2-19-8043/31 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Indrek Parrest, Üllar Roostoja

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. märts 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-19-8043

Tsiviilasi

Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu

Albatrek

vastu

kostja

lepingust

taganemise

ja

leppetrahvinõude tühisuse tuvastamiseks ning 23 638 euro

ja viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

40 848,04 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 3. detsembri 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Osaühingu Albatrek apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): Osaühing Albatrek (rk: 10850610), esindaja

advokaat Marko Paabumets

Vastustajad (hagejad): Elar Tarkus (ik: XXXXXXXXXXX) ja

Teodora Tarkus (ik: XXXXXXXXXXX), esindaja Eva

Panksepp

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 3. detsembri 2020 otsus.

2. Teha asjas uus otsus, millega:

2.1. Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu Osaühing Albatrek

poolt 2. aprillil 2019 Elar Tarkusele ja Teodora Tarkusele esitatud leppetrahvi tühisuse

tuvastamise, Osaühingult Albatrek ostuhinna ettemaksu 11 819 euro väljamõistmise ja

ostuhinna ettemaksult 11 819 eurot viivise väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse ja

väljamõistmise osas saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks alates eelmenetluse

staadiumist

2.2. Jätta rahuldamata Elar Tarkuse ja Teodora Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu

Osaühing Albatrek poolt 21. septembri 2018 võlaõiguslikust müügilepingust taganemise

tühisuse tuvastamise, leppetrahvi 11 819 euro ja leppetrahvilt 11 819 eurot viivise

väljamõistmise osas.

3. Rahuldada Osaühing Albatrek apellatsioonkaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Elar Tarkus ja Teodora Tarkus (hagejad) esitasid 27.05.2019 maakohtule Osaühingu

Albatrek (kostja) vastu hagi, milles palusid tunnistada tühiseks kostja taganemine hagejatega

21.09.2018 sõlmitud korteriomandi müügilepingust ja kostja 02.04.2019 hagejatele esitatud

leppetrahvinõue, nõuda kostjalt välja müügilepingu alusel hagejatelt saadud 11 819 eurot ning

mõista kostjalt välja leppetrahv 11 819 eurot ja seadusjärgne viivis väljamõistetud summadelt

alates hagi esitamisest kuni kohase tasumiseni hagejate kasuks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid kostja ja hagejad 21.09.2018 X kinnistu (registriosa nr X)

korteriomanditeks jagamise teel moodustuva korteriomandi nr X võlaõigusliku müügilepingu.

27.08.2018 tasusid hagejad kostjale müügihinnast 1500 eurot ja 24.09.2018. a 16 228,50 eurot.

Kostja rikkus oluliselt müügilepingu p-dest 4.2 ja 4.4 tulenevaid kohustusi. Korterelamu valmis

tähtajast (31.12.2018) oluliselt hiljem ning kostja muutis korterelamu konstruktiivseid

lahendusi (puitseinte asemel ehitati betoonkiviplokkseinad, hoone ei vastanud energiatõhususe

miinimumnõuetele), mistõttu ei suutnud ta tagada ka kasutusloa väljastamist tähtajaks

(28.02.2019) ega pidada kinni asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajast (14.01.2019).

Kostja 06.02.2019 taganemine müügilepingust on tühine, kuna hagejad ei ole müügilepingut

rikkunud. Lepingurikkumiseks ei saa pidada asjaolu, et hagejad ei ilmunud asjaõiguslepingut

sõlmima olukorras, kus müügiobjekt ei vastanud müügilepingu nõuetele, mittevastavus oli

oluline ja nad andsid sellest kostjale viivitamata teada. Müügilepingu p 4.8 kohaselt oleks

üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamine tähendanud hagejate kinnitust, et lepingu ese

vastab lepingust tulenevatele nõuetele. Hagejad keeldusid õigustatult asjaõiguslepingut

sõlmimast kuni puuduste kõrvaldamise või müügilepingus kokkulepitu muutmiseni. Selline

nõudmine on vaadeldav lepingu nõuetekohaseks täitmiseks antud täiendava tähtajana.

11.03.2019 teatasid hagejad kostjale, et nõuavad lepingu täitmist notari juures 13.03.2019

kokkulepitud ajal. Vastuseks kandis kostja kummagi hageja kontole 2954,75 eurot.

25.03.2019 saatsid hagejad kostjale kirja, milles selgitasid, et kostja on rikkunud müügilepingu

p-dest 4.2, 4.4 ja 5.1 tulenevaid kohustusi, andsid müügilepingu p 6.1 alusel kostjale täiendava

tähtaja kaks nädalat projektdokumentatsiooni nõuetekohaseks vormistamiseks ning hagejatega

asjaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks, hoiatasid, et kui kostja ei esita kahe nädala jooksul

rikkumisele mõistlikku põhjendust või keeldub müügilepingu kohasest täitmisest, taganevad

hagejad müügilepingust ja nõuavad leppetrahvi 10% müügihinnast, s.o 11 819 eurot.

Kostja vastas 27.03.2019, et tema müügilepingust taganemine jääb kehtima. 02.04.2019 esitas

kostja tasaarvestusavalduse, milles avaldas, et nõuab hagejatelt müügilepingu olulise rikkumise

eest leppetrahvi 10% müügihinnast ja tasaarvestab hagejatele tagastamisele kuuluva

rahasumma oma leppetrahvinõudega.

Kostja leppetrahvinõue on tühine. Kostja ei ole hagejatele teatanud kavatsusest leppetrahvi

nõuda ja hagejate mitteilmumine 28.02.2019 notari juurde on vabandatav: kostja ei teavitanud

hagejaid kavatsusest kohale tulla ja olles varem kokkulepitud ajal, s.o 21.02.2019, jätnud notari

juurde ilmumata, ei olnud hagejatel mõistlikku põhjust uskuda, et seekord tuleb kostja kohale.

