2-19-1964/64 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-19-1964

Otsuse tegemise aeg ja koht

05. märts 2021, Tallinn

Kohtukoosseis

Vallo Kariler, Kaija Kaijanen ja Ande Tänav

Kohtuasi

Swedbank Liising Aktsiaseltsi hagi XX vastu

kinnisasja

ebaseaduslikust

valdusest

väljanõudmiseks

ja

kinnistusraamatu

kande

muutmise nõusoleku andmiseks kohustamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 31.08.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

XX apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

20 451,68 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(vastustaja):

SWEDBANK

LIISING

AKTSIASELTS

(registrikood

10434248),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Robert Sarv ja

advokaat Katrin Paulus

Kostja

(apellant):

XX

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Denis Polman

Iseseisva nõudeta kolmas isik kostja poolel: Futurum

Investment OÜ (registrikood 11838507), seaduslik

esindaja MN

Asja läbivaatamine

12.02.2021 kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta kostja 15.02.2021 taotlus kohtuistungi protokolli parandamiseks

rahuldamata.

2. Jätta Harju Maakohtu 31.08.2020 otsuse resolutsioon muutmata, muutes osaliselt

otsuse põhjendusi.

3. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

2-19-1964

2

4. Apellatsioonimenetluse kulud jätta XX kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. SWEDBANK LIISING AKTSIASELTS esitas 06.02.2019 Harju Maakohtule hagi XX

vastu. Hageja palub kohustada kostjat andma välja Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva

kinnisasja (registriosa nr-ga 26627101) 543/2849 suuruse mõttelise osa valdus ning kohustada

kostjat kinnisasja mõttelise osa valdus vabastama ning vabatahtlikust täitmisest keeldumise

korral tõsta kostja ja tema asjad kinnisasja mõtteliselt osalt välja. Samuti palub hageja

kohustada kostjat andma nõusolek kinnisasja 543/2849 suuruse mõttelise osa omanikukande

kustutamiseks kostja osas ja hageja omanikuna sisse kandmiseks ning asendada kostja

tahteavaldus käesolevas asjas tehtava kohtuotsusega. Menetluskulud palub hageja jätta kostja

kanda.

2. Pooled olid Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnisasja (edaspidi ka kinnisasi)

kaasomanikud. 30.08.2013 sõlmisid hageja ja Futurum Invest OÜ (edaspidi ka Futurum)

müügilepingu, millega hageja müüs Futurumile 543/2849 mõttelise osa kinnisasjast.

08.01.2014 esitas kostja hagejale ostueesõiguse teostamise avalduse. 03.11.2014 otsusega

rahuldati tsiviilasjas nr 2-14-3305 kostja hagi hageja, Futurumi ja hüpoteegipidaja vastu

kaasomandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Nimetatud otsus jõustus

Riigikohtu 13.01.2016 määrusega, millega ei võetud kassatsioonkaebust menetlusse.

03.03.2016 kanti kostja kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse.

Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekkis hagejal kostjaga eraldiseisev müügileping täpselt

samasugustel tingimustel. Vastavalt Futurumiga sõlmitud müügilepingu p-dele 3.1 ja 3.2 oli

kostja seega kohustatud tasuma hagejale 20 451,68 eurot hiljemalt müügilepingu sõlmituks

lugemisest ühe pangapäeva jooksul. 23.03.2016 e-kirjaga andis hageja kostjale täiendava

tähtaja ostuhinna tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta 05.04.2016 kostjaga

sõlmitud müügilepingust. Kostja ostuhinda ei tasunud ning hageja taganes müügilepingust.

Riigikohus leidis tsiviilasjas nr 2-16-9483, et hageja poolt lepingust taganemine oli

õiguspärane, sest kostjal oli kohustus tasuda ostuhind hiljemalt müügilepingu sõlmituks

lugemise hetkel. Ostueesõiguse alusel hageja ja kostja vahel tekkinud müügileping lõppes

2-19-1964

3

müüja taganemisavalduse tulemusel, mille tõttu tekkis hagejal õigus nõuda kinnisasja

kaasomandi osa omand ja valdus kostjalt välja.

3. Hagejale teadaolevalt on 543/2849 mõtteline osa kinnisasjast kostja valduses, sest kostja

teavitas valduse võtmisest ning enda valduse kehtestamisest alates 12.10.2017. Kostjal puudub

õiguslik alus kinnisasja valdamiseks ja kasutamiseks.

