2-20-13553/47 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Meeli Kaur, Vallo Kariler ja Margo Klaar

Määruse tegemise aeg ja koht

16. märts 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-20-13553

Tsiviilasi

XX avaldus Tallinn, Tedre tn 27 korteriühistule

juhatuse asendusliikme määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 1. veebruari 2021. a määrus

Kaebuse esitaja ja liik

XX määruskaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja XX (isikukood XXXXXXXXXXX)

Puudutud isik Tallinn, Tedre tn 27 korteriühistu

(registrikood 80144012), seaduslik esindaja YY

Puudutatud isik YY (isikukood XXXXXXXXXXX)

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta vastu võtmata Tallinn, Tedre tn 27 korteriühistu 22. veebruari 2021. a ja

11. märtsi 2021. a seisukohale lisatud dokumentaalsed tõendid. Võtta asja juurde

Tallinn, Tedre tn 27 korteriühistu 2. märtsi 2021. a seisukohale lisatud

dokumentaalne tõend.

2. Jätta vastu võtmata XX 12. märtsil 2021 esitatud dokumentaalne tõend ja 15. märtsi

2021. a seisukohale lisatud dokumentaalsed tõendid.

3. Jätta rahuldamata XX 11. märtsi 2021. a taotlus dokumentaalsete tõendite

väljanõudmiseks.

4. Jätta Harju Maakohtu 1. veebruaril 2021 tsiviilasjas nr 2-20-13553 tehtud määrus

muutmata, kuid jätta maakohtu määruse resolutsioonist välja osa, millega maakohus

määras, et YY volitused kestavad kuni uue juhatuse liikme määramiseni

korteriomanike üldkoosoleku poolt (maakohtu määruse resolutsiooni p 6).

5. Jätta XX määruskaebus rahuldamata.

6. Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud XX kanda. Rahaliselt

kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

7. Kohtumääruse tervikresolutsioon on järgmine:

7.1. XX avaldus rahuldada.

7.2. Määrata Tallinn, Tedre tn 27 korteriühistu juhatuse asendusliikmeks YY

(isikukood XXXXXXXXX, elukoht Tallinn, e-post XXX).

7.3. Kohtumäärus kehtib ja kuulub täitmisele alates edastamisest Tallinn, Tedre

tn 27 korteriühistule, s.o alates 1. veebruarist 2021.

2 (9)

7.4. Jätta maakohtus kantud menetluskulud Tallinn, Tedre tn 27 korteriühistu

kanda. Mõista Tallinn, Tedre tn 27 korteriühistult XX kasuks välja

maakohtus kantud menetluskulu 50 eurot.

7.5. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud XX kanda. Rahaliselt

kindlaksmääratavad menetluskulud ringkonnakohtus puuduvad.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva

määruse kättetoimetamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada ise või advokaadi vahendusel.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. XX (avaldaja) esitas 10. augustil 2020 Harju Maakohtule avalduse, milles palus tuvastada

Tallinn, Tedre tn 27 korteriühistu (korteriühistu, puudutatud isik) korteriomanike 20. juuli

2020. a üldkoosoleku otsuste tühisus või kehtetus, kontrollida korteriühistu endiste juhatuse

liikmete volituste kehtivust ning sellest tulenevalt tsiviilkohtumenetlusteovõimet ja

esindusõigust. Samuti palus avaldaja määrata korteriühistule juhatuse asendusliige, kes vastab

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 28 lg-s 2 sätestatud nõuetele.

Avalduse ja selle täienduste kohaselt valib üldkoosolek korteriühistu põhikirja järgi juhatuse

ametisse

kaheks

aastaks.

Avaldajale

teadaolevalt

oli

viimati

juhatuse

valimine

päevakorrapunktina üldkoosoleku teates 2014. a. 2016. a, 2018. a ja 2020. a. 2018. a

üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei olnud päevakorras juhatuse valimist, mistõttu ei saanud

päevakorras teatavaks tegemata küsimuses otsust vastu võtta. 2020. a üldkoosoleku

päevakorrapunkti uute juhatuse liikmete valimise kohta hääletusele ei pandud ega võetud vastu

otsust selles küsimuses. Seega on eelmise juhatuse volitused lõppenud, sest volitusi ei ole

üldkoosoleku otsusega pikendatud.

Korteriühistul seadusliku esindaja puudumine on mõjuv põhjus korteriühistu juhatuse

asendusliikme määramiseks. Samuti on senine juhatus olnud tegevusetu ja ei ole suutnud

korteriühistu toimimist korraldada, sh: ei suuda tagada korteriomanike kaasomandi mõttelise

osa elementaarset korrashoidu; ei esita üldkoosolekule eelnõusid otsuste vastu võtmiseks; ei

suuda sisse nõuda võlgnevusi; ei suuda läbi viia üldkoosolekuid ega juhatuse valimist või senise

juhatuse volituste pikendamist seaduses sätestatud nõudeid järgides. Juhatuse asjatundmatust

tõendab ka see, et Andmekaitse Inspektsioon on algatanud korteriühistu juhatuse suhtes

järelevalvemenetluse. Samuti peaks juhatus kontrollima ja haldusteenusepakkujalt nõudma

teenuste osutamist vastavalt esitatud arvetele (hetkel on aktuaalne koristusteenuse ebarahuldav

tase) või vajadusel valima teise haldusteenusepakkuja.

Juhatuse ülesannete täitmine igapäevase majandustegevuse korraldamisel on üle antud

Mittetulundusühingule A&B HALDUSÜHENDUS (mittetulundusühing, haldusühendus).

Haldusühendusele üle antud valitsemise tõttu puudub vajadus dubleerida tegevust korteriühistu

juhatuse kaudu, mistõttu tuleks määrata juhatuse asemel valitseja. Korteriühistu juhatuse

ainsateks ülesanneteks on võlgnikelt võlgade sissenõudmine ja üks kord aastas korralise

3 (9)

üldkoosoleku korraldamine, aga juhatus ei saa ka sellega hakkama. Iga korteriomandi eest tuleb

maksta igakuiselt majandamiskulusid, sh halduskulusid. Seega on korteriühistul vahendid

juhatuse asendusliikme tasu maksmiseks.

2. Harju Maakohus eraldas 15. septembri 2020. a määrusega tsiviilasjas nr 2-20-11324

avaldaja nõude korteriühistule juhatuse asendusliikme määramiseks. Nimetatud nõuet

menetletakse praeguses tsiviilasjas nr 2-20-13553.

3. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu.

Puudutatud isiku väitel toimub igal üldkoosolekul juhatusse uute liikmete kutsumine, kuid

soovijaid ei ole. Kavas on lähitulevikus uus üldkoosolek kokku kutsuda, kus saaks juhatuse

volituste osas uue hääletuse korraldada. Kõik teised korteriühistu liikmed peale avaldaja on

rahul. Avaldajal puudub ka oma korteri kaasomanike toetus selliselt korteriühistu vastu

kohtusse pöördumiseks.

Juhatuse liikmed ei ole kunagi oma tegevuse eest tasu võtnud. Igakuiselt makstakse tasu iga

korteri kohta haldusühendusele ligikaudu 30 eurot prügiveo, avariivalve, halduse, hoolduse,

koristuse ja kindlustuse katteks. Korteriühistu arvelduskontole jääb ligikaudu 30 eurot

remondireservi pangalaenu ja jooksvate remonditööde katteks. Korteriühistu juhatuse roll on

olnud korteriühistut kohtus esindada, suhelda majaelanikega, üldkoosolekuid korraldada ja

kaks korda aastas gaasinäitusid koguda. Majaelanike eriarvamuste käsitlemine käiks

haldusühendusele üle jõu, gaasiarvestusega ei soovi haldusühenduse raamatupidaja tegeleda ja

korteriühistu koosolekutele ei ole haldusühenduse esindaja kunagi jõudnud.

4. Harju Maakohus nõudis 10. novembri 2020. a määrusega avaldajalt juhatuse asendusliikme

tasu katteks ettemaksu 300 eurot tasumist. Avaldaja keeldus ettemaksu tasumisest.

5. Harju Maakohus küsis 29. jaanuaril 2021, kas YY on nõus enda määramisega korteriühistu

juhatuse asendusliikmeks ja asendusliikmete ülesannete täitmisega selle eest tasu saamata. YY

andis oma nõusoleku.

Maakohtu määrus ja põhjendused

6. Harju Maakohus rahuldas 1. veebruari 2021. a määrusega (vaidlustatud määrus) avalduse,

määras korteriühistu juhatuse asendusliikmeks YY kuni uue juhatuse liikme määramiseni

korteriomanike üldkoosoleku poolt, jättis menetluskulud puudutatud isiku kanda ja mõistis

puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskuluna avaldaja tasutud riigilõivu 50 eurot.