Kuna kostja võõrandas korteri 01.03.2019 Pepleri OÜ-le, puudub hagejatel võimalus

müügilepingu täitmist nõuda. Hagejad andsid 09.04.2019 kostjale teada, et taganevad lepingust

ja nõuavad leppetrahvi müügilepingu täitmata jätmise eest 10% müügihinnast ehk 11 819 eurot.

2. Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Korterelamu valmis

tähtaegselt ja Kambja Vallavalitsuse 20.06.2019 korraldusega nr X väljastati sellele

kasutusluba. Kasutusloa olemasolu ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Hagejad

keeldusid õigustamatult asjaõiguslepingu sõlmimisest 31.01.2019 ja 06.02.2019 ning ei

ilmunud asjaõiguslepingu sõlmimisele 28.02.2019. Hagejad rikkusid asjaõiguslepingu

mittesõlmimisega oluliselt müügilepingu p-i 5.1. Kostja müügilepingust taganemine on kehtiv.

Kuivõrd kostja on õigustatult nõudnud hagejatelt leppetrahvi ja teinud tasaarvestuse, tuleb jätta

rahuldamata ka nõue nõuda kostjalt välja müügilepingu alusel hagejatelt saadud 11 819 eurot.

Hagejate müügilepingust taganemine on tühine. Kostja 06.02.2019 taganemine müügilepingust

on kehtiv ning seetõttu ei olnud kostjal enam kohustust müüa korteriomand hagejatele. Kuna

kostja ei ole müügilepingut rikkunud, puudub hagejatel õiguslik alus leppetrahvi nõudmiseks.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas 3. detsembri 2020 otsusega hagi ning tuvastas Osaühingu Albatrek

6. veebruaril 2019 Tartu notari Anne Priks-Toomi poolt koostatud ja tõestatud notariaalakti

nr X lepingust taganemise avalduse ja Osaühingu Albatrek 2. aprilli 2019 leppetrahvinõude

summas 11 819 eurot tühisuse ning mõistis Osaühingult Albatrek välja solidaarselt E. Tarkuse

ja T. Tarkuse kasuks 21. septembril 2018 sõlmitud X korteriomandi nr X müügilepingu alusel

makstud ostuhinna ettemaksu 11 819 eurot, müügilepingust tuleneva leppetrahvi 11 819 eurot

ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras 23 638 eurolt

alates 27. maist 2019 kuni võlgnevuse tasumiseni.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda, määras E. Tarkuse menetluskulude rahaliseks

suuruseks 900 eurot ja T. Tarkuse menetluskulude rahaliseks suuruseks 900 eurot

(sh lepingulise esindaja kulu ja riigilõiv) ning mõistis kostjalt välja menetluskulud E. Tarkuse

kasuks 900 eurot ja T. Tarkuse kasuks 900 eurot ning viivise väljamõistetud menetluskuludelt

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt edastas

kostja 06.02.2019 hagejatele

avalduse

müügilepingust taganemiseks. Taganemise formaalsed eeldused on täidetud.

Tuvastamist on leidnud asjaolu, et 2018. a lõpus ei vastanud korterelamu ehitusprojektile

(müügilepingu p 4.2 II lause rikkumine) ja dokumentatsioon viidi vastavusse alles kasutusloa

taotluse menetluse käigus, samuti asjaolu, et kasutusluba saadi oluliselt hiljem kui lepingus

ettenähtud (p 4.4 rikkumine). Asjaolu, et korterelamu ei vasta projektile, sai hagejatele

teatavaks 28.12.2018, kui Kaanon Kinnisvara OÜ hindaja A.A. viitas müügilepingu eseme

olulistele puudustele. Korterelamu mittevastavust projektile tõendavad Kambja Vallavalitsuse

ehitusnõuniku Tiit Lukase 28.12.2018 vastus A.A.-le ning kostja ja A.A. e-kirjavahetus 27.–

28.12.2018, samuti hagejate ja Riivo Leiteni e-kirjavahetus selles, et kasutusloa taotlus oli

puudustega, st ehitusprojekt ei vastanud tegelikkusele, ning tunnistajate A.A., T. Lukase

(Kambja Vallavalitsuse maa- ja ehitusosakonna juhataja) ja R. Leiteni (Kambja Vallavalitsuse

maa- ja ehitusosakonna planeerimisspetsialist) ütlused.

Kostja oli rikkunud ka müügilepingu p-i 4.2, kuna lepingu ese ei olnud 31.12.2018 valmis

ehitatud nii, et hagejad oleksid saanud sõlmida asjaõiguslepingu ja lepingu eset kasutama

hakata. Kostja esitatud eksperthinnang ning korterite ülevaatuse ja üleandmise-vastuvõtmise

aktid ei tõenda, et korterelamu oleks olnud ehituslikult valmis 31.12.2018. Kohtu järeldust

toetab ka asjaolu, et kostja esitas kasutusloa taotluse alles 23.01.2019.

Seega rikkus kostja müügilepingu p-des 4.2 ja 4.4 sätestatud kohustusi, millest tulenevalt on

tuvastatud kostjapoolne lepingu oluline rikkumine VÕS § 116 lg 2 p 2 ja p 5 mõttes. Eeltoodut

arvesse võttes oli hagejatel õigus keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest.

