2-19-4222/60 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Määruse tegemise aeg ja koht

11.03.2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-4222

Kohtuasi

VV avaldus juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 22.11.2019 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

VV määruskaebus

PV määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja VV, esindaja vandeadvokaat Kaarel Berg

Asjast puudutatud isikud

PV, esindajad AV ja vandeadvokaat Kalle-Kaspar

Sepper

Hiiumaa vald Hiiumaa Vallavalitsuse kaudu,

esindajad Kairi Arunurm ja Mai Julge

Eesti Vabariik Transpordiameti kaudu (varasemalt

Maanteeameti kaudu), esindajad Tiit Harjak ja Kaidi

Sulg

SV, esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup

Hansa Kraal OÜ, esindajad vandeadvokaadid Martin

Triipan ja Kaisa Laidvee

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 22.11.2019 määrus tühistada ning saata tsiviilasi uueks

läbivaatamiseks tagasi samale maakohtule.

2. VV ja PV määruskaebused rahuldada osaliselt.

3. Käesoleva määruse peale ei saa esitada määruskaebust.

Asjaolud ja menetluse käik

1. VV (avaldaja) esitas 20.03.2019 Pärnu Maakohtule avalduse, milles palus määrata Kopli

kinnisasja (registriosa nr 13133) igakordse omaniku kasuks juurdepääs avalikult kasutatavale

Hausma teele üle Põllu kinnisasja (registriosa nr 511233) 192 m pikkusel ja 5 m laiusel alal.

Samuti palus avaldaja luba, et Kopli kinnisasja igakordsel omanikul on õigus rajada puuduolev

juurdepääs. Lisaks soovis avaldaja vastava kande tegemist kinnistusraamatusse.

2. Avaldajale kuulub Kopli kinnisasi, mis piirneb Kärdla-Hausma-Lennujaama teega (edaspidi

ka riigitee).

Pühalepa vallavolikogu 18.12.2012 otsusega kehtestati Kopli detailplaneering, mis nägi ette

Kopli kinnisasjalt juurdepääsu riigiteele üle planeeritava Koplipõllu kinnisasja. Avaldaja

pöördus Transpordiameti poole, kes selgitas 15.07.2016 avaldajale, et Kopli kinnisasja

juurdepääsuks kasutatavate riigiteede ristumiskohad ei vasta detailplaneeringu nõuetele, seda

ka juhul kui juurdepääs rajatakse läbi Tuuliku või Aleksandri kinnisasjade mahasõitude kaudu.

Nõuded on kehtestatud majandus- ja taristuministri 05.08.2015 määrusega. Pühalepa

Vallavalitsuse korraldusega 28.06.2017 alustati Kopli detailplaneeringu koostamist eesmärgiga

muuta kruntide piire ja juurdepääsutee asukohta. Transpordiamet selgitas, et juurdepääsuna

riigiteelt tuleb kasutada olemasolevaid ristumiskohti.

Hiiumaa vallavalitsuse 14.02.2018 korraldusega kehtestati Tülli detailplaneering, mille

kohaselt juurdepääs Tülli kinnisasjale hakkab toimima Hausma tee kaudu. Üle Tülli kinnisasja

käib juurdepääs ka Tuuliku, Põllu ja Kopli kinnisasjale. Tuuliku (omanik SV) ja Tülli (omanik

OÜ Maximus Consult) kinnisasjade omanikega sõlmis avaldaja servituudi seadmise lepingu,

mille alusel seati avaldaja kinnisasja igakordse omaniku kasuks juurdepääsuservituudid

avalikult kasutatavale teel. Avaldaja on pöördus juurdepääsuservituudi sõlmimiseks ka Põllu

kinnisasja omaniku poole, kes keeldus kokkuleppest.

Juurdepääsu (mahasõitu) ei ole võimalik rajada otse Kopli kinnisasjalt riigiteele. Aleksandri ja

Tuuliku kinnisasjalt on rajatud otse juurdepääs (mahasõit) riigiteele. Nende mahasõitude vahe

on 146 m. Pärast Kopli detailplaneeringu kehtestamist riigiteed rekonstrueeriti ning võeti vastu

05.08.2015 määrus projekteerimise normide kohta. Riigitee on V klassi maantee, millel on

kilomeetril lubatud viis mahasõitu minimaalse vahemaaga 150 m. Kopli kinnisasjast 0,5 km

kaugusel mõlemas suunas on kokku kuni 11 mahasõitu, st mahasõitude arv on ületatud

kahekordselt. Kopli detailplaneeringus märgitud mahasõit jääks Aleksandri ja Tuuliku

kinnisasja vahele, kus vahemaa on lubatud 150 m-st niigi väiksem. Järelikult ei ole riigiteelt

võimalik rajada mahasõitu nii, et see oleks tee projekteerimise normidega kooskõlas. Lisaks on

Kopli kinnisasja riigiteega külgnev ala madal rannikumets, mis on tihti üleujutatud. Seega oleks

sealtkaudu juurdepääsu rajamine ebamõistlikult kulukas.

Juurdepääs on võimalik määrata Põllu kinnisasja kaudu nii nagu see on ette nähtud Tülli

detailplaneeringus, so juurdepääsuna Hausma teele. Taotletav juurdepääs ei riiva Põllu

kinnisasja omaniku õigusi olulisel määral. Juurdepääs kulgeks mööda Tülli ja Tuuliku

kinnisasja lõunapiiri ja sealt mööda Põllu kinnisasja piiri kuni senise juurdepääsuteeni viiva

teekoridorini. Sarnaselt on toiminud juurdepääs Kopli kinnisasjale ka varasemalt. Seega oleks

juurdepääs kooskõlas väljakujunenud tavaga. Põllu, Tuuliku ja Tülli kinnisasjad on kõrgel

pinnasel, neil asuvad teed on pinnaseteed ja olulises ulatuses täitematerjali vedu ei ole vajalik.

Selline juurdepääsutee on majanduslikult kõige otstarbekam ja nõuab kõige vähem rahalisi

kulutusi. Juurdepääsutee kulgeks mööda kinnisasja piire ega takista kinnisasjade senist

kasutust. Selline lahendus tagab liiklusohutuse. Kuna juurdepääsutee rajamine võib tuua kaasa

vajaduse teha Põllu kinnisasjal töid, siis taotleb avaldaja selleks loa andmist.

Avaldaja on nõus tasuma Põllu kinnisasja omanikule ühekordse tasu summas 192 eurot, mis

vastab juurdepääsuteega hõlmatud maa-ala maksumusele. Juurdepääsutee pindala on 960 m2 ja

maa maksumus 0,20 eurot ruutmeeter.

PV seisukoht

3. PV vaidles avaldusele vastu. Talle kuulub Põllu kinnisasi. Kopli kinnisasjalt on juurdepääs

avalikule teele läbi Koplipõllu kinnisasja vastavalt detailplaneeringule. Aastatel 2013–2014

korraldas

Transpordiameti

mahasõidu

rajamise

Tuuliku

kinnisasjale,

mitte

aga

detailplaneeringus

ettenähtud

Koplipõllu

kinnisasjale.

Koplipõllu

kinnisasi

kuulus

ajavahemikul 27.09.2007 kuni 23.10.2018 (st ajal, mil Transpordiamet rajas valesse kohta

mahasõidu) kaasomandina avaldajale ja tema vennale SV-le. Avaldaja ja SV sõlmisid

15.10.2018 lepingu, millega Koplipõllu kinnisasi hakkas kuuluma SV-le. Seega on avaldaja nii

Kopli kui Koplipõllu kinnisasja endise omanikuna eiranud kohustust korrigeerida

Transpordiameti eksitust mahasõidu rajamisel ja rajanud mahasõidu asukoha vastuolus

detailplaneeringuga.

Avaldajal ei ole õigus nõuda juurdepääsu, kui senine ühendus kinnisasja osade vahel katkes

tema tahtel. SV-le kuulus nii valesse asukohta mahasõidu rajamise ajal, kui ka käesoleval ajal

Koplipõllu kinnisasja kõrval paiknev Tuuliku kinnisasi, millele Transpordiamet korraldas vale

mahasõidu rajamise. See juurdepääs Tuuliku kinnisasjale ei olnud vajalik, sest Tülli

detailplaneering kehtestamise Hiiumaa vallavalitsuse 14.02.2018 korraldusega nr 104 tagati

juurdepääs Tuuliku kinnisasjale üle Tülli kinnisasja, mille kohta sõlmiti ka reaalservituut.

Ajaloolist juurdepääsu ei ole kunagi üle Põllu kinnisasja olnud. Avaldaja väidab eksitavalt, et

taotletav juurdepääs kulgeb mööda Põllu kinnisasja piire. Vähemalt pooles ulatuses on taotletav

juurdepääs kinnisasja piirist eemal, sest avaldaja rajas Põllu kinnisasjale ulatuva märgala-

kraavi. Avaldaja oli Kopli detailplaneeringu tellija ja määras ise Kopli kinnisasjale juurdepääsu

riigiteelt läbi Koplipõllu kinnisasja. Avaldaja oli teadlik kuludest, mis kaasnevad Kopli

detailplaneeringuga määratud asukohta juurdepääsu rajamisega. Avaldaja ei ole taotlenud

Transpordiametilt juurdepääsu rajamist Kopli kinnisasjale. Seega ei ole täidetud eeldused

juurdepääsu nõudmiseks ja määramiseks üle Põllu kinnisasja. Liiklusohutusnõuded

võimaldavad rajada mahasõidu Kopli kinnisasjale riigiteelt.

Hiiumaa valla seisukoht

4. Kehtiv detailplaneering on aluseks detailplaneeringualal tehtavateks tegevusteks, sh

juurdepääsutee rajamiseks, kuid see ei ole seadusjärgne kitsendus. Kehtiv Kopli

detailplaneering näeb ette Kopli kinnisasjalt juurdepääsu riigiteele üle Koplipõllu kinnisasja.

Kopli kinnisasi on hoonestamata ja sinna ei ole ajaloolisi juurdepääse. Vald ei ole vastu, kui

kinnisasjade omanikud leiavad juurdepääsutee osas muu lahenduse, kui detailplaneeringus.

Tülli detailplaneeringu koostamisse oli kaasatud avaldaja. Juurdepääs Kopli kinnisasjale on

Tülli detailplaneeringuga määratud servituudiga. Pühalepa Vallavalitsus algatas Kopli

detailplaneeringu muutmise ja juurdepääsutee lahendus pidi selguma läbirääkimiste käigus.

Läbirääkimiste tulemustest ei ole vallavalitsust teavitatud.

Eesti Vabariigi (Transpordiameti kaudu) seisukoht

5. Juurdepääsu määramine ei lahenda ehitusõiguslikke küsimusi. Asjaõigusseaduse (AÕS)

§ 156 lg 1 alusel ei saa Transpordiametit kohustada andma avaldajale nõusolek mahasõidu

rajamiseks. Transpordiameti ülesanne on tagada riigiteel liiklusohutus. Tulenevalt ehitus-

seadustikust (EhS) on ristumiskoha lubamine ja sellele esitatavad nõuded Transpordiameti

igakordne kaalutlusotsus. Kehtivad planeeringud on siduvad ja täitmiseks kohustuslikud.

Riigiteel on vahepeal kehtestatud kiiruspiirang 50 km/h. Normidega vastuolu enam ei ole, aga

Kopli kinnisasjale täiendava mahasõidu rajamine halvendab liiklusohutust. Tulenevalt

paikvaatlusel tuvastatust peaks Transpordiameti hinnangul ristumiskohtade vahekaugus olema

vähemalt 60 m. PV nimetatud kohtadest vastaks sellele vaid punkt nr 3 (II kd lk 195) ja sedagi

vaid juhul, kui sinna rajada mahasõit, mis teenindab ühte kinnisasja. Sinna ei saa rajada

ristmikku, mis teenindab mitut kinnisasja.

SV seisukoht

6. SV toetas avaldust. Talle kuuluvad Tuuliku ja Koplipõllu kinnisasjad. Kopli

detailplaneeringu kohaselt on Kopli kinnisasjale juurdepääs üle Koplipõllu kinnisasja.

Sealtkaudu ei ole juurdepääsu võimalik enam tagada, sest Transpordiamet korraldas mahasõidu

rajamise Tuuliku kinnisasjale. Mahasõidu rajamine Koplipõllu kinnisasjale tooks kaasa

olukorra, kus see oleks vastuolus 05.08.2015 määruse tee projekteerimise normidega.

Detailplaneeringus ettenähtud juurdepääsu ei ole asutud realiseerima seitsme aasta vältel. Selle

aja jooksul on faktiline olukord oluliselt muutunud. Kehtestatud on Tülli detailplaneering, mis

on erinev liikluskorralduse seisukohast vaadatuna Kopli detailplaneeringus kirjeldatust. Tülli

detailplaneeringuga nähakse ette juurdepääs Kopli kinnisasjale Hausma tee kaudu. Valesti

rajatud Tuuliku mahasõit ei oma enam tähtsust. PV tegutses SV esindajana ja kooskõlastas

Tuuliku mahasõidu riigimaantee rekonstrueerimise käigus. Suuliste konsultatsioonide käigus

oli planeeritud rajada juurdepääs Kopli kinnisasjale alternatiivselt üle Põllu kinnisasja.

Avaldaja tahte vastaselt ei saanud määrata juurdepääsu üle Koplipõllu kinnisasja. Juurdepääsu

rajamine üle Koplipõllu kinnisasja häiriks oluliselt selle kasutamist ja poolitaks kinnisasja.

Häiritud oleks kavandatava hoonestuse kasutajate privaatsus. SV oli omalt poolt sõlminud

avaldajaga servituudi seadmise lepingu, et tagada avaldaja juurdepääs üle Tuuliku kinnisasja.

Hansa Kraal OÜ seisukoht

7. Hansa Kraal OÜ-le kuulub Aleksandri kinnisasi. Pühalepa Vallavolikogu 28.09.2009

otsusega nr 394 kehtestati Aleksandri kinnisasja detailplaneering. See nägi ette juurdepääsutee

Aleksandri kinnisasjale riigiteelt ja juurdepääsu sama kinnisasja kaudu teistele kinnisasjadele

ette ei nähtud. Juurdepääs on mõeldud üksiku elamumaa krundi jaoks. Kopli kinnisasja

kasutusotstarve on osaliselt tootmismaa ja maatulundusmaa. Niisuguse otstarbega ega ka muu

juurdepääs üle Aleksandri kinnisasja ei vastaks Aleksandri detailplaneeringule.

Kopli kinnisasjale on ettenähtud juurdepääs Kopli detailplaneeringus, mille järgi tuli seada

teeservituut Koplipõllu kinnisasjale. Transpordiamet korraldas mahasõidu rajamise Tuuliku

kinnisasjale, mistõttu ei ole väidetavalt enam võimalik uut mahasõitu rajada ohutuse tõttu. Tülli

detailplaneeringuga on ette nähtud, et juurdepääs Kopli kinnisasjale peaks kulgema üle Tülli

kinnisasja ning mööda Tuuliku ja Põllu kinnisasju.

Maakohtu määrus

8. Maakohus jättis avalduse rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kohus

menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. Kohus kohaldas AÕS § 156 ja tuvastas

järgmist:

 Kopli kinnisasi kuulus VV ja SV kaasomandisse. Alates 23.10.2018 on VV Kopli

kinnisasja ainuomanik (I kd tl 9-10). Juhani kinnisasi, mis liideti Kopli kinnisasjaga

kuulus varasemalt VV-le (I kd tl 9-10, III kd tl 124-125);

 Põllu kinnisasi kuulus PV-le alates 28.05.2001. Alates 31.08.2012 kuulus see PV ja SV

kaasomandisse. Alates 10.04.2015 on PV Põllu kinnisasja omanik (I kd tl 157-158);

 Aleksandri kinnisasja omanik on alates 22.04.2008 Hansa Kraal OÜ (II kd tl 55-56);

 Koplipõllu kinnisasi kuulus VV ja SV kaasomandisse. Alates 23.10.2018 on selle

omanik SV (II kd tl 57-58, III kd tl 128);

 Tülli kinnisasja omanik on alates 12.04.2016 OÜ Maximus Consult (III kd tl 109-110);

 Tuuliku kinnisasja omanik on SV alates 10.04.2015 (III kd tl 111-112).

Avaldaja tellis Juhani, Kopli ja Koplipõllu kinnisasjade detailplaneeringu (Kopli

detailplaneering). Detailplaneering algatati Pühalepa Vallavolikogu otsusega 30.08.2011 nr 144

ja kinnitati 18.12.2012 otsusega nr 230 (I kd tl 11-31). Detailplaneeringu kohaselt

juurdepääsuks Kopli kinnisasjale seatakse teeservituut Koplipõllu kinnisasjale. Juurdepääsuks

Juhani kinnisasjale seatakse teeservituudid Kopli ja Koplipõllu kinnisasjadele (I kd tl 18).

Planeeritavatele kruntidele pääseb riigiteelt ehk Kärdla-Hausma-Lennujaama kõrvalmaanteelt

nr 12165 (I kd tl 24). Kruntimise plaanil oli märgitud planeeritud teeservituut, kust nähtus, et

riigiteelt, oli juurdepääs Koplipõllu kinnisasja kaudu Kopli kinnisasjale ja Juhani kinnisasjale

(I kd tl 30).

VV ja SV olid Kopli detailplaneeringu koostamise ja kinnitamise ajal mõlemad Kopli kinnisasja

kaasomanikud. VV oli Juhani kinnisasja ainuomanik. Nad pidasid võimalikuks juurdepääsu

riigiteelt Kopli kinnisasjale ja Juhani kinnisasjale üle planeeritava Koplipõllu kinnisasja. Seega

nähtus detailplaneeringust, et avaldajal ja SV-l ei olnud vastuväiteid planeeritud teeservituudile.

See tähendas, et avaldaja arvestas kuludega, mis kaasnesid planeeritava juurdepääsuga

vastavalt detailplaneeringule. Seejuures oli SV nõus, et loodavat Koplipõllu kinnisasja läbib

juurdepääsutee Kopli ja Juhani kinnisasjale.

Pühalepa Vallavalitsuse 28.06.2017 korraldusega nr 202 algatati avaldaja taotlusel Kopli

detailplaneering eesmärgiga muuta kehtivas detailplaneeringus kruntide piire ja juurdepääsutee

asukohta (I kd tl 35-36). Planeeringuala skeemi kohaselt Kopli ja Koplipõllu katastriüksustele

juurdepääsutee lahendus sõltus detailplaneeringu käigus peetavate läbirääkimiste tulemustest

(I kd tl 43). Menetlusosalised ei esitanud andmeid Kopli detailplaneeringu muutmise kohta.

Pole vaidlust, et aastatel 2013–2014 rajati mahasõit Tuuliku kinnisasjale, mitte aga Kopli

detailplaneeringus kokkulepitud Koplipõllu kinnisasjale (II kd tl 2). Sel ajal kuulus praeguse

Tuuliku kinnisasja maa Põllu kinnisasja koosseisu ning kaasomanikud olid PV ja SV (I kd tl

157). Paikvaatlusel avaldas Transpordiameti esindaja, et mahasõit rajati PV ettepanekul (III kd

tl 17).

Kohus ei nõustunud avaldajaga, et praegu on olemas tegelikult kasutuses olev juurdepääsutee

Kopli kinnisasjale, mis oli märgitud avaldaja situatsiooniskeemile (I kd tl 156). Avaldaja

seisukohad lükkas ümber vallavalitsus, kes kinnitas, et Kopli kinnisasi on hoonestamata ning

teadaolevalt ajaloolisi juurdepääse ei ole. Maa-ameti ajaloolistelt kaartidelt ei nähtu varasemat

hoonestust (II kd tl 3). Vallavalitsus esitas foto rajast, mida avaldaja nimetas faktiliseks

juurdepääsuks (II kd tl 11). Paikvaatlusel vaatles kohus avaldaja poolt viidatud nn ajaloolist

teed (III kd tl 6-7). Kohus veendus, et puuduvad vähimadki märgid ajaloolisest teest, mida võiks

pidada juurdepääsuks Kopli kinnisasjale. Avaldaja poolt vahetult enne paikvaatlust autoga

läbisõitmine jätmaks muljet juurdepääsuteest, ei tõenda, et tegemist võiks olla väljakujunenud

tavaga, mida mööda on tagatud juurdepääs Kopli kinnisasjale. Kohus tuvastas, et ajalooline

juurdepääs Kopli kinnisasjale puudub.

Vaidlust pole, et avaldaja kinnisasjale puudub praegu faktiline juurdepääs avalikult kasutatavalt

teelt. Kopli detailplaneering on kehtiv, selle muutmise algatamine ei tähenda, et senine

detailplaneering ei kehti. Avaldajal oli Kopli kinnisasja kaasomanikuna tagatud juurdepääs

Kopli detailplaneeringuga. See oli avaldaja vaba tahe, et Kopli kinnisasjast eraldatakse osa ning

moodustatakse Koplipõllu kinnisasi. Juba 2012. aastal, kui kehtestati Kopli detailplaneering oli

avaldajale teada, et juurdepääs hakkab toimuma üle Koplipõllu kinnisasja. Selleks

juurdepääsuks oli oma nõusoleku andnud ka Transpordiamet detailplaneeringu koostamisel.

SV ja VV sõlmisid 15.10.2018 kinnisasjade ühendamise kokkulepe, kaasomandi lõpetamise ja

kinnisasja jagamise kokkulepe, teeservituudi seadmise lepingu, asjaõiguslepingud ja

kinnistamisavaldused (I kd tl 115-129). Lepingu p-des 4-7 leppisid SV ja VV kokku

kinnisasjade Kopli, Juhani ja Koplipõllu ühendamise, jagamise ja kaasomandi lõpetamise.

Teeservituudiga koomati Tuuliku kinnisasi Kopli kinnisasi igakordse omaniku kasuks. OÜ

Maximus Consult ja VV vahel 13.03.2019 sõlmitud teeservituudi seadmise lepingu,

asjaõiguslepingu ja kinnistamisavalduse p-de 4 ja 5 järgi oli kokkulepitud teeservituut Kopli

kinnisasja igakordse omaniku kasuks Tülli kinnisasjale (I kd tl 130-138). SV, OÜ Maximus

Consult ning VV vahel sõlmitud teeservituudi seadmise lepingud ei too kaasa tagajärge, et

juurdepääsutee tuleb määrata avaldaja poolt taotletud viisil. Need lepingud ei toonud tagajärgi

PV-le, kes ei olnud lepingu pooleks. SV ja VV vahel 15.10.2018 sõlmitud leping omas tähtsust

AÕS § 156 lg 2 ja 3 kohaldamise osas. AÕS § 156 lg 2 kohaselt ei omanud tähtsust avaldaja

seisukoht selles, et SV Koplipõllu kinnisasja omanikuna ei soovinud enam, et juurdepääs

kulgeks üle Koplipõllu kinnisasja. SV ja VV pidid ette nägema tagajärgi, mis olid seotud

juurdepääsutee määramisega Kopli kinnisasjale, arvestades Kopli detailplaneeringus märgitut.

Avaldaja nõude lahendamise keskne küsimus on, kas avaldajal on võimalik saada juurdepääs

talle kuuluvale kinnisasjale sellega vahetult piirnevalt riigiteelt. Alles seejärel, kui on selge,

millised on tegelikult avaldaja võimalused saada juurdepääs oma kinnisasjale avalikult

kasutatavalt teelt, on võimalik asuda hindama, kas esinevad AÕS § 156 lg 1 eeldused, et

määrata juurdepääs üle võõra kinnisasja.

Peale Kopli detailplaneeringu vastuvõtmist on olukord mitmel korral muutunud, kuid see ei

tähenda, et arvestada ei saa detailplaneeringus märgitud asjaoludega. Juurdepääsu määramisel

pidi avaldaja arvestama juurdepääsu rajamise kuluga. Avaldaja selgitas, et Kopli

detailplaneeringu järgne juurdepääs maksaks 25 677,05 eurot, kuid avalduses taotletud

juurdepääs 15 158 eurot, so 40% vähem (III kd tl 27). Kohus leidis, et hinnavahe umbes

10 000 eurot ei ole määrava tähtsusega olukorras, kus avaldaja oli varem valmis sama kulu

kandma. Avaldaja tugines sellele, et ta on füüsiline isik, kellele oleks see suur kulu (III kd tl 78).

Samas on Kopli kinnisasi 100% tootmismaa, kuhu on planeeritud kalakasvatus ja

tootmishooned. Arvestades kalakasvatuse rajamise kulusid, ei ole juurdepääsutee hinnavahe

määrava tähtsusega ja seda ei saa hinnata avaldaja huvi olulise riivena. Kalakasvatuse (II kd tl

92-96) kavandaja peab arvestama juurdepääsutee kuludega mõistlikus ulatuses.

Vaidlusalusel riigiteel kehtestati kiirusepiirang 50 km/h. Seega on võimalik kavandada eraldi

mahasõit Kopli kinnisasjale nii, et see on kooskõlas majandus- ja taristuministri 05.08.2015

määrusega nr 106 „Tee projekteerimise normid“ (I kd tl 196, III kd tl 70). Avaldaja ei ole

küsinud tingimusi juurdepääsuks olukorras, kus on kiiruspiirang 50 km/h (III kd tl 77, 82-83).

Juurdepääsu üle Põllu kinnisasja ei saa määrata enne, kui on selge, kas juurdepääs on võimalik

otse riigiteelt avaldaja kinnisasjale. Praegu ei ole see välistatud.

Avaldaja ei küsinud seisukohta pärast kiirusepiirangu kehtestamist, kuid sellise taotluse saab

esitada EhS § 99 alusel ainult avaldaja. Juurdepääsutee ehitusprojekti kooskõlastuseks

tingimuste võtmata jätmine toob kaasa, et menetluses puuduvad seisukohad, kas on võimalik

rajada juurdepääs riigiteelt Kopli kinnisasjale. Juurdepääsutee määramise menetluses tuleb

kaaluda kõigi asjast puudutatud isikute huve. Avaldaja tegevusetuse tõttu ei olnud kohtul

võimalik olemasolevate andmete alusel kaaluda kõikide isikute huvide tegelikku riivet. Kohus

ei saa kohustada avaldajat pöörduma projekteerimistingimuste kooskõlastamiseks, et välja

selgitada kas ja kuhu on võimalik määrata juurdepääs riigiteelt Kopli kinnisasjale. Nimetatud

toimingu tegemata jätmine andis aluse avalduse rahuldamata jätmiseks avaldaja poolt taotletud

viisil. Kohus ei saanud ise selliseid andmeid koguda. Kohus ei nõustunud et juurdepääsu ei

saanud määrata muul viisil kui taotluses märgitud (vt Riigikohtu 17.05.2010 määrust tsiviilasjas

nr 3-2-1-42-10, p 24). Ka valesti rajatud Tuuliku kinnisasja mahasõit ei olnud aluseks Põllu

kinnisasja koormamiseks.

Käesoleval ajal puudus avaldajal faktiline juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Avaldus tuli

jätta rahuldamata, kuna avaldaja ei põhistanud, et tal puudus oma kinnisasjale juurdepääs

avalikult kasutatavalt teelt. Käesoleval ajal on olemas juurdepääs, mis on määratud kehtiva

Kopli detailplaneeringuga. Juurdepääsutee määramine avaldaja poolt taotletud viisil tähendaks,

et kohus kaaluks vaid avaldaja valitud asjaolusid. Protsessuaalse positsiooni valimine oli

avaldaja otsustada, samuti asjaolud, mille alusel avaldaja kohtusse pöördub. Menetlusõigusi tuli

kasutada heauskselt. Muu hulgas tähendas see, et kohtule esitatakse kõik asjasse puutuvad

seisukohad ja andmed. Kohtu hinnangul vältis avaldaja Transpordiametilt seisukoha küsimist

pärast kiirusepiirangu kehtestamist riigiteel ning pärast kinnisasjade ühendamist ja jagamist.

Kinnisasjade ühendamise ja jagamise toimingud tehti avaldaja ja SV tahteavalduste alusel.

Kuid selliste tahteavalduste tagajärjel tekkinud olukord ei tohi kaasa tuua kolmandatele

isikutele põhjendamatuid koormatisi.

VV määruskaebus

9. Avaldaja palus maakohtu määruse tühistamist, v.a. menetluskulude jaotuse osas ja uue

määruse tegemist, millega avaldus rahuldada.

Maakohtu määruse põhjendused on ebaselged ja vastuolulised. Maakohus jõudis ühelt poolt

järeldusele, et avaldaja kinnisasjale puudus juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, kuid hiljem

leidis, et juurdepääsu puudumist ei ole tuvastatud. Kui kohus tuvastas algselt, et juurdepääs

puudus, siis oleks kohus pidanud järgmisena lahendama juurdepääsu määramise küsimuse

avalduses taotletud või muul viisil. Alternatiivide olemasolul tuli neid kaaluda. Pelgalt

detailplaneeringus märgitud juurdepääs ei saa olla avalduse rahuldamata jätmise põhjus, kuna

see ei asendada poolte kokkulepet ega ole seadusjärgne kinnisasja kitsendus.

Juurdepääsu ei saa määrata Kopli detailplaneeringu järgi ega otse Kopli kinnisasjalt riigiteele.

Kui rajatav mahasõit teenindab rohkem kui ühte kinnisasja, siis on see ristmik. Seega

Koplipõllu ja Tuuliku kinnisasjade mahasõidud on ristmikud. Kopli kinnisasjale rajatav

mahasõit teenindaks ka Juhani kinnisasja, seega oleks ka see ristmik. Ristmike vaheline

kohustuslik vahemaa ei oleks sel juhul tagatud. Avaldaja pöördus enne kohtusse pöördumist

Transpordiameti poole, kes kinnitas, et Kopli detailplaneeringujärgne juurdepääs ei ole

kehtivate normidega kooskõlas. Sel ajal kehtis juba 50km/h kiirusepiirang. Samuti pöördus

Transpordiameti poole Pühalepa vallavalitsus. Riigiteel kehtestatud kiirusepiirang 50 km/h sai

mõjutada mahasõitude tihedust, kuid selle tulemusel ei ole siiski võimalda ületada mahasõitude

arvu. Isegi kui erandkorras saaks avaldaja kinnisasjale mahasõidu rajada, siis poleks see

kooskõlas seaduse eesmärgiga, milleks on ohutuse tagamine. Kuna Kopli detailplaneeringu

järgset juurdepääsu ei saa nagunii rajada, siis heitis kohus põhjendamatult ette, et juurdepääsu

kaotust mõjutas avaldaja tegevus. Samuti polnud Transpordiameti poole pöördumine kohtusse

pöördumisel eeldus. Kohtul oli võimalik ise kõik olulised asjaolud välja selgitada. Kohtu viide

EhS §-le 99 oli asjakohatu, sest avaldaja ei soovi rajada avalikuks kasutamiseks suunatud teed.

Uue juurdepääsu rajamine oleks oluliselt kallim kui taotletava juurdepääsu määramine. Kohus

leidis valesti, et Kopli kinnisasjale pole olnud ajaloolist juurdepääsu. Kohus ei hinnanud selles

osas kõiki tõendeid. Avaldaja taotletav juurdepääs kulgeks mööda kinnisasjade piiri. Põllu

kinnisasi on maatulundusmaa ja juurdepääs ei piiraks Põllu kinnisasja omaniku olulisel määral.

PV määruskaebus

10. PV vaidlustas maakohtu määruse menetluskulude jaotuse osas ja palus 5703 eurot

menetluskuluna avaldajalt väöja mõista. Kohtu seisukoht menetluskulude osas ei arvestanud

vaidluse asjaolusid ega olnud õiglane. Kohus leidis, et avaldaja ei kasutanud oma

menetlusõigusi heauskselt, seega tuli menetluskulud jätta avaldaja kanda. PV on Hiiumaal elav

74-aastane lesest pensionär, kelle sissetulek on vaid vanaduspension. Tema õiguste kaitseks oli

vajalik esindaja palkamine.

Menetlusosaliste seisukohad ja menetluse edasine käik

11. VV vaidles PV määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Avaldaja ei

pöördunud kohtu poole pahatahtlikul. Avaldaja oli enne pöördunud Transpordiameti poole.

Ajalooline ja üldplaneerinujärgne juurdepääs pidi kulgema mööda Põllu kinnisasja. PV jagas

oma kinnisasju mitmeid kordi selliselt, et avaldaja jäi ilma juurdepääsuta. Lisaks selgus, et

mahasõit Tuuliku kinnisasjale rajati PV ettepanekul. Seetõttu on PV tekitanud olukorra, kus

avaldaja kinnisasjale puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Menetluskulude jaotus oli

kooskõlas seadusega ja kohtupraktikaga. PV on kinnisasja jagamise tulemusel võõrandanud

kinnisasju ja saanud selle eest tulu. Seega on PV-l vara ja ta on ise põhjustanud endale nii

ulatuslikud menetluskulud.

12. PV palus jätta avaldaja määruskaebuse rahuldamata. Maakohus analüüsis juurdepääsu

määramise eeldusi nõuetekohaselt ja jõudis õigele järeldusele. Määruskaebuse väited ei anna

alust määruse tühistamiseks.

13. SV toetas avaldaja määruskaebust ja jäi kõigi varasemate seisukohtade juurde. Avaldaja

taotletud juurdepääs on liiklusohutuse seisukohalt parim lahendus. Kopli detailplaneeringu

kohaselt tuli uut juurdepääsu kooskõlastada Transpordiametiga. Transpordiamet kinnitas, et uut

mahasõitu saaks rajada, kui ühtegi muud alternatiivset võimalust ei eksisteeriks. Koplipõllu

kinnisasjale juurdepääsu rajamiseks puuduvad kaalukad põhjused. Kuna PV määruskaebus ei

puudutatud tema huve, siis ei pidanud SV vajalikuks enda seisukohti selles osas esitada.

14. Hiiumaa vald jäi oma varasemalt esitatud seisukohtade juurde. Vald märkis, et avaldaja

määruskaebuses oli ekslik väide, et avaldaja taotleva juurdepääsuga sarnasel viisil on

juurdepääs ettenähtud 12.12.2013 Pühalepa osa Suursadama-Kärdla piirkonna üldplaneeringus.

Tegemist oli üldplaneeringu koostamiseks koostatud alusplaanil oleva teega, mitte kavandatud

juurdepääsuga.

15. Hansa Kraal OÜ avaldas, et ta jääb varasemalt esitatud seisukohtade juurde ja palus nendega

arvestada. Avaldaja määruskaebus ja avaldused tuli rahuldada. PV määruskaebus ei

puudutanud osaühingu õigusi.

16. Eesti Vabariik (Transpordiameti kaudu) avaldas, et ta jääb juba esitatu juurde.

Ringkonnakohtu põhjendused

17. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu määrus tuleb tühistada

ning tsiviilasi tuleb saata uueks lahendamiseks tagasi samale maakohtule tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 667 lg 2 alusel. VV ja PV määruskaebused kuuluvad rahuldamisele

osaliselt.

18. Esimesena lahendab ringkonnakohus VV määruskaebuse. Maakohus rikkus oluliselt TsMS

§ 436 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud kohtulahendi põhjendamise kohustust, sest tegi

vastuolulise lahendi ja jättis asjas tähtsate asjaolude osas võtmata selge seisukoha. Lisaks rikkus

maakohus hagita menetluses kehtivat uurimisprintsiipi. Selliselt on menetlusõiguse normi

TsMS § 656 lg 1 p 5 mõttes oluliselt rikutud.

Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldused on AÕS § 156 lg 1 järgi

juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu

maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja huvi ülekaalukus, võrreldes koormatava

kinnisasja omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu 16. 06.2016

määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 49). AÕS § 156 järgsed juurdepääsu määramise vaidlused

lahendatakse TsMS § 475 lg 1 p 131 kohaselt hagita menetluses.

TsMS § 477 lg-d 1, 5 ja 7 järgi vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt,

arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste

esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene

teisiti. Kohus peab kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul,

kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite

esitamist või kogub neid omal algatusel. TsMS § 5 lg 3 esimene lause sätestab, et hagita asjas

selgitab kohus ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui seaduses ei ole ette nähtud

teisiti. TsMS § 477 lg-tes 5 ja 7 ning TsMS § 5 lg-s 3 väljendub hagita menetlusele iseloomulik

uurimispõhimõte, mille eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks

välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada

lisatõendeid (Riigikohtu 27.04.2009 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-09, p 14). Hagita

menetluses on kohtul suurem aktiivsus ja asjaolude selgitamise kohustus. Hagita menetluses ei

lahendata keerulisi õigusküsimusi, vaid kohus kohaldab esmajoones kaalutlusõigust

(Riigikohtu 17.05.2010 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-10, p-d 18-20).

Kohtulahendi seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et lahend ei või olla vastuoluline

(Riigikohtu 21.10.2020 otsus tsiviilasjas nr 2-17-18305, p 16 viimane lõik ja selles viidatud

kohtupraktika). Avaldaja tugines määruskaebuses sellele, et maakohtu määrus oli vastuoluline.

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga. Maakohus leidis määruse p-s 37, et avaldaja kinnisasjale

puudub juurdepääs. Samas p-s 42 leidis kohus, et pole välistatud juurdepääsu puudumine

vahetult külgnevalt riigiteelt ja p-s 45, et avaldajal on juurdepääs oma kinnisasjale.

Maakohtul tuleb asja uuel lahendamisel üheselt tuvastada, kas avaldaja kinnisasjalt avalikult

kasutatavale teele on juurdepääs või mitte. Juhul kui juurdepääsu pole, siis peab maakohus

tulenevalt uurimispõhimõttest kaaluma kõiki võimalikke juurdepääsu alternatiive, sh kõigi

puudutatud isikute huve ja lahendama vaidluse tervikuna. Samuti peab maakohus selgeks

tegema, kas Juhani maaüksus (millel asjaoludest nähtuvalt puudub samuti juurdepääs avalikult

kasutatavale teel) on liidetud Kopli kinnisasjaga või on see eraldi kinnisasi ja kas selle asjaoluga

tuleb juurdepääsu taotluse lahendamisel arvestada.

Käesoleval juhul oli vaidlusalune, kas avaldaja kinnisasjalt on võimalik rajada juurdepääsu

riigiteele või tuleb kasutada muid variante. Esimese astme kohus leidis, et juurdepääsu ei ole

võimalik määrata enne seda, kui avaldaja pöördub Transpordiameti poole tingimuste saamiseks

juurdepääsu rajamise osas avaldaja kinnisasjale riigiteelt. Sellega kohustas maakohus avaldajat

sisuliselt läbima kohtueelne menetlus Transpordiametis. Sellist kohustust avaldajale

õigusaktidest ei tulene. Lahendades avaldust hagita menetluses, oli maakohtul tulenevalt

uurimispõhimõttest võimalus välja selgitada kõik avalduse lahendamiseks vajalikud asjaolud.

Muuhulgas saab kohus tsiviilasja lahendamisel vähemalt üldjuhul anda hinnangu sellele, kas

menetlusosaliste kirjeldatud viisil on juurdepääsu rajamine või teostamine võimalik.

Menetlusse oli kaasatud Transpordiamet. Kohtul oli võimalik ametiasutuselt küsida kõiki

selgitusi ja seisukohti, mis omasid tähtsust avalduse lahendamisel.

Eeltoodut arvestades leiab ringkonnakohus, et maakohus jättis põhjendamatult avalduse

sisuliselt lahendamata ja rikkus uurimispõhimõtet. Maakohtul polnud alust kohustada avaldajat

pöörduma enne maakohtusse avalduse esitamist Transpordiameti poole. Samuti polnud kohtul

takistust selgitada välja, kas avaldaja kinnisasjale on võimalik rajada mahasõitu või ristmikku

riigiteelt. Siiski tuleb siinjuures võtta arvesse, et vahetult külgneva tee kaudu juurdepääsu

rajamise võimatusele viitavad asjaolud peab esile tooma ja tõendama avaldaja (Riigikohtu

21.5.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20 teine lõik ja seal viidatud varasem praktika).

Kui kohus leiab, et need asjaolud pole piisavalt selged või tõendatud (nagu võib aru saada

vaidlustatud määrusest), siis tuleb anda avaldajale tähtaeg täiendavate tõendite esitamiseks. Kui

avaldaja esitab uue taotluse Transpordiametile, siis on maakohtul võimalik kaaluda selle

taotluse menetlemise ajaks tsiviilasja menetlus peatamist.

Kui maakohus tuvastab, et avaldaja kinnisasja piires riigiteele mahasõidu ega ristmiku rajamine

pole võimalik, st juurdepääs puudub, siis tuleb kaaluda muid variante. Asjaoludest nähtub, et

alternatiivse juurdepääsu määramiseks on mitmeid variante.

19. Maakohus leidis ühtlasi, et kui avaldaja ja SV sõlmisid kinnisasjade liitmise ja jagamise

lepingu, siis pidid nad nägema ette tagajärgi seoses juurdepääsuga Kopli kinnisasjale,

arvestades Kopli detailplaneeringus märgitut. Maakohus viitas AÕS § 156 lg-tele 2 ja 3. Need

näevad ette, et kui kinnisasja osalise võõrandamise tagajärjel võõrandatud või allesjäänud osa

kaotab ühenduse avalikult kasutatava teega, peab selle osa omanik, mille kaudu ühendus seni

toimus, võimaldama teise osa omanikul ühendust pidada oma kinnisasja kaudu esimeses lõikes

nimetatud tingimustel. Kinnisasja omanikul ei ole õigust juurdepääsu nõuda, kui senine

ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud tema tahtel.

Ringkonnakohtu hinnangul jättis maakohus kujundamata selge ja lõpliku seisukoha, kas AÕS

§ 156 lg-te 2 ja 3 kohaldamiseks on alust. Samuti ei arvestanud maakohus kõiki menetlus-

osaliste seisukohti ja tõendeid. Maakohus tuvastas, et kinnisasjad on kuulunud mitmetele

omanikele ning neid on liidetud ja jagatud. Nimetatud toiminguid puudutavad menetlusosalisi

V, S ja PV. Lisaks tuvastas maakohus, et ekslik mahasõit Tülli kinnisasjale korraldati PV

eestvedamisel. Maakohus jättis need asjaolusid omavahel sidumata. Selle tulemusel on asjas

tähtsust omavad asjaolud vähemalt osaliselt tuvastamata, sh ei nähtu maakohtu määrusest

sündmuste kronoloogia. Seetõttu pole võimalik hinnata, kas AÕS § 156 lg-tele 2 ja 3 eeldused

on täidetud. Maakohus peab tuvastama, kas ja kuidas mõjutas avaldaja või tema kinnisasja

varasema omanikku käitumine praegu väidetavat juurdepääsu puudumist või peab oma

varasemate toimingute tõttu juurdepääsu võimaldama just PV.

Kohtul tuleb asja uuel lahendamisel arvestada mh sellega, et detailplaneering pole seadusjärgne

kitsendus. Samuti ei asenda see asjaosaliste kokkulepet.

20. AÕS § 156 lg 1 mõtte kohaselt tuleb juurdepääsu kindlaksmääramise korral üldjuhul

määrata koormatava kinnisasja omanikule juurdepääsu talumise eest tasu ning see koormatud

kinnisasja igakordse omaniku kasuks välja mõista (Riigikohtu 09.06.2017 määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-31-17, p 14). Asja materjalist ei nähtu, et maakohus oleks menetlusosalistega tasu

küsimust arutanud ega selgitanud juurdepääsu tasu määramise aluseks olevaid asjaolusid ja

võimaliku tasu komponente. Maakohus peab asja uuel läbivaatamisel seda tegema.

21. Kokkuvõttes jättis maakohus asja sisuliselt lahendamata ja olulised asjaolud tuvastamata.

Vaidluse sisuline lahendamine eeldab asjaolude tuvastamist mahus, mida ei saa teha

apellatsioonimenetluses. Seetõttu tuleb kohtuasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.

22. Vastuseks PV määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. TsMS § 173 lg 3 sätestab,

et kui kõrgema astme kohus tühistab alama astme kohtu lahendi ja saadab asja uueks

läbivaatamiseks, jätab ta menetluskulude jaotuse alama astme kohtu otsustada. PV

määruskaebus tuleb seetõttu osaliselt rahuldada, sest maakohtu määrus tühistatakse ka

menetluskulude jaotuse osas. Maakohus jaotab menetluskulud asja uuel lahendamisel.

23. Hagita menetluses võib TsMS § 696 lg 3 esimese lause järgi maakohtu menetlust lõpetava

määruse peale esitatud määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse esitada isik, kelle õigusi on määrusega kitsendatud. Menetlust lõpetavaks

määruseks loetakse neid hagita menetluses tehtud määrusi, millega asi lahendatakse (menetlus

n-ö suletakse või lõpetatakse), ning menetlust lõpetavat määrust ei tule mõista kitsalt menetluse

lõpetamise määrusena TsMS § 428 tähenduses. Praegusel juhul ei tee ringkonnakohus

menetlust lõpetavat lahendit. Seetõttu ei anna TsMS § 696 lg 3 määruskaebuse esitamise õigust

(vt ka Riigikohtu 28.05.2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 11).

(allkirjastatud digitaalselt)