2-18-17922/71 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Määruse kuupäev

16. aprill 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-17922

Tsiviilasi

RY ja VR avaldus Tallinn, Tuulemaa tn 10

korteriomanike 28. septembri 2018 üldkoosoleku otsuste

vaidlustamiseks

Vaidlustatud määrus

Harju Maakohtu 8. detsembri 2020 määrus

Kaebuse esitajad ja liik

RY ja VR määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldajad (määruskaebuse esitajad): RY ja VR, ühine

lepinguline esindaja Sulev Mander

Puudutatud isik I (vastustaja määruskaebemenetluses):

Tallinn, Tuulemaa tn 10 korteriühistu, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Leino Biin

Puudtatud isikud II–IX: VM, AH, IJ, AP, NB, JL, IC (T) ja

MB

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada puudtatud isikute VM, AH, IJ, AP, NB, JL, ICi (T) ja MB

23. märtsi 2021 taotlus ning võtta tsiviilasja toimikusse sama kuupäeva

menetlusdokumendile lisatud 2. oktoobri 2020 üldkoosoleku kutse ja protokoll.

Samuti võtta toimikusse puudtatud isiku Tallinn, Tuulemaa tn 10 korteriühistu

23. märtsil 2021 esitatud tõlked.

2. Harju Maakohtu 8. detsembri 2020 määruse resolutsioon jätta muutmata, aga

muuta ja täiendada selle põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendava osa

punktidele 9–11 koos nende alapunktidega.

3. Määruskaebus jätta rahuldamata.

4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta avaldajate kanda.

5. Rahuldada puudutatud isiku Tallinn, Tuulemaa tn 10 korteriühistu taotlus

menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ning määrata tema põhjendatud

ja vajalike menetluskulude suuruseks määruskaebemenetluses 936 eurot. Mõista

Tallinn, Tuulemaa tn 10 korteriühistu kasuks avaldajalt RY-lt välja 468 eurot ja

avaldajalt VR-lt 468 eurot.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võivad avaldajad esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva

jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse

2 (18)

tegemisest. Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ise

või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

AVALDAJATE NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. RY (avaldaja I) ja VR (avaldaja II, koos: avaldajad) esitasid 27. novembril 2018 Harju

Maakohtule avalduse Tallinn, Tuulemaa tn 10 korteriühistu (puudutatud isik I, edaspidi:

korteriühistu) vastu samal aadressil asuva elamu korteriomanike 28. septembri 2018

üldkoosoleku (edaspidi: vaidlusalune koosolek) otsuste vaidlustamiseks.

1.1. Avaldajad märkisid, et nad vaidlustavad vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsused

järgmises sõnastuses ja ulatuses (edaspidi: vaidlusalused otsused või vastavalt otsus 1 jne):

1) Juhatuse valimine: Otsus, mille kohaselt valiti puudutatud isiku juhatusse VM, AH,

IJ, AP ja NB. Protokolli kohaselt hääletas poolt 28 liiget, vastu oli 1 liige ja erapooletu

oli 1 liige.

2) Juhatuse esimehe valimine: Otsus, mille kohaselt valiti puudutatud isiku juhatuse

esimeheks NB. Otsuse poolt hääletas 29 liiget, vastu oli 1 liige ja erapooletuid hääli ei

olnud.

3) Revisjonikomisjoni valimine: Otsus, mille kohaselt valiti puudutatud isiku

revisjonikomisjoni liikmeteks JL, IT, MB. Otsuse poolt hääletas 29 liiget, vastu oli

1 liige, erapooletuid hääli ei olnud.

4) 12. 10. 2016 erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud Tallinn, Tuulemaa 10

korteriühistu põhikirja redaktsiooni kinnitamine: Otsus, millega kinnitati 12. 10. 2016

erakorralisel üldkoosolekul vastu võetud puudutatud isiku põhikiri. Otsuse poolt

hääletas 29 liiget, vastu oli 1 liige ja erapooletuid hääli ei olnud.

1.2. Vaidlusaluste otsuste puudustena väitsid avaldajad kokkuvõtvalt järgmist:

(a) päevakord oli ebaselge – päevakorra järgi sooviti valida juhatus, aga korteriühistul oli

sel ajal juhatus, st tuluks kas olemasolev juhatus enne tagasi kutsuda või otsustada senise

juhatuse volituste pikendamine;

(b) põhikirja ei saanud kinnitada – selle uut redaktsiooni korteriomanikele ei saadetud ega

tehtud kättesaadavaks varem või koosolekul, samuti ei nähtu koosoleku teatest,

milliseid põhikirja punkte on kavas muuta, mis omakorda haakub väitega (a);

(c) koosolekul osalema õigustatud korteriomanikud olid korrektselt määratlemata:

(c.1)

juhatus ei määranud koosolekul osalema õigustatud korteriomanikke kindlaks

vaidlusaluse koosoleku päeval, st ei küsinud ega võtnud nimekirja koostamisel

aluseks kinnistusraamatu andmeid, mille tulemusel ei saa kontrollida, kas

osalenud korteriomanikele kuulus üle poole kaasomandi osadest;

(c.2)

nii toimides soovis juhatus manipuleerida hääleõiguslike korteriomanike arvu;

(d) avaldajate suhtes rikuti koosoleku kokkukutsumise korda sellega, et neile ei saadetud

koosoleku kutset ega dokumente e-postiga, kuigi e-posti aadressid olid korteriühistule

teada;

3 (18)

(e) puudus kvoorum – koosolekul osales ainult 12 korteriomanikku 40-st, mitte aga

protokollis märgitud 31, sest ülejäänud osalenuks märgitud korteriomanike puhul:

(e.1)

osa lahkus kohe pärast registreerimist;

(e.2)

koosoleku juhatajal oli põhikirjaga lubatust rohkem volikirju;

(e.3)

volikirju anti ja ühiste omanike kokkuleppeid vormistati tagantjärele;

(e.4)

volikirjad ei olnud vormistatud kooskõlas põhikirjaga;

(e.5)

mõne volikirja sõnastus ei võimaldanud hääletada;

(e.6)

volitati ja koosolekust osavõtjatena märgiti isikuid, kes ei ole ühistu liikmed;

(e.7)

kaas- või ühisomandis korteriomandite osas puudusid omanike kokkulepped;

(f) koosoleku läbiviimisel esines mitmeid rikkumisi:

(f.1)

juhatus mõjutas koosolekul osalejaid hääletama juhatuse tahte poolt, mh

turvameeste kohalolekuga;

(f.2)

avaldaja II eemaldati koosolekult enne hääletamist;

(f.3)

koosolek toimus ja selle dokumendid vormistati vene keeles;

(f.4)

sõna anti võõrale inimesele, millega rikuti mh päevakorda.

1.3. Neil põhjustel nõudsid avaldajad esimese võimalusena vaidlusaluste otsuste tühisuse

tuvastamist ja teise võimalusena nende kehtetuks tunnistamist.

1.4. Tühisuse alusena käsitlesid avaldajad eelkõige väiteid (a)–(d), samuti võivad nende

hinnangul tühisusele viidata seoses väidetega (f.1) ja (f.2) esile toodud asjaolud.

1.5. Otsuste kehtetuks tunnistamise peamise alusena tuginevad avaldajad kvoorumi

puudumisele ehk väitele (e), lisaks osundasid nad otsuste vastuvõtmise võimalikele puudustele

väidetega (f.3) ja (f.4).

2. Korteriühistu vaidles avaldusele vastu, tema peamised vastuväited on järgmised:

-

vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korda ei rikutud, päevakord on selge ja

arusaadav ning kõigile korteriomanikele pandi kutse ja muud dokumendid (sh põhikiri)

tähtaegselt postkasti;

-

e-kirja ei pidanud korteriühistu juhatus avaldajatele saatma, sest avaldajad ei ole

ühistule oma e-posti aadresse teatanud;

-

vaidlusalusel koosolekul osales ise või esindaja vahendusel 31 korteriomanikku,

selleks esitati ühistule kohased volikirjad ja ühis-või kaasomanike kokkulepped;

koosoleku juhataja NB esindas kolme korteriomanikku (korterid nr 5, 29 ja 36), mis on

kooskõlas põhikirjaga;

-

avaldaja II lahkus ise koosolekult pärast seda, kui oli koosolekut korduvalt häirinud ja

tal paluti lahkuda.

MAAKOHTU MÄÄRUS

3. Maakohus jättis avalduse 8. detsembri 2020 määrusega (vaidlustatud määrus) rahuldamata.

Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel

avaldajate kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.

3.1. Maakohus tuvastas vaidlustamata asjaoludena, et korteriühistu hallatavas elamus on

40 korteriomandit, vaidlusalusel koosolekul võeti vastu eespool p-s 1.1 märgitud otsused 1 – 4

samas kajastatud hääletamistulemustega.

3.2. Maakohus kajastas määruses õigusnorme mh järgmiselt.

3.2.1. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg-d 1 ja 2 sätestavad, et kui

korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike

4 (18)

kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja

arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel

koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda

rikuti, otsust heaks ei kiida. Korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse

tuvastamise nõue lahendatakse kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse

tsiviilseadustiku üldosa seaduses (TsÜS) juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta

sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega.

3.2.2. TsÜS § 38 lg 1 esimene lause sätestab, et huvitatud isik võib nõuda kohtus juriidilise

isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist.

3.2.3. KrtS § 20 lg-d 1 ja 2 sätestavad, et sama seaduse või korteriomanike kokkuleppe

kohaselt häälteenamusega tehtavad otsused võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul.

Korteriomanike üldkoosolekule kohaldatakse lisaks viidatud seaduses sätestatule mitte-

tulundusühingute seaduse (MTÜS) § 19 lg 1 p-des 1–5, §-des 20 ja 20¹, § 21 lg-s 31 ja lg-tes

6–9, § 22 lg-tes 1 ja 11, § 23 lg-tes 1 ja 2 ning §-s 25 sätestatut. Korteriomanike üldkoosolek

on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle

poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.

3.3. Vaidlusaluse koosoleku protokolli ning sellele lisatud osalejate nimekirja ja volikirjade

alusel tuvastas maakohus, et koosoleku algul osales 31 korteriomanikku ja peale avaldaja II

lahkumist jäi osalema 30 korteriomanikku. Seega on KrtS § 20 lg-te 1 ja 2 nõuded täidetud ning

koosolek oli otsustusvõimeline. Koosoleku läbiviimine ja vastuvõetud otsused on protokollitud,

protokoll nõutavas vormis vormistatud ja allkirjastatud ning protokollile on lisatud kõik

nõutavad lisad. Maakohus ei nõustunud avaldajate väidetega esindatuse puuduste kohta.

3.3.1. TsÜS § 118 lg 1 kohaselt toimub volituse andmine esindatava poolt tahteavalduse

tegemisega esindajale või isikule, kellega tehingu tegemiseks volitus antakse. Sama paragrahvi

kolmanda lõike kohaselt, kui seaduses on tehingu tegemiseks ette nähtud teatud vorm, mille

järgimata jätmise korral on tehing tühine, peab tehingu tegemiseks antud volitus olema samas

vormis. KrtS § 22 lg 5 näeb esindaja esindusõiguse olemasolu tõendamiseks ette esindusõiguse

kirjaliku dokumendiga tõendamise nõude.

3.3.2. Tõendamata on avaldajate väited, et volikirjade puudused tingisid üldkoosoleku

kvoorumi puudumise. Avaldajad ei esitanud volikirjade tõlkeid ja võõrkeelsed tõendid tuleb

jätta tähelepanuta. Eestikeelsetest tõenditest puudusi ei nähtu. IP (krt 18) volikiri saadeti

e-kirjaga digitaalselt allkirjastatuna ja on kehtiv. RI (krt 21), VS (krt 6), IP (krt 27), IT (krt 31)

ja KL (krt 40, kes võttis koosolekust ka isiklikult osa) volikirjad on kirjalikud ja seega kehtivad.

Osalejate nimekirja ja volikirjadega on tõendatud, et NB esindas IG (krt 5), KR (krt 29) IV

(krt 36). Seega ei ületa NB volitatud korteriomanike arv põhikirja p-s 6.6 ette nähtud kolme

esindatava piirmära.

3.3.3. Põhikirja kehtiv redaktsioon võeti vastu 12. oktoobri 2016 üldkoosolekul ja selle p 3.1

alapunkt 2 näeb mh ette, et esindajaks saab olla vaid ühistu liige. Samal ajal kehtinud

korteriühistuseaduse § 10¹ sätestas, et üldkoosolekul võib osaleda ja hääletada korteriühistu

liige või tema esindaja, kellele on antud lihtkirjalik volikiri. Põhikirjaga ei või piirata

korteriühistu liikme õigust esindaja määramiseks. Järelikult oli põhikirja p 3.1 alapunkt 2

vastuolus seadusega osas, mis sätestas esindajana ainult korteriühistu liikme. KrtS § 22 lg 5 ei

näe samuti ette võimalust piirata esindaja valikut ainult korteriühistu liikmetega, st põhikirja

p 3.1 alapunkt 2 ei muutunud KrtS jõustumisega kehtivaks. Kokkuvõttes ei ole seaduslikku

alust piirata korteriomaniku õigust esindaja valikul.

3.3.4. Põhikirja p 6.6 loetleb täiendavad vorminõudeid (volikiri peab olema kirjutatud

omakäeliselt, sinise pastapliiatsiga kirjatähtedega ja sisaldama samas loetletud andmeid).

Põhjendatud pole avaldajate arusaam, et nende tingimuste järgimata jätmine tõi kaasa volikirja

andnud korteriomanike mitteesindatuse ja sellest tulenevalt nii koosoleku läbiviimiseks kui

5 (18)

otsuste vastuvõtmiseks vajaliku kvoorumi puudumise. Volikirjade võimalik vastuolu põhikirja

p-ga 6.6, ei tähenda volituse puudumist, sest seda ei näe tagajärjena ette seadus ega põhikiri.

3.3.5. KrtS § 17 lg 2 kohaselt võib põhikirjaga ette näha tingimusi, mis ei ole vastuolus

seadusega ega eriomandi kokkuleppega. Kui põhikirja säte on vastuolus seadusega,

kohaldatakse seaduses sätestatut. Käesoleval juhul on eelmistes alapunktides 3.3.3 ja 3.3.4

märgitud põhikirja tingimused vastuolus seadusega, mistõttu jäävad need kohaldamata.

3.3.6. Korteriomandi ühised omanikud ei pea vaatamata KrtS § 15 lg-le 1 osalema koosolekul

ühiselt, sest asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 4 järgi on kaasomanikul ühise asja suhtes

kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Korteriomandite ühis- ja kaasomanike

kokkuleppeid tuleb käsitleda volitusena esindada neid üldkoosolekul. Maakohus tuvastas

kinnistusraamatu väljatrüki ja krt-te 9, 10, 22, 25, 30, 37 ja 39 omanike kokkulepete põhjal, et

esindamiseks vajalikud kokkulepped on olemas.

3.3.7. Vaidlusalusel koosolekul oli esindatud 31 korteriomanikku, mistõttu ei muutnud

avaldaja II koosolekult lahkumine koosolekut otsustusvõimetuks, sest vajalik kvoorum säilis.

3.4. Maakohtu hinnangul ei rikkunud korteriühistu koosoleku kokkukutsumise korda.

3.4.1. KrtS § 20 lg 4 kohaselt tuleb korteriomanikule üldkoosoleku teade ja koosoleku

dokumendid edastada e-posti teel juhul, kui korteriomanik on korteriühistule oma elektronposti

aadressi teatanud. Kohus nõustub puudutatud isiku seisukohaga, et seadusandja on korteriühistu

kohustuse sidunud korteriomaniku tahtega saada teavitusi e-posti teel ja tema tahte

väljenduseks on korteriühistule e-posti aadressi teatamine. KrtS § 20 lg 4 ei näe ette korteri-

ühistu kohustust materjale edastada e-posti teel olukorras, kus korteriühistule on saanud

teatavaks korteriomaniku e-posti aadress, vaid korteriomanik peab olema korteriühistule oma

aadressi e-posti saatmiseks teatanud. Teatamine on tegu ja tahte avaldamine saada materjale

e-posti aadressile.

3.4.2. Tunnistajate JL ja RJ (D) ütlustega on maakohtu hinnangul tõendatud korteriühistu

vastuväited, et juhatusel oli nimekiri korteriomanike e-posti aadressidest, kes olid ühistule

teatanud oma e-posti aadressi ja sellega avaldanud tahet saada ühistult teavitusi ja materjale

e-posti teel. Avaldajad ega nende e-posti aadressid selles nimekirjas ei sisaldunud. Seega ei saa

lugeda, et nad oleksid avaldanud tahet saada materjale e-posti teel. Tunnistaja RJ ütlustega on

tõendatud, et avaldajatele pandi teade üldkoosoleku toimumisest koos 2016. aastal vastu võetud

põhikirja tekstiga ja varasema põhikirja kavandatud muudatustega paberkandjal postkastidesse.

3.4.3. Koosoleku kutsega on tõendatud, et päevakorras oli 12. oktoobri 2016 erakorralisel

üldkoosolekul vastu võetud põhikirja kinnitamine. Märkusena oli kutsel selgitatud põhjus, et

avaldajad olid 12. oktoobri 2016 otsused vaidlustanud. Järelikult ei muudetud vaidlusalusel

koosolekul 12. oktoobril 2016 vastu võetud põhikirja, mis oli kõigile korteriomanikele, sh

avaldajatele, varasemast ajast teada. Avaldajad on 12. oktoobril 2016 vastu võetud põhikirja

vaidlustanud Harju Maakohtu menetluses olevas tsiviilasjas nr 2-17-500, mistõttu pidid nad

olema põhikirja redaktsioonist teadlikud. Seega ei rikutud koosoleku kokku kutsumisel KrtS

§ 20 lg 3 nõudeid.

3.5. Põhjendatud ei ole avaldajate väide, et senine juhatus oleks tulnud esmalt tagasi kutsuda

ja seejärel valida uus juhatus. Selle asemel uue juhatuse valmimine ei muuda koosoleku otsust

tühiseks ega anna alust tunnistada seda kehtetuks. Samuti ei riku juhatuse liikmete valimine

ilma eelneva tagasikutsumise protseduurita avaldajate õigusi.

3.6. Kokkuvõttes leidis maakohus, et vaidlusalused otsused ei ole kehtetud, sest puuduvad

KrtS § 29 sätestatud kehtetuks tunnistamise alused. Häälteenamuse nõude rikkumine ei ole

MTÜS § 24¹ järgi otsuse tühisuse alus, vaid kehtetuks tunnistamise nõude alus. Järelikult tuleb

avaldus jätta täies ulatuses rahuldamata.

6 (18)

3.7. Menetluskulude tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 172 lg 1 alusel avaldajate

kanda jätmist põhjendas maakohus sellega, et lahend tehti avaldajate huvides ja nende kahjuks.

Korteriühistu menetluskulu on tasu õigusabiteenuse eest 13 t ulatuses tunnitasu määraga

120 eurot, millele lisandub käibemaks – kokku 1872 eurot. See kulu on põhjendatud ja vajalik

ning tuleb avaldajatelt välja mõista TsMS § 165 lg 1 alusel võrdsetes osades ehk kummaltki

936 eurot.

MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUSE KÄIK

4. Avaldajad esitasid määruskaebuse, milles paluvad vaidlustatud määruse tühistada ja

avalduse rahuldada või saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Teise võimalusena

taotlevad avaldajad menetluskulude jaotuse muutmist.

4.1. Avaldajad järgivad suures osas samu väiteid, millega nad kohtusse pöördusid.

Vaidlustatud määrus on avaldajate hinnangul vastuoluline, ebapiisavalt põhjendatud ja

üllatuslik. Maakohus rajas lahendi praktiliselt ainult tunnistajate ütlustele, aga need polnud

õiged. Avaldajate väited jäid tähelepanuta ja määruses puuduvad nendega mittenõustumise

põhjendused. Maakohus ei rakendanud asja läbivaatamisel hagita menetluses nõutavat

uurimisprintsiipi.

4.2. Eraldi rõhutavad avaldajad kaebuses järgmist:

-

vaidlusaluse otsusega 4 kinnitatud põhikirja avaldajatele enne koosolekut kätte-

saadavaks ei tehtud, sh ei saadetud seda e-kirjaga, kuigi korteriühistule on avaldajate

e-posti aadressid teada ja neid on varem ka suhtlemiseks kasutatud;

-

korteriühistu ei määranud korrektselt kindlaks koosoleku osalema õigustatud korteri-

omanikke, sh ei lähtunud kinnistusraamatu andmetest ega järginud esindajatele seatud

piiranguid (volikirjade vormistamine, võõrkeelsus, osaline piiratus ja ühises omandis

olevate korteriomandite puhul ühise esinduse või kokkuleppe puudumine);

-

avaldaja II sunniti koosolekult lahkuma, samuti lahkusid krt 32 ja 40 omanikud;

avaldajad soovisid neid väiteid tõendada vaidlusaluse koosoleku videosalvestisega,

mille korteriühistult väljanõudmise taotluse jättis maakohus põhjendamatult rahulda-

mata;

-

koosoleku päevakord ei olnud selge, eelkõige oli arusaamatu, kas senine juhatus

kutsutakse tagasi, valitakse uus ja kas valimised toimuvad üksikute kandidaatide või

kogu juhatuse koosseisu kohta;

-

koosoleku dokumentide tõlgete osas käitus maakohus vastuoluliselt: ta arvas kvoorumi

hulka ka need korteriomanikud, kelle esindatuse kohta oli esitatud võõrkeelseid

dokumente, aga keeldus samas kontrollimast avaldajate väiteid samade dokumentide

põhjal;

-

kui mitte nõustuda avaldajate väidetega, et osa volikirju oli vormipuudustega ega

vastanud põhikirja p-le 6.6, siis poleks üldse saanud põhikirja alusel koosolekut kokku

kutsuda ega otsuseid vastu võtta, sest põhikirja ptk 6 on arusaamatu ja eksitav;

-

maakohus jättis tähelepanuta avaldajate väite, et KrtS § 21 lg 3 järgi on otsuse

vastuvõtmiseks vajalik enam kui pool korteriomanike häältest, st vähemalt 21 häält –

see tingimus ei ole vaidlusaluste otsuste puhul täidetud, sest mitmed korteriomandid ei

olnud koosolekul kohaselt esindatud või ei saanud nende häältega arvestada.

4.3. Korterite (2) – (40) kaupa toovad avaldajad esile seisukohad vaidlusalusel koosolekul

osalemise või selle tuvastamise takistuste kohta järgmiselt:

(2)

ainuomanik AH oli isiklikult kohal;

(5)

ainuomaniku IG volikiri võõrkeelne ja on loetamatu, juba algselt puudus originaal, vaid

see saadeti e-postiga pdf-formaadis ja peale väljatrükki tehti juurdekirjutusi, mistõttu ei

7 (18)

saa kontrollida vastavust põhikirja p-le 6.6; esindaja on NB, kelle esindatavate arv

ületas põhikirjaga ette nähtud piirmäära – korteriomand oli koosolekul esindamata;

(6)

ainuomaniku VS volikiri ei vasta põhikirja p-le 6.6 – korteriomand oli koosolekul

esindamata;

(8)

ainuomaniku NP volikiri on võõrkeelne ja volitatu (tütar) ei ole ühistu liige, mis on

vastuolus põhikirja p 3.1 alapunktiga 2 – korteriomand oli koosolekul esindamata;

(9)

ühisomanike VL ja JL kokkulepe puudub, kuigi VL on volitanud teist ühisomanikku

teda esindama; lisaks on volikiri võõrkeelne – korteriomand oli koosolekul esindamata;

(10) osalejate nimekirja märgitud ühis- või kaasomanikest IU, KM ja LU osales koosoleku

vaid üks, aga allkirja järgi ei saa kindlaks teha, kes neist; kinnistusraamatu andmetel

olid kaasomanikud IU ja KM, kelle kokkulepe ühe esindaja määramiseks puudub –

korteriomand oli koosolekul esindamata;

(12) ainuomanik TG oli isiklikult kohal;

(13) ainuomanik VP oli isiklikult kohal;

(14) ainuomanik PK oli isiklikult kohal;

(16) ainuomaniku MM volikiri oli võõrkeelne ja esindaja (tütar) pole ühistu liige –

korteriomand oli koosolekul esindamata;

(17) ainuomanik NB oli isiklikult kohal;

(18) ainuomaniku IP digitaalne volikiri on allkirjastamata ega vasta põhikirja nõuetele ja

sellele on tehtud juurdekirjutusi; esindajaks on AP, kes ei ole ühistu liige – korteriomand

oli koosolekul esindamata;

(20) ainuomanik VB oli isiklikult kohal;

(21) ühisomanikud avaldaja I ja RY pole kokku leppinud, kes neist on ühistu liige –

korteriomand oli koosolekul esindamata;

(22) ainuomaniku RD nimi on märgitud ekslikult, aga ta osales isiklikult;

(23) ainuomanik avaldaja II osales koosoleku algul isiklikult, st temaga saab algse kvoorumi

hindamisel arvestada, aga ta sunniti lahkuma enne hääletamist, mistõttu otsuste

vastuvõtmise kvoorumi osas jällegi ei saa teda arvesse võtta;

(25) ühisomandikest VC ja IC osales koosolekul IC, kes oli nimekirjas ekslikult märgitud

ainuomanikuna; ühisomanike kokkulepe puudub – korteriomand oli koosolekul

esindamata;

(26) ainuomanik VS oli isiklikult kohal;

(27) ainuomaniku IP volikiri on vastuolus põhikirjaga, sh puudub volitatava allkiri ja viide,

millisel üldkoosolekul esindamiseks volikiri anti; esindaja MB, on krt 37 üks

ühisomandikest; kuna ühisomanikud saavad õigusi teostada vaid ühiselt, siis saavad nad

olla ka esindajad vaid ühiselt; osalejate nimekirja allkirja järgi osales esindajana siiski

keegi AP – korteriomand oli koosolekul esindamata;

(28) ainuomaniku NK volikiri on vastuolus põhikirjaga, sh puudub volitatava isikukood ja

allkiri; esindajaks on AK, kes ei ole ühistu liige – korteriomand oli koosolekul

esindamata;

(29) ainuomaniku KR võõrkeelse volikirja originaali pole olemas olnud, volikirjale on tehtud

hiljem juurdekirjutusi; esindaja NB esindatavate arv ületas põhikirjas ettenähtud

piirmäära – korteriomand oli koosolekul esindamata;

(30) ühisomanikest AI ja OI osales koosolekul vaid üks, aga allkirja järgi ei saa kindlaks

teha, kumb neist; puudub ühisomanike kokkulepe – korteriomand oli koosolekul

esindamata;

8 (18)

(31) ainuomaniku IT volikiri on vastuolus põhikirjaga; esindajaks on märgitud RJ, aga

isikukoodi kaudu on võimalik tuvastada, et tegemist on krt 22 omaniku RD-ga –

korteriomand oli koosolekul pigem esindamata;

(32) ainuomanik OA viibis isiklikult koosolekul alguse juures, aga hiljem lahkus, st

hääletamisel temaga arvestada ei saanud;

(33) ainuomaniku AMi võõrkeelsel volikirjal oli algselt märgitud esindaja NB, kuid seejärel

krt 35 omanik IJ; volikirja järgi on NB esindus maha tõmmatud, aga osalejate nimekirja

allkirjade järgi esindasid AM siiski mõlemad esindajad; parandused volikirjal on

õiendamata, mistõttu ei ole võimalik kindlaks teha, kes need tegi; esindaja NB puhul on

ületatud põhikirjaga ette nähtud esindatavate piirmäär; volikirja tekst on arusaamatu ja

volitus on antud esindamiseks ainult ühes päevakorrapunktis – korteriomand oli

koosolekul esindamata;

(34) ainuomanik FS oli isiklikult kohal;

(35) ainuomanik IJ oli isiklikult kohal;

(36) ainuomaniku IV volikirja originaal koosolekul puudus, sest see saadeti e-postiga fotona,

millele tehti juurdekirjutusi; esindaja NB esindatavate arv ületas põhikirjas ettenähtud

piirmäära – korteriomand oli koosolekul esindamata;

(37) ühisomanikest MB ja AK osales koosolekul vaid üks, aga allkirja järgi ei saa kindlaks

teha, kumb neist; puudub ühisomanike kokkulepe – korteriomand oli koosolekul

esindamata;

(39) ühisomanikest KR ja VJ osales koosolekul vaid üks, aga allkirja järgi ei saa kindlaks

teha, kumb neist; puudub ühisomanike kokkulepe – korteriomand oli koosolekul

esindamata;

(40) ainuomanik KL osales nii isiklikult kui ka esindaja kaudu, sest algul ta ilmus

koosolekule, kuid pidi lahkuma; kui NB esindanuks KL, pidanuks osalejate nimekirjal

olema tema allkiri, kui aga KL osales ja hääletas ise koosolekul (mida ei toimunud), siis

polnuks tarvilik volikirja lisada; volikirjal puudub viide, millisel üldkoosolekul

esindamiseks see anti; esindaja NB esindatavate arv ületas põhikirjas ettenähtud

piirmäära – korteriomand oli koosolekul esindamata.

4.4. Menetluskulud jaotas maakohus igal juhul ekslikult. Maakohtu põhjenduse järgi tehti

lahend avaldajate huvides, aga tegelikult ei olnud avaldajatel huvi avalduse rahuldamata

jätmiseks. Avaldus oleks tulnud rahuldada ja jätta kulud korteriühistu kanda. Teise võimalusena

tulnuks kulud jätta menetlusosaliste endi kanda, sest avaldajad ei esitanud põhjendamatut

avaldust, väiteid ega tõendeid. Maakohus eksis võõrkeelsete tõendite hindamisel ja avaldajatele

tõlkimiskohustuse panemisel. Kulude rahalisel kindlaksmääramisel tulnuks juhinduda TsMS

§ 172 lg 8 esimese lause piirangust, et vajalikud kohtuvälised kulud hüvitatakse hagita

menetluses menetlusosalistele samadel alustel tunnistajale makstava hüvitisega.

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis korteriühistule tähtaja sellele

vastamiseks. Korteriühistu vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja

edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu asi saabus 1. veebruaril 2021.

6. Ringkonnakohus kaasas 19. veebruari 2021 määrusega menetlusse vaidlusalusel koos-

olekul otsustega 1 ja 3 valitud juhatuse ja revisjonikomisjoni liikmed (puudutatud isikud II–

IX). Kaasatud isikud esitasid 23. märtsil 2021 ühise menetlusdokumendi, milles toetasid

korteriühistu seisukohti ja palusid jätta kaebuse rahuldamata. Ühtlasi esitasid nad korteri-

omanike 2. oktoobri 2020 koosoleku kutse ja protokolli, millega soovisid tõendada, et otsuste 1

ja 3 tühisus või kehtetus ei oma praeguseks enam ei avaldajate väidetavalt rikutud õiguste

kaitseks tähendust. Teised menetlusosalised ei esitanud taotlusele vastuväiteid.

9 (18)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus jätab vaidlustatud määruse resolutsiooni TsMS § 659 kaudu kohalduva

§ 657 lg 1 p 2¹ alusel muutmata, aga täiendab põhjendusi. Määruskaebus jääb rahuldamata ja

avaldajad kannavad sellega seonduvad menetluskulud.

8. Puudutatud isikute II–IX taotluse 2. oktoobri 2020 koosoleku materjalide vastuvõtmiseks

saab ringkonnakohus TsMS § 662 lg 3 alusel rahuldada. Samuti tuleb toimikusse võtta

korteriühistu esitatud tõlked.

9. Avalduse eesmärk on vaidlusalustest otsustest vabanemine, st nende tühisuse tuvastamine

või kehtetuks tunnistamine.

9.1. Juriidilise isiku organi otsuse kehtetust sätestava TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi võib

huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva

otsuse kehtetuks tunnistamist. Teise lõike esimese lause kohaselt on juriidilise isiku organi

otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade

kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu

kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

TsÜS § 38 lg 1 ja lg 2 ei saa samal ajal kohaldada. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS

§ 38 lg 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama paragrahvi esimest lõiget (vt nt Riigikohtu

30. jaanuari 2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-187-12, p 14 kolmas lõik ja 5. juuni 2019 otsus

tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17.2).

9.2. Korteriomanike üldkoosoleku otsuseid käsitlevad eriseadustena KrtS ning teatavas osas

selles omakorda viidatud MTÜS. Neis kummaski ei nähta ette otsuse tühisusele ja kehtetuks

tunnistamisele

eelmises

alapunktis

kirjeldatust

erinevat

vahekorda.

Seega

kehtib

korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul sama põhimõte: tühist otsust ei saa kehtetuks

tunnistada.

9.3. Eelnevast tuleneb, et korteriomanike üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul

esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine. Alles tühisuse

eitamise järel saab kontrollida, kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks.

9.4. Käesoleval juhul eksis maakohus nende põhimõtete vastu, kui asus esmalt kontrollima

kvooruminõuete täidetust. Hagita menetluses pole kohus seotud menetlusosaliste taotlustega

(TsMS § 477 lg 5), aga ka üldisemalt pole kohtul takistust juriidilise isiku organi otsuse

kehtetuks tunnistamise nõude korral tuvastada selle tühisus (vt nt Riigikohtu 5. juuni 2019 otsus

tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17.1, vt korteriühistu üldkoosoleku otsuse kohta Riigikohtu

3. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 27, kusjuures sama põhimõte kohaldub alates

1. jaanuarist 2018 korteriomanike üldkoosoleku suhtes). Kirjeldatud puuduse saab ringkonna-

kohus määruskaebuse läbivaatamisel kõrvaldada.

9.5. Eeltoodud kaalutlustel alustab ringkonnakohus määruskaebuse lahendamist kontrollist,

kas vaidlusalused otsused on tühised (järgenvas p 10 ja selle alapunktid). Kui tühisuse alus

esineb, siis pole kehtetust vaja enam kontrollida, st avaldajad saavutavad niigi juba avaldusega

taotletud tulemuse. Kui aga otsused ei ole tühised, siis tuleb käsitleda kehtetuks tunnistamisele

suunatud väiteid (p 11 koos alapunktidega).

10. Vaidlusaluste otsuste tühisuse kohta tegi maakohus õige lõppjärelduse, et otsused pole

tühised. Vastuseks kaebusele ning osaliselt ka maakohtu põhjenduste täiendamiseks ja

muutmiseks märgib ringkonnakohus järgmist.

10.1. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt

rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud

otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteri-

omanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes

10 (18)

kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid

KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2

järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi

tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.

10.2. TsÜS § 38 lg 2 kohaselt peab tühisuse aluse sätestama seadus. Maakohus viitas vaidlus-

aluste otsuste tühisuse kontrollimisel MTÜS § 24¹ lg-le 1, aga see ei kohaldu praegusel juhul.

Korteriühistu ei ole mittetulundusühing ja MTÜS sätted kohalduvad ainult ulatuses, milles KrtS

neile selgelt viitab (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 22. jaanuari 2019 määrus tsiviilasjas nr 2-

18-12983, p 12.1). MTÜS § 24¹ lg-le 1 sellist viidet pole.

10.3. Hagita menetluses rakendub uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7). See ei

vabasta avaldajat kohustusest tuua selgelt esile asjaolud, mis viitavad vaidlusaluste otsuste

tühisusele (vrd Riigikohtu 3. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 23 teine lõik ja

seal viidatud varasem praktika). Avaldajad käsitlevad tühisuse alusena eelkõige väiteid (a)–(d),

samuti võivad nende hinnangul tühisusele viidata seoses väidetega (f.1) ja (f.2) esile toodud

asjaolud. Seega tuleb tühisuse alustena kontrollida esiteks koosoleku kokkukutsumise korra

väidetavat rikkumist (järgnevas p 10.4) ja teiseks võimalikku vastuolu heade kommetega

(p 10.5).

10.4. Koosoleku kokkukutsumise korda käsitlevad peamiselt KrtS § 20 lg 4 ning sama

paragrahvi esimese lõike kaudu kohalduvad MTÜS § 20 lg-d 5–7. Vaidlusalusel koosolekul

otsustati mh põhikirja (korduv) muutmine, st kohaldub KrtS § 20 lg 3. Lisaks võib korteriühistu

põhikiri näha ette täiendavaid tingimusi korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumiseks, aga

sellele ei ole menetlusosalised selgelt tuginenud.

10.4.1. Koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tühisuse alusena näeb ette KrtS § 29 lg 1.

Selle sätte sõnastuse järgi peab rikkumine olema oluline. Koosoleku kokkukutsumise reeglid

on seaduses sätestatud selleks, et tagada osalejatele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek

toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal

informeeritult hääletada (vt osanike koosoleku kohta Riigikohtu 12. aprilli 2017 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-10-17, p 13 teine lõik, aga sama kehtib vastavalt ka teiste juriidiliste isikute,

samuti korteriomanike üldkoosoleku kohta). Neil kaalutlustel ei saa põhikirja ebaselgus või

osaline kehtetus tuua kaasa korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisust.

10.4.2. Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise

tõttu tühine ka siis, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras

(Riigikohtu 13. veebruari 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-12, p 14 esimene lõik). Selles

osas on asjakohane sama põhimõte nagu kajastatud eelmises alapunktis. Nimelt tuleb

hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, lähtuda sellest, kuidas

mõistlik korteriühistu liige pidi aru saama, millised küsimused selle päevakorrapunkti juures

võivad otsustamist vajada (ibid).

10.4.3. Väite (a) järgi oli päevakord ebaselge eelkõige juhatuse valimise osas. Seoses sellega

ei toonud avaldajad siiski esile, et neil või teistel ühistu liikmetel oli teadmata juhatuse liikmete

volituste tähtajalisus ja sellega kaasnev vajadus teatava ajavahemiku möödumise järel uuesti

otsustada, kes edaspidi korteriühistut juhivad.

Riigikohus on leidnud, et juhatuse liikmete ametiaja pikendamine ja samade isikute juhatusse

valimine on sisuliselt samatähenduslikud (10. oktoobri 2018 määrus tsiviilasjas nr 2-18-4121,

p 17 teine lõik). Seda põhjendas ta otsuse kui tehingu (TsÜS § 67 lg 1 mõttes) tõlgendamise

võimalustega vastavalt võlaõigusseaduse §-le 29, st eelkõige tuleb lähtuda osapoolte ühisest

tegelikust tahtest või selle kindlakstegemise võimatuse korral arusaamast, kuidas osapooltega

sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (ibid esimene lõik ja seal viidatud

varasem praktika). Samuti on Riigikohus möönnud, et erandlikult võib kõne alla tulla mõne

muu otsuse lugemine juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsuseks, kui sellega tunnustakse

11 (18)

isikut juhatuse liikmena ja otsus vastab formaalsetele tingimustele (25. veebruari 2009 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-152-08, p 12 viies lõik ja seal viidatud varasem praktika).

Ringkonnakohtu hinnangul ei pea juhatuse liikme valimise ja ametiaja pikendamine olema

koosoleku päevakorras tingimata eristatud. Eelmises lõigus viidatud kohtupraktika toetab seda

seisukohta. Sama kinnitab tõsiasi, et koosoleku kokkukutsujale pole teada, kas osalejad

otsustavad senise juhatuse jätkamise või uue juhatuse valimise kasuks. Sarnaselt ei muuda

päevakorda arusaamatuks hääletuse läbiviimine kõigi juhatuse liikmete kohta korraga.

Järelikult ei rikkunud korteriühistu vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korda oluliselt, kui

märkis koosoleku teates (dtl 89), et kavas on juhatuse valimine.

10.4.4. Väite (b) järgi ei olnud muudetud põhikirja tekst (dtl 216 jj) enne koosolekut kätte-

saadav. KrtS § 20 lg 3 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on mh

põhikirja muutmine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja

eelnõuga, samuti tutvumise kord. Korteriühistu ei väida, et koosoleku teade neile tingimustele

vastaks, aga peab piisavaks põhikirja teksti panemist korteriomanike postkasti koos kutsega ja

põhikirja muudatuste teatavaks tegemist juba eelmisel, 2016. aasta koosolekul.

Maakohus tuvastas tunnistajaütluste alusel õigesti, et põhikirja tekst pandi koos koosoleku

teatega mh avaldajate postkastidesse. Kaebuse väited ei anna alust hinnata tunnistajate ütluseid

ebausaldusväärseks. Asjakohatu on avaldaja I väide tema elukoha kohta, sest korteriomanik

peab ise korraldama posti (sh postkasti pandud korteriühistu teadete) temani jõudmise.

Samuti tuvastas maakohus õigesti, et sama põhikirja teksti kinnitati juba 12. oktoobri 2016

koosolekul, mille otsused on avaldajad kohtus vaidlustanud (tsiviilasi nr 2-17-500).

Määruskaebuse väited ei lükka ümber maakohtu järeldust, et hiljemalt viidatud tsiviilasja

raames sai põhikirja tekst avaldajatele teatavaks.

Seega rikkus korteriühistu KrtS § 20 lg 3, kui ei märkinud koosoleku teates kohta, kus on

võimalik tutvuda põhikirja eelnõuga ega tutvumise korda. See rikkumine ei ole avaldajate

suhtes oluline, sest neil oli tuvastatud asjaoludel tegelikult võimalik põhikirjaga aegsasti

tutvuda. Korteriühistul ei ole kohustust põhikirja muudatusi eelnevalt liikmetega arutada ega

märkida päevakorras või mujal põhikirja muudatuste võrdlust varasema redaktsiooniga.

10.4.5. Väitega (c) heidavad avaldajad ette eksimusi korteriomanike ringi määratlemisel.

Ringkonnakohus leiab, et osalejate määratlemist ei saa hinnata osana koosoleku kokku-

kutsumisest. Üldjuhul võiks osalejate ringiga seotud rikkumine avalduda näiteks seeläbi, et

koosolekust teatatakse valedele isikutele, aga niisuguseid asjaolusid pole esile toodud ega nähtu

ka tsiviilasja materjalidest. Neil kaalutlustel saab osaväidet (c.1) hinnata seoses kvoorumi

määratlemise ja vajaduse korral ka häälte arvu tuvastamisega, aga osaväidet (c.2) heade

kommete kontekstis, aga koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisele need ei viita.

10.4.6. Väitega (d) heidavad avaldajad korteriühistule ette, et neile ei saadetud koosoleku

teadet ega materjale e-postiga, kuigi e-posti aadressid olid teada ja KrtS § 20 lg 4 näeb ette sel

juhul tuleb üldkoosoleku teade ja sama paragrahvi kolmandas lõikes nimetatud dokumendid

saata sellel aadressil. Maakohus tõlgendas KrtS § 20 lg 4 nii, et teatamine viidatud sätte

tähenduses eeldab selget tahteavaldust saada edaspidi teated ja dokumendid kätte e-posti teel.

Ringkonnakohus selle õiguskäsitlusega ei nõustu.

TsÜS § 68 lg 3 näeb ette võimaluse avaldada tahet ka kaudselt, st teoga, millest võib järeldada

tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kui korteriomanik kasutab korteriühistuga suhtlemiseks oma

e-posti aadressi, siis saab sellest mh järeldada tahet teha aadress korteriühistule teatavaks. Kui

korteriühistu juba saadab arveid või teavet korteriomanikule e-kirjaga, siis saab korteriomanik

lähtuda eeldusest, et tema aadress on teada ja seda pole vaja täiendavalt teatada.

Käesoleval juhul nähtub 2016. aasta kirjavahetusest (dtl 298 jj), et korteriühistu juhatuse liikme

NB e-posti aadressilt NNN on saadetud korteriühistu tegevuse kohta teavet avaldajate e-posti

12 (18)

aadressidele RRR ja VVV. Seega olid korteriühistule avaldajate e-posti aadressid teada ja

avaldajad võisid mõistlikult eeldada, et neid kasutatakse teabe edastamiseks. Sellises olukorras

ei pidanud avaldajad tegema täiendavat tahteavaldust. Järelikult rikkus korteriühistu KrtS § 20

lg 4, kui ei saatnud vaidlusaluse koosoleku teadet ega materjale avaldajatele e-kirjaga.

Samas ei osutu KrtS § 20 lg 4 eiramine alati oluliseks puuduseks koosoleku kokkukutsumisel.

Eespool p-s 10.4.1 märgitud kaalutlustel on esmatähtis, et korteriomanik sai koosolekust

tegelikult teada ja tal oli võimalik koosolekul arutamisele tulevates küsimustes ette valmistuda.

Need tingimused on täidetud ka siis, kui e-posti teel teavitamist ei toimunud (vt sarnaselt nt

Tartu Ringkonnakohtu 18. mai 2020 määrus tsiviilasjas nr 2-19-9699, p 10). Järelikult ei ole

eelmises lõigus tuvastatud rikkumine oluline.

10.4.7. Väide (f.2) sisaldab argumenti, et avaldaja II sunniti koosolekult lahkuma. Põhi-

mõtteliselt on võimalik, et koosoleku kokkukutsumise korda rikutakse nii, et korteriomanikul

takistatakse füüsiliselt koosolekul osalemist. Vaidlusaluse koosoleku protokolli (dtl 177–181)

järgi tehti avaldajale II ettepanek koosolekult lahkuda ja seejärel avaldaja II lahkus. Avaldaja II

heidab küll ette lahkuma sundimist, aga see väide on tõendamata. Kui maakohtus

26. veebruari 2020 ärakuulamisel arutati koosoleku videosalvestuse väljanõudmise taotlust, siis

ei tuginenud avaldajad sellele, et nad soovivad salvestisega tõendada avaldaja II koosolekult

lahkumise üksikasju, vaid taotluse lahendamise vajaduse tingis vaidlus OA (krt 32) väidetava

lahkumise üle (dtl 236–237). Avaldajad väitsid, et neil on vaidlusaluse koosoleku helisalvestis,

aga seda tõendina ei esitanud. Nii jäi avaldaja II sunniviisilise lahkumise väide tõendamata

avaldajate endi menetlusliku otsustusena.

10.4.8. Kokkuvõtvalt ei tuvastanud maa- ega ringkonnakohus selliseid vaidlusaluse koosoleku

kokkukutsumise korra rikkumisi, mis kvalifitseeruks oluliseks KrtS § 29 lg 1 tähenduses.

10.5. TsÜS § 38 lg 2 teise alternatiivi järgi on tühine heade kommetega vastuolus olev otsus.

Avaldajad tuginevad ka sellele tühisuse alusele.

10.5.1. Heade kommete vastasus eraõigusliku juriidilise isiku juhtorgani otsuse tühisuse

alusena saab vähemalt üldjuhul tulla kõne alla siis, kui heade kommete vastasus seostub otsuse

sisuga ehk sellega, mida otsustati. Nii õiguskirjanduses kui ka kohtupraktikas on leitud, et

ühingu juhtorgani otsus ei saa vähemalt üldjuhul olla heade kommete vastane, kui heade

kommete vastasusele viitav asjaolu on seotud otsuse vastuvõtmise formaalsete nõuetega ehk

sellega, kuidas toimus otsustamine (K. Saare jt. Ühinguõigus I. Kapitaliühingud. Tallinn, 2015,

lk 207, äärenr 1002; Riigikohtu 5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 27). Sama

põhimõte on ringkonnakohtu hinnangul üle kantav korteriomanike üldkoosoleku otsusele. Neil

kaalutlustel ei oma otsuste tühisuse hindamisel tähtust väide (f.1) selle kohta, et juhatus mõjutas

koosolekul osalejaid hääletama juhatuse tahte poolt, mh turvameeste kohalolekuga.

10.5.2. Avaldajad ei väida, et vaidlusaluste otsuste sisu oleks vastuolus heade kommetega.

Viidatud vastuolu ei saa sisustada juhatuse soovidega jätkata korteriühistu juhtimist. Seetõttu

ei mõjuta väide (c.2) vaidlusaluste otsuste tühisusele antavat hinnangut ka heade kommete

kontekstis. Ühtlasi ei saa otsuste sisu vastuolu heade kommetega järeldada põhikirja

võimalikest puudustest. Juhatuse, selle esimehe ja revisjonikomisjoni valimine ega varasema

põhikirja kinnitamise otsuse kordamine ei ole ükski sisuliselt heade kommetega vastuolus.

11. Vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise nõude lahendamisel jõudis maakohus

kokkuvõttes samuti õige lõppjärelduseni, et otsuste kehtetuks tunnistamise alus puudub. Selles

osas tuleb vastuseks kaebusele ning osaliselt maakohtu põhjenduste täiendamiseks ja

muutmiseks märkida järgmist.

11.1. KrtS ei sisalda erisätteid korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtetuse aluste kohta,

samuti ei kohaldu vastava viite puudumise tõttu MTÜS § 24 (vt eespool p 10.2). Järelikult näeb

võimalikud kehtetuks tunnistamise alused ette eelkõige TsÜS § 38 lg 1 esimene lause. Selle

13 (18)

järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus

oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Avaldajad ei toonud esile ja tsiviilasja toimikust ei nähtu

sama sätte teises lauses nimetatud asjaolusid. Ringkonnakohus kontrollib järgmiseks, kas

rikutud on kvooruminõuet (järgmine p 11.2) ja hindab seejärel avaldajate ülejäänud väiteid

(p-d 11.3–11.6).

11.2. Avaldajate keskne väide (e) on suunatud kvooruminõude rikkumisele.

11.2.1. Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte

arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku

üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses, samuti võivad need tuleneda

juriidilise isiku põhikirjast (Riigikohtu 27. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 10

teine lõik). KrtS § 20 lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui

sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest,

kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Põhikirjast ei tulene sellest erinevat kvooruminõuet.

11.2.2. Vaidlustamata asjaoludel ja kinnistusraamatu (dtl 478 jj) andmetel on elamus

40 korteriomandit. Neile vastavate mõtteliste osade summa moodustab 100% ehk ühe terve.

Seega oli kvooruminõude täitmiseks tarvilik, et vaidlusalusel koosolekul osalenuks vähemalt

21 korteriomanikku, kelle kaasomandiosade suurust kajastavate murdude summa on suurem

kui ½. Elamu korteriomandite mõttelise osas suurused on väljendatud harilikes murdudes, mille

nimetaja kinnistusraamatu järgi on 23926. Kvoorumi kontrollimiseks tuleb tuvastada, et

koosolekul osalenud 21 või enama korteriomaniku mõtteliste osade suurust kajastavate

murdude lugejate summa ületab 11963 (= 23926 : 2). Siinjuures pole oluline, kas osalejate

nimekirjas märgiti korteriomanikud täiesti veatult. Piisav on isikute ja korterite tähistamine

viisil, mis hiljem võimaldab nende tuvastamist ja kvoorumi kontrollimist. Need tingimused on

käesoleval juhul täidetud, aga maakohtu põhjendusi tuleb osaliselt muuta ja täiendada. Nimelt

on õige avaldajate kaebuse väide, et maakohus lähtus vastuoluliselt venekeelsetest volikirjadest

kvoorumi tuvastamisel ja jättis sisuliselt kontrollimata esindajate volitused; samuti eksis

maakohus õigusliku hinnangu andmisel ühiste omanike esindamisel.

11.2.3. Ringkonnakohus tuvastab vaidlusalusel koosolekul isiklikult või esindaja vahendusel

osalenud korteriomanike arvu. Kvoorumi saavutamisega seonduvad asjaolud pidi esile tooma

ja tõendama korteriühistu, st erinevalt maakohtu arusaamast tuli just korteriühistul esitada ja

tõlkida tõendid selle kohta, et koosolekul osalemiseks olid antud kohased volitused. Ühtlasi oli

korteriühistu kanda risk, kui tõend ei ole loetav või säilinud. Ringkonnakohus saab lähtuda neist

dokumentidest, mis on toimikus, loetavad ja vajaduse korral ka tõlgitud.

KrtS § 20 lg 1 teise lause kaudu kohalduv MTÜS § 21 lg 3¹ näeb ette, et üldkoosolekul

koostatakse seal osalevate liikmete nimekiri, millesse kantakse üldkoosolekul osalevate

liikmete nimed, häälte arv, osalemise viis, samuti liikme esindaja nimi. Nimekirjale kirjutavad

alla koosoleku juhataja ja protokollija, samuti iga üldkoosolekul füüsiliselt kohal olev liige või

liikme esindaja. Seega saab kvooruminõude täidetust kontrollida eelkõige osalejate nimekirja

(dtl 183–184) ja esindusõigust tõendavate dokumentide alusel. Avaldajad heidavad krt 27 ja 40

esindajate osas ette allkirja puudumist vastava korteriomandi real, aga see ei ole oluline, sest

samade esindajate allkirjad on nimekirjas olemas ja MTÜS § 21 lg 3¹ ei nõua korduvat

allkirjastamist.

Isiklikult osalesid vähemalt koosoleku alguses 12 korteriomandi ainuomaniku (krt 2, 12, 13,

14, 17, 20, 22, 23, 26, 32, 34 ja 35). Kinnistusraamatu andmetel on neile korteriomanikele

kuuluvate mõtteliste osade summa 7300/23926.

Volituse olid andnud 9 korteriomanikku (krt 8, 16, 18, 27, 28, 29, 31, 33 ja 40, vastavalt (dtl 67,

(tõlge 662), 98 (665), 327–328, 58, 60 (664), 62 (661), 55, 91 (660), 94)), kellest kahte (krt 29

ja 40) esindas NB. Ringkonnakohtu hinnangul ei takista krt 27 ainuomaniku IP volikirja alusel

krt 37 ühise omaniku MB esindajana tuvastamist see, et osalejate nimekirjas on krt 27 reale

14 (18)

andnud allkirja keegi teine isik. Vaidlust pole, et MB koosolekul osales. Samuti ei takista

esindamist MB roll oma korteriomandi ühisomanikuna, sest seadus ei takista ühise omaniku

nimetamist esindajaks. Ühtlasi pole oluline, et IP (krt 27) ja KL (krt 40) volikirja teksti sisulises

osas pole viidet koosoleku kuupäevale, sest volikirja dokumendil on kuupäev märgitud ja

volituse andmine selgelt nähtav. Neile üheksale korteriomanikule kuuluvate mõtteliste osade

summa on 5300/23926.

Ühisomandis korteriomanditest on tõendatud 4 korteriomandi puhul omanike kokkulepe

määrata esindaja suhetes korteriühistuga (krt 9, 30, 37 ja 39, vastavalt dtl 332, 329, 331 ja 330).

V. ja JL (krt 9) leppisid, et neid esindab VL, kes omakorda volitas vaidlusalusel koosolekul

esindajaks JL (dtl 54, tõlge 663). Selline edasivolitamine on lubatud ka ühiste omanike puhul.

Ülejäänud kolme korteriomandi omanikest osales protokollile lisatud allkirjalehe järgi

koosolekul see, kes kokkuleppega oli määratud ühisomanike esindajaks. Nende nelja

korteriomandi mõtteliste osade suuruste summa on 2449/23926.

Eelmise kolme lõigu kokkuvõttes tuvastab ringkonnakohus, et vaidlusalusel koosolekul oli

vähemalt osalejate registreerimise ajal kohal ise või esindaja vahendusel 25 (= 12 + 9 + 4)

korteriomanikku, kelle mõtteliste osade suurust kajastavate murdude summa lugeja on 15049

(= 7300 + 5300 + 2449). Seega oli nii osalejate arv kui ka neile kuuluvate omandiosade summa

suuremad, kui eespool p-s 11.2.2 märgitud piirmäärad.

11.2.4. Järgmiseks põhjendab ringkonnakohus avaldajate osaväidete (e.1) – (e.7) põhjal, miks

pole alust arvata mõnda neist korteriomanikest kvoorumist välja.

Väitega (e.1) heidavad avaldajad nende korteriomanike arvamist kvoorumi hulka, kes lahkusid

koosolekult enne hääletamist. Õiguskirjanduses on leitud, et vähemalt kapitaliühingu puhul

määratakse kvoorum koosoleku alguses ja hiljem lahkunud liikmed riskivad sellega, et

koosolekule jäänud isikud võivad võtta vastu otsuseid vastuolus nende huvidega (K. Saare jt.

Ühinguõigus I. Kapitaliühingud. Tallinn, 2015, lk 195, äärenr 938). Ringkonnakohtu hinnangul

puudub alus käsitleda korteriomanike üldkoosolekult lahkumist sellest erinevalt. Nii ei mõjuta

koosolekult pärast registreerimist lahkumine hinnangut kvoorumile.

Väide (e.2) NB poolt esindatud korteriomanike liiga suure arvu kohta pole samuti põhjendatud.

Maakohus tuvastas õigesti, et põhikirja p 6.6 teine lõik piirab esindatavate arvu kolmega.

Eelmise p 11.2.3 kolmanda lõigu järgi on tõendatud NB õigus esindada kahte korteriomanikku.

Seega vastuolu põhikirjaga ei esine.

Väide (e.3) volikirjade ja ühiste omanike kokkulepete hilisema vormistamise kohta on ainetu

ega pole ka tõendatud. Korteriühistu üldkoosolekul osalemise ja seal antud hääle saab hiljem

heaks kiita. Vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1 on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud

mitmepoolne tehing tühine, v.a juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi,

selle hiljem heaks kiidab (Riigikohtu 25. aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10; vt

esindaja tegevuse heakskiidu võimaluse kohta nt 15. veebruari 2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-165-10, p 9 teine lõik). Seetõttu pole oluline, kas volikirjad ja kokkulepped vormistati enne

või pärast koosolekut. Siiski ei viita miski nende dokumentide hilisemale vormistamisele, mh

on volikirjadele lisatud viited protokollis ja korteriühistu väitel olid ühiste omanike kokku-

lepped talle teada juba enne koosolekut.

Väide (e.4) volikirjade vormipuuduste kohta pole samuti põhjendatud. Maakohus otsustas

õigesti, et põhikirja p 6.6 neljanda lõike vormitingimused ei kohaldu osas, milles need ei ole

kooskõlas seadusest tulenevate nõuetega. KrtS § 22 lg 5 esimese lause järgi peab esindusõigust

tõendama kirjaliku dokumendiga. Kuigi volikirjade originaalid pole säilinud, siis pole ka

kahtlust selles, et need saadeti registripidajale, kes pidi ametiülesannete korras neid niigi

kontrollima. Volikirjadele tehtud võimalikud juurdekirjutused ei mõjuta volituse kehtivust.

15 (18)

Väide (e.5), et mõne volikirja sõnastus ei võimaldanud hääletada, ei oma tähtsust kvoorumi

määramisel. Avaldajad ei põhjendanud ja volikirjadest ei nähtu, et volitus oleks olnud ühelgi

juhul nii oluliselt piiratud, et esindajat ei saaks lugeda korteriomaniku nimel üldse osalenuks.

Väitega (e.6) tuginevad avaldajad sellele, et osa volitatud isikuid ei ole korteriomanikud ega

seega korterühistu liikmed. Maakohus otsustas õigesti, et põhikirja p 3.1 alapunkti 2 teine lause

on selles osas seadusega vastuolus ja jääb KrtS § 17 lg 2 teise lause alusel kohaldamata.

Väite (e.7) järgi jättis korteriühistu kvoorumi määramisel tähelepanuta KrtS § 15 lg 1, mis

sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need isikud teostada

korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt, aga see ei kehti korteriühistu suhtes, kui ühine

omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Kõnealuse väite osas on kaebus õiguslikult

asjakohane, sest maakohus kohaldas ekslikult AÕS § 71 lg 4 ja KrtS § 15 lg 3 tuletades neist

sisuliselt, et korteriomanike üldkoosolekul on piisav ühe kaasomaniku osalemine. KrtS § 15

lg 1 on erinorm AÕS § 71 lg 4 suhtes ja võimaldab ühistel korteriomanikel teha korteriühistu

suhtes kehtivaid tahteavaldusi kas ühiselt või määrata selleks ühine esindaja. Korteriomandite

puhul tuleb kohaldada eelkõige asjaomast eriseadust (KrtS), aga AÕS-i kaasomandi sätteid (kui

üldnorme) üksnes juhul ja ulatuses, mis on erinormidega reguleerimata (Riigikohtu

7. aprilli 2021 määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391, p 10 esimene lõik).

Avaldajad leiavad, et ühiste omanike kokkulepet ei saa väljendada kas nende ühine või

koosolekult puudunud omaniku volikiri osalejale. Ringkonnakohus selle seisukohaga ei nõustu.

Seadusest ei tulene nõudeid, millises vormis ja tingimustel peavad korteriomanikud sõlmima

kokkuleppe või andma volituse, et korteriomanike üldkoosolekul esindab neid kõiki üks

omanik või esindaja. Ringkonnakohus kontrollis eespool p 11.2.3 neljandas lõigus ühiste

omanike kokkuleppeid ja volitusi lähtudes käesolevas alapunktis märgitud tingimustest.

11.2.5. Avaldajad heidavad väitega (c.1) ning kaebuses konkreetselt krt 10, 22 ja 25 osas

korteriühistule ette eksimusi korteriomanike nimekirja koostamisel, sh lähtumist muudest

andmetest peale kinnistusraamatu. KrtS § 22 lg 2 sätestab, et korteriomanike üldkoosolekul

osalemiseks õigustatud korteriomanike ring määratakse üldkoosoleku päeval enne koosoleku

algust. Põhimõtteliselt on õige avaldajate arusaam, et KrtS § 6 ja § 15 lg 1 teise lause mõtte

kohaselt tuleb aluseks võtta kinnistusraamatu andmed. Ringkonnakohus kontrollis kvoorumit

just nende andmete põhjal. Korteriühistu lähtumine veidi erinevatest nimekujudest ja ühiste

omanike ringist pole seetõttu oluline sisuliselt ega kvalifitseeru ka MTÜS § 21 lg 3¹

rikkumiseks (vt eespool p 11.2.3 teine lõik). Lisaks ei mõjuta eksimused krt 10 ja 25 omanike

osas asja lahendamist, sest ringkonnakohus ei tuvastanud toimiku materjalide põhjal, et need

korteriomandid olnuks vaidlusalusel koosolekul kohaselt esindatud.

11.2.6. Vahekokkuvõttena saab märkida, et kvoorumi nõue oli täidetud ja avaldajate väite (e)

ükski osaväide ega ka väide (c.1) ei anna alust tunnistada vaidlusaluseid otsuseid kehtetuks.

11.3. Järgmiseks kontrollib ringkonnakohus avaldajate väiteid, mis seonduvad otsuste poolt

antud häälte arvuga.

11.3.1. Põhjendatud ei ole avaldajate arusaam, et KrtS § 21 lg 3 järgi on korteriomanike

üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseks vajalik enam kui pool korteriomanike häältest, st vähemalt

21 häält. Viidatud säte käesoleval juhul ei kohaldu, sest KrtS § 21 käsitleb otsuse vastuvõtmist

koosolekut kokku kutsumata.

11.3.2. Kui otsused võetakse vastu koosolekul, siis on KrtS § 20 lg 1 teise lause kaudu

kohalduva MTÜS § 22 lg 1 järgi vajalik kohal olevate korteriomanike häälteenamus, aga

isikute valimisel loetakse sama paragrahvi lõike 1¹ alusel valituks kandidaat, kes sai teistest

enam hääli. See on kooskõlas põhikirja p-ga 6.7, aga põhikirja muutmiseks on vajalik enam kui

pool kõigi häälte üldarvust. Järelikult oli otsuste 1 – 3 vastuvõtmiseks vajalik, et otsuses

märgitud kandidaadid oleks saanud teistest rohkem hääli, aga otsus 4 vajas 21 poolthäält.

16 (18)

11.3.3. Avaldajad tuginevad krt 32 ja 40 omanike lahkumisele enne otsuste vastuvõtmist.

Ringkonnakohus tuvastas eespool p 11.2.3 kolmandas lõigus, et krt 40 omanikku esindas

koosolekul NB. Esindaja ja esindatava ühine osalemine on KrtS § 22 lg 5 teise lause järgi

lubatud ja esindatava lahkumise järel saab esindaja jätkuvalt tema eest hääletada.

11.3.4. Lisaks tuginevad avaldajad AM (krt 33) antud volituse piiratusele. Kõnealuse

korteriomaniku volikirjast (krt 33, dtl 91, tõlge 660) nähtub, et volitus anti hääletada juhatuse

valimisel. Seega ei saa nimetatud korteriomaniku häält võtta arvesse otsuste 3 ja 4 osas. Samas

ei takista volikirjal tehtud parandus häälega arvestamist otsuste 1 ja 2 osas, sest nii algselt kui

hiljem märgitud esindajad mõlemad osalesid koosolekul ja hääletasid otsuste poolt. Kui arvata

lisaks AM nende korteriomanike hulka, keda esindas NB, siis koostoimes eespool p 11.2.4

kolmandas lõigus väite (e.2) hindamisel märgituga ei ületa tema esindatavate arv ikkagi

põhikirjaga ette nähtud piirmäära.

11.3.5. Maakohus tuvastas vaidlusaluse koosoleku protokolli järgi õigesti, et otsusele 1 anti

28 poolthäält, 1 vastuhääl ja 1 korteriomanik jäi erapooletuks. Ülejäänud otsuste 2 – 4 osas anti

29 poolthäält ja 1 vastuhääl. Ringkonnakohus tuvastas eespool p-s 11.2.3, et koosolekule

registreeriti 25 korteriomanikku. Kui arvata nende arvust maha üks vastuhääl ning avaldaja II

ja krt 32 omaniku lahkumise tõttu nende hääled, aga otsuste 3 ja 4 osas ka krt 33 hääl, siis anti

otsusele 1 vähemalt 21 poolthäält (arvates lisaks maha ühe erapooletu), otsusele 2 vähemalt

22 poolthäält ning otsustele 3 ja 4 vähemalt 21 poolthäält. Kuna isikuvalimistel teisi kandidaate

ei olnud ja põhikirja muutmiseks põhikirjaga ette nähtud häälte arv saavutati, siis said kõik

vaidlusalused otsused vastuvõtmiseks vajalikul arvul poolthääli.

11.4. Väitega (f.3) tuginevad avaldajad sisuliselt keeleseaduse (KeeleS) § 8 lg 1 rikkumisele.

11.4.1. Viidatud sätte järgi on igaühel õigus eestikeelsele suulisele ja kirjalikule asjaajamisele

nii ametiasutustes kui ka Eestis registreeritud muus asutuses, äriühingus, mittetulundusühingus

ja sihtasutuses. Alates 1. jaanuarist 2018 kehtiv õigus käsitleb korteriühistut eri liiki juriidilise

isikuna, mida KeeleS § 8 lg 1 ei nimeta. KrtS eelnõu seletuskirjas (462 SE, XII koosseis)

selgitatakse küll korteriühistu eristamist muudest juriidilise isiku liikidest (lk 15–16), aga ei

põhjendata KeeleS § 8 lg 1 muutmata jätmist ega korteriühistu puhul mingite muude

keelenormide rakendamist. KeeleS eelnõu seletuskirja (808 SE, XI koosseis) järgi soovis

seadusandja kehtestada võimalikult üldise eestikeelse asjaajamise kohustuse ja eestikeelset

suhtlemist ei pea tagama üksnes asutused või isikud, kes ei ole Eestis registreeritud (lk 4–5).

Neil kaalutlustel tõlgendab ringkonnakohus KeeleS § 8 lg 1 nii, et sellega on hõlmatud ka

asjaajamine korteriühistus, mh korteriomanike üldkoosoleku läbiviimine. Seadusest tulenev

keelenõude rikkumine võib olla otsuste kehtetuks tunnistamise alus (vrd Riigikohtu

27. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 15 neljas lõik; 3. märtsi 2021 otsus tsiviil-

asjas nr 2-17-13391, p 32).

11.4.2. Avaldajate väitel olid võõrkeelsed nii koosoleku dokumendid kui ka selle suuline

läbiviimine. Eelmises alapunktis märgitud kaalutlustel saab korteriomanik nõuda korteri-

ühistult suulist ja kirjalikku asjaajamist eesti keeles. Tsiviilasja toimikus on eespool juba

hinnatud eestikeelne protokoll, eesti- ja venekeelne osalejate nimekiri, eestikeelne põhikiri ja

koosoleku teated mõlemas keeles. Seega on dokumendid olemas mh eesti keeles. Koosoleku

läbiviimisel kasutatud keele kohta tõendeid ei esitatud, aga samuti ei nähtu tõenditest

pöördumist korteriühistu poole sooviga eestikeelsele asjaajamisele.

11.4.3. KrtS § 12 lg 2 kohustab korteriomanikke omavahelistes suhetes, samuti suhetes

korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Sarnase

kohustuse näeb ühinguõiguses üldisemalt ette TsÜS § 32. Eespool p-s 11.4.1 viidatud KeeleS

§ 8 lg 1 sätestab õiguse eestikeelsele asjaajamisele, aga see ei ole sõnastatud otseselt

kohustavana. Neist normidest teeb ringkonnakohus järelduse, et korteriomanike üldkoosolek

tuleb viia läbi eesti keeles eelkõige juhul, kui vähemalt üks korteriomanik seda nõuab. Kohtus

17 (18)

saab nõuda otsuse kehtetuks tunnistamist KeeleS rikkumise alusel eelkõige korteriomanik,

kellele ei tagatud koosoleku võõrkeeles pidamise korral võimalust koosolekul toimuvast aru

saada (vt ka selle kohta Riigikohtu 3. märtsi 2021 otsus tsiviilasjas nr 2-17-13391, p 32).

11.4.4. Asjaolude esile toomise ja tõendamise koormis jaotus sarnaselt muude koosoleku

nõuetekohasust käsitlevate väidetega nii, et avaldajad peavad nimetama konkreetse rikkumise

ja korteriühistu peab tõendama tegevuse seaduspärasust. Avaldajad vastasid ringkonnakohtu

küsimusele väga üldiselt, et nad on süstemaatiliselt nõudnud nii koosolekute läbiviimist

riigikeeles kui ka dokumentide koostamist riigikeeles, aga ei viidanud vastavasisulisele

taotlusele vaidlusalusel koosolekul või enne seda. Avaldajad ei väida, et neil oleks takistusi

vene keelest arusaamisel. Koostoimes eelmistes alapunktides viidatud sätetega tähendab see, et

korteriühistule ei saa ette heita vaidlusaluse koosoleku läbiviimist ja sellega seotud

dokumentide paralleelset vormistamist vene keeles.

11.5. Väitega (f.4) kritiseerivad avaldajad kõrvalise isiku vaidlusalusel koosolekul osalemist ja

talle päevakorraväliselt kõnelemise võimaluse andmist. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduv MTÜS

§ 20¹ lg 6 lubab üldkoosolekul ilma otsust tegemata arutada eelnevalt päevakorda võtmata muid

küsimusi. Avaldajad ei toonud esile, kuidas oleks päevakorraväline sõnavõtt vastuolus seaduse

või põhikirjaga. Seetõttu ei anna nimetatud toiming põhjust tunnistada vaidlusaluseid otsuseid

kehtetuks.

11.6. Otsuste kehtetuks tunnistamiseks ei anna alust ka need ülejäänud väited, mida ringkonna-

kohus kontrollis eespool p 10 alapunktides tühisuse alustena. Puudused päevakorras, põhikirjas

ega osalejate määratlemisel polnud sellised, mis osutuks sisuliseks vastuoluks seaduse või

põhikirjaga. Üldsõnaline ja tõendamata on avaldajate väide, et juhatus mõjutas korteriomanikke

hääletama teataval kindlal viisil.

12. Maakohus jaotas menetlus kulud õigesti ja põhjendas sellekohast otsustust piisavalt.

Lahendi tegemine avaldajate huvides TsMS § 172 lg 1 esimese lause tähenduses hõlmab ka

olukorda, kus avaldus jääb rahuldamata. Samuti pole põhjendatud avaldajate etteheited kulude

rahalise kindlaksmääramise osas. Hagita menetlustes esindajakulude väljamõistmisel tuleb

üldnormina kohaldada TsMS § 175 lg-d 1–3¹ ning põhiline kriteerium on TsMS § 175 lg 1 järgi

lähtuda esindajakulude vajalikkusest ja põhjendatusest (Riigikohtu 9. detsembri 2013 määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-145-13, p 13 ja seal viidatud varasem praktika). Maakohus järgis neid

põhimõtteid ega ületanud kaalumispiire. Kaebus ei sisalda põhjendusi, et maakohus oleks

eksinud korteriühistu esindaja toimingute või tasumäära hindamisel.

13. Kokkuvõtvalt jääb maakohtu määruse resolutsioon kõigis otsustustes muutmata ja

määruskaebus seega rahuldamata. Vaidlusaluste otsuste tühisuse ja kehtetuks tunnistamise

aluseid ei esine, mistõttu ei ole vaja eraldi käsitleda puudutatud isikute II–IX väidet, et

avaldajad on vähemalt osade otsuste puhul kaotanud huvi nende vaidlustamiseks.

14. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel avaldajate kanda.

Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus määruse resolutsioonis

kõigi seniste menetluskulude jaotuse.

15. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi rahaliselt

kindlaks määrata korteriühistu kulunimekirja alusel. Teised puudutatud isikud menetluskulu

nimekirja ei esitanud ja nende kulusid ei nähtu tsiviilasja toimikust.

15.1. Korteriühistu taotles 936 euro hüvitamist, mis on tasu 6 t 30 min (sh tutvumine

kaebusega, analüüs ja vastuse koostamine 3 t ning täiendava seisukoha koostamine ja esitamine

3 t 30 min) õigusteenuse eest tasumääraga 120 eurot/t (lisandub käibemaks). Avaldajad ei

esitanud kulude osas vastuväiteid.

15.2. Ringkonnakohtu hinnangul on korteriühistu esindaja ajakulu vajalik ja põhjendatud

Ringkonnakohus võtab arvesse, et kaebus oli küllaltki mahukas ja ringkonnakohtu selgitused

18 (18)

eeldasid esindajatelt täiendavate toimingute tegemist. Korteriühistu esindaja tunnitasu määr on

kohane. Korteriühistu kinnitas, et ei ole käibemaksukohustuslane.

15.3. Neil kaalutlustel tuleb avaldajatel korteriühistule kokku hüvitada määruskaebemenetluse

kuluna 936 eurot (= 6,5 × 120 + 20%). Maakohus jagas hüvitatava kulu avaldajate vahel

võrdselt, mis on kooskõlas TsMS § 165 lg 1 esimese lausega. Ringkonnakohtul pole alust

jaotada kulu avaldajate vahel teisiti. Seega tuleb kummaltki avaldajalt mõista välja 468 eurot

(= 936 : 2).

15.4. Viivise väljamõistmise taotlust korteriühistu menetluskulude nimekiri ei sisalda.

16. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Käesoleva määruse

peale saavad avaldajad kaevata TsMS § 660 lg 3 esimene lause ja § 696 lg 1 teise lause alusel.

Teistel menetlusosalistel TsMS § 660 lg-te 1 ja 4 järgi kaebeõigus puudub, sest määrusega

nende õigusi ei kitsendata.

(allkirjastatud digitaalselt)