Kostja edastas 06.02.2019 hagejatele taganemisavalduse põhjusel, et hagejad on jätnud

põhjendamatult täitmata müügilepingu järgse olulise kohustuse (p 5.1) sõlmida asjaõigusleping

hiljemalt 14.01.2019, kuigi korteriomand oli ehituslikult valmis ja müüja on broneerinud

asjaõiguslepingu sõlmimiseks kaks kuupäeva. Esimene aeg oli broneeritud alles 30.01.2019,

mida ei saa pidada hagejatepoolseks rikkumiseks. Kuna tuvastatud ei ole hagejatepoolne

müügilepingu

rikkumine

30.01.2019

ja

06.02.2019

asjaõiguslepingu

sõlmimisele

mitteilmumise tõttu, on kostja lepingust taganemine tühine, kuna taganemise materiaalsed

eeldused on täitmata. Kuna taganemine on tühine, ei ole kostjal õigust nõuda ka leppetrahvi.

Isegi kui ei oleks tuvastatud kostjapoolne lepingu oluline rikkumine, ei oleks kostjal olnud

õigust lepingust taganeda, sest hagejad ei keeldunud asjaõiguslepingu sõlmimisest, vaid andsid

teada, et enne kui müügilepingu tingimused ei ole täidetud, ei pea nad võimalikuks

asjaõiguslepingut sõlmida ja kinnitada, et lepingu ese vastab müügilepingu tingimustele.

Hagejad palusid 17.01.2019 kirjas kostjal teada anda, kas projekti muudatus on vallavalitsusele

esitatud. 21.01.2019 kirjas juhivad hagejad kostja tähelepanu lepingu eseme puudustele, ehitis

ei ole valmis ja projektdokumentatsioon tegelikkusega kooskõlla viidud. Kostja teatas

24.01.2019, et asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks on broneeritud 30.01.2019. Hagejate

küsimustele kostja ei vastanud. Hagejate 28.01.2019 kirjaga antakse kostjale veelkord teada,

miks asjaõiguslepingu sõlmimine 30.01.2019 ei ole võimalik: hagejad soovivad, et dokumendid

oleksid viidud tegelikkusega vastavusse. 29.01.2019 teatas kostja uue asjaõiguslepingu

sõlmimise aja, 06.02.2019. Hagejad selgitasid 30.01.2019 e-kirjas taaskord, miks ei ole

puudustega objekti võimalik vastu võtta. Hagejate kirju saab käsitleda kostjale täiendava tähtaja

andmisena kohustuse täitmiseks. Kostja mõistliku aja jooksul projektdokumentatsiooni ega

energiamärgist tegelikkusega vastavusse ei viinud, vaid tegi seda alles kasutusloa menetluses.

Kuna kostja jättis mõistliku aja jooksul lepingu eseme lepingutingimustega vastavusse viimata,

on kostja lepingut oluliselt rikkunud (VÕS § 116 lg 2 p 5).

Kuna kostja võõrandas korteri 01.03.2019 Pepleri OÜ-le ning ei ilmunud 13.03.2019 notarisse

asjaõiguslepingut sõlmima, saatsid hagejad 25.03.2019 kostjale kirja, milles andsid

müügilepingu p 6.1 alusel kostjale täiendava tähtaja kaks nädalat müügilepingu eseme

projektdokumentatsiooni nõuetekohaseks vormistamiseks ja hagejatega asjaõiguslepingu

sõlmimiseks, hoiatasid, et kui kostja ei esita kahe nädala jooksul müügilepingu rikkumisele

mõistlikku põhjendust või keeldub müügilepingu kohasest täitmisest, taganevad hagejad

müügilepingust ning nõuavad kostjalt leppetrahvi 10% müügihinnast, s.o 11 819 eurot.

Eelnevalt on kohus tuvastanud järgmiste taganemisavalduses toodud puuduste esinemise ja

nende kõrvaldamata jätmise kostja poolt täiendava tähtaja jooksul: korterelamu ei olnud

ehituslikult valmis 31.12.2018 ning ei vastanud 2018. a lõpus ehitusprojektile ja

projektdokumentatsiooni ei olnud muudatusi sisse viidud; kasutusluba ei olnud välja antud

28.02.2019. Tegemist on olulise lepingurikkumisega. Hagejate lepingust taganemine on

põhjendatud ning kohus rahuldab hagi ostuhinna 11 819 eurot tagastamiseks ja leppetrahvi

11 819 eurot ning seadusjärgse viivise väljamõistmiseks.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Osaühing Albatrek esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu

3. detsembri 2020 otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata

ja leppetrahvi tühiseks tunnistamise nõue läbi vaatamata ning menetluskulud hagejate kanda.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on kohtu järeldus, et korterelamu ei vastanud 2018. a lõpus ehitusprojektile, väär ega tugine

tõenditele. Tunnistaja A.A. ütlused ei tõenda, kas korterelamu vastas projektile või mitte.

T. Lukas ei ole vastanud A.A.-le, et ehitusluba tuleks tunnistada kehtetuks, ega andnud

hinnangut sellele, kas korterelamu on ehitatud vastavalt projektile või mitte, kuivõrd T. Lukas

ei olnud projekti näinud. Muudatusprojekti olemasolu A.A. ei kontrollinud. Tunnistaja

R. Leiteni ütlustest tuleneb, et korterelamu vastas projektile ja konstruktsiooni valik lahendati

muudetud projektiga. Kuivõrd ehitise vastavust projektile hindab kohalik omavalitsus

kasutusloa taotlemise käigus (ehitusseadustiku § 52 lg 3), on väited ehitise mittevastavusest

enne kasutusloa menetluse läbiviimist alusetud. Kuivõrd kohalik omavalitsus on väljastanud

ehitisele kasutusloa, on ehitis ehitatud vastavalt projektile ning see vastas projektile ka

28.12.2018. Kostja esitas kohtule X konstruktiivse osa projekti 22.05.2018 ja ehitusprojekti

muudatuse 12.05.2018, mis tõendab, et projektimuudatus oli tehtud enne ehituse algust.

