2-19-18326/39 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Tiia Mõtsnik

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. märts 2021.a, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-19-18326

Tsiviilasi

T. A.u hagi L. N.a ja M. M.u vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

44 367,42 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: T. A. (isikukood xxxx, elukoht xxxx)

Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Toivo Viilup

(e-post t.viilup@phlaw.ee)

Kostja I: L. N. (isikukood xxxx, elukoht xxxx)

Kostja II: M. M. (isikukood xxxx, elukoht xxxx)

Kostjate lepinguline esindaja: vandeadvokaat Ott Saame (e-

post ott.saame@concordia.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

3. veebruaril 2021

RESOLUTSIOON

Jätta T. A.u hagi L. N.a ja M. M.u vastu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta L. N.a ja M. M.u menetluskulud T. A.u kanda.

2. Rahuldada L. N.a ja M. M.u avaldus menetluskulude kindlaksmääramiseks

osaliselt.

3. Määrata kindlaks L. N.a ja M. M.u menetluskulude rahaline suurus summas 7925

eurot (sh käibemaks).

4. Välja mõista T. A.ult L. N.a ja M. M.u kasuks menetluskulud 7925 eurot (sh

käibemaks).

5. Välja mõista T. A.ult L. N.a ja M. M.u kasuks viivis menetluskuludelt

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates käesoleva määruse

jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni (TsMS § 177 lg 4).

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavaks tegemisest.

Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi

taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu,

mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks

või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi

andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Kui

menetlusosaline

soovib

asja

läbivaatamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

apellatsioonkaebuses märkima (TsMS § 633 lg 7).

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

Hageja esitas 21.11.2019 Harju Maakohtule hagi kostjate vastu võlgnevuse väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja, kui ostja ja kostjad, kui müüjad 27.11.2016 kinnistu

asukohaga Xxxx võlaõigusliku müügilepingu hinnaga 502 500 eurot. Summa kuulus

tasumisele kokku kolme osamaksena selliselt, et esimese osamakse summas 50 000 eurot

hoiustas hageja müügilepingu sõlmimise päevaks notari ametikontole, teise osamakse

summas 50 000 eurot kohustus hageja tasuma hiljemalt 01.02.2017 ning kolmanda viimase

osamakse summas 402 500 eurot kohustus hageja tasuma kinnistu omandiõiguse

ülekandmiseks sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimise päeval hiljemalt 01.06.2017. Harju

Maakohtu 21.12.2016 kohtumääruse alusel kohaldati hageja suhtes kriminaalasjas nr xxxx

tõkendina vahi alla võtmist ning viibis alates nimetatud kuupäevast kinnipidamisasutuses.

Eeltoodust tulenevalt osutus võimatuks hageja poolt ostuhinna teise osamakse tähtaegne

tasumine.

03.02.2017 pöördusid kostjad hageja poole seoses osamakse tasumisega viivitusse

sattumisega ning andsid hagejale täiendava tähtaja oma kohustuste täitmiseks kuni

01.03.2017. Hageja vastas kostjatele 22.02.2017, et on jätkuvalt võimeline ja huvitatud

müügilepingu täitmisest. Mh juhtis hageja juba kõnealuses vastuskirjas kostjate tähelepanu

sellele, et müügilepingust taganemine kostjate poolt oleks selgelt pahatahlik ja ennatlik ning

leppetrahvi nõudmine põhjendamatu. 02.05.2017 esitasid kostjad avalduse müügilepingust

taganemiseks, märkides, et keelduvad hagejale müügilepingu alusel tasutud ettemaksu 50 000

euro tagastamisest ning tasaarvestavad oma kohustuse ettemaksu tagastamiseks müügilepingu

punktis 4.3 tuleneva nõudega leppetrahvi tasumiseks.

20.06.2017 pöördus hageja kostjate poole ja selgitas, et hageja hinnangul on kostjate poolt

02.06.2017 esitatud müügilepingust taganemise avaldus õigustühine ning tegi omapoolse

ettepaneku müügilepingu alusel asjaõiguslepingu sõlmimiseks hiljemalt 22.06.2017. Samuti

kordas hageja, et leppetrahv 50 000 eurot on ebamõistlikult suur. Kostjad hageja e-kirjale ei

vastanud, millest tulenevalt esitas hageja 11.07.2017 omapoolse avalduse müügilepingust

taganemiseks. Hageja kinnitas, et on valmis andma omapoolse nõusoleku müügilepingu alusel

hageja kasuks seatud eelmärke kustutamiseks eeldusel, et kostjad täitavad hageja ees

müügilepingust tulenevad kohustused. Kostjad hageja taganemisavaldusele ei reageerinud.

Hageja on seisukohal, et käesoleval juhul ei ole kostjatele hagejapoolse müügilepingu

rikkumise tulemusena üldse mistahes märkimisväärset varalist kahju tekkinud. Kostjad pole

kahju tekkimist tõendanud. Hageja leiab, et leppetrahv ei tohi olla kostjate rikastumise

allikaks, mistõttu ei saa hageja hinnangul käesoleva vaidluse asjaolusid silmas pidades

leppetrahv olla suurem kui 15 000 eurot. Eeltoodust tulenevalt palub hageja kostjatelt

solidaarselt välja mõista võlgnevus 35 000 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 6566,58

eurot ja edasiulatuva viivise alates 22.11.2019. Alternatiivselt palub hageja kostjalt I välja

mõista põhivõlgnevuse 17 500 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 3283,29 eurot ja

edasuluatuva viivise alates 22.11.2019 ning kostjalt II välja mõista 17 500 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivise 3283,29 eurot ja edasuluatuva viivise alates 22.11.2019.

Kostjate seisukoht

Kostjad esitasid 13.01.2020 vastuse hagiavaldusele, mille kohaselt kostjad ei tunnista hagis

esitatud nõuet, vaidlevad sellele täies ulatuses vastu ja paluvad jätta hagi rahuldamata.

Kostjad toovad esile, et 2016. aasta lõpus kavatses kostja I omandada Xxxx asuva

korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr xxxx. Kostja I oli sunnitud jätma kõnealuse

tehingu sõlmimata, kuivõrd sai teada, et hageja on vahistatud ning pidas võimalikuks, et

hageja ei täida seetõttu müügilepingust tulenevaid kohustusi, mille arvelt kostja I kavatses

korteriomandi omandamise tehingut finantseerida. Kostja I informeeris kõnealuse

korteriomandi müüjat soovist omandada kõnealune korteriomand kohe, kui kostja I on

hagejalt müügilepingu järgsed summad kätte saanud, ent see ei osutunud võimalikuks,

kuivõrd juba kaks kuud hiljem jäi hageja müügilepingu täitmisega pikaks ajaks viivitusse.

Kostjad on alates 01.06.2017 kuni seisukoha esitamise seisuga kandnud kinnistuga seoses

erinevaid kulusid, mida kostjad ei oleks pidanud kandma, kui hageja oleks müügilepingut

kohaselt täitnud.

Kostjad on seisukohal, et hagejal ei ole kostjate vastu ostuhinna tagastamise ja viivise nõuet.

Müügilepingu punktis 4.3 kokkulepitust johtub kostjate arusaamist mööda ning kostjate

hinnangul oli poolte mõtteks ja ühiseks tegelikuks tahteks see, et juhul kui hageja paneb toime

müügilepingu punktis 4.1 nimetatud rikkumise, kostjad taganevad müügilepingust punktis 4.1

nimetatud alusel ning hageja on teinud kostjale ostuhinna osas ettemakse, tekib automaatselt

tasaarvestuse

olukord

(leppetrahvi

nõue

muutub

automaatselt

sissenõutavaks)

ja

tasaarvestatakse automaatselt (ilma vajaduseta esitada tasaarvestusavaldus ja sõltumata

võimalikest vastuväidetest) ostuhinna ettemaksu tagastamise nõue ja leppetrahvi tasumise

nõue kattuvas ulatuses. Kui ettemaksu on tasutud rohkem kui on leppetrahvi summa,

tagastavad kostjad ülejäänud ettemaksu 7 kalendripäeva jooksul arvates taganemise

jõustumisest, s.o. taganemisavalduse kättesaamisest hageja poolt. Seetõttu olid täidetud ka

kõik leppetrahvi nõude ja selle tasaarvestuse eeldused ning kostjate nõue leppetrahvi

tasumiseks summas 50 000 eurot ja hageja nõue ostuhinna ettemaksu tagastamiseks summas

50 000 eurot lõppesid kattuvas ehk 50 000 euro ulatuses alates 02.05.2017, mil kostjad

lepingust taganesid ja tekkis tasaarvestuse olukord. Isegi kui tõlgendada müügilepingu punkti

4.3

selliselt,

et

tasaarvestus

ei

toimu

mitte

automaatselt,

vaid

eeldab

siiski

tasaarvestusavalduse tegemist, on kostjate nõue leppetrahvi tasumiseks summas 50 000 eurot

ja hageja nõue ostuhinna ettemaksu tagastamiseks summas 50 000 eurot kattuvas ulatuses ehk

50 000 euro ulatuses ikkagi samast ajahetkest lõppenud, kuivõrd kostjate 02.05.2017 avaldus

käsitles igaks juhuks ka tasaarvestust. Kuivõrd ostuhinna ettemaks ei ületanud leppetrahvi

summat, ei ole kostjad kummagi tõlgenduse kohaselt mistahes ostuhinna osa tagastamisega

viivituses ning hagejal ei ole kostjate suhtes kehtivat ostuhinna ettemaksu tagastamise nõuet

ega VÕS § 113 lõikel 1 põhinevat viivisenõuet hagiavalduses sätestatud ulatuses. Kostjad

leiavad, et müügilepingu punkt 4.3 ei ole vastuolus VÕS § 162 lõikega 2.

Hageja ja kostjad on müügilepingu punktis 4.3 sisuliselt kokku leppinud, et müügilepingust

taganemisel selle punkti 4.1 alusel olukorras, kus hageja on teinud kostjatele ostuhinna

ettemakse, tasaarvestatakse ostuhinna ettemakse tagastamise nõue ja leppetrahvi nõude

kattuvas ulatuses (mille tulemusel need kattuvas ulatuses lõpevad ehk sisuliselt loetakse

tasaarvestatavad summad tasutuks). Olukord, kus hageja ja kostjad lepivad vabatahtlikult

kokku, et loevad teatud tingimustel vastastikused kohustused täidetuks ja nõuded lõppenuks,

ei erine hageja osas sisuliselt olukorrast, kus hageja üksi täidab oma kohustuse vabatahtlikult.

Seega on leppetrahv antud juhul sisuliselt VÕS § 162 lõike 3 mõttes tasutud ning hageja ei

või enam leppetrahvi vähendamist nõuda. Isegi kui leppetrahvi vähendamine oleks jätkuvalt

põhimõtteliselt võimalik, puudub alus leppetrahvi vähendamiseks. Kostjad märgivad, et

leppetrahv peab ühest küljest olema piisavalt suur, et motiveerida kohustatud isikut lepingut

täitma ning hoida ära tema poolt lepingu rikkumine. Teisest küljest peab leppetrahv olema ka

piisavalt suur, et hüvitada lepingu sõlmimisel ettenähtav kahju.

Kostjad on seisukohal, et leppetrahv ei ole müügilepingu sõlmimisel ettenähtavat kahju ja

leppetrahvi survefunktsiooni arvestades ebamõistlik. Pooled ei ole ei müügilepingu punktis

4.3 ega müügilepingu punktis 4.4 määratlenud, et vastavate leppetrahvide funktsiooniks oleks

kas eelkõige kahju kompenseerimine või eelkõige rikkumise preventsioon/sanktsioneerimine,

mistõttu oli kostjate hinnangul poolte mõtteks ja ühiseks tegelikuks tahteks, et vastavatel

leppetrahvidel

oleks

nii

kahju

kompenseerimise

kui

ka

rikkumise

preventsiooni/sanktsioneerimise funktsioon. Seetõttu on kostjate hinnangul antud juhul

asjakohased kõik eelviidatud kaalutlused. Hageja kohustuste kohane täitmine oli kostjate

jaoks väga oluline, sest kostja I kavatses müügilepingust laekuvat raha kasutada omale uue

korteriomandi soetamiseks ning kostja II kinnistuga seotud laenuga kaasnevatest kohustustest

vabanemiseks, mistõttu oli kostjate jaoks väga oluline, et hageja täidaks müügilepingust

tulenevad kohustused õigeaegselt, ning et leppetrahv oleks reaalselt piisavalt ähvardav, et

sundida hagejat oma müügilepingust tulenevaid kohustusi õigeaegselt täitma. Eeltoodust

tulenevalt ning pidades silmas hageja majanduslikku seisundit, pidasid kostjad piisavalt

preventiivseks/survestavaks leppetrahvi, mis ületaks kostjate ettenähtava kahju kõige

konservatiivsemat prognoosi vähemalt kahekordselt, et müügilepingu rikkumine oleks

piisavalt palju kulukam kui selle täitmine ning leppetrahv motiveeriks hagejat ka tegelikult

müügilepingut kohaselt täitma.

Kuigi leppetrahvi mõistlikkuse hindamisel on esmajärjekorras asjakohane võrdlus lepingu

sõlmimisel ettenähtava kahjuga ja leppetrahvi survefunktsiooni tagamine, võib leppetrahvi

suuruse mõistlikkuse hindamisel võrrelda leppetrahvi suurust ka tegelikult tekkinud kahju

suurusega. Kostjate esitatud tõenditest nähtuvalt on käesolevaks hetkeks tekkinud ja osaliselt

tulevikus tekkiv kostjate Müügilepingu nurjumisest tingitud otsene varaline kahju, mille

kostjad on suutnud praeguseks hetkeks kindlaks teha, umbes 25 295,35 eurot (müügilepingu

tõestamise tasu summas 941,9 eurot, müügilepingust taganemise kulu summas 50,58 eurot,

kinnistu maamaksu kulu vähemalt summas 249,84 eurot, kinnistu kindlustuse kulu

kogusummas 1228,25 eurot, kostja II intressikulu summas 7904,4 eurot, kostja I intressikulu

summas 8975,49 eurot, kinnistu kostjalt II väljaostu tehingukulud kogusummas 3211,07

eurot, tsiviilasjas nr xxxx väljamõistmata jäänud ja kinnistult eelmärke kustutamisega seoses

täiendavalt kantud õigusabikulu kogusummas 2708,49 eurot). Kostjate müügilepingu

nurjumisest tingitud kogu otsene varaline kahju on tõenäoliselt oluliselt suurem, sest kostjatel

on täiendavalt tekkinud otsene varaline kahju kinnistuga seotud kulude näol, mida kostjad ei

oleks pidanud kandma, kui müügilepingu täitmine ei oleks hagejast tulenevalt nurjunud.

Vastava kahju ulatus ja suurus on väljaselgitamisel.

Kostjad leiavad, et leppetrahv on proportsionaalne, kuna antud juhul moodustab leppetrahv

summas 50 000 eurot veidi vähem kui 10% müügilepingujärgsest põhikohustusest ehk

ostuhinnast summas 502 500 eurot. Täiendavalt on leppetrahv proportsionaalne müügilepingu

üldisi tingimusi ja hageapoolsed müügilepingu täitmise ulatust ja majanduslikku seisundit

arvestades. Leppetrahvi proportsionaalsusest konkreetses võlasuhtes annab tunnistust seegi, et

juhul, kui müügileping oleks jäänud lõpule viimata kostjate rikkumise tõttu, olnuks ka hagejal

õigus nõuda kostjatelt 50 000 euro suurust leppetrahvi, ning et hageja esitas tsiviilasjas nr

xxxx kostjate suhtes ka vastuhagi vastavas summas leppetrahvi kostjatelt väljamõistmiseks

mistahes kõhkluseta selle mõistlikkuses ja proportsionaalsuses.

Kohtuotsuse põhjendused

Kohus, kuulanud ära poolte seisukohad kohtuistungil ja uurinud tõendeid igakülgselt,

täielikult ja objektiivselt ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis, leiab, et hagi tuleb jätta

rahuldamata.

Tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud

asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lõike 2 kohaselt on pooltel

võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või

sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja

milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool

hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui

vastaspool võtab selle omaks ning lõike 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei

vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne

ka poole muudest avaldustest.

Pooltel puudub vaidlus selles, et 27.09.2016 sõlmisid L. N. (müüja I), M. M. (müüja II) ja T.

A. (ostja) kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks, mille

lepingu punkti 2.1 kohaselt müüja (müüja I ja müüja II) müüs kinnistu ostjale 502 500 eurot,

milline summa oli müüjale enne lepingu sõlmimist tasumata; lepingu punkti 2.2 kohaselt

ostuhinnast 50 000 eurot oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud Tallinna notar R. K.i

notarikontole ning lepingupooled leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha müüja

palvel müüja II kontole kahe pangapäeva jooksul arvates lepingu kinnistusosakonnale

esitamisest ning tingimusel, et lepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole

lepingu esemeks oleva kinnistu registriosas kandeid, mida ei ole kajastatud lepingus ning enne

lepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete

tegemiseks; lepingu punkti 2.3 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot kohustus ostja tasuma müüja

palvel müüja II kontole hiljemalt 01.02.2017; lepingu punkti 2.4 kohaselt ostuhinnast

tasumata osa oli ostja kohustatud hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole

hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks ning lepingupooled leppisid kokku, et notar

edastab hoiustatud raha müüja poolt näidatud kontodele kahe pangapäeva jooksul arvates

lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et

asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole lepingu esemeks oleva

kinnistu registriosas kandeid, mida ei ole kajastatud asjaõiguslepingus ning enne

asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste

kannete tegemiseks; lepingu punkti 3.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et sõlmivad

asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 01.06.2017

ning tingimusel, et tasumata ostuhinna osa on tasutud või on hoiustatud asjaõiguslepingut

tõestava notari ametikontole või on tagatud selle tasumine vastavalt lepingu punktile 2;

lepingu punkti 3.3 kohaselt müüja lubas ja ostja avaldas soovi kanda kinnistusregistri

registriosa nr xxxx kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale omandiõiguse üleandmise

nõuet tagav eelmärge ostja kasuks; lepingu p 4.1 kohaselt on müüjal õigus lepingust taganeda,

lepingu p-st 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle

täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga või ostjast

tingitud põhjusel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks

sõlmitud lepingus kokkulepitud tingimustel hiljemalt lepingus sätestatud tähtpäevaks; lepingu

punkti 4.3 kohaselt juhul, kui müüja taganeb lepingust punktis 4.1 nimetatud alusel, tasub

ostja müüjale leppetrahvi 50 000 eurot. Juhul, kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas

ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud

osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama seitsme kalendripäeva jooksul arvates

taganemise jõustumisest.

Pooled ei vaidle selle üle, et hagejal oli täitmata müügilepingust tulenev kohustus tasuda

kinnistu müügihinnast osa, 50 000 eurot kokkulepitud tähtajaks, so 01.02.2017. Hageja viibis

kriminaalmenetluse nr xxxx raames vahi all 21.12.2016 kuni 15.05.2017. 03.02.2017

pöördusid kostjad hageja poole seoses osamakse tasumisega viivitusse sattumisega ning

andsid hagejale täiendava tähtaja oma kohustuste täitmiseks kuni 01.03.2017. Hageja vastas

kostjatele 22.02.2017, et on jätkuvalt võimeline ja huvitatud müügilepingu täitmisest.

02.05.2017 esitasid kostjad avalduse müügilepingust taganemiseks, märkides, et keelduvad

hagejale müügilepingu alusel tasutud ettemaksu 50 000 euro tagastamisest ning

tasaarvestavad oma kohustuse ettemaksu tagastamiseks müügilepingu p-s 4.3 tuleneva

nõudega leppetrahvi tasumiseks. Kuivõrd taganemisavalduse sai hageja kätte 10.05.2017, siis

tulenevalt TsÜS § 69 lõppes müügileping alates 10.05.2017.

Pooled vaidlevad selle üle, kas leppetrahvi kokkulepe on tühine tüüptingimus, kas kostjad olid

müügilepingust taganemisel õigustatud tasaarvestama hagejale tagastamisele kuuluvat

ettemaksu leppetrahviga. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas leppetrahv on ebamõistlikult

suur.

VÕS § 158 lg 1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole

kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma.

VÕS § 35 lg 1 kohaselt loetakse tüüptingimuseks lepingutingimust, mis on eelnevalt välja

töötatud tüüplepingutes kasutamiseks või mida lepingupooled muul põhjusel ei ole eraldi läbi

rääkinud ja mida tüüptingimust kasutav lepingupool (tingimuse kasutaja) kasutab teise

lepingupoole suhtes, kes ei ole seepärast võimeline mõjutama tingimuse sisu. VÕS § 42 lg 1

kohaselt on tüüptingimus tühine, kui see lepingu olemust, sisu, sõlmimise viisi, lepingupoolte

huvisid ja teisi olulisi asjaolusid arvestades kahjustab teist lepingupoolt ebamõistlikult,

eelkõige siis, kui tüüptingimusega on lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu

teise lepingupoole kahjuks oluliselt rikutud. Ebamõistlikku kahjustamist eeldatakse, kui

tüüptingimusega kaldutakse kõrvale seaduse olulisest põhimõttest või kui tüüptingimus piirab

teise lepingupoole lepingu olemusest tulenevaid õiguseid ja kohustusi selliselt, et lepingu

eesmärgi saavutamine muutub küsitavaks. Tüüptingimuse tühisust ja sellega seotud asjaolusid

hinnatakse lepingu sõlmimise aja seisuga.

Kohus

leiab,

et

vaidlusaluse

leppetrahvi

kokkuleppe

näol

ei

ole

tegemist

tüüptingimusega. Vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid antud lepingu füüsiliste

isikutena, kellest ükski ei tegutsenud lepingut sõlmides oma majandus- või kutsetegevuses.

Hageja ei ole tõendanud, et kostjad oma kinnisasja müüjana oleksid lepingupooleks, kes

kasutab tüüptingimust, mille sisu ei oleks hagejal võimalik mõjutada. Kohus ei nõustu hageja

seisukohaga, mille kohaselt „surusid“ müüjad leppetrahvi kokkuleppe lepingusse. Hageja ei

ole antud väidet millegagi tõendanud. Kohus juhib tähelepanu, et kuigi hageja on 2017

veebruaris ja juunis saadetud e-kirjades viidanud leppetrahvi kokkuleppe tühisusele, siis ka

hageja ise on 11.07.2017 müügilepingust taganemise avalduses tuginenud leppetrahvi

kokkuleppele samas summas, nõudes kostjatelt 50 000 euro suuruse leppetrahvi tasumist.

Seega ei ole hageja pidanud leppetrahvi kokkulepet tühiseks ega leppetrahvi ennast

ebamõistlikult suureks. Samuti ei ole hageja antud avalduses seostanud leppetrahvi nõuet

võimalike kahjudega.

VÕS § 197 lõike 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool

(tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on

õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lõike 2

esimese lause kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded

kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS §

198 kohaselt tasaarvestus toimub tasaarvestusavalduse tegemisega teisele poolele. VÕS § 200

lõike 4 kohaselt ei saa tasaarvestav pool tasaarvestada nõuet, millele teine pool saab esitada

vastuväiteid. Antud sätted võlaõigusseaduses on dispositiivsed.

Müügilepingu p 4.1 kohaselt on kostjatel õigus müügilepingust taganeda, kui müügilepingu p-

st 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning

see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga või hagejast tingitud põhjusel ei

ole asjaõiguslepingut müügilepingu eseme omandi hagejale üleandmiseks sõlmitud

müügilepingus kokkulepitud tingimustel hiljemalt müügilepingus sätestatud tähtpäevaks.

Müügilepingu p-s 4.3 leppisid hageja ja kostjad kokku, et juhul, kui kostjad taganevad

müügilepingust selle p-s 4.1 nimetatud alusel, tasub hageja kostjatele leppetrahvi summas 50

000 eurot, ning et juhul, kui hageja on teinud kostjatele ostuhinna osas ettemakse,

tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa

ettemaksust tagastavad kostjad hagejale 7 kalendripäeva jooksul arvates taganemise

jõustumisest. Tsiviilasjas nr xxxx tehtud kohtuotsusega on tõendatud, et hageja rikkus

müügilepingust tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, mistõttu kostjad taganesid

põhjendatult pooltevahelisest müügilepingust. Kohus on seisukohal, et kuivõrd kostjad olid

müügilepingust 02.05.2017 avaldusega kehtivalt taganenud, oli kostjatel pooltevahelisest

kokkuleppest tulenevalt õigus tasaarvestada ettemaksuna tasutud 50 000 eurot tagastamisele

kuuluva leppetrahvi, so 50 000 euro ulatuses.

Hageja leiab, et leppetrahv summas 50 000 eurot on ebamõistlikult suur ja palub seda

vähendada 15 000 euroni. VÕS § 162 lg 1 kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on

ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole

nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust

tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit.

Kohus ei ole tuvastanud, et müügilepingu p-s 4.3 sätestatust kõrvalekalduv ega seetõttu

tühine. VÕS § 162 lg 2 kohaselt VÕS § 162 lg-s 1 sätestatust leppetrahvi maksmiseks

kohustatud lepingupoole kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Müügilepingu p 4.3 ei

sätesta, et kui leppetrahv on ebamõistlikult suur, ei võiks kohus leppetrahvi mõistliku

suuruseni vähendada. Leppetrahvi vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu

diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte huve kaaludes (Riigikohtu 21. novembri 2012. a

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-12, p 12). Kohus leiab, et seadusest ei tulene, et leppetrahvi

suurus oleks otseselt seotud lepingupoole tegeliku kahju suurusega. VÕS § 161 lg 1 sätestab,

et lepingu rikkumise korral võib kahjustatud lepingupool nõuda leppetrahvi tegelikust kahjust

sõltumata. Üksnes juhul, kui kahjustatud lepingupool võib nõuda lepingu rikkumisega

tekitatud kahju hüvitamist, tuleb kahju hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud (VÕS § 161

lg 2).

Kohus juhib tähelepanu, et Riigikohtu praktika (nt otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p-d 16, 17

ja 24) kohaselt võib kahju puudumine olla aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi

väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et

käesoleval juhul ei ole tõendamist leidnud, et kokkulepitud ulatuses leppetrahvi nõudmine

oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

Kostjad on käesoleval juhul toonud esile ja tõendanud nendele tekkinud kahju. Kostjate

põhjenduste kohaselt on esitatud kulutused tekkinud seetõttu, et hageja rikkus müügilepingut.

Kostjad ei oleks pidanud neid kulutusi tegema, kui hageja ei oleks lepingut rikkunud. Nii on

kostjad esile toonud müügilepingu tõestamise tasu summas 941,90 eurot, müügilepingust

taganemise kulu summas 50,58 eurot, kinnistu maamaksu kulu summas 249,84 eurot, kinnistu

kindlustuse kulu kogusummas 1228,25 eurot, elektrienergia kulu kogusummas 5348,16 eurot,

kostja II kinnistu kuni kinnistu väljaostmiseni kantud intressikulu summas 7904,4 eurot,

kostja I intressikulu summas 8975,49 eurot, kinnistu kostjalt II väljaostu tehingukulud

kogusummas 3211,07 eurot, tsiviilasjas nr xxxx väljamõistmata jäänud ja kinnistult eelmärke

kustutamisega seoses täiendavalt kantud õigusabikulu kogusummas 2708,49 eurot. Kostjad on

esitanud ka Alexela AS kinnituse selle kohta, et kinnistu osas elektrienergia eest esitatud

arved on kõik kostja I poolt tasutud ja IIZI Kindlustusmaakler AS kinnituse kostja I poolt

seoses kinnistuga tasutud kindlustusmaksete kohta. Kohus märgib, et leppetrahvi suuruse

mõistlikkuse hindamisel tuleb lähtuda kahjudest, mida mõistlik isik võis või pidi ette nägema

leppetrahvi kokkuleppe sõlmimise ajal. Kohus on seisukohal, et 2017 lepingust taganemisel ei

saanud kostjad ette näha, millise hinnaga ja millal on kostjatel võimalik vaidlusalune

kinnisasi võõrandada. Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kostja I soov lepingust

taganemisel oli kasutada müügilepingu esemeks olevat eramut oma elukohana. Kostjad on

märkinud, et taganesid müügilepingust üksnes seetõttu, et hageja rikkus müügilepingut ja ei

tasunud kokkulepitud osamakset. Vastupidist ei ole hageja tõendanud. Vaidlus puudub selles,

et kostja I kasutas müügilepingust taganemise järel müügilepingu objektiks olevat kinnistut

oma elukohana, kuid kostjad on rõhutanud, et üksnes kahjude vähendamise eesmärgil, sest

kinnistu võõrandamine kolmandale isikule oli takistatud kinnistule hageja kasuks seatud

eelmärke tõttu. Nimetatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmise üle toimus poolte

vahel kohtuvaidlus tsiviilasjas nr xxxx. Kohtuotsus antud asjas jõustus 02.09.2019, misjärel

toimus hageja kasuks seatud eelmärke kustutamine 27.09.2019. Alles pärast seda oli kostjal I

võimalik antud kinnisasi müüki panna. Käesoleval ajal puudub vaidlus selles, et kostja I on

võõrandanud antud kinnisasja 28.02.2020, so ca kolm aastat pärast lepingust taganemist.

Eelneva alusel ei saa asuda seiskohale, et kostjad oleksid pahatahtlikult käitunud. Pigem ei

käitunud heas usus hageja ise, jättes tasumata ostuhinna ja keeldudes tema kasuks seatud

eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest.

Kohus leiab, et leppetrahvil on nii kohustuse täitmisele sundimise kui ka sanktsioneeriv

eesmärk. Leppetrahv peab kohtu hinnangul olema piisavalt suur selleks, et motiveerida

kohustatud isikut lepingut täitma ning ära hoidma lepingu rikkumist. Arvestades leppetrahvi

kohustuse täitmisele sundivat mõju on kohtu arvates oluline arvestada kohustuse täitmise

ulatust ja leppetrahvi suurust VÕS § 162 lg-st 1 tulenevalt. Pooled olid kokku leppinud

kinnisasja müügihinnas summas 502 500 eurot. Seega oli nimetatud summa hageja

lepingujärgne kohustus, millest hageja oli tasunud üksnes 50 000 eurot. Kohus leiab, et

eelneva alusel ei ole leppetrahv summas 50 000 eurot ebamõistlikult suur. Hageja ei ole

tõendanud, et leppetrahv sellises määras oleks ebatavaline ja ebamõistlikult suur. TsMS § 230

lg 1 kohaselt peab pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema vastuväited. Kohus

leiab, et hageja oma väiteid tõendanud ei ole. Kostjad on esile toonud, et kuivõrd kostjad

võimaldasid hagejal tasuda müügihinna osade kaupa 8 kuu jooksul ja kinnistule seati ka

eelmärge hageja kasuks, mistõttu ei ole kuni eelmärke kustutamiseni võimalik müügilepingu

eset turuhinnaga müüa, oli kostjate huvi leppetrahvi suuruses kokkuleppimisel, et sundida

hagejat oma müügilepingust tulenevaid kohustusi õigeaegselt täitma. Kohus nõustub

kostjatega, et olukorras, kus müügileping on jäänud 90% ulatuses ostjast tuleneval põhjusel

täitmata, ei saa leppetrahvi määraga 10% põhikohustusest pidada ülemääraseks. Kohus on

seisukohal, et leppetrahvi suurus on mõistlik ka arvestades hageja majanduslikku seisundit,

kuivõrd hageja on esile toonud, et ta omab pikaajalist ärikogemust ja et tal on majanduslik

võimekus soetada üle 500 000 euro suuruses summas kinnisasi.