Samuti

jättis

maakohus

avaldaja

taotlused

tõendite

kogumiseks

ja

tsiviilkohtumenetlusteovõime kontrollimiseks ning vastuväite kohtu tegevusele rahuldamata.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt võib korteriühistu juhatuse asendusliikme määramist

nõuda korteriomanik. Avaldaja on küll vaid üks korteriomandi ühisomanikest, aga

asendusliikme määramine saab olla põhjendatud eelkõige ühingu huvide kaitseks, mistõttu ei

pea asendusliikme määramise nõudeõigust teostama ühisomanikud ühiselt.

Maakohus tuvastas, et korteriühistute registrisse on alates registrikaardi avamisest kantud

puudutatud isiku juhatuse liikmetena AA, MM ja YY ning kõigi juhatuse liikmete volitused

kestsid kuni 20. juunini 2013. Korteriühistu 28. juuni 2018. a üldkoosoleku protokollis on ühe

päevakorrapunktina märgitud uute juhatuse liikmete valimine, kuid seda arutatud ei ole. 29. mai

2019. a üldkoosolekul oli päevakorras samuti juhatuse liikmete valimine, kuid üldkoosolek ei

olnud otsustusvõimeline, mistõttu kutsuti 12. juuniks 2019 kokku korduskoosolek. Nimetatud

korduskoosoleku protokollis on märgitud, et kuna uusi kandidaate juhatuse liikme kohale ei

ole, siis jätkab juhatus samas koosseisus. Maakohus leidis, et järgitud ei ole seaduse nõudeid,

mistõttu ei saa tuvastada, et 12. juunil 2019 oleks otsustatud juhatuse liikmete volituste

pikendamist. Üldkoosolek toimus ka 20. juulil 2020, kuid avaldaja on vastuvõetud otsused

vaidlustanud. 14. septembri 2020. a üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et otsustatud oleks

4 (9)

juhatuse liikmete valimist. Samuti on puudutatud isik välja toonud, et ka 2020. a septembrikuus

vastu võetud otsused on vaidlustatud. Eelnevat arvestades on puudutatud isiku registrisse

kantud juhatuse liikmete volitused lõppenud ja uut juhatust ei ole valitud, mistõttu puuduvad

puudutatud isikul seaduslikud esindajad. Sellise olukorraga kaasneb puudutatud isiku huvide

kahjustamise oht, mh vajab puudutatud isik esindajat kohtumenetlustes osalemiseks. Seetõttu

esineb mõjuv põhjus puudutatud isikule juhatuse asendusliikme määramiseks.

Avaldaja on soovinud, et kohus määraks asendusliikmeks KrtS § 28 lg-s 2 sätestatud nõuetele

vastava isiku. Samas ei ole avaldaja nõustunud ettemaksu tasuma, et juhatuse asendusliikmele

tasu maksta. Puudutatud isiku esitatust nähtuvalt ka korteriühistul selleks olemasolevad

vahendid puuduvad ja vajalikud oleksid täiendavad korteriomanike maksed. Professionaalselt

teenusepakkujalt ei saa mõistlikult oodata teenuse osutamist tasuta. Kohtule on andnud

nõusoleku juhatuse asendusliikmeks määramiseks YY, kes ei soovi asendusliikme ülesannete

täitmise eest tasu. Võttes arvesse, et tegemist on isikuga, kes on aastaid puudutatud isiku

juhatuse liikme ülesandeid täitnud, on tegemist sobiliku isikuga, kelle asjatundlikkus ülesannete

täitmiseks on piisav. Korteriomanikult, kelle põhitegevus ei ole tegutsemine juhatuse liikmena,

ei saa oodata professionaalsusastet, mis vastaks isikule, kellel on korteriühistujuhi kutse. Asja

materjalidest ei nähtu selliseid puuduseid YY tegevuses, mis välistaksid tema määramise

juhatuse asendusliikmeks.

Määruskaebus ja menetluse edasine käik

7. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada vaidlustatud määruse p 5, saata asi

uueks lahendamiseks maakohtule ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.

Määruskaebuse kohaselt peab kohtu määratud juhatuse asendusliige olema sõltumatu juhatuse

liikmetest, kelle ametiaeg on lõppenud. Juriidilise isiku juhatuse tegevusetuse või

asjatundmatuse tõttu üldkoosolekul juhatuse liikmete valimata jätmise põhjustanud isikut ei saa

määrata asendusliikmeks. Senise juhatuse liikme asendusliikmeks määramine on sisuliselt

juhatuse ametiaja pikendamine, mitte juhatuse asendusliikme määramine, mis ei ole ka kohtu

pädevuses.

Juhatuse liikmeks määratud isik laimab avaldajat ja on kohtu suhtes lugupidamatu. Sellise

käitumisega isik ei sobi isikuomadustelt juhatuse asendusliikmeks. Maakohus rikkus KrtS § 25

lg-t 3 koostoimes § 28 lg-ga 2, sest juhatuse asendusliikmeks määratud isikul ei ole nõutavat

kutset. Ei ole usutav, et kohtul ei ole võimalik leida pädevusnõudele vastavat juhatuse

asendusliiget. Puudutatud isikul on piisavalt rahalisi vahendeid ja kasutamata remondifondi,

mida saab vajadusel kasutada erakorralisteks kuludeks. Remondifondi on ka varem kasutatud

mittesihtotstarbelisteks kulutusteks. Samuti on juhatuse tegevusetuse tõttu sisse nõudmata

pikaajalised võlgnevused majandamiskulude eest. Lisaks jättis maakohus kontrollimata, kas

korteriühistu 2019. a üldkoosolek oli otsustusvõimeline ja sellest tulenevalt, kas koosolekul

vastu võetud otsused on kehtivad.

8. Puudutatud isik vaidles määruskaebusele vastu. Endised juhatuse liikmed on täitnud oma

osa (üldkoosolekute korraldamine, remondireservi vahendite kulutamise prioriteetide

arutamine ja võlglastega tegelemine) nii hästi, kui on osanud ja senini on kõik toiminud.

Koroonaviiruse leviku tõttu kehtestatud piirangute möödudes tuleb kokku üldkoosolek, mis

saab korteriühistule nõuetekohaselt juhatuse valida. Üldkoosolekute korraldaja tasustamiseks

ei ole rahalisi vahendeid kogutud. 2019. a üldkoosolekul ei olnud kvooruminõue täidetud,

mistõttu toimus korduskoosolek. Kuivõrd korduskoosoleku osalejate arv tähtsust ei oma, siis

võiks järeldada, et ka juhatuse liikmetele antud häälte eraldi fikseerimine ei oma tähtsust.

9. Harju Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel lahendamiseks ringkonnakohtule.

5 (9)

10. Tallinna

Ringkonnakohus

esitas

3. märtsil

2021

korteriühistu

haldus-

ja

hooldusülesannetega tegelevale Mittetulundusühingule A&B HALDUSÜHENDUS kirjalikult

küsimused, selgitamaks välja, kas korteriühistul on võimalusi asendusliikmele tasu ja kulutuste

hüvitamiseks ning kas mittetulundusühing annab nõusoleku ja vastab asendusvalitseja nõuetele.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

11. Kolleegium leiab, et vaidlustatud määrus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 (koosmõjus

TsMS §-ga 659) alusel muutmata, kuid maakohtu määruse resolutsioonist tuleb jätta välja p 6

juhatuse asendusliikme ametiaja kohta. Muus osas on maakohtu määrus seaduslik ja

põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust selle muutmiseks. Määruskaebus jäetakse

rahuldamata.

12. Kolleegium kontrollib TsMS § 651 lg 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) järgi vaidlustatud

määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes määruskaebusega vaidlustatud osas. Avaldaja

vaidlustab maakohtu määruse osas, millega maakohus määras korteriühistu juhatuse

asendusliikmeks YY.

13. Esmalt lahendab kolleegium menetluslikud küsimused.

13.1. TsMS § 662 lg 3 järgi võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi asjaolusid ja

tõendeid. Uusi tõendeid saab esitada ka vastaspool. Kohus võtab vastu siiski ainult sellise

tõendi, millel on asjas tähtsust (TsMS § 238 lg 1).

Puudutatud isik esitas 22. veebruari, 2. märtsi ja 11. märtsi 2021. a seisukohtadega

dokumentaalseid tõendeid. Kolleegiumi hinnangul ei oma asjas tähtsust puudutatud isiku

22. veebruari 2021. a seisukohale lisatud dokumentaalsed tõendid ja 11. märtsi 2021. a

seisukohale lisatud dokumentaalne tõend. Arvestades määruskaebuse sisu omab asjas tähtsust

puudutatud isiku 2. märtsi 2021. a seisukohale lisatud korteriühistu 2020. a majandusaasta

aruanne, mistõttu tuleb see võtta asja juurde.

Avaldaja esitas 12. märtsil 2021 tõendina majandamiskulude arve veebruarikuu eest ning

15. märtsi 2021. a seisukohaga korteriühistu 2019. a üldkoosoleku kokkukutsumise teate ja

korduskoosoleku protokolli. Kuivõrd majandamiskulude arve novembrikuu eest on juba

käesolevas asjas esitatud ning kulude koosseis ega suurus ei ole muutunud (tl 87–89), siis

puudub vajadus avaldaja 12. märtsil 2021 esitatud tõendi vastu võtmiseks. Samuti on juba asjas

esitatud 29. mai 2019. a üldkoosoleku kokkukutsumise teade (tl 23) ja 12. juuni 2019. a

korduskoosoleku protokoll (tl 31), mistõttu jätab ringkonnakohus avaldaja 15. märtsi 2021. a

seisukohaga esitatud tõendid vastu võtmata. Viimastega soovib avaldaja tõendada, et 2019. a

üldkoosolekul ega korduskoosolekul ei otsustatud kehtivalt uue juhatuse valimist ega eelmise

juhatuse ametiaja pikendamist. Kolleegium selgitab, et maakohus tuvastas asja materjalide

põhjal, et registrisse kantud juhatuse liikmete volitused on lõppenud ja uut juhatust ei ole

valitud. Puudutatud isik ei ole maakohtu määrust selles osas vaidlustanud.

Kuna dokumendid, mida ringkonnakohus vastu ei võta, on esitatud elektrooniliselt, puudub

vajadus neid füüsiliselt tagastada.

13.2. Avaldaja esitas 11. märtsil 2021 taotluse dokumentaalsete tõendite väljanõudmiseks.

Avaldaja palus korteriühistu raamatupidamist korraldavalt Mittetulundusühingult A&B

HALDUSÜHENDUS nõuda välja korteriühistu arvelduskonto kuue kuu väljavõte ja

bilansiõiend remondifondi reservi kohta 1. märtsi 2021. a seisuga, tõendamaks korteriühistul

piisavate rahaliste vahendite olemasolu. Kolleegiumi hinnangul tuleb avaldaja taotlus

dokumentaalsete tõendite väljanõudmiseks jätta rahuldamata.

TsMS § 238 lg 1 kohaselt korraldab kohus ainult selliste tõendite kogumise, millel on asjas

tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust eelkõige, kui tõendatavat asjaolu ei ole vaja tõendada, mh

kui asjaolu ei ole vaidlusalune või kui asjaolu kohta on juba piisavalt tõendeid esitatud

6 (9)

(TsMS § 238 lg 1). Puudutatud isik on esitanud kohtule 2020. a majandusaasta aruande, millele

on lisatud mh ka remondireservi kohta väljavõte. Avaldaja on samuti ise esile toonud taotluses,

et majandusaasta aruandest nähtub kasutamata remondifondi suurus. Siinjuures märgib

kolleegium, et puudutatud isik ei ole vaielnud vastu sellele, et remondifondis on raha. Samuti

nähtub majandusaasta aruandest korteriühistu arvelduskonto jääk. Kolleegiumi hinnangul ei

oma esile toodud asjaolusid arvestades asja lahendamise seisukohast tähtsust, milline raha

liikumine on toimunud korteriühistu arvelduskontol viimase kuue kuu jooksul.

KrtS § 45 lg 1 alusel on korteriomanikul õigus pöörduda juhatuse poole, et saada teavet

korteriühistu tegevuse kohta ja tutvuda korteriühistu dokumentidega. Juhul, kui juhatus keeldub

teabe andmisest või dokumentidega tutvumise võimaldamisest, võib korteriomanik nõuda, et

tema nõudmise õiguspärasuse üle otsustaks korteriomanike üldkoosolek või esitada kohtule

avaldus juhatuse kohustamiseks teavet andma või dokumentidega tutvumist võimaldama

(KrtS § 45 lg 3). Menetluse kestel ei ole esitatud mitte ühtegi asjaolu, millest tulenevalt võiks

järeldada, et avaldaja on juhatuse poole pöördunud ning talle on teabe andmisest keeldutud.

