2-19-200/83 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Helina Luksepp ja Ele Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

31. märts 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-200

Kohtuasi

Lõuna–Eesti Hooldekeskus AS-i hagi sihtasutuse

Põhja–Eesti Regionaalhaigla vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 6. märtsi 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Lõuna–Eesti Hooldekeskus AS–i apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

122 965 eurot 39 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Lõuna–Eesti Hooldekeskus AS (registrikood

11230884), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kärt Saar

Kostja

sihtasutus

Põhja–Eesti

Regionaalhaigla

(registrikood

90006399),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Kristina Uuetoa–Tepper

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 5. märtsi 2021. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 6. märtsi 2020. a otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta

otsuse põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa– ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

2-19-200

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Lõuna–Eesti Hooldekeskus AS (hageja) esitas 6. jaanuaril 2019 Harju Maakohtule hagi

sihtasutuse Põhja–Eesti Regionaalhaigla (kostja, PERH) vastu, milles palus mõista kostjalt

välja lepingu rikkumisest tuleneva kahjuhüvitise 113 856 eurot 84 senti ning viivise

kahjuhüvitiselt alates hagi esitamisest kuni kohase täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg

1 sätestatud määras. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda, kohustades kostjat tasuma

viivist menetluskuludelt (VÕS) § 113 lg–s 1 sätestatud määras menetluskulude tasumiseks

kohustamise lahendi jõustumisest kuni täieliku tasumiseni.

Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kostjalt 15. juulil 2016 notar Evi Paberiti kinnitud ostu–

müügilepingu alusel kinnistu, katastritunnustega 33702:002:0066, sihtotstarbega ühiskondlike

ehitiste maa ja kinnistu sihtotstarbega jäätmehoidla maa, asukohaga Ravila mnt 29, Kose alevik,

Kose vald, Harjumaa. Ehitistena paiknes viidatud aadressil kostjale (müüja) kuulunud

sihtasutuse Põhja–Eesti regionaalhaigla Tuberkuloosiravi Keskuse Kose osakond koos

haiglahoone ja abihoonetega. Müüja esindaja kinnitas tehingus, et lepingu esemel ei ole

mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida

ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel.

Pooled kinnitasid lepingu p–s 5.7, et lepingu ese müüakse sellises seisukorras nagu see on.

Müüja soovil lisati punkt, et müüja ei vastuta lepingu eseme võimalike (varjatud) puuduste eest.

Lepingus ja lepingueelsetel läbirääkimistel ei andnud müüja teada, et kinnisasjal on olulises

koguses reostust, kuigi hiljem selgus, et kostja oli reostusest teadlik või vähemalt pidi sellest

teadlik olema.

2017. aastal, kui hageja asus teostama ostetud kinnisasjal kaevetöid, selgus, et kinnisasja pinnas

on olulisel määral saastunud naftasaadustega, mille sisaldus pinnases ületas proovipunktis P1.2

vähemalt kolmekordselt nii elamu– kui ka tööstusmaa lubatud piirväärtusi. Pärast seda selgus,

et 2014. aastal vee– ja kanalisatsioonitrasside rekonstrueerimise käigus avastati kinnistul

ulatuslik reostus. Kostja teadis või pidi teadma kinnistu olulisest puudusest, mis avaldus

pinnase naftareostusena, kuid jättis sellest hagejale enne müügilepingu sõlmimist teatamata.

2. juunil 2017 teatas hageja kostjale, et kavatseb esitada kostjale kahju hüvitamise nõude.

Hageja teatas, et kinnistu ei vasta lepingus kokkulepitud tingimustele, sest kinnistu pinnas on

oluliselt saastunud. Kuigi kostja ja hageja on müügilepingus kokku leppinud, et kostja müüjana

ei vastuta kinnistu varjatud puuduste eest, ei saa müüja VÕS § 221 lg 1 alusel piirangule

tugineda põhjusel, et kostja oli puudustest teadlik, kuid ei teavitanud sellest hagejat. Kostja

poolt lepingusse lisatud vastutuse välistamise punkt on heade kommetega vastuolus ja tühine

vastavalt VÕS § 106 lg–le 2.

Kostja vastas hagejale neli kuud hiljem, 31. oktoobril 2017. Kostja ei vaidlustanud reostuse

olemasolu ja reostuse ulatust, vaid märkis, et hageja pidavat saama reostuse likvideerida

2-19-200

Keskkonnainvesteeringute Keskuse (KIK) vahenditega. Kostja leidis, et ei vastuta reostuse eest.

Kostja viited KIK võimalikule kaasrahastamisele reostuse likvideerimisel jms ei ole kohased,

sest kostja esitas need väited mitu kuud pärast reostuse avalikuks tulekut.

Hageja tellis reostuse uuringud ja reostuse eemaldamise. Väljakaevatud reostatud pinnase

kogus hinnati vaatluse käigus tehtud mõõtmiste ja arvutustega, millele töövõtja pakkumises

tugines. Reostuse mõõtmistulemused ja pinnase erikaalu arvutused ühtisid suures osas pinnase

kaalumise tulemustega Väätsa prügilas. Reostuse uuringute kulu ja reostuse kõrvaldamisega

seotud kuluga hagejale tekitatud otsene rahaline kahju on 113 856 eurot 84 senti. Reostuse

likvideerimine hõlmas nii saastunud pinnase äravedu kui ka jäätmekäitluse maksumust. Hageja

oli sunnitud reostuse viivitamatult likvideerima, sest reostus avastati hankelepingu teostamisel.

Hagejale tekkinud kahju suurus on dokumentaalselt tõendatud töövõtja hinnapakkumisega.

Jäätmete üleandmine on dokumenteeritud jäätmete üleandmise aktiga, mille allkirjastas 2.

juunil 2017 Väätsa Prügila AS–i esindaja.

Alternatiivselt, kui kohus leiab, et hageja kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, esitab

hageja hinna alandamise nõude VÕS § 112 lg 1 alusel. Müüja (kostja) on oma kohustuse täitnud

puudusega, sest müüdud ja üle antud kinnistu pinnas oli olulises ulatuses kütusega reostatud.

Müüja vastutab puuduse eest, sest puudus oli olemas müügilepingu sõlmimise ja valduse

üleandmise hetkel. Kinnistu müügihind oli 900 125 eurot. Hageja tellitud kinnisvarahindaja

Virgo Laansoo koostatud hindamisakti kohaselt on ostetud kinnistu väärtus ilma puuduseta 923

000 eurot ja koos puudusega 778 000 eurot. Seega on hageja tasunud kinnistu eest 141 406

eurot 42 senti rohkem kui on selle tegelik väärtus koos puudusega. Kuna hageja kahju

hüvitamise nõue on väiksem kui hinna alandamise nõue, taotleb hageja hagi rahuldamist kahju

hüvitamise nõude ulatuses, s. o 113 856 eurot 84 senti.

2. 18. märtsil 2019 esitas hageja täiendavad seisukohad ja tõendid ning taotluse kuulata

tunnistajatena üle QQ. 6. juuni 2019. a kohtuistungil taotles hageja DD tunnistajana üle

kuulamist. 15. augustil 2019 esitas hageja taotluse kuulata tunnistajatena üle CC, BB ja SS.

Kostja vastuväited

3. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Kostja vastuväited on kokkuvõttes järgmised:

1) Hageja ei ole tõendanud väidetava reostuse ulatust.

