2-20-6269/34 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-20-6269

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Donald Kiidjärv

Otsuse tegemise aeg ja koht

5. veebruar 2021, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-6269

Tsiviilasi

Weekend Club OÜ hagi aktsiaseltsi C.H.P. vastu

29 029,57 euro väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

29 029,57 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja: Weekend Club OÜ (rk 12896823; aadress

Tüki, Tõrvandi alevik, Kambja vald, Tartumaa),

lepinguline esindaja: advokaat A. V. (e-post XXX)

kostja: aktsiaselts C.H.P. (rk 10135416; aadress

Ülikooli 8, Tartu), lepinguline esindaja: advokaat L.

K. (e-post XXX)

Kohtuistungi toimumise aeg

11. jaanuar 2021

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata aktsiaseltsi C.H.P taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks.

2. Jätta rahuldamata Weekend Club OÜ hagi aktsiaseltsi C.H.P. vastu 29 029,57 euro

väljamõistmiseks.

3. Jätta menetluskulude tagatise nõudmisega seonduvad menetluskulud aktsiaseltsi

C.H.P. kanda ning ülejäänud menetluskulud Weekend Club OÜ kanda.

4. Välja mõista Weekend Club OÜ-lt menetluskulu 2037,60 eurot aktsiaseltsi C.H.P

kasuks.

5. Välja mõista aktsiaseltsilt C.H.P menetluskulu 240 eurot Weekend Club OÜ kasuks.

6. Tasaarvestada resolutsiooni p-des 4 ja 5 märgitud nõuded ning tasaarvestuse

tulemusena välja mõista Weekend Club OÜ-lt menetluskulu 1797,60 eurot aktsiaseltsi

C.H.P kasuks.

7. Weekend Club OÜ-l tasuda resolutsiooni p-s 6 märgitud menetluskulult aktsiaseltsile

C.H.P käesoleva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse

§ 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses.

8. Tühistada Tartu Maakohtu 25.05.2020 määrusega kohaldatud hagi tagamine

(aktsiaseltsile C.H.P. kuuluvale Ranna pst 7 Pärnus asuvale kinnistule (registriosa

nr XXX) kohtuliku hüpoteegi seadmine summas 29 029,57 eurot Weekend Club OÜ

kasuks).

9. Toimetada otsus kätte pooltele.

2/8

Apellatsioonkaebuse esitamine

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui

kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel

ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Tartu Maakohtu menetluses on Weekend Club OÜ (hageja) hagi aktsiaseltsi C.H.P.

(kostja) vastu 29 029,57 euro väljamõistmiseks (I kd lk 38-39).

2.

25.05.2020 määrusega (I kd lk 150-151) rahuldas kohus hageja hagi tagamise

taotluse ning seadis kostjale kuuluvale XXX asuvale kinnistule (registriosa nr XXX)

kohtuliku hüpoteegi summas 29 029,57 eurot hageja kasuks.

3.

28.04.2020 hagiavalduse ja 18.05.2020 täpsustuse (I kd lk 4-8, 31-32) kohaselt

valdab ja kasutab hageja XXX kinnistul asuvaid äriruume. Kuni 28.04.2019 oli ruumide

kasutamise aluseks poolte vahel sõlmitud allüürileping (allüürileping). 15.04.2019

sõlmisid pooled kokkuleppe (kokkulepe), mille kohaselt hageja jätkas lepingu lõppemisele

vaatamata lepingust tulenevate summade kostjale tasumist. Hageja sõlmis kokkuleppe

heas usus ja selleks, et tagada oma klubi järjepidev tegevus ning mitte segada end kostja

ja hoone omaniku vahelistesse vaidlustesse. Kostja esitas hagejale jätkuvalt arveid

ruumide kasutamise eest ning ruumide kasutamine ei olnud hagejal takistatud. Hageja on

tasunud kostjale kokkuleppe alusel üüri 29 029,57 eurot.