14. KrtS § 25 lg 1 kohaselt võib korteriomanik mõjuval põhjusel nõuda kohtult korteriühistu

juhatuse asendusliikme määramist. Maakohtu tuvastatu kohaselt on mõjuv põhjus juhatuse

asendusliikme määramiseks olemas. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle,

kes tuleks määrata korteriühistu juhatuse asendusliikmeks. Kolleegium nõustub maakohtu

määruse põhjendustega, neid kordamata, et YY on sobiv juhatuse asendusliige.

Vastuseks määruskaebuses esitatud väidetele märgib kolleegium järgmist.

15. Avaldaja väidab, et kohtu määratud juhatuse asendusliige peab olema sõltumatu juhatuse

liikmetest, kelle ametiaeg on lõppenud ning senise juhatuse liikme uuesti määramine on

sisuliselt juhatuse ametiaja pikendamine, mis ei ole kohtu pädevuses. Kolleegium avaldaja

käsitlusega ei nõustu.

Kohus võib juhatuse asendusliikmeks määrata ka selle isiku, kelle juhatuse liikmeks oleku üle

vaidlus käib, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik (korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE) seletuskiri, lk 57). Erinevalt pankrotihaldurist ei ole

seaduses otseselt sätestatud kohtu poolt ametisse nimetatava isiku sõltumatuse nõuet. Sellest

tulenevalt ei ole välistatud nimetada juriidilise isiku juhtorgani asendusliikmeks isikut, kes on

olnud varasemalt seotud juriidilise isikuga.

Nimetatud seisukoht ei ole vastuolus ka asendusliikme instituudi mõttega. Asendusliikme

määramisel saab kohus määrata juhtorganisse uue liikme senise liikme asemele, aga mitte

täiendavalt seniste juhtorgani liikmete kõrvale. Maakohus tuvastas, et puudutatud isikul puudub

kehtivate volitustega juhatuse liige.

16. Avaldaja esitatud põhjendused, et seni juhatuse liikmetena tegutsenud isikud on

tegevusetud ja asjatundmatud ning YY ei ole sobilike isikuomadustega, ei veena kolleegiumit,

et YY ei sobi juhatuse asendusliikmeks. Kolleegiumi hinnangul ei ole maakohus ületanud

diskretsiooni piire, määrates juhatuse asendusliikmeks YY.

TsMS § 603 lg 1 kohaselt võib kohus juhatuse asendusliikmeks määrata iga isiku, kes vastab

seaduses nimetatud nõuetele ning on kohtu hinnangul võimeline oma ülesandeid vajalikul

tasemel täitma. Sealjuures võimet täita juriidilise isiku juhtorgani liikme kohustusi saab

eeldada, kui isik on ka varasemalt täitnud sama liiki juriidilise isiku juhtorgani liikme kohustusi

ja kohtule ei ole teatavaks saanud andmed, mis seaksid selle eelduse kahtluse alla. Maakohus

on YY kandidatuuri kaalunud ja tema juhatuse asendusliikmeks nimetamist põhjendanud.

Kolleegium nõustub maakohtuga, et tavalisele korteriomanikule, kelle jaoks on korteriühistu

juhtimine oma põhitegevusvaldkonna kõrval täiendav ja sellega mitteseotud tegevus, ei saa

seada sedavõrd kõrgeid standardeid kui vastava valdkonna asjatundjale. Kui on soov, et

7 (9)

korteriühistu juhtimise ja elamu korrashoiu korraldamisega tegeleks professionaalne

haldusettevõte, siis eeldab see ka piisavate rahaliste vahendite olemasolu.

17. Samuti heidab avaldaja ette, et maakohus on rikkunud KrtS § 25 lg-t 3 koostoimes § 28 lg-

ga 2, sest juhatuse asendusliikmeks määratud isikul ei ole KrtS § 28 lg 2 järgi nõutavat kutset.

Kolleegium märgib, et KrtS § 25 lg 3 kohaselt määrab kohus võimaluse korral korteriühistu

juhatuse asendusliikmeks isiku, kes vastab käesoleva seaduse § 28 lg-s 2 sätestatud nõuetele,

s.o tal on kinnisvarahalduri, korteriühistujuhi või korterelamuhalduri kutse kutseseaduse

tähenduses. Tegemist on kohustusliku nõudega vaid juhul, kui juhatuse asendusliikme asemel

määratakse valitseja, sest KrtS § 28 kohaselt peab valitseja määrama sellise pädevusega isiku

majahalduriks (korteriomandi- ja korteriühistuseaduse eelnõu (462 SE) seletuskiri, lk 51).

Kuigi avaldaja on soovinud, et kohus määraks juhatuse asendusliikmeks isiku, kes vastab

kõnealustele pädevusnõuetele, siis TsMS § 604 lg 1 teise lause järgi ei ole kohus juhatuse

asendusliikme määramisel avaldusega seotud. Praegusel juhul on kohtu poolt tehtud kõik

mõistlikult võimalik, et leida sobiv kandidaat juhatuse asendusliikme kohale. Kolleegium

märgib, et kuigi hagita menetluses kohaldub TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lg-te 5 ja 7 järgi

uurimispõhimõte, ei seisne selle esmane tähtsus aktiivses informatsiooni kogumises ning

tõendite otsimises (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-3663, p 23).

Menetlusosalised peavad oma menetlusõigusi käsutama ka hagita menetluses.

17.1. Maakohus uuris korteriühistu rahalisi võimalusi juhatuse asendusliikme tasu ja kulutuste

hüvitamiseks (tl 91 ja pöördel). Poolte vahel puudub vaidlus selles, et korteriühistu

remondifondi on kogutud raha. Samas on ekslik avaldaja järeldus, et seda saab kasutada

juhatuse asendusliikmele tasu maksmiseks. Remondifondi kogutud raha saab kasutada

sihtotstarbeliselt remonditööde eest tasumiseks. Sealjuures ei muuda järeldust ka see, kui

vastaks tõele avaldaja väide, et seda on varasemalt kasutatud mittesihtotstarbeliselt. KrtS §-st

41 tulenevalt saab üksnes korteriomanike üldkoosolek otsustada, mis liiki kulutusi saab

korteriühistu majandamiskuludena teha (vt ka Riigikohtu 6. novembri 2013. a otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-89-13, p 12) ning juhatuse liikmele makstava tasu suuruse ja korra määramine on

üldkoosoleku pädevuses ka mittetulundusühingute seaduse § 281 lg 1 kohaselt. Sealjuures on

korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoiuks kohase suurusega

remondifondi olemasolu (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p

30).

17.2. Kuigi avaldaja on esile toonud, et igakuiselt tasutakse iga korteriomandi kohta

majandamiskulusid 61,21 eurot, siis on puudutatud isik selgitanud, et sellest ligikaudu pool

tasutakse Mittetulundusühingule A&B HALDUSÜHENDUS prügiveo, avariivalve, halduse,

hoolduse, koristuse ja kindlustuse katteks ning ülejäänud jääb korteriühistu arvelduskontole

remondireservi pangalaenu ja jooksvate remonditööde katteks. Ka avaldaja ise on esile toonud,

et Mittetulundusühing A&B HALDUSÜHENDUS osutab korteriühistule teenuseid ning

kinnitanud ka korteriühistu juhatusel teatud ülesannete olemasolu, sh võlgnikelt võlgade

sissenõudmine ja üldkoosolekute korraldamine. Korteriühistule mh raamatupidamisteenust

osutava Mittetulundusühingu A&B HALDUSÜHENDUS esindaja on kinnitanud, et

asendusliikme määramiseks ei ole korteriühistu aastakavas ega aastaaruannetes rahalisi

vahendeid ette nähtud. Kolleegium selgitab, et tulude suurendamiseks on üldjuhul ainuke

võimalus korteriomandi majandamiskulude suuruse tõstmine, mis on korteriomanike

üldkoosoleku pädevuses.

17.3. Maakohus küsis avaldajalt ettemaksu, kuid avaldaja keeldus selle tasumisest (tl 80–82),

misjärel küsis maakohus puudutatud isiku endiselt juhatuse liikmelt YY-lt, kas ta on nõus täitma

juhatuse asendusliikme ülesandeid selle eest tasu saamata, millega YY ka nõustus (tl 124).

17.4. Avaldaja hinnangul ei ole usutav, et kohtul ei ole võimalik leida pädevusnõudele vastavat

juhatuse asendusliiget arvukate kutseliste kinnisvarahaldurite või korterelamuhaldurite seast.

8 (9)

Kuivõrd toimiku materjalidest nähtuvalt tegeleb mitmete korteriühistu haldus- ja

hooldusülesannetega Mittetulundusühing A&B HALDUSÜHENDUS, kes saab oma

ülesannete täitmise eest ka tasu, siis võttis ringkonnakohus nimetatud mittetulundusühingult

kirjaliku seisukoha, esitades mh küsimuse, kas mittetulundusühingul on määrata majahaldur,

kes vastab KrtS § 28 lg-s 2 sätestatud pädevuse nõuetele. Mittetulundusühingu A&B

HALDUSÜHENDUS esindaja väitel neil sellist pädevust ei ole.

18. Ringkonnakohus ei kontrolli vaidlustatud määruse seaduslikkust ja põhjendatust osas,

millega maakohus leidis, et juhatuse asendusliikme määramiseks on mõjuv põhjus, sest

määruskaebusega ei ole maakohtu määrust vaidlustatud muus kui YY asendusliikmeks

määramise osas. Seega jätab kolleegium tähelepanuta ka poolte väited korteriühistu 2019. a

üldkoosoleku otsustusvõimelisuse kohta. Maakohus tuvastas, et 2019. a üldkoosolekul ega

korduskoosolekul ei otsustatud kehtivalt juhatuse liikmete valimist ega volituste pikendamist.

19. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu määrus jätta muutmata. Maakohtu määrusest tuleb

aga välja jätta resolutsiooni p 6, millega maakohus määras, et YY juhatuse liikme volitused

kestavad kuni uue juhatuse liikme määramiseni korteriomanike üldkoosoleku poolt. KrtS § 25

lg 4 järgi kestavad kohtu määratud juhatuse liikme volitused uue juhatuse liikme määramiseni

korteriomanike üldkoosoleku poolt. Seega on ametiaja kestus määratud seadusega ja seda ei ole

kohtumääruses vaja üle korrata. See tekitaks ka segadust olukorras, kus juhatuse liikmete

valimise otsus on küll tehtud, kuid selle kehtivus on vaidlustatud.

Riigikohus on leidnud, et mõistlik on määrata isik korteriühistu juhatuse asendusliikmeks kuni

maakohus on veendunud, et asendusliikme määramise aluseks olnud olukord on lahendatud ja

ühistu saab üldkoosolekul valitud juhatuse liikmetega edasi tegutseda. TsMS § 604 lg 5 järgi

võib kohus valitud isiku ka omal algatusel vabastada, samuti vajadusel määrata tema asemele

uue juhatuse asendusliikme (Riigikohtu 7. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3‑2‑1‑42‑17, p

16).

TsMS § 654 lg 2² (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel esitab ringkonnakohus määruse

resolutsioonis kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse.

20. TsMS § 696 lg 3 võimaldab esitada määruse peale määruskaebuse Riigikohtule.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

21. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ringkonnakohtus kantud menetluskulud

jätta TsMS § 172 lg 6 teise lause alusel avaldaja kanda.

22. Puudutatud isik on esile toonud, et tema menetluskuluks on 2. veebruaril 2021 tema eest

Mittetulundusühingu A&B HALDUSÜHENDUS poolt Rahandusministeeriumile tasutud 50

eurot. Ringkonnakohus märgib, et tegemist ei ole puudutatud isiku menetluskuluga, vaid temalt

vaidlustatud määrusega välja mõistetud avaldaja menetluskuluga. Kuivõrd avaldaja avalduse

esitamiselt tasutud riigilõiv 50 eurot mõisteti välja puudutatud isikult avaldaja kasuks, siis tuleb

välja mõistetud summa tasuda lahendi jõustumisel avaldajale.

22.1. Ringkonnakohus selgitab, et kuivõrd sisuliselt on tasutud riigilõivu toimingu eest, mille

tegemist ei taotletud, siis saab puudutatud isik taotleda tasutud 50 euro tagastamist

riigilõivuseaduse (RLS) § 15 lg 1 p 2 alusel. Riigilõivu tagastamiseks tuleb riigilõivu tasunud

isikul esitada kirjalik taotlus, milles märgitakse informatsioon tasutud riigilõivu kohta ja

andmed arvelduskonto kohta, kuhu soovitakse riigilõivu tagastamist (RLS § 12 lg 2). Riigilõivu

tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti

(RLS § 12 lg 1 teine lause).

22.2. Kuivõrd muid andmeid ei ole puudutatud isik määruskaebemenetluses kantud kulude

kohta esitanud ega nähtu tsiviilasja materjalidest, et puudutatud isik oleks menetluskulusid

kandnud, siis puudutatud isikul rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

9 (9)

23. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)