Hagiavaldusele lisatud materjalidest ei nähtu usutavalt, kas kinnisasjal üldse esines reostust ega

ka väidetava reostuse ulatust. Põhistamata on, millal ja millises kinnisasja osas väidetav reostus

avastati. Reostusuuring ei tõenda väidetava reostuse ulatust. Reostusuuring tõendab, et

vastavates proovipunktides (P1.1, P1.2, P2) ehk varasemalt välja kaevatud kuhjades asus

saastunud pinnas, kuid mitte seda, et kinnisasjal asus saastunud pinnast sellises mahus nagu on

võetud aluseks hinnapakkumises (1222 tonni). Ulatusliku reostuse olemasolu ei tõenda ka

Keskkonnainspektsiooni objekti kontrollimise protokoll nr 107279615 (protokoll), mis kajastab

ametniku kontrollkäiku kinnisasjal 01.06.2016. a kl 8.15–9.50, milliseks ajaks oli kogu

väidetavalt reostunud pinnas juba ära viidud.

Hageja soovib tõendada pinnasereostuse ulatust töövõtja 21. mai 2017. a hinnapakkumise ja

pinnase Väätsa prügilasse toimetamist ja üleandmist tõendavate dokumentidega, s.o Väätsa

Prügila AS–i poolt perioodil 25.–31.05.2017. a teostatud kaalumiste väljatrüki, Väätsa Prügila

2-19-200

AS–i 2. juuni 2017. a jäätmete üleandmise vastuvõtmise akti nr 66/10.4-1 (ÜVA) ning

väidetavalt reostunud pinnast vedanud OÜ Lustrum Teenused koostatud ohtlike jäätmete

saatekirjadega (saatekirjad). Eeltoodud dokumendid ei tõenda reostuse ulatust. Isegi kui Väätsa

Prügilasse oleks antud üle 1221,96 tonni kinnistult äraveetud pinnast, siis ei tõendaks ükski

eeltoodud dokument seda, et kogu äraveetud pinnas oli naftasaadustega saastunud, kuivõrd ei

pinnase vedamisel (mida tõendavad saatekirjad) ega ka kaalumisel (mida tõendab kaalumiste

leht) ei analüüsitud pinnase naftasaadustega saastatuse määra.

2) Kostja ei vastuta väidetavalt ilmnenud reostuse eest.

Kui kohus loeb kinnisasja pinnase reostuse hagiavalduses väidetud mahus siiski tõendatuks, on

kostja seisukohal, et kostja vastutus väidetava reostuse ilmnemise eest on lepinguga välistatud.

Lepingu p 5.7 kohaselt „Ostja kinnitab, et ta on kasutanud lepingu eset (haiglahoone esimesel

korrusel paiknevaid ruume) üürilepingu alusel, on teadlik lepingu eseme, selle oluliste osade ja

päraldiste seisundist ning ei soovi esitada müüjale mingeid seisundit puudutavaid nõudmisi ja

pretensioone. Müüja ja ostja lepivad kokku, et lepingu ese müüakse sellises seisukorras nagu

see on ja müüja ei vastuta lepingu eseme võimalike (varjatud) puuduste eest“. Eeltoodus

väljendub sõnaselgelt kostja vastutuse välistus juhuks, kui ilmneb kinnisasja varjatud puudus,

sh ka vaidlusalune reostus. Lepingu p–s 5.7 toodud kokkulepe oli otseselt seotud sellega, et

kinnisasi müüdi enampakkumisel. Lepingu p 5.7 olemasolu ei saanud tulla hagejale üllatusena,

kuivõrd samasugune tingimus oli esitatud juba enampakkumise tingimuste p–des 2.2.1.5 ja 4.3.,

On välistatud, et lepingu p–i 5.7 võiks lugeda heade kommetega vastuolus olevaks VÕS § 106

lg 2 alusel.

Ebaõige ja tõendamata on hageja väide, et kostja oli reostusest teadlik. Kostja arvates on

põhjendatud lugeda üldteadaolevaks ja eraldi tõendamist mittevajavaks asjaolu, et hoone

lammutamise järel selguvat hoone aluse pinnase seisukorda ei saa pidada asjaoluks, mida hoone

omanik peaks teadma (pinnase seisund selgubki alles lammutuse tulemusena).

Kuigi hageja ei ole selgitanud, millises kinnistu osas väidetav ulatuslik reostus avastati, eeldab

kostja protokolli põhjal, et see avastati masuudihoidla lammutustööde käigus. Hageja oli

lepingut sõlmides vaieldamatult teadlik, et kinnisasjal asub masuudihoidla. Lepingu p 3.2.7

kohaselt on haiglahoone mh varustatud õliküttega (soojusallikana kasutatakse õlikatelt, soojuse

jaotamine toimub radiaatorite kaudu). Samuti on hageja lepingu p 3.3.2 kohaselt tutvunud

lepingu eseme, selle oluliste osade ja päraldiste seisundiga ning nõustub ostma lepingu eseme

seisundis, millises lepingu ese on lepingu alla kirjutamise päeval. Samuti kasutas hageja

kinnistu oluliseks osaks olevat Kose hooldekodu üürnikuna alates 1. juunist 2015.

Hageja pidi lepingut sõlmides teadma, et kinnistul võib leiduda reostust, ennekõike

masuudihoidla aluses maapinnas. Lepingu p 3.2.5 kohaselt on haiglahoone ehitatud 1960.

aastatel. Kuna haiglahoone kütmisel kasutati õlikatelt, võib eeldada, et masuudihoidla võeti

kasutusele haiglahoonega samal ajal. Keskkonnanõuded on muutunud ajas rangemaks ning

võib eeldada, et haiglahoone ja masuudihoidla ehitamisel ja kasutamisel ei järgitud

samaväärseid nõudeid kui käesoleval hetkel.

3) Hagejal ei ole õigust nõuda kahju hüvitamist.

Isegi kui kohus asub seisukohale, et lepingu p–s 5.7 sisalduv kokkulepe ja/või VÕS § 218 lg 4

kostja vastutust kinnisasjal väidetavalt avastatud reostuse eest ei välista, siis on kostja

seisukohal, et hageja minetas õiguse tugineda väidetavale reostusele kui kinnisasja lepingu

tingimustele mittevastavusele. Vaidlust ei ole, et 2. juunil 2017 teate saatmise ajaks olid kõik

2-19-200

väidetavalt reostunud pinnase kinnisasjalt eemaldamisega seotud tööd faktiliselt tehtud, sh oli

selleks ajaks valminud reostusuuring, teostatud väidetav pinnase väljakaeve, äravedu ja

üleandmine Väätsa prügilale. Samuti olid 2. juuniks 2017 Keskkonnainspektsioon ja EcolEng

OÜ läbi viinud järelkontrolli ehk fikseerinud selle, et kinnisasjal ei asu reostust. Eeltoodut

arvestades oli kostja jaoks 2. juunil 2017 teate saamisel võimatu hageja poolt väidetud

asjaolusid kontrollida. Hagejale olid 2. juuniks 2017 teada kõik kinnisasjalt väidetavalt

avastatud ja eemaldatud reostusega seonduvad olulised asjaolud, mistõttu oli 2. juunil 2017. a

saadetud teate p–s 5 sisalduv osundus „Käesoleval hetkel ei ole avaldajale selgunud veel kogu

reostuse ulatus ja reostuse likvideerimisest tekkiv kahju“ ilmselgelt kostjat eksitav.