Kuivõrd projektimuudatus on tehtud mais 2018, ei ole kostja müügilepingu p-i 4.2 rikkunud.

Kostja 27.08.2018 pakkumises hagejatele on märgitud, et välisseinad on betoonkivist. Kohus

on jätnud kasutusloa ja projekti hindamata. Kohtuotsuses puuduvad põhjendused selle kohta,

milles seisneb korterelamu mittevastavus projektile või millise projekti alusel on kohus

mittevastavuse tuvastanud.

Tunnistaja T. Lukase ütlustest tuleneb, et projektimuudatus tõstis korteriomandi väärtust.

Hagejad kinnitavad 21.02.2019 e-kirjas (mille kohus jättis hindamata), et alles 21.02.2019 oli

saavutatud pangaga kokkulepe asjaõiguslepingu sõlmimiseks tingimusel, et kasutusluba oleks

olemas hiljemalt 21.05.2019. Kasutusloa olemasolu ei olnud müügilepingu p 5.1.1 järgi

asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Hagejad tuginesid ehituse mittevastavusele projektile

eesmärgiga viivitada asjaõiguslepingu sõlmimisega, et täita panga nõue muuta rahastuse

saamiseks müügilepingut selliselt, et asjaõiguslepingu ajaks oleks kasutusluba olemas;

2) luges kohus ebaõigesti kostja rikkumiseks kasutusloa tähtajaks (28.02.2019) mittesaamise.

Kuivõrd kasutusloa saamise tähtaeg oli pärast asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaega, ei saanud

selle tähtajaks mittesaamine olla hagejatele müügilepingust taganemise aluseks;

3) ei ole kostja rikkunud müügilepingu p-i 4.2, kuna korteriomand ja korterelamu olid

31.12.2018 valmis. Nimetatud asjaolu tõendavad nii korteriomandite üleandmise-vastuvõtmise

aktid ja eksperthinnang kui ka tunnistaja A.A. 28.12.2018 e-kiri ja ütlused;

4) on kostja müügilepingust taganemine 06.02.2018 kehtiv. Kuivõrd kostja ei ole

müügilepingut rikkunud, rikkusid hagejad müügilepingu p-i 5.1, kui keeldusid 14.01.2019,

30.01.2019, 06.02.2019 ja 21.02.2019 asjaõiguslepingu sõlmimisest ning jätsid 28.02.2019

notari juurde tehingu sõlmimisele ilmumata. Tõenditest (hagejate 17.01.2019, 21.01.2019,

28.01.2019, 30.01.2019, 20.02.2019 ja 21.02.2019 e-kirjad, Luminor Bank AS kliendihalduri

19.02.2019 e-kiri) tuleneb, et hagejatel ei olnud kuni 21.02.2019 võimalik asjaõiguslepingut

sõlmida, kuna puudus panga rahastus. 21.02.2019 keeldus kostja hagejate taotletud

müügilepingu muutmisest. Raha puudumine ei vabanda kohustuse rikkumist, samuti ei ole

vabandatav 28.02.2019 tehingu tegemisele mitteilmumine;

5) ei ole hagejate 25.03.2019 taganemisavaldus ja leppetrahvinõue kehtivad, kuna kostja ei ole

müügilepingut rikkunud. Kohus on jätnud hindamata asjaolu, et 21.02.2019 olid hagejad nõus

sõlmima asjaõiguslepingu tingimusel, et müügilepingus oleks muudetud kasutusloa saamise

tähtaega. Seega 21.02.2019 hagejad enam kostja poolt müügilepingu rikkumist ei täheldanud.

Ehitusprojekti muudatuste esitamine kasutusloa menetluses vastab ehitusseadustikule. Kostjal

puudus kohustus esitada projektdokumentatsioon vallavalitsusele enne tähtaega 14.01.2020.

Kostja esitas kasutusloa taotluse 23.01.2019, s.o mõistliku aja jooksul;

6) on kohus ületanud nõude piire, tuvastades leppetrahvinõude summas 11 819 eurot tühisuse.

Hagejad taotlesid kostja leppetrahvinõude tühiseks tunnistamist ehk tühistamist.

Kohus asus ebaõigesti seisukohale, et kostja 02.04.2019 tasaarvestusavaldus on

leppetrahvinõue. Tasaarvestusavaldus on käsitletav tehinguna. Hagejad ei ole vaidlustanud

tasaarvestusavaldust, vaid leppetrahvinõude, mis tuleneb tehingust. Leppetrahvinõue ei ole

tehing ja selle tühisust ei saa tuvastada ega seda tühistada. Kohtuotsuses puuduvad

põhjendused, miks peaks kostja leppetrahvinõue olema tühine. Leppetrahvinõude esitamise

õiguse puudumine ei saa olla leppetrahvinõude tühisuse aluseks.

Kuna hagejad ei ole kostja tasaarvestusavaldust vaidlustanud, puudub hagejatel tuvastushuvi ja

kohus pidanuks jätma hagejate leppetrahvinõude tühisuse tuvastamine nõude läbi vaatamata.

5. E. Tarkus ja T. Tarkus vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ning paluvad jätta

menetluskulud kostja kanda.

Vastuväidete kohaselt:

1) olukorras, kus kohalik omavalitsus andis nii pangale kui kinnisvarahindajale teada, et hoone

ei ole nõuetekohane ega vasta dokumentatsioonile, projektimuudatusi ei ole kohalikule

omavalitsusele esitatud, tekkis hagejatel põhjendatud kahtlus, et korterelamu ei pruugi

kasutusluba saada. Asjaõiguslepinguga oleksid hagejad kinnitanud, et asjal ei ole puudusi.

Seega olid hagejate küsimused kostjale asjakohased ja asjaõiguslepingu edasilükkamine

põhjendatud. Kostja väite raha puudumise kohta on hagejad laenulepinguga ümber lükanud.

A.A.l puudus õigus ja kohustus ehitajalt dokumente nõuda. Kostja väide, et tal oleks olnud

muudatusprojekt kohe esitada, on paljasõnaline. Kostja ei vastanud mitte ühelegi hagejate

päringule ega ettepanekule esitada projektimuudatus kohalikule omavalitsusele ning lükkas

põhjendamatult

edasi

30. jaanuariks

2019

määratud

asjaõiguslepingu

sõlmimise.

Kinnisvarabüroo Uus Maa eksperthinnanguga on tõendatud, et veel 01.02.2019 ei olnud

ehitusregistris andmeid projekti muutmise kohta. Kostja esitatud muudatuste projektist ei

ilmne, milles projektimuudatused seisnesid, millal need tehti ja kuidas need projektist nähtuvad.

Dokument on esitatud zip-failina ning kaustas olevaid dokumente on korduvalt muudetud

ajavahemikus 1. jaanuarist 11. märtsini 2019, st pärast korterelamu valmimise tähtaega;

2) rikkus kostja ka müügilepingu p-i 4.4, millega ta võttis kohustuse tagada, et kasutusluba on

väljastatud hiljemalt 28.02.2019. Vallavalitsuse 20.06.2019 korraldus nr X kinnitab, et

kasutusluba saadi oluliselt hiljem. See annab alust arvata, et kostja ei olnud esitanud

nõuetekohast projektimuudatust ka kasutusloa taotlemise ajaks;

3) on leppetrahvi nõudmine toiming, mis on suunatud õigusliku tagajärje kaasatoomisele. Kui

hagejad ei oleks esitanud kohtule nõuet tühistada kostja leppetrahvinõue, mis eeldab tühisuse

tuvastamist, oleks see andnud kostjale õiguse jätta hagejate ettemaks endale leppetrahvi katteks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi

ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu.

Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega saadab maakohtule uueks läbivaatamiseks

E. Tarkuse ja T. Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu Osaühingu Albatrek poolt 02.04.2019

E. Tarkusele ja T. Tarkusele esitatud leppetrahvi tühisuse tuvastamise (hagiavalduse p 2.2) ja

Osaühingult Albatrek ostuhinna ettemaksu 11 819 euro väljamõistmise (hagiavalduse p 2.3),

ostuhinna ettemaksult 11 819 eurolt viivise väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse ja

väljamõistmise osas.

E. Tarkuse ja T. Tarkuse hagi Osaühingu Albatrek vastu Osaühingu Albatrek poolt 21.09.2018

võlaõiguslikust müügilepingust taganemise tühisuse tuvastamise (hagiavalduse p 2.1),

leppetrahvi 11 819 euro (hagiavalduse p 2.4) ja leppetrahvilt 11 819 euro viivise

väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata.

Osaühingu Albatrek apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele.

7. Asja materjalidest nähtuvalt sõlmisid pooled 21.09.2018 kinnistu (X) korteriomanditeks

jagamise teel moodustuva korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, millest esmalt taganes

kostja ja seejärel hagejad. Poolte esitatud asjaolude kohaselt vaieldakse selle üle, kas on

täidetud taganemise materiaalsed eeldused (kas korterelamu puitkonstruktsiooni asendamine

kivikonstruktsiooniga on kooskõlas projektiga).

8. Maakohus leidis (vt maakohtu otsuse p 22.1 viimane lõik), et 2018. a lõpus ei vastanud

ehitatud korterelamu ehitusprojektile (lepingu p 4.2 II lause rikkumine) ning dokumentatsioon

viidi vastavusse kasutusloa menetluse käigus ning kasutusluba anti välja hiljem kui lepingus

kokku lepitud (lepingu 4.4 rikkumine).

Ringkonnakohus maakohtu nimetatud seisukohaga ei nõustu.

8.1. Lepingu p 4.2 kohaselt on müüja kohustatud lepingu eseme ja korterelamu koos

ehitusprojektis ettenähtud tehnovõrkudega valmis ehitama hiljemalt 31.12.2018. Müüjal on

õigus muuta korterelamu projektdokumentatsiooni tingimusel, et järgitakse käesolevas

lepingus lepingu eseme kohta sätestatud tingimusi ning oluliselt ei muutu korterelamu välisilme

ja konstruktiivsed lahendused ning taotletakse ehitisele vajadusel uus ehitusluba.

Kostja esitas 03.12.2019 maakohtule ehituse alustamise teatise 17.05.2018, X konstruktiivse

osa projekti 22.05.2018 ja X korterelamu muudatuste tegemise projekti 12.05.2018 (vt kostja

03.12.2019 menetlusdokumendi lisad), mis tõendavad, et projekti muudatus oli tehtud enne

ehituse algust, samuti enne vaidlusaluse lepingu sõlmimist 21.09.2018. Samuti nähtub kostja

poolt hageja T. Tarkusele 27.08.2018 tehtud müügipakkumisest (I kd, tl 24), et elamu

välisseinad ehitatakse betoonkivist. Lepingu p-s 2.2.2 on hagejad kinnitanud, et nad on kinnistu

koosseisu kuuluva maaüksuse üle vaadanud; lepingu p-s 2.2.3 on hagejad kinnitanud, et nad on

üle vaadanud kinnistule püstitatava korterelamu ehitamist puudutava, müüja esindaja esitatud

dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud kinnistule püstitatava

korterelamu olemusest, sealhulgas lepingu esemeks oleva korteriomandi eriomandi esemeks

olevate ruumide suurusest ja paiknemisest korterelamus; lepingu p-s 2.2.4 on hagejad

kinnitanud, et neil on olemas kogu muu teave, mida nad peavad käesoleva lepingu sõlmimise

ja lepingu eseme omandamise otsustamise seisukohalt vajalikuks, nad ei pea vajalikuks lepingu

esemega seotud muid asjaolusid täiendavalt uurida. Lisaks on hagejad kinnitanud lepingu p-s

2.3.2, et nad on tutvunud lepingu sõlmimise aluseks olevate dokumentidega ja nõustuvad nende

sisuga ning ei soovi ühegi lepingus viidatud dokumendi lisamist notariaalaktile, samuti nad ei

soovi käesoleva lepinguga seonduvalt mingite notariaalaktis nimetatud asjaolude põhjalikumat

kontrollimist ega täiendavat nõustamist. Kostja esitatud Google Street View X (I kd, tl 123)

tõendab, et elamu seinad olid 2018. a augustis valmis ja betoonkivist. Maakohus nimetatud

tõenditele hinnangut ei andnud ja seega ei arvestanud sellega, et juba enne ehituse algust oli

muudetud projekti kohaselt ette nähtud, et korterelamu seinad ehitatakse betoonkivist (mitte

puidust). Nimetatud asjaolud (vastavalt projekti muudatusele ehitati korterelamu seinad

betoonkivist) olid hagejatele teada (või pidid teada olema) juba enne võlaõigusliku

müügilepingu sõlmimist 21.09.2018 ning tõenditele ja faktilistele asjaoludele ei vasta maakohtu

seisukoht, et kostja rikkus müügilepingu p 4.2 II lauset. Oluline on siinjuures lisada, et lepingu

p 4.2 II teises lauses peetakse silmas korterelamu projektdokumentatsiooni muutmist pärast

lepingu sõlmimist, s.o pärast 21.09.2018. Praegusel juhul oli projekt muudetud enne ehituse

algust ja lepingu sõlmimist ning lepingu p 4.2 I lause järgi oli kostjal kohustus ehitada

korterelamu valmis kehtiva projekti (projekti muudatus 2018. a mais) järgi.

Seetõttu on põhjendamatu maakohtu seisukoht, et korterelamu ei vastanud ehitusprojektile ning

tegemist on taganemist õigustava olulise lepingu rikkumisega.

Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et tunnistajate A.A., R. Leiteni ja T. Lukase

ütlused tõendavad korterelamu mittevastavust ehitusprojektile. Nimetatud tunnistajate ütlustest

nähtub, et ehitusregistris ei ole projekti muudatust registreeritud, kuid mitte seda, et

korterelamut ei ehitatud kehtiva projekti järgi. Nii nähtub tunnistaja T. Lukase (Kambja

Vallavalitsuse maa- ja ehitusosakonna juhataja) ütlustest, et ta ei tea, millise projekti järgi

ehitati ning tunnistaja R. Leiteni (Kambja Vallavalitsuse maa- ja ehitusosakonna

planeerimisspetsialist) ütlustest, et reaalne ehitis vastas sellele, mis oli projekteeritud. Seega ei

tõenda tunnistajate R. Leiteni ja T. Lukase ütlused seda, et korterelamu ehitati kehtiva

projektita. Tunnistaja A.A. (korteriomandi hindaja) ütlustest nähtuvalt põhineb tema teave

ehitusprojektist sellel, mille ta sai T. Lukaselt ning seega ei tõenda lepingu p 4.2 rikkumist.

Ringkonnakohus märgib, et üksnes muudetud projekti ehitusregistris õigeaegselt

registreerimata jätmine ei ole käsitletav lepingu p 4.2 rikkumisena ning seda ei ole ka maakohus

tuvastanud.

8.2. Lepingu p 4.4 kohaselt on müüja kohustatud oma kulul laskma vormistada korterelamule

kasutusloa ja tagama, et kasutusluba korterelamu kasutusele võtmiseks on väljastatud hiljemalt

28.02.2019. Müüja on kohustatud oma kulul kõrvaldama kõik puudused, mis takistavad

eelnimetatud kasutusloa saamist.

Maakohus leidis, et lepingu p-s 4.4 ettenähtud tähtaja rikkumine on samuti käsitletav olulise

rikkumisena, mis õigustab lepingust taganemist. Samas puuduvad kohtuotsuses põhjendused,

miks maakohus sellise järelduseni jõudis.

Maakohtu poolt viidatud VÕS § 116 lg 2 p 2 sätestab kohustuse rikkumise, mille täpne

järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise

vastu.

Praeguses asjas on pooled lepingu p-s 5.1.1 kokku leppinud, et kasutusloa olemasolu ei ole

asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks. Seega ei saanud ka kasutusloa olemasolu olla hagejatele

oluline lepingu täitmise seisukohalt. Seetõttu ei ole kasutusloa mitteõigeaegne saamine

käsitletav lepingu olulise rikkumisena, mis annaks aluse lepingust taganeda.

Taotlus korterelamule kasutusloa saamiseks esitas kostja 23.01.2019 ning kasutusluba väljastati

kostjale 2019. a juunis. Asja materjalidest ei nähtu, et kasutusloa lepingus kokkulepitud

tähtajaks mittesaamise põhjuseks oli pooltevahelise lepingu p 4.2 rikkumine (hagejate viidatud

puitseinte asendamine betoonkivi seinaga).

Oluline on märkida siinjuures seda, et otsuse p-s 25 on maakohus möönnud lepingu mitteolulist

rikkumist kostja poolt.

Taganemisavalduses on hagejad tuginenud veel kostja poolt lepingu p 5.1 rikkumisele.

Nimetatud punktis leppisid pooled kokku asjaõiguslepingu sõlmimise hiljemalt 14.01.2019.

