2-18-5508/106 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(12)

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Tsiviilasja number

2-18-5508

Otsuse tegemise aeg ja koht

1. märts 2021, Tartu

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Indrek Parrest

Tsiviilasi

Kristi Rajandu ja Anterro Ahoneni (Ahonen) hagi

Annely Raudmetsa (Raudmets) ja Kristjan Parkja vastu

enamtasutud ostuhinna 28 285 euro tagastamiseks ja

2760 euro hüvitise saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 15. septembri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Annely Raudmetsa ja Kristjan Parkja apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

16 761 eurot 60 senti

Kohtuistungi toimumise aeg

9. veebruar 2021

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hagejad

(vastustajad)

Kristi

Rajandu

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

ja

Anterro

Ahonen

(isikukood:

XXXXXXXXXXX),

ühine

lepinguline

esindaja

Agu

Eichenbaum

Kostjad (apellandid) Annely Raudmets (endine Lilleorg;

isikukood XXXXXXXXXXX) ja Kristjan Parkja (isikukood

XXXXXXXXXXX), ühine esindaja vandeadvokaat Katrin

Prükk

2(12)

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Tartu Maakohtu 15. septembri 2019. a otsus osas, milles kohus

rahuldas hagejate põhinõude 13 015 eurot ületavas ulatuses ning mõistis

kostjatelt solidaarselt hagejate kasuks solidaarselt välja viivise põhinõudelt

15 520 eurot määras 8 % aastas alates 9. maist 2018.

Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista Annely Raudmetsalt (endine

Lilleorg) ja Kristjan Parkjalt solidaarselt välja Kristi Rajandu ja Anterro

Ahoneni kasuks solidaarselt 13 015 eurot, sellelt summalt 1. märtsi 2021. a

seisuga arvestatud sissenõutavaks muutunud viivis 2929 eurot 62 senti ning

alates 2. märtsist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis protsendina põhinõudest

(13 015 eurot) võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni.

Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Lugeda otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks järgmiselt:

"1. Rahuldada hagi osaliselt.

2. Mõista Annely Raudmetsalt ja Kristjan Parkjalt solidaarselt välja Kristi

Rajandu ja Anterro Ahoneni kasuks solidaarselt 13 015 eurot, s.o hinna

alandamise ulatus 10 855 eurot ja ekspertiisikulu 2160 eurot.

3. Mõista Annely Raudmetsalt ja Kristjan Parkjalt solidaarselt välja Kristi

Rajandu ja Anterro Ahoneni kasuks solidaarselt põhinõudelt 13 015 eurot

1. märtsi 2021. a seisuga arvestatud sissenõutavaks muutunud viivis

2929 eurot 62 senti ning alates 2. märtsist 2021 sissenõutavaks muutuv viivis

protsendina põhinõudest (13 015 eurot) VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni.

4. Jätta jõusse Tartu Maakohtu 17. aprilli 2018. a määrusega kohaldatud

hagi tagamise abinõu kohtulahendi täitmist tagava abinõuna kuni tsiviilasjas

nr 2-18-5508 lõpplahendi jõustumiseni.

5. Jätta menetluskulud poolte endi kanda."

4. Apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud poolte menetluskulud jätta poolte

endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu

möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib

menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes

vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi

saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta

seisukohti ja vastuväiteid.

3(12)

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Kristi Rajandu ja Anterro Ahonen (hagejad) esitasid 10. aprillil 2018 Tartu

Maakohtule hagi Annely Raudmetsa (endine perekonnanimi Lilleorg) ja Kristjan Parkja

(kostjad) vastu. Menetluses hiljem esitatud täpsustusi arvestades palusid hagejad mõista

kostjatelt solidaarselt välja 28 285 eurot ning kahele ekspertiisile kantud kulutused kokku

2760 eurot.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 11. mail 2017 kinnistu müügilepingu, millega

hagejad omandasid X asuva hoonestatud kinnisasja (kinnistu). Kinnistu müügihind oli

167 000 eurot. Pärast müügilepingu sõlmimist ja kinnistu valduse saamist avastasid

hagejad kinnistul paikneval elumajal mitmeid puudusi.

Kütteperioodi algul 2017. a-l ilmnesid probleemid keskküttesüsteemi ja -katlaga. Selgus, et

küttesüsteemi põletil on aja jooksul kahjustunud kontrolleril olev elektrooniline detail või

ühendus, mistõttu põleti ei tööta korrapäraselt. Kuivõrd sellist põletit enam ei toodeta,

asendasid hagejad selle uue pelletipõletiga, mille maksumus oli 1173 eurot 60 senti.

Kostjad keeldusid selle hüvitamisest. Müügilepingu sõlmimisel ei avaldanud kostjad

hagejatele, et pelletipõleti ei tööta.

Samuti selgus, et elamu on tuleohtlik. Hoone metallist moodulkorstna ümber on

paigaldatud tuleohutusnormidele mittevastav mineraalvill, korstnad on kinnitatud korstna

tootjapoolseid paigaldusjuhendeid eirates, korstna pind on vastu puitu ning hoone korstna

läbiviigu veetihedus ei ole tagatud Lisaks on hoone pööningu soojustuse all asuvas

aurutõkke paberis sisselõiked; hoone lae kipsplaat on paigaldatud ebaõigesti metallist

kübarprofiilile (projektijärgselt tulnuks panna 50×50 roovitus); hoone sarikad toetavad

postidele, mis hallitavad pööningu soojustuse piirkonnas; hoone katuse puidust

kandekonstruktsioonide erinevate sõlmede kinnitamiseks kasutatud kinnitusvahendid on

osaliselt purunenud (mis näitab seda, et sisejõud konstruktsioonides on ületanud

kinnitusvahendite tugevuse); katusekate on paigaldatud mittekvaliteetselt, millest

tulenevalt on märgunud katusekatte aluseks olev OSB-plaat. Elamu soojustus on

ebakvaliteetne (elutoa välisseinas ning osaliselt ka seinte ja lagede sisenurkades on

külmasillad, samuti on külmasillad lastetoa laes ning lae ja välisseina nurgas). Hoone

välisseintele voolab ventilatsioonitorudest vesi, mis talvel jäätub välispinnal ning tungib

konstruktsioonidesse neid kahjustades.

Hagejad on võtnud nimetatud puuduste kõrvaldamiseks kolm hinnapakkumist, millest

keskmise maksumus on 28 285 eurot 83 senti. Sellest lähtudes paluvad hagejad ostuhinda

alandada 138 715 euroni (167 000 – 28 285). Hagejad on tellinud ka riiklikult tunnustatud

kutselise vara hindaja hinnangu kinnistu puudusteta turuväärtuse ja puudustega

turuväärtuse leidmiseks. Tulenevalt nimetatud eksperdi arvamusest on puudustega eseme

väärtus 138 715 eurot, kokkulepitud hind 167 000 eurot, mis on ühtlasi ka turuhinnaks.

Lisaks paluvad hagejad hüvitada neile puuduste ja puuduste kõrvaldamise maksumuse

kindlakstegemiseks vajalikud ekspertiiside kulud 2760 eurot.

4(12)

2. Hagejad esitasid ka hagi tagamise taotluse. Maakohus rahuldas 17. aprilli 2018. a

määrusega taotluse hagi tagamiseks, arestis ja seadis hagi tagamise korras hagejate kasuks

kostjale I kuuluvale 1/3 mõttelisele osale korteriomandist nr X aadressil X kohtuliku

hüpoteegi summas 15 809 eurot ning kostjale II kuuluvale 1/3 mõttelisele osale

korteriomandist nr X aadressil X kohtuliku hüpoteegi summas 15 809 eurot.

3. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt müüsid nad hagejatele kinnistu asukohaga X. Kinnistul ei ole

müüjatele teadaolevalt mingeid varjatud puudusi, millest nad ei oleks ostjatele teatanud või

mida ostjad ei oleks saanud märgata lepingu eseme ülevaatuse teostamisel. Hagejad ei ole

tõendanud, et müüdud kinnistu ei vasta kokkulepitud tingimustele.

Vastavalt pooltevahelisele lepingule ostsid hagejad kinnistu koos selliste varjatud

puudusetega, mis on kostjatele teadmata. Kostjad teatasid hagejatele hoone ülevaatusel, et

katla, täpsemalt pelletipõleti töös esineb probleeme. Hagejad tegid küttesüsteemis

hulgaliselt ümberkorraldusi. Seega ei saa pelletipõleti mittetöötamist ette heita kostjatele.

Kinnistu üleandmisel oli elamu eesmärgipäraselt kasutatav.

Hagejad ostsid kostjatelt kasutatud asja, s.o kinnistu, millel paikneb 2009. a valminud ja

sellest ajast kasutuses olnud elamu. Väidetavate puuduste osas pole arvestatud, et tegemist

on kasutatud elamuga, mille omadusi ei saa võrrelda sarnase uue elamu omadega. Hagejate

tellitud elamu auditi koostamisel on lähtutud praegu kehtivatest nõuetest ehitamisele.

Kasutatud hoonete puhul tuleb kvaliteedi taseme puhul lähtuda hoone ehitamise aja

tasemest.

Hagejate väide elamu tuleohtlikkusest on tõendamata. Kostjad andsid müügilepingu

sõlmimisel hagejale üle päästeameti tuleohutuse aktid.

Kasutatud hoone ja sisseseade puuduste kõrvaldamise hinna määramisel ei ole õige lähtuda

renoveerimise ja uue soetamise põhimõttest. Alandatud hinda ei ole õige määrata puuduste

kõrvaldamise hinna kaudu. Seaduse kohaselt määratakse alandatud hind läbi puudustega

asja väärtuse (võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg 1).

Teadmata on väidetavalt tuvastatud probleemide ulatus. Seetõttu ei ole võimalik

määratleda kohase hinna alandamise ulatust. Eksperdiarvamus ei ole kontrollitav ning on

oletuslik. Hagejad ei ole tõendanud auditi ja eksperdiarvamuse koostanud isikute pädevust.

Hagejad teatasid pelletipõleti puudustest kostjatele septembris 2017. Muudest puudustest

teatasid hagejad kostjatele 28. märtsil 2018, s.o 10 kuud pärast müügilepingu sõlmimist.

Hagejad on rikkunud õigeaegse teavitamise nõuet, mistõttu kostjad ei vastuta muude

puuduste eest. Kui tähtaega pole rikutud, on hinna alandamine sellise tähtaja möödumisel

vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostjates on tekitatud õigustatud ootus, et hinda ei

alandata.

MAAKOHTU LAHEND

4. Maakohus rahuldas 15. septembri 2020 otsusega hagi osaliselt. Kohus mõistis

kostjatelt solidaarselt välja hagejate kasuks solidaarselt 15 520 eurot ning viivise

põhinõudelt (15 520 eurolt) 8% aastas alates 9. maist 2018. Kohus jättis otsusega jõusse

17. aprilli 2018. a määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu kohtulahendi täitmist

5(12)

tagava abinõuna kuni asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Menetluskuud jättis kohus

poolte endi kanda.

Otsuse kohaselt rikkusid kostjad müügilepingut ja müüsid hagejatele puudusega kinnistu.

Elamu puudused olid olemas enne kinnistu üleandmist hagejatele (VÕS § 218 lg 1).

Kostjad ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et puudused oleks tulenenud

hagejatest kui ostjatest (VÕS § 101 lg 3), v.a pelletipõleti osas, kus hagejad on väidetavalt

ise ümberehitusi või täiendusi teinud. Samuti ei ole tuvastatud, et hagejad teadsid lepingu

sõlmimise ajal puudustest või pidid seda teadma (VÕS § 218 lg 4). Müügilepingu p 2.1.3.

ei piira kostjate vastutust (VÕS § 221 lg 2). Vaidlust ei ole, et kostjad ei ole puudusi

kõrvaldanud. Seega kostjad vastutavad müügilepingu eseme lepingutingimustele

mittevastavuse eest ning hagejatel on iseenesest õigus hinna alandamist nõuda.

Hinda saab VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise

valemina: alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) ×

kokkulepitud hind ÷ eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus).

Kohus leidis, et A.A. ekspertarvamuses toodud puudustega vara väärtuse arvutamise

metoodika on vastuolus kohtupraktikas antud suunistega. Seetõttu ei pidanud kohus

põhjendatuks arvamust puudustega vara väärtuse arvestamisel aluseks võtta.

VÕS § 112 lg-st 1 kolmandast lausest tuleneb, et kui kohase ja mittekohase täitmise

väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus.

Seega võib kohus küll määrata nii puudustega kui puudusteta eseme väärtused kindlaks

diskretsiooniõiguse alusel, kuid hinna alandamine tuleb ikkagi arvutada VÕS § 112 lg 1

esimese lause alusel, st lähtudes viidatud valemist.

Kohus leiab ning pooled ei ole esitanud vastuväiteid selle kohta, et puudusteta eseme

väärtus vaidlusalusel hetkel, s.o müügilepingu sõlmimisel mais 2017, võis olla eseme

müügihind, s.o 167 000 eurot. Kostjad ei ole väitnud, et nad oleksid müünud eseme alla

turuväärtuse ning hagejad ei ole väitnud, et nad ostsid eseme kallimalt, kui oli selle

turuväärtus.

Müügilepingu eseme puudustega väärtuse määramine (st puuduste mõju hindamine eseme

hinnale) on raskendatud, kuna hagejad ei ole esitanud kohtu poolt nõutud selgitusi ega

tõendeid alandatud hinna kohta. Kostjad aga jätsid maksmata ekspertiisitasu, kuigi

ekspertiisiga oleks võinud müügilepingu eseme väärtused kindlaks teha.

Kohus rõhutas, et põhjendatud ei ole, et hagejad saaks endale täiesti uue

pööningusoojustuse ning palju muid uusi ehituskonstruktsioone. Hagejate poolt esitatud

hinnapakkumiste kohaselt oleks sarikate ja korstna kinnitamise ning isoleerimise keskmine

kulu 4760 eurot ((900+1700+500+2360+300+3400+3780+1340)÷3). ventilatsioonitorude

pikendamise ja isoleerimise kulu oleks 811 eurot ((600+386,10+636)÷2). Samuti tuleb

arvesse võtta pelletipõleti asendamiseks vajalikud kulud (1173 eurot 60 senti) ning tööde

teostamise kulud. Vajalike kulude hulka kuulusid kohtu hinnangul ka võimalikud

ehitusprahti utiliseerimine ja võimalikud viimistluse taastamise ja fassaaditööd, mis

hagejate poolt esitatud hinnapakkumiste kohaselt oleks hinnanguliselt 6000–6500 eurot.

6(12)

Võttes arvesse tuvastatud puudusi ning nende kõrvaldamiseks vajalikke kulusid (kokku ca

13 000 eurot (4760+811+1173,60+6250), ei saanud kohtu hinnangul müügilepingu eseme

väärtus koos puudustega olla väiksem kui 92% müügilepingu eseme väärtusest ilma

puudusteta, s.o turuväärtusest. Sellises ulatuses kulutuste võrra võib hinna alandamist

lugeda põhjendatuks, sest need kulud on suunatud konkreetsete müügilepingu eseme

kasutamist otseselt takistavate puuduste kõrvaldamisele, mistõttu tulnuks need kulud teha

igal ostjal, kes tahab elamut kasutada. Nende kulude mõju puudustega asja väärtusele on

seega küllaltki vahetu ja ühene.

Kuivõrd kohus leidis eespool, et puudusteta eseme väärtus on 167 000 eurot, siis eelnevalt

märgitule tuginedes on puudustega eseme väärtus 153 640 eurot (167 000 – 167 000 ×

8%). Arvestades eespool öeldut, on hinna alandamise ulatuseks 13 360 eurot (puudustega

eseme väärtus 153 640 eurot × kokkulepitud hind 167 000 eurot ÷ puuduseta eseme väärtus

167 000 eurot).

VÕS § 112 lg 3 alusel võib hageja kostjale tasutud ostuhinnast nõuda ülemäära makstud

13 360 euro tagastamist ning selles ulatuses tulebki hagejate põhinõue rahuldada.

Hagejad soovivad ka ekspertiisikulude kogusummas 2760 eurot hüvitamist. Hagejad ei ole

välja toonud, millisel õiguslikul alusel nad ekspertiisikulude hüvitamist nõuavad. Samas ei

ole kohus seotud hageja poolt õigussuhtele antud õigusliku kvalifikatsiooniga, vaid

kohaldab seadust ise, olles eelnevalt tuvastanud hagi aluseks olevad asjaolud.

Võlausaldaja kahjuks võivad olla ka kahju kindlakstegemise kulud (nt ekspertiisikulud) ja

nõuete maksmapanekuks kantud õigusabikulud (VÕS § 128 lg 3). Kohus leidis, et hagejate

nõue ekspertiisikulude väljamõistmiseks on põhjendatud osaliselt. Kuna A.A. arvamust

puudustega vara väärtuse arvestamisel ei saa aluseks võtta ning kohus ei ole selle

arvamusega asja puuduste kindlakstegemisel eraldi arvestanud, ei olnud kohtu hinnangul

ka arvamusega seotud kulude väljamõistmine kostjatelt põhjendatud. Samas oli B.B. audit

asjakohane tõend, millele kohus otsust tehes ka tugines. Sellest lähtudes rahulas kohus

hagejate nõude B.B. auditi kulu 2160 euro väljamõistmiseks.

Kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja VÕS § 101 lg 1 p 6 ning § 113 lg 1

kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94

sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kuivõrd VÕS §-s 94

sätestatud intressimäär on antud asja menetluse jooksul olnud 0%, lähtuvad hagejad

viivisenõude juures seadusega kehtestatud määrast, s.o 8% aastas.

Hagejad paluvad mõista viivise alates kostjatele hagiavalduse kättetoimetamisest. Kohus

pidas põhjendatuks arvestada viivist alates 9. maist 2018, mil mõlemad kostjad olid

hagiavalduse kätte saanud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Kostjad paluvad 15. oktoobril 2020 esitatud apellatsioonkaebuses tühistada

maakohtu otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas. Kostjad paluvad teha uue otsuse,

millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on poolte vahel kehtivalt sõlmitud vastutuse piiramise

kokkulepe. Kohus on selles osas ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust (VÕS § 217 lg 1)

7(12)

ja rikkunud menetlusõigust (otsuse põhjendamise kohustust). Kokkuleppel ostjaga müüsid

kostjad kinnistu nii nagu see on. See tuleneb müügilepingu punktidest 1.4, 2.1.3, 2.2.1,

2.2.2 ja 2.2.3. Seega on kostjad vastutavad asja puuduste eest üksnes juhul, kui nad olid

puudustest teadlikud ja jätsid need avaldamata. VÕS § 221 lõike 2 järgi on selline

kokkuleppeline piirang lubatav. Kostjad olid teadlikud probleemidest pelletipõleti töös ja

selle nad ka avaldasid. Kuna müüja vastutus on kokkuleppeliselt piiratud puudustega,

millest ta oli teadlik, on müüja teadlikkus asja puudustest käesoleva asja lahendamisel

oluline. Maakohtu vastupidine seisukoht on ebaõige. Hagi tulnuks jätta täies ulatuses

rahuldamata.

Kohus leidis, et pelletipõleti asendamise kulu on põhjendatud (otsuse p-d 10 ja 15). Kohus

pole samas tuvastanud, et asjaomane puudus eksisteeris kinnistu üleandmisel. Kostjad

selgitasid ja tõendasid, et kinnistu üleandmisel pelletipõleti töötas. Hagejad ise remontisid

pelletipõletit ja lasid seda teistel isikutel. Seega ei saa eeldada, et pelletipõletil olid kinnistu

üleandmisel viidatud puudused. Lisaks ei andnud hagejad kostjatele võimalust pelletipõleti

üle vaadata või lasta üle vaadata. Katla kahjustused on tekkinud aja jooksul. Asja

normaalset kulumist ei saa pidada lepingutingimustele mittevastavuseks. Kohus ei ole

nendele kostja väidetele vastanud.

Ebaõige on otsuses märgitu, et menetlusosalised ei ole esitanud tõendeid, kui palju oleks

kulunud raha konkreetsete puuduste kõrvaldamiseks. Kostjad esitasid vastava tõendi

7. augustil 2020. Kohus on jätnud selle tähelepanuta ja hindamata. OÜ Pai Käsi

hinnakalkulatsioon näitab, et sarikate ja korstna kinnitamise ja isoleerimise kulu on

4760 eurot ja ventilatsioonitorude pikendamise kulu 811 eurot.

Kohus leidis, et puuduste kõrvaldamise vajalikud kulud on 13 360 eurot, sellest 6250 eurot

võimalikud ehitusprahi utiliseerimise ja võimalikud viimistluse taastamise ja fassaadi tööd.

Kostjate arvates ei saa hinna alandamisel arvestada võimalike kuludega. Samuti ei ole

kohus põhjendanud, mis ta seda kulu vajalikuks pidas. Kohus pidas puuduseks sarikate-

korstna kinnitamise ja isoleerimise kulu, ventilatsioonitorude pikendamise ja isoleerimise

kulu ning pelletipõleti asendamise kulu. Erinevalt nendest puudustest, mille osas hagi

rahuldamata jäi, ei kaasne rahuldatud puudusete kõrvaldamisega ehitusprahti või vajadust

teha viimistlus- või fassaaditöid. Otsus ei ole selle kulu suuruse osas kontrollitav. Ei ole

aru saada, kust kohus võtab summad 6000–6500 eurot. Silmas tuleks pidada ka seda,

ehitusprahi utiliseerimine, viimistluse taastamine ja fassaadi tööd on olemuselt millegagi

kaasnevad kulud. Ei ole õige rahuldada põhjendatud puudusega kaasnevaid kulusid

ulatuses, mis oli kalkuleeritud kõigi väidetud puuduste peale.

Asjatundja B.B. auditi kulu kostjatelt täies ulatuses välja mõistmine on põhjendamatu

olukorras, kus B.B. välja toodud 17-st väidetavast puudusest peab kohus põhjendatuks vaid

kahte (pelletipõleti ei olnud nimetatud auditi osa). Samuti ei ole kohus vastanud väitele, et

B.B. audit ei vasta kehtestatud nõuetele. Nõuetele mittevastava auditi eest 2160 euro

väljamõistmine on põhjendamatu.

Kostjad pakkusid hagejale kompromissi korras nende puuduste kõrvaldamist, mille tõi

välja asjatundja C.C.. Juhuks, kui kohus hagi osaliselt rahuldab, palus kostja kohaldada

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg-t 2 ja jätta menetluskulud hageja kanda,

kes kompromissiga ei nõustunud. Samuti palusid kostjad hagi osalise rahuldamise korral

8(12)

anda kohtul neile mõistlik tähtaeg kohustuse rikkumise heastamiseks (VÕS § 121 lg 5 ja

TsMS § 445 lg 1). Kostjad selgitasid, et hinna alandamise nõue tuleks sel juhul TsMS §

445 lõiget 1 kohaldades rahuldada üksnes juhul, kui kostja kohtuotsusega määratud

tähtajaks puudusi ei kõrvalda. Kohus ei ole kummagi kostjate nimetatud taotluse osas

seisukohta võtnud.

6. Hagejad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata

ning maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda.

Hagejad ei nõustu kostjate käsitlusega, nagu oleks praegusel juhul lepinguga müüjate

vastutust vähendatud või piiratud. Kostjate viidatud lepingupunktidest seda ei tulene.

Hagejad ostsid kinnitu 2017. a mais. Probleem pelletipõletiga avaldus hiljem, kütteperioodi

alguses. Riigikohus on oma praktikas olnud järjekindlalt seisukohal, et küttekollete üldist

töökorras olekut tuleb lugeda elementaarseteks elamistingimusteks ning küttekollete

mittetöötamine ehk puudustega küttekolle tuleb lugeda lepingutingimustele mittevastavaks

VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Pooled ei fikseerinud müügilepingus, et elumaja kütmisega

võib esineda probleeme.

OÜ Pai Käsi hinnapakkumise jättis maakohus õigustatult tähelepanuta. Tegu ei ole

usaldusväärse tõendiga, et selle pinnalt tuvastada puuduste kõrvaldamise tegelikku kulu.

Lisaks on pakkumises toodud kulud, mis seotud kahjuhüvitise nõudega. Samas on

käesolevas asjas vaidlus hinna alandamise üle. Seda kinnitavad ka kostjad ise oma

kaebuses.

Tehes VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohase diskretsiooniotsuse puudustega eseme

väärtuse kohta, arvestas kohus põhjendatult mh ehitusprahi utiliseerimise, viimistlus- ja

fassaaditööde kuluga.

Kohus mõistis õigesti välja hagejate kahjuna kostjatelt välja B.B. arvamuse kulu.

Pakkumise rikkumise heastamiseks oleks kostjad pidanud tegema oluliselt, mitte kahe ja

poole aasta möödumisel. VÕS § 224 mõtte kohaselt tulnuks seda teha enne ostuhina

alandamist, sest heastamise korral ei oleks ostja tohtinud ostuhinda alandada.

Kostjad ei ole pakkunud kompromissi summas, milles kohus hagi rahuldas. Seetõttu

puudub alus TsMS § 163 lg 2 kohaldamiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel

tühistada osas, milles kohus rahuldas hagejate põhinõude 13 015 eurot ületavas ulatuses

ning mõistis kostjatelt hagejate kasuks välja viivise põhinõudelt 15 520 eurot määras 8 %

aastas alates 9. maist 2018. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega

mõistab kostjatelt hagejate kasuks välja 13 015 eurot, sellelt summalt 1. märtsi 2021. a

seisuga arvestatud sissenõutavaks muutunud viivise 2929 eurot 62 senti ning alates

2. märtsist 2021 sissenõutavaks muutuva viivise protsendina põhinõudest (13 015 eurolt)

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata osalt kuni kohustuste

kohase täitmiseni. Muus osas tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt.

9(12)

8. Ringkonnakohtu hinnangul tuvastas maakohus õigesti, et müüdud kinnistul asuval

elamul on puudused ja kostjad on müügilepingut rikkunud. Ringkonnakohus ei korda

maakohtu sellekohaseid põhjendusi.

VÕS § 101 lg 1 p 5 järgi võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral alandada hinda.

VÕS § 112 lg 3 kohaselt võib hinda alandama õigustatud lepingupool, kes on juba

maksnud alandatud hinda ületava rahasumma, nõuda hinna alandamise korral ülemäära

makstu tagastamist. Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta

VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat

hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise

väärtusesse. Müügilepingu puhul tulenevad ostuhinna alandamise täiendavad piirangud

VÕS §-st 224.

VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi määratakse kohase ja mittekohase täitmise väärtused

kohustuse täitmise aja seisuga. VÕS § 112 lg 1 esimese lause kohaselt peab hinna

alandamisele tuginev pool hinna alandamise eeldusena kohase ja mittekohase täitmise

väärtusi üldjuhul tõendama. See tähendab, et hinna alandamisest tuleneva raha saamise

nõude esitanud hageja peab üldjuhul esitama kohtule tõendid kohase ja mittekohase

täitmise väärtuse kindlakstegemiseks. VÕS § 112 lg 1 kolmas lause näeb erandina ette

võimaluse, et kohase või mittekohase täitmise väärtuse otsustab asjaolusid arvestades

kohus. Seda juhul, kui kohase või mittekohase täitmise väärtust ei saa täpselt kindlaks teha.

(vt ka Riigikohtu 17. veebruari 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-12712, p-d 12–15 koos

nendes viidatud praktikaga).

9. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus oluliselt menetlusõiguse norme,

otsustades VÕS § 112 lg 1 kolmandast lausest tulenevat kaalutlusõigust kasutada.

Apellatsioonkaebuses kostjad ka ei väida, et maakohus ei oleks tohtinud otsustada kohase

ja mittekohase täitmise väärtuse üle diskretsiooniõiguse alusel.

Sisuliselt on maakohus määranud kaalutlusõiguse alusel üksnes puudustega eseme

väärtuse. Puudusteta eseme väärtuse (turuhinna) üle (167 000 eurot) müügilepingu

sõlmimise ajal (mais 2017) ei ole pooled vaielnud. Selle üle ei ole vaidlust ka

apellatsioonimenetluses.

9.1.

Kohtu kaalutlusotsustusse saab kõrgema astme kohus sekkuda üksnes juhul, kui

madalama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire. Ringkonnakohus nõustub

apellatsioonkaebuse väidetega selles, et kulud ehitusprahi utiliseerimisele, viimistluse

taastamisele ja fassaaditöödele on olemuselt teiste töödega kaasnevad kulud. Hagejate

esitatud hinnapakkumised (I kd, tl-d 63, 64 ja 65), millele maakohus on mh tuginenud, on

tehtud kõigi hagejate väidetud puuduste kõrvaldamise maksumuse kohta. Kuna maakohus

nõustus hagejate väidetega puuduste kohta üksnes osaliselt, oli põhjendamatu arvestada

kaalutlusotsustuse tegemisel viidatud kaasnevate kuludega (ehitusprahi utiliseerimine,

viimistluse taastamine ja fassaaditööd) täies mahus, s.o 6250 euro ulatuses. Arvestada saab

üksnes nende kuludega, mis on seotud puuduste kõrvaldamisega seotud töödega.

Ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud nende kaasnevate kuludega arvestada 4000 euro

ulatuses.

9.2.

Seega on tuvastatud puuduste kõrvaldamise vajalikud kulud ringkonnakohtu arvates

ligikaudu

10 800

eurot

(4760+811+1173,60+4000),

mitte

maakohtu

märgitud

10(12)

ca 13 000 eurot. Lähtudes maakohtu käsitlusest diskretsiooniõiguse teostamisel, ei ole

müügilepingu eseme väärtus koos puudustega seega väiksem kui 93,5 % müügilepingu

eseme väärtusest ilma puudusteta, s.o turuväärtusest. Sellises ulatuses kulutuste võrra võib

hinna alandamist lugeda põhjendatuks, sest need kulud tuleks teha igal ostjal, kes tahab

elamut kasutada. See vähendab kinnisasja väärtust.

9.3.

