2-20-11201/12 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Meeli Kaur, Vallo Kariler, Margo Klaar

Otsuse tegemise aeg ja koht

14. aprill 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-11201

Kohtuasi

XX

hagi

CKE

Kinnisvara

OÜ

vastu

broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks või 2000

euro väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 15. oktoobri 2020. a otsus (täiendav otsus

4. jaanuar 2021)

Kaebuse esitaja ja liik

CKE Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

2000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) XX (isikukood XXXXXXXXXXX)

Kostja (apellant) CKE Kinnisvara OÜ (registrikood

11591412), lepinguline esindaja Birgit Riivits

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 15. oktoobri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-11201

menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta

maakohtus kantud XX menetluskulud CKE Kinnisvara OÜ kanda ja CKE

Kinnisvara OÜ menetluskuludest 50% XX kanda.

2. Täiendada Harju Maakohtu 15. oktoobri 2020. a otsuse tsiviilasjas nr 2-20-11201

resolutsiooni otsustusega jätta XX esimese alternatiivina esitatud nõue

broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.

3. Jätta muutmata Harju Maakohtu 15. oktoobri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-

11201 osas, millega CKE Kinnisvara OÜ-lt mõisteti XX kasuks välja 2000 eurot,

kuid jätta otsuse resolutsioonist välja „kahju hüvitis“ ning täiendada otsuse

põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega.

4. Jätta CKE Kinnisvara OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Sõnastada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

5.1. Rahuldada hagi osaliselt.

5.2. Jätta rahuldamata XX esimese alternatiivina esitatud nõue broneerimislepingu

tühisuse tuvastamiseks.

5.3. Rahuldada XX teise alternatiivina esitatud nõue. Välja mõista CKE Kinnisvara

OÜ-lt XX kasuks 2000 eurot.

5.4. Jätta maakohtus kantud XX menetluskulud CKE Kinnisvara OÜ kanda ja

CKE Kinnisvara OÜ menetluskuludest 50% XX kanda.

5.5. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud CKE Kinnisvara OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. XX (hageja) esitas 3. augustil 2020 Harju Maakohtule CKE Kinnisvara OÜ (kostja) vastu

hagi, milles palus tuvastada broneerimislepingu tühisus või alternatiivselt mõista kehtiva

broneerimislepingu p 3.2 alusel kostjalt hageja kasuks välja broneerimislepingu tasu 2000

eurot. Menetluskulud palus hageja jätta poolte endi kanda.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 6. detsembril 2019 kinnistu

asukohaga Ehitajate tee 22, Roobuka küla, Saku vald, Harjumaa (kinnistu) broneerimislepingu

(broneerimisleping). Broneerimislepingu p 2.1 järgi oli lepingu esemeks kinnistu broneerimine

hageja kasuks 6. detsembrist 2019 kuni 6. märtsini 2020. Broneerimislepingu p 3.1 alusel tasus

hageja broneerimistasu 2000 eurot.

Broneerimisleping on tühine, sest hageja ja kostja vahel sõlmitud broneerimislepingu ja sellega

lahutamatult seotud läbirääkimiste protokolli näol on tegemist kinnistu müügi eellepinguga,

millele on kehtestatud kohustuslik vorminõue. Tühise tehingu alusel saadu tuleb tagastada.

Kui broneerimisleping on kehtiv, siis on täidetud broneerimislepingu p-s 3.2 kokkulepitu, mille

järgi tagastatakse broneerimistasu, kui pank ei tee positiivset laenuotsust. Samuti sõlmiti

broneerimisleping p 3.2 kohaselt eeldusel, et kinnistul asuvale hoonele väljastatakse elamu

kasutusluba. 2. märtsil 2020 väljastas Saku vald aiamaja kasutusloa, mis on Saku valla

üldplaneeringu seletuskirja kohaselt ühe korteriga hooajaliselt kasutatavaks projekteeritud ja

ehitatud hoone, mida ei saa kasutada aastaringseks elamiseks. Hageja lähtus kostja antud

informatsioonist ega olnud teadlik, et kasutusluba võidakse väljastada ainult aiamajale. Saku

vald vastas hageja teabenõudele, et elamu kasutusluba ei saanud väljastada, kuivõrd täidetud ei

olnud kõik nõuded. Kuna kasutusluba väljastati aiamajale, siis keeldus pank laenu

väljastamisest kokku lepitud kinnistu müügihinna 120 000 euro ulatuses, olles nõus laenu

andma 97 200 eurot. Hageja esitas kostjale 15. märtsil 2020 taganemisavalduse, milles palus

tagastada broneerimislepingu alusel tasutud 2000 eurot, kuid kostja keeldus sellest.

Kostja vastuväited

2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt ei ole broneerimisleping tühine, sest lepingul ei ole eellepingu ega

müügilepingu

tunnuseid

ja

broneerimislepingu

võib

sõlmida

mistahes

vormis.

Broneerimislepingu p-dest 1.2 ja 1.3 tulenevalt oli broneerimislepingu eesmärgiks peatada

kinnistu müügitegevus kokkulepitud perioodiks.

Hageja nõue tuleb jätta rahuldamata ka broneerimislepingu p 3.2 alusel, kuivõrd

broneerimistasu tagasi nõudmise ja lepingust taganemise eeldused ei ole täidetud. Kinnistul

asuvale hoonele väljastati aiamaja, suvila kasutusluba koodiga 11103, mis vastab majandus- ja

taristusministri 2. juuni 2015. a määruse nr 51 „Ehitise kasutamise otstarvete loetelu“ lisa alusel

elamu kasutusloale. Pooled ei leppinud kokku kindlas kasutusloa otstarbes. Samuti teadis

hageja enne broneerimislepingu sõlmimist, et tegemist on suvilaga ja pooled ei rääkinud

kordagi sellest, et elamule väljastatav kasutusluba peab olema konkreetse alaliigiga, mistõttu ei

saanud hageja eeldada, et elamule väljastatav kasutusloa liik on midagi muud kui suvila.

Lisaks ei ole pank keeldunud hagejaga laenulepingut sõlmimast. Pooled ei ole

broneerimislepingus kokku leppinud pangaga sõlmitava laenulepingu tingimuste osas. Hagejal

puuduvad ka alused lepingust taganemiseks, sest kostja ei ole lepingut rikkunud ja taganeda ei

ole võimalik pärast võlasuhte lõppemist. Hageja esitas taganemisavalduse 15. märtsil 2020, aga

broneerimisleping kehtis 6. märtsini 2020. Lisatingimusena olid pooled kokku leppinud, et

broneerimistasu on õigus tagasi nõuda, kui elamule ei väljastata kasutusluba hiljemalt

10. märtsil 2020 või kasutusloa saamise hetkeks pank keeldub laenulepingu sõlmimisest.

Kasutusluba väljastati 2. märtsil 2020 ja asjas ei ole tõendatud, et pank keeldus laenulepingu

sõlmimisest.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 15. oktoobri 2020. a otsusega (täiendav otsus 4. jaanuar 2021,

vaidlustatud otsus) hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 2000 eurot ja jättis

menetluskulud kostja kanda, kuid hagejale hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust

kindlaks ei määranud.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: a) hageja ja

kostja sõlmisid 6. detsembril 2019 broneerimislepingu, millega broneeriti hageja kasuks

kinnistu 6. detsembrist 2019 kuni 6. märtsini 2020; b) vormistati läbirääkimiste protokoll,

milles pandi kirja poolte andmed, ostu objekt ja selle hind; c) hageja esitas kostjale 15. märtsil

2020 taganemisavalduse, milles palus tagastada broneerimislepingu alusel tasutud summa, kuid

kostja keeldus sellest.

Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid kinnistu broneerimislepingu, mille p-s 7.1 kinnitasid

pooled, et broneerimistasu tasuti üksnes kinnistu broneerimise eest ja see ei sea kohustust

sõlmida kinnistu müügileping. Samuti kinnitasid pooled broneerimislepingu p-s 1.3, et on

teadlikud, et leping ei ole eelleping ega kinnisasja omandamist või võõrandamist kohustav

leping ega maaklerileping. Hageja tasutud 2000 eurot on mõistliku suurusega tasu kohustuse

eest mitte võõrandada 120 000 eurot maksev kinnistu kolmandatele isikutele kokku lepitud

perioodil. Seega on tegemist broneerimislepinguga, mitte kinnistu müügi eellepinguga.

Kuivõrd broneerimislepingule ei ole kehtestatud kohustuslikku vorminõuet, siis ei ole

lihtkirjalik broneerimisleping tühine.

Maakohus leidis, et hageja alternatiivnõue tuleb rahuldada, kuivõrd kasutusluba väljastati

aiamajale, mitte elamule ja pank keeldus laenulepingu sõlmimisest. Pank ei olnud nõus andma

laenu poolte kokku lepitud võõrandatava kinnistu hinnas, seega oleks jäänud saavutamata

hageja eesmärk kinnistu osta. Kostja ei ole väitnud, et ta oli nõus müüma kinnistu hinnaga,

mille kohta pank oleks nõustunud laenulepingu sõlmima. Saku valla ehitusspetsialist LO vastas

hageja teabenõudele, et kasutusluba taotleti aiamaja laiendusele. Hoonele ei olnud võimalik

elamuna kasutusluba taotleda, kuna aiamaja kasutusotstarbe muutmiseks elamuks oleks

pidanud olema koostatud vastav ehitusprojekt. Ehitusspetsialist täpsustas, et elamule esitatakse

aiamajast erinevaid soojapidavusnõuded, st hoone peab olema kasutatav aastaringselt. Sellest

nähtus maakohtu hinnangul, et kasutusluba ei väljastatud elamule. Seega tuleb kostjal hagejale

broneerimislepingu p 3.2 kohaselt tagastada 2000 eurot.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse vaidlustatud osas tühistada

ja teha selles osas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Apellatsiooniastme menetluskulud palub kostja jätta samuti hageja kanda.

Kostja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja

broneerimislepingu tühisuse tuvastamise nõude. Kostja väitel ei vasta maakohtu otsuse

resolutsioon otsuse sisule, sest hagi on rahuldatud osaliselt alternatiivses nõudes, aga

resolutsioonis see ei kajastu. Samuti ei vasta resolutsioon hagi esemele, sest resolutsioonis on

mõistetud välja kahjuhüvitis, kuid hagi esemeks ei olnud kahju hüvitamise nõue. Maakohus on

jätnud põhjendamatult kõrvale kostja esitatud tõendid ega ole otsuses nende kõrvale jätmist

põhjendanud. Samuti ei ole kohus andnud hinnangut kostja faktiväidetele.

Apellatsioonkaebuses kordas kostja suures osas maakohtus väljatoodut. Kostja väitel on

maakohus ekslikult järeldanud, et aiamaja/suvila ei ole elamu ning ei ole arvestanud kostja

väiteid ja viiteid õigusnormile, mis sisustab elamu mõiste. Samuti ei arvestanud maakohus

tõendeid, mis kinnitavad, et kinnistut müüdi suvilana (suhtlusportaalis Facebook vahetatud

sõnumite ja müügikuulutuse väljavõtted). Kinnistul asuvale hoonele väljastati aiamaja, suvila

kasutusluba ning majandus- ja taristusministri määruse nr 51 lisa järgi on elamu ka aiamaja ja

suvila. Ka ehitusseadustiku § 62 lg 2 p 4 kohaselt käsitletakse elamuna elamuid, mis on

mõeldud kasutamiseks kas vähem kui nelja kuu jooksul aastas või alternatiivselt piiratud

kasutusajaga aastas ja mille eeldatav energiatarbimine on vähem kui 25% aastaringse

kasutamise energiatarbimisest. Pooled ei ole kokku leppinud ega saanud hageja eeldada, et

väljastatav kasutusloa alaliik on üksikelamu, mis on mõeldud aastaringseks elamiseks.

Lisaks ei tulene tõenditest hageja ja maakohtu seisukoht, et pank keeldus laenu andmast, sest

kasutusluba väljastati aiamajale. Broneerimislepingus ei olnud kokku lepitud laenu suurust ja

panga lõplik pakkumine tõendab, et pank oli nõus laenulepingu sõlmima. Veel ei ole maakohus

võtnud seisukohta kostja vastuväite osas, mis puudutab broneerimislepingust taganemist.

Kostja ei ole lepingut rikkunud ja taganemisavaldusel ei ole õiguslikku toimet, kui

taganemisavaldus on saadetud pärast lepingu lõppemist.

Kostja ei nõustunud ka menetluskulude kostja kanda jätmisega olukorras, kus hagi rahuldati

osaliselt. Menetluskulud oleks tulnud jätta võrdsetes osades poolte kanda või osaliselt kostja ja

osaliselt hageja kanda. Kui hagi jäetakse täielikult rahuldamata, siis tuleb menetluskulud jätta

hageja kanda.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada menetluskulude jaotuse osas ja teha selles osas uus otsus,

millega jätta maakohtus kantud hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskuludest

50% hageja kanda. Samuti täiendab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni

otsustusega, et hageja esimese alternatiivina esitatud nõue broneerimislepingu tühisuse

tuvastamiseks jääb rahuldamata. Maakohtu otsus jääb muutmata osas, millega kostjalt mõisteti

hageja kasuks välja 2000 eurot, kuid ringkonnakohus jätab otsuse resolutsioonist välja „kahju

hüvitis“ ja täiendab otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega. Apellatsioonkaebus

jääb rahuldamata.

Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse

kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

7. Ringkonnakohus nõustub kostjaga, et maakohtu otsuse resolutsioon ei vasta otsuse

põhjendustele ega hagi esemele, mistõttu tuleb seda täiendada ja muuta.

7.1. Kui kohtu arvates ei ole hageja esimesena valitud alternatiivne nõue põhjendatud, kuid

rahuldada tuleb muu alternatiivne nõue, peab kohus otsuse resolutsioonis märkima, et ta jätab

hageja valitud esimese alternatiivnõude rahuldamata (Riigikohtu 19. detsembri 2012. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-165-12, p 24). Kuigi maakohus on praegusel juhul hageja esimese

alternatiivina esitatud broneerimislepingu tühisuse tuvastamise nõude rahuldamata jätmist

otsuses põhjendanud, ei ole maakohus seda otsuse resolutsioonis märkinud. Seetõttu lisab

ringkonnakohus resolutsiooni, et jätab hageja esimese alternatiivnõude rahuldamata.

7.2. Samuti on maakohus otsuse resolutsioonis märkinud, et mõistab kostjalt hageja kasuks

välja kahju hüvitise, kuid hagi esemeks ei olnud kahju hüvitamise nõue. Eeltoodust tulenevalt

jätab ringkonnakohus otsuse resolutsioonist välja sõna „kahju hüvitis“.

8. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja

vaidlustab maakohtu otsust osas, milles hagi rahuldati.

9. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas maakohus on õigesti rahuldanud

hageja nõude broneerimislepingu alusel tasutud 2000 euro tagastamiseks.

10. TsMS § 652 lg 1 p 1 järgi võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel

aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud.

Pooled ei vaidlustanud maakohtu tuvastatut, et poolte tahe broneerimislepingut sõlmides oli

vaid kokku leppida kostja kohustuses jätta teatud aja vältel hageja kasuks kinnistu

võõrandamata ja tasu maksmises üksnes kinnistu broneerimise eest ning ostjal ega müüjal ei

olnud kohustust hiljem kinnistut omandada või võõrandada. Tuvastatud asjaolude alusel leidis

maakohus, et pooled sõlmisid broneerimislepingu, mitte kinnistu võõrandamise eellepingu

võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 1 mõttes, mis on kehtiv. Võttes arvesse maakohtu tuvastatud

asjaolusid, on maakohus õigesti kohaldanud materiaalõigust, sest broneerimislepingule seadus

kohustuslikku vorminõuet ette ei näe.

Kuivõrd lepingu tühisus on VÕS § 1028 lg 1 järgse tühise tehingu alusel saadu tagastamise

nõude eelduseks ja pooled ei ole vaidlustanud maakohtu tuvastatud asjaolusid poolte kohustuste

hindamisel, mille alusel maakohus luges lepingu broneerimislepinguks, siis hindab

ringkonnakohus vaid seda, kas broneerimislepingust taganemise materiaalsed ja formaalsed

eeldused on täidetud ning kas sellest tulenevalt on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu järgi

üleantu tagastamist.

11. Kostja heitis apellatsioonkaebuses ette, et maakohus jättis põhjendamatult kõrvale kostja

esitatud tõendid ega ole otsuses nende kõrvale jätmist põhjendanud, samuti ei andnud maakohus

hinnangut kostja faktiväidetele. Kolleegium selgitab, et praegusel juhul oli tegu lihtmenetluse

asjaga TsMS § 405 lg 1 esimese lause mõttes, mistõttu võis maakohus TsMS § 444 lg 2 järgi

kohtuotsuse põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on

rajatud kohtu järeldused, märkimisega. Seetõttu ei pidanud maakohus põhjendama, miks ta ei

nõustu mõne kostja väitega, analüüsima tõendeid ja põhjendama, miks ta mõnda tõendit ei

arvesta.

12. Hageja taganes kostjaga sõlmitud lepingust broneerimislepingu p 3.2 alusel, mille kohaselt

juhul, kui elamule ei väljastata kasutusluba hiljemalt 10. märtsil 2020 või kasutusloa saamise

hetkeks keeldub pank laenulepingu sõlmimisest, on broneerijal õigus nõuda broneerimistasu

tagastamist. VÕS § 116 on üldiselt dispositiivne, st taganemise õiguse kohta võib sõlmida

kokkuleppeid, samuti võib seadusega võrreldes taganemise võimalusi laiendada.

Kostja arvates vastab väljastatud aiamaja, suvila kasutusluba broneerimislepingu p-s 3.2 kokku

lepitule, kuid hageja hinnangul tuli broneerimislepingu järgi saada kasutusluba aastaringseks

kasutamiseks mõeldud elamule. Samuti ei ole pooled ühel meelel, kas pank keeldus

broneerimislepingu p 3.2 mõttes laenulepingu sõlmimisest, kui oli nõus andma laenu väiksemas

ulatuses kui poolte vahel kokku lepitud kinnistu müügihind. Seega vaidlevad pooled

broneerimislepingu p-s 3.2 kokkulepitu sisu üle, mistõttu tuleb poolte vahel sõlmitud

broneerimislepingut VÕS § 29 järgi tõlgendada.

12.1. Vaidlustatud otsusest ei nähtu, et maakohus oleks järeldusi tehes hinnanud

broneerimislepingu p 3.2 VÕS §-s 29 sätestatud reeglite järgi. See aga ei mõjuta kolleegiumi

hinnangul vaidlustatud otsuse lõppjäreldust, mille kohaselt on hagejal õigus nõuda kostjalt

broneerimislepingu p 3.2 alusel broneerimistasu tagastamist. Kolleegium täiendab selles osas

maakohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega.

Ringkonnakohus andis pooltele lepingu tõlgendamiseks vajalike asjaolude esiletoomiseks ja

nende tõendamiseks tähtaja kuni 31. märtsini 2021. Tähelepanuta tuleb jätta hageja 6. aprilli

2021. a menetlusdokumendiga esitatud uus väide laenu võtmise kohta KredExi käendust

kasutades, sest see on esitatud tähtaega rikkudes (TsMS § 66). Kolleegiumi hinnangul ei ole

pooled esitanud asjaolusid ega tõendeid, millest kolleegium saaks järeldada, milline oli

VÕS § 29 lg 1 tähenduses poolte ühine tegelik tahe. Sealjuures ei ole kostja ka VÕS § 29 lg 3

kohaselt tõendanud, et hageja teadis või pidi teadma, et lepingu p-s 3.2 nimetatud elamule

kasutusloa väljastamine tähendas seda, et väljastada võidakse aiamaja, suvila kasutusluba.

12.2. Kuivõrd lepingupoolte ühist tahet ei ole võimalik kindlaks teha, tuleb lepingut VÕS § 29

lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5

nimetatud asjaolusid, mh lepingu sõlmimise asjaolusid, tõlgendust, mille pooled on samale

lepingutingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist,

lepingu olemust ja eesmärki ning tavasid ja pooltevahelist praktikat.

12.3. Esmalt hindab kolleegium, mida on silmas peetud broneerimislepingu p-s 3.2 kokku

lepitud elamule kasutusloa väljastamise all. Kostja selgituste kohaselt ei ole pooled kokku

leppinud ega saanud hageja ka eeldada, et väljastatav kasutusloa liik on midagi muud kui suvila.

Kolleegium selles osas kostja poolt broneerimislepingu p-le 3.2 antud tõlgendusega ei nõustu.

Kostja tugineb sellele, et majandus- ja taristusministri määruse nr 51 „Ehitise kasutamise

otstarvete loetelu” lisa järgi on elamu ka aiamaja ja suvila ning ehitusseadustiku § 62 lg 2 p 4

kohaselt käsitletakse elamuna ka elamuid, mis on mõeldud kasutamiseks kas vähem kui nelja

kuu jooksul aastas või alternatiivselt piiratud kasutusajaga aastas ja mille eeldatav

energiatarbimine on vähem kui 25% aastaringse kasutamise energiatarbimisest. Hageja on esile

toonud, et tema lähtus Saku valla üldplaneeringu seletuskirjast, mille järgi on elamu

aastaringseks kasutamiseks mõeldud hoone. Kolleegium märgib, et VÕS § 29 lg 5 p 5 järgi

arvestatakse lepingu tõlgendamisel vastaval tegevus- või kutsealal mõistetele ja väljenditele

tavaliselt antavat tähendust. Seega on sõna või väljendi tähendus üks lepingu tõlgendamisel

arvestatavatest asjaoludest. Samas peab tegemist olema tavaliselt kasutatava ja teada oleva

tähendusega.

Lepingupooltega sarnane ja samas olukorras olev mõistlik isik annaks kolleegiumi hinnangul

broneerimislepingu p-le 3.2 tähenduse, et saada tuleb aastaringseks kasutamiseks mõeldud

elamu, mitte elamu alaliigi, kasutusluba, sest elamule ei ole kostja viidatud õigusaktides antud

tähendused üldiselt teada olevad, mh see, et elamu all on täiendavad alaliigid nagu aiamaja ja

suvila. Seetõttu leiab kolleegium, et mõistlik isik mõistab broneerimislepingu p 3.2 selliselt, et

saadakse elamu kasutusluba, mille järgi on hoone kasutatav aastaringselt.

12.4. Samuti tugineb kostja sellele, et ta on esile toonud ja tõendanud, et kinnistut müüdi

suvilana (tl 14 ja 68). Kolleegium märgib, et VÕS § 29 lg 5 p 1 järgi tuleb lepingu

tõlgendamisel arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi.

Kolleegiumi hinnangul, kui kostja pidas silmas, et elamule saadakse aiamaja, suvila

kasutusluba, siis oleks kostja nimel lepingu sõlminud professionaalne maakler pidanud

broneerimislepingus täpsustama, et taotletakse elamu alaliigi (aiamaja, suvila) kasutusluba.

Kolleegium nõustub hagejaga, et isik, kes tegeleb igapäevaselt kinnisasjade müügiga, peab

andma selgitusi ja tõest informatsiooni.

Kuivõrd broneerimislepingu p 3.2 ei seosta kasutusluba aiamajaga või suvilaga ega ole kostja

esile toonud ja tõendanud, et hagejale selgitati, et taotletakse aiamaja, suvila kasutusluba, siis

saab kolleegiumi arvates mõistlik isik broneerimislepingu p 3.2 alusel eeldada, et saadakse

aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamu kasutusluba.

12.5. Eeltoodust tulenevalt ei nõustu kolleegium kostjaga, et puudub alus lepingust

taganemiseks, sest kostja ei ole lepingut rikkunud. Broneerimislepingu p 3.2 tuleb tõlgendada

viisil, et väljendi "elamule kasutusluba" tähenduseks on aastaringseks kasutamiseks mõeldud

elamu kasutusluba, mitte aiamaja, suvila kasutusluba. Kuna väljastati aiamaja, suvila

kasutusluba, siis on hageja lepingust taganemise materiaalne eeldus täidetud.

Kuivõrd kolleegium tegi kindlaks, et esines üks lepingust taganemise õigustavatest alustest, mis

annab õiguse broneerimistasu tagasi nõuda, siis ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda kostja

apellatsioonkaebuse väiteid, mis puudutavad maakohtu järeldust, et pank keeldus laenulepingu

sõlmimisest broneerimislepingu p 3.2 mõttes.

13. Apellatsioonkaebuses heidab kostja ka ette, et maakohus jättis kontrollimata, kas lepingust

taganemise formaalsed eeldused on täidetud. Kolleegium saab selle puuduse kõrvaldada,

täiendades maakohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega.

13.1. Taganemise üheks formaalseks eelduseks on VÕS § 188 lg 1 järgi taganemisavalduse

tegemine teisele poolele. Seadus taganemisavalduse vorminõuet ette ei näe. Hageja tõendas, et

ta edastas kostjale 15. märtsil 2020 e-kirja, milles oli märgitud, et täidetud ei ole

broneerimislepingus kokku lepitud tingimused, sest pank ei nõustu andma kokku lepitud

summas laenu ja hoonele väljastati aiamaja, mitte aastaringseks kasutamiseks mõeldud elamu

kasutusluba, mistõttu on broneerimisleping lõppenud ja hageja nõudis kostjalt broneerimistasu

tagastamist (tl 40). Kolleegium leiab, et seda e-kirja saab pidada taganemisavalduseks, kuna

sellest nähtub taganemise põhjus ning hageja tahe leping lõpetada ja nõuda kostjalt tasutud

summa tagastamist. Vaidlus puudus selles, et kostja on kõnealuse e-kirja kätte saanud.

13.2. Samuti tuleb VÕS § 118 lg 1 järgi lepingust taganemise avaldus esitada mõistliku aja

jooksul pärast taganemist õigustavatest asjaoludest teadasaamist. Kolleegium leiab, et

taganemine on VÕS § 118 lg 1 järgi tähtaegne. 2. märtsil 2020 väljastati hoonele aiamaja,

suvila kasutusluba (tl 53 pöördel). Kuigi toimiku materjalide põhjal ei ole tuvastatav, millal

pank teavitas muudetud laenusummast, siis otsustas pank laenusummat muuta hindamisaktist

lähtuvalt (tl 9) ja hindamisakt on kuupäevaga 12. märts 2020. a (tl 23). Kuivõrd hageja esitas

taganemisavalduse 15. märtsil 2020 (tl 40), siis on hageja lepingust taganenud mõistliku aja

jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist VÕS § 118 mõttes.

13.3. Apellatsioonkaebuse väite kohaselt ei saa lepingust taganeda pärast lepingu lõppemist

6. märtsil 2020. Kolleegium kostja käsitlusega ei nõustu. Leping on võimalik ühepoolselt

lõpetada ka pärast seda, kui vastaspool on oma lepingust tulenevad kohustused täitnud. Seega

ei takistanud taganemist asjaolu, et kostja oli 15. märtsiks 2020, kui hageja taganes lepingust,

täitnud broneerimislepingu p-s 2 kokku lepitud kohustuse mitte võõrandada kinnistut

kolmandatele isikutele ajavahemikus 6. detsembrist 2019 kuni 6. märtsini 2020. Kolleegiumi

hinnangul on taganemine pärast 6. märtsi 2020. a kooskõlas ka broneerimislepingu

tingimustega, sest pooled olid broneerimislepingu p-s 3.2 kokku leppinud, et hagejal on õigus

nõuda broneerimistasu tagastamist, kui kasutusluba ei väljastata hiljemalt 10. märtsiks 2020 või

kasutusloa saamise hetkeks pank keeldub laenulepingu sõlmimisest.

14. Eelneva põhjal on maakohus põhjendatult kostjalt hageja kasuks välja mõistnud 2000 eurot,

sest hagejal on broneerimislepingust taganemise tagajärjel õigus üle antud 2000 euro

tagastamisele VÕS § 189 lg 1 järgi.

Menetluskulude jaotus

15. Kuigi ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata, tuleb muuta menetluskulude

jaotust maakohtus.

Kolleegium nõustub kostjaga, et menetluskulude jaotamisel on praegusel juhul alust lähtuda

TsMS § 163 lg-st 1 hagi osalise rahuldamise kohta. Käesolevas asjas lahendas maakohus

esmalt hageja esimese alternatiivina esitatud nõude broneerimislepingu tühisuse tuvastamiseks,

kuid ei rahuldanud seda. Maakohus rahuldas hageja teise alternatiivina esitatud sooritusnõude,

s.o järjekorras tagapool oleva nõude. Kuivõrd pooled on kandnud esimeses järjekorras esitatud

põhjendamatuks osutunud nõude läbivaatamisega seoses rohkem menetluskulusid, kui oleks

olnud vaja rahuldatud nõude esitamise korral, siis annab see aluse jätta maakohtus kantud

hageja menetluskulud kostja kanda ja kostja menetluskuludest 50% hageja kanda. Hageja

menetluskulude kostja kanda jätmist põhjendab kolleegium sellega, et hageja menetluskuluks

on riigilõiv ning TsMS § 134 lg 3 järgi tasuti see üksnes varaliselt nõudelt.

16. Ringkonnakohus märgib apellatsiooniastme menetluskulude jaotuse (TsMS § 173 lg 1).

Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda.

17. Poolte põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruse kõigis kohtuastmetes määrab

TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.

18. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)