3-20-2158/17 · 3-20-2158/17 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

1(9)

K O H T U O T S U S E e s t i V a b a r i i g i n i m e l

Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kadri Sullin Otsuse tegemise aeg ja koht 22. veebruar 2021. a, Tallinn Haldusasja number 3-20-2158 Haldusasi X kaebus Tori Vallavalitsuse 26.08.2020 korralduse nr 593, 27.08.2020 ehitusloa nr 2012271/27375 ja 16.09.2020 vaideot- suse nr 640 tühistamiseks Menetlusosalised Kaebaja – X (isikukood xxxxxxxxxxxx), volitatud esindaja O. J. Vastustaja – Tori vald, volitatud esindaja Siiri Jõerand Kolmas isik – Y Asja läbivaatamise vorm Kirjalik menetlus RESOLUTSIOON 1. Rahuldada kaebus. 2. Tühistada Tori Vallavalitsuse 26.08.2020 korraldus nr 593, 27.08.2020 ehitusluba nr 2012271/27375 ja 16.09.2020 vaideotsus nr 640. 3. Mõista Tori vallalt Eesti Vabariigi kasuks riigituludesse välja menetluskulu summas 1431,60 eurot (riigi õigusabi tasu). 4. Mõista Tori vallalt X kasuks välja menetluskulu summas 15 eurot (kaebuse esitamisel tasutud riigilõiv). 5. Jätta menetlusosaliste muud menetluskulud nende endi kanda. 6. Lahendi avaldamisel asendada füüsiliste isikute nimed ning vaidlusaluse kinnistu andmed tähemärkidega. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul arvates otsuse avalikult teatavakstegemisest, s.o hiljemalt 24.03.2021. a.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. X ja Y sõlmisid 05.03.2007 notariaalse kinkelepingu ja kasutuskorra kindlaksmääramise kokku- leppe. Lepingu punktide 1.3 ja 3.1 kohaselt kinkis X Yle 1/5 kinnistust asukohaga xxxxxxx, regist- riosa number xxxxxx(edaspidi ka kinnistu). Lepingu punktides 5.1.1 ja 5.1.3 leppisid pooled kokku, et X valdab ja kasutab ainuisikuliselt lepingu lisaks nr 1 oleval plaanil rohelisega märgitud kinnistu ala ning pooled valdavad ja kasutavad ühiselt lepingu lisaks nr 1 oleval plaanil roosaga märgitud kin- nistu ala.

2(9)

2. 28.05.2015 sõlmisid X ja Y notariaalse kinnistu mõttelise osa kinkelepingu ja kokkuleppe isikliku kasutusõiguse seadmiseks. Lepingu punktide 1.1 ja 3 kohaselt kinkis X Yle ka ülejäänud 4/5 kinnis- tust. Vastavalt lepingu punktile 4.2.3 jäi X ainukasutusse kinnistu hoonestamata osa, mis on lepingu lisaks nr 2 oleval plaanil punase viirutusega tähistatud, ning ülejäänud osa hoonestamata kinnistust jäi X ja Y ühisesse valdusse ja kasutusse.

3. 26.08.2020 korraldusega nr 593 väljastas Tori vald Yle ehitusloa nr 2012271/27375 elamu laien- damiseks (elamu külge kahekohalise garaaži ehitamiseks). Ehitusloa aluseks oli ehitusprojekt nr EK- 175-A/M.

4. X esitas 10.09.2020 ehitusloa kehtetuks tunnistamiseks vaide, märkides, et ehitusloa alusel on rajatud madalvundament ehk plaatvundament tema ainukasutuses-ja valduses olevale hoonestamata maale, mis on kinkelepingu kasutuskorra järgi tema õiguste rikkumine.

Tori vald jättis 16.09.2020 vaideotsusega nr 640 vaide rahuldamata. Vaideotsuse põhjendused: - Ehitusluba taotleti olemasoleva elamu laiendamiseks, ehitusprojekti kohaselt on garaaž elamu osa. Kuna garaaž on elamu küljes, siis ehituslikult on tegemist elamu laiendamisega. Seega on ehitus- loale märgitud andmed korrektsed. - Vaidlust ei ole, et ehitusloa saaja on kinnistu omanik ning vaide esitaja kasuks on samale kinnistu- le seatud isikliku kasutusõigus, mille kohaselt tohib vaide esitaja kinnistul elada. - Kinkelepingu kui eraõigusliku kokkuleppe rikkumine ei anna alust ehitusloa andmisest keeldumi- seks. Vaide esitaja põhiargument ehitusloa kehtetuks tunnistamisel tugineb eraõiguslikule regulat- sioonile, mis ei ole aluseks ehitusloa kehtetuks tunnistamisel. Isikul on võimalik oma kinkelepin- gust tulenevaid õigusi ja kohustusi realiseerida tsiviilõiguslike vahenditega.

5. X esitas 03.11.2020 Tallinna Halduskohtusse kaebuse Tori Vallavalitsuse 26.08.2020 korralduse nr 593, 27.08.2020 ehitusloa nr 2012271/27375 ja 16.09.2020 vaideotsuse nr 640 tühistamiseks. Kaebaja palub nimetatud haldusaktide tühistamist järgmistel põhjustel: 1. EhS § 42 lg 6 kohaselt pidi kaebaja olema ehitusloa menetlusse kaasatud, sest kaebajal on isikliku kasutusõiguse alusel omanikuga sarnased õigused ja ehitustegevuse lubamine puudutab kaebaja õigusi ja huve. Kuna vastustaja kaebajat ei kaasanud, on ehitusluba õigusvastane. Riigikohtu sei- sukohast nr 3-3-1-56-02 tulenevalt pidanuks vastustaja kinnistusraamatust nähtuva isikliku ka- sutusõiguse märke tuvastamisel täitma hoolsuskohustust ning selgitama välja isikliku kasutusõigu- se ulatuse ja sisu ja võimaldama kaebajal avaldada arvamust. Enne ehitusloa menetlust saadetud e-kirju ei saa käsitleda kaasamisena. Kui kaebaja olnukski selliselt kaasatud, on vastustaja rikku- nud EhS § 42 lg-st 8 tulenevat kohustust – korraldusest ei nähtu, et kaebaja seisukohti oleks võe- tud arvesse või neid käsitletud. Kaebaja ei pidanud oskama juhtida vaides tähelepanu tema kaasa- mata jätmisele. 2. AÕS § 210 lg 1 alusel on kaebajal surmani õigus tema ainukasutuses olevat kinnistu osa ainsana vallata ja kasutada ning ühiskasutuses olevat osa koos kolmanda isikuga. Riigikohtu praktikast tu- lenevalt ei vasta ehitis nõuetele, kui ehitis või selle projektikohane kasutamine kahjustaks eba- mõistlikult kolmandate isikute õigusi. Garaaži ehitamise lubamine takistab kaebajal isikliku ka- sutusõiguse teostamist, sh nii ainukasutuses kui ka ühiskasutuses oleval osal. Seega riivab loa andmine märkimisväärselt kaebaja õigusi. Kaebaja ei saa garaaži ehitamisel oma isiklikku kasu- tusõigust enam teostada ning tegemist on püsiva negatiivse mõjuga, mida pole võimalik ka vähen- dada või leevendada. Seetõttu pidanuks vastustaja EhS § 44 lg 4 alusel keelduma ehitusloa andmi- sest. Asjakohased ei ole väited, et tsiviilõiguslikud normid ja mõisted ei kohaldu. EhS § 44 lg-t 4 saab kohaldada ka juhul, kui rikutakse kellegi tsiviilõiguslikku õigust, st omandiõigust, naabrusõi- gust, samuti kui rikutakse isiklikku kasutusõigust. Kui isikliku kasutusõigusega koormatud maa- alal saaks ehitada õigustatud isiku nõusolekuta, kaoks isiklikul kasutusõigusel sisu. Võimalus esi- tada nõue maakohtule ei võta õigust vaidlustada ehitusluba halduskohtus.

3(9) 3. Ainuüksi kasutamise võimaluse äravõtmine tähendab kaebaja õiguste rikkumist, mistõttu pole oluline, et kaebaja ei saa konkreetsel maa-alal teostada konkreetset toimingut või viia läbi konk- reetseid tegevusi. AÕS §-dest 184 ja 89 tuleneb õigus nõuda igasuguse rikkumise kõrvaldamist, isegi kui rikkumine pole seotud valduse kaotusega. Ehitamine on omandiõiguse rikkumine. Kui- võrd kaebajal on maa-ala kasutamise osas samad õigused, mis omanikul, on kaebaja õigusi rikutud ka juhul, kui kaebaja ei sooviks isiklikku kasutusõigust maa-alal reaalselt teostada. Õiguste rik- kumise toob kaasa ainuüksi kasutusõiguse teostamise võimaluse äravõtmine. Kaebaja kasuks sea- tud isikliku kasutusõigusega koormatud maa-alal on kaebaja seni kasvatanud marja- ja dekoratiiv- põõsaid ja lilli ning soovib seda teha ka edaspidi. Lisaks kulges mööda maa-ala hoovisisene tee elamu eest kuni hoovi tagaküljes asuva abihooneni ja väravani. Kui maa-alal asub garaaž või muu hoone, ei saa muid tegevusi seal enam teha. Asjakohatu on vastustaja hüpoteetiline väide, et kae- baja saab samuti garaaži kasutada. Kasutusõiguse seadmisel ei olnud kaebaja eesmärgiks tema ka- sutuses olevale maale garaaži ehitamine. Kuivõrd kinnistu kuulub kolmandale isikule, ei heasta vastustaja viidatud kinnistu väärtuse tõus kaebajalt isikliku kasutusõiguse teostamise võimaluse äravõtmist. Ehitamise lubamiseks ei anna õigust ka kasutusõiguse seadmise lepingus ehitamise keelu puudumine. Isikliku kasutusõiguse rikkumise keeld tuleneb asjaõigusseadusest ning seda polnud vaja eraldi lepingus välja tuua. 4. Asjaolu, et garaaž ehitatakse osaliselt kaebaja ainukasutuses olevale alale, tõendab vastustaja poolt esitatud skeem, mille järgi on kaebaja ainukasutuses olev ala, millele tuleb garaaž, 20,6 m2. Tõele ei vasta väide, et kasutuskorras ei lepitud kokku kasutusõigusega koormatud ala täpset ulatust – kasutusõiguse ulatus lepiti kokku viidatud skeemil. Erinevalt vastustaja väidetest ei ole 20,6m2 minimaalne osa, vaid arvestatav osa kaebaja ainukasutuses olevast maast. Seejuures pole oluline, kui suurele osale kaebaja ainukasutuses olevast maast garaaž ehitatakse, vaid oluline on see, et kaebajalt võetakse võimalus seda maad kasutada. Lisaks hakkab ülejäänud garaaž asuma kaebaja ja kolmanda isiku ühiskasutuses oleval maal. Kaebaja on küll andnud nõusoleku ehitada sinna ühekohaline, kuid mitte kahekohaline garaaž. Väär on järeldus, et kaebaja ja kolmanda isiku ühis- kasutuses oleval alal peaks eelistama kolmanda isiku õiguseid. Ühises kasutuses oleva ala puhul tuleb teha maa kasutuse muudatusi puudutavaid otsuseid ühiselt, mitte eelistada ühe kasutaja õi- gust teise kasutaja õigustele. Analoogia korras kohaldub AÕS § 72 lg 1 ja lg 3. Arvestades, et ga- raaži ehitamine ühises kasutuses olevale alale muudab ja takistab ala senist kasutust ning takistab kaebajal ala senisel viisil edasi kasutamast, peab garaaži ehitamiseks olema kaebaja nõusolek. Ko- hatu on vastustaja näide juhtumile, kus omanik tahab oma maale ehitist ehitada, kuid ehitusloale esitab vastuväite naaber. Sellises olukorras peab tõesti hindama naabri subjektiivsete õiguste kah- justumist. Käesolevas asjas on asjaolud võrreldavad olukorraga, kus ehitist soovitakse ehitada võõrale maale, ehk siis naabri maale. 5. Kolmanda isiku viidatud tee laiendamine ei oma mingit seost kahekohalise garaažiga, sest see oli vajalik ühekohalise garaaži jaoks. Kaebaja pole kahekohalise garaaži ehitust lubanud.

6. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. 1. Vastustajal on kinnisasja omanikuks mitteolevate isikute kaasamise otsustamisel kaalutlusõigus. Kaebaja on enne ehitusloa andmist esitanud vastuväited veebruaris ja juunis 2020 saadetud e- kirjades, milles ta teavitas ehitustegevusest ja soovis teavet ehitusloa kohta. Sellega osales kaebaja ehitusloa andmisele eelnenud menetluses ja sai soovitud info. Samuti sai kaebaja esitada ehitus- loale vaide, kusjuures vaides ei heitnud kaebaja ette menetlusse mittekaasamist. Kuivõrd kaebaja teadis ehitusloa menetlusest (sellest teavitati teda 10.06.20 tema enda päringu peale) ning sai sa- mal päeval ja varasemalt avaldada seisukohti, ei olnud kaebaja eraldi kaasamine vajalik. Ka ei ol- nud takistatud täiendava arvamuse avaldamine. Isegi, kui kaasamine olnuks vajalik, ei too selle nõude rikkumine kaasa loa tühistamist. Ehitusloa menetlusest teavitamise vastuseks ei laekunud kaebajalt soovi toimikuga tutvumiseks või muul viisil osalemiseks. Kaebaja vastuväited e-kirjades ja vaidemenetluses jäid samaks. Kaebaja tugines vaid tema ainukasutuses olevale alal tema nõuso- lekuta ehitamisele. Seega poleks kaebaja ka kaasamise korral esitanud asja lõpptulemust mõjuta- nud argumente.

4(9) 2. Asjaõigusseaduse nõudeõiguse alustele (AÕS § 184 ja 89 ) ei saa tugineda halduskohtumenetlu- ses. Omavahelistest lepingutest tulenevate vaidluste lahendamiseks on pädev maakohus ning see ei anna alust ehitusloa andmisest keeldumiseks või selle tühistamiseks. 3. Vastustaja ei vaidle, et kaebaja nõusolekuta ei saa ega tohi isikliku kasutusõiguse alale ehitada. Vastustaja on ka selgitanud, et ehitusluba annab loa ehitada ehitis, mis vastab ehituslikele ja ohu- tusnõuetele ning planeeringutele või muudele alusdokumentidele. Riigikohus on leidnud, et ehi- tusluba on seotud kinnisasjaga, määrates kindlaks nõuded kinnistul ehitiste püstitamiseks ning need nõuded ei sõltu kinnisasja omanikust (RKHK 1.10.2008, 3-3-1-51-08). Samuti on ehitussea- dustiku seletuskirjas märgitud, et omaniku nõusolek pole seotud ehitamise õiguspärasusega. Sama seisukoht kajastub vaidlustatud korralduse punktis 2.3, mille kohaselt on ehitamise eelduseks kin- nisasja omaniku (temaga võrdsustatud piiratud asjaõiguste omajad) nõusolek. Kaebaja ei ole 10.06.2020 e-kirjas välistanud võimalust garaaži ehitamiseks, kuid seadis selleks kokkuleppe saa- vutamise tingimuse. Ehitusloa korralduse punktiga 2.3 s on vastustaja sisuliselt arvestanud kaebaja soovi haldusorgani pädevusega sätestatud piirides ning täitnud EhS § 42 lg-s 8 sätestatut. 4. Igasugune õiguste riive ei ole ehitusloa andmisest keeldumise või selle tühistamise aluseks. Prae- gusel juhul pole küllaldane üksnes isikliku kasutusõiguse rikkumisele viitamine. Ka isikliku ka- sutusõigusega koormatud maa-alal marja- ja dekoratiivpõõsaste ja lillede kasvatamise soov pole piisav argument ehitamise keelamiseks. Põõsaste ja taimede jaoks on hoovis ruumi veel ning nen- de kasvatamine konkreetses kohas pole põhjendatud. Praktikas pole peetud ehitamise keelamisel piisavaks päevavalguse varjamise tagajärjel kaasnevat marjade või lillede aias kasvatamise takista- tust. Vastustaja ei näe, et ehitamine toob kaebajale kaasa muid ebamugavusi või probleeme isikli- ku kasutusõigusega seatud eesmärkide saavutamiseks. 5. Kaebaja varem nõustunud elamule garaaži juurde ehitamisega ning seega on ta arvestanud hoovia- la senise kasutuse muutmisega. Kolmas isik on soovinud laiendada olemasolevat projekti ja suu- rendada juurdeehitust, mis elamu osas jääb samale kohale, kuid on laiendatud hoovi poole. Ei näh- tu, et juurdeehitusest tekib täiendavaid olmeprobleeme elamu kasutusel, kuivõrd elamu osas paik- neb soovitud garaaž samas kohas. Kaebaja ainuvalduses olevale alale ulatub garaaž minimaalselt (võrreldes projekti ja kaardimaterjaliga; kaebaja pole välja toonud ainuvalduses oleva ala täpset suurust, mille osas garaaž seda katab). Põhiosa asub siiski kaebaja ja kolmanda isiku kaasvalduses oleval osal. Jääb arusaamatuks, miks peaks kaasvalduses oleva osa suhtes eelistama kaebajat kin- nistu omanikule. Kaebaja ei ole esitanud arvestatavaid väiteid ning ka isikliku kasutusõiguse seadmise leping täiendavat ehitamist ei keela. Seevastu muudab garaaži ehitamine mugavaks kin- nistul parkimise ja tõstab kinnistu väärtust. 6. EhS § 44 p 4 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Suurema garaaži ehitamine ei tähenda, et te- gemist oleks püsiva negatiivse mõjuga. Kaebajal on võimalus või õigus kasutada garaaži ka enda tarbeks erinevate esemete hoiustamiseks. 2002. aastal tehtud ehitusprojekti koostamisel on kaebaja garaaži osas vajadust üles näidanud, olles projekti koostaja kui loa taotleja. Mõnevõrra suurema garaaži ehitamine ei ole üleliia koormav – jätkuvalt jääb kaebajale suur hooviala, mida on võima- lik kasutada haljastuseks või taimede kasvatamiseks. Garaaž ei takista elamu senise kasutuse jät- kamist. Ehitisega kaasnev mõju ei ole niivõrd koormav, et põhjendaks ehitusloa tühistamist ja ko- gu menetluse uuesti läbiviimist, kuivõrd tulemus oleks tõenäoliselt sama. 7. Vastustaja ei pidanud hindama ehitusloa ja ehitamise mõju kaebaja isiklikule kasutusõigusele. Vastustaja saab hinnata kaasnevaid mõjusid ulatuses, mille osas on isik tähelepanu juhtinud ega saa iseseisvalt juurde mõelda võimalikke kahjulikke mõjutusi. Kaebaja ei tuginenud oma kirjades (ega ka vaides) ühelegi konkreetsele kahjulikule mõjutusele (nt päevavalguse kaotamine, põõsaste ja muude taimede kasvatamine garaaži all oleval alal). Kaebaja ainus vastuväide oli seotud kaeba- ja ja kolmanda isiku eraõigusliku kokkuleppe sisuga. 8. Isegi kui ehitusluba tühistatakse, jäävad projekteerimistingimused kehtima, kuna neid pole kaebaja eraldiseisvalt ega käesoleva vaidluse raames vaidlustanud. Projekteerimistingimustega on paika pandud hoonestusala just selliselt, kuhu on tänaseks antud vaidlusalune ehitusluba. Kolmandal isi- kul on ehitusloa tühistamise korral jätkuvalt õigustatud ootus koostada ehitusprojekt vastavalt pro- jekteerimistingimustele, mh ka samale hoonestusalale.

5(9)

7. Kolmas isik vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. 1. Puuduvad tõendid, et garaaž oleks ainukasutuses oleval maal. Seejuures ei nähtu kaebusest, mil- lest ja mil määral ta sel juhul on ilma jäänud. 2. Garaaži suuruse muutmine toimus läbi projekti muudatuse. Kokkulepe suurema garaaži ehitami- seks toimus juba 2015. aastal kinkelepingu sõlmimisel ning sellele viitab lepingu punkt 5.3.3. mil- les mainitud Eha tänava poolne sissesõidutee ja silla ehitus poleks ühekohalise garaaži puhul vaja- lik (sel juhul piisanuks xxxx tn poolsest olemasolevast sillast). 3. Ebaõige on väide, et kaebaja sai ehitamisest teada alles 10.09.2020 ning kirjavahetus tõendab, et kaebaja teadis garaaži ehitusest juba 10.02.2020. Kaebaja teadis ehitise aluse pinna ettevalmistus- töödest, kuid ootas meelega, et ehitus jõuaks järku, kus loa tühistamine põhjustaks võimalikult suure majandusliku kahju. 4. Garaaži ehitus võimaldab saada maja külge piisava suurusega katusepinna päikesepargi rajami- seks. Kuivõrd olemasolev kõrvalhoone on amortiseerunud ja läheb lammutamisele, on vaja seal olevatele asjadele leida uus koht.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kaebaja ehitusloa menetlusse kaasamine 8. EhS § 42 lg 6 kohaselt kaasab pädev asutus menetlusse kinnisasja omaniku, kui taotlust ei ole esi- tanud omanik, ja vajaduse korral kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku. Seega on seadusest tule- nevalt kohustus kaasata ehitusloa andmise menetlusse omanik ning kinnisasjaga piirneva kinnisasja omaniku kaasamise otsustab pädev asutus kaalutlusõiguse alusel. Ehitusseadustiku seletuskirjas1 on märgitud järgmist: „Ehitusloa taotluse esitaja isik ei ole piiratud, et võimaldada paindlikumalt loa- taotlust esitada. Eelduslikult on kinnisasja omanik teadlik, et tema kinnisasjale soovitakse ehitada. Selleks, et välistada pahatahtlik omaniku õiguste rikkumine, tuleb igal juhul kinnisasja omanik ehi- tusloa menetlusnormide kohaselt kaasata.“. Nimetatu ei piira vastustaja kohustust kaasata menetlusse iga muu puudutatud isik, kelle õigusi ehitusluba võib riivata. Kohus leiab, et analoogselt omaniku kaasamisega tuleb kaasata ka isik, kellel on kinnistusraamatusse kantud asjaõigus kinnistu valdami- seks ja kasutamiseks, kuivõrd kinnistul ehitamine seondub nende kahe õigusega, mitte kinnistu käsu- tamisega. Selline kaasamine on kooskõlas HMS § 11 lg-ga 2. Riigikohus on selgitanud, et haldusme- netlusse tuleb kaasata iga isik, kelle puhul on haldusülesannete hoolsal täitmisel võimalik ette näha, et tulevane haldusakt võib piirata tema õigusi; kaasamiseks ei pea isiku õiguste riive olema tõendatud – piisab mõistlikust kahtlusest (Riigikohtu halduskolleegiumi 08.10.2002 määrus nr 3-3-1-56-02, p 9; 11.10.2016 otsus nr 3-3-1-15-16, p 20 ning 20.02.2019 otsus nr 3-14-52416/72, p 13). Kohus märgib, et kaalutlusõigus ei tähenda meelevaldset või suvaõiguse alusel tehtavat otsust, vaid sisulist uurimist ja kaalumist, kas ehitamine võib lisaks seaduses loetletud isikutele veel kellegi õiguseid riivata.

9. Vaidlust ei ole selle üle, et kaebaja kasuks on seatud notariaalse lepinguga vaidlusalusele kinnistu- le tähtajatu ja tasuta isiklik kasutusõigus ning kaebaja ainukasutuses ja valduses on lepingu p 4.2.3. kohaselt kinnistu hoonestamata osa, mis on lepingu lisaks nr 2 oleval plaanil punase viirutusega tä- histatud. Ülejäänud osa hoonestamata kinnistust jääb sama punkti kohaselt kinkija ja kingisaaja ühi- sesse valdusse ja kasutusse. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 255 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõi- gus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasu- tama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. Seega on üksnes kaebajal ainsana kasutus- ja valdamisõigus tema ainuvalduses oleva maa-ala suhtes ning kasutus- ja valdusõigust teostatakse ühiselt kolmanda isikuga ülejäänud kinnistul oleval maa- alal. Pole ka vaidlust, et isiklik kasutusõigus on kantud kinnistusraamatusse ning kasutusõiguse kaitse on tagatud asjaõiguslike normidega (AÕS § 40-50). Seega pidi vastustaja olema kaebaja õigusest ja

1 Ehitusseadustiku seletuskiri, lk 72

6(9) kolmanda isiku valdamise ja kasutamise õiguse piirangutest teadlik. Samas pidi kaebaja õiguste või- malik rikkumine saama vastustajale üheselt teatavaks vähemalt pärast kaebaja poolt vastustajale saa- detud 10.06.20 e-kirja (vastustaja 10.11.20 seisukoha lisa 4), milles kaebaja viitas garaaži laiendami- se ehitusprojekti esitamisest teadasaamise järgselt, et kolmas isik rikub kinkelepingus kokkulepitud maakasutuskorda.

10. Hoolimata sellest, et kaebaja õiguste kaitse on tagatud ka tsiviilõiguslike normidega, kaitse- vad ka EhS normid asjast puudutatud isikute õigusi ja huve. Sealjuures on vastustajal kohustus keel- duda ehitusloa andmisest, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada (EhS § 44 p 4). Praktikas tähendab see ka näiteks ehitamisest ja ehitisest tuleneva gaasi, suitsu, auru, lõhna, tahma, soojuse, müra, põrutuste ja muude seesuguste teiselt kinnisasjalt tulevate mõjutuste ja ka juurdepääsuteedega arvestamist, mis võivad olla ka tsiviilvaidluse esemeks (AÕS §-d 143-158).

11. Arvestades kaebaja õigust ehitise aluseks oleva maa kasutamisele ja valdamisele ning vastus- taja kohustust selgitada ehitise nõuetele vastavuse hindamisel välja ehitamisest puudutatud isikute õiguste riive ja ulatus, sh kas ehitamine kahjustab kolmandate isikute õiguseid, oli kaebaja kahtlema- ta selliseks puudutatud isikuks, kes pidi olema ehitusloa menetlusse kaasatud ja kelle õiguste riive ulatus tuli ehitusloa menetluses vastustajal kindlaks teha. Vastustaja ei saanud jätta ehitusloa menet- luses tähelepanuta fakti, et kinnistu omaniku õigused, sh õigus kasutada ja vallata (sh ehitada) kaeba- ja ainukasutuses oleval maa-alal, on oluliselt kitsendatud kaebaja asjaõiguslike õigustega. Eeltoodu ei pruugi praktikas tähendada tingimata iga lühiajalise üürniku õigustega arvestamist, küll aga arvesta- mist kinnistusraamatusse kantud õigustega. Kohus märgib, et asjas ei ole ka oluline, et tsiviilõigusli- kud suhted võivad muutuda või lõppeda, sest sarnaselt võib ehitusloa menetluse ajal vahetuda piiri- naaber ja vajadusel tuleb kaasata naaberkinnistu uus omanik.

12. HMS § 40 lg 1 kohaselt peab haldusorgan enne haldusakti andmist andma menetlusosalisele võimaluse esitada kirjalikus, suulises või muus sobivas vormis asja kohta oma arvamus ja vastuväi- ted2. Isiku ärakuulamine võimaldab haldusorganil selgitada, millises ulatuses kavandatav haldusakt isiku õigusi ja huve riivab ning otsida võimalusi kõiki puudutatud isikuid rahuldava lahenduse saavu- tamiseks3. Kohtule nähtub, et kaebaja esitas oma seisukohad juba enne ehitusloa menetluse alusta- mist ning samas saatis oma arvamuse ka peale ehitusloa menetlusest teada saamist. 10.02.2020 kir- jas4 on kaebaja teavitanud vastustajat sellest, et tema ainukasutuses ja- valduses olevale aiamaale on kolmas isik paigaldanud tokid/kepid 2-kohalise garaaži ehitamiseks. Samuti selgitas kaebaja selles kirjas, et projekti järgi on lubatud 1-kohaline garaaž rajatud viljapuuaia tõttu. 10.06.205 kirjas palus kaebaja vastustajalt teavet, kas kolmas isik on saanud ehitusloa kahekohalise garaaži ehitamiseks ning kaebajat teavitati samal päeval vastustaja poolt, et garaaži laiendamise ehitusprojekt on kolman- da isiku poolt esitatud ja see on menetluses. Vastuseks vastustaja teatisele juhtis kaebaja vastustaja tähelepanu EhS §-s 44 sätestatud keeldumiste alustele ning selgitas, et kolmas isik ri- kub kinkelepingus kokkulepitud maakasutuskorda. Seega sai kaebaja esitada enda vastuväited ning vastustaja märgib seejuures õigesti, et vaidemenetluses kaebaja sisuliselt midagi uut oma väidetele ei lisanud.

13. Kuigi kaebaja enda initsiatiivil saadetud e-kirju ei saa käsitleda tema menetlusse kaasamisena ja vastustaja on selles osas rikkunud menetlusnorme, ei mõjutanud kaasamata ja ärakuulamata jätmi- ne käesoleval juhul asja lõpptulemust, sest vastustajale olid kaebaja vastuväited teada ja need ei ole

2 Vt ka Riigikohtu halduskolleegiumi 13.06.2003 otsuse nr 3-3-1-42-03 p 37; 08.10.2002 määruse nr 3-3-1-56- 02 p 9; 16.12.2016 määruse nr 3-3-1-87-16 p 11 3 vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-25-02, p 22 4 vastustaja 10.11.20 seisukoha lisa 1 5 vastustaja 10.11.20 seisukoha lisa 4

7(9) ka kohtumenetluses muutunud. Seetõttu ei too ka kaebaja ärakuulamata jätmine iseseisvalt kaasa ehi- tusloa tühistamist (HMS § 58). Vastustajal oli ehitusloa menetluses võimalik kaebaja väiteid arvesse võtta ja kaaluda otsustuse langetamisel kõiki võimalikke argumente ja kaebaja huve6. Seejuures ei saa võrdsustada kaebaja vastuväidetega arvestamata jätmist ärakuulamisõiguse rikkumisena, kuivõrd viimasel juhul on tegemist kaalumis- ja põhjendamisveaga.

Ehitusloa põhjendamine ning isikute õiguste ja huvide kaalumine 14. EhS § 44 punkti 4 kohaselt on ehitusloa andmisest keeldumise aluseks muu hulgas see, kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade oma- nikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Ehitusloa vaidlustamisel peab see mõju tulenema ehitusloast, selle aluseks olevast ehitusprojektist ja selle kohaselt ehitamisest. Seega pidi vastustaja ehitusloa andmisel kaaluma kolmanda isiku õiguste ja huvide kõrval ka kaebaja huve, ar- vestades, et kaebaja õiguste riive võimalikkus pidi olema vastustajale teada. Kaebaja väidab mõjude esinemist üksnes põhjusel, et garaaž ulatub tema ainukasutuses olevale alale ning vaid kaebajal on maakasutuse õigus, mida kaebaja enam garaaži ehitamise korral teostada ei saa. Arvestades, et isikli- ku kasutuskorra kokkulepe annab kaebajale ainsana õiguse hoonestamata ala kasutamiseks lepingu lisaks oleval skeemil märgitud alal ning kavandatav ehitis ulatub ka sellele alale, pidanuks kahtlema- ta sisaldama ehitusloa andmise otsus kaalutlusi kaebaja õiguste riive kohta. Lisaks viitab kaebaja ka sellele, et soovib jätkuvalt tema ainukasutuses oleva maa-ala ulatuses kasvatada põõsaid ja lilli ehk teostada ainukasutusõigust enda valitud viisil.

15. Ehitusluba on diskretsiooniotsus, milles tuleb ära näidata ka otsuse tegemisel arvesse võetud kaalutlused. HMS § 4 lg 2 kohaselt tuleb kaalutlusõigust teostades arvestada olulisi asjaolusid ja kaa- luda põhjendatud huve. Halduse õigusakt peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes (HMS § 3 lg 2). Vastustaja esitatud skeemi7 kohaselt jääb ehitusloaga kavandatud ehitis osaliselt kaebaja ainukasutuses olevale maale (visuaalselt hinnatavalt ca ehitise 1/3 osa ulatu- ses) ning ülejäänud osas kolmanda isikuga ühises kasutuses ja valduses olevale maa-alale. Käesoleval juhul tuli kaaluda kaebaja huve, sh hinnata kuidas kavandatud ehitise rajamine kaebaja ainukasutuses olevale hoonestamata alal mõjutab kaebaja õiguseid. Kohus jääb kohtuotsuse punktis 10 toodu juur- de, et lisaks avalikule huvile on ehitusloa menetluses kaitstavad ka erahuvid, sh sellised erahuvid, mida oleks võimalik kaitsta ka tsiviilmenetluses (kinnistust tulenevad mõju, juurdepääsuteed, kinnis- tu väärtuse vähenemine vms). Sealjuures ei ole isiku õiguste kaitseks vajalik, et sellised õigused tule- neksid haldusaktist, näiteks detailplaneeringust, vaid need võivad tuleneda ka otse seadusest (AÕS). Eristada tuleb olukordi, kus kaasomanik ei anna näiteks kortermaja kaugemasse seina soojuspumba lisamiseks nõusolekut, kus samas vahetu mõju sellele kaasomanikule puudub; olukorrast, kus ehita- takse konkreetse isiku omandis või kinnistusraamatu kohaselt ainukasutuses olevale maale. Kohus ei peaks analoogselt võimalikuks, et pädev asutus väljastaks ehitusloa taotlejale, kui asutusel on teada omaniku kindel keeldumine; ning suunaks siis ehitusloa taotlejat ja omanikku lahendama oma vaid- lust tsiviilkorras. Käesoleval juhul on kaebaja õigused kinnistu valdamisel ja kasutamisel isikuliku kasutusõiguse kohaselt samaväärsed omaniku õigustega ning neid ei saa põhjendamata kõrvale jätta.

16. Kuigi vastustaja hinnangul on jäänud vaidemenetluses ja e-kirjades esitatud vastuväited sa- maks ning seega olid vastustajale kaebaja vastavad vastuväited juba varem teada, ei nähtu kohtule vaidlustatud korralduses oleks kaebaja õiguste riivet üldse kaalutud ega kaalumist põhjendatud. Kui- võrd igasugused kaalutlused kaebaja õiguste riive hindamise ja nendega arvestamise kohta puuduvad, on tegemist motiveerimispuudustega haldusaktiga. Seega on vaidlustatud ehitusluba formaalselt õi- gusvastane (HMS § 56 lõiked 1-3). Kohtu hinnangul pole käesoleval juhul välistatud, et kaebaja esi-

6 vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-25-02, p 22 7 vastustaja 22.12.20 seisukohtade lisa 8

8(9) tatud asjaolude kaalumise tulemusena oleks vastustaja teinud teistsuguse sisuga otsuse, näiteks muut- nud hoone asukohta kaebajale soodsamas suunas (vt Riigikohtu seisukohta asjas 3-3-1-87-16 p 11).

17. Vastustaja on esitanud kaalutlused käesoleval juhul alles kohtumenetluses ning kehtiv koh- tupraktika ei välista seejuures võimalust arvestada haldusakti kontrollimisel ka haldusorgani poolt hilisemalt, s. h kohtumenetluses esitatud kaalutlusi, kuid seda siiski üksnes juhul, kui kohus on veen- dunud, et haldusorgan lähtus nendest kaalutlustest juba haldusakti andmisel8. Kohtu hinnangul ei ole vastustaja kohtumenetluses esitatud kaalutlused asjakohased ning pole kindlust, et vaidlustatud hal- dusakti andmisel nendest kaalutlustest lähtuti, liiatigi olukorras, kus nii ehitusloa kui ka projekteeri- mistingimuste väljastamise kohta vormistatud haldusaktides puuduvad igasugused põhjendused kae- baja õiguste riive kohta.

Vastustaja hinnangul pole küllaldane üksnes isikliku kasutusõiguse rikkumisele viitamine ning vas- tustaja ei pidanudki mõju isiklikule kasutusõigusele hindama. Kohus sellega ei nõustu, kuivõrd isik- liku kasutusõiguse rikkumise ulatusest sõltub hinnang sellele, kas ehitamisega kaasneb ülemäärane kaebaja õiguste riive. Kohus juhib tähelepanu, et kaebaja isiklikus kasutuses olevale alale garaaži ehitamise tagajärjel sisuliselt kaob võimalus kasutada seda ala kokkulepitud viisil. Asjakohatu on vastustaja kaalutlus, et põõsaste ja taimede kasvatamine konkreetses kohas pole põhjendatud. Kaeba- jal ainsana on õigus otsustada enda ainukasutuses ja valduses oleva hooviala kasutamise viis, sh saa- da ainsana kasutamisega seotud kasustuseelised. Pole vaidlust, et kaebaja on nõustunud varasemalt ühekohalise garaaži ehitamisega ning selliselt, et ehitis ei ulatu tema isiklikus kasutuses olevale maa- alale. Sellest asjaolust ei saa aga järeldada hooviala kasutuse muutumisega nõustumist kaebaja isikli- kus kasutuses oleval maa-alal. Asjakohane pole ka kaalutlus, et isikliku kasutusõiguse seadmise le- pingus ehitamise keeld puudub, sest kaebaja õigustesse sekkumiseks pidanuks lepingus olema vastu- pidist lubav õigus. Kinnistul parkimise mugavus ja kinnistu väärtuse tõus ei ole ka need kaalutlused, mida saaks arvestada kaebaja õiguste riive lubamisel; kuna kaebaja ei saa kasu kinnistu väärtuse kas- vust ning asjast ei nähtu, et kaebaja sooviks üldse kinnistul parkida.

18. Vastustaja viitab viimases kohtule esitatud seisukohas, et kehtivatest projekteerimistingimus- test tulenevalt tuleks väljastada samasugune ehitusluba. Kohtule esitatud projekteerimistingimuste lisaks on küll asendiskeem9, millel on määratletud ka hoonestusala, kuid projekteerimistingimustest ei tulene, et tegemist oleks hoone lõpliku asukohaga. Hoone lõplik asukoht selgub ehitusprojekti koostamisel ning nagu öeldud, lasub vastustajal ehitusloa menetluses kohustus kontrollida ehituspro- jekti alusel ka mh ehitise asukohast tulenevaid riiveid kolmandatele isikutele. Seetõttu ei saanud asendiskeemil olla ehitise asukoha paiknemise osas kaebaja jaoks õiguslikku tähendust ning ehitise asukoha täpne paiknemine tulebki lahendada ehitusprojektiga. Projekteerimistingimused ei anna ka õigust ehitamistegevusega alustamiseks, vaid tegemist on plaaniga ja vastustaja esialgse loaga, kuhu üldse võib kinnistul ehitamine olla võimalik. Projekteerimistingimuste saajal ei ole kohustust projek- teerimistingimuste alusel ehitusluba taotleda. Projekteerimistingimuste vaidlustamata jätmine ei vä- lista kaebaja õiguste riivet olukorras, kus alles ehitusloaga on selgunud hoone laienduse täpne maht ja asukoht. Projekteerimistingimuste andmine ei välista EhS § 44 p 4 kohaldamist, sh olukorras, kus ka projekteerimistingimustest ei nähtu, et kaebaja huvisid oleks kaalutud, kaebaja oleks sellesse menet- lusse kaasatud või sellise haldusakti olemasolust enne vastustaja viimast seisukohta üldse teadnud.

19. Kohus rahuldab kaebuse ning tühistab Tori Vallavalitsuse 26.08.2020 korralduse nr 593, 27.08.2020 ehitusloa nr 2012271/27375 ja 16.09.2020 vaideotsuse nr 640.

8 vt. näiteks RkHKo 14.12.2012. a otsust asjas nr 3-3-1-33-12 ja 28.10.2014. a otsust asjas nr 3-3-1-46-14 9 vastustaja 22.12.2020 menetlusdokumendi lisa 6

9(9) 20. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Otsus tehti vastustaja kahjuks. Seetõttu tuleb menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kolmas isik on osalenud vas- tustaja poolel, mistõttu jäävad tema menetluskulud kolmanda isiku enda kanda.

HKMS § 118 lg-st 2 tuleneb, et kui otsus tehakse menetlusabi saaja kasuks, mõistab kohus menetlus- kulud, mille kandmisest menetlusabi saaja oli vabastatud või mida ta võis tasuda osamaksetena, kuid ei ole veel osaliselt või täielikult tasunud, tema poole vastaspoolelt välja riigituludesse võrdeliselt kaebuse rahuldatud osaga. Kuna kohus märas kaebajale riigi õigusabi tema esindamiseks halduskoh- tumenetluses ja esindaja kulud mõisteti 17.02.2021 määrusega välja summas 1431,60 eurot, tuleb nimetatud summa vastustajalt riigituludesse välja mõista. Kaebaja poolt kantud menetluskulu sum- mas 15 eurot (kaebuse esitamiselt tasutud riigilõiv) tuleb vastustajalt välja mõista kaebaja kasuks. Esialgse õiguskaitse taotluselt tasutud 15 euro suuruse riigilõivu väljamõistmine vastustajalt ei ole põhjendatud, sest kaebaja esialgse õiguskaitse taotlus jäi 20.11.2020 määrusega rahuldamata.

/allkirjastatud digitaalselt/ Kadri Sullin