Lisaks märgib kohus, et lepinguvabaduse põhimõttest lähtudes on tehinguosalised vabad

otsustama, kas nad sõlmivad teise isikuga tehingu või mitte. Hagejal puudub alus kostjatelt

nõuda tehingu nn jätkamist või uue tehingu sõlmimist. Kostjad oli juba pooltelevahelisest

müügilepingust taganenud. TsÜS § 69 lg 1 kohaselt kindlale isikule (tahteavalduse saaja)

suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks

kättesaamisega. TsÜS § 72 kohaselt ei loeta tahteavaldust tehtuks üksnes juhul, kui enne

tahteavaldust või sellega ühel ajal jõuab tahteavalduse saajani tahteavaldust tagasivõttev

tahteavaldus. VÕS § 186 p 5 kohaselt on lepingust taganemise tagajärjeks võlasuhte

lõppemine. Ka VÕS § 188 lg-st 2 ja 3 tuleneb, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või

lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende

lepinguliste kohustuste täitmisest. VÕS § 189 lg 1 järgi võib lepingust taganemise korral

kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade

ja muu kasu väljaandmist, kui ta tagastab kõik üleantu. Lepingust taganemisega oli lepingu

täitmise võlasuhe asendunud tagasitäitmise võlasuhtega ja pooltel tuli tagastada lepingu alusel

saadu. Hagejal puudub õigus nõuda kostjatelt ka temaga uue lepingu sõlmimist. Eelneva

alusel ei oma tähendust hageja antud väidete osas esitatud põhjendused ja neid kinnitavad

tõendid.

Eelneva alusel asub kohus seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus ja menetluskulude kindlaksmääramine

TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka

siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks

menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 järgi määrab maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui

menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse

tegemist.

TsMS § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi

rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostja menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda. Kohtu

hinnangul ei esine asjaolusid, mis annaksid alust kõrvale kalduda menetluskulude jaotamisel

TsMS § 162 lg 1 sätestatust.

TsMS § 175 lg 1 järgi kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised

kulud.

Kohus on seisukohal, et kostja menetluskulude nimekirjas toodud lepingulise esindaja kulud

on osaliselt põhjendamatult suured. Kohus on seisukohal, et perioodil 09.01.2020-13.01.2020

kostja vastuse koostamise ajakulu kokku 12 tundi ei ole põhjendatud. Kohus leiab, et

arvestades kostja vastuse mahtu ja sisu on selle põhjendatud ajakuluks 8 tundi. Samuti ei ole

kohtu hinnangul põhjendatud perioodil 05.05.2020-11.05.2020 seisukoha koostamise ajakulu

kokku 13 tundi. Kohus on seisukohal, et põhjendatud on ajakulu nimetatud toimingu osas 8

tundi. Kohtu hinnangul on ülejäänud menetlustoimingud ja nendele kulunud aeg põhjendatud

ja vajalikud. Vastavalt 03.02.2021 toimunud kohtuistungi protokollile lisandub kostjate

esindamiseks kulunud ajale 03.02.2021 toimunud istungil osalemise aeg 1 tund ja 15 minutit.

Eelnevat arvestades on kostjate lepingulise esindaja põhjendatud ajakulu kokku 52 tundi ja 50

minutit. Tunnitasu määr (150 eurot tunnis, käibemaksuga) ei ületa kohtupraktika kohaselt

lepingulise esindaja tunnitasu põhjendatud ja vajalikku määra. Eeltoodust tulenevalt on

kostjate põhjendatud ja vajalike menetluskulude suurus 7925 eurot (sh käibemaks). Kohus

mõistab hagejalt kostjate kasuks välja menetluskulud 7925 eurot (sh käibemaks).

TsMS § 177 lg 4 ning kostja taotluse alusel mõistab kohus hagejalt välja viivise

menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses käesoleva otsuse

jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni kostjate kasuks.

TsMS § 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata

menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui

vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. TsMS § 177 lg 1 kohaselt

menetluskulude kindlaksmääramise määrus toimetatakse menetlusosalistele kätte. Nimetatud

määruskaebuse menetlemisel tekkinud kulusid ei hüvitata (TsMS § 178 lg 3).

/allkirjastatud digitaalselt/

Tiia Mõtsnik

Kohtunik

Tallinna Ringkonnakohtu 11.10.2021 kohtuotsusega on osaliselt muudetud Harju Maakohtu

Tallinna kohtumaja 12.03.2021 kohtuotsuse põhjendusi.