2-18-19110/58 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(11)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-18-19110

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. aprill 2021, Tartu

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Mittetulundusühingu Kohtla & Nõmme Areng hagi Toila

valla (Toila Vallavalitsuse kaudu) vastu 65 872 euro,

kahjuhüvitise 1440 eurot ning viivise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 26. oktoobri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Mittetulundusühingu

Kohtla

&

Nõmme

Areng

apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

75 339 eurot 6 senti

Kohtuistungi toimumise aeg

16. märts 2021

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellant): Mittetulundusühing Kohtla & Nõmme

Areng (registrikood 80313718), esindaja vandeadvokaat

Nele Tammemäe

Kostja (vastustaja): Toila vald (Toila Vallavalitsuse kaudu),

esindaja vandeadvokaat Margus Kiir

2(11)

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Viru Maakohtu 26. oktoobri 2020. a otsuse resolutsioon muutmata,

muutes osaliselt otsuse põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Jätta

apellatsioonkaebuse

menetlemisel

tekkinud

menetluskulud

Mittetulundusühingu Kohtla & Nõmme Areng kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi

saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Mittetulundusühing Kohtla & Nõmme Areng (hageja) esitas 18. detsembril 2018

Viru Maakohtule hagi Toila valla (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja

mõista 65 872 eurot, kahjuhüvitise 1440 eurot ning viivise nimetatud põhinõuetelt

võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates nõuete

sissenõutavaks muutumisest (vastavalt alates 19. juunist 2018 ja 17. detsembrist 2018)

kuni põhinõuete rahuldamiseni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja kui üürnik ja Kohtla-Nõmme vald (hiljem ühinenud

kostjaga, Toila vallaga) kui üürileandja 2. veebruaril 2015 lepingu pealkirjaga "Suusamaja

rendileping" (leping). Lepingu esemeks oli hoonestatud Suusamaja kinnistu Kohtla vallas

Roodu külas (Suusamaja kinnistu). Rendi tasumise asemel kohustus hageja teostama

kinnistul asuvas hoones (suusamajas) rekonstrueerimistöid. Lepingu p-s 2.5 leppisid

pooled kokku, et võtavad ühiselt eesmärgiks teha lepingu objekti rekonstrueerimistööd

vastavalt lepingu lisale 3. Nimetatud eesmärgi täitmiseks võetakse osa finantseerimist

võimaldavatest projektitaotlustest ja kasutatakse kõiki teisi võimalusi lisafinantseeringu

kaasamiseks. Lepingu lisas 3 toodi välja investeeringute kava aastateks 2015–2020.

Lepingu lisas 4 kooskõlastasid pooled alates 2. veebruarist kuni 30. aprillini 2015 teostatud

remonditööd ja planeeritavad tööd. Lepingu p 9.5 järgi kohustus üürileandja tema poolt

lepingu ennetähtaegse lõpetamise korral hüvitama kõik üürniku poolt omakuludega tehtud

parendus- ja rekonstrueerimistööd, mis on kirjalikult kooskõlastatud üürileandjaga ja

vormistatud lepingu lisana.

3(11)

Hageja on teostanud Suusamaja kinnistul asuvas hoones lepingu alusel remonttöid

kogumaksumusega 65 872 eurot (sh katuse vahetus, küttesüsteemi täielik renoveerimine,

uute põrandate ja seinte ehitamine, tualettruumide väljaehitus, sauna remont, köögiruumi

ehitus jne). 3. oktoobril 2017 edastas hageja kostjale teostatud tööde akti nr 01/2017. Akti

kohaselt on teostatud tööde kogumaksumuseks 65 872 eurot. Akti allkirjastas kostja poolt

12. detsembril 2017 majandusjuhataja M. Maakaar, märkides aktile omakäeliselt

täiendavalt "Aktil kirjeldatud tööd teostatud".

16. aprillil 2018 saatis kostja hagejale teate, millega teavitas lepingu ennetähtaegsest

lõpetamisest alates 19. juunist 2018. 26. juunil 2018 esitas hageja kostjale lepingu p-st 9.5

tuleneva kulutuste (parendus- ja rekonstrueerimistööd) hüvitamise nõude summas

65 872 eurot.

27. juunil 2018 andis hageja kostjale üle Suusamaja kinnistu valduse. Selle kohta

vormistati samuti akt, mis on allkirjastatud mh kostja esindajate A.A., B.B. ja C.C. poolt.

Valduse üleandmise aktis on kostja esindajad kinnitanud, et nad on tutvunud aktis nr

01/2017 märgitud tööde loeteluga ning on visuaalselt kontrollinud tööde tegemist.

Eelmärgitut arvestades on kostja hageja hinnangul kohustatud hüvitama talle lepingu p 9.5

alusel 65 872 eurot koos sellelt summalt arvestatud seadusjärgse viivisega. Kostja ei ole

hageja nõuet korduvatele meeldetuletustele vaatamata rahuldanud. Parendus- ja

rekonstrueerimistööde teostamise üle ei ole pooled vaielnud ning tööde maksumust on

hageja tõendanud, mh AS-i Restor ja RTS Infraehitus OÜ hinnapakkumistega.

Alternatiivselt saab hageja kulutuste hüvitamist nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel

(VÕS §-d 1018 ja 1023). VÕS § 286 lg 1 hageja hinnangul asjas ei kohaldu.

Lisaks nõuab hageja kahjuna (VÕS § 128 lg 3) kohtumenetluse eelselt kantud

õigusabikulude hüvitamist. Hageja on teinud kulutusi õigusabile 1440 euro ulatuses (sh

käibemaks). Hageja soovib ka nimetatud summa hüvitamist koos sellelt arvestatud

seadusjärgse viivisega.

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Hageja on mittetulundusühing, kelle eesmärgiks on piirkonna arendamine. Suusamaja

kinnistu rendileping sõlmiti hagejaga avalikes huvides. Lepingu eesmärk oli objekti

kasutamisest saadava omatulu panustamine objekti parendustesse (lepingu p 5.1.11), mitte

tulu saamine. Lisaks oli eesmärgiks otsida erinevaid finantseeringuid avalikes huvides

kasutatava objekti parendamiseks. Lepingu p-s 5.1.12 kohustus hageja pidama objektiga

teenitud omatulu osas arvestust. Kostja ütles lepingu ennetähtaegselt üles lepinguobjekti

sihtotstarbevastase kasutamise ja ebapiisava korrashoiu tõttu (lepingu p-de 2.4, 5.1.3,

5.1.5– 5.1.7 alusel).

Lepingu p 9.5 alusel kohustus kostja hüvitama sellised hageja omakuludega tehtud

parendus- ja rekonstrueerimistööd, mis on kirjalikult kooskõlastatud ja vormistatud lepingu

lisana. Lisas tuli mh fikseerida põhjendatud kulude sissenõutavuse lõppemise aeg (s.o

lepingu tähtaja lõppemine) ning jaotus kuude lõikes. Seega tuli hagejal parendused ja

rekonstrueerimistööd ning nende maksumus kooskõlastada kostjaga. Selle kohta oli

kohustus vormistada kirjalik lepingu lisa, mis pidi olema kostja allkirjaõigusliku isiku

poolt kinnitatud. Leping ei näinud ette aktide koostamist. Lepingu lisa võis ja võib kostja

4(11)

nimel allkirjastada ainult vallavanem (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS)

§ 50 lg 1 p 2). Kostja poolt akti nr 01/2017 allkirjastanud ja töid kinnitanud M. Maakaaril

ei olnud õigust võtta vallale kohustusi. Lisaks ei ole ta allkirjaga kinnitanud tööde ja muu

vara maksumust.

Nõutavas vormis lepingu lisad parendus- ja rekonstrueerimistööde ning nende maksumuse

kohta seega puuduvad.

Hüvitise saamiseks lepingu p 9.5 alusel tuleb hagejal kostjale esitada ka vastav

kuludokumentatsioon. Hageja ei ole esitanud tööde kohta kuludokumente ega arvestusi.

Kostja on palunud hagejal seda korduvalt teha. Seetõttu ei saa kostja otsustada

hüvitisnõude põhjendatuse üle, kuna jääb arusaamatuks, millised on tegelikud kulud ning

millal need on tehtud.

Kostja möönab, et parendusi on tehtud, kuid ei saa aktsepteerida väidetavat tööde mahtu ja

maksumust. Arvestades kulude jagunemist lepingu perioodile on tööde maksumus

sümboolne. Kostja hinnangul ei ole piisav hageja poolt ühepoolselt toimingute loetlemine

ja hinna määramine tagasiulatuvalt. Hageja on igat parendust esitlenud tööde komplektina

(aktis "kompl"). Projektdokumentatsiooni, ehitustööde aktide, tööde päevikute, varjatud

tööde aktide ja kuludokumentideta ei ole võimalik hageja esitatud andmeid aktsepteerida.

Hageja esitatud andmed on kontrollimatud ning põhjendamatud. Parenduste tegemine

hageja omavahendite arvelt on tõendamata.

Hagi ei ole võimalik rahuldada ka käsundita asjaajamise sätete alusel. Suusamaja kinnistu

turuväärtus on kolm korda väiksem hageja väidetud parenduste maksumusest. Väidetavaid

mahukaid kulutusi asjale, millise väärtus on nendest kordades väiksem, ei ole ja ei oleks

kostja soovinud ega ka heaks kiitnud. Lepingu sõlmimisel oli avalik huvi ja

mittetulunduslik

eesmärk,

sh

eesmärk

panustada

vahendeid,

mida

eraldatakse

tagasivõtmatult (nt toetused, projektid, annetused jms) ning milliseid saadakse asja enda

kasutamisest avalikes huvides. Hageja esitatud OÜ Tetaro Grupp 19. juuni 2018. a arve nr

2018-37 on fiktiivne.

Kostja esitas käsundita asjaajamise nõudele ka aegumise vastuväite.

Hageja tehtud kulutused võiksid kuuluda hüvitamisele VÕS § 286 lg 1 alusel, kui asja

väärtus oleks üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt

suurenenud. Asjaolu, et hageja tegi kinnistule parendusi, ei tähenda veel seda, et kinnistu

väärtus on suurenenud.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis 26. oktoobri 2020. a otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud

jättis maakohus hageja kanda ning märkis, et määrab menetluskulud kindlaks eraldi

määrusega pärast kohtuotsuse jõustumist.

Otsuse kohaselt vaidlevad pooled eeskätt selle üle, kas ja millises ulatuses on hagejal õigus

nõuda kostjalt rendi- või üüriesemele tehtud kulutuste hüvitamist.

Poolte esile toodu asjaolusid ning lepingu punkte, sisu ja eesmärki hinnates ei ole täpselt

eristatav, kas poolte vahel sõlmitud leping on rendileping või üürileping. Samas, kuna

rendilepingule kohaldatakse VÕS § 341 järgi üürilepingu sätteid, ei ole lepingu täpsel

5(11)

määratlusel asjas ka olulist tähendust. VÕS § 286 lg 1 järgi võib üürnik nõuda mõistlikku

hüvitist selle eest, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja

nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Põhimõtteliselt

samasugune nõue on rentnikul rendileandja vastu VÕS § 359 lg 1 järgi.

Kohus

leidis,

et

lepingu

p

9.5

alusel

hüvitise

saamiseks

(parendus-

ja

rekonstrueerimistööde eest) tuli pooltel eraldi kirjalikult kooskõlastada ja vormistada

lepingu lisa, millest nähtuks summaliselt kulu ja periood ning aeg, millal ei ole tehtud

kulutused enam sissenõutavad, samuti kulude jagunemine proportsionaalselt kuude kaupa.

Lepingu

lisa

vormistamiseks

tuli

hageja

omakuludega

tehtud

parendus-

ja

rekonstrueerimistööd kooskõlastada ja lepingu lisa sai allkirjastada selleks õigustatud isik,

eeskätt vallavanem või tema poolt volitatud isik. Sellist nõuetekohast lepingu lisa pooled

vormistanud ei ole. Seetõttu ei pidanud maakohus võimalikuks lepingu p 9.5 alusel hageja

nõuet rahuldada.

Hageja tehtud väidetavad kulutused võiksid kuuluda hüvitamisele VÕS § 286 lg 1 või

§ 359 lg 1 alusel (lepingu p 9.5 nende sätete kohaldamist ei välista), kuid selleks peaks

hageja tõendama, millised parendused ja muudatused ta tegi, samuti seda, et konkreetsete

parenduste või muudatuste tegemiseks oli kostja vastavas vormis nõusolek ning et lepingu

esemeks oleva asja väärtus on konkreetsete muudatuste või parenduste tõttu suurem.

Kohus leidis, et hageja on soovinud esitatud tõenditega tõendada küll kulutuste ja

parenduste tegemist ning kulutuste suurust, kuid hageja ei ole tõendanud, et asja väärtus on

kostja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu suurenenud. Juba seetõttu ei saa

nõuet VÕS § 286 lg 1 ega § 359 lg 1 alusel rahuldada. Kohus ei hinnangud seetõttu poolte

esitatud seisukohti ja tõendeid kulutuste tegemise ja nende suuruse kohta.

Kohus ei pidanud võimalikuks rahuldada kulutuste hüvitamise nõuet ka käsundita

asjaajamise sätete (VÕS § 1018, § 1023) alusel. Nõue ei olnud kohtu hinnangul aegunud,

kuid kostja ei olnud kohtu arvates hageja kulutuste tegemist (ulatuses, mida hageja nõuab)

heaks kiitnud ning see ei vastanud ka kostja eeldatavale tahtele (VÕS § 1018 lg 1). Lisaks

ei olnud hagejal asjaajamisele asumisel (kulutuste tegemisel) kavatsust nõuda kostjalt

kulutuste hüvitamist või tasu maksmist. Kui rendileping oleks lõppenud selle 10-aastase

tähtaja lõppemisel, poleks hagejal kostja vastu hüvitise saamise nõuet olnud ja objekt oleks

läinud kostjale tasuta üle. Seda kinnitavad ka tunnistaja D.D. ütlused.

Kuna hageja kulutuste hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, pole põhjendatud ka selle

nõude maksmapanekuks tehtud õigusabikulude hüvitamise nõue (VÕS § 128 lg 3). Samuti

on põhinõuete rahuldamata jätmisest tingituna põhjendamatu viivisenõue.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja palub 24. novembril 2020 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse

tühistada ning teha asjas uue otsuse, millega hagi täies ulatuses rahuldada. Alternatiivselt

palub hageja saata asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja palub jätta kõik

menetluskulud kostja kanda.

Kaebuse kohaselt ei ole poolte vahel sõlmitud leping üürileping (VÕS § 271) ega

rendileping (VÕS § 339). Lepingul puuduvad nendele lepinguliikidele vastavad tunnused.

Kuna lepingu eesmärgiks oli rekonstrueerimistööde teostamine lepingu objekti osas

6(11)

vastavalt lepingu lisas 3 sätestatud investeeringute kavale, on tegu pigem töövõtulepingu

vm käsundiga. Maakohus on seega kohaldanud valesti VÕS §-e 271 ja 339.

Isegi kui lepingul oleks üüri- või rendilepingu tunnused, välistas lepingu p-s 9.5 sisalduv

kokkulepe käesoleval juhul VÕS § 286 lg 1 ja § 359 lg 1 kohaldamise. Lepingus ei olnud

remonttööde hüvitamine seatud sõltuvusse kinnistu väärtuse kasvust. Seetõttu ei ole

võimalik kulutuste hüvitamisest viidatud argumendile tuginedes keelduda. Kohtu

vastupidised järeldused on ebaõiged ega ole kooskõlas tõenditega. Eelmärgitust johtuvalt

on kohus jätnud alusetult hindamata poolte seisukohad ning tõendid kulutuste tegemise ja

nende suuruse kohta.

Isegi kui kulutuste hüvitamine oleks sõltuvuses kinnisvara väärtuse kasvust, on jätnud

kohus tähelepanuta tõendid, mh D.D. ütlused, millest nähtuvalt oli kinnistul asuv hoone

(Suusamaja) enne remonttööde teostamist amortiseerunud ning halvas seisukorras ning

kinnisasi lepingu sõlmimise ajal 2. veebruaril 2015 väärtusetu (tegemist oli maatükiga,

millel asus mädanenud ja lagunenud hoone, mille kordategemiseks oli vaja suuri

investeeringuid, milliste suurus ületas maatüki väärtuse). Eelmärgitut kinnitab ka asjaolu,

et pärast kinnistul asuva hoone täielikku renoveerimist on kostja võõrandanud kinnistu

22 000 eest. Kostja esitatud Arco Vara konsultatsiooniakt ei tõenda hageja hinnangul

kinnisasja turuväärtust. Kohus on jätnud hageja sellesisulised vastuväited tähelepanuta.

Kohus on jätnud alusetult tähelepanuta hageja väited, et hageja poolt teostatud tööd tuleb

lugeda vastuvõetuks VÕS § 638 alusel ja lepingu p-s 9.5 nimetatud kohustus täidetuks

(VÕS § 76 lg 4). VÕS § 638 järgi loetakse töö vastuvõetuks ka juhul, kui tellija alusetult ei

võta valmis tööd vastu talle selleks töövõtja poolt antud mõistliku tähtaja jooksul. Sellega

on kohus rikkunud otsuse põhjendamise kohustust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 436 ja 442 lg 8). Kostja ei saa vabaneda tehtud kulutuste hüvitamise kohustusest

üksnes põhjusel, et ta on alusetult keeldunud teostatud tööde akti allkirjastamisest.

Kostja on teostatud tööde akti nr 01/2017 kätte saanud 20. septembril 2017, kuid ei ole

esitanud hagejale selle kohta ühtegi sisulist pretensiooni. Vastavalt lepingu p-le 4.1.3 oli

pretensioonide esitamise tähtajaks 5 tööpäeva. Kohtu poolt viidatud 13. oktoobri 2017. a

kostja kiri, kus ta teatab, et jätab akti allkirjastamata põhjusel, et leping vastavat kohustust

ette ei näe, ei ole käsitletav pretensioonina esitatud teostatud tööde aktile. Kohtu poolt

viidatud kirjavahetus (kostja 2. veebruari 2018 ja 20. märtsi 2018 kirjad), mis on aset

leidnud 5–6 kuud pärast teostatud tööde akti kättesaamist, ei ole käesoleval juhul

asjakohane mh põhjusel, et need vastuväited on esitatud oluliselt hilinenult ega sisalda

sisulisi etteheiteid aktile.

Akti nr 01/2017 on 12. detsembri 2017. a allkirjastanud vallavalitsuse liige M. Maakaar,

kes oli ka vallavalitsuse teenistuses olev ametiisik – majandusjuhaja. Viimase pädevuses

oli mh ehitusalaste küsimustega tegelemine ja ehitusjärelevalve. Seda kinnitab ka asjaolu,

et kui hageja edastas teostatud tööde akti nr 01/2017 20. septembri 2017. a e-kirjaga

vallasekretär

N. Sillale, on vallasekretär

saatnud selle omakorda edasi mh

majandusjuhataja M. Maakaarele. Seega on ilmne, et M. Maakaar oli õigustatud akti 12.

detsembril 2017 allkirjastama, arvestades mh asjaolu, et ta käis ka regulaarselt teostatud

töödega tutvumas ning oli seega Suusamaja kinnistu hoone remonttöödega vallaametnikest

kõige paremini kursis. Ka tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 116 lg 2 kohaselt kehtib

7(11)

käesoleval juhul eeldus, et M. Maakaar tegutses akti allkirjastamisel valla esindajana ja

valla nimel. Teostatud tööde akti allkirjastamise eesmärgiks oli üksnes tehtud tööde

fikseerimine, millega ei kaasnenud tasumise kohustust. Seetõttu on põhjendamatud viited

nii KOKS §-le 50 kui ka Kohtla-Nõmme valla põhimääruse § 53 lg 1 p-le 2, lg-le 2 ja lg-

le 4.

Sõltumata sellest, kas M. Maakaarel oli või ei olnud pädevust ja volitust teostatud tööde

akti allkirjastamiseks, tuli teostatud tööd lugeda vastu võetuks kostja poolt hiljemalt

11. oktoobril 2017 tulenevalt VÕS §-des 643 ja 638 sätestatust, kuivõrd akt nr 01/2017

esitati hageja poolt kostjale 20. septembril 2017 allkirjastamiseks, meeldetuletuskirjad

edastas hageja kostjale 3. ja 10. oktoobril 2017.

Maakohus rikkus menetlusõiguse norme ka sellega, et tugines otsuses üllatuslikult lepingu

ülesütlemise asjaoludele, vaatamata sellele, et kulutuste hüvitamine ei sõltunud

ülesütlemise

põhjustest.

Igal

juhul

oleks

kohus

pidanud

vastavale

asjaolule

kohtumenetluses viitama, et hageja oleks saanud esitada sellekohased tõendid.

Hageja tugines nõude esitamisel alternatiivselt käsundita asjaajamisele ning nõude oleks

saanud sellel õiguslikul alusel rahuldada. Kostja on teostatud tööd heaks kiitnud, tehtud

tööd vastasid tema eeldatavale tahtele ning hagejal oli juba enne tööde alustamist soov

saada tehtud kulutuste hüvitamist, kui leping lõpetatakse ennetähtaegselt (p 9.5). Seega on

VÕS § 1018 lg 1 p-de 1 ja 2 eeldused täidetud ning sama paragrahvi lõikes 2 sätestatud

välistust ei eine.

Juhul, kui maakohus leidis, et kulutuste hüvitamise nõuet ei saa rahuldada lepingu täitmise

sätete alusel (lepingu p 9.5) ega käsundita asjaajamise sätete alusel, oleks kohus pidanud

otsustama hageja nõude rahuldamise üle VÕS § 1042 alusel. Kohus ei ole seda teinud.

Lisaks on kohus jätnud põhjendamatult rahuldamata nii varalise kahju nõude seoses

kohtueelselt kantud õigusabikuludega kui ka viivisenõude.

5. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ning

maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Maakohus ei ole eksinud vaidlusalusele õigussuhtele hinnangu andmisel. Maakohus on

põhjendatult kohaldanud VÕS § 286 lg-t 1. Viidatud sätte kohaldamist ei välista olukord,

kus lepinguga on kokku lepitud lepinguobjekti renoveerimise kohustus.

Samuti nõustub kostja maakohtu hinnanguga sellele, millised on hageja poolt asja

parendamiseks tehtud kulutused ning milline on nende mõju kinnisasja väärtusele. Kostja

võõrandas kinnistu avalikul enampakkumisel, võttes aluseks erialaspetsialisti hinnangu.

Eelnev näitab ja tõendab asja turuväärtust. Hageja ei ole tõendanud vastupidist. Hageja

vastuväited kinnisasja turuväärtuse hindaja arvamusele tuleb jätta tähelepanuta ning neid

väiteid ei ole eelnevas menetluses esitatud.

Poolte vahel oli leping ning nõude aluseks ei saa olla lepinguvälised võlasuhted. Maakohus

jättis hagiavalduse rahuldamata eelkõige nõude tõendamatuse tõttu. Kohus ei pidanud

hakkama käsitlema kõiki võimalikke nõude aluseid olukorras, kus lepingust tulenevat

nõuet oleks iseenesest võimalik rahuldada, kuid nõue ei ole tõendatud.

8(11)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

resolutsiooni muutmiseks ega tühistamiseks, kuid kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 tuleb

osaliselt muuta otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

7. Maakohtu hinnangul polnud poolte esitatud asjaolusid ning lepingu punkte, sisu ja

eesmärki hinnates eristatav, kas poolte vahel sõlmitud leping on rendileping või üürileping.

Ringkonnakohus leiab, et kuigi vaidlusalusel lepingul on mitmetele lepinguliikidele

omaseid tunnuseid, tuleb leping lugeda rendilepinguks VÕS § 339 mõttes. Selle sätte järgi

kohustub üks isik (rendileandja) rendilepinguga andma teisele isikule (rentnik)

kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase

majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu

(renti).

7.1.

Lepingust, eelkõige selle p-dest 2.4, 5.1.11 ja 5.1.12 võib järeldada, et lepingu

sõlmimisel oli poolte jaoks oluline Suusamaja kinnistu kasutamisest tulu (omatulu)

saamine (ja selle panustamine kinnisasja parendustesse). Sellise eesmärgi üle ei ole pooled

asjas ka vaielnud. Seega ei olnud lepingu eesmärgiks pelgalt asja hageja kasutusse

andmine, vaid hagejale kinnistu eesmärgipärasest kasutamisest saadava vilja (tulu)

võimaldamine.

7.2.

Rendi maksmine ei pea seisnema raha maksmises. See võib seisneda ka teatud

kohustuste ülevõtmises, soorituste tegemises vms. Praegusel juhul on hageja võtnud

lepingu p-s 5.1.3 kohustuse hoida lepinguobjekt oma vahenditega ning omal kulul heas

korras ning teha lepinguobjekti korrashoiuks ja parendamiseks vajalikke kulutusi ning

teostama lepinguobjekti korrashoiuks vajalikke töid. Samuti pidi rentnik (hageja) kandma

kõik kommunaalkulud ja maksud (v.a maamaks) (p 5.1.6) ning hoidma lepinguobjekti

kindlustatuna kogu lepingu kehtivuse jooksul (p 5.1.7). Lepingu lõppemisel pidi rentnik

andma lepinguobjekti koos sinna omal kulul tehtud parendustega üle rendileandjale

(p 5.1.13).

7.3.

Eelmärgitu ei muuda ebaõigeks maakohtu otsuse lõppjäreldusi ning kokkuvõttes ei

sõltu käesoleva asja lahendus sellest, kas poolte vahel oli sõlmitud üürileping või

rendileping. Ringkonnakohus peab siiski vajalikuks muuta ülamärgitud osas maakohtu

otsuse õiguslikke põhjendusi ning jätta sellest välja viited võlaõigusseaduse üürilepingu

(VÕS 15. ptk) sätetele, mh VÕS § 286 lg-tele 1 ja 2.

8. Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654

lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid korrata.

Vastusena apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

8.1.

Hageja leiab, et poolte vahel sõlmitud leping ei ole üürileping ega rendileping, vaid

pigem töövõtuleping või käsund ning aktis nr 1/2017 nimetatud tööd tuleb lugeda kostja

poolt vastuvõetuks VÕS § 638 alusel. Kuivõrd maakohus jättis hageja sellekohased väited

tähelepanuta, on vaidlustatud otsus hageja hinnangul ka nõuetekohaselt põhjendamata.

Ringkonnakohus nende etteheidetega ei nõustu.

9(11)

Töövõtulepingu puhul on töövõtja põhikohustuseks VÕS § 635 lg 1 kohaselt töö

(valmis)tegemine, tellija põhikohustuseks aga töö eest tasu maksmine. Need kohustused

peavad olema omavahel vastastikuses (sünallagmaatilises) suhtes. Töövõtulepingu pooled

peavad kokku leppima vähemalt tasus ning selgelt määratletavates töödes, mida selle tasu

eest töövõtjal teha tuleb. Praegusel juhul selliseid töövõtulepingule iseloomulikke

kokkuleppeid poolte vahel sõlmitud ei ole.

Lepingu ülalviidatud p-st 5.1.3 tulenevad rentnikule küll teatud tööde teostamise ja

toimingute tegemise kohustused (kavandatavad rekonstrueerimis- ja parendustööd on

pooled määratlenud lepingu lisas 3). Need rentniku kohustused ei muuda siiski lepingu

olemust. Lepingu p 5.1.3 ning ka p 5.1.6 ja 5.1.7 järgseid rentniku sooritusi võib

käesolevas asjas käsitleda pigem rendi maksmisena (rentniku sooritusena rendilepingu

eseme kasutamise eest). Rendilepingu tähtaegsel lõppemisel ei oleks hageja tehtud

parenduste eest hüvitist nõuda saanud (p 5.1.13).

8.2.

Eelmärgitut arvestades ei kohaldu asjas ka VÕS § 638. Samuti on alusetu hageja

etteheide, et maakohus poleks tohtinud jätta hageja viidatud sätte kohaldamist puudutavaid

väited otsuses tähelepanuta. Seaduse kohaldamine ja nõude kvalifitseerimine on kohtu

ülesanne ning kohus ei ole selles osas seotud poolte väidetega (TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1

esimene lause). Seda arvestades ei tulene TsMS § 442 lg-st 8 kohtule kohustust lükata

otsuses ümber kõik poolte esitatud õiguslikud käsitlused.

8.3.

Hageja nõue lepinguesemele tehtud kulutuste hüvitamiseks võiks iseenesest lepingu

p 9.5 alusel rahuldamisele kuuluda. Samas on sellest lepingupunktist tulenevad nõude

eeldused asjas tõendamata, nagu on õigesti leidnud ka maakohus. Apellatsioonkaebuse

väited ei anna alust hinnata tõendeid maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest

teistsuguseid õiguslikke järeldusi.

Lepingu p 9.5 alusel saaksid kuuluda hüvitamisele sellised rentniku omakuludega tehtud

parendustööd, mis on kooskõlastatud rendileandjaga ning mille kohta on vormistatud

lepingu lisa. Sellises lisas tuli sama lepingupunkti kohaselt fikseerida summaliselt nii kulu

kui ka aeg, millal ei ole tehtud kulutused enam sissenõutavad. Ringkonnakohus nõustub

hagejaga selles, et ka "aktina" pealkirjastatud dokument võiks olla lepingu lisaks p 9.5

tähenduses. Samas eeldab lisa sõlmimine (või vormistamine) poolte kokkulepet (VÕS § 9

lg 1), praegusel juhul tulnuks pooltel jõuda kokkuleppele mh nii tehtavates parendustöödes

kui ka nendega seotud kulude suuruses. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid

jõudnud kokkuleppele parendustöödega seotud kulude suuruses, seda ei nähtu ka hageja

viidatud aktidest, s.o aktist nr 01/2017 ja 27. juuni 20018. a valduse üleandmise aktist (I

kd, tl-d 21–24 ja 29). Kostjate esindajad ei ole kinnitanud aktides nõustumist nendes

märgitud või viidatud parendustööde kuludega. Ka hageje enda väidete kohaselt oli akti nr

01/2017 allkirjastamise eesmärgiks üksnes tehtud tööde fikseerimine.

Lisaks on akt nr 01/2017 hageja väidetest lähtudes vormistatud pärast parendustööde

tegemist. Samas tähendab lepingu p-st 9.5 tulenev rendileandajaga kooskõlastamise nõue

ringkonnakohtu hinnangul seda, et hüvitamisele võiksid kuuluda sellised kulud, milliste

tegemiseks oli rentnikul olemas rendileandja nõusolek enne tööde ja kulutuste tegemist.

Seda esiteks põhjusel, et rentnik võib VÕS § 349 lg-st 1 tulenevalt teha rendilepingu

esmele tavapärast korrashoidu ületavaid muudatusi ja parendusi ainult rendileandja

10(11)

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Teiseks on praegusel

juhul rendileandjaks kohaliku omavalitsuse üksus, mille tulud moodustuvad enamjaolt

avalikest vahenditest. Ringkonnakohtu arvates ei ole eelmärgitut arvestades mõistlik

hageja poolt lepingu p-le 9.5 antud tõlgendus, et kostja peaks aktsepteerima tagantjäerele

sisuliselt ükskõik millises ulatuses lepingueseme parendamiseks tehtud kulutusi.

8.4.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja poolt lepinguesemele tehtud

kulutustega seotud nõue võiks lepingu ennetähtaegse lõpetamise puhul kuuluda (vähemalt

osaliselt) rahuldamisele ka VÕS § 359 lg 1 alusel. Lepingu p 9.5 selle sätte kohaldamist

iseenesest ei välista. Samas eeldab hüvitise saamine VÕS § 359 lg 1 järgi selle tuvastamist,

et rendilepingu eseme väärtus on rendileandja nõusolekul tehtud parenduste või

muudatuste tõttu kestvalt oluliselt suurenenud. Nende asjaolude tõendamise koormis lasub

hagejal (VÕS § 230 lg 1). Maakohtu järelduste kohaselt ei ole hageja tõendanud

lepingueseme väärtuse olulist suurenemist tema tehtud parenduste tulemusel. Maakohus ei

ole sellisele järeldusele jõudmisel menetlusõiguse norme rikkunud. Hageja poolt viidatud

tõendid – suusamajast tehtud fotod (II kd, tl-d 149–163) ja tunnistaja D.D. ütlused (III kd,

tl 179 pöördel – tl 182 pöördel) – ei ole väärtuse diferentsi tõendamiseks piisavad.

Tunnistaja D.D.l ei ole asja materjalidest nähtuvalt vara hindamist puudutavaid

eriteadmisi. Viidatud asjaolude tõendamise koormist arvestades ei ole tähtsust sellel, kas ja

kuivõrd tõendab kinnisasja turuväärtust kostja esitatud Arco Vara konsultatsiooniakt (II kd,

tl-d 102–127).

Hageja väide, et enne rendilepingu sõlmimist oli Suusamaja kinnistu väärtusetu, ei ole ka

eluliselt usutav. Lepingu esemeks ei olnud ainult hoone (suusamaja), vaid Suusamaja

kinnistu tervikuna. Lisaks ei olnud hoone (suusamaja) lepingu sõlmimisel koostatud

üleandmise vastuvõtmise aktist (I kd, tl 15) nähtuvalt täielikult lagunenud, enamike

konstruktsioonide seisukorra kohta on aktis märgitud "rahuldav". Viidatud Arco Vara

konsultatsiooniaktist nähtuvalt oli suusamaja hoone ka 3. septembri 2018. a seisuga

(jätkuvalt) osaliselt remonti vajavas seisukorras. Kokkuvõttes ei ole asja materjalide põhjal

selge, kas ja kuivõrd hageja poolt tehtud parendused kinnistu kui terviku väärtust

suurendasid.

8.5.

Ringkonnakohtu arvates on maakohus hinnanud tõendeid kooskõlas TsMS § 232

lg-tega 1 ja 2 ning on oma järeldusi otsuses TsMS § 436 ja § 442 lg 8 nõuetele vastavalt

põhjendanud.

Apellatsioonkaebuses

väidetud

tõendite

hindamist

puudutavate

menetlusõiguse normide olulisi rikkumisi ringkonnakohus asja materjalide põhjal ei

tuvastanud. Kaebusest nähtuvalt ei nõustu hageja maakohtu poolt tõenditele antud

hinnangutega, kuid see iseenesest ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks või

tühistamiseks. Maakohus on jätnud küll hindamata poolte esitatud seisukohad ja tõendid,

mis puudutavad kulutuste tegemist ja nende suurust. Samas oli see ringkonnakohtu arvates

praegusel juhul menetlusökonoomia seisukohalt põhjendatud.

8.6.

Lepingu ülesütlemise asjaoludele on maakohus otsuse põhjendustes küll viidanud,

kuid otsusest ei nähtu, et kohus oleks omistanud nendele asja lahendamisel määrava

tähtsuse. Seetõttu ei ole põhjendatud apellatsioonkaebuse väited, nagu oleks maakohus

teinud ülesütlemise asjaoludele tuginedes üllatava lahendi. Isegi kui pidada eelmärgitut

kohtu minetuseks, ei anna apellatsioonakebuse väited alust arvata, et tegu oleks

11(11)

menetlusõiguse

normi

olulise

rikkumisega.

Hageja

ei

ole

esitanud

koos

apellatsioonkaebusega (uusi) tõendeid, mis tal kohtu vea tõttu maakohtu menetuses

väidetavalt esitamata jäid.

8.7.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus jätnud põhjendamatult kontrollimata

hageja nõude rahuldamise võimaluse alusetu rikastumise (VÕS § 1042) sätetele tuginedes.

Ringkonnakohus selle etteheitega ei nõustu. Asjaolusid, mis võimaldaksid hageja poolt

Suusamaja kinnistule tehtud kulutuste hüvitamist VÕS § 1042 alusel, ei ole hageja välja

toonud

ega

maakohus

tuvastanud.

Vaidlusalused,

aktis

nr

01/2017

loetletud

rekonstrueerimis- ja parendustööd on tehtud poolte vahel sõlmitud lepingu täitmise raames

(mh oli nende tööde tegemiseks kostja nõusolek). Kumbki pool ei ole väitnud vastupidist

ning ka maakohus ei ole asunud teistsugusele seisukohale. Juba seetõttu ei ole võimalik

kaaluda hüvitisnõude rahuldamist hageja poolt viidatud lepinguväliste võlasuhete, sh

alusetu rikastumise, sätetele tuginedes.

9. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust muuta maakohtu otsust menetluskulude

jaotuse osas.

Apellatsioonkaebuse

menetlemisega

seotud

menetluskulud

jätab

ringkonnakohus

TsMS § 171 lg 1 alusel hageja (apellandi) kanda.

10. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.

11. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke

Indrek Parrest