4. Kostja ei ole andnud nõusolekut kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks, mistõttu on

vajalik see asendada kohtuotsusega.

5. Põhjendatud on kostja taotlus anda omand üle siis, kui hageja tagastab kostjale kaasomandi

osa eest õigusliku aluseta makstud müügihinna summas 6861,69 eurot.

Kostja vastuväited

6. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt taotleb kostja, et kohus loeks kostja

omanikukande kustutamise nõuoleku antuks tingimuslikult, s.o juhul, kui hageja tagastab

kostjale ostueesõiguse objekti müügihinna, so 20 451,68 eurot.

7. Kinnistusraamatu kande parandamise nõudmine enam kui aasta möödudes pärast ostuhinna

hüvitamist on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja hüvitas Futurumile ostueesõiguse objekti

müügihinna 17.01.2018 ning samal päeval teavitas sellest nii hagejat kui ka Futurumit.

8. Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna osapoolte varasemast käitumisest võis

järeldada, et hageja ei hakka nõudma ostueesõiguse objekti endale tagasi. Lisaks sellele on

poolte varasemast suhtlusest üheselt aru saada, et pooled ei pea ostueesõiguse teostamise

tulemusena tekkinud müügilepingut lõppenuks taganemise teel. Hageja käitumisest tuleneb, et

müügilepingust taganemise avaldust ei ole tehtud või on see tagasi võetud. Kostja ei ole

rikkunud ostueesõiguse alusel tekkinud müügilepingut. Kostja pakkus järjekindlalt ostuhinna

hüvitamist valduse vastu ning hüvitas müügihinna esialgsele ostjale.

9. 09.03.2016 saatis hageja kostjale ootamatu teatise, milles nõudis kogu raha tasumist endale

vaatamata sellele, et algselt leppisid osapooled kokku, et kostja hüvitab müügihinna

ostueesõiguse objekti esialgsele ostjale (Futurum). Kostja arvates tuli müügihind hüvitada

esialgsele ostjale. Hageja ei nõudnud ostueesõiguse objekti endale enne Futurumile müügihinna

hüvitamist kostja poolt. Hageja ega Futurum pole ostueesõiguse objekti valdust kostjale

pakkunud ega kinnitanud, et nad annavad valduse üle pärast müügihinna tasumist või

hüvitamist. Hageja kinnitas kostjale, et ta valdust üle anda ei saa.

10. Hageja ei ole teinud taganemisavaldust. Osapooled ei lähtunud asjaolust, et hageja taganes

kostjaga sõlmitud müügilepingust. Kostjaga sõlmitud müügilepingust taganes hoopis Futurum

31.05.2016 kostjale esitatud taganemisavaldusega.

Kolmanda isiku seisukohad

11. Kolmas isik toetab hageja seisukohti. Kolmas isik leiab, et ei võlgne kostjale midagi ega

ole kostja suhtes ühtegi kohustust rikkunud. Kinnisasja valduse hõivas kostja omavoliliselt.

Maakohtu otsus ja põhjendused

12. Maakohus rahuldas hagi ning mõistis kostjalt hagejale välja Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a

asuva kinnisasja (registriosa nr 26627101) 543/2849 suuruse mõttelise osa valduse ja kohustas

2-19-1964

4

kostjat kinnisasja valduse vabastama ning määras, et vabatahtlikust täitmisest keeldumise korral

tõsta kostja ning tema asjad kinnisasja 543/2849 suuruselt mõtteliselt osalt välja. Samuti

kohustas maakohus kostjat andma nõusoleku Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva kinnisasja

(registriosa nr 26627101) 543/2849 suuruse mõttelise osa omanikukande kustutamiseks kostja

osas ja hageja omanikuna sisse kandmiseks ning asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega.

Lisaks määras maakohus, et kostja on kohustatud kinnistusraamatu kande muutmiseks

nõusoleku andma, kui hageja on kostjale tasunud 6868,69 eurot. Menetluskulud jättis maakohus

kostja kanda, kuid kindlaks neid ei määranud.

13. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

-

hageja ja kostja olid kinnisasja asukohaga Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a kaasomanikud;

-

30.08.2013 sõlmisid hageja ja Futurum müügilepingu, millega hageja müüs Futurumile

543/2849 mõttelise osa kinnisasjast;

-

08.01.2014 esitas kostja hagejale ostueesõiguse teostamise avalduse;

-

03.03.2016 kanti kostja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse;

-

vastavalt müügilepingu p-dele 3.1 ja 3.2 oli kostja kohustatud tasuma 20 451,68 eurot

hiljemalt müügilepingu sõlmituks lugemisest ühe pangapäeva jooksul;

-

23.03.2016 e-kirjaga andis hageja kostjale täiendava tähtaja ostuhinna 20 451,68 eurot

tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta 05.04.2016 kostjaga sõlmitud

müügilepingust.

14. Riigikohus on asjas nr 2-16-9483 tehtud lahendi p-s 14-17 tuvastanud, et hageja on

kehtivalt taganenud kostjaga ostueesõiguse teostamise raames sõlmitud kinnisasja mõttelise osa

müügilepingust. Kohus ei pea käesolevas asjas uuesti analüüsima taganemise kehtivust.

Hagejal on võlaõigusseaduse (VÕS) § 189 lg 1 alusel seega õigus nõuda lepingu alusel üleantu

tagastamist. Hageja nõue on suunatud omandi tagasikandmisele, st sisuliselt asjaõiguslepingu

sõlmimisele AÕS § 641 järgi. Müügilepingust taganemise korral on müüjal võlaõiguslik nõue

omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu sõlmimiseks

AÕS § 641 mõttes. Kuna hageja on kehtivalt müügilepingust taganenud, on hagejal õigus nõuda

kostjalt omandi tagasi kandmist. Seega on hagejal õigus nõuda ka kinnistusraamatu kande

parandamist ning AÕS § 65 lg 1 alusel tuleb kostjat kohustada andma nõusolek registriosas

kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja hageja omanikuna sisse kandmiseks.

15. Hageja valduse üleandmise nõude alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1, mille kohaselt

on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Kostja kinnitas,

et alates 12.10.2017 on korter kostja valduses. Kostja ei ole kohtu ette toonud ühtegi asjaolu

või tõendit, millest ilmneks, et kostjal esineb seaduslik alus Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva

kinnistu 543/2849 suuruse mõttelise osa valdamiseks. Seega tuleb hageja nõue valduse

üleandmiseks AÕS § 80 lg 1 alusel rahuldada.

16. Kostja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest tulenevalt oleks alus asuda seisukohale,

et hageja kasutab talle seadusest tulenevaid õigusi vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on

kohtusse pöördunud seaduses vastava nõude esitamiseks ettenähtud tähtaja jooksul ning hagejal

on õigus kohtulikult kaitsta talle kuuluva kinnisvaraga seotud õigusi.

2-19-1964

5

17. Kostja taotlus müügihinna tagastamiseks tuleb rahuldada osaliselt. Kostja esitatud

pangaülekande väljavõttest nähtub, et kostja on vaidlusaluse kinnisasja ostuhinna tasunud

üksnes summas 6861,69 eurot.

Apellatsioonkaebus

18. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi

rahuldamata. Maakohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme ja rikkus oluliselt

menetlusõiguse norme, mis tõi kaasa ebaõige kohtulahendi.

19. AÕS § 2611 lg 2 sätestab, et pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse

kandmist võib ostja keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud

ostuhind. AÕS § 2612 sätestab, et juhul kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt käesoleva

seaduse §-le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta kohustusest

tasuda ostuhind müüjale. Nimetatud sätetest tuleneb, et kostjal oli kohustus tasuda ostuhind

kolmandale isikule (Futurumile), mitte hagejale. Kuna ostueesõiguslane on kohustatud

hüvitama ostuhinna esialgsele ostjale, ei saa ta seda tasuda müüjale. Seega ei saanud hageja

kostjalt nõuda ostuhinna tasumist, mistõttu ei olnud hageja poolt lepingust taganemine kehtiv.

Kostja hüvitas Futurumile ostueesõiguse objekti ostuhinna 17.01.2018.

20. Maakohus oleks pidanud hindama hageja lepingust taganemise kehtivust. Tsiviilasjas nr

2-16-9483 ei olnud tegemist samade poolte, sama aluse ega esemega. Samuti tuleb arvestada,

et Riigikohus andis hinnangu lepingust taganemise õiguspärasusele obiter dictum korras

(omakorda oli eelnevalt vastava hinnangu andnud obiter dictum korras ringkonnakohus). Obiter

dictum korras antud põhjendus tähendab kohtu seisukohta ja selle põhjendust seaduse

tõlgendamise osas ilma, et selleks sõltuks hagi rahuldamine või rahuldamata jätmine.

21. Hageja nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi kui kostja oleks raha hagejale või

kolmandale isikule maksnud, poleks ta valdust ikkagi saanud. Hagejal ei olnud valdust, vaid

see oli kolmandal isikul, kuid arvestades kolmanda isiku senist käitumist, oleks temalt valduse

saamine väga raske. Seejuures teatas hageja, et kostja ei tohi hüvitada ostuhinda kolmandale

isikule, vaid peab tasuma selle just hagejale. Hageja isegi hoiatas, et ostuhinna hüvitamist

kolmandale isikule ei loe ta kohaseks täitmiseks ja taganeb sellisel juhul ikkagi lepingust.

Nimetatud sündmuste põhjal on kostja veendunud, et hageja ja kolmas isik tegutsesid

kooskõlastatult, loomaks juriidilist konstruktsiooni, mis võimaldaks kolmandal isikul saada

tagasi vaidlusalune kinnisasi.

22. Kostja hüvitas kolmandale isikule ostueesõiguse objekti maksumuse täies ulatuses, so

summas 20 451,68 eurot. Maakohus ei arvestanud kostja tasaarvestusavaldust. Hageja ega

kolmas isik pole tasaarvestusavaldusele vastu vaielnud ei enne käesolevat kohtuvaidlust ega ka

selle käigus. Ainus moment, mida võib käsitleda vastuvaidlemisena oli kolmanda isiku poolt

30.06.2020 istungi sisulise arutamise käigus poetatud lause: „Tasaarvestus tehti ilma eelneva

kokkuleppeta“. Tasaarvestusavaldus on ühepoolne tehing (tahteavaldus) ja ei vaja seega

pooltevahelist kokkulepet. Selle kehtimiseks ei ole vaja tasaarvestusavalduse adressaadi

nõusolekut. Kirjeldatud asjaoludel pidi maakohus rahuldama hageja müügihinna hüvitamise

taotluse täies ulatuses.

Vastustaja seisukoht

23. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

2-19-1964

6

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

24. Kostja esitas 15.02.2021 taotluse kohtuistungi protokolli parandamiseks. Hageja vaidleb

taotlusele vastu. Ringkonnakohus leiab, et kostja taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kohtuistungi

protokoll vastab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) §-st 50 tulenevatele nõutele,

kajastades ka menetlusosaliste avaldusi sellisena nagu need olid kohtuistungil esitatud. Kostja

poolt taotluses viidatud parandamist vajav lause on samuti protokollis märgitud täpselt sellisena

nagu kostja istungil esile tõi. TsMS § 53 võimaldab protokolli parandada, viies selle vastavusse

kohtuistungil avaldatuga, kuid see säte ei võimalda kohtuistungil esitatud avalduste ja väidete

sisu muuta. Seetõttu ei ole kostja taotlust võimalik rahuldada.

25. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, muutes

kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb

jätta rahuldamata.

26. Maakohus leidis õigesti, et hagejal on VÕS § 189 lg 1 alusel õigus nõuda müügilepingu

alusel üleantu tagastamist ning hageja nõue on suunatud omandi tagasikandmisele, st

asjaõiguslepingu sõlmimisele AÕS § 641 järgi. Samuti leidis maakohus õigesti, et hagejal on

õigus nõuda kostjalt kinnisasja valduse üleandmist AÕS § 80 lg 1 alusel. Maakohus ei ole

materiaalõiguse norme ebaõigesti kohaldanud.

27. Maakohus rikkus siiski menetlusõiguse normi, mis näeb ette teises asjas tehtud

kohtulahendi õigusjõu mõju üksnes TsMS § 457 lg 1 sätestatud tingimustel, kuid see rikkumine

ei ole ringkonnakohtu hinnangul toonud kaasa ebaõiget kohtulahendit. Ringkonnakohus saab

rikkumise kõrvaldada ja muudab maakohtu otsuse põhjendusi osas, milles maakohus pidas

võimalikuks tsiviilasjas nr 2-16-9483 tuvastatud asjaolusid käesolevas asjas arvesse võtta.

28. Käesolevas asjas vaidlevad pooled selle üle, kas hageja taganemine 30.08.2013

müügilepingust on kehtiv. Maakohus leidis, et Riigikohus on asjas nr 2-16-9483 tehtud

jõustunud lahendis tuvastanud, et hageja on kehtivalt taganenud kostjaga ostueesõiguse

teostamise raames sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingust, mistõttu kohus ei pea

käesolevas asjas uuesti analüüsima lepingust taganemise kehtivust. Kostja hinnangul pidi

maakohus vaatamata Riigikohtu poolt tuvastatule ikkagi hindama taganemise kehtivust, kuna

käesolevas asjas ei ole tegemist samade poolte, sama hagieseme ega alusega, mis oli tsiviilasjas

nr 2-16-9483. Ringkonnakohus nõustub kostja väitega. Maakohus leidis ebaõigesti, et teises

asjas tuvastatud asjaolu ei pea uuesti tuvastama põhjusel, et tegemist on jõustunud

kohtulahendiga. Ringkonnakohus asendab need põhjendused ringkonnakohtu järgnevate

põhjendustega, vastates ühtlasi apellatsioonkaebuse väidetele. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on

jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või

vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti.

TsMS § 457 lg 1 järgi on kohtuotsus üldjuhul kohustuslik üksnes menetlusosalistele, s.o

pooltele ja kolmandale isikule (TsMS § 198 lg 1 p 1), st kui isik ei ole selle menetluse osaline,

ei ole asjas tehtav otsus talle jõustumise korral kohustuslik (vt nt Riigikohtu 03.05.2016 otsust

tsiviilasjas nr 3-2-1-20-16, p 12). Käesolevas asjas on tegemist samade menetlusosalistega, kes

olid tsiviilasjas nr 2-16-9483, kuid tegemist ei ole sama hagiesemega. Tsiviilasjas nr 2-16-9483

palus Futurum tuvastada kostja kohustuse anda nõusolek Tallinnas, Uus-Kalamaja 17a asuva

kinnisasja osas tehtud omanikande muutmiseks ja kanda kinnistusraamatusse uue omanikuna

sisse Futurum. Samuti tugines Futurum hagi alusena sellele, et kuna kostja ei ole Futurumile

kinnisasja ostuhinda tasunud, on Futurumil 30.08.2013 müügilepingust tulenevalt õigus nõuda

kinnisasja omandiõigust endale. Käesolevas asjas tugineb hageja küll samale müügilepingule

ja asjaolule, et ei hagejale ega kostjale ei ole ostuhinda tasutud, kuid palub ennast kinnisasja

2-19-1964

7

omanikuna kinnistusraamatusse kanda. Selliselt ei ole menetluslikud nõuded mõlemas

tsiviilasjas samad, mistõttu ei teki Riigikohtu otsusest asjas nr 2-16-9483 käesolevas asjas

esitatud hageja nõude lahendamisel menetlusosalistele kohustuslikku õigusjõudu. Lisaks on

Riigikohus leidnud, et kuigi TsMS § 457 lg 1 järgi on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele

kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel

asjaoludel, tuleb kohtutel hinnata kohtulahendit dokumentaalse tõendina teiste tõendite hulgas

(vt Riigikohtu 01.10.2014 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-70-14, p 11) ning hinnangu andmine, kas

varasemas tsiviilasjas tehtud lahendiga on mingi asjaolu tuvastatud, tähendab varasema asja

lahendi kui dokumentaalse tõendi (TsMS § 272 jj) sisu hindamist (vt Riigikohtu 13.11.2013

määrust tsiviilasjas nr 3-2-1-121-13, p 8). Maakohus ei ole hinnanud asjas nr 2-16-9483 tehtud

kohtulahendit. Eelnevast tulenevalt on maakohtu järeldus selle kohta, et maakohus sai lähtuda

teises asjas tuvastatud asjaolust, ebaõige. Kostja väide selle kohta, et Riigikohus andis otsuses

hageja lepingust taganemise kehtivusele hinnangu obiter dictum korras, ei oma ringkonnakohtu

arvates tähtsust. See väide omaks tähtsust juhul, kui tekib vajadus hinnata, kas kohtuotsus on

pooltele TsMS § 457 lg 1 alusel kohustuslik või mitte. Ringkonnakohus leidis eelnevalt, et

pooltele kohustuslikku õigusjõudu tsiviilasjas nr 2-16-9483 tehtud otsusest järeldada ei saa.

