seda justkui ei võimalda. Kuna Jõelähtme

valla ÜP-st tulenev elamute vahekauguse (25 m) nõue kehtib uute elamute rajamisel, ei takista

XXXXXXX tee X maaüksuse hoonestamine kaebajate kinnistul olemasolevate hoonete

laiendamist seaduses sätestatud teatise- või loamenetluse läbi. Hiljem, kaebuse täienduses,

põhjendavad kaebajad oma subjektiivsete õiguste riivet uue ehitise rajamise sooviga.

Vastustajale jääb kaebajate vastuolulistest ja mitte järjepidevatest seisukohtadest arusaam, et

ainus eesmärk on saavutada naaberkinnisasja mitte hoonestamine.

9) Kehtiv Jõelähtme valla ÜP iseenesest ei defineeri, mida täpselt elamu all tuleb mõista. Küll

aga sätestab ÜP üldiste põhimõtetena, et uue hoonestuse rajamisel tiheasustusalal, mis ei ole

metsaala, ei ole lubatud moodustada elamukrunte reeglina väiksemaid kui 3000 m², elamute

min. vahekaugus 25 m (ÜP seletuskiri, lk 41). Seega annab ÜP uue hoonestuse rajamiseks

sisulise suunise – krunt suurusega 3000 m2, sellel elamu ja järgmised elamud oma kruntidega

võiks paikneda teistest elamutest 25 m kaugusel. Sellise ÜP nägemuse juures on raske ette

kujutada, et vallavolikogu liikmed ÜP kehtestamise üle otsustades pidasid võimalikuks

Jõelähtme valla tulevikku ja arenguperspektiivi alla 20 m2 suuruste aiamajade ehitamises.

Pigem on mõistlikule inimesele hoomatav, et silmas peeti ehitusloakohustuslikke (üle 60 m2

ehitisealuse pinnaga) hooneid. Vastustaja on seisukohal, et ÜP mõistes elamuna saab käsitleda

elamut kui põhihoonet, mida teenindavad konkreetsel ehitusõigust omaval maaüksusel

paiknevad abihooned (saun/kuur/paviljon/aiamaja/garaaž) ja muu selle teenindamiseks

mõeldud infrastruktuur (aed/terrass/iluaed/puud-põõsad). ÜP mõtte ja sisuga on vastuolus

olukord, kus nn vaba ehitustegevuse alusel võib maaomanik ehitada oma elamumaa

sihtotstarbega kinnistu piirile loendamatu arvu alla 20 m2 ehitusaluse pinnaga hooneid,

ühendada mõne tehnosüsteemiga ning seejärel nimetada neid kõiki elamuteks ja seeläbi

takistada naaberkinnisasjade sihtotstarbelist kasutamist. Selline meelevaldne käsitlus ÜP-st

tekitaks olukorra, kus naaberkinnisasja sihtotstarbelise kasutamise takistamisel justkui oleks

seaduslik alus (ÜP), mis ei ole tegelikkuses kunagi olnud kehtiva ÜP mõte ega eesmärk. ÜP

mõte ja eesmärk on ennekõike efektiivse ja jätkusuutliku maakasutuse suunamine, mitte

sihtotstarbelise kasutuse takistamine.

10(20)

10) XXXXXXX tee X ja XXXXXXX tee X maaüksused on tekkinud varasemat ühe kinnisasja

nimega „XXXXXX“ reaalosadeks jagamisel ja kaasomandi lõpetamise käigus. XXXXXX

maaüksus jagati reaalosadeks ning mõlemale maaüksusele säilitati jagamisel elamumaa

sihtotstarve ning seda kaasomanike vahelisel kokkuleppel ja nende poolsel taotlusel. Samuti

jagati reaalosade kuuluvus kaasomanike kokkuleppel. Ehk mõlemad kaasomanikud pidid

teadma ja ette nägema, et maaüksused tulevikus vastavalt sihtotstarbele ka hoonestatakse.

Seega ei saanud kaebajad eeldada, et naabermaaüksust kunagi selle sihtotstarbele vastavalt ei

hoonestada ning sellel eeldusel oma olemasolevad hooned ja maaüksusel n-ö kompleksse

tegevuskeskuse just naaberkinnisasja piiri äärde kujundada. Samuti ei ole XXXXXXX tee X

kinnistule seatud hoidumisservituuti või mõnd muud asjaõigust, mis tagaks XXXXXXX tee X

kinnisasja omaniku jaoks selle, et XXXXXXX tee X kinnistut kunagi ei hoonestataks või

XXXXXXX tee X kinnisasja omaniku tahtevastaselt ei hoonestataks või muul viisil kasutusele

ei võetaks.

Maaomanikul ei saa olla põhjendatud ega õigustatud ootust, et ajutiselt kasutuseta olev

naaberkinnisasi jääbki kasutuseta ning sellel eeldusel rajada oma hooned avalikult teelt

kanduvatest häiringutest tulenevalt privaatsuse säilimiseks naaberkinnisasja lähedusse või selle

piiri äärde, koos looduslikult kujundatud terrassi, tualeti jms. Kehtivad õigusaktid ei anna alust

PT väljastamisest keelduda naabri ebamugavustunde tõttu ning pikaajalise kohtupraktika järgi

ei ole isiku subjektiivseks õiguseks lootus olemasoleva elukeskkonna muutusteta säilimine.

Kaebajatel ei ole võimalik eeldada või nõuda, et naaberkinnisasja kasutamisel kaebajate

privaatsust vähemalgi määral ei riivata.

11) Alusetu on kaebajate väide, et XXXXXXX tee X kinnisasjale on võimalik elamu püstitada

ka kaebaja elamust kaugemale, kuivõrd XXXXXXX tee X kinnisasjale kavandatava hoone

asukoht, suurus, akende asukoht jms ei ole täpselt teada ning see selgub ehitusloa menetluse

käigus, kui on koostatud PT-le vastav ehitusprojekt. Ehitusloa menetlusse kaasatakse piirnevate

kinnisasjade omanikud, sh ka kaebajad, kes saavad oma seisukohti ja arvamusi hoone asukoha

osas väljendada asjakohases ehitusloa menetluses. Pealegi on kaebajate poolt sellisele

võimalusele viitamine sisutühi, kui arvestada kaebajate väiteid, et nii XXXXXXX tee X

kinnistu läänepoolne kui keskmine hoone on elamu ja mõlemast hoonest tuleb hoida 25 m

kaugust vahemaad uue elamu püstitamisel – sellisel juhul pole võimalik XXXXXXX tee X

kinnistule elamut püstitada, vähemasti mitte ehitusloakohustuslikku elamut. Küll aga saab

põhimõtteliselt alla 20 m2 ehitisealuse pinnaga majakesi püstitada kogu XXXXXXX tee X

kinnistuga piirneva piiri ulatuses.