Kinnistu omanik on alates 15.04.2016 OÜ Viavara (Viavara) ning uus üürnik pärast kostja

ja Viavara vahelise rendilepingu 28.04.2019 lõppemist OÜ Scoft Vara (Scoft Vara)

(vt ka II kd lk 36 p 2.6). See tähendab, et sisuliselt puudus kostjal õigus ja alus hagejaga

kokkuleppe sõlmimiseks. Tartu Maakohus jättis 28.08.2019 otsusega tsiviilasjas

nr 2-16-9491 kostja hagi rahuldamata ning sellega lõppes kostja ja Viavara vaheline

vaidlus selle üle, kumb on kinnistu omanik. Hageja on sõlminud üürilepingu Scoft Varaga

ja tasunud Viavara 07.02.2020 kirjaliku nõude alusel üürivõla alates 28.04.2019.

Kostja tegevus ruumide allüürile andmisel ja üüri küsimisel oli ebaseaduslik ja omavoliline

ning sellest tulenevalt kohustub ta alusetult saadud üüri hagejale tagastama.

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 eeldused on täidetud: kostja on hageja arvel

rikastunud; rikastumine on toimunud hageja arvel; kostjal puudus raha saamiseks nii

normatiivne kui lepinguline õiguslik alus.

Kostja viis oma tegevusega hageja eksitusse ning üüris sisuliselt välja võõrast vara,

võttes hagejalt vastu raha, mille saamise õigus oli vaid Viavaral.

Hageja 16.08.2020 seisukoha (II kd lk 34-37) järgi ei olnud ta teadlik sellest, et kostjal

puudus kinnipidamisõigusest tulenevalt õigus sõlmida üürilepinguid. Kostja kasutas

kokkuleppe sõlmimisel ära hageja teadmatust. Kokkulepe on ilmselgelt tühine, sest

tegemist on õigusliku aluseta, sisuliselt omavoliliselt võõra asja väljaüürimisega, kostjal

puudus õigus kokkulepet sõlmida. Kinnipidamisõigus ei anna õigust kinnisasju ega neil

asuvaid hooneid kasutada ega neid kolmandate isikute kasutusse anda.

3/8

Hageja ja Scoft Vara vahel üürilepingu sõlmimise fakt koos hagile lisatud tõenditega

näitab, et kostja ei olnud õigustatud ruume üürile andma ja hageja on kõik üürisuhtest

tulenevad kohustused täitnud õigustatud isikule.

4. Kostja palus 04.06., 16.07. ja 18.09.2020 vastustes (I kd lk 159, II kd lk 5-9, 49-50)

jätta hagi läbi vaatamata, sest see on perspektiivitu, või alternatiivselt rahuldamata.

Kostja kasutas Ülikooli 8 ja 8a kinnistuid 28.04.1994 Maarjamõisa Haiglaga

(õigusjärglane TÜK) sõlmitud 25 aasta pikkuse tähtajaga rendilepingu (rendileping)

alusel. Rendilepingu p 6.9 kohaselt on kostjal õigus anda ruume allrendile.

27.08.2015 sõlmisid pooled allüürilepingu, mille järgi kostja andis XXX asuva üüripinna

hageja kasutusse ning hageja kohustus tasuma kostjale üüri 4147,08 eurot koos

käibemaksuga kuus ja kõrvalkulud. Leping oli tähtajaline ja kehtis kuni 27.04.2019.

Rendilepingu p 8.1 kohaselt oli kostjal ostueesõigus, mida ta rakendas, kui TÜK 2016. a

kinnistud võõrandas. Ostueesõigusest tulenevalt oli kostja, TÜK-i ja Viavara vahel vaidlus

selle üle, kes on kinnistute omanik. Riigikohus leidis 26.01.2018 otsusega tsiviilasjas

2-15-18404, et ostueesõiguse kokkulepe on tühine. 30.09.2019 jõustunud 28.08.2019

otsusega tsiviilasjas 2-16-9491 jättis maakohus rahuldamata kostja nõude kinnistutele

omandiõiguse tunnustamiseks.

Rendiperioodil tegi kostja kinnistutele investeeringuid, mille TÜK ja Viavara pidid

hüvitama hiljemalt rendilepingu lõppemise päeval. Rendileping lõppes 08.04.2019.