Samas ei nähtu taganemisavalduse põhjendustest (I kd, tl 77-80) ühtegi etteheidet kostjale

seoses 14.01.2019 asjaõiguslepingu sõlmimata jätmisega. Pigem nähtub asja materjalidest, et

asjaõiguslepingu sõlmimine 14.01.2019 lükati edasi poolte kokkuleppel ning lepingu p 5.1

väidetav rikkumine ei ole käsitletav olulise rikkumisena.

Maakohtu otsusest ei tulene selgelt, kas lepingu p 4.2 I lause (korterelamu peab olema valmis

ehitatud 31.12.2018) väidetav rikkumine oli hagejate poolt taganemise aluseks. Ka vastuses

apellatsioonkaebusele on hagejad märkinud, et see, kas korterelamu oli 31.12.2018 ehituslikult

valmis või mitte, ei ole see peamiseks vaidlusküsimuseks. Ringkonnakohus märgib, et kostja

on tõendanud selle, et vaidlusalune korterelamu oli 31.12.2018 ehituslikult valmis. Maakohtu

järeldus, mille kohaselt ei olnud korterelamu 31.12.2018 valmis ehitatud nii, et hagejad oleksid

saanud sõlmida asjaõiguslepingut, ei ole õige. Maakohus on ilmselgelt lähtunud hagejate

seisukohast, et kuna ehitatud korterelamu ei vasta projektile, siis just seetõttu ei ole võimalik

asjaõiguslepingu sõlmimine.

8.3. Kuna kostja ei ole lepingut oluliselt rikkunud, siis ei ole hagejate taganemine 21.09.2018

võlaõiguslikust müügilepingust kehtiv ning hagejatel puudus õigus nõuda kostjalt leppetrahvi

lepingu p 6.1 alusel. Seetõttu tuleb tühistada maakohtu otsus osas, millega mõisteti kostjalt

hagejate kasuks välja leppetrahv 11 819 eurot (maakohtu otsuse resolutsiooni p 5). Hagi tuleb

selles osas jätta rahuldamata.

9. Lepingu p-s 6 leppisid pooled kokku lepingu taganemises olulise lepingurikkumise tõttu ning

lepingu p-dest 6.4 ja 6.5 tulenevalt oli müüjal (kostjal) kohustus anda enne taganemist ostjatele

täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, mis ei või olla lühem kui kaks nädalat. Juhul, kui ostjad

täidavad kahenädalase tähtaja jooksul müüjapoolse taganemise aluseks oleva rikutud kohustuse

müüja ees, ei saa müüja lepingust taganeda.

Kostja 06.02.2019 taganemisavalduse (I kd, tl 67-70) kohaselt on taganemise põhjuseks see, et

hagejad keeldusid korduvalt lepingus kokkulepitud asjaõiguslepingu sõlmimisest. Lepingu

p 5.1 järgi on asjaõiguslepingu sõlmimine müügilepingu järgne oluline kohustus ning

korterelamule

kasutusloa

saamine

ei

ole

asjaõiguslepingu

sõlmimise

eelduseks.

Taganemisavalduses andis kostja hagejatele täiendava tähtaja asjaõiguslepingu sõlmimiseks.

Asja materjalidest nähtuvalt keeldusid hagejad asjaõiguslepingu sõlmimisest 30.01.2019,

06.02.2019, 21.02.2019 ja 28.02.2019. Keeldumist põhjendasid hagejad sellega, et korterelamu

ei ole ehitatud kooskõlas projektiga (puitseinad asendatud betoonkiviseinaga) ning sellest

tulenevalt võib olla problemaatiline kasutusloa saamine. Maakohus nõustus hagejatega ning

leidis, et kuna kostja rikkus müügilepingu p-de 4.2 ja 4.4 sätteid, siis oli hagejatel õigus

keelduda asjaõiguslepingu sõlmimisest (maakohtu otsuse p 22.3).

Eeltoodust tuleneb, et kui kostja ei ole müügilepingu p-de 4.2 ja 4.4 sätteid rikkunud, ei ole

hagejate keeldumine asjaõiguslepingu sõlmimisest põhjendatud.

Ringkonnakohus tuvastas käesoleva otsuse p-s 8, et kostja ei ole rikkunud müügilepingu p-de

4.2 ja 4.4 sätteid ning hagejate lepingust taganemine ei ole kehtiv. Ühtlasi märgib

ringkonnakohus, et hagiavaldusele lisatud e-kirjadest (I kd, tl 11 – loetelu e-kirjavahetusest) ei

tulene, et kostja tegevusest tuleneks mingi objektiivne põhjus, mis õigustaks hagejate poolt

asjaõiguslepingu mittesõlmimist. Kliendihaldur B.B. 19.02.2019 e-kirjast (I kd, tl 57) ja

hagejate 21.02.2019 e-kirjast (I kd, tl 212) järeldub, et hiljemalt 21.02.2019 oli hagejatel olemas

ka rahastus panga poolt, mis võis väidetavalt eelnevalt takistada hagejaid asjaõiguslepingut

sõlmimast. Hagejate ja notar A. Priksi e-kirjavahetusest (I kd, tl 210-212) nähtub täiendavalt

asjaolu, et hagejad soovisid muuta 21.09.2018 sõlmitud müügilepingut ning kostja

mittenõustumine müügilepingu muutmisega ei ole kostjale etteheidetav. Nimetatud asjaolud

tõendavad, et 21.02.2019 ei olnud asjaõiguslepingu sõlmimata jätmise põhjuseks enam väidetav

korterelamu mittevastavus projektile. Notar A. Harujõe e-kirjaga (I kd, tl 206) on tõendatud, et

28.02.2019 jäi asjaõigusleping sõlmimata, kuna kohale ei ilmunud hagejad ja pank (hagejad ei

olnud informeerinud tehingu ajast panka). Samas e-kirjast nähtub, et notaribüroosse tuli kohale

kostja esindaja. Nimetatud asjaoludele ei ole hagejad vastuses apellatsioonkaebusele

vastuväiteid esitanud. Samuti ei esitanud hagejad vastuses apellatsioonkaebusele ühtegi

tõsiseltvõetavat põhjust, mis õigustaks mitte sõlmida asjaõiguslepingut.