12) Kaebajad saavad otstarbekohaselt jätkata XXXXXXX tee X kinnisasja kasutamist ka siis,

kui PT kehtivad, samuti saavad kaebajad jätkuvalt realiseerida oma ehitusõigust. PT-le järgneb

projekteerimine ning seejärel ehitusloa väljastamise menetlus, mille käigus taaskord piirnevate

kinnisasjade omanikele tagatakse ärakuulamise võimaluse kasutamine ning ehitusloa

väljastamisel hindab haldusorgan, kas projekteeritud hoone võib naaberkinnisasjade omanike

õigushüvesid ülemäära riivata.

13) Ei ole oluline, kas XXXXXXX tee X kinnisasjale elamut projekteeritakse PT või DP alusel,

kuivõrd eesmärk, s.o elamu rajamine, saabub mõlemal juhul ühtviisi ning ÜP tingimusi tuleb

samuti ühtviisi arvesse võtta. Samuti ei saa väita, et kaebajate õigused oleksid olnud paremini

kaitstavad DP koostamisel. Kaebajad kaasati PT väljastamise menetluses nõuetekohaselt, neile

oli ärakuulamisõigus tagatud ning nende arvamusi ja selgitusi võttis vastustaja arvesse

kaevatava korralduse andmisel niivõrd, kuivõrd need olid põhjendatud (nt ehitusaluse pinna

vähendamine, selgitused elamu paiknemise osas).

11(20)

Uues, volikogu poolt vastuvõetud (Jõelähtme Vallavolikogu 12.04.2018 otsus nr 62) ÜP-s ei

sätestata enam DP koostamise kohustust kõigil tiheasustusaladel, sh ka Kaberneeme küla

tiheasustusalal.

14)

Kaebajate

poolt

esitatud

ja

väidetavalt

T

poolt

koostatud

dokumentide

(paikvaatlusprotokoll, XXXXXX maaüksuse faktiliste ja õiguslike aluste analüüs jm) osas ei

pea vastustaja vajalikuks sisulist seisukohta võtta ja palub neid tõenditena mitte arvestada.

6. Kolmandad isikud paluvad jätta kaebuse rahuldamata ja mõista kaebajatelt välja

kolmandate isikute menetluskulud.

1) PT ei riku kaebajate subjektiivseid õiguseid. EhS §-st 26 lg 1 tulenevalt ei anna PT iseenesest

alust elamu püstitamiseks või ehitustegevuse alustamiseks, vaid on aluseks ehitusprojekti

koostamiseks. Ehitusprojekti kui dokumendi koostamise alustamine ei riku iseenesest kaebajate

subjektiivseid õigusi ning kaebajad saavad soovi korral oma arvamust avaldada ehitusprojekti

kohta ehitusloa menetluses.

Kohtupraktika kohaselt puudub kaebajal võimalus vaidlustada PT argumendiga, et PT

menetluse läbiviimise asemel tulnuks alustada DP menetlus (Tallinna Ringkonnakohtu

17.09.2019 otsus nr 3-18-506, p-d 14 ja 17). Isikutel puudub subjektiivne õigus talle sobivamale

menetlusele ning DP koostamise asemel PT väljastamine ei saa iseenesest rikkuda naabrite

õiguseid (eriti kui naabrid on PT menetlusse kaasatud ja ära kuulatud).

Korrektne ei ole kaebajate väide, et PT välistavad XXXXXXX tee X kinnistul varem

olemasoleva elamu laiendamise, sest nagu korralduse p-s 5 on selgitatud, ei takista XXXXXXX

tee X maaüksuse hoonestamine XXXXXXX tee X maaüksusel olemasolevate hoonete

laiendamist seaduses sätestatud teatise- või loamenetluse läbi (ehk sellises olukorras 25 m

vahekauguse nõue ei kohaldu). Kuigi kaebajad viitavad ka sellele, et PT riivavad nende õigusi,

sest uus hoone ei sobi olemasoleva kaebajate hoonete juurde „ja üldse kogu konteksti, sest

küsimust ka nende kinnisasjade üldmuljest on oluline“, on Riigikohus lahendis nr 3-3-1-29-10

kinnitanud, et miljöö ja olemasoleva keskkonna säilimine iseenesest pole subjektiivsete

õigustena kaitstavad väärtused.

2) Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust väita, et PT menetluse läbiviimise asemel tulnuks

alustada DP menetlust, sest PlanS § 125 lg 5 sätestatud tingimused ei olnud täidetud. Selline

väide on ka sisuliselt ebaõige. Materjalidest ei nähtu, et vastustaja oleks teinud PlanS § 125

lg-s 5 sätestatud piirkonna mõiste sisustamisel ilmselgeid kaalutlusvigu või jätnud mingeid

olulisi asjaolusid arvestamata. Vastustaja on oma loogikat ja kaalutluste aluseks olevaid

asjaolusid põhjalikult selgitanud nii korralduse lk 2 ja lk 5 kui ka oma vastuse punktides 6.1.2

ja 6.1.3. Nagu vastustaja on selgitanud, siis XXXXXXX tee X kinnisasja ümbritsevatel

kinnistutel on nii oluliselt suurema kui ka väiksema ehitisealuse pindalaga elamuid.

XXXXXXX tee X kinnistul hoone projekteerimisel ei pea omanikud lähtuma maksimaalsest

ehitisealusest pindalast 150 m2, vaid võivad projekteerida ka väiksema pindalaga hoone.

XXXXXXX tee X kinnistu omanike huvid on piisavalt tagatud läbi naaberkinnistu piirile

lähemale kui 4 m ehitamise keeluga, XXXXXXX tee X lääneosas asuva elamule (mis EHR-is

ei kajastu) lähemale kui 25 m ehitamise keeluga, 2 korruselisuse piiranguga (teine korrus peab

olema katusekorrus), kõrgusepiiranguga, ühe hoone ehitamise piiranguga jne.

Lisaks on ÜP-s piisavalt reguleeritud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sest

maaüksus asub ÜP kohaselt väikeelamumaa juhtotstarbega maa-alal; ÜP-s on seatud tingimus,

et elamu püstitamisel tuleb tagada minimaalne elamute vahekaugus 25 m; antud piirkonnas on

olemasolev hoonestus ning on väljakujunenud hoonestuslaad (valdavalt üksikelamud). Ka need

tingimused on täidetud.

12(20)

3) PT ei riku ÜP-s sätestatud 25 m vahemaa nõuet. Vastustaja on korrektselt hinnanud, et

haldusakti andmise seisuga esitatud andmete pinnalt ei ole XXXXXXX tee X kinnistu keskel

asuv hoone elamu. ÜP nõuab, et uue elamu püstitamisel tuleb tagada minimaalne elamute

vahekaugus 25 m. Vastav ÜP säte peab silmas selliseid elamuid, mille algne eesmärk on

võimaldada elanikel selles pikemaajaliselt ööpäevaringselt elada ning mis on teatud määral

soojustatud, ühendatud elektri, vee ja kanalisatsiooniga, see omab teatud küttevõimalust ja

sisekliimat, aknaid jne. Asjaolu, et lehtlale või erihoonele väidetakse olevat elamu funktsioon,

ei muuda seda veel „elamuks“ ÜP mõttes.

4) Ebaõige on ka kaebajate väide, et nad ei pidanud ise oma kinnistul asuvate hoonete andmeid

EHR-is muutma. Kui hoone kasutusotstarve on muutunud, siis on hoone omaniku kohustus EhS

§ 19 ja EHR põhimääruse § 32 lg 1 alusel esitada sellekohased andmed ja taotlused vastustajale

EHR-i esitamiseks. Ei ole mõeldav, et kohalik omavalitsus käiks korraliselt ise eraisikute käest

uurimas ja tuvastamas, mis on parasjagu ühe või teise hoone otstarve.

Kaebajad on asunud väitma, et keskmine hoone on elamu alles hetkel, kui vastustaja asus PT

väljastama, kuid mitte varem. EHR-is andmete muutmata jätmine viitab, et kaebajate tegelik

tahe oli kasutada vastavat hoonet siiski mitteelamuna. Kaebajad pidanuks juba haldusmenetluse

raames esitama piisavalt tõendeid, et tegemist on siiski elamuga. Kuna kaebajad jätsid

haldusmenetluses vastavad sammud tegemata, siis on ka korraldus õiguspärane.

KOHTU PÕHJENDUSED

7. Kohus leiab, et kaebus tuleb jätta rahuldamata, kuna vaidlustatud haldusakt ei riku kaebajate

subjektiivseid õigusi.

8. Kaebajad on vaidlustanud PlanS § 125 lg 5 alusel XXXXXXX tee X maaüksusele

üksikelamu kavandamiseks väljastatud PT. Õigusaktidest ega kohtupraktikast tulenevalt ei saa

PT vaidlustada avalike huvide või kolmandate isikute õiguste kaitseks ega üksnes vaidlustatud

haldusakti objektiivset õigusvastasust väites ning kohtul tuleb vaidlustatud PT õiguspärasust

kontrollida üksnes ulatuses, milles kaebajad väidavad oma subjektiivsete õiguste rikkumist (vt

HKMS § 44; Riigikohtu 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 16). Ka PlanS § 125 lg 5 alusel

antud PT vaidlustamiseks esitatud kaebuse rahuldamise aluseks saab olla üksnes kaebajate

subjektiivsete õiguste rikkumine (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 15.10.2020 määrus

nr 3-20-50, p-d 14 ja 16).

Kohus selgitab täiendavalt, et Tallinna Ringkonnakohus on 06.02.2020 otsuse nr 3-19-675

p-s 11 nentinud järgmist: „Ringkonnakohtu praktika PlanS § 125 lg 5 kohaldamise küsimuses

on olnud lahknev. Osades lahendites on leitud, et puudutatud isiku kaebuse rahuldamiseks

piisab juba ainuüksi sellest, kui tuvastatakse PlanS § 125 lg 5 kohaldamise eelduste

mittetäidetus (nt Tallinna Ringkonnakohtu 25.02.2019 otsus nr 3-17-2721; 19.06.2019 otsus nr

3-18-835; 30.10.2019 otsus nr 3-18-497; 29.11.2019 otsus nr 3-19-27). Mitmetes teistes

lahendites on samas peetud kaebuse rahuldamise seisukohalt määravaks, kas väljastatud PT-

ga on ka tegelikult rikutud kaebaja subjektiivseid õigusi või mitte (nt Tallinna Ringkonnakohtu

18.04.2019 otsus nr 3-18- 1141; 25.04.2019 otsus nr 3-18-1117; 17.09.2019 otsus nr 3-18-506;

30.10.2019 otsus nr 3-18- 1137; 19.12.2019 otsus nr 3-17-2023; Tartu Ringkonnakohtu

10.01.2017 otsus nr 3-16-2611). Sama lahendi punktis 12 leiab ringkonnakohus, et

„…//…olukorras, kus kohtupraktikas on ühetaoliselt ja järjepidevalt leitud, et erinevalt DP

kehtestamise otsusest (PlanS § 141) ei ole PlanS § 125 lg 5 alusel väljastatud PT-d võimalik

vaidlustada avalikes huvides, sest seadus ei näe seda ette (vt ka HKMS § 44 lg 2), saab kaebuse

rahuldamise aluseks olla üksnes kaebaja subjektiivsete õiguste tegelik rikkumine. Kui kaebuse

rahuldamiseks piisaks ainuüksi PT väljastamiseks PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud tingimuste

13(20)

mittetäidetusest (nt ÜP-s on vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused määratud EhS

§ 26 lg-s 4 sätestatut arvestades ebapiisavalt) või väljastatud PT objektiivsest vastuolust

ükskõik millise ÜP sättega, tähendaks see sisuliselt nõustumist PT vaidlustamisega avalikes

huvides, mida seadus ei võimalda.“

Eeltoodust tulenevalt kontrollib kohus vaidlustatud haldusakti õiguspärasust üksnes ulatuses,

milles kaebajad väidavad oma subjektiivsete õiguste rikkumist. Seejuures võivad subjektiivsed

õigused tuleneda ka ÜP-st, millega vastustajal tuli PT väljastamisel arvestada (EhS § 26 lg 3

p 3; vrd Riigikohtu 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416, p 15). Käesoleval juhul on kaebajatel seega

õigus sellele ja kohtul tuleb kontrollida seda, et PT andmine ei kahjustaks ülemääraselt

kaebajate omandiõigust ja õigust privaatsusele; samuti seda, et PT väljastamisel oleks

nõuetekohaselt järgitud kehtivast (s.o Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr 40

kehtestatud) Jõelähtme valla ÜP-st tulenevaid naabri huve kaitsvaid nõudeid.

9. Kaebajate menetluslikke õigusi rikutud ei ole. Asja materjalidest nähtuvalt on kaebajad olnud

kaasatud PT menetlusse ja neile oli nõuetekohaselt tagatud ärakuulamisõigus (HMS § 40 lg 1).

Vastustaja edastas 28.07.2020 kirjaga nr 7-5/2655-1 XXXXXXXX tee X maaüksusele PT

väljastamise eelnõu kaebajatele seisukoha esitamiseks (dtl 19) ning kaebajad esitasid

07.08.2020 ja 21.08.2020 oma arvamuse PT eelnõu kohta (dtl 26-33; 387-393). Vastustaja

vastas kaebajate vastuväidetele vaidlustatud korralduses, mis toimetati kaebajatele kätte

19.10.2020 e-kirjaga (dtl 70).

Kuna vaidlust ei ole, et kaebajad said PT eelnõu kätte ja kasutasid võimalust vastuväidete

esitamiseks, ei oma tähtsust asjaolu, millisele kaebajate elektronposti aadressile eelnõu edastati.

Ka see, et vastustaja vaatamata kaebajate vastuväidetele PT väljastas, ei tähenda, et vastustaja

oleks rikkunud kaebajate ärakuulamisõigust. Haldusorganile ei tulene õigusaktidest kohustust

vastuväidetega nõustuda. Ehitusloa menetluses on naaber samuti menetlusosaline ja saab kaasa

rääkida.

10. Käesoleval juhul puudub vaidlus, et vaidlustatud korraldusega väljastas vastustaja

XXXXXXXXXX külas tiheasustusalal asuvale XXXXXXX tee X maaüksusele PT üksikelamu

püstitamiseks ehitisealuse pinnaga ligikaudu 150 m2 ja kõrgusega kuni 8,5 m (sh üksikelamul

lubatud kuni 2 korrust, millest teine korrus on katusekorrus). Samuti ei ole vaidlust, et PT-s on

muu hulgas seatud tingimusteks, et elamu asukoha kavandamisel tuleb tagada naaberkinnistutel

paiknevate elamutega minimaalne ÜP järgne vahekaugus 25 m, sh tuleb arvestada XXXXXXX

tee X maaüksuse läänepoolses osas asuva väidetava elamuga (mis EHR-is ei kajastu);

naaberkinnistu piirile lähemale kui 4 m ehitamine on lubatud vaid naaberkinnistu omaniku

nõusolekul; hoone peab sobima välisilmelt, mahult, materjalide valikult ning arhitektuurilise

lahenduse poolest külamiljöösse (vt PT lisa 1).

Kaebajad on seisukohal, et PT eelnõus ja vaidlustatud korralduses kavandatava elamu täpse

asukoha määramata jätmise (st eskiisi ja asendiplaani puudumise) tõttu ei saanud nad

võimalikke õiguste riiveid täpselt hinnata. Kaebuse kohaselt ei selgitanud vastustaja välja kõiki

olulisi asjaolusid seoses kaebajate kinnistul oleva hoonestusega, sh ei arvestanud kaebajate

kinnistu keskosas elamu olemasoluga ega asjaoluga, et kaebajate kinnistul ei ole ehitusõigus

täielikult realiseeritud (sh soovivad kaebajad püstitada uue elamu kinnistu keskel asuva ehitise

asemele). Kaebajad peavad PT nende omandiõigust rikkuvaks, kuna kolmanda isiku kinnistule

üksikelamu kavandamine jääks kaebajate kinnistu keskosas asuvast aiamajast vaid 9 m

kaugusele ning kaebajad kaotaksid ÜP-st tuleneva elamute vahekauguse nõude tõttu võimaluse

realiseerida ehitusõigust oma kinnistul (püstitada kinnistu keskel oleva aiamaja asemele

elamu). Samuti riivab kaebajate väitel kolmanda isiku kinnistule elamu kavandamine tulenevalt

selle mahust ja lähedusest kaebajate kinnistu keskel asuvale põhiliselt kasutatavale (suvel

14(20)

elamiseks) aiamajale ülemääraselt kaebajate privaatsust, mis omakorda tingib kaebajate

kinnistu väärtuse vähenemise.

11. Esmalt ei nõustu kohus kaebajatega, et kavandatava elamu ja abihoone täpse asukoha

(eskiisi ja asendiplaani) kui asjas tähtsust omavavate andmete esitamata jätmise tõttu ei ole

olulisi huve menetluse käigus välja selgitatud ja kaebajad ei saanud tekkivaid riiveid hinnata

ega oma õigusi kaitsta.

EhS § 26 lg 4 ei nõua kõigi seal loetletud tingimuste määratlemist PT-ga, sest need tuleb

sätestada vaid asjakohasel juhul. Nii nagu vastustaja selgitas kaebajatele ka vaidlustatud

korralduses, olid PT eelnõu lisas 1 (vt dtl 23-25) ära määratud kõik EhS § 26 lg 4 p 1–9

tingimused, mh olid kirjeldatud elamu asukohavalikut piiravad asjaolud, millest lähtuvalt on

võimalik elamu asukoht valida kui ka elamu maksimaalne ehitisealune pind ja hoone kõrgus.

Korralduses on selgitatud, et kavandatava üksikelamu täpne asukoht ja ka maht selguvad

ehitusprojekti koostamise käigus (sh maaomanikul ei ole kohustust realiseerida PT-ga lubatud

maksimaalset ehitusmahtu, sh kõrgust).

PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud juhul ei saa kavandatav arendus olla suuremahuline ja selle

ettekujutamiseks ei ole tingimata vaja graafilist joonist. Rajatava hoone mahust ja paiknemisest

ning välisilmest on võimalik saada piisav ettekujutus ka selle parameetrite esitamisega tekstis.

Majandus-

ja

taristuministri

määruse

„Projekteerimistingimuste

taotluste

ja

projekteerimistingimuste vorminõuded“ lisa 1 näeb eskiisi taotluse esitamisel ette vaid

olemasolu korral, seda kohustuslikuks tegemata (vt ka Tallinna Ringkonnakohtu 19.06.2019

otsus nr 3-18-835, p 15). Arvestades, et kaebajatele oli mh teada kavandatava elamu

maksimaalne ehitisealune pind, kõrgus ja asukohavalikut piiravad tingimused, oli neil võimalik

kavandatavast elamust ja selle paiknemisest saada olemasolevate andmete põhjal piisav

ettekujutus.

Kaebajad on saanud esitada kohtule kaebuse ning kaebajate õigused ei jää PT-s kavandatud

elamu täpse asukoha määramata jätmise tõttu kaitseta. PT on ehitusprojekti koostamise aluseks,

st ehitamine ei toimu vahetult PT alusel, vaid kolmas isik peab ehitamiseks taotlema ehitusloa.

Alles ehitusloa taotlemiseks koostatavast ehitusprojektist selgub täpsemalt mh elamu asukoht

kinnistul, samuti uste ja akende asukoht, hoone kõrgus jm olulisemad parameetrid. Seejärel

saavad kaebajad vajadusel tuua välja oma huvid (mh vahepeal tekkinud uute asjaolude

valguses) ja nendega mittearvestamisel pöörduda ka subjektiivsete õiguste kaitseks kohtusse

(ehitusluba vaidlustades). PT-ga määratakse siduvalt kindlaks need alused, millest tuleb lähtuda

ehitusprojekti koostamisel ning praegugi on PT-s toodud tingimused, millest kavandatava

elamu asukohavalikul tuleb lähtuda (sh elamute vaheline minimaalne kaugus). Eeltoodut

arvestades on käesolevas vaidluses asjakohatud ka kaebajate väited, mille kohaselt saaks

kolmanda isiku kinnistule püstitada elamu kaebajate kinnistu keskel asuvast aiamajast

kaugemale.

12. Kaebajad on seisukohal, et vastustaja on jätnud PT väljastamisel arvestamata asjaoluga, et

XXXXXXX tee X kinnistul asub mitu elamut (sh kinnistu keskosas krundi piiri ääres), mis

välistab PT-ga kolmanda isiku kinnistule elamu kavandamise ÜP-s sätestatud elamute

vahekauguse nõuet (25 m) täites. Kuna ei ole kahtlust, et ÜP-s sätestatud elamute minimaalse

vahekauguse nõue on mõeldud kaitsma naabrite huve, hindab kohus alljärgnevalt, kas vastustaja

on PT andmisel lähtunud asjakohastest andmetest kaebajate kinnistul asuva hoonestuse osas ega

ole ÜP-s sätestatud vahekauguse nõudest põhjendamatult kõrvale kaldunud.

12.1 Kohus peab esmalt vajalikuks ära märkida, et kaebajate väited nende kinnistul asuvate

ehitiste elamuna kasutamise osas on haldusmenetluses ja kohtumenetluses olnud ajas muutuvad

15(20)

– haldusmenetluses on 07.08.2020 osundatud, et elamuks on läänepoolseim ehitis (kinnistul

asuvatest ehitistest suurim), 21.08.2020 on aga väidetud, et kinnistul on mitu elamut.

Kohtumenetluses asusid kaebajad tuginema sellele, et põhiliselt kasutavad nad suviti elamiseks

just kinnistu keskosas asuvat alla 10 m2 pindalaga aiamaja, viidates samas kinnistul kolme

elamu olemasolule (vt kaebajate 19.03.2021 menetlusdokument). Samuti on kaebajate

seisukohad muutunud väidetava õiguste riive osas – haldusmenetluses ja esialgses kaebuses on

väidetud, et naaberkinnistule elamu kavandamine takistab neil ÜP-st tuleneva vahekauguse

piirangu tõttu olemasolevat elamut laiendada, kuid hilisemate täiendavate seisukohtade kohaselt

on vaidlustatud haldusakti tõttu hoopis välistatud kinnistu keskel asuva aiamaja asemele uue

elamu püstitamine.

Eeltoodule vaatamata, ei ole käesoleval juhul vaidlust selles, et kaebajatele kuuluval

XXXXXXX tee X kinnistul paiknevad kolm ehitist – kinnistu idapoolses osas asub saun (EHR-

i kantud hoone nr XXXXXXXXX) ning läänepoolses osas ja keskosas asuvad vastavalt 20 m2

ja 9 m2 ehitisealuse pinnaga väikeehitised (PT väljastamise ajal EHR-i kandmata), mida

kaebajad eluliselt usutavalt kasutavad suviti elamiseks. Puudub ka vaidlus, et PT kohaselt tuleb

XXXXXXX tee X maaüksusele elamu kavandamisel tagada ÜP-s sätestatud minimaalne

vahekaugus 25 m kaebajate kinnistul asuva läänepoolseima ehitisega, aga mitte keskmise

väikeehitise ja idapoolse abihoonega.

12.2 Vastustaja on vaidlustatud korralduses põhjendatult märkinud, et ÜP-st tulenev 25 m

vahekauguse nõue kehtib üksnes hoonete puhul, mis oma kasutusotstarbelt on elamud. Samuti

nõustub kohus vastustajaga, et hindamaks, kas naaberkinnistutel asuvad elamud, millede osas

tuleb ÜP-s sätestatud vahekauguse nõuet järgida, tuli vastustajal juhinduda EHR-i kui avalikku

registrisse kantud ehitise andmetest. EHR-i eesmärk on hoida, anda ja avalikustada teavet

kavandatavate, ehitatavate ja olemasolevate ehitiste ning nendega seotud menetluste kohta (vt

EhS § 58 lg 1, Vabariigi Valitsuse 19.06.2015 määruse nr 69 „Ehitisregistri põhimääruse” (EHR

põhimääruse) § 2). Tulenevalt EhS § 19 lg 1 p-st 2 ja EHR põhimääruse § 32 lg-st 1 on kinnistu

omaniku kohustus esitada ehitamise ja ehitise kasutamisega seonduvad andmed ja taotlused

vastustajale EHR-i andmete kandmiseks. Seega kinnisasjale püstitatud ehitiste kohta tegelikku

olukorda (sh kasutusotstarvet) kajastavate andmete esitamine on omaniku kohustus ning

kaebajad leiavad ekslikult, justkui see oleks vastustaja kohustus.

Kui kaebajad püstitasid oma kinnistule elamute/suvilatena kasutatavad ehitised ja nende

eesmärk oli, et ka kohalik omavalitsus selliste hoonete olemasolu ja kasutusotstarbega arvestab,

pidid nad ise hoolt kandma selle eest, et EHR-is kajastuks nende ehitiste andmed. Eeltoodut ei

muuda asjaolu, et tegemist on alla 20 m2 ehitisealuse pinnaga ehitistega, milliste puhul

teavitamise või andmete registrisse kandmise kohustust ei ole.

12.3 Kohus hindab haldusakti õiguspärasust haldusakti andmise aja seisuga (HKMS § 158 lg 2

viimane lause). Vaidlust ei ole, et PT väljastamise ajal oli kaebajate kinnistul asuvatest ehitistest

EHR-i kantud saun (hoone nr XXXXXXXXX), mis ei ole oma kasutusotstarbelt elamu ja mida

vastustaja seega ei pidanud elamute vahekauguse nõude täitmisel arvesse võtma. Samas ei

olnud PT väljastamise ajal EHR-is kannet kaebajate kinnistu läänepoolses osas ja keskosas

asuvate väikeehitiste (vastavalt 20 m2 ja 9 m2) elamuna kasutamise kohta ning

haldusmenetluses ei esitanud kaebajad selle kohta ka ühtegi tõendit, sh taotlust kannete

tegemiseks. Ainuüksi ortofotode järgi ei ole võimalik hinnata hoone kasutusotstarvet.

Ortofotode alusel saab kindlaks teha hoone koordinaadid ja pindala, mille põhjal aga vastustaja

ei saanud ega pidanud eeldama, et tegemist võiks olla elamutega.

Asjakohatud on kaebajate väited, mille kohaselt nad ei saanud uskuda, et nende huve oleks

EHR-i andmete esitamise teatise esitamisel rohkem arvestatud ning samuti ei oma tähtsust, et

16(20)

kaebajad taotlesid vastustajalt EHR-i ehitise andmete kandmist 24.03.2021, s.o pärast

15.10.2020 PT väljastamist. Kuna PT väljastamise ajal ei olnud kaebajate kinnistu osas peale

sauna (abihoone) muude ehitiste kohta andmeid EHR-i kantud, ei pidanud vastustaja eeldama

ega kaebajate väidete alusel lähtuma sellest, et kinnistul asuvad väikeehitised on elamud.

12.4 Eelnevalt vaatamata, ei ole kohtu hinnangul kaebajate kinnistul asuvaid väikeehitisi alust

käsitada elamutena ka kehtiva ÜP mõttes.

Kuigi kehtiv Jõelähtme valla ÜP ei defineeri, milliseid ehitisi tuleks ÜP mõttes elamutena

käsitada ja tiheasustusalal elamute vahekauguse nõude tagamisel arvesse võtta, võib kohtu

hinnangul nõustuda vastustaja ja kolmandate isikute seisukohaga, et ÜP-s elamute vahekauguse

sätestamisel on elamutena silmas peetud eelkõige ehitusloakohustuslikke ehitisi, kus on

võimalik aastaringselt (püsivalt) elada. Vastasel korral võiks maaomanik nn vaba

ehitustegevuse alusel püstitada oma elamumaa sihtotstarbega kinnistu piirile nii palju

väikeehitisi (lehtlad, aiamajad jms) kui mahub, väita nende kõigi vähemalt hooajaliselt elamuna

kasutamist ning nõuda nende suhtes ÜP-st tuleneva elamute vahekauguse nõudest

kinnipidamist. Kuna selline tõlgendus tooks ilmselgelt kaasa põhjendamatuid omandiõiguse

riiveid tiheasustusaladel elamumaa sihtotstarbega kinnisasjade sihtotstarbelise kasutamise

takistamise näol, ei saa seda pidada kooskõlas olevaks ÜP mõtte ega elamute vahekauguse

nõude tegeliku eesmärgiga. Vastustaja on põhjendatult märkinud, et ÜP mõte ja eesmärk on

ennekõike efektiivse ja jätkusuutliku maakasutuse suunamine, mitte sihtotstarbelise kasutuse

takistamine.

Praegusel juhul ei ole vaidlust, et kaebajate kinnistu läänepoolses osas ja keskel asuvad

väikeehitised ei ole ehitusloakohustuslikud ehitised.

Isegi kui juhinduda ÜP kõnealuse sätte sisustamisel majandus- ja taristuministri 05.06.2015

määruses nr 57, mille § 17 lg 3 kohaselt saab ruumide liigitusel elamuks lugeda ka suvila ja

aiamaja, ei saanud kaebaja eeldada, et tema kinnistul asuvad EHR-i kandmata väikeehitised

tuleb kõik lugeda elamuteks ja naaberkinnistule ehitusõiguse andmine välistada (keelduda PT

väljastamisest).

12.5 Seega, kui kaebajate kinnistul ei asunud PT väljastamise ajal EHR-i kantud ja ÜP mõttes

elamuid, ei pidanud vastustaja jätma PT väljastamata põhjusel, et kavandatud elamu ja

kaebajate kinnistu keskel asuva väikeehitise vahekauguseks jääb vähem kui 25 m.

See, et PT-s on kaebajate esialgsete seisukohtade alusel elamuna käsitatud läänepoolseimat

väikeehitist ning selle ja kavandatud elamu vahekauguseks tuleb tagada 25 m, ei anna

kaebajatele alust nõuda kõigi ehitiste osas 25 vahemaa nõude täitmist. Vastustaja ei pidanud

kaebajate paljasõnaliste väidete alusel eeldama, et kaebajate kinnistul on kolm elamut ja sellest

tulenevalt välistama ühe ehitusloakohustusliku elamu püstitamise võimaluse kolmanda isiku

kinnistule.

Selleks, et oleks tagatud naabrite huvide kaitse ehk täidetud ÜP-s sätestatud elamute

minimaalse vahekauguse tingimuse eesmärk, piisas praegusel juhul sellest, et vastustaja hindas,

kas kaebajate kinnistul on võimalik olemasolevaid ehitisi laiendada või püstitada kinnistule uus

elamu ÜP-s sätestatud elamute vahekauguse nõuet täites ehk, kas kaebajale jääks oma kinnistul

võimalus realiseerida ehitusõigust, mh olukorras, kus ta sooviks väidetavat elamuna kasutatavat

aiamaja laiendada. Seda on vastustaja teinud ning pole põhjust väita, et kaebajate huvidega

oleks jäetud arvestamata. Vastupidi, vastustaja on arvestanud kõigi, võrdse suurusega kinnistu

omanike (naabrite) huvidega.

17(20)

Kuigi vastustaja on PT väljastamisel pidanud kaebajate kinnisasja keskel paiknevat hoonet

ekslikult EHR-is registreeritud saunaks (tegelikult on saun idapoolseim hoone ja keskel asub

9 m2 väikeehitis), ei muuda see järeldust, et PT väljastamise ajal puudusid kaebajate kinnistul

EHR-i kantud elamud ega ka seda, et PT andmisel on põhjendatult arvestatud sellega, et

kaebajatel oleks võimalik ÜP-s sätestatud vahekauguse nõuet täites püstitada oma kinnistule

uus elamu või laiendada olemasolevaid ehitisi. Seega ei oma tähtsust kaebajate väited abihoone

tegelikust asukohast mittelähtumise osas. Samuti ei oma asja lahendamisel mingisugust tähtsust

see, kus oli 2003. a põlenud hoone vundament ning kas kolmas isik on esitanud selles osas

registripidajale valeandmeid – kolmas isik ei ole taotlenud PT üksikelamu püstitamiseks, seda

vana vundamendi asukohaga põhistades. Ka muud kaebajate poolt esitatud vandenõuteooriad

ja oletused kuritegude toimepanemise kohta on täiesti asjakohatud ja tuleb jätta tähelepanuta.

13. Vaidlustatud PT ei riku kaebajate omandiõigust, kuna kolmanda isiku kinnistule elamu

kavandamine ei takista kaebajatel enda kinnistul ehitusõiguse realiseerimist (taotlemist) ÜP-s

sätestatud tingimusi arvestades.

Vaidlustatud PT ei takista kaebajate kinnistul olemasolevate ehitiste laiendamist seaduses

sätestatud teatise- või loamenetluse läbi – vastustaja on asjakohaselt selgitanud, et ÜP-st tulenev

elamute vahekauguse (25 m) nõue kehtib uute elamute rajamisel. Samuti on vastustaja PT

väljastamisel arvestanud sellega, et kaebajatel oleks ÜP-s ettenähtud vahekauguse nõuet

järgides võimalik enda kinnistule püstitada uus ehitusloakohustuslik üksikelamu. Vastustaja ei

pidanud PT andmisel lähtuma sellest, et kaebajad võiksid soovida oma kinnistule kolme

ehitusloakohustuslikku elamut, kuna kaebajate krundi suurus seda ÜP-s sätestatud tingimusi

tagavalt ei võimalda. Kaebajad ei saa ka nõuda, et nende tulevikus ehitatav elamu peab tulema

kinnistu keskele krundi piiri äärde, st täpselt neile meelepärasesse kohta. Olukorras, kus

kaebajate kinnistule uue elamu püstitamiseks ei olnud PT väljastamise hetkeks algatatud ühtegi

menetlust, ei saa kaebajatel olla põhjendatud ootust, et naaber peab oma kinnistul ehitusõiguse

realiseerimisest (kinnisasja sihtotstarbelisest kasutamisest) loobuma seetõttu, et kaebajad

soovivad võib-olla tulevikus oma kinnistule püstitada uue elamu just kinnistu piirile selle

keskosas. Vastustaja ei pidanud PT väljastamisel arvestama kaebajate tulevikuvisioonidega,

mille realiseerimiseks ühtegi asjakohast taotlust kohalikule omavalitsusele esitatud ei olnud.

See, et kaebajad esitasid vastustajale kohtumenetluse ajal (s.o 01.04.2021) ehitusteatise oma

kinnistu keskele suvila püstitamiseks, ei oma käesolevas vaidluses tähtsust. Kaebajatel ei ole

alust nõuda elamu püstitamist kinnistul konkreetsesse kohta ning ka naabri elamu täpne asukoht

selgub eeldatavas ehitusloa menetluses, kuhu kaebajad samuti kaasatakse.

14. Kaebajad leiavad ka, et kolmanda isiku kavandatav elamu ei sobi mahu poolest piirkonna

väljakujunenud keskkonda, see riivab tulenevalt oma mahust ja paiknemisest naaberkinnistu

keskosas ülemääraselt kaebajate privaatsust ja toob kaasa nende kinnistu väärtuse vähenemise.

14.1 PT kindlaksmääramisel, sh ehitise olemasolevasse keskkonda sobivuse hindamisel, on

haldusorganil ulatuslik kaalutlusruum. Üksnes ilmselgelt meelevaldne haldusorgani hinnang

sobivuse osas võib olla aluseks, et kohus tuvastaks kaalutlusvea.

Õigeks ei saa pidada kaebajate tõlgendust, et piirkonna väljakujunenud keskkonnana saab

käsitada eelkõige ehitusalaga vahetult külgnevaid kinnistuid ja seal paiknevaid ehitisi ning

XXXXXXX tee X kinnistule kavandatav hoone peaks olema ligilähedaselt samas või täiesti

samas mahus kaebajate kinnistul oleva 20 m2 ehitusaluse pinnaga elamuga. Põhjendatud on

kavandatava elamu sobivust hinnata XXXXXXXXXX külas väljakujunenud keskkonda

arvestades, mitte piirdudes üksnes vahetult külgnevate kinnisasjadega. Meelevaldseks ei saa

pidada vastustaja hinnangut, et kavandatav üksikelamu sobib XXXXXXXXXX külas

18(20)

väljakujunenud hoonestuslaadiga ega moonuta keskkonda. Vastustaja on vaidlustatud

korralduses selgitanud, et XXXXXXXXXX külas ei ole väljakujunenud krundijaotust ega

hoonete ühetaolist paiknemist krundil või üksteise suhtes; olemasolev hoonestus on rajatud

erinevatel aegadel, erineva mahu ja arhitektuurilise lahendusega. XXXXXXX tee X kinnistut

ümbritsevad valdavalt üksikelamutega hoonestatud maaüksused, mille alusel on vastustaja

saanud ka sobivat hoonestuslaadi, sh kõrgust ja mahtu hinnata. Kolmandate isikute poolt

esitatud piirkonna kaart ehitusaluste pindalade infoga näitab selgelt, et XXXXXXX tee X

kinnisasja ümbritsevatel kinnistutel on nii kavandatavast elamust suurema kui ka väiksema

ehitusaluse pinnaga elamuid (dtl 196). Samuti on vastustaja ära näidanud, et XXXXXXX tee X

kinnisasja ümbritsevatel kinnistutel on nii kõrgemaid kui ka madalamaid hooneid. Kehtiva

õiguse ega ruumilise planeerimise põhimõtetega ei ole kooskõlas kaebajate lähenemine, et

elamumaa sihtotstarbega kinnistu hoonestamisel tuleb elamu mahu ja kõrguse osas sisuliselt

kopeerida kõige lähemal asuval naaberkinnistul paiknevaid ehitisi. Pealegi ei ole vaidlust, et

kaebajadki soovivad oma kinnistule püstitada mahult suurema ehitise kui seal hetkel asuvad

väikeehitised.

14.2 Kaebajate arusaam, justkui privaatsust ei tohi külamiljöös (tiheasutusalal) muuta, ei ole

õiguslikult põhjendatud.

Tiheasustusalal ei saa kinnistuomanik eeldada, et naaberkinnistule midagi ei ehitata või sellega

ei kaasneks tema privaatsuse mõningast vähenemist. Riigikohus on 13.06.2003 otsuses

nr 3-3-1-42-03 (p 16) märkinud, et: „Tiheasustusalale ehitamisel on tavaline, et omavahel

põrkuvad naaberkinnistute omanike õigused ja huvid. On paratamatu, et ühe kinnisasja

intensiivne kasutamine võib piirata naabri võimalusi oma maatüki kasutamisel. Riik ja

omavalitsused ei tohi võimaldada isikutel enda omandiõiguse teostamisel kahjustada

piiramatult teiste isikute ja avalikke huve (PS § 19 lg 2 ja § 32 lg 2 kolmas lause).“ Riigikohus

on ka märkinud, et kui kinnisasja omanik peaks esmajärjekorras lähtuma naaberkinnisasjade

omanike või kolmandate isikute soovidest, oleks tema omandiõigus suuresti näiv.

Naaberkinnisasja omanik ei saa keelata teisele kinnisasjale ehitamist ainuüksi seetõttu, et talle

ei meeldi, et keegi tema kinnisasja läheduses elaks või ei tagaks talle näiteks metsavaadet (vt

11.04.2005 otsus nr 3-2-1-33-05, p 13). Samuti on Riigikohus korduvalt väljendanud

seisukohta, et olemasoleva keskkonna säilitamine iseenesest pole subjektiivse õigusena kaitstav

väärtus (nt Riigikohtu 28.03.2012 lahend nr 3-3-1-4-12, p 12). Naaber peab taluma ehitise

püstitamist, mis sobib ümbrusse ja on ka muidu õiguspärane.

Seega üksnes asjaolust, et naaberkinnistule püstitatakse elamu ja see on suurem kui hetkel

kaebajate kinnistul asuvad väikeehitised, ei saa tuletada ülemäärast privaatsuse riivet.

Kahtlemata ei ole naaberkinnistu hoonestamise tulemusel kaebajatele privaatsus tagatud endisel

määral, kuid see ei anna alust takistada elamu püstitamist elamumaa sihtotstarbega

naaberkinnistule. Kaebajatel ei ole privaatsuse kaitse motiivil õigust keelata igasugust

ehitustegevust naaberkinnistul ning nende huvi olemasoleva keskkonna muutumatuna püsimise

suhtes ei prevaleeri kolmanda isiku omandiõiguse ees.

14.3 Kuna kaebajad pidid arvestama võimalusega, et naaberkrundile püstitatakse elamu, ei ole

määravat tähtsust asjaolul, et hoonestamise tõttu võib kaebajate kinnistu turuväärtus väheneda.

Sellegipoolest on kaebajate väited kinnistu väärtuse vähenemise kohta paljasõnalised.

Tiheasustusalale kinnistu soetamisel tuleb arvestada sellega, et naaberkinnistutel juba on või

sinna püstitatakse tulevikus elamu/suvila.

15. Kohus leiab kokkuvõtvalt, et vaidlustatud PT ei riku kaebajate subjektiivseid õigusi ega

kahjusta nende huve ülemääraselt. Eeltoodut arvestades on põhjendamatu kaebajate seisukoht,

et vastustaja on jätnud olulised asjaolud välja selgitamata ning kaebajate õiguste ja huvidega

19(20)

arvestamata. Vastustaja pidi välja selgitama ja arvesse võtma üksnes asjas tähtsust omavad

asjaolud. Vastustaja ei pidanud arvestama nende kaebajate selgitustega, mis on põhjendamatud

ega oma asjas tähtsust.

16. Kaebajatel ei ole subjektiivset õigust sellele, et naaberkinnistu ehitusõigus määratakse neile

sobivama menetlusega. Kohtule ei nähtu, et DP koostamise menetluse asemel PT andmise

menetluse läbiviimine iseenesest rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. ÜP-s sätestatud

maakasutus- ja ehitustingimusi tuleb arvestada sõltumata sellest, kas ehitustegevust

kavandatakse DP või PT alusel. Kaebajate võimalik omandiõiguse ja privaatsuse riive on

kaitstav subjektiivse õigusena ka PT väljastamise menetluses. Ehitamist kavandava isiku ja

naaberkinnistu omaniku vastanduvaid huve tuleb tasakaalustatult arvestada nii DP koostamise

kui ka PT väljastamise menetluses. Kaebajad on PT menetluses ära kuulatud ja nende huve on

kaalutud. Kaebajad kaasatakse ka eeldatavasse ehitusloa menetlusse. Võrreldes DP menetluse

läbiviimisega ei ole kaebajate subjektiivsed õigused olnud vähem kaitstud ning menetluses

osalemise võimalused vähem tagatud.

Eelnevat arvestades ei pea käesolevas asjas abstraktselt hindama, kas PlanS § 125 lg 5

kohaldamine oli põhimõtteliselt õiguspärane. Kohaliku omavalitsuse üksuste PlanS § 125 lg 5

alase rakenduspraktika kooskõla seaduse eesmärgi ja ruumilise planeerimise põhimõtetega ning

avalike huvidega on pädev kontrollima ja suunama Rahandusministeerium (PlanS § 7 lg 1 p 2;

Vabariigi Valitsuse seaduse § 65 lg 1; vt Tallinna Ringkonnakohtu 06.02.2020 otsus nr 3-19-

675, p 12).

17. Kaebus jääb rahuldamata.

Menetluskulud

18. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebajate

menetluskulud jäävad viidatud sättest tulenevalt nende endi kanda. Vastustaja pole

menetluskulude väljamõistmise taotlust ega kuludokumente esitanud ning vastustaja

võimalikud menetluskulud jäävad vastustaja enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

19. HKMS § 108 lg 8 alusel hüvitab kolmanda isiku menetluskulud tema poole vastaspool

samade reeglite järgi nagu poolele. Kolmandad isikud paluvad mõista kaebajatelt nende kasuks

välja õigusabikulud kokku 2552,13 eurot (koos käibemaksuga). Kohtule on esitatud

menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid (dtl 258-261) – 31.12.2020 arve kohaselt on

õigusabi osutatud 4 tunni ja 52 minuti ulatuses ja 12.02.2021 arve kohaselt veel 7,19 tunni

ulatuses.

Kaebajad leiavad, et kolmandate isikute menetluskulud on 2/3 ulatuses põhjendamata.

Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6).

Vajalike ja põhjendatud menetluskulude suuruse hindamisel tuleb eelkõige arvestada kaebuse

koostamiseks läbitöötamist vajavate materjalide mahukust ning asja keerukust (nt RKHK otsused

nr 3-3-1-17-11, p 18 ja 3-3-1-29-12, p 29). Kaebajatele pidi olema kaebust esitades ettenähtav,

et kolmandad isikud võtavad menetlusest osa ning neil on õigus kasutada õigusabi ja nõuda

kulude väljamõistmist vastaspoolelt. Arvestades samas, et käesolev asi ei ole mahukas ja

keerukas, kolmandad isikud on käesolevas asjas esitanud vaid 08.01.2021 vastuse kaebusele

(õiguslikud põhjendused ca 3 ja pool lk) ja asjas ei toimunud istungit, ei ole kohtu hinnangul

õigustatud esindaja kulude täies ulatuses kaebajatelt väljamõistmine.

Kohus peab eeltoodud kriteeriume arvestades vajalikuks ja põhjendatuks mõista kaebajatelt

kolmandate isikute kasuks välja õigusabikulud summas 1700 eurot (koos käibemaksuga).

20(20)

(allkirjastatud digitaalselt)