Kuna hageja teavitas kostjat kinnistul väidetavalt avastatud reostusest alles pärast selle

eemaldamist, on hageja teadlikult tegutsenud viisil, mis muutis kostja jaoks kinnistu väidetava

lepingule mittevastavuse ja enda vastutuse ulatuse kohta (reostuse olemasolu, ulatus ja selle

eemaldamiseks vajalikud tööd ja põhjendatud kulud) tõendite kogumise võimatuks ega

võimaldanud kostjal mittevastavust ise kõrvaldada (VÕS § 222) ja seeläbi oma võimalike

rahaliste kohustuste suurust võimalusel vähendada. Mõistliku tähtaja nõude järgimiseks

pidanuks hageja kostjat teavitama igal juhul enne väidetava reostuse kinnistult eemaldamist.

Hinnapakkumisest nähtuvalt avastati reostus 2017. a 14. nädalal ehk (arvestades hankelepingu

eritingimuste alapunkti 7.1, mille kohaselt on töövõtja tööaeg alates kl 8.00 kuni kl 18.00, v. a

nädalavahetused ja riigipühad) ajavahemikul 03.–07.04.2017 ning esialgne väljakaeve teostati

ajavahemikul 10.–13.04.2017. Pinnasest võeti proovid 4. mail 2017. a (vt reostusuuringu lk 2,

kolmas lõik) ning nende analüüsimine lõpetati hiljemalt 12. mail 2017. 21. mail 2017 tegi

töövõtja juba hinnapakkumise ning vastavalt kaalumiste lehele ja saatekirjadele veeti

väidetavalt reostunud pinnas Väätsa Prügilasse ajavahemikul 25.–31.05.2017. Kostja leiab, et

kuna väidetava reostuse kahtlus ilmnes ajavahemikul 03.–07.04.2017 ehk ligikaudu üks kuu

enne reostusuuringu aluseks olevate proovide võtmist, oli hagejal kostja kaasamiseks piisavalt

aega.

Kostja on seisukohal, et tema teavitamine väidetavast reostusest pärast väidetava reostuse

kõrvaldamist on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), mistõttu tuleb kostja

võimalikku vastutust ette nägevad sätted jätta kohaldamata (VÕS § 6 lg 2) ka siis kui kohus ei

nõustu kostja käsitlusega VÕS §–st 220.

4) Kahjuhüvitist tuleb oluliselt vähendada.

Kui kohus asub seisukohale, et hageja on kostjat kinnistu lepingu tingimustele mittevastavusest

mõistliku tähtaja jooksul (VÕS § 220 lg 1) teavitanud, sõltumata VÕS § 6 lg–test 1 ja 2, tuleb

kostja hinnangul kahjuhüvitist oluliselt vähendada. Kulud pinnase väljakaevele, peale

laadimisele, transpordile ja utiliseerimistasule on põhjendamatult suured. ÜVA kohaselt anti

Väätsa Prügilale üle naftasaaduste sisaldusega üle 5000 mg/kg pinnast 1072,72 tonni ja

naftasaadustega sisaldusega alla 5000 mg/kg pinnast 149,24 tonni ehk kokku 1221,96 tonni.

Kaalumiste lehelt nähtub, et ohtlikke aineid sisaldavat pinnast on Väätsa Prügilasse viidud

kokku mahus 1072,72 tonni ning ülejäänud 149,24 tonni kaalutud materjali ei ole mitte

reostunud pinnas vaid suuregabariidiline betoon. Seega on hageja esitatud väidetavalt

eemaldatud reostunud pinnase kogust tõendavad tõendid omavahel vastuolus, mis osutab

sellele, et mitte kogu Väätsa Prügilale üle antud materjal ei olnud reostunud pinnas, vaid selle

hulgas oli vähemalt 149,24 tonni ulatuses muud, väidetava reostusega ilmselgelt mitteseotud

materjali. Eeltoodu on mõistlikult põhjendatav sellega, et Väätsa Prügilasse viidi ka kinnistul

asunud lammutatud hoonete jäägid ja ka platsitööde käigus ülejäänud pinnast. Nimelt nägi

2-19-200

hankeleping ette kokku 7 abihoone, sh masuudihoidla lammutamise. Eeltoodu seab mõistlikult

kahtluse alla nii hinnapakkumise, ÜVA, saatekirjade kui ka kaalumiste lehe usaldusväärsuse

tõenditena, mistõttu tuleb need jätta väidetava reostunud pinnase koguse tõendamiseks

tõenditena vastu võtmata ja/või arvestamata (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238

lg–d 1 ja 5).

Kostja hinnangul tuleb kahjuhüvitist igal juhul VÕS § 139 lg 2 teise alternatiivi alusel

vähendada summani, mille hüvitamist ei oleks saanud taotleda toetusena KIK–ilt ehk kuni

10 127 euro 27 sendini. Hinnapakkumises toodud üldkulud ei ole hüvitatavad. Kui hageja oleks

teatanud reostuse avastamisest enne selle kõrvaldamist, oleks kostja saanud põhjendatuse korral

reostuse

kõrvaldamise

tööd

ise

korraldada

ning

hoida

mh

kokku

ülikõrged

projektijuhtimiskulud. Põhjendamatu on nõuda hinnapakkumise alusel väidetavalt tasutud

käibemaksu osa (18 976,14 eurot). Maksu– ja Tolliameti andmetel on hageja

käibemaksukohustuslane alates 14.12.2016.

5) Hinna alandamine ei ole lubatud.

Kostja on seisukohal, et ka hinna alandamise järel väidetavalt tekkinud tagasinõue on alusetu.

Leping sõlmiti enampakkumise tulemusena. Kuna enampakkumine oli avalik, s. t sellel said

osaleda kõik kinnistust huvitatud isikud, on hageja poolt hinna alandamine välistatud eelkõige

VÕS § 224 p 3 tõttu, mille kohaselt ostja ei või ostuhinda alandada enampakkumisel müüdud

kasutatud asja ostmisel. Hageja poolne hinna alandamine on piiratud ka VÕS § 224 p–dega 1

ja 2, mille kohaselt ei või ostja ostuhinda alandada, kui müüja parandas või asendas asja

lepingutingimustele vastava asjaga või kui ostja keeldus õigustamatult vastu võtmast müüja

ettepanekut asja parandamise või asendamise kohta. Kuna hageja ei andnud kostjale võimalust

kinnisasja väidetavat puudust ise kõrvaldada, ei ole hinna alandamine lubatav. Vastasel juhul

saaks hageja õigustamatu eelise täiendava õiguskaitsevahendi näol olukorras, kus kostjal ei

olnudki võimalust hinna alandamist VÕS § 224 p–le 1 tuginedes vältida. Kostja õiguste

rikkumine ei saa tekitada hagejale täiendavaid õigusi.

4. Maakohus jättis 2. oktoobri 2019. a määrusega hageja tunnistajate ülekuulamise taotlused

rahuldamata.

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Harju Maakohus jättis 6. märtsi 2020. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Maakohus määras, et menetluskulud määratakse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist

(TsMS § 174 lg 4).

5.1. Maakohus tuvastas järgmist:

-

pooled sõlmisid 15. juulil 2016 notariaalse müügilepingu, mille kohaselt hageja ostis

kostjalt kinnistu, sihtotstarbega ühiskondlike ehitiste maa ja jäätmehoidla maa

asukohaga Ravila mnt 29, Kose alevik, Kose vald pindalaga 0,23 ha;

-

2017 aastal, kui hageja teostas kinnistul kaevetöid, avastati, et kinnistu pinnas on

olulisel määral naftasaadustega saastunud. Nimetatu nähtub ehituspäevikust, milles

kajastub, et 13.04.2017 betoonist masuudimahuti väljakaevamisel avastati, et

masuudimahutist on lekkinud masuuti ka ümbritsevasse pinnasesse;

Kuni 30. septembrini 2019 kehtinud keskkonnaministri määrus „Ohtlike ainete sisalduse

piirväärtused pinnases“ kehtestas ohtlike ainete sisalduse piirväärtused pinnases pinnase

2-19-200

seisundi hindamiseks ning pinnase seisundi parandamise meetmete kavandamiseks ning

rakendamiseks. Määruse § 3 lg 1 kohaselt näitab piirarv ohtliku aine sellist sisaldust pinnases,

millest suurema väärtuse korral loetakse pinnas reostunuks. Määruse lisa kohaselt on

naftasaaduste piirarv elumaal 500 mg/kg ja piirarv tööstusmaal 5000 mg/kg.

5.2. Hageja leidis, et kostja on müügilepingut rikkunud, sest hagejale müüdud ja üle antud asi

oli varjatud puudusega, s. t müüdud kinnistu pinnas oli olulisel määral saastunud

naftasaadustega. Hageja palus hüvitada talle reostuse uuringute ja reostuse kõrvaldamisega

kantud kulud või alternatiivselt palunud müügihinda alandada.

Seega hindas maakohus esmalt, kas kostja on lepingut rikkunud sellega, et müüdud asi ei

vastanud lepingutingimustele. Selleks tuli välja selgitada, kas ja millises ulatuses oli

müügilepingus märgitud kinnistu pinnas reostunud. Maakohus analüüsis poolte vahel sõlmitud

müügilepingut ning leidis, et pooled ei ole VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes kinnistu pinnase

omadustes eraldi kokku leppinud. Märge, et müüjale teadaolevalt ei ole lepingu esemel

keskkonnareostust (p 3.2.4), ei tähenda maakohtu hinnangul kokkulepitud omadust. Seega pidi

lepingu ese vastama ka selles osas vähemalt keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes.

Keskmisele kvaliteedile ei saa vastata lepingu ese muu hulgas sel juhul, kui sellel on ulatuslik

reostus. Reostuseks saab pidada olukorda, mil kahjulikud ained satuvad loodusesse sellistes

kogustes, mis kahjustavad inimest, loodust ja/või keskkonda. Veeseaduse (VeeS) § 2 p 42

kohaselt on reostus ainete, energia, radioaktiivse kiirguse, elektri– ja magnetvälja, müra, infra–

ja ultraheli otsene või kaudne õhku, vette või pinnasesse juhtimine või sattumine inimtegevuse

tagajärjel sellisel määral, et sellel on võib olla kahjulik mõju, näiteks kahju inimese tervisele,

elusressurssidele, mereandidele, merendusalasele tegevusele ja merendusalaste teenuste

kasutamisele,

vee–

või

mereökosüsteemide

või

nendest

otseselt

sõltuvate

maismaaökosüsteemide kvaliteedile, sealhulgas elustiku mitmekesisuse vähenemine, hüvede

vähenemine ja vee kvaliteedi halvenemine ning kahju varale, või keskkonna õiguspärase

jätkusuutliku kasutamise raskendamine või takistamine puhkeaja veetmiseks või muul

otstarbel. Seega ei ole reostuseks mitte igasugune saaste, vaid saaste, mida on sellises koguses,

et see võib omada kahjulikku mõju VeeS § 2 p–s 42 loetletud hüvedele. Maakohtu hinnangul

ei ole hageja tõendanud kinnisasjal olulise reostuse olemasolu ega ka reostuse ulatust.

5.3. Teiseks, kuna kostja on menetluses vaidlustanud nii saastunud pinnase koguse kui ka

saastatuse määra, siis oli hageja kohustus nimetatud asjaolusid tõendada. Reostunud pinnase

kogust saab määrata mahu mõõtmise ja kaalumise tulemusena, mitte tunnistaja ütlustega

(hageja on esitanud menetluses tunnistajate ülekuulamise taotluse, mille kohus on jättis

rahuldamata).

Hageja esitas reostuse olemasolu ja ulatuse tõendamiseks järgmised dokumentaalsed tõendid:

- EcolEng OÜ poolt teostatud reostusuuring nr 2017_0501;

- EcolEng OÜ poolt teostatud reostusuuring nr 2017_0501 lisa 1;

- Mace Ehitus OÜ 21.05.2017 hinnapakkumine;

- Väätsa Prügila AS jäätmete üleandmise akt ning OÜ Lustrum Teenused koostatud ohtlike

jäätmete saatekirjad/veodokumendid;

- Keskkonnainspektsiooni objekti kontrollimise protokoll nr 1072796 ja

- EcolEng OÜ poolt teostatud pinnase mahu määramise (kd II lk 87-89).

EcolEng OÜ teostatud reostusuuringust nr 2017_0501 nähtub, et see on tehtud eesmärgiga

hinnata vaidlusalusel kinnistul väljakaevatud pinnase reostuse mahtu. Uuringu tabelist 1 võib

2-19-200

järeldada, et proovipunktidest P1.1, P1.2 ja P2 on leitud naftasaaduseid, mis ületavad piirarvu

elamumaal/tööstusmaal. Seega tõendab reostusuuring, et vastavates proovipunktides (P1.1,

P1.2, P2) ehk varasemalt välja kaevatud kuhjades asus saastunud pinnas. Uuringust aga ei

nähtu, mille alusel vastavad punktid (s.o P1.1, P1.2, P2) on valitud ning kus nimetatud punktid

konkreetselt asusid. Väljakaevatud pinnasest on tehtud üksnes fotod, aga uuringus puudub

konkreetne kaart proovipunktide tähistustega (nt maa–ameti kaart). Kuigi hageja on esitanud

ka väljavõtte lammutusplaanist, millel on ka hageja poolt piiritletud reostuse asukoht, siis

nimetatu ei tõenda proovipunktide asukohta. Uuringus ei ole antud mingeid hinnanguid

reostunud pinnase koguse kohta ei pinnase mahu ülemõõtmise teel ega ka arvestuslikult.

Uuringu kirjeldusest nähtub üksnes, et uuringu raames võeti kolmest pinnasekuhjast neli

kompleksproovi, milliseid proove analüüsiti ning esitati võrdlused pinnases lubatud ohtlike

ainete piirväärtustega. Uuringus kirjeldatud kokkuvõtvaid soovitusi ei saa aga maakohtu

hinnangul pidada lõppjärelduseks, et kinnisasjal oleks esinenud oluline reostus, mis võiks

kahjustada inimest, loodust ja/või keskkonda. Maakohus ei kahtle uuringu tõepärasuses, kuid

on seisukohal, et uuringus kajastatud asjaolud ei tõenda, millises koguses oli kinnistul

reostunud pinnast ning milline oli selle saastatuse määr.

