2-20-5026/28 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Meeli Kaur, Merit Helm ja Vallo Kariler

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. veebruar 2021, Tallinn

Kohtuasja number

2-20-5026

Kohtuasi

XX hagi Rocca T4 OÜ vastu leppetrahvi 11 365,90 euro

saamiseks ja müügilepingu lõppemise tuvastamiseks,

alternatiivselt müügilepingu kehtivuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 30. oktoobri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Rocca T4 OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

14 865,90 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja) XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Andrias Palmits

Kostja (apellant) Rocca T4 OÜ (registrikood 14293750),

lepinguline esindaja Ervin Nurmela

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 22. jaanuari 2021. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Harju Maakohtu 30. oktoobri 2020. a otsuse resolutsioon

tsiviilasjas

nr 2-20-5026,

täiendades

otsuse

põhjendusi

käesoleva

otsuse

põhjendustega.

2. Jätta Rocca T4 OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud Rocca T4 OÜ kanda.

4. Määrata kindlaks XX menetluskulude rahaline suurus ja mõista Rocca T4 OÜ-lt

välja 902 eurot XX kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb Rocca T4 OÜ-l tasuda viivist

võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras alates menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni selle täitmiseni.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. XX (hageja) esitas 2. aprillil 2020 Harju Maakohtule Rocca T4 OÜ (kostja) vastu hagi, milles

palus tuvastada, et hageja ja kostja vahel 12. veebruaril 2018 sõlmitud müügileping lõppes

3. veebruaril 2020 kostja lepingurikkumise ja hageja lepingust taganemise tõttu. Samuti palus

hageja mõista kostjalt välja leppetrahvi 11 365,90 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta

kostja kanda. 5. mail 2020 esitas hageja alternatiivse nõude 12. veebruaril 2018 sõlmitud

võlaõigusliku müügilepingu kehtivuse tuvastamiseks.

Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 12. veebruaril 2018

müügilepingu (müügileping, leping), mille alusel kohustus kostja püstitama aadressil Ehitajate

tee 145, Tallinn (hilisem aadress Päevalille 2) asuvale kinnistule (kinnistu) hoone, jagama

korteriomanditeks ja müüma ühe korteriomandi hagejale. Lepingu p 3.1 kohaselt pidi hoone

valmima hiljemalt 31. augustil 2019 ning korteriomand tuli üle anda p-s 6.1 nimetatud ajal.

7. mail 2019 taganes kostja müügilepingust lepingu p 7.9 alusel, mille kohaselt on müüjal õigus

lepingust taganeda, kui kohalik omavalitsus ei väljasta ehitusluba või ilmneb mõni muu müüja

tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu. Kostja pidas muuks ehitustegevust

takistavaks asjaoluks kinnistut hõlmava detailplaneeringu nr DP009010 (detailplaneering) üle

toimuvat kohtuvaidlust haldusasjas nr 3-17-2375 (haldusasi), milles taotleti detailplaneeringu

tühistamist.

Hageja teatas 7. juuni 2019. a ja 14. augusti 2019. a kirjades kostjale, et ei pea lepingust

taganemist kehtivaks, sest detailplaneeringu vaidlustamine ei takista ehitustööde tegemist.

Kinnistule on detailplaneeringu alusel väljastatud 11. septembril 2018 ehitusluba ning Tallinna

Linnaplaneerimise Amet kinnitas 23. juuli 2019. a vastuses hageja teabenõudele, et ehitusluba

on endiselt kehtiv ja teadaolevalt puuduvad seaduslikud takistused ehitamiseks. Kuivõrd

haldusasjas detailplaneeringu tühistamiseks kaebuse esitanud isik püüdis detailplaneeringut

vaidemenetluses vaidlustada juba 6. novembril 2017 ja on samasisulise kaebusega teises

haldusasjas kohtusse pöördunud 11. novembril 2017, siis pidi kostja müügilepingu sõlmimisel

teadma, et detailplaneeringu üle on käimas kohtuvaidlus, kuid ei pidanud seda takistavaks

asjaoluks. Kohtuvaidlus kinnistu detailplaneeringu osas lõppes 24. septembril 2019, aga samas

on kostja juba 23. augustil 2019 esitanud kohalikule omavalitsusele uue ehitusloa taotluse

samale kinnistule, seega ei ole kohtuvaidlus takistanud kostjal uue ehitusloa taotlemist.

Hageja nõudis 7. juuni 2019. a ja 14. augusti 2019. a kirjades leppetrahvi ja hoiatas kostjat, et

juhul, kui kostja ei ehita kinnistule elamut ega anna hagejale korteriomandit üle, taganeb hageja

lepingust. Ühtlasi andis hageja kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja, mis lõppes 1. novembril

2019. Hageja saatis kostjale 29. jaanuaril 2020 taganemisavalduse, milles nõudis ka lepingus

kokku lepitud leppetrahvi 11 365,90 eurot (s.o 10% lepingus märgitud korteriomandi

ostuhinnast 113 659 eurot) tasumist. Kostja sai avalduse kätte 3. veebruaril 2020.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta

hageja kanda.

QQ esitas kinnistut hõlmava detailplaneeringu tühistamiseks 11. aprillil 2018 kohtule kaebuse.

Kohtuvaidluse tõttu ei saanud kostja ehitustöödega alustada, sest pidi arvestama võimalusega,

et kohus võib kaebaja taotlusel ehitustegevuse kohtuvaidluse ajaks peatada. Samuti oli oht, et

detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise korral tunnistatakse kehtetuks ka detailplaneeringu

alusel väljastatud ehitusluba, mis oleks muutnud võimatuks kostja ostjate ees võetud kohustuste

täitmise (näiteks kasutusloa taotlemise). Kohtuvaidluse tõttu ei olnud ka ükski pank valmis

ehitustöid finantseerima. Kohtuvaidluse venimise ja kaebajaga kokkuleppe mitte saavutamise

tõttu esitas kostja 7. mail 2019 hagejale taganemisavalduse. Detailplaneeringu üle peetava

kohtuvaidluse tulemusel kujunenud olukord on müügilepingu p-s 7.9 sätestatud muu müüja

tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu, seega on kostja lepingust kehtivalt

taganenud. Kostja taganes samal alusel ka teiste ostjatega sõlmitud müügilepingutest, kes

taganemist erinevalt hagejast vaidlustanud ei ole.

Müügilepingu p 7.9 alusel peab kostja lepingust taganemise korral hagejale tagastama

ettemaksu, mille kostja on teinud. Mistahes muid makseid, tasusid või kahjuhüvitisi, sh

leppetrahvi, kostjalt nõuda ei saa.

Hageja on kaotanud müügilepingust taganemise ja leppetrahvi nõudmise õiguse, kuivõrd see,

et kostja ei täida müügilepingut, sai hagejale teatavaks juba 7. mail 2019, kui kostja esitas

taganemisavalduse, aga hageja taganes lepingust alles 29. jaanuaril 2020, s.o üheksa kuud

pärast kostja väidetavast lepingu rikkumisest teada saamist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus rahuldas 30. oktoobri 2020. a otsusega hagi, tuvastades, et hageja ja kostja

vahel 12. veebruaril 2018 sõlmitud müügileping lõppes 3. veebruaril 2020 kostja

lepingurikkumise ja hageja lepingust taganemisega ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja

11 365,90 eurot. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks

välja menetluskulud 3089,60 eurot (riigilõiv 650 eurot ja õigusabikulu 2439,60 eurot).

Poolte vahel puudub vaidlus järgmises: 1) pooled sõlmisid 12. veebruaril 2018 müügilepingu,

mille alusel kohustus kostja ehitama kinnistule hoone, jagama kinnistu korteriomanditeks ja

müüma ühe korteriomandi hagejale, kusjuures lepingu p 3.1 kohaselt pidi hoone valmima

hiljemalt 31. augustil 2019; 2) kostja taganes 7. mai 2019. a avaldusega müügilepingust lepingu

p 7.9 alusel; 3) hageja teatas kostjale 7. juunil 2019, et ei pea taganemist kehtivaks; 4) hageja

tegi 29. jaanuaril 2020 müügilepingust taganemise avalduse, milles nõudis ühtlasi leppetrahvi

tasumist, kusjuures kostja sai avalduse kätte 3. veebruaril 2020. Pooled vaidlevad selle üle, kas

kostjal oli õigus müügilepingust 7. mail 2019 taganeda, kas hagejal oli õigus müügilepingust

29. jaanuaril 2020 taganeda ja kas hagejal on õigus nõuda leppetrahvi.

Müügilepingut ei lõpetanud kostja taganemisavaldus, kuivõrd ei esinenud müüja tegevusest

sõltumatut ehitustegevust takistavat asjaolu müügilepingu p 7.9 tähenduses. Detailplaneeringu

vaidlustamise kronoloogiat arvestades pidi kostja olema teadlik detailplaneeringu üle käivast

vaide- ja kohtumenetlusest juba enne haldusasjas kaebusele 6. juulil 2018 vastuse koostamist.

Isegi, kui kostja ei olnud varem kaebuse esitamisest teadlik, siis pidi talle ehitajana olema teada

vaidlustamise võimalus. Seega pidi kostjale 12. veebruaril 2018 müügilepingut sõlmides olema

teada detailplaneeringu vaidlustamine. Samuti on kostja viivitanud põhjendamatult

taganemisega, kuivõrd sai kaebuse esitamisest teada hiljemalt 6. juulil 2018 ja selle menetlusse

võtmisest 4. septembril 2018, aga taganes lepingust alles 7. mail 2019.

Lisaks märkis maakohus, et kohus ei ole haldusasjas peatanud ehitustegevust ega ole kaebaja

ka sellist taotlust esitanud. Vastuseks kostja väitele, et kohalik omavalitsus oleks võinud hiljem

ehitusloa kehtetuks tunnistada, viitas maakohus sellele, et kostja ise taotles ehitusluba pärast

detailplaneeringut vaidlustava kaebuse menetlusse võtmist. Kostja ei ole ka tõendanud, et

seoses kohtuvaidlusega ei olnud pangad valmis ehitustöid finantseerima, mh ei tõenda seda

enne taganemist esitatud panga 14. aprilli 2020. a kiri. Samuti ei saa finantseerimisriski kanda

hageja ostjana. Asjaolu, et teised ostjad taganemist ei vaidlustanud, ei kinnita taganemise

õiguspärasust.

Hageja esitas taganemisavalduse mõistliku aja jooksul ja taganemise eeldused olid täidetud.

Hageja on lepingust taganedes tuginenud müügilepingu p-le 3, mille kohaselt tuli lepingu ese

nõuetekohaselt valmis ehitada hiljemalt 31. augustil 2019. Hageja vaidlustas kostja

taganemisavalduse ja viitas taganemisele juba 7. juuni 2019. a teates, jäädes selle positsiooni

juurde ka edasises kirjavahetuses. Vaidlus puudub selles, et taganemisavalduse esitamise

hetkeks oli selge, et kostja ei täida lepingu p-s 3 võetud kohustust.

Hageja nõudis leppetrahvi mõistliku aja jooksul, kuivõrd teatas leppetrahvi nõude esitamisest

7. juunil 2019, s.o üks kuu pärast kostja esitatud taganemisavaldust. Kuivõrd kostja rikkus

lepingut ja vastutust välistavaid asjaolusid ei esine, siis tuleb kostjal tasuda hagejale lepingu p

7.5 alusel leppetrahvi 11 365,90 eurot.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus,

millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.

Maakohus on kostja müügilepingust taganemise õigust hinnates andnud asjaoludele ebaõige

hinnangu ja tuginenud asjaoludele, mida hageja ei esitanud. Tähtsust ei oma maakohtu otsuses

esile toodu, et enne QQ, kes esitas haldusasjas kaebuse, oli veel mõni isik esitanud kaebuse.

Kostja ei ole taganemise alusena selliste kaebuste esitamisele tuginenud, kuivõrd nende osas

leiti kompromiss. Samuti ei oma taganemise õiguse hindamisel tähtsust kohtu analüüsitu, kas

kostja pidi lepingu sõlmimisel arvestama detailplaneeringu või ehitusloa vaidlustamisega,

kusjuures seisukoht, et kostja oli teadlik enne lepingu sõlmimist QQ esitatud vaietest või

kaebustest, on ka ebaõige ega põhine ühelgi tõendil.

Maakohus on müügilepingu p-le 7.9 andnud eksliku tõlgenduse. Kohus on ebaõigesti leidnud,

et teistele ostjatele edastatud taganemisavaldused ei oma tähtsust. Kuivõrd kostja taganes

kõigist sõlmitud müügilepingutest ja kõik peale hageja nõustusid, et kostjal oli õigus lepingu

p 7.9 alusel lepingust taganeda, siis on hagejaga sarnased mõistlikud isikud samadel asjaoludel

võlaõigusseaduse (VÕS) § 29 lg 4 tähenduses mõistnud müügilepingut samamoodi nagu

kostja. Kostja ei nõustu ka maakohtuga, et tal puudus p 7.9 alusel taganemisõigus, sest

ehitustegevust ei olnud peatatud. Takistamine lepingu p 7.9 mõttes tähendab ehitustegevuse

läbiviimise häirimist, pidurdamist ja segamist, mitte keelamist, ning haldusasjas kohtule

esitatud kaebus, milles sooviti ehitusõiguse tühistamist, oli suunatud ehitamise ära hoidmisele.

Kui kostja oleks ehitustöödega alustanud, siis oleks kohus tõenäoliselt ehitustööd kohtuvaidluse

ajaks peatanud. Samuti oli oht, et ehitusluba tunnistatakse kehtetuks või keeldutakse kasutusloa

andmisest.

Maakohus on ebaõigesti viidanud kostja ehitusloa taotlemisele pärast kaebuse menetlusse

võtmist, kuivõrd jättis tähelepanuta, et ehitusloa taotlemine ja saamine oli kostja

müügilepingujärgne kohustus. Samuti ei juhtinud kohus kostja tähelepanu sellele, et

tõendamata on kostja väide, et pangad ei ole valmis õigusvaidluse tõttu ehitustöid

finantseerima, kusjuures menetluses ei peagi tõendama asjaolusid, mis on ilmsed või üldteada.

Seejuures tõendas kostja 14. aprilli 2020. a kirjaga pankade krediidipoliitikat ja kohus ei

selgitanud, miks võis krediidipoliitika olla enne nimetatud kuupäeva teistsugune. Samuti ei

toeta lepingu p 7.9 kohtu seisukohta, et finantseerimisriski kandis täielikult kostja, kuivõrd

kostja ei saanud laenu temast sõltumatutel põhjustel. Kohtu seisukoht, et vaatamata

ehitusõiguse vaidlustamisele oleks kostja pidanud ehitustöödega alustama ja need lõpetama, on

vastuolus heas usus tegutsemise ja mõistlikkuse põhimõttega.

Maakohtu seisukoht, et kostja viivitas põhjendamatult müügilepingust taganemisega, tugineb

asjaolule, mida menetluses ei esitatud ega arutatud. Kostja ei nõustu etteheitega ka sisuliselt,

kuivõrd kostja taganes lepingust siis, kui oli selge, et kohtuvaidlus venib sedavõrd pikalt, et

kostjal ei ole võimalik enam oma kohustusi ettenähtud tähtaja jooksul täita ja kompromissi

kaebuse esitajaga ei õnnestu leida.

Kostja ei nõustu maakohtu järeldusega, et hageja ei kaotanud õigust lepingust taganeda. Kohus

jättis tähelepanuta müügilepingu p-s 7.4 kokku lepitud taganemisavalduse vormi- ja

sisunõuded. Kostja esitas hagejale 7. mail 2019 taganemisavalduse, aga kostja sai hageja

kokkulepitud vormis tehtud taganemisavalduse 3. veebruaril 2020, s.o üheksa kuud pärast seda,

kui hagejale sai teatavaks, et kostja ei kavatse lepingut täita. Kohus ei ole põhjendanud, miks

loeb hageja taganemisavalduse mõistliku aja jooksul esitatuks, kusjuures kostja puhul pidas

kohus kaheksa kuud hiljem taganemisavalduse esitamist põhjendamatuks viivitamiseks.

Ekslik on ka kohtu järeldus leppetrahvi nõudmise õiguse osas. Kuivõrd hageja sai leppetrahvi

VÕS § 159 lg 2 järgi nõuda üksnes koos müügilepingust taganemisega, aga taganes lepingust

29. jaanuaril 2020 ja nõudis leppetrahvi 7. juunil 2019, siis ei ole leppetrahvinõudel õiguslikku

tähendust.

Vastustaja seisukoht

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta see rahuldamata ja menetluskulud

kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 2¹ alusel muutmata, kuid täiendada tuleb maakohtu otsuse

põhjendusi. Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata.

7. Pooled vaidlevad apellatsiooniastmes jätkuvalt selle üle, kas kostja või hageja saab lugeda

müügilepingust taganenuks ning kas hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi.

8. Hageja on praeguses asjas esitanud leppetrahvi nõude. Selleks, et tuvastada hageja nõude

eeldused, tuleb esmalt hinnata, kas esinesid kostja müügilepingust taganemise materiaalsed ja

formaalsed eeldused.

9. Apellatsioonkaebuses heidab kostja maakohtule ette seda, et kohus on asja lahendades

tuginenud asjaolule, mida menetluses ei esitatud ega arutatud. Maakohus on otsuse p-s 14.7

alternatiivse põhjendusena leidnud, et kostja viivitas lepingust taganemisega, kuna sai hiljemalt

6. juulil 2018 teada kaebuse esitamisest ja 4. septembril 2018 selle menetlusse võtmisest, kuid

taganes lepingust alles 7. mail 2019, s.o kaheksa kuud hiljem.

9.1. Kolleegium ei nõustu kostja apellatsioonkaebuse väitega osas, et maakohus ei saanud

nõude rahuldamise võimalikkuse üle otsustamisel ise kontrollida lepingust taganemise õigust

lõpetavat tähtaega. Kohtupraktikas on leitud, et kohus peab nõude rahuldamise võimalikkuse

üle otsustamisel ise kontrollima tehingu tühisust või ka õigustlõpetavaid tähtaegu (vt Riigikohtu

21. oktoobri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-18-109972/115, p 13).

9.2. Samas ei nõustu kolleegium maakohtu seisukohaga, et kostja on põhjendamatult viivitanud

lepingust taganemisega. Kuivõrd pooled ei ole lepingu p-s 7.9 kokku leppinud, millise aja

jooksul tuleb teade esitada, siis tuleks lähtuda VÕS §-st 118, mille kohaselt tuleb taganemise

avaldus esitada mõistliku aja jooksul. Mõistlikkuse määramisel tuleb lähtuda VÕS §-s 7

sätestatud kriteeriumidest ning hinnata lepingut, praktikat ja muid asjaolusid. Tulenevalt 7. mai

2019. a taganemisavaldusest ja kostja selgitustest, taganes kostja lepingust siis, kui talle oli

selge, et QQ kohtuvaidlus venib sedavõrd pikaks, et ta ei saa lepinguga võetud kohustusi täita.

Ka hageja ei ole välja toonud asjaolusid, mis toetaksid maakohtu seisukohta. Kolleegiumi

hinnangul ei saa esitatud asjaoludest teha järeldust, et kostja on taganemisõiguse kaotanud.

Eelnevast tulenevalt on kostja lepingust taganemise formaalsed eeldused täidetud.

10. Maakohus leidis, et kostja lepingust taganemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud, sest

ei esinenud muud müüja tegevusest sõltumatut ehitustegevust takistavat asjaolu. Kolleegium

nõustub maakohtu seisukohaga, kuid täiendab otsuse põhjendusi käesoleva otsuse

põhjendustega. Kolleegiumi arvates on maakohus oma otsuses puudulikult lepingu

tõlgendamist põhjendanud.

10.1. Kostja taganes hagejaga sõlmitud lepingust müügilepingu p 7.9 alusel 7. mail 2019 tehtud

avaldusega (tl 25–27). Müügilepingu p-s 7.9 on lepinguosalised kokku leppinud, et müüjal on

õigus lepingust ühepoolse avalduse alusel taganeda juhul, kui kohalik omavalitsus ei väljasta

ehitusluba, mis võimaldab hoone ehitamist kinnistule või ilmneb mõni muu müüja tegevusest

sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu. Eeltoodud juhul lepingust taganemisel ei ole ostjal

õigust nõuda müüjalt mistahes muude maksete, tasude või kahjuhüvitiste tasumist, vaid üksnes

lepingu alusel tehtud ettemaksu (lepingu p-des 4.2 ja 4.3 nimetatud summad) tagastamist.

Eelnimetatud summad tuleb ostjale tagastada 15 päeva jooksul arvates lepingust taganemisest.

10.2. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et VÕS § 116 on üldiselt dispositiivne,

st taganemise õiguse kohta võib sõlmida kokkuleppeid, samuti võib seadusega võrreldes

taganemise võimalusi laiendada. Praegusel juhul ei ole müügilepingu näol tegemist

kestvuslepinguga, mistõttu tuleb maakohtu otsuse põhjendustest välja jätta viited

kestvuslepingu ülesütlemisele (maakohtu otsuse p 14.4). Pooled vaidlevad lepingu p 7.9

tõlgendamise üle – kas lepingu p 7.9 järgi saab QQ poolt detailplaneeringu kohtus vaidlustamist

lugeda mõneks muuks müüja tegevusest sõltumatuks ehitustegevust takistavaks asjaoluks.

10.3. Kuna poolte ühist tahet ei ole võimalik VÕS § 29 lg 1 järgi kindlaks teha, tuleb lepingut

lg 4 järgi tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel

pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel tuleb eelkõige arvestada VÕS § 29 lg-s 5 nimetatud

asjaolusid, samuti lg-t 6, mille kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste

lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja

eesmärgist. Seega tuleb müügilepingu tõlgendamisel arvestada sellega, mis oli vaidlusaluse

lepingu olemus ja eesmärk ning kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel

asjaoludel pidi mõistma. Mõistlikkus kui objektiivne kriteerium hõlmab ka hea usu põhimõtte

kohaldamist lepingu tõlgendamisel. Poolte kokkuleppe tõlgendamisel tuleb eelistada

tõlgendust, mille kohaselt kokkulepe on seaduslik ja kehtiv (VÕS § 29 lg 8) ega too kaasa

kostja õiguste kuritarvitamist, mis on keelatud nii VÕS § 6 kui ka tsiviilseadustiku üldosa

seaduse § 138 lg 1 järgi.

10.4. Kostja arvates sai muuks ehitustegevust takistavaks asjaoluks pidada kohtuvaidlust

haldusasjas nr 3-17-2375, milles QQ taotles detailplaneeringu tühistamist. Kostja selgituste

kohaselt pidi ta nimetatud asja menetluse ajal arvestama võimalusega, et kohus võib kaebaja

taotlusel ehitustegevuse kohtuvaidluse ajaks peatada. Samuti oli oht, et tunnistatakse kehtetuks

ka detailplaneeringu alusel väljastatud ehitusluba ning ükski pank ei ole valmis ehitustöid

finantseerima. Kolleegium kostja poolt lepingu p-le 7.9 antud tõlgendusega ei nõustu.

10.5. Tulenevalt lepingu p 7.9 sõnastusest on pooled pidanud võimalikuks, et takistav asjaolu

võib olla ka avaliku võimu tegevusest tulenev piirang, nt kui kohalik omavalitsus ei väljasta

lepingu p-s 3.1 nimetatud ehitusluba. Samas on praeguses asjas oluline pöörata tähelepanu

lepingu sõlmimise asjaoludele, sh millised asjaolud olid pooltele lepingu sõlmimise ajal teada

(VÕS § 29 lg 5 p 1). Siinjuures peab ringkonnakohus vajalikuks muuta maakohtu otsuse p-

s 14.7 toodud seisukohta, et kostja pidi olema QQ kaebusest teadlik juba enne kaebusele

vastamist. Kolleegiumi hinnangul on maakohus nimetatud asjaolu tuvastamisel rikkunud

menetlusõiguse norme, sest esitatud tõenditest sellist järeldust teha ei saa. Küll aga ei vaidle

pooled selle üle, et kostja oli vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal teadlik, et korteriühistud olid

esitanud detailplaneeringu vaidlustamiseks kaebuse, mida menetleti haldusasjas nr 3-17-2375

(vt 5. oktoobri 2020. a istungi protokoll, tl 140 pöördel, 50–53). Vaatamata sellele, et

detailplaneering oli vaidlustatud, sõlmis kostja hagejaga müügilepingu.

Eelnevast tulenevalt ei saa kolleegiumi hinnangul tõlgendada lepingu p 7.9 kostja soovitud

viisil, sest lepingu sõlmimise ajal ei pidanud kostja detailplaneeringu vaidlustamist selliseks

asjaoluks, mis oleks tema tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu.

10.6. Kolleegiumi seisukohta ei muuda kostja selgitused, et haldusasja nr 3-17-2375 menetlus

lõppes 25. jaanuaril 2019. a kompromissi kinnitava määrusega, kuid haldusasjas nr 3-17-2375

ei olnud QQ ühegi kostja pakkumisega nõus ning asja menetleti kuni 24. septembrini 2019 (tl

54–57, 103). Mõlemas haldusasjas vaidlustati lepingu esemeks oleva hoone detailplaneeringut

ning lepingu tõlgendamise seisukohast ei saa lähtuda kaebuse esitanud isikust. Seega, lepingu

sõlmimise ajal, kui detailplaneering oli juba vaidlustatud, ei saanud lepingu objektiivsel

tõlgendamisel

mõistliku

isiku

positsioonilt

lugeda

detailplaneeringu

vaidlustamist

ehitustegevust takistavaks asjaoluks. Selline tõlgendus on kooskõlas ka hea usu põhimõttega,

sest vastasel juhul oleks kostjal võimalus oma äranägemise järgi määrata, milline asjaolu on

tema tegevusest sõltumatu ehitustegevust takistav asjaolu ja milline mitte.

10.7. Lisaks lepingu sõlmimise asjaoludele arvestatakse lepingupoolte käitumist enne ja pärast

lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p 3). Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti lepingu

tõlgendamisel tuginenud mh sellele, et kostja taotles ehitusluba pärast QQ kaebuse menetlusse

võtmist ja enne haldusasjas nr 3-17-2375 tehtud lahendi jõustumist (tl 30). Seega, vaatamata

detailplaneeringu vaidlustamistele, jätkas kostja lepinguga võetud kohustuste täitmist.

10.8. Kostja on lepingu p 7.9 tõlgendamisel lähtunud sõnadele antavast tähendusest. Kostja

viitas sellele, et takistama tähendab millegi toimumist või kellegi tegevust võimatuks tegema,

häirima, pidurdama, segama, kedagi tagasi või midagi ära hoidma. Kolleegium märgib, et sõna

või väljendi tähendus on üks lepingu tõlgendamisel arvestatavatest asjaoludest. Samas on

oluline ka, kuidas lepingupoolte käitumisele ja arusaamisele tuginedes lepingutingimust mõista

saab. Eelnevalt on kolleegium selgitanud, et lepingu p 7.9 tõlgendamisel omab tähtsust

ennekõike asjaolu, et enne lepingu sõlmimist oli kostjale teada, et detailplaneering on

vaidlustatud, kuid vaatamata sellele pidas ta müügilepingu sõlmimist võimalikuks.

10.9. Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus on oma otsuse põhjendustes kutsunud kostjat

üles õigusvastasele käitumisele. Kolleegium kostja seisukohaga ei nõustu. Kolleegium on

eelnevalt selgitanud, et VÕS § 29 lg 4 järgi tuleb lepingule hinnang anda mõistlikkuse ja hea

usu põhimõttest lähtuvalt. Kostja sõlmis olukorras, kus detailplaneering oli juba vaidlustatud,

hagejaga müügilepingu. Seega pani kostja ennast ise sellisesse olukorda ja võttis

detailplaneeringu võimalikust tühistamisest kaasneda võivaid riske (sh ehitustegevuse

peatamine, krediidiasutustelt finantseeringu mitte saamine). Nagu kolleegium eelnevalt

selgitas, siis lepingu p 7.9 tõlgendamisel ei saa detailplaneeringu vaidlustanud isikuid eristada.

10.10. Kostja tugineb lepingu tõlgendamisel asjaolule, et ta taganes samamoodi ülejäänud 11

ostjaga sõlmitud lepingutest, kes olid kostjaga taganemisõiguse osas ühel meelel (tl 59–102).

Kolleegium nõustub selles osas maakohtu seisukohaga, et nimetatud asjaolu ei tõenda, et kostjal

oli alus hagejaga sõlmitud lepingust taganemiseks. Kohus peab lepingut tõlgendama

objektiivselt ja andma sellele tähenduse, mida annaks lepingule isik, kes on lepingupooltega

sarnane ja samas olukorras. Seda ei saa tuletada üksnes teiste samasugustel tingimustel lepingu

sõlminud lepinguosaliste mõistmisest.

11. Järgmisena käsitleb kolleegium seda, kas hageja saab lugeda lepingust taganenuks. Kostja

väidab, et hageja on kaotanud lepingust taganemise õiguse. Kolleegium kostja seisukohaga ei

nõustu.

11.1. Hageja taganes kostjaga sõlmitud müügilepingust lepingu p 7.2 alusel 29. jaanuaril 2020

tehtud avaldusega (tl 25–26). Müügilepingu p-s 7.2 on lepinguosalised kokku leppinud, et ostjal

on õigus lepingust taganeda vähemalt kahe kuulise etteteatamistähtajaga, kui hoone ja lepingu

esemeks olev korteriomand ei ole müüja tegevuse või tegevusetuse tõttu lepingu kohaselt

valmis ehitatud hiljemalt 31. augustiks 2019 ja müüja ei ole ostjale tõendanud seadusliku

takistuse olemasolu. Kostja ei ole vastu vaielnud sellele, et hagejal oli lepingust taganemiseks

õiguslik alus.

11.2. Kostja väitel viivitas hageja ebamõistlikult lepingust taganemisega, sest kostja esitas

hagejale 7. mail 2019 taganemisavalduse, aga kostja sai hageja müügilepingu p-s 7.4 kokku

lepitud vormis tehtud taganemisavalduse kätte 3. veebruaril 2020, s.o 9 kuud pärast seda, kui

hagejale sai teatavaks, et kostja ei kavatse lepingut täita. Kolleegium selgitab, et VÕS § 118

lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt kaotab taganemiseks õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda,

kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest

lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama või kui rikkunud poolele määratud

täiendav täitmise tähtaeg on möödunud. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et hageja

on taganenud lepingust mõistliku aja jooksul, kuid täiendab maakohtu otsuse põhjendusi

käesoleva otsuse põhjendustega.

Maakohus jättis tuvastamata, millisest hetkest alates hakkas lepingust taganemise tähtaeg

kulgema. Hageja on põhjendatult viidanud sellele, et müügilepingu p 7.2 kohaselt eeldas hageja

lepingust taganemine kostjale täiendava tähtaja andmist. Seega hakkas mõistlik aeg kulgema

täiendava tähtaja möödumisest. Seejuures võib täitmiseks täiendava tähtaja määrata üksnes

mõistliku aja jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist. Hageja sai sellest, et kostja ei

ehita hoonet 31. augustiks 2019 valmis, teada kostja 7. mail 2019 esitatud taganemisavaldusest.

Hageja teavitas kostjat 14. augusti 2019. a kirjas lisaks sellele kirjale eelnenud 7. juuni 2019. a

teatele, et hageja hinnangul puudus kostjal taganemiseks õiguslik alus ning andis täiendava

tähtaja lepingu täitmiseks, mis pidi mööduma 1. novembril 2019 (tl 28 ja pöördel, 31–32).

11.3. Hageja

taganes

lepingust

müügilepingu

p-s 7.4

kokku

lepitud

vormis

taganemisavaldusega 29. jaanuaril 2020. Arvestades, et mõistlik aeg sisaldab mh rikkumise või

tähtaja möödumise teadvustamist, oma võimaluste kaalumist ja hindamist ning alternatiivide

otsimist lepinguga saavutada soovitu asendamiseks, siis määras hageja täiendava tähtaja ja

taganes lepingust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui talle oli selge, et kostja ei kavatse oma

lepingust tulenevaid kohustusi täita. Siinjuures nõustub kolleegium hagejaga, et taganemise

teade ei saabunud kostja jaoks ajal, mil ta sellega enam arvestada ei osanud, sest hageja

lepinguline esindaja saatis kostja lepingulisele esindajale 24. septembril 2019 ja 10. detsembril

2019 e-kirja, milles on tehtud kompromissettepanekuid, aga viidatud ka nende tagasi lükkamise

korral hageja lepingust taganemise võimalusele (tl 119–121). Eelnevast tulenevalt on õige

maakohtu järeldus, et 12. veebruaril 2018 poolte vahel sõlmitud müügileping lõppes

3. veebruaril 2020 hageja lepingust taganemisega kostja lepingurikkumise tõttu.

11.4. Maakohus on 18. juunil 2020 tehtud määrusega võtnud seisukoha, et hagejal on

tuvastusnõuete esitamiseks õiguslik huvi (tl 132 ja pöördel). Kolleegiumi märgib, et ainuüksi

asjaolu, et kohus leppetrahvi nõude lahendamisel kostjapoolse lepingu rikkumise küsimuse

põhjendavas osas lahendab, ei välista tuvastushuvi (TsMS § 368 lg 1). Pooltele toob õiguslikud

tagajärjed kaasa üksnes kohtuotsuse resolutsioon. Eelnevast tulenevalt nõustub kolleegium

maakohtu seisukohaga, et hageja on tuvastushuvi põhjendanud.

12. Viimaks käsitleb kolleegium hageja leppetrahvi nõuet. Kolleegium ei nõustu kostja

seisukohaga, et hageja on kaotanud leppetrahvi nõudmise õiguse.

12.1. Pooled on müügilepingu p-s 7.5 kokku leppinud, et lepingust taganemisel müüjapoolse

lepingurikkumise tõttu lepingu p 7.2 alusel on müüja kohustatud ostjale tasuma leppetrahvi.

Kuna hageja taganes müügilepingust kehtivalt müügilepingu p 7.2 alusel, siis tekkis hagejal

õigus nõuda leppetrahvi.

12.2. Kostja väitel, kuivõrd hageja sai leppetrahvi nõuda üksnes koos müügilepingust

taganemisega, aga hageja taganes lepingust 29. jaanuaril 2020 ja nõudis leppetrahvi 7. juunil

2019, siis ei ole leppetrahvinõudel õiguslikku tähendust. Kolleegiumi hinnangul on maakohus

õigesti leidnud, et hageja ei ole kaotanud leppetrahvi nõudmise õigust, kuid peab vajalikuks

täiendada maakohtu otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega.

VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja

jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi

nõuab. Mõistlik aeg VÕS § 159 lg 2 mõttes hakkab kulgema lepingust taganemisega, mitte

lepingu rikkumisest teadasaamisest, kui pooled on lepingus sidunud leppetrahvi nõudeõiguse

lepingust taganemisega (vt Riigikohtu 26. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-139-10, p

13). Seetõttu hakkas ka praegusel juhul leppetrahvi nõudest teatamiseks mõistlik aeg kulgema

hageja lepingust taganemisest, sest leppetrahvi nõudmise õigus oli seotud lepingust

taganemisega. Hageja nõudis leppetrahvi tasumist taganemisavalduses (vt lepingust taganemise

avalduse p 10, tl 38). Kuivõrd hageja esitas leppetrahvi maksmise nõude taganemisavalduses,

siis ei pidanud ta leppetrahvi nõudmise teadet enam esitama (vt nt Riigikohtu 21. detsembri

2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-11, p 17). Seega ei ole hageja leppetrahvi nõuet esitanud

VÕS § 159 lg 2 mõttes hilinenult.

12.3. Maakohus tuvastas, et lepingu p 7.5 alusel tuleb leppetrahvi tasuda 10% lepingu p-s 4.1

märgitud ostuhinnast 113 659 eurot, s.o 11 365,90 eurot. Kostja ei ole leppetrahvi arvestuse

osas vastuväiteid esitanud. Eelnevast tulenevalt on kolleegiumi hinnangul hageja nõue

leppetrahvi summas 11 365,90 eurot välja mõistmiseks põhjendatud.

13. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole põhjust maakohtus kantud menetluskulude

jaotust ega kindlaksmääramist muuta. Kuigi kostja vaidlustab ringkonnakohtu otsuse tervikuna,

ei ole ta menetluskulude vaidlustamiseks argumente esitanud.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

14. Apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 kohaselt

kostja kanda.

15. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, milles

kulud tekkisid. Kuna maakohus on oma otsuses hageja menetluskulud kindlaks määranud,

määrab kolleegium kindlaks ka hageja apellatsiooniastme menetluskulud.

15.1. Apellatsioonimenetluses on hageja palunud kostjalt välja mõista lepingulise esindaja kulu

902 eurot. Menetluskulude nimekirja järgi on hagejale osutatud õigusabi 7 tundi ja 31 minutit

tunnihinnaga 100 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja on 22. jaanuari 2021. a

menetluskulude nimekirjas kinnitanud, et kõik kohtule menetluskulude rahalise suuruse

kindlaksmääramiseks esitatud kulud on kantud seoses praeguse kohtumenetlusega

(TsMS § 176 lg 5) ning hageja ei ole käibemaksukohustuslane (TsMS § 174 lg 10).

15.2. Kolleegium leiab, et hageja apellatsiooniastme menetluskulude kindlaksmääramise

taotlus tuleb rahuldada. Hagejale osutatud õigusteenuse tunnitasu ei ületa keskmist sarnase

õigusteenuse eest makstavat tasu. Osutatud õigusabi ajaline maht on asja mahtu ja keerukust

arvestades põhjendatud. Taotletavad lepingulise esindaja kulud on TsMS § 175 lg 1 mõttes

põhjendatud ja vajalikud kulud.

Eelnevast tulenevalt on hageja põhjendatud ja vajalik õigusabikulu apellatsiooniastmes 7 tundi

31 minutit tunnihinnaga 100 eurot, millele lisandub käibemaks ehk kokku 7 tundi 31 minutit x

100 x 1,2 = 902 eurot (sh käibemaks).

15.3. Lisaks peab kostja tulenevalt hageja taotlusest tasuma hüvitatavatelt menetluskuludelt

TsMS § 177 lg 4 järgi viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

16. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)