29. Käesolevas asjas ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: 30.08.2013 sõlmisid hageja ja

Futurum müügilepingu, millega hageja müüs Futurumile 543/2849 mõttelist osa kinnistust;

08.01.2014 esitas kostja hagejale ostueesõiguse teostamise avalduse; 03.03.2016 kanti kostja

mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse; vastavalt müügilepingu p-dele 3.1 ja 3.2 oli

kostja kohustatud tasuma 20 451,68 eurot hiljemalt müügilepingu sõlmituks lugemisest ühe

pangapäeva jooksul; 23.03.2016 e-kirjaga andis hageja kostjale täiendava tähtaja ostuhinna 20

451,68 eurot tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta 05.04.2016 kostjaga

sõlmitud müügilepingust. Seega ei vaidle pooled hageja lepingust taganemise formaalsete

eelduste täidetuse üle. Ringkonnakohus leiab, et ka materiaalsed eeldused on antud juhul

täidetud. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse

ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles

müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud

müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Nimetatud sättest tulenevalt tekkis kostjal seega

kohustus vastavalt müügilepingu p-dele 3.1 ja 3.2 tasuda 20 451,68 eurot hagejale hiljemalt

müügilepingu sõlmituks lugemisest ühe pangapäeva jooksul. Tulenevalt kostja ostueesõiguse

teostamise üle vaidluse lahendamisest tsiviilasjas nr 2-14-3305 (millega rahuldati kostja hagi

kaasomandi üleandmiseks), pidi kostja ostuhinna tasuma alates sellest kui maakohtu otsus asjas

nr 2-14-3305 jõustus, s.o 13.01.2016. Hageja andis kostjale täiendava tähtaja ostuhinna

tasumiseks, milleks oli 05.04.2016. Kostja ei tasunud ostuhinda ja rikkus sellega lepingulist

kohustust. VÕS § 101 lg 1 p 4 kohaselt on võlausaldajal õigus taganeda võlgnikuga sõlmitud

lepingust kui võlgnik on kohustust rikkunud. Sellest tulenevalt oli hagejal õigus VÕS § 101 lg

1 p 4 ja § 188 alusel taganeda kostjaga sõlmitud müügilepingust ja nõuda VÕS § 189 alusel

üleantu tagastamist.

30. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et Riigikohus andis asjas nr 2-16-9483 AÕS §-

dele 2611 ja 2612 tõlgenduse, mis võimaldab ostueesõiguslasel tasuda ostuhind üksnes

esialgsele ostjale ning müüja ei saa ostueesõiguslaselt ostuhinda nõuda. AÕS § 2611 lg 2

sätestab, et pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist võib ostja

keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema poolt tasutud ostuhind. AÕS §

2612 sätestab, et juhul kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt käesoleva seaduse §-le

2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta kohustusest tasuda ostuhind

müüjale. Riigikohus on viidatud asjas selgitanud, et AÕS §-de 2611 ja 2612 eesmärk on

reguleerida kinnisasja müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke

suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu (vt viidatud asjas otsuse punkti

2-19-1964

8

16). Sellest järeldub ringkonnakohtu hinnangul, et ostueesõiguslane võib küll tasuda ostjale,

kuid olukorras, kus müüja ostuhinda saanud ei ole, ei võta see müüjalt õigust nõuda

ostueesõiguslaselt ostuhinna müüjale tasumist, vaatamata sellele, et ostueesõiguslane on

omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Sellist järeldust kinnitab Riigikohtu arvamus, et kui

ostueesõiguslane ei ole tasunud ostuhinda ei müüjale ega esialgsele ostjale, on müüjal õigus

lepingust taganeda (vt viidatud asjas otsuse punkte 15 ja 17). Seejuures oli Riigikohtu poolt

hinnang antud lepingust taganemise kehtivusele olukorras, kus ostueesõiguslane oli

kinnistusraamatusse kantud. Seega võis ringkonnakohtu hinnangul hageja lepingust 23.03.2016

avaldusega taganeda olukorras, kus kostja on kinnistusraamatusse omanikuna sisse kantud ja

kolmandale isikule ega hagejale ei ole ostuhinda tasutud.

31. Ringkonnakohus ei nõustu ka kostja väitega, et kostja tasus Futurumile ostuhinna täies

ulatuses 17.01.2018. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja on vaidlusaluse kinnisasja

ostuhinna tasunud üksnes summas 6861,69 eurot. Nimetatud summa tasumine nähtub

17.01.2018 maksekorraldusest nr 756 (tl 54 pöördel). Samas ei saa selle summa tasumist hageja

lepingust taganemise kehtivuse hindamisel arvestada, kuna hageja taganes lepingust enne

17.01.2018 makse teostamist, s.o 05.04.2016. Samal põhjusel puudus maakohtul vajadus

arvestada kostja 17.01.2018 tasaarvestusavaldust.

32. Maakohus märkis resolutsioonis ekslikult kostjale makstava summa 7 eurot suuremana,

kui nähtub otsuse põhjendavast osast, kuid põhjusel, et hageja seda vaidlustanud ei ole, puudub

ringkonnakohtul võimalus maakohtu otsuse resolutsiooni muuta ja märgitud summat

vähendada.

33. Maakohus leidis õigesti, et hageja nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja

käitumisest ei saa järeldada, et ta on loobunud taganemisavaldusest. Pooled suhtlesid pärast

hageja taganemisavalduse esitamist, et saavutada kokkulepe, kuid hageja märkis, et vaidluste

vältimiseks tuleks kostjal ikkagi ostuhind notari deposiidis hoiustada (tl 56-57). Poolte väidetest

nähtub, et kokkulepet poolte vahel ei saavutatud. Seega oli kostjal endiselt müügilepingu järgne

kohustus tasuda ostuhind. Kostja ostuhinda ei tasunud. Seejuures oleks kostja saanud selle

summa vastavalt hageja soovitusele hoiustada, kuid ka seda kostja ei teinud, mistõttu kasutas

hageja põhjendatult talle kuuluvat õigust müügilepingust taganeda. Kuna hageja on kehtivalt

müügilepingust taganenud, on tal õigus nõuda kostjalt omandi tagasi kandmist, valduse

üleandmist ja ka kinnistusraamatu kande parandamist. Õiguskaitsevahendite kasutamine

seadusest tuleneva õiguse realiseerimiseks ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.

34. Põhjendamatu on kostja arvamus, et hageja ja kolmas isik tegutsesid kooskõlastatult,

loomaks juriidilist konstruktsiooni, mis võimaldaks kolmandal isikul saada tagasi vaidlusalune

kinnisasi. Sellisel eesmärgil tegutsemist käesoleva tsiviilasja materjalid järeldada ei võimalda.

Lisaks märgib ringkonnakohus, et kostja ei saanud keelduda ostuhinna maksmisest põhjusel, et

talle ei ole valdust üle antud, kuna AÕS § 2611 lg 2 järgi võib ostja pärast ostueesõigusega isiku

omanikuna kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle

hüvitatakse tema tasutud ostuhind. Riigikohus on selgitanud, et AÕS §-dest 2611 ja 2612

tulenevalt võib esialgne ostja keelduda ostueesõiguslase omanikuna kinnistusraamatusse

kandmisest ja kinnisasja valduse üleandmisest, kuni talle hüvitatakse ostuhind. Lisaks võib

ostueesõiguslane maksta ostuhinna ka esialgsele ostjale, vabanedes seeläbi müüjale ostuhinna

tasumise kohustusest (vt Riigikohtu 20.06.2006 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 26). Seega

seni kuni ostuhinda tasutud ei ole, ei ole ostjal kohustust ostueesõiguslasele valdust üle anda.

Sellest tulenevalt on ebaõige kostja järeldus, et ta poleks ostuhinna tasumisel valdust saanud.

Kostja oleks saanud käesolevat olukorda saanud vältida kas ostjale või müüjale ostuhinna

tasumisega või ostuhinna hoiustamisega.

2-19-1964

9

35. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, tuleb jätta apellatsioonimenetluses kantud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Ande Tänav