EcolEng OÜ poolt 23.01.2020 teostatud pinnase mahu määramise eesmärgiks oli hinnata

väljakaevatud pinnase mahtu vastavalt EcolEng OÜ poolt teostatud uuringutele (töö nr

2017_0501 ja 20170501_Lisa 1). Uuringus on selgitatud, et eelnevates uuringutes

väljakaevatud pinnase mahtu ei määratud, kuid seda on võimalik hinnata ligikaudselt

olemasolevate fotode baasil. Ka nimetatud uuring ei sisalda tõsikindlat järeldust pinnase

mahtude kohta. Töö sisaldab ligikaudset arvutuskäiku piltidel kujutatud kaevistes asunud

pinnase mahu kohta, kuid mitte selle kohta, milline oli kaevises asunud pinnas ehk kas ja kui,

siis millises mahus ja ulatuses oli see saastunud. Uuringu koostaja on ise kinnitanud, et tal

puuduvad andmed, kus pärines pinnas, millest analüüs võeti.

Maakohtu hinnangul ei tulene hageja esitatud dokumentidest, et kinnistul oli saastunud pinnast

sellises mahus nagu on võetud aluseks hageja poolt esitatud hinnapakkumises, s.o kokku 1222

tonni. Isegi kui Väätsa Prügilasse oleks antud üle 1221,96 tonni kinnisasjalt ära veetud pinnast,

ei tõenda hageja esitatud dokumendid, et kogu äraveetud pinnas oli naftasaadustega saastunud.

Väätsa Prügila 2. juuni 2017. a jäätmete üleandmise vastuvõtmise akti nr 66/10.4-1 ei pea

kohus usaldusväärseks, kuna kaalumiste lehelt nähtub, et vähemalt 149,24 tonni moodustas

suuregabariidiline betoon, mitte reostunud pinnas. Puuduvad tõendid, et Väätsa Prügilas oleks

teostatud pinnase vastuvõtmisel pinnase saastatuse kontsentratsiooni analüüs (s.o kas reostuse

sisaldus oli üle või alla 5000 mg/kg).

Ulatusliku reostuse olemasolu ei tõenda ka EcolEng OÜ poolt teostatud reostusuuring nr

2017_0501 lisa 1 ega Keskkonnainspektsioon (nüüd Keskkonnaamet) objekti kontrollimise

protokoll nr 107279615. Pärast väljakaevet ja äravedu kinnistule jäänud kaeviste asukoht ja/või

suurus ja/või nendest võetud proovid ei tõenda seda, millises koguses ja millises määras sisaldas

nendest väljakaevatud pinnas reostunud pinnast. Protokolli aluseks olev kontrollkäik on

toimunud pärast väidetava reostuse kõrvaldamise tööde lõpetamist.

Seega vastas lepingu ese lepingutingimustele ning kostja ei ole lepingut rikkunud. Maakohus

jättis hagi rahuldamata. Kuna hageja ei tõendanud reostuse ulatust ja mahtu, ei pidanud

maakohus vajalikuks muudele menetluses väljatoodud asjaoludele ja tõenditele hinnangut anda.

Samuti ei olnud vaja anda hinnangut hageja alternatiivsele nõudele.

2-19-200

Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 kohaselt hageja kanda. Maakohus määras, et

menetluskulude suurus määratakse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

jõustumist TsMS § 177 lg–s 2 sätestatud korras.

Apellatsioonkaebus

6. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub Harju Maakohtu 6. märtsi 2020. a otsuse

tühistada ning hagi rahuldada. Alternatiivselt palub hageja saata asja tagasi maakohtusse

menetlemiseks teises kohtukoosseisus. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda ning

mõista menetluskuludelt välja viivis VÕS § 113 lg–s 1 sätestatud määras alates kohtulahendi

jõustumisest kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Hageja palub rahuldada tunnistajataotlused, mis jäeti maakohtus põhjendamatult rahuldamata.

Samuti palub hageja võtta vastu uue tõendi Osaühingu REI Geotehnika 2020. a veebruaris

koostatud reostusuuringu aruande vaidlusalusel kinnistul täiendava reostuse avaldumise kohta.

Tõend ei olnud maakohtumenetluse ajal kättesaadav.

Hageja etteheited maakohtule on järgmised:

1) Maakohus on ebaõigesti tuvastanud poolte vahel sõlmitud kinnisasja ostu–

müügilepingu eseme. Maakohtu otsuse kohaselt ostis hageja kostjalt kinnitu pindalaga

0,23 ha. Tegelikkuses olid müügilepingu esemeks katastriüksused suurusega 13.41 ha

ja 0.23 ha.

2) Maakohus on tõlgendanud pooltevahelise lepingu punkti 3.2.2. üllatuslikult, leides, et

pooled ei leppinud lepingus eraldi kokku pinnase omadustes. Märge, et müüjale

teadaolevalt ei ole lepingu esemel keskkonnareostust, ei tähenda maakohtu hinnangul

kokkulepitud omadust. Kostja avaldus, et kinnistul puudub keskkonnareostus, on väga

selge ja ühemõtteline avaldus kinnistu omaduse kohta. Sellest avaldusest pidi olema

selge, et müüakse ilma reostuseta kinnisasi. Sellega on maakohus kaldunud kõrvale

tõendi (müügileping) objektiivse, igakülgse ja erapooletu hindamise kohustusest, mille

tagajärjeks peaks olema otsuse tühistamine (TsMS § 656 lg 2).

3) Maakohus ei ole andnud hinnangut ka kinnistu ekspertiisile, millega on tõendatud

reostuse olemasolu mõju kinnistu harilikule väärtusele. Hindamisaktist nähtub, et

reostuse avaldumise tõttu hindas riiklikult tunnustatud ekspert VL kinnistu väärtuseks

778 000 eurot. Kinnistu väärtuseks ilma reostuseta hindas ekspert 923 000 eurot. Seega

on kinnistu väärtus koos reostusega ilma reostuseta kinnistu väärtusest tervelt 145 000

euro võrra madalam.

4) Maakohus väitis otsuses hageja taotlusi moonutades, et hageja soovis tõendada reostuse

mahtu ja kaalu tunnistajate ütlustega. Hageja selle seisukohaga ei nõustu. Kuna kostja

vaidlustas hageja dokumentaalsed tõendid, sh reostuse mahu ja kaalu kohta, said hageja

poolt taotletud tunnistajad anda ütlusi reostuse asukohas väljakaevatud pinnase, selle

koguse ja kaalu kohta, samuti kindlaksmääramise viisi kohta. Hageja taotles ja taotleb

jätkuvalt mitmete tunnistajate ülekuulamist asjas, kes oskavad anda tõendi tähenduses

ütlusi reostuse avaldumise, ulatuse, määra, väljakaeve, mahu, utiliseerimise ja ka selle

kohta, et kostja reostusest teadis või vähemalt pidi teadma. Hageja taotles tunnistajana

CC ülekuulamist, kes viibis ehitusobjektil, kui 13. aprillil 2017 avastati lammutatavate

hoonete piirkonnas masuudireostus ja reostatud pinnas kaevati välja. CC tegutses

objektil järelevalvet teostava isikuna, kes kontrollis ka ehitaja poolt ehitatuga seotud

andmeid, sh väljakaevatud pinnase mahtu. CC-l on ehitusinseneri kutse tase 8. Seega

2-19-200

on tal teadmised ja oskused hinnata hunnikutesse kaevatud pinnase mahtusid. Maakohus

jättis alusetult CC ülekuulamise taotluse rahuldamata.

5) Reostusuuringu osas leidis maakohus, et uuringus kajastatud asjaolud ei tõenda, millises

koguses oli kinnistul reostunud pinnast ning milline oli selle pinnase saastatuse määr.

Hageja taotles EcolEng OÜ (uuringu teostaja) esindaja kui eksperdi tunnistajana

kohtusse kutsumist ütluste andmiseks ning uuringu tulemuste selgitamiseks, kuid

maakohus jättis hageja taotluse põhjendamatult rahuldamata. Kohtuotsus on

reostusuuringu hindamise osas samuti üllatuslik. Kuigi otsuse põhjendavas osas

maakohus kinnitab, et ei kahtle sündmuskohal tehtud reostusuuringu tõepärasuses,

vaidleb ta järgmises lõigus iseendale vastu ja seab kahtluse alla selle sama

reostusuuringuga kindlaks tehtud saastatuse kogust ja määra.

6) Maakohus leidis, et esitatud tõendite põhjal ei ole selge reostuse avaldumise asukoht.

ning, et asukohaandemete väljatrükk ilma foto/fotodeta ei tõenda väidetava reostuse

asukohta. Hageja selgitab, et esitas reostuse asukoha koordinaadid selleks, et kostja

saaks aru, missuguses kinnisasja osas reostus täpselt paiknes ja esitas selle EcolEng OÜ

ekspertiisis kajastatud foto koordinaatide alusel. Maakohus ei arutanud fotoga seotud

koordinaatide küsimust pooltega ning ei selgitanud hagejale vajadust lisada täiendavalt

eraldi ekspertiisile ka reostuse avaldumise asukoha foto. Seega viitas maakohus

tõendamiseseme puudusele alles kohtuotsuses.

7) Hageja on selgelt väitnud, et nii reostunud pinnas kui ka välja kaevatud reostunud

betoon ladustati koos ja utiliseeriti koos. Maakohtu otsusest jääb arusaamatuks,

missuguse kriteeriumi või ekspertiisi, tõendi, loogilise kaalutluse või muu jälgitava

loogilise mõttekäigu alusel loeb kohus Väätsa Prügilasse toimetatud saastunud pinnase

koguse ebausutavaks, kuna see anti üle koos masuudist saastunud betooniga. Saastatud

pinnas ja saastatud betoon on kajastatud juba ehituspäevikus. Maakohus ei ole

põhjendanud otsuses väljendatud nõuet, mille kohaselt peaks Väätsa Prügila veelkord

üle hindama vastuvõetud saastunud pinnase saastatuse määra. Kui maakohtul tekkis

vastavas osas kahtlus, oleks kohus pidanud seda pooltega arutama ja andma hagejale

võimaluse Väätsa Prügila saasteainete vastuvõtmise menetluskord või proovide võtmise

kord või eeskirjad välja selgitada.

8) Maakohus on kohtuotsuses üllatuslikult järeldanud nagu ei oleks kinnistul saastet üldse

olnudki, kuigi EcolEng OÜ uuringud tõendavad reostuse olemasolu ja kogust (arvestus)

ning Keskkonnaameti kontrollakt kui tõend tõendab, et selles piirkonnas on saaste välja

kaevatud ja ära viidud ning väljakaevatud kohta on jäänud ebaolulises määras saastet.

Maakohus ei ole otsuses põhjendanud, kuidas seab Väätsa Prügila vastuvõtuaktides

kajastatud suuremahuline saastega betoon kahtluse alla saastatud pinnase vastuvõtmise,

kuigi nii betooni kui ka saastega pinnase väljakaeve on fikseeritud ehitustööde päevikus

ja allkirjastatud ehitusjärelevalve poolt.

9) Maakohus ei ole pooli ühetaoliselt kohelnud. Nii on maakohus kostjalt vastu võtnud

kuriteo kahtlustust kajastavad dokumendid. Need dokumendid ei ole ega saa olla

praeguses asjas tõendiks. Kuid nendes dokumentides kajastatu on ilmselgelt mõjutanud

maakohtunikku edasises menetluses. Kuigi Eesti õiguses kehtib jätkuvalt süütuse

presumptsioon ja prokuratuuri kahtlustus ei saa olla kohaseks tõendiks tsiviilasjas, ei

ole kohus seda tõendit kostjale tagastanud. Seega on kohus pidanud tõendit selle

vastuvõtmisel hageja vastuväidetest hoolimata oluliseks. Maakohus on kostjalt vastu

võtnud

ka

Kose

hooldekeskuse

projektdokumentatsiooni,

hooldekeskuse

hankedokumendid jms, millel ei ole ega saa olla asjas vähimatki tähtsust. Maakohus ei

ole seejuures oma otsustust kostja tõendite vastuvõtmise kohta põhjendanud.

2-19-200

10) Maakohus on jätnud hindamata ja eiranud ka üht olulist vaidlusalusel kinnistul reostuse

olemasolu tõendavat tõendit – Kehra mnt 34, Kehra mnt 38 ning Ravila mnt 14/16 KÜ

ja Ravila MNT 27/27a erakorralise koosoleku protokolli, milles on kajastatud reostust

kinnistul. Maakohus on selle tõendi jätnud hindamata ja põhjendamata, miks ta seda

tõendit ei arvesta, kuigi tõendist nähtub otseselt ka naaberkinnisasjade omanike teave

reostuse kohta vaidlusalusel kinnistul.

7. Hageja esitas uuesti ka taotluse tunnistajate ülekuulamiseks ringkonnakohtus, paludes

kuulata tunnistajana üle:

-

DD, kes saab anda ütlusi selle kohta, et kostja oli kinnisasjal avaldunud reostusest

teadlik juba 2014. aastal, kui kostja rajas vaidlusalusel kinnisasjal masuudihoidla

läheduses vee– ja kanalisatsiooni trasse ja kui avaldus reostus kinnistul tehtud kaevistes.

Samuti saab tunnistaja ütlustega tõendada, et reostuse avaldumise ajal viibis reostuse

avaldumise koha juures ka kostja esindaja;

-

CC, kes teostas objektil ehitusjärelevalvet ja viibis ehitusobjektil, kui 13. aprillil 2017

avastati lammutatavate hoonete piirkonnas masuudireostus ning reostatud pinnas

kaevati välja. Tunnistaja kontrollis objektil ehitisega seotud andmeid, sh välja kaevatud

reostunud pinnase mahtu. Tema ütlustega saab tõendada, et kinnistul oli reostus, reostus

kaevati välja ja utiliseeriti hageja esitatud dokumentides kajastatud mahus.

-

GG, kes saab anda ütlusi, et teavitas kostja esindajat LL telefoni teel reostusest kinnistul

koheselt pärast reostuse avaldumist. Maakohus jättis tunnistaja taotluse rahuldamata

põhjendusega, et tegemist olevat hageja endise juhatuse liikmega ning seetõttu on endise

juhatuse liikme kohtusse kutsumiseks vajalik ka kostja nõusolek. Seadus ei takista

kohtusse kutsuda tunnistajana endist juhatuse liiget.

-

QQ, kelle ülesandeks oli hinnata kinnistul väljakaevatud pinnase reostuse mahtu.

Tunnistaja saab anda ütlusi reostuse, selle konkreetse asukoha, saastusastme määramise

asjaolude ja välja kaevatud saastunud pinnase mahu kohta.