Ringkonnakohus leiab, et asjaõiguslepingu sõlmimisest keeldumise on käsitletav olulise

lepingurikkumisena VÕS § 116 lg 2 p-de 4 ja 5 tähenduses. Hagejad ei ilmunud

asjaõiguslepingut sõlmima 30.01.2019 ja 06.02.2019, samuti kostja poolt antud täiendava

tähtajal 21.02.2019 ega ka veelkordselt edasilükatud tähtajal, s.o 28.02.2019. Seega oli kostjal

mõistlik põhjus eeldada, et hagejad ei soovi asjaõiguslepingut sõlmida ning seetõttu on kostja

taganemine 21.09.2018 võlaõiguslikust müügilepingust kehtiv.

10. Lepingu p 6.4 kohaselt juhul, kui müüja taganeb enne asjaõiguslepingu sõlmimist

käesolevast lepingust ostjate poolse olulise lepingurikkumise tõttu, on müüjal õigus nõuda

leppetrahvi kuni 10% lepingu punktis 3.1 nimetatud lepingu eseme müügihinnast. Osalejad on

kokku leppinud ja müüjal on õigus leppetrahvi nõue tasaarvestada ostjate poolt müüjale tasutud

lepingu eseme müügihinna osaga leppetrahvi summa ulatuses. Ülejäänud osa lepingu eseme

müügihinnast, mille ostjad on lepingust taganemise ajaks müüjale tasunud, on müüja

kohustatud ostjatele tagastama 15 päeva jooksul, arvates taganemisest.

Asja materjalidest nähtuvalt on hagejad tasunud kostjale müügihinnast 17 728,50 eurot ning

kostja on tagastanud hagejatele 5909,50 eurot. Lepingu p 6.4 alusel arvestas kostja

tasaarvestuse tulemusena leppetrahvi katteks 11 819 eurot (17 728,50-5909,50).

Hagejad palusid tunnistada tühiseks (hagiavalduse p 2.2) kostja poolt 02.04.2019 hagejatele

esitatud leppetrahvi nõude. Maakohus tuvastas (kohtuotsuse resolutsiooni p 3) kostja esitatud

leppetrahvi nõude summas 11 819 eurot tühisuse. Kohtuotsuse põhjendavas osas (kohtuotsuse

p 24) sisaldub nimetatud nõude kohta üks lause. „Kuna taganemine on tühine ei ole kostjal

õigust nõuda hagejatelt ka leppetrahvi.“

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hagejate eelmärgitud nõude jätnud sisuliselt

lahendamata.

Esmalt märgib ringkonnakohus, et maakohus ei ole TsMS §-s 396 sätestatud eelmenetluse

ülesandeid selgitanud välja, kas hagejate eesmärgiks oli tuvastada kostja poolt nendele esitatud

nõude põhjendamatus (hagiavalduses märgitud „tühisus“) või lepingu p-s 6.4 ettenähtud

leppetrahvi suuruse (kuni 10% lepingu eseme müügihinnast) tühisus. Asja materjalidest (sh

kohtuistungi protokollidest) ei nähtu, et maakohus oleks pooltega seda nõuet arutanud või

täpsustanud.

Ringkonnakohus märgib, et nõude esitamine on menetlusosalise õigus ning üksnes erandlikel

asjaoludel võiks nõude esitamine olla tühine. Praegusel juhul tulenes kostja leppetrahvi

nõudeõigus poolte vahel sõlmitud lepingust ning hagejate poolt esiletoodud asjaoludest ei ole

võimalik järeldada, et kostja esitatud leppetrahvi nõue oleks tühine.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama välja hagejate põhjendused juhuks, kus

kostja taganemine lepingust on kehtiv. Välistatud ei ole olukord, kus tühine ei ole mitte

leppetrahvi nõude esitamine, vaid lepingu p-s 6.4 ettenähtud leppetrahvi suurus.

Ringkonnakohus märgib, et lepingu punktid võivad olla tühised erinevatel alusetel ning

maakohus peab neid aluseid poolte esitatud asjaolude alusel kontrollima. Muu hulgas peab

maakohus kontrollima, kas lepingu p 6.4 puhul ei ole tegemist tüüptingimusega VÕS § 35 lg 1

tähenduses.

Riigikohus on 13.04.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-11-11 asunud seisukohale, et juhtudel,

kus maakohus on olulisel määral rikkunud eelmenetluses selgitamiskohustust (TsMS § 328

lg 2, § 329 lg 3, 351 lg 2, § 392 lg 1 p-d 1-4), on põhjendatud asja saatmine TsMS § 657 lg 1

p 3 järgi uueks arutamiseks maakohtule eelmenetluse staadiumist.

Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama hagejatele hagiavalduse p-s 2.2 esitatud

nõude täpsustamise vajadust ning vastavalt sellele lahendama nõude. Kuivõrd hagiavalduse

p-d 2.2 ja 2.3 on omavahel seotud, siis tuleb tühistada ja saata maakohtule uueks arutamiseks

ka hagejate hagiavalduse p-s 2.3 esitatud nõue.

11. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel (TsMS § 173 lg 3).

/allkirjastatud digitaalselt/

Viivi Tomson

/allkirjastatud digitaalselt/

Indrek Parrest

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja