2-19-1478/66 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Vahur-

Peeter Liin

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. aprill 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-1478

Kohtuasi

Y ja C hagi B ja R vastu solidaarselt 34 726 euro 78

sendi ja viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30. juuni 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

B ja R apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

37 794 eurot 15 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hagejad (vastustajad) Y (isikukood XXXXXXXXXXX)

ja C (isikukood XXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja

vandeadvokaat Alo Pormeister

Kostjad (apellandid) B (isikukood XXXXXXXX) ja R

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

ühine

lepinguline

esindaja vandeadvokaat Kaimo Räppo

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 30. märtsi 2021. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta B ja R apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 30. juuni 2020. a otsus muutmata.

3. Jätta apellatsioonimenetluse kulud solidaarselt B ja R kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

2-19-1478

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Y (hageja I) ja C (hageja II) esitasid 29. jaanuaril 2019 Harju Maakohtule B (kostja I) ja R

(kostja II) vastu hagi, milles palusid mõista kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks välja põhivõla

34 726 eurot 78 senti, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 289 eurot 23 senti

ja alates hagi esitamisest seadusjärgses määras viivise. Hagejad palusid jätta menetluskulud

kostjate kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostjad müüjatena 8. juunil 2016

müügilepingu (müügileping), mille esemeks oli Tallinnas XXX asuv kinnisasi (kinnisasi).

Kinnisasja oluliseks osaks oli mh eluhoone (elamu). Kostjad kinnitasid müügilepingus, et nad

on hagejaid enne müügilepingu sõlmimist lepingu eseme seisukorrast täielikult teavitanud ega

ole puudusi varjanud. Müügilepingus oli rõhutatud, et müüja kinnitused ostjale ei sisalda ühtegi

ebaõiget väidet ega jäta mainimata ühtegi olulist asjaolu, mille vastu ostjal võiks lepingu

eesmärki arvesse võttes olla äratuntav huvi, ning mida teades ei oleks ostja lepingut sõlminud

või oleks seda teinud teistsugustel tingimustel. Kinnisasja müügikuulutuses ei olnud välja

toodud ühtegi lepingu eseme puudust. Müügikuulutuses oli eraldi välja toodud vaid see, et üks

magamistuba on renoveerimata ning vajab veidi hoolitsemist. Elamu üleandmisaktis hindas

kostja I elamu seisukorda heaks. Hagejad maksid kinnisasja eest 205 000 eurot. Pooled sõlmisid

23. novembril 2016

asjaõiguslepingu

ning

hagejad

kanti

kinnisasja

omanikena

kinnistusraamatusse.

Pärast kinnisasjale elama asumist ilmnesid elamul olulised varjatud puudused, mille teadmisel

ei oleks hagejad müügilepingut sõlminud või oleksid seda teinud oluliselt teistsugustel

tingimustel. Elamu seisukord ei vastanud kokkulepitule ning puudused mõjutasid oluliselt

kinnisasja väärtust. Asjatundja SR tegi 2018. a augustis auditi, milles tuvastas olulisi puudusi

elamu I ja II korruse vahelaes, katuses ja seintes. Kostjad olid elamut osaliselt remontinud, kuid

olid seda teinud valede meetoditega ja mittenõuetekohaselt, mis tekitas elamule suuri

kahjustusi. Elamu puitkonstruktsioon oli osaliselt mädaniku kahjustusega ja kasutuskõlbmatu.

Läbi olid lõigatud osad kandvad talad. Elamu soojustus oli algeline ega vastanud ka varem

kehtinud nõuetele. Kahjustuste tõttu vajus keldri laetala inimese raskuse all läbi ja inimene

kukkus keldrisse. Kogu elamu kande- ja piirdekonstruktsioon oli 90% ulatuses amortiseerunud

ja

vajas

väljavahetamist.

Auditi

järelduste

kohaselt

tuli

olemasolevad

ohtlikud

puitkonstruktsioonid lammutada ja vundamendile ehitada uus elamu, mille välimus sobiks

antud miljööväärtuslikku keskkonda. Ehitusinsener HM leidis 30. augusti 2018. a arvamuses,

et audit on asjakohane ja põhjendatud, ning et elamu elamiskõlblikuks muutmiseks tuleks see

kuni alusmüürideni lammutada ja uued konstruktsioonid püstitada. Ka riiklikult tunnustatud

ehitusekspert ÜL leidis, et audit on objektiivne ning järeldused põhjendatud.

2-19-1478

Hagejad kutsusid 27. juuli 2018. a e-kirjas kostjaid puudusi vaatama ning teavitasid neid

1. augusti 2018. a kirjas, et ekspert koostab kinnisasja kohta hinnangut. Kostjad ei reageerinud

sellele.

Kostjad varjasid elamu puudusi ega avaldanud müügiprotsessi käigus, millisel viisil olid nad

remonti teinud. Puudusi ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus avastada. Hagejatel ei

olnud õigust elamuga tutvumisel konstruktsioone avada. Kostjatel ei olnud elamu

dokumentatsiooni ning neil ei olnud remondi tegemiseks vajalikke lube. Seetõttu ei saanud

hagejad ehitustööde kohta infot ka arhiividest. Hageja II haridus, töökoht ja kogemus ei andnud

talle oskust hinnata elamu varjatud kahjustusi.

Hagejatel ei olnud soovi elamut lammutada ja endale uut elamut ehitada. Hagejad esitasid

esmalt ehitusteatise elamu ümberehitamiseks. Alles pärast ehitustöödega alustamist ja puuduste

ilmnemist tekkis vajadus elamu kuni vundamendini lammutada, mille jaoks esitasid hagejad

taotluse ehitusloa saamiseks. Kostjate asjatundja EE kriitika ei ole asjakohane. Asjatundja eksib

elamu kandekonstruktsiooni määratlemisel. Hinnang on ehitustehniliselt ebaõige. Asjatundja ei

ole kahjustusi piisavalt hinnanud või on jätnud selle üldse tegemata, samuti tegi ta ebaõigeid

järeldusi.

Kinnisasja hinda tuleb alandada 34 726 euro 78 sendi võrra ning vastav summa hagejatele

tagastada. Kinnisasi ei vastanud müügilepingus ja müügikuulutuses toodud heale (keskmisest

kõrgemale) kvaliteedile ega keskmisele kvaliteedile. Heale ega keskmisele kvaliteedile

vastavaks ei saa pidada elamut, mis mitme asjatundja hinnangul tuleb lammutada. Hagejad

esitasid 5. detsembril 2018 kostjatele hinna alandamise avalduse, milles viitasid RE Kinnisvara

AS-i eksperthinnangule kinnisasja väärtuse kohta koos puudustega (152 000 eurot) ja ilma

puudusteta (183 000 eurot). Arvestades väärtuste suhet ning ostuhinda, maksid hagejad

kostjatele 34 726 eurot 78 senti ettenähtust enam. Hagejad palusid kostjatel hiljemalt

21. detsembril 2018 enammakstud ostuhinna tagastada, kuid kostjad ei täitnud hagejate nõuet.

Kostjatel tuleb tasumata põhinõudelt maksta seadusjärgses määras viivist.

Kostjate vastuväited

2. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

Kostjate vastuväidete kohaselt ei ole kostjad müügilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud.

Hagejad omandasid kinnisasja sellisena nagu see oli. Kinnisasi oli keskmises seisukorras.

Hagejatel oli võimalik kõikidest puudustest lepingueelsete ülevaatuste käigus teada saada.

Hagejad oleksid saanud tellida enne müügilepingu sõlmimist ekspertiisi kinnisasja

hindamiseks. Eluliselt ei ole usutav, et hageja II kui vanemarhitekt ei suutnud elamu seisukorda

ning võimalikke riske visuaalselt hinnata.

SR audit ei ole usaldusväärne. Seda auditit hindas riiklikult tunnustatud ekspert EE. Asjatundja

leidis, et osad auditis toodud järeldused ei põhine olemasolevatel fotomaterjalidel. Samuti leidis

ta, et katusekate ja konstruktsioonid on kasutamiskõlblikud. EE nõustus osade SR

seisukohtadega, kuid märkis, et varem ei pandud plekk-kattega katusele aluskatet. EE

hinnangul on SR arvamus kallutatud.

Kui hagejate nõue on põhjendatud, tuleb kostjatelt nõutud summat vähendada võlaõigusseaduse

(VÕS) § 139 lg 1 järgi nullini. Hagejad avaldasid lepingueelsete läbirääkimiste käigus, et neil

2-19-1478

ei ole kinnisasja seisukorrale pretensioone ning et nad soovivad sellel paikneva elamu

lammutada ja selle asemele uue ehitada.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 30. juuni 2019. a otsusega hagi ning mõistis kostjatelt hagejate

kasuks solidaarselt välja põhivõla 34 726 eurot 78 senti, kohtuotsuse tegemise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivise 4235 eurot 74 senti ja alates 1. juulist 2020 kuni põhinõude

tasumiseni VÕS § 113 lg 1 II lauses sätestatud määras viivise. Maakohus jättis menetluskulud

solidaarselt kostjate kanda.

3.1. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hagejad õigesti hinda alandanud VÕS § 112 lg 1

alusel. Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 lg 1 tähenduses, millega hagejad

omandasid kinnisasja, millel asub elamu. Kinnisasi on hagejatele üle antud. Hagejad on

mittenõuetekohase täitmise vastu võtnud ja maksnud ostuhinna 205 000 eurot.

3.2. Kostjad on rikkunud müügilepingust tulenevaid kohustusi, sest kinnisasi ei vastanud

lepingutingimustele VÕS § 217 lg 1 ja lg 2 p-de 1–2 järgi, st elamu ei vastanud keskmisele

kvaliteedile.

3.2.1. Müügilepingu järgi tuli kohustusi täita vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingus

ei ole viidet konkreetsele kokkulepitud kvaliteedile. Müügilepingus on viited sellele, et ostjat

on lepingu eseme seisukorrast teavitatud, kuid ei ole täpset seisukorra kirjeldust või teavet

puuduste kohta. Kinnisasja müügikuulutusest ei tulene samuti konkreetset viidet kogu elamu

kvaliteedile. Müügikuulutuses on eraldi välja toodud, et üks magamistuba on renoveerimata ja

vajab hoolitsemist, kuid teine on renoveeritud, ning et elamul on vahetatud plekk-katus. Elamut

on kirjeldatud võrdlemisi positiivses võtmes. Peale ühe toa „hoolitsusvajaduse“ ei ole välja

toodud mingeid puudusi. Kuulutuses väljatoodud fotod ei viita samuti sellele, et miski peale

ühe magamistoa vajaks renoveerimist. Hagejatega sarnane mõistlik isik võis kostjate kasutatud

sõnastusest mõista, et terves majas tuleks renoveerida (sõnakasutus „hoolitsemine“ viitab kohtu

hinnangul ka pigem kergetele parendustele) ainult üks tuba ning ülejäänud maja on heas korras

ja seda võib hakata kohe kasutama täiendavaid renoveerimistöid tegemata. Kostja I kinnitas

kinnisasja üleandmisaktis, et elamu tehniline seisukord on hea. Ainsa puudusena on

üleandmisaktis välja toodud, et kanalitoru (ilmselt kanalisatsioonitoru) on umbes.

Üleandmisaktis märgitud seisukorda „hea“ ei tuleks tõlgendada selliselt, et see tähendab üksnes

elamiskõlbulikkust.

3.2.2. Keskmisele kvaliteedile ei saa vastata elamu, mille renoveerimine olemasolevat

kandekonstruktsiooni kasutades ei ole võimalik ning mille puhul on ainus mõistlik lahendus

selle lammutamine ja olemasolevale vundamendile uue ehitamine.

3.2.3. Hinna alandamise avalduses on kirjeldatud järgmisi puudusi: valesti paigaldatud

aluskatte tõttu tuli paigaldada uus katusekate, kuna olemasolev katusekate oli materjalist, mille

taaskasutus ei olnud selles piirkonnas lubatud, elamu kandetala oli läbi lõigatud, kahekordse

betoonpõranda all olevad laetalad olid mädanenud. Hinna alandamise avalduses on viidatud ka

korstnate ja korstnapitside seisukorrale.

SR auditist ja ÜL hinnangust nähtuvad järgmised kinnisasja puudused:

-

auditi kohaselt olid elamu seinad suures osas mädaniku kahjustusega ning märke oli ka

puusiku kahjustusest, elamu soojapidavus ei vastanud ühelegi normile, kahjustunud

2-19-1478

konstruktsiooni ei olnud välja vahetatud, vaid oli makrofleksiga tihendatud, seinas oli

niiskuskahjustusi ja hallituse jälgi ning karkassi oli parandatud, kuid kahjustusi ei olnud

kõrvaldatud. ÜL leidis enda hinnangus, et elamu välisseinte ehitustehniline seisukord on

halb, sest see on suures osas mädanenud ja amortiseerunud ning nõuetele mittevastav,

elamu remontimisel ei ole kõiki mädanenud kohti välja vahetatud, mis tähendab, et puidu

mädanemine toimub suletud välisseinte konstruktsioonis edasi, sh elamu teise korruse

välisseintes, samuti ei ole elamu remontimisel arvestatud elamu vajaliku soojapidavuse

tagamisega. Seinte kahjustuste kirjeldus vastab auditi fotodel 7–16 kujutatule. Fotodelt

on näha mitmel pool kahjustustega konstruktsioone. Samuti nähtub, et seinad on osaliselt

parandatud, kuid selle kahjustatud osi ei ole välja vahetatud. Elamule paigaldatud

soojustus oli ilmselgelt puudulik;

-

auditi kohaselt oli vahelagi esimese ja teise korrusel vahel ehitatud puittaladel, millest

enamus olid mädanikuga kahjustatud ja kasutuskõlbmatud ning selle põhjustas valesti

paigaldatud katus, kanalisatsiooni paigaldamiseks oli üks vahelae tala läbi lõigatud. ÜL

leidis, et enamik laetaladest on kahjustunud ja kasutuskõlbmatud, osade laetalade

mädanemine on jõudnud viimasesse faasi, kus puit kaotab oma kandevõime

(moodustunud on nn kuubikud), kanalisatsiooni õhutustoru on toodud/jäetud

pööningule, mis on lubamatu, põhjustades sellega pööningule täiendavat niiskust, katuse

ja vahelae konstruktsioon on avariiline, sest katus toetub toolvärgiga laetaladele, mis on

mädanenud. Kirjeldus vastab auditi fotodel 18–21 kujutatule. Fotodelt nähtub, et laetalad

on ulatuslikult kahjustunud;

-

auditi kohaselt oli elamu kõige suuremaks probleemiks katus: katuse ehitamisel ei olnud

arvestatud sellega, et katusepleki all olev kondenseerunud vesi peab saama kuivada või

tuleb see aluskattega räästast välja juhtida, vesi oli pääsenud katuse konstruktsiooni,

mistõttu oli praktiliselt kogu konstruktsioon mädanenud, elamut oli viimase remondiga

kahjustatud, remondi käigus ei vahetatud välja mädaniku kahjustusega konstruktsioone,

aluskate oli paigaldatud osaliselt ning valesti, sarikaid oli parandatud puidujuppidega ja

mädanikust kahjustatud puit oli alles jäetud, kuna osale katusele oli paigaldatud aluskile

sarikate vahele ja laudise alla, oli sarika pealispind ja laudis jäänud ummuksisse, mis tegi

olukorra veel halvemaks, vesi oli jõudnud ka seina peal olevasse sarikapuusse, mis oli

seetõttu niiskuskahjustusega ning katusest tingitud niiskuskahjustusi oli kogu majas. ÜL

leidis, et katusekonstruktsioon ei ole kasutamiskõlblik: algne katusekate on vahetatud

mittesobiliku plekk-katuse vastu, kaitsmata niiskuse eest, mille tulemuseks on äärmiselt

suured vee- ja niiskuskahjustused elamu erinevates konstruktsioonides, vajalikku

tuulutust ei ole, mis põhjustab koos katuse läbijooksudega puitkonstruktsioonide

mädanemist, katusekate on paigaldatud osaliselt ja valesti ega võimalda tekkival

kondensatsiooniveel nõuetekohaselt ära voolata, vesi kahjustab katusepleki all olevat

puitu ja allolevaid elamu välisseinu. Kirjeldus vastab auditi fotodel 22–28 kujutatule.

Fotodelt nähtub, et sarikad on osaliselt parandatud, kuid kahjustatud puit on alles jäetud.

Katuselaudisel on suures ulatuses kahjustusi. Fotodelt nähtub ka sarikapuu ulatuslik

kahjustumine;

-

auditi kokkuvõtte kohaselt oli kogu elamu kande- ja piirdekonstruktsioon 90% ulatuses

amortiseerunud ning vajas väljavahetamist, puitkonstruktsioonid tuli lammutada ja

vundamendile uus elamu ehitada. ÜL leidis, et elamu kandekonstruktsioonid (seinad,

vahelaed, katuse sarikad) ei ole püsivad, sest need on mädanenud, kuna katus toetub

toolvärgiga laetaladele, siis kogu katuse- ja laekonstruktsioon on avariiline ning halvas

seisukorras, elamu ehitus- ja remonttööd on läbi viidud asjatundmatult ning ilma vajalike

lubadeta, välisviimistluses on kasutatud ja paigaldatud materjale, milliseid ei ole lubatud

2-19-1478

miljööväärtuslikul alal kasutada, nõutavat omanikujärelevalvet ei ole tehtud, remondiga

ei ole eemaldatud mädanenud puitmaterjali ning ehituskonstruktsioone püüti tugevdada,

kinnitades uued puitelemendid mädanenud puidu külge.

Asjatundja EE arvamus ei ole usaldusväärne. Arvamus põhineb SR auditi kritiseerimisel, mitte

elamu otsesel vaatlusel. EE eksis elamu seinamaterjali määratlemisega. Arvamusest ei tulene,

millele asjatundja järeldused tuginevad. Arvamuses ei ole antud hinnangut sellele, millises

ulatuses on elamu tegelikult

kahjustunud.

EE

leidis, et

elamu katusekate ja

katusekonstruktsioonid on kasutamiskõlblikud, mida tõendavad auditis olevad fotod ja elamu

üldvaade fotol 7, kus on sirge katuse ja korraliku katusekattega elamu. Eluliselt ei ole usutav,

et üksnes katuse sirgust hinnates saab teha põhjapanevaid järeldusi katuse kvaliteedi ja

remondivajaduse kohta, ja et suures ulatuses kahjustunud ning ilmselgelt mädanenud

katusekonstruktsioon (sh mädanenud sarikapuu) ei vaja parandamist.

3.3. Müüjat loetakse ka VÕS § 223 lg 1 järgi müügilepingut oluliselt rikkunuks mh siis, kui

asja parandamine või asendamine ei ole võimalik või ebaõnnestub või kui müüja keeldub

õigustamatult asja parandamast või asendamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle

lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Hagejad saatsid 27. juuli 2018. a kostjatele e-

kirja, milles viitasid kinnisasja puudustele ning kutsusid kostjaid elamut üle vaatama ja

pakkusid variante puudustega tegelemiseks. Hagejad saatsid 1. augustil 2018 kostjatele uue

kirja, milles viitasid, et ekspert koostab hinnangut. Mõlemad e-kirjad on saadetud

müügilepingus märgitud kostjate e-posti aadressile.

3.4. Müüja vastutab VÕS § 218 lg 1 järgi asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi

kui mittevastavus ilmneb hiljem. Vaidlust ei ole selles, et elamu kahjustused tekkisid pika aja

vältel ja enne elamu hagejatele üleandmist.

3.5. Müüja võib VÕS § 218 lg 4 alusel vastutusest vabaneda, kui ta tõendab, et ostja teadis

lepingu sõlmimise ajal lepingutingimustele mittevastavusest. Kostjad ei ole väitnud, et hagejad

teadsid lepingutingimustele mittevastavusest. Praegusi puudusi (kandekonstruktsioonide

mädanemine, valesti paigaldatud katuse aluskate) ei olnud ka võimalik visuaalse vaatlusega

tuvastada, seda ei saanud oodata ka hagejalt II, kellel on arhitekti haridus.

3.6. Hagejate nõue ei ole hea usu põhimõtte vastane. Kostjad ei ole tõendanud enda väidet, et

hagejad soovisid osta kinnisasja selleks, et elamu maha lammutada ja selle asemele uus elamu

ehitada. Kostjate väiteid ei tõenda ka tunnistaja ütlused, millega kostjad soovisid tõendada

hagejate kavatsusi lepingu eseme ostmisel. Asjaolu, et hagejad võõrandasid enda eelmise

elukoha, viitab sellele, et nad kavatsesid elamut kasutada uue eluasemena ja mitte seda täielikult

maha lammutada. Hageja II esitas 28. mail 2018 ehitusteatise elamu ümberehitamiseks. SR

koostas enda auditi 2018. a augustis, mille kohaselt tuli elamu lammutada, HM esitas enda

arvamuse 30. augustil 2018. Alles pärast asjatundjatelt hinnangute saamist esitasid hagejad

taotluse elamu lammutamiseks ehitusloa saamiseks. Eluliselt ei ole usutav, et kinnisasja

omanikud, kes kavatsevad elamut lammutada, hakkavad esmalt seda renoveerima ja mitte

säästma raha uue elamu ehitamiseks.

3.7. VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või

teada saama pidi. Hagejad teavitasid kostjaid puudustest hiljemalt 27. juuli 2018. a kirjas.

VÕS § 224 p-de 1–3 sõnastusest ei tulene, et ostja kaotab ostuhinna alandamise õiguse, kui ta

mõistliku aja jooksul lepingutingimustele mittevastavusest ei teata.

2-19-1478

3.8. Hagejate nõude vähendamiseks ei anna alust VÕS § 139 lg 1. VÕS § 139 lg 1 järgi saab

vähendada üksnes kahjuhüvitist. Hagejad ei esitanud nõuet kahjuhüvitise saamiseks.

3.9. Kostjad ei esitanud konkreetseid vastuväiteid kohase ja mittekohase täitmise väärtuste

kohta. Vastavalt hagejate esitatud RE Kinnisvara AS-i eksperthinnangule nr 342702018MK oli

puudustega kinnisasja väärtus 152 000 eurot ja puudusteta kinnisasja väärtus 183 000 eurot.

Eksperthinnang vastab nõuetele ning kohtul ei ole alust kahelda eksperthinnangu järeldustes.

Kokkulepitud ostuhind oli 205 000 eurot. Seda arvestades on alandatud hind 170 273 eurot ning

hagejatel on õigus nõuda tagasi enammakstud ostuhinda 34 726 eurot 78 senti.

3.10. Hagejate viivisenõue on põhjendatud täies ulatuses. Hagejad saavad nõuda viivist

VÕS § 113 lg 1 alusel ja edasiulatuvat viivist tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367

järgi seadusjärgses määras. Kostjad viivitasid 34 726 euro 78 sendi tagastamisega. Hagejad

andsid kostjatele hinna alandamise avalduses tähtaja 21. detsember 2018. a enammakstud

ostuhinna tagastamiseks. Kostjad ei täitnud seda nõuet. Hagejate põhjendatud viivisenõue on

seisuga 30. juuni 2020. a 4235 eurot 74 senti. Kohus mõistab kostjatelt TsMS § 367 järgi alates

1. juulist 2020 välja ka edasiulatuva viivise seadusjärgses määras.

3.11. Kuna hagejad on solidaarvõlausaldajad ning kostjad on solidaarvõlgnikud, mõistab kohus

põhinõude ja viivise välja kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks solidaarselt (VÕS §-d 65 ja

73).

3.12. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 järgi solidaarselt kostjate kanda.

Apellatsioonkaebus

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada maakohtu otsuse ja saata asja

maakohtule uueks läbivaatamiseks või jätta hagi uue otsusega rahuldamata. Kostjad palusid

jätta menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt ei ole hinna alandamise materiaalsed eeldused täidetud.

Hinna alandamine on praegusel juhul vastuolus hea usu põhimõttega, sest hagejad avaldasid

lepingueelsete läbirääkimiste käigus, et nad omandavad kinnisasja eesmärgiga sellele paiknev

elamu lammutada ja selle asemele uus elamu ehitada. Seda eesmärki ei ole võimalik tuvastada

dokumentaalsete tõenditega, vaid menetlusosaliste vande all antud selgitustega. Kostjad

esitasid maakohtule vastava taotluse, kuid kohus jättis põhjendamatult kostjad vande all üle

kuulamata.

Kõiki hagis nimetatud puudusi oleksid hagejad saanud avastada lepingueelsete ülevaatuste

käigus. Hagejad ei tellinud enne müügilepingu sõlmimist ekspertiisi kinnisasja hindamiseks.

Vastustaja seisukoht

5. Hagejad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostjate kanda. Hagejad jäid varem esitatud seisukohtade juurde ja leidsid, et

maakohus jättis õigesti rahuldamata taotluse kostjate vande all ülekuulamiseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel rahuldamata

ja maakohtu otsus muutmata, sest apellatsioonkaebuse väited ei anna alust kahelda maakohtu

2-19-1478

otsuse seaduslikkuses ja põhjendatuses. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 kohaselt

maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele

märgib kolleegium järgmist.

7. Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus põhjendatult kostjate taotluse nende vande all

ülekuulamiseks rahuldamata ega pidanud kostjaid ka omal algatusel üle kuulama. Sellest

tulenevalt asus maakohus põhjendatult seisukohale, et kostjad ei ole tõendanud asjaolu, et

hagejad ostsid kinnisasja eesmärgiga sellel asuv elamu lammutada ja ehitada selle asemele uus,

mistõttu ei olnud maakohtul alust jätta hagi hea usu põhimõttest tulenevalt rahuldamata.

7.1. Kostjad juhivad apellatsioonkaebuses iseenesest õigesti tähelepanu sellele, et õigussuhetes

osalejad peavad oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel toimima TsÜS § 138 järgi heas

usus ning õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse

teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Ka võlausaldaja ja võlgnik peavad

VÕS § 6 lg 1 järgi käituma teineteise suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt ning võlasuhtele ei

kohaldata VÕS § 6 lg 2 järgi seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu

põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Seejuures tuleb TsÜS § 139 järgi heausksust eeldada, kui

seadusest ei tulene teisiti.

Eeltoodu kohaselt ei või võlasuhte pooled mh oma õigusi kuritarvitada ega neid ebaausalt

teostada ning õiguste kuritarvitamise korral võib kohus piirata õiguste kuritarvitajal oma õigusi

teostada, sh jätta seadusest või lepingust tuleneva kohaldamata. Selleks peab aga müüja

kohtumenetluses tõendama, et ostja on oma õigusi kuritarvitanud (vt ka Riigikohtu 2. juuni

2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-03, p 13).

7.2. Kolleegium leiab, et olukorras, kus ostja teeb pärast kinnisasja omandamist hinna

alandamise avalduse ja nõuab müüjalt elamu puudustele tuginedes hinnavahe hüvitamist, kuigi

kavatses kinnisasjal asuva elamu igal juhul lammutada ja ehitada selle asemele uue, võib ostja

käitumine ja õiguste teostamine olla vastuolus hea usu põhimõttega, mis annab kohtule alust

piirata VÕS § 6 lg 2 alusel ostja õiguste teostamist, s.o hinnavahe hüvitamist. Selleks peab aga

müüja kohtuvaidluses esile tooma ja tõendama ostja õiguste kuritarvitamise aluseks olevad

asjaolud.

7.3. Praegusel juhul väitsid kostjad, et hagejad ostsid kinnisasja eesmärgiga lammutada sellel

asuv elamu ja ehitada selle asemele uus. Selle asjaolu tõendamiseks taotlesid kostjad 25. märtsi

2019 vastuses hagile müügitehingut vahendanud LL-ga tunnistajana ülekuulamist ja kostjate

endi vande all ülekuulamist. Hagejad vaidlesid 5. aprilli 2019. a menetlusdokumendis kostjate

taotlustele vastu põhjusel, et tunnistaja ei vahendanud müügitehingut (hagejad kohtusid temaga

algfaasis põgusalt vaid ühe korra) ning leidsid, et kostjad ei saa enda vande all ülekuulamisega

luua endale sobivaid tõendeid. Juhul, kui kohus peaks kostjate taotluse rahuldama, taotlesid

hagejad ka enda vande all ülekuulamist. Harju Maakohus jättis 5. detsembril 2019 kostjate

vande all ülekuulamise taotluse TsMS § 268 alusel rahuldamata, sest hagejad vaidlesid sellele

vastu (I kd, tl 126), kuid rahuldas 17. märtsil 2020 tunnistaja ülekuulamise taotluse (I kd, tl

172) ja kuulas tunnistaja 3. juuni 2020. a kohtuistungil üle. Paraku ei teadnud tunnistaja anda

selle asjaolu kohta ütlusi.

7.4. Kolleegiumi hinnangul ei eksinud maakohus kostjate vande all ülekuulamise taotlust

lahendades menetlusõiguse normide vastu, mistõttu jättis ka ringkonnakohus kostjate vande all

ülekuulamise taotluse 30. märtsi 2021. a kohtuistungil TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel rahuldamata.

2-19-1478

Ringkonnakohus selgitab, et pool, kes ei ole suutnud muude tõenditega tõendada tema poolt

tõendamist vajavat asjaolu või kes ei ole muid tõendeid esitanud, võib asjaolu tõendamiseks

taotleda TsMS § 267 lg 1 I lause järgi vastaspoole või kolmanda isiku vande all ülekuulamist.

Kohus võib TsMS § 268 järgi vaieldava asjaolu kohta vande all üle kuulata ka tõendama

kohustatud poole, kui üks pool seda taotleb ja teine pool sellega nõustub. Sõltumata poolte

taotlustest ja tõendamiskoormise jaotusest võib kohus TsMS § 268¹ järgi ka omal algatusel

vande all üle kuulata ükskõik kumma või mõlema poole, kui varasema menetluse ning esitatud

ja kogutud tõendite põhjal ei ole kohtul võimalik kujundada seisukohta väidetud ja

tõendamisele kuuluva asjaolu tõepärasuses, mh juhul, kui tõendama kohustatud pool soovib

anda vande all seletuse, kuid vastaspool sellega ei nõustu.

Riigikohus on leidnud, et poole vande all ülekuulamist reguleerivatest sätetest nähtub, et pool

ei saa teise poole nõusolekuta taotleda kohtult mitte enda, vaid vastaspoole vande all

ülekuulamist. Lisaks on kohtul õigus kuulata pool üle ka sõltumata taotlusest, kuid poolel ei ole

õigust nõuda, et kohus seda teeks. Selle üle otsustamine, kas kohus soovib omal algatusel poolt

vande all üle kuulata või mitte, on kohtu õigus, millesse kõrgema astme kohus üldjuhul sekkuda

ei saa (vt Riigikohtu 6. detsembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-3430, p 19).

Praegusel juhul oli maakohtul esitatud tõendite valguses võimalik kujundada oma seisukoht

kostjate väite kohta, st täidetud ei olnud TsMS §-s 268¹ sätestatud eeldused. Maakohus leidis

kohtule esitatud tõendite alusel, et hagejatel oli kavas hoone renoveerida ning lammutamise

kavatsus tekkis hagejatel alles pärast asjatundja arvamuse saamist (maakohtu otsuse p 21).

Seega ei olnud maakohtul vajadust kostjaid ka omal algatusel TsMS § 268¹ järgi vande all üle

kuulata.

8. Lisaks tõid kostjad apellatsioonkaebuses esile, et hagejatel ei saa olla nõudeid kostjate vastu

seoses elamu seisukorraga, sest hagejad oleksid saanud väidetud puudused avastada

lepingueelse ülevaatuse käigus, kuid hagejad ei tellinud müügieelset ekspertiisi ega asjatundja

ülevaatust.

Kolleegiumi hinnangul asus maakohus, arvestades asjatundjate arvamustes esile toodud

puudusi, põhjendatult seisukohale, et tegemist oli puudustega, mille esinemist ei oleks hagejad

ega ka asjatundja saanud hinnata üksnes visuaalse vaatlusega, siseviimistlust eemaldamata.

Kolleegium nõustub selles osas maakohtu põhjendustega, neid TsMS § 654 lg 6 järgi

kordamata.

9. Eelnevat arvestades ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu otsust tühistada,

mistõttu järab kolleegium apellatsioonkaebuse rahuldamata.

10. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata jäävad apellatsioonimenetluse kulud

TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Arvestades seda, et maakohus ei määranud kindlaks

hüvitatavate menetluskulude suurust, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 järgi ka ringkonnakohus.

Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 järgi

kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Kaija Kaijanen, Vahur-Peeter Liin