Muus osas ei anna apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu kaalutlusotsustusse

sekkuda. Otsutatades VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel puudustega eseme väärtuse

üle, ei pidanud maakohus andma üksikasjalikku hinnangut iga hagejate väidetud puuduse

kõrvaldamise kulule. Hagejad ei ole esitanud puuduste kõrvaldamisega seoses nõuet kahju

hüvitamiseks (VÕS § 115 lg 1) või kulutuste hüvitamiseks (VÕS § 222 lg 5). Kostjate

osutatud OÜ Pai Käsi hinnakalkulatsioonile (III kd, tl 84) ei saa juba eelmärgitut

arvestades anda kostjate soovitud tähendust. Lisaks ei nähtu hinnapakkumisest selle

lähteandmeid ning pakkumine on ka muus osas üldine ja lakooniline ning see ei kajasta

pelletipõleti asendamise kulusid.

9.4.

Lähtudes puudusteta eseme väärtusest 167 000 eurot, on puudustega eseme väärtus

vastavalt 156 145 eurot (167 000 – 167 000 × 6,5%). Hinna alandamise ulatuseks on seega

10 855 eurot (puudustega eseme väärtus 156 145 eurot × kokkulepitud hind 167 000 eurot÷

puuduseta eseme väärtus 167 000 eurot). VÕS § 112 lg 3 alusel võivad hagejad nõuda

kostjatele tasutud ostuhinnast ülemäära makstud 10 855 euro tagastamist.

10. Hagejad on palunud mõista kostjatelt välja viivise määras 8% aastas alates

hagiavalduse kostjatele kättetoimetamisest. Maakohus on mõistnud viivise välja määras

8% aastas rahuldatud põhinõudelt (15 520 eurot) alates 9. maist 2018.

VÕS § 113 lg 1 esimese lause alusel võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivist alates

kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. TsMS § 367 alusel saab

võlausaldaja hagis nõuda ka pärast hagi esitamist sissenõutavaks muutuva viivise

väljamõistmist protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist

nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja

edasi protsendina põhinõudest.

10.1. Hagiavalduse põhjendustest nähtuvalt nõuavad hagejad viivist n-ö seadusjärgses

määras, milleks on VÕS § 113 lg 1 teise lause kohaselt VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär,

millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hagejate soovi nõuda viivist seadusjärgses

määras kinnitas hagejate esindaja ka ringkonnakohtu istungil (III kd, tl 124 pöördel).

Eelmärgitut arvestades ei saanud maakohus ringkonnakohtu hinnangul mõista viivist välja

tulevikku suunatult (TsMS § 367 kohaselt) määras 8% aastas. Kuigi 8% on kehiva

VÕS § 113 lg 1 teise lause redaktsiooni järgi minimaalne viivisemäär (ja VÕS §-s 94

sätestatud intressimäär on olnud pikka aega 0%), võib lisanduv viivisemäär (praegu 8%

aastas) tulevikus muutuda. Seetõttu on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud mõista

viivis käesoleva otsuse tegemiseni välja kindla summana ning alates 2. märtsist 2021

protsendina põhinõudest VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras nõude tasumata

osalt kuni kohustuste kohase täitmiseni.

10.2. Ringkonnakohus rahuldab hagejate põhinõuded 13 015 euro (10 855 + 2160)

ulatuses. VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis 13 015 euro

11(12)

tasumisega viivitamise eest ajavahemikul alates 9. maist 2018 kuni käesoleva otsuse

tegemiseni 1. märtsil 2021 on 2929 eurot 62 senti. Ringkonnakohus on kasutanud viivise

arvestamiseks

veebilehel

http://www.viivisekalkulaator.ee/

kättesaadavat

viivisekalkulaatorit.

11. Muus osas järgib ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendusi ega pea TsMS § 654

lg-st 6 juhindudes vajalikuks neid korrata.

Vastusena apellatsioonkaebuse ülalkäsitlemata väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11.1. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele ning

VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest,

kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal

ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 kohaselt ei vastuta müüja

asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja

lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma.

Kostjad väidavad, et nende vastutus oli kokkuleppeliselt piiratud puudustega, millest nad

olid teadlikud. Ringkonnakohus kostjatega ei nõustu. Müügilepingust (I kd, tl-d 8–18), sh

selle kostjate viidatud p-dest 1.4, 2.1.3, 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.3, sellist vastuse piiramise

kokkulepet ei tulene. Kostjate viidatud lepingupunktides on tavapärased kinnisasjade

müügilepingutes sisalduvaid kokkulepped, milliseid on kohtupraktikas ka korduvalt

sisustatud. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus

märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset

ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus

märgitud (vt nt Riigikohtu 26. septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 13;

30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33).

11.2. Kostjad leiavad apellatsioonkaebuses, et kuna kinnistu hagejatele üleandmisel

pelletipõleti töötas (maakohus ei ole vastupidist tuvastanud), siis ei vastuta nad põletiga

seonduvate puuduste eest. Ringkonnakohus kostjatega ei nõustu. Kostjad on ise välja

toonud, et nad teavitasid hagejaid probleemidest pelletipõleti töös juba enne müügilepingu

sõlmimist. Maakohus on põhjendatult märkinud, et osutamine probleemidele seadme töös

ei ole võrdsustatav seadme täieliku amortiseerumisega ning selle kohese (esimesel

kütteperioodil) asendamise vajadusega. SB Kütteseadmed OÜ 27. septembri 2017. a

arvamusest (I kd, tl 33) nähtuvalt on põleti kontrolleri kahjustused tekkinud aja jooksul.

Sellest võib eeldada, et 2017. a sügisel ilmnenud kahjustused olid olemas ka kinnistu

valduse üleandmisel sama aasta mais. Muudest tõenditest ei nähtu vastupidist. Asja

normaalset kulumist ei saa küll pidada lepingutingimustele mittevastavuseks, kuid kui

pelletipõleti oli nii kulunud, et võis vajada kohest väljavahetamist, tulnuks kostjatel sellest

hagejaid enne lepingu sõlmimist siiski teavitada. Seega on maakohus pelletipõleti

asendamise kuluga asja lahendamisel õigesti arvestanud. Toimiva küttesüsteemi

puudumine on ilmselgelt aluseks hinna alandamisele.

11.3. Kostjad leiavad, et maakohus ei oleks tohtinud rahuldada nõuet elamu auditi

(B.B. audit, I kd, tl-d 36–60) koostamisega seotud kulude hüvitamiseks täies ulatuses, kuna

asjatundja välja toodud puudusest pidas kohus põhjendatuks vaid väikest osa. Lisaks ei ole

kohus vastanud kostjate väitele, et B.B. audit ei vasta kehtestatud (ehitusseadustikust

tulenevatele) nõuetele. Need väited ei anna ringkonnakohtu arvates alust maakohtu otsuse

12(12)

muutmiseks. Dokumentaalse tõendi saamise kulu on peetud VÕS § 128 lg 3 järgi

kohtupraktikas hüvitatavaks (vt Riigikohtu 11. veebruari 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-

1-115-14, p 13).

Arvestades hagejatel lasuvat puuduste tõendamise koormist (TsMS § 230 lg 1), oli

kõnealuse tõendi hankimine hagejate seisukohtade kinnistamiseks vajalik ja mõistlik.

Audit sisaldab ka asja lahendamise seisukohalt olulist teavet ning maakohus on sellele

tõendile otsuses märkimisväärses ulatuses tuginenud. Auditi koostamise kulu 2160 eurot

võib pidada suurusjärguna mõistlikuks. Kostjad ei ole ka väitnud, et sarnases mahus auditit

oleks olnud võimalik tellida oluliselt odavamalt. Avaliku õiguse normidega kehtestatud

ehitise

auditi

nõuetel

ei

ole

B.B.

auditi

kui

tõendi

kvaliteedi

seisukohalt

tsiviilkohtumenetluses olulist tähtsust.

11.4. Kostjad leiavad, et kohus oleks hagi osalise rahuldamise korral pidanud andma

kostjale mõistliku tähtaja kohustuse rikkumise heastamiseks (VÕS § 121 lg 5 ja

TsMS § 445 lg 1). Nagu juba eespool märgitud, ei ole käesolevas asjas esitatud VÕS § 115

lg 1 ja § 128 lg 3 kohast puuduste kõrvaldamise kulutuste hüvitamise nõuet, nagu seda oli

tehtud kostjate viidatud kohtuasjas (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 19).

Hagejad on tuginenud ostuhinna alandamisele. Kostjad oleks pidanud rikkumise heastama

või vähemalt heastamise kavatsusest hagejatele teatama enne seda, kui hagejad tegid

ostuhinna alandamise avalduse (VÕS § 224 p-d 1 ja 2). Pärast hinna alandamise avalduse

tegemist ei ole heastamine üldjuhul enam võimalik. Kostjate väidetud vastuolu hea usu

põhimõttega ringkonnakohus käesolevas asjas ei näe. Heastamise võimaluse andmata

jätmisest ei teki kostjatel ebaproportsionaalseid kulusid. Kostjate poolt kohtumenetluse ajal

väljendatud (tingimuslik) heastamise soov on selgelt hilinenud.

Maakohus pidanuks võtma otsuses kostjate TsMS § 445 lg 1 kohase taotluse osas küll

seisukoha (TsMS § 442 lg 5), kuid selle tegemata jätmine ei ole praegusel juhul

menetlusnormis oluline rikkumine.

11.5. Apellatsioonkaebuse

väited

ei

anna

alust

muuta

maakohtu

määratud

menetluskulude jaotust. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud kaebuse etteheited

TsMS § 163 lg 2 kohaldamata jätmise osas. Selle sätte kohaldamine kohtu

diskretsiooniotsustus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes juhul, kui

madalama astme kohus on ületanud diskretsioonipiire. Käesolevas asjas maakohus

nimetatud piire ületanud ei ole. Maakohus ka ei rahuldanud hagi sarnases ulatuses kostjate

poolt menetluses kompromissina pakutule.

12. Käesoleva otsusega rahuldab ringkonnakohus hagi maakohtuga sarnases ulatuses.

Seetõttu jätab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlemisel tekkinud menetluskulud

hagi rahuldamise ulatust arvestades samuti TsMS § 163 lg 1 kolmanda alternatiivi järgi

poolte endi kanda. Esiatud menetluskulude jaotust arvestades ei ole vaja menetluskulude

rahalist suurust kindlaks määrata.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi Triin Uusen-Nacke

Indrek Parrest