Hageja palus vastu võtta ka täiendava tõendi, mida ei olnud võimalik maakohtu menetluses

esitada. Kuna vaidlusalusel kinnistul avastati 2020. aasta alguses täiendav reostus kinnistul

paiknevate reoveekaevude vees, tellis hageja 2020. a veebruaris täiendava reostusuuringu OÜ–

lt REI Geotehnika. Nimetatud reostusuuringu kohaselt on vaidlusalusel kinnistul jätkuvalt

elamumaa piirarvu ületav saastekehand, naftasaaduste sisaldusega 4600 mg/kg, pinnases on

fikseeritud naftasaaduste kogus ca 1,64 tonni, reostunud pinnase ruumala 210 kuupmeetrit.

Tõendist nähtub, et tegemist on kunagise masuudimajanduse jääkreostusega. Reostusuuringu

lisa 10 plaani kohaselt on elamupiirkonna piirmäära ületav reostus tuvastatud lammutatud

masuudimahutite ja jaotussõlme ning pumpla piirkonnas tehtud puurkaevus. Lammutatud

masuudimahutite ja jaotussõlme asukoht asub tsiviilasjas 2-19-200 kajastatud reostuse

väljakaeve vahetus naabruses. See tõendab jätkuvalt keskkonnareostuse olemasolu

vaidlusalusel kinnistul ja vaidlusaluses piirkonnas ja asjaolu, et vastustaja teab olulisest

reostusest kinnistul.

8. 15. jaanuaril 2021 esitatud menetlusdokumendis täpsustas hageja DD tunnistajana

ülekuulamise taotlust.

Vastustaja seisukoht

9. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

Kostja vaidleb vastu hageja esitatud taotlustele ja tõenditele.

2-19-200

Juhul, kui ringkonnakohus rahuldab GG tunnistajana ülekuulamise taotluse, palub kostja

kuulata tunnistajana üle LL.

Juhul, kui ringkonnakohus võtab vastu hageja täiendava tõendi, palub kostja võtta täiendavate

tõenditena vastu video Osaühingu REI Geotehnika poolt 25.02.2020. a pinnaseproovi võtmisest

puuraugust PA2 ning Osaühingu REI Geotehnika 2016. a detsembris koostatud töö nr 3958-

16/I. Kostja palub apellatsioonkaebuse vastusele lisatud dokumendid vastu võtta põhjusel, et

need tõendavad täiendavalt hagi põhjendamatust. Esitatud video on tehtud 25. veebruaril 2020.

a. Osaühingu REI Geotehnika 2016. a töö olemasolu sai kostjale teatavaks apellatsioonkaebuse

lisast. Lisaks on Osaühingu REI Geotehnika 2016. a tööle tuginetud OÜ REI Geotehnika 2020.

a töös (mille vastuvõtmist tsiviilasja täiendava tõendina taotleb hageja) (TsMS § 652 lg 3 p 2).

10. Vastuseks DD ülekuulamise taotlusele, palus kostja juhul, kui ringkonnakohus rahuldab

hageja taotluse, kuulata tunnistajana üle NN, kes oli vee– ja kanalisatsioonitrassi ehitustööde

teostamisel kostja projektijuht ning nägi trassi rajamiseks kaevatud kaeviseid. Ta saab anda

ütlusi selle kohta, et ta ei näinud, et trassi kaevistesse oleks imbunud pinnasest masuuti ning ei

tundnud kaevistes masuudi lõhna.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon

jätta muutmata, aga osaliselt muuta otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja

hageja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.

12. Maakohus on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mille üle puudub vaidlus ka

apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel.

12.1. Alates 1. juunist 2015 üüris hageja kostjalt Kose hooldekodu ruume asukohas Ravila mnt

29, Kose alevik, Kose vald. Haiglahoone on ehitatud 1960. aastatel ja selle kütmiseks kasutati

õlikütet. Pooled sõlmisid 15. juulil 2016 notariaalse müügilepingu, mille kohaselt hageja ostis

kostjalt kinnistu, sihtotstarbega ühiskondlike ehitiste maa ja jäätmehoidla maa asukohaga

Ravila mnt 29, Kose alevik, Kose vald pindalaga 13,63 ha (maakohtu otsuses ekslikult 0,23 ha).

Kinnistu müügihind oli 900 125 eurot.

12.2. 2017. aasta kevadel tegi hageja kinnistul kaevetöid endise masuudihoidla lammutamiseks

ja avastas, et kinnistu pinnas on naftasaadustega saastunud. 13. aprillil 2017 betoonist

masuudimahuti väljakaevamisel avastati, et masuudimahutist on lekkinud masuuti ka

ümbritsevasse pinnasesse. Hageja tellis reostuse uuringud ja reostuse eemaldamise. Pärast

reostuse

avastamist

sai

hageja

infot,

et

2013–2014.

aastal

toimusid

kinnistul

kanalisatsioonitrassi rekonstrueerimistööd, kus kostja rajas kinnisasjal masuudihoidla

läheduses vee– ja kanalisatsiooni trasse ja selle käigus võis kostja saada teadlikuks

pinnasereostusest.

13. Pooled vaidlevad selle üle, kas müügilepingus on kehtiv erikokkulepe müüja

vastutusstandardi kohta. Kolleegiumi hinnangul on maakohus põhjendamatult arvestamata

jätnud, et pooled on sõlminud müügilepingus selles osas erikokkuleppe.

13.1. VÕS § 218 lg 1 järgi vastutab müüja üldjuhul alati müügieseme lepingutingimustele

mittevastavuse eest, mis on olemas kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, kui pooled ei

ole sõlminud müügilepingus erikokkulepet teistsuguse vastutusstandardi kohta. Pooled võivad

erikokkuleppena nõustuda, et müüja ei vastuta varjatud puuduste eest, millest ta ei ole teadlik

(Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21).

2-19-200

13.2. Selline kokkulepe on lubatud, kui see ei lähe vastuollu VÕS § 221 lg–ga 2 või hea usu

põhimõttega (VÕS § 6 lg 2). VÕS § 221 lg 2 järgi müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega

välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui

müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud.

13.3. Lepingu p 5 „Müüja ja ostja kokkulepped“ alap. 7 sisaldas järgmist tingimust: „Müüja ja

ostja lepivad kokku, et lepingu ese müüakse sellises seisukorras nagu see on ja müüja ei vastuta

lepingu eseme võimalike (varjatud) puuduste eest“. Sellega on pooled müügilepingus kokku

leppinud VÕS § 218 lg 1 sätestatust erineva vastutusstandardi.

13.4. Müüja vastutab VÕS § 221 lg 2 järgi üksnes juhul, kui müüja teadis või pidi teadma, et

asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Sellega haakub kostja lepingu

p-s 3.2.4 antud kinnitus, mille järgi kostjale teadaolevalt ei ole lepingu esemel

keskkonnareostust. Seejuures ei muutunud lepingu p 3.2.4 tõttu lepingu p–s 5.7 sätestatud

vastutusstandard, et müüja ei vastuta varjatud keskkonnareostuse eest, millest ta ei tea või ei

pidanud teadma. Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, et p 3.2.4 antud kinnitusega

võttis kostja endale vastutuse võimaliku keskkonnareostuse eest ka juhuks, kui ta ei olnud

sellest teadlik.

13.5. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et ainuke võimalus kehtivalt kokku leppida selles,

et müüja ei vastuta müügilepingu eseme puuduse eest, on müügilepingus ostjale puudused

avaldada. VÕS § 218 lg 4 ei piira selliste kokkulepete sõlmimist, mille kohaselt müüja ei vastuta

müügieseme varjatud puuduste eest.

13.6. Nõustuda ei saa väitega, et kohtupraktika järgi (Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33) ei piira ega välista müüja vastutust ostja kinnitus

müügilepingus, et ta on teadlik lepingu eseme seisundist ja ostab kinnistu „nagu see on“.

Viidatud kohtuasjas leidis Riigikohus üksnes, et vastutust ei välista ega piira ostjate kinnitus

müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Selles asjas ei olnud kokku

lepitud asja müügis „nagu see on“. Vastupidi, kohtuotsuse p–s 21 on viidatud, et pooled võivad

kokku leppida müüja vastutuse VÕS § 218 lg–st 1 erinevalt.

14. Järgnevalt hindab kolleegium, kas tõendatud on hageja väide, et kostja sai

keskkonnareostusest teadlikuks 2013–2014. aastal kaevetöödel.

14.1. Keskkonnareostuse esinemist 2013–2014 aastal kaevetöödel soovib hageja tõendada

tunnistaja DD ütlustega selle kohta, et tunnistaja märkas kaevetöödel masuudi jälgi. Hageja on

väitnud ka, et kaevises masuudi ilmnemine oli naabruskonnas üldiselt teadaolev asjaolu,

mistõttu ei ole eluliselt usutav, et kinnistuomaniku mitte ükski esindaja ei viibinud kaevetööde

vältel mitte kordagi kinnistul ega kuulnud reostusest midagi.

14.2. Kohtuistungil 05.03.2021 andis DD ütlusi, et käis umbes 2014. aastal Kose hooldushaigla

pumpla läheduses kanalisatsioonitrassi kaevetöid vaatamas ning märkas kraavi põhjas

õlikirmet, nägi musta sodi ja tundis masuudilõhna. Tunnistaja selgitas, et kaeviku juures oli ka

valla esindaja ja keskkonnaspetsialist, kuid ta ei tea, kas haigla esindaja oli kohal või mitte.

14.3. Tunnistaja DD ütlused ei riimu teiste asjas kogutud tõenditega ning neis on ebatäpsusi.

Tunnistaja eksis täpse kaevatööde toimumise ajaga – tunnistaja mäletamist mööda toimusid

kaevamised 2014. aasta suvel, kuid plaanide kohaselt toimusid kaevamised septembrist

detsembrini 2013.

14.4. NN ütlused ringkonnakohtu istungil 05.03.2021 viitavad sellele, et kostja ei näinud ega

pidanudki 2013. aastal kaevetöid tehes reostust täheldama. NN oli vee– ja kanalisatsioonitrassi

ehitustööde teostamisel PERH–i projektijuht. Ütluste kohaselt käis ta objektil korra nädalas, kuid

ei pumplamaja läheduses ega mujal trassil ta reostust ei tuvastanud.

2-19-200

14.5. NN ütlustest nähtub, et trassi kaevamisel tuli kaevikusse pidevalt kanalisatsioonivesi

haigla köögist ja mujalt haiglast. Vesi oli must ja võis olla kaetud kirmega. Seega on kohtu

hinnangul võimalik, et kanalisatsioonis leiduvad ained ja objektid ja nende lõhn tekitasid

tunnistaja DD eksiarvamuse, et ta tajub masuudireostust.

14.6. Asjaolu, et trasside kaevamisel ei pruukinud masuudireostust ilmneda, kinnitab see, et

kuigi (tunnistaja DD väitel) olid kaevikute juures valla esindaja ja keskkonnaspetsialist, siis ei

ole andmeid, et vald või keskkonnareostuse üle järelevalvet tegev asutus oleks reostuse mingil

moel fikseerinud või sellega seoses üldse samme astunud.

14.7. Tõendamata ja põhjendamatu on hageja väide, et „kaevises masuudi ilmnemine oli

naabruskonnas üldiselt teadaolev asjaolu, mistõttu ei ole eluliselt usutav, et kinnistuomaniku

mitte ükski esindaja ei viibinud kaevetööde vältel mitte kordagi kinnistul ega kuulnud reostusest

midagi“. Selle asjaolu kohta tõendeid esitatud ei ole. Kaudse tõendi nimetatud asjaolu kohta –

Kehra mnt 34, Kehra mnt 38 ning Ravila mnt 14/16 KÜ ja Ravila MNT 27/27a erakorralise

koosoleku protokolli – jättis ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 järgi vastu võtmata.

14.8. Kostja esitas apellatsioonimenetluses tõendina OÜ REI Geotehnika 2016. aasta

detsembris koostatud töö nr 3958-16/I (dtl 633). Tõendist nähtub, et OÜ REI Geotehnika tegi

2016. aastal ehitusgeoloogilise uuringu hooldekeskuse tellimusel eesmärgiga planeerida ala 2–

korruselistele hoonetele ja parkimisplatsidele. Uuringualaks oli piirkond, millel asusid abi–ja

kasvuhooned ning mahajäetud katlamaja, uuringu raames tehti kokku 9 puurauku sügavuseni

3,00…5,40m (PA1 –PA9). REI 2016. a töö raames võeti proov puuraugust PA6 (millele on

tuginetud ka OÜ REI Geotehnika 2020. a töös), mille tulemusena ei leitud mingit reostust.

Samas asub puurauk PA6 lammutatud masuudihoidlale (mille asukoha on hooldekeskus

esitanud väidetava reostuse asukohana) sama lähedal nagu 2020. a töö raames tehtud puurauk

PA2. OÜ REI Geotehnika 2016. aasta uuring kinnitab kolleegiumi hinnangul võimalust, et

2013. aastal kaevetöödel ei pruukinud kaevikus masuudireostust ilmneda.

14.9. Tõendid kogumis viitavad sellele, et 2013. aastal kaevetööde tegemisel ei pruukinud

masuudireostus avalduda üldse või sellisel määral, et tavapärasel vaatlemisel oleks kostja

töötajad pidanud seda märkama. Ükski tõend ei viita sellele, et 2013. aastal kaevetöödel

tuvastas mõni kostja töötaja pinnases masuudireostuse.

15. Et tõendamist ei ole leidnud asjaolu, et kostja teadis müügilepingu sõlmimisel, et kinnisasjal

on keskkonnareostust ning ei ole alust järeldada, et kostja oleks pidanud seda teadma, ei vastuta

ta müügiesemel avaldunud võimaliku keskkonnareostuse eest VÕS § 218 lg 1 ega VÕS § 221

lg 2 järgi.

16. Kuivõrd kostja vastutus võimaliku keskkonnareostuse eest on müügilepingu järgi

välistatud, ei pidanud kohtud hindama, kas ja millisel määral reostus pärast müügilepingu

sõlmimist avaldus, kas hageja kandis selle tõttu kahju ja kas hageja on reostuse avaldumisest

õigeaegselt kostjat teavitanud. Ringkonnakohus selles osas poolte väidetele hinnangut ei anna.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

17. TsMS § 162 lg 1 järgi jätab kohus menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda.

Et maakohus ei ole menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174

lg 4 järgi ka ringkonnakohus.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Helina Luksepp ja Ele Liiv