Kostjale ei ole parendusi hüvitatud, mistõttu ta teostas kinnipidamisõigust. Parenduste

hüvitamise ja kinnipidamisõiguse üle toimub vaidlus tsiviilasjas nr 2-15-19207.

Kuna allüürilepingu lõpptähtpäev hakkas saabuma, sõlmisid pooled üürisuhte

jätkamiseks kokkuleppe. Kostja võimaldas hagejal kasutada üüripinda, kuni ta ise valdab

seda kinnipidamisõiguse alusel, ning hageja kohustus üüripinna kasutamise eest kostjale

üüri maksma. Kokkulepe kehtis üks aasta. Hageja katkestas üüri maksmise alates

2019. a novembrist. 03.04.2020 ütles kostja kokkuleppe võla tõttu üles.

Hageja ei saa tugineda alusetu rikastumise sätetele, sest tegi kostjale makseid kehtiva

lepingu alusel. Kostja on oma kohustused täitnud ja andnud üüripinna hageja kasutada.

Kostja tegevus ei ole ebaseaduslik ega omavoliline, sest tal on seaduslik õigus kinnistuid

vallata ja kasutada. Esiteks tuleneb see kinnipidamisõigusest (VÕS § 334 lg 3), mis annab

õiguse asja kinnipidamiseks (sh valdamiseks ja kasutamiseks) kuni asjale tehtud

parenduste hüvitamiseni. Teiseks on kostja olnud rendilepingu alusel järjepidevalt

kinnistute õiguspärane valdaja ja kasutaja alates 1994. a. Seadus ei keela

kinnipidamisõiguse teostajal kinnistute kasutamise jätkamist.

Kokkulepe ei ole tühine. Tühisuse aluseid (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 –

§ 89) ei esine. Üürilepingut ei muuda tühiseks asjaolu, et üüritakse üürileandjale

mittekuuluvat asja.

Hageja ei olnud kokkuleppe sõlmimisel eksimuses. Talle olid kinnistu omandiõiguse ja

kinnipidamisõigusega seotud asjaolud teada (kokkuleppe p-d a ja b). Isegi kui hageja oli

eksimuses, ei ole ta kordagi väljendanud soovi tühistada leping väidetava eksimuse tõttu.

Ei ole ka selge, milles seisnes hageja eksimus ja kuidas ta sellest teada sai.

Isegi kui kokkulepe ei kehtiks, oleks hagejal VÕS § 335 alusel kohustus maksta kostjale

tasu ruumide jätkuva kasutamise eest vähemalt allüürilepinguga samas määras. Kui

kohus leiab, et kokkulepe on tühine ja hagejal puudus ka allüürilepingu ja VÕS § 335

kohaselt kohustus üürida tasuda, siis oleks hagejal kohustus hüvitada kostjale

kasutuseeliste väärtus TsÜS § 84 lg 1 ja VÕS § 1027 järgi; sellisel juhul tasaarvestab

kostja oma eelmärgitud nõude hageja nõudega.

4/8

See, et hageja on sõlminud Viavara või Scoft Varaga kokkuleppeid või teinud nende

alusel maksed, ei puuduta kostjat ega anna hagejale õigust nõuda tasutud üüri tagasi.

Kuna kinnistu valdus on kostjal ning poolte vahel on kehtiv leping kinnistu kasutamiseks,

puudub Viavaral õigus nõuda hagejalt kinnistu kasutamise eest raha. Viavaral puudub

õigus ja faktiline võimalus kinnipidamisõiguse ajal üürilepinguid sõlmida. Ka Scoft Vara

poolt üürilepingute sõlmimine ja täitmine ei ole võimalik, sest ruumide valdaja on

kinnipidamisõiguse alusel kostja. Samuti on Scoft Vara poolt üürilepingu sõlmimine

välistatud tulenevalt asjaolust, et kinnistute käsutamine on keelatud ja kinnistud kostja

kasuks Tartu Maakohtu 15.03.2019 määruse tsiviilasjas nr 2-19-3805 alusel arestitud.

Hageja on tunnistanud oma kohustusi kostja ees. 16.03.2020 kirjas teatas hageja

esindaja viiruse põhjustatud makseraskustest ning lubas võla tasuda, kirja lisaks on

saldokinnitus 16.03.2020 seisuga tasumata arvete kohta. 02.07.2020 on hageja tasunud

kostjale 01.02.–31.05.2020 kommunaalkulude eest.

5.

11.01.2021 kohtuistungil (II kd lk 66-69) leidis hageja esindaja, et kokkulepe on

TsÜS 87 ja VÕS § 334 koosmõjus tühine. Kuna kostjal ei olnud õigust kokkulepet

sõlmida, on ta üürisummad saanud alusetult. Hageja sai 2019. a novembris teada, et

kostjal puudus õigus kokkulepet sõlmida. Hageja on kursis TsÜS §-s 99 sätestatud

tähtajaga ega tugine sellele. Kostja esindaja palus jätta hagi läbi vaatamata või

rahuldamata.

6. Kostja 11.01.2021 nimekirja kohaselt (II kd lk 70) on tema menetluskuluks

õigusabikulu 4410 eurot käibemaksuta, lisaks palub ta mõista hagejalt välja 11.01.2021

kohtuistungiga seonduva menetluskulu ja viivise menetluskulult.

7. Hageja 14.01.2021 nimekirja (II kd lk 72) kohaselt on tema menetluskuluks

lepingulise esindaja kulu 2040 eurot käibemaksuta. Hageja palub välja mõista ka viivise.

KOHTU SEISUKOHT

8. Kostja taotlus jätta hagi läbi vaatamata tuleb jätta rahuldamata. Vaidluse aluseks

olevaid asjaolusid arvestades tuleb asi lahendada sisuliselt. Kohus leiab, et hagi tuleb

jätta rahuldamata.

9. Tsiviilasja materjalidest nähtub järgmine:

9.1. Kinnistusraamatu kohaselt oli XXX kinnistu omanik kuni 15.04.2016 TÜK ja on

alates 15.04.2016 Viavara (II kd lk 11-14).

9.2. 28.04.1994 sõlmisid kostja ja TÜK-i õiguseellane Maarjamõisa Haigla 25 aasta

pikkuse tähtajaga rendilepingu (I kd lk 162-166), mille alusel kasutas kostja Ülikooli

8 ja 8a Tartus asuvaid hooneid.

9.3. 2016. a võõrandati kinnistud Viavarale. Riigikohus leidis 26.01.2018 otsuses

tsiviilasjas 2-15-18404, et ostueesõiguse kokkulepe on tühine, ning jättis jõusse

maakohtu lahendi, millega jäeti rahuldamata kostja hagi TÜK-i vastu kohustuse

tuvastamiseks ja ostueesõiguse seadmise tahteavaldust andma kohustamiseks.

30.09.2019 jõustunud 28.08.2019 otsusega tsiviilasjas 2-16-9491 jättis maakohus

rahuldamata kostja nõude omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete

parandamiseks (I kd lk 11-17; II kd lk 6 p 4).

9.4. Kostja on seisukohal, et rendileping lõppes 08.04.2019 tema poolt Viavarale tehtud

ülesütlemisega (II kd lk 5, 16-20). Kostja leiab, et üürileandjad TÜK ja Viavara

peavad hüvitama talle parendused ning kuni seda ei ole tehtud, on tal õigus

teostada kinnistute suhtes VÕS § 110 lg 1 ja § 334 lg 3 alusel kinnipidamisõigust

(II kd lk 5-6 p 3, lk 15, 21-23). Parenduste hüvitamise ja kinnipidamisõiguse üle on

pooleli vaidlus tsiviilasjas nr 2-15-19207.

9.5. Rendilepingu p 6.9 kohaselt oli kostjal õigus anda ruume allrendile. 27.08.2015

sõlmisid pooled allüürilepingu (I kd lk 167-173), mille järgi kostja andis ja hageja

5/8

võttis tähtajaliselt kasutusele üüripinna büroohoone 2. korrusel (p 3.1). Leping

sõlmiti tähtajalina, kehtivusega kuni 27.04.2019 (p 4.1). Hageja kohustus tasuma

kostjale üüri kuus 3455,90 eurot, millele lisandub käibemaks (p 5.1), ja kõrvalkulud

(p 5.2).

9.6. 15.04.2019 sõlmisid pooled vaidlusaluse kokkuleppe (I kd lk 9).

Kokkuleppes on märgitud, et selle sõlmimisel lähtuvad pooled järgmisest:

a)

kostja valdab XXX kontorihoonet, mille suhtes kehtis kuni 08.04.2019

üürileping kostja ja Viavara vahel, kusjuures kostja ja Viavara vahel on vaidlus selle

üle, kumb neist on hoone omanik;

b)

kostjal on Viavara vastu hoone investeeringute hüvitamise nõue, millest

tulenevalt teostab kostja hoone suhtes seadusest tulenevat kinnipidamise õigust

kuni investeeringute hüvitamiseni. Kostjal on seega õigus hoonet vallata kuni

investeeringute hüvitamiseni;

c)

poolte vahel on sõlmitud allüürileping, mis kehtib kuni 27.04.2019.

Kokkuleppe p 1 kohaselt on hagejal õigus jätkuvalt vallata ruume, kuni kostjal on

Viavara suhtes õigus keelduda nende väljaandmisest. Kokkuleppe p 2.2 nägi ette, et

kuni hageja valdab ja kasutab ruume, tasub ta kostjale samad summad, mis

kuulusid tasumisele allüürilepingu alusel. Kokkuleppe p 6 järgi kehtib kokkulepe üks

aasta sõlmimisest.

9.7. Hageja leiab, et on kokkuleppe alusel tasunud kostjale alusetult 29 029,57 eurot.

10. Hageja nõuab kostjalt kokkuleppe alusel alusetult makstud raha tagastamist.

Riigikohus on 20.06.2018 otsuse kohtuasjas nr 2-17-280 p-s 18 selgitanud, et kui

sooritus tehakse lepingu alusel, saab selle õiguslik alus puududa esmajoones vaid juhul,

kui leping on tühine, ja ära langeda, kui leping on tühistatud.

Hageja on seisukohal, et kokkulepe on TsÜS § 87 ja VÕS § 334 koosmõjus tühine.

Tegemist on õigusliku aluseta, sisuliselt omavoliliselt võõra asja väljaüürimisega. Kostjal

puudus õigus kokkulepet sõlmida. Kinnipidamisõigus ei anna õigust kinnisasju ega neil

asuvaid hooneid kasutada ega neid kolmandate isikute kasutusse anda.

TsÜS § 87 järgi on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu

mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui

seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei

ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Tühise tehingu alusel saadu

tagastatakse vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Hageja esitatust ei nähtu, et puudus alus raha maksmiseks – hageja on ka ise selgelt

märkinud, et maksis kostjale raha 15.04.2019 kokkuleppe alusel. Hageja ei ole esile

toonud ühtegi asjaolu, mis annaks alust asuda seisukohale, et kokkulepe on tühine.

Kohus nõustub iseenesest hagejaga, et võimalik kinnipidamisõigus ei anna kostjale

õigust ruume kasutada, sh välja üürida. VÕS § 334 lg 3 näeb ette, et kui üürnik on teinud

vallasasjale kulutusi, mille hüvitamist ta võib nõuda, võib ta asja kuni nende kulutuste

hüvitamiseni kinni pidada. Riigikohtu arvates ei keela seadus kinnisasja üürnikul tugineda

kulutuste hüvitamise tagamiseks ka VÕS §-le 110 (st keelduda kinnisasja üürileandjale

väljaandmast) (vt Riigikohtu 19.02.2014 otsus kohtuasjas nr 3-2-1-179-13, p 29).

Õiguskirjanduses on selgitatud, et kinnipidamisõigus ei anna üürnikule asja kasutamise

õigust, st vastavate eelduste esinemise korral võib üürnik küll asja tagastamisest kuni

kulutuste hüvitamiseni keelduda, kuid üürnik ei või selle aja vältel asja kasutada, sest

asja kasutamise õigus saab tuleneda üürilepingust, kuid see on lõppenud

(vt Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad P. Varul, I. Kull jt. Tallinn

2019, lk 374 p 3.4 ja lk 376 p 3.1; samuti Asjaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne.

Koostajad P. Varul, I. Kull jt. Juura 2014, lk 376-378 p-d 3.1, 3.2, 3.2.2b).

6/8

VÕS § 12 lg 1 näeb aga ette, et lepingu kehtivust ei mõjuta asjaolu, et lepingu sõlmimise

ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust

käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Ka Riigikohus on seisukohal, et

üürileping ei ole tühine üksnes põhjusel, et üürileandja ei saa seda täita, ega ka põhjusel,

et tal ei ole õigust üürieset käsutada. Võlaõiguslike kohustuste võtmist see ei takista (vt nt

Riigikohtu 31.10.2018 otsus kohtuasjas nr 2-16-9519, p 28). Samuti on leitud

õiguskirjanduses, et näiteks jääb kehtima allüürileping, mille sõlmib üürnik, kellel ei ole

õigust anda ruume allüürile (vt Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Koostajad

P. Varul, I. Kull jt. Tallinn 2016, lk 80 p 4.2).

Seega ei ole poolte kokkulepe tühine isegi juhul, kui kostjal ei olnud kokkuleppe

sõlmimise ajal õigust ruume hageja kasutusse anda. Kokkuleppe kehtivust ei mõjuta ka

hageja võimalikud kokkulepped Viavara ja/või Scoft Varaga ning neile raha tasumine

(I kd lk 5, 18, 31, 33-36)

11. Hageja on leidnud, et kostja viis ta oma tegevusega eksitusse ja kasutas kokkuleppe

sõlmimisel ära tema teadmatust. Hageja ei olnud teadlik sellest, et kostjal puudus

kinnipidamisõigusest tulenevalt õigus sõlmida üürilepinguid.

TsÜS § 92 lg 1 järgi on eksimus ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest. TsÜS § 94

lg 1 kohaselt on pettus isiku tahtlik eksimusse viimine või eksimuses hoidmine temale

ebaõigete asjaolude avaldamise teel, eesmärgiga kallutada isik tehingut tegema. Oluline

eksimus, samuti pettus, annavad aluse tehingu tühistamiseks. TsÜS § 98 lg 1 I lause

kohaselt toimub tehingu tühistamine avalduse tegemisega teisele poolele. Tehingu

tühistamiseks peavad lisaks formaalsetele tingimustele (esmajoones avalduse esitamine)

olema täidetud ka materiaalsed eeldused, mis annavad aluse tehingu tühistamiseks (vt nt

Riigikohtu 08.05.2006 otsus kohtuasjas nr 3-2-1-32-06, p 21).

Kohus nõustub kostjaga, et isegi kui hageja oli eksimuses, ei ole ta väljendanud soovi

tühistada leping väidetava eksimuse tõttu. Kohtuistungil kinnitas hageja, et sai eksimusest

teada 2019. a novembris, on teadlik TsÜS §-s 99 sätestatud tühistamise tähtaegadest ega

tugine sellele (II kd lk 68). Kuna kokkuleppe tühistamise formaalsed tingimused ei ole

täidetud, puudub vajadus võtta seisukoht selle kohta, kas täidetud on materiaalsed

eeldused.

12. Hageja on tuginenud oma nõudes üksnes sellele, et kokkulepe on tühine ning kostja

peab saadu tagastama alusetu rikastumise sätete alusel. Eespool leidis kohus, et

kokkulepe kehtib ning hageja on teinud maksed kehtiva kokkuleppe alusel. Hagi tuleb

jätta rahuldamata.

13. Hageja menetlusdokumentide kohaselt on ta kokkuleppe alusel tasunud kostjale üüri

29 029,57 eurot. Selle kohta, millise perioodi eest nimetatud summa on tasutud, on

hageja esitanud hagiavalduse p-des 3 ja 6, hagiavaldusele lisatud arvestuses ning

11.01.2021 istungil erinevaid seisukohti (I kd lk 5, 10, II kd lk 67). Kostja leiab, et hageja

nõutav summa hõlmab arvestuses märgitud arvetest lähtudes ka perioodi enne

kokkuleppe sõlmimist (alates 01.04.2019), samuti nõuab hageja käibemaksu osa, mille

on Maksu- ja Tolliametilt tagasi saanud (II kd lk 67, 69). Kuna puudub alus kokkuleppe

alusel tehtud maksete tagastamiseks, ei võta kohus seisukohta hageja nõutava summa

suuruse põhjendatuse kohta.

14. Kohtul ei ole kohustust selgitada hagejale seda, millise nõude esitamine aitaks tal

paremini saavutada tema soovitud eesmärki (vt nt Riigikohtu 13.04.2016 otsus

kohtuasjas nr 3-2-1-181-15, p 57). Kohus märkis kohtuistungil siiski, et hagejal võib olla

alust kaaluda tuginemist muudele nõude alustele, nt võimalikule lepingu rikkumisega

tekitatud kahjule (protokolli helisalvestis alates 3.50 ja 52.35; vt nt ka Riigikohtu

31.10.2018 otsus kohtuasjas nr 2-16-9519, p 38). Hageja jäi selle juurde, et kokkulepe on

tühine ning raha tuleb tagastada alusetu rikastumise sätete järgi. Riigikohus on leidnud,

et kui hageja on selgelt väljendanud, et ei soovi tugineda mõnele võimalikule

7/8

alternatiivsele nõude alusele, ei saa kohus seda nõude alust hinnata (vt nt Riigikohtu

10.04.2013 otsus kohtuasjas nr 3-2-1-21-13, p 17).

Menetluskulud

15. TsMS § 169 lg 3 alusel tuleb jätta menetluskulude tagatise nõudmisega seonduvad

menetluskulud taotluse rahuldamata jätmise tõttu (II kd lk 1-4) kostja kanda. Muud

menetluskulud tuleb hagi rahuldamata jätmise tõttu jätta TsMS § 162 lg 1 kohaselt hageja

kanda.

16. TsMS § 174 lg-te 1, 2, § 177 lg 1 p 1 alusel määrab kohus kindlaks menetluskulude

rahalise suuruse.

16.1. Kostja menetluskuluks on lepingulise esindaja kulu 4410 eurot (24,5 t *

180 eurot/t, käibemaksuta), millele lisanduvad 11.01.2021 kohtuistungiga seotud kulud.

TsMS § 138 lg 1, § 144 p 1 alusel on menetluskulu menetlusosalise esindaja kulud.

Eelkõige võib lepingulise esindaja põhjendatud ja vajalikuks kuluks, mille hüvitamist saab

nõuda teiselt menetlusosaliselt, olla õigusteenuse osutamise tasu (advokaaditasu

advokatuuriseaduse § 60 tähenduses) (vt Riigikohtu 12.06.2013 määrus kohtuasjas

nr 3-2-1-64-13, p 13). Lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu)

põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks tunnitasu,

mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu

13.11.2013 määrus kohtuasjas nr 3-2-1-115-13, p 25).

Esindajakulude kindlaksmääramisel ei ole määrav, kas menetluskulude suurusele on

esitatud vastuväide. Menetluskulud määratakse kindlaks hagita menetluse sätete järgi

(TsMS § 174 lg 8). Hagita menetluses kehtib aga uurimisprintsiip (TsMS § 477 lg-d 5

ja 7) (vt Riigikohtu 08.05.2017 määrus kohtuasjas nr 3-2-1-29-17, p 13.3).

Kostjat esindas TsMS § 218 lg 1 p-le 1 vastav lepinguline esindaja – vandeadvokaat L. K.

. Kohus peab tunnitasu 180 eurot käibemaksuta põhjendatuks (vt nt ka Riigikohtu

13.05.2020 otsus kohtuasjas nr 2-18-17536, p 18; 13.05.2020 otsus kohtuasjas nr 2-17-

13190, p 18). Kostja esindaja ajakulu 29.05.–26.06.2020 seoses menetluskulude tagatise

taotlemisega oli kokku 6,75 t. Menetluskulude jaotust arvestades ei kuulu see

hüvitamisele. Peale menetluskulude tagatisega seonduva on kostja esindaja esitanud

kohtule 16.07.2020 vastuse hagile (II kd lk 5-9), 18.09.2020 vastuse (II kd lk 49-50) ja

11.01.2021 menetluskulude nimekirja (II kd lk 70). Vaidlus ei olnud asjaolude poolest

mahukas. Põhiline õiguslik küsimus oli selles, kas poolte kokkulepe kehtib. Esindaja

kvalifikatsiooni arvestades võib eeldada, et menetlusdokumentide koostamise ajakulu on

pigem väiksem kui suurem ja menetlusdokumentide koostamine ei olnud esindajale

õiguslikult

kõige

keerukam.

Ka

Riigikohus

on

leidnud,

et

eelduslikult

kulub

vandeadvokaadist esindajal dokumentide koostamiseks ja esitamiseks vähem aega, kui

kulub muul õigusteadmistega lepingulisel esindajal (vt Riigikohtu 28.11.2018 otsus

kohtuasjas nr 2-17-10348, p 16). Vastuste koostamisega seonduvat ajakulu, mis hõlmab

ka tutvumist menetlusdokumentidega, tõendite komplekteerimist ning suhtlust kliendiga,

peab kohus põhjendatuks vastavalt 6 t ja 3 t ulatuses ning menetluskulude nimekirja

koostamise ajakulu 0,25 t ulatuses. Istungite planeerimise ja istungiks valmistumise

ajakulu peab kohus mõistlikuks kokku 0,8 t ulatuses. 11.01.2021 istung kestis 1,27 t

(11.00–12.16).

Seega tuleb kostjale hüvitada lepingulise esindaja kulu kokku 2037,60 eurot (11,32 t * 180

eurot/t). Nimetatud summa tuleb mõista hagejalt kostja kasuks välja.

16.2. Hageja menetluskuluks on lepingulise esindaja kulu kokku 2040 eurot

käibemaksuta (17 t * 120 eurot/t).

Hagejat esindas TsMS § 218 lg 1 p-le 1 vastav lepinguline esindaja – advokaat A. V. .

Esindaja tunnitasu 120 eurot, millele lisandub käibemaks, on põhjendatud ja vajalik ega

8/8

ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu; hageja ei taotle käibemaksu

hüvitamist.

Menetluskulude jaotuse kohaselt tuleb hagejale hüvitada vaid menetluskulude tagatise

taotlusega seonduvad menetluskulud. 12.06.2020 kulus esindajal taotlusega tutvumisele,

kliendiga nõupidamisele ning seisukoha koostamisele 3 t (II kd lk 72). Arvestades

taotlusega seonduvate menetlusdokumentide sisu ja mahtu (I kd lk 157-160, 191-193)

ning asjaolu, et tegemist ei olnud keerulise õigusliku küsimusega, peab kohus ajakulu

põhjendatuks 2 t ulatuses.

Kostja poolt hagejale hüvitatavaks menetluskuluks tuleb määrata lepingulise esindaja

kulu 240 eurot. Nimetatud summa tuleb mõista kostjalt hageja kasuks välja.

16.3. Kostjal tuleb hüvitada hagejale menetluskulu 240 eurot ja hagejal kostjale

2037,60 eurot. TsMS § 445 lg 1 II lause, § 477 lg 1 alusel tuleb nõuded tasaarvestada (vt

ka Riigikohtu 26.10.2016 otsus kohtuasjas nr 3-2-1-91-16, p 18) ning mõista hagejalt

kostja kasuks välja menetluskulu 1797,60 eurot.

16.4. Kostja taotlust ja TsMS § 177 lg-t 4 arvestades tuleb hagejal tasuda

tasaarvestuse järgselt hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kostjale lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 II lauses ettenähtud ulatuses.

Hagi tagamise tühistamine

17. TsMS § 386 lg-t 4 ja hagi rahuldamata jätmist arvestades tuleb hagi tagamine

tühistada.

TsMS § 388 lg 6 kohaselt omandab hagi tagamise tühistamise korral hüpoteegi

kinnisasja omanik ning tema taotlusel kustutatakse kohtulik hüpoteek hagi tagamise

tühistamise määruse alusel kinnistusraamatust.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik