2-20-18570/18 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Indrek Parrest, Üllar Roostoja, Triin Uusen-Nacke

Määruse tegemise koht ja aeg

Tartu, 1. veebruar 2021

Tsiviilasja number

2-20-18570

Tsiviilasi

Saarte Tamm OÜ hagi FroggyLand Haldus OÜ ja

FroggyLand OÜ vastu kinnistusraamatu kande

parandamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 18. detsembri 2020. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

FroggyLand

Haldus

OÜ

ja

FroggyLand

OÜ

määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitajad (kostjad):

1. FroggyLand Haldus OÜ (registrikood 16039754)

2. FroggyLand OÜ (registrikood 12228004)

Määruskaebuse

esitajate

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Andrus Lillo

Vastustaja (hageja): Saarte Tamm OÜ (registrikood

10334558), lepingulised esindajad vandeadvokaat Erik

Salur, vandeadvokaadi abi Gerda Raag

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada

FroggyLand

Haldus

OÜ

ja

FroggyLand OÜ määruskaebus.

2. Tühistada Tartu Maakohtu 18. detsembri 2020. a

määrus,

millega

maakohus

rahuldas

Saarte Tamm OÜ hagi tagamise taotluse, ja teha uus

määrus,

millega

jätta

Saarte Tamm OÜ

17. detsembri 2020. a hagi tagamise taotlus

rahuldamata.

3. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse

määrab

kindlaks

maakohus

asjas

tehtavas

lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

määruskaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui

nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või

tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Saarte Tamm OÜ (hageja) esitas 16. detsembril 2020 hagi FroggyLand Haldus OÜ (kostja I)

ja FroggyLand OÜ (kostja II) vastu kinnistusraamatu kande parandamiseks.

Hagiavalduse kohaselt keelati Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määrusega tsiviilasjas nr 2-

20-9733 kinnistusosakonnal kinnistusraamatus kostja II omandis olnud kinnistu (aadress Tartu

maakond, Luunja vald, Lohkva küla, Salu tee 1) suhtes 5. augustil 2020 registreeritud

kinnistamisavalduses nr 58551202050 toodud kannete ja ka mistahes muude kannete tegemine

enne kinnistule hageja kasuks kohtuliku hüpoteegi summas 161 710 eurot sissekandmist.

Kohtunikuabi rikkus Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määruses sisaldunud selgesõnalist

keeldu teha kinnistu suhtes 5. augustil 2020 registreeritud kinnistamisavalduses

nr 58551202050 toodud kannet ja ka mistahes muid kandeid enne hüpoteegi sisseseadmist ning

tegi keelule vaatamata 27. augustil 2020 kande kinnistusraamatusse, millega muutus kinnistu

omanik ning kinnistu uue omanikuna kanti kostja I.

2. Koos hagiavaldusega esitas hageja ka hagi tagamise taotluse, mille Tartu Maakohus jättis

17. detsembri 2020. a määrusega rahuldamata. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt edastas

kohtunikuabi vaidlusaluse kinnistamisavalduse lahendamiseks kohtunikule küsimusega, kas

kohtumääruse tsiviilasjas nr 2-20-9733 alusel hagi tagamiseks kohtuliku hüpoteegi kandmine

enne omaniku kande muutmist on õiguspärane. Kohtunik lahendas küsimuse tsiviilasjas

nr 2-20-12323. Kohtunikuabi on seotud kohtuniku seisukohaga. Seetõttu tegi kohtunikuabi

kinnistamisasjas nr 58551202050 kande kinnistusraamatusse, millega kinnitu omanikuna kanti

kostja I.

3. Hageja esitas 17. detsembril 2020. a uue hagi tagamise taotluse, milles palus hagi tagamiseks

arestida kostja I omandis olev kinnistu ning kanda kinnistusraamatusse kinnistu käsutamise

keelumärge.

Tsiviilasjas nr 2-20-12323 lahendas kohus küsimust kannete tegemise järjekorrast lähtudes.

Hageja ei ole kunagi leidnud, et Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määrusega tsiviilasjas

nr 2-20-9733 kohaldatud hagi tagamine peaks muutma kannete tegemise järjekorda. Järjekorras

esimene kandeavaldus tulnuks 7. augusti 2020. a määruse resolutsiooni p 2.1 järgi jätta

rahuldamata. Kuna kinnistu omanikukande parandamise eesmärgiks on saavutada Tartu

Maakohtu 7. augusti 2020. a määrusega tsiviilasjas kohaldatud hagi tagamise abinõude

kohaldamine, sealhulgas kinnistule kohtumääruses ette nähtud kohtuliku hüpoteegi seadmine,

muutuks nii selle eesmärgi saavutamine kui ka kinnistu omanikukande parandamine võimatuks

juhul, kui kotja I võõrandab kinnistu heausksele kolmandale isikule. Hagi tagamata jätmine

raskendab kohtuotsuse täitmist või teeb selle võimatuks.

Hagi on lubatav ja perspektiivikas. Kinnistu omaniku kande tegemisel on ilmselgelt rikutud

Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määruse resolutsioonist tulenevat keeldu. Kandeavalduste

lahendamise järjekorda tuleb eristada kandeavalduste rahuldamise võimalusest. Kostja I otsib

aktiivselt kinnistule heauskset kolmandast isikust ostjat.

MAAKOHTU SEISUKOHT

4. Tartu Maakohus rahuldas 18. detsembri 2020. a määrusega hagi tagamise taotluse, arestis

hagi tagamiseks kostja I omandis oleva Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa

nr 3019104 kantud kinnistu ning kandis kinnistu võõrandamise ja mistahes asjaõigustega

koormamise keelamiseks kinnistu käsutamise keelumärke hageja kasuks. Maakohus saatis

määruse hagejale ning täitmiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale ja lükkas määruse

kostjale kättetoimetamise edasi kuni hagi tagamise määruse täitmiseni, s.o kuni kinnistu

käsutamist keelava keelumärke kinnistusraamatusse kandmiseni.

Taotletav hagi tagamise abinõu tagab hagi rahuldamise korral kohtuotsuse täitmisel hageja

soovitud eesmärgi saavutamist, seega on hagi tagamise avaldus põhistatud. Hageja on veenvalt

selgitanud ja põhistanud hagi tagamise vajadust. Hagi tagamine on põhjendatud seetõttu, et

vastasel juhul kaotaks mõtte hagi tagamise abinõuna toimingute keelamine, millist abinõu Tartu

Maakohtu 7. augusti 2020. a määruse resolutsiooni p 2.1 selgelt sisaldas, kuid kohustatud

isikuks olev kinnistusosakond seda ei täida ning hiljem ebaõiget kannet vaidlustada ei saaks.

Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määrus keelas järjekorras esimese kande tegemist. Hagi

tagamise määruse puhul ei olnud tegemist kandeavaldusega, millel oleks järjekord, vaid see oli

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonnale

suunatud

üldine

keeld,

mille

adressaadile

kättetoimetamist enne kande tegemist on hagis tõendatud.

Hageja kahtlus, et hagi tagamata jätmise korral võib hagi rahuldava kohtuotsuse täitmine olla

võimatu, on põhjendatud. Esineb reaalne võimalus, et kostja soovib kinnistu võõrandada

kolmandale heausksele isikule, mistõttu hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse

täitmist või muuta selle võimatuks. Hageja on kohtule esitanud selle kohta müügikuulutuse

vaidlusaluse kinnistu müügi kohta.

Mõlema kostja juhatuse liikmeks on sama isik. Kohtuvaidluse ajal on kostja II ainsaks varaks

olnud kinnistu võõrandatud kostjale I, kes seejärel kinnistu müüki pandud. Seega on ilmselgelt

tegemist kostja II vara peitmise ja varjamisega, millega püütakse tsiviilasjas nr 2-20-9733

hageja esitatud hagi rahuldamise korral selle täitmist kostja II vastu välistada.

Taotletud hagi tagamise abinõu on asjakohane ja proportsionaalne ega koorma kostjat

ülemääraselt. Maakohtu hinnangul ei ole võimalik kohaldada mõnda teist vähem koormavat ja

hageja huvi sama tõhusalt tagavat hagi tagamise abinõu.

MÄÄRUSKAEBUS

5. Kostjad esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad tühistada maakohtu

määruse täies ulatuses, jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata, hagiavaldus läbivaatamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Määruskaebuse kohaselt ei ole maakohus hagi tagamise taotluse lahendamisel hinnanud

hagiavalduse õiguslikku perspektiivitust. Kuna hagiavaldus on õiguslikult perspektiivitu, siis

tuleb hagi tagamine tühistada ja hagi jätta TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata.

Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-20-9733 on tingimuslik, mis ei ole

lubatud. Kohus ei seadnud 7. augusti 2020. a määrusega tsiviilasjas nr 2-20-9733 kinnistu

suhtes käsutuskeeldu, vaid määras kandeavalduste lahendamise seadusega võrreldes ja

vastuolus teistsugust järjekorda, mis on lubamatu.

Hageja on sisuliselt taotlenud, et kannete tegemise järjekorda muudetaks või kohtuliku

hüpoteegi seadmine lahendatakse enne 5. augusti 2020. a kinnistamisavaldust. Tartu Maakohtu

7. augusti 2020. a määrusest tsiviilasjas nr 2-20-9733 ei tulene ühtegi alust, millest lähtuvalt

saaks kohus kohustada kinnistusosakonda muutma kinnistamisavalduste seaduses sätestatud

lahendamise järjekorda ja lahendada hagi tagamise alusel esitatud kandeavaldust enne varem

saabunud kandeavaldust. Selline võimalus ei tulene ka TsMS §-st 378.

Hagi tagamise menetluses ei ole lubatud aktiivse kohustuse panemine kolmandale isikule.

Kohus ei saa luua menetlusvälise kolmanda isiku vastu täitedokumenti, mille alusel hageja või

kohtutäitur saaksid nõuda määratud hagi tagamise abinõu täitmist (Riigikohtu 20. märtsi

2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-12, p 14). Ükski seadus ei anna võimalust lahendada

ja vaadata läbi hilisemalt tulnud kandeavaldust enne varem saabunud kandeavaldust. See ei ole

lubatud isegi hagi tagamise puhul. AÕS § 59 lg 2 kohaselt tehakse kanded kinnistusraamatusse

avalduste saabumise järjekorras. AÕS § 591 lg 4 kohaselt kantakse hagi tagamise määruse alusel

tehtav märge ja kohtulik hüpoteek kinnistusraamatusse üldises korras.

Seadus keelab otseselt hiljem esitatud avalduse alusel teha kannet enne varem esitatud avalduse

alusel kande tegemist. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 41 lg 2 kohaselt, kui ühe kinnistu või

ühe õiguse kohta on esitatud mitu kinnistamisavaldust, ei tohi hiljem esitatud avalduse alusel

teha kannet enne varem esitatud avalduse alusel kande tegemist. Kuigi Tartu Maakohtu

7. augusti 2020. a määrus on formaalselt kehtiv, on see tagajärjetu ning selle alusel ei saa ja ei

saanud kinnistusraamatusse kandeid teha.

Kohus ei saa hagi tagamise korras keelata kinnistusraamatusse kannete tegemise muu kui

keelumärke kandmisega. Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määrusega tsiviilasjas

nr 2-20-9733 ei ole kohus keelumärget seadnud.

Kui hagejal peaksid olema seoses Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määruse täitmata

jätmisega mingid nõuded, siis oleks hageja saanud need esitada kinnistusosakonna ja mitte

kostjate vastu ehk hagi on esitatud valede kostjate vastu.

Isegi kui Tartu Maakohtu 7. augusti 2020. a määrus oleks seaduslik, ei muudaks see kostja I

kohta tehtud kannet ebaõigeks.

6. Hageja vaidles määruskaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Maakohus on hagi perspektiivikust hinnanud nii hagi tagamisel kui ka hagi menetlusse

võtmisel. Määruskaebuses tõstatatud küsimuste puhul on tegemist materiaalõiguse

kohaldamisega, millele tuleb kohtul anda hinnang kohtuotsuses, mitte hagi tagamise

määruskaebuse lahendamisel.

Kostjad ei ole suutnud määruskaebuses eristada kinnistusraamatu kannete tegemise järjekorda

kandeavalduste sisulisest lahendamisest ehk rahuldamisest või rahuldamata jätmisest. Samuti

ei ole kostjad suutnud eristada hagi tagamise abinõudena kohaldatud kannete tegemise keeldu

(TsMS § 378 lg 1 p 3, 4 ja 10) kohtulikust hüpoteegist (TsMS § 378 lg 1 p 1).

Ainuüksi kandeavalduse saabumine kinnistusosakonda ei loo eeldust selle rahuldamiseks,

millele viitab KRS § 46 lg 1 p-s 2 sätestatud võimalus kandeavalduse rahuldamata jätmiseks.

Kostjate määruskaebus on sisuliselt suunatud kehtiva ja jõustunud Tartu Maakohtu 7. augusti

2020. a määruse tsiviilasjas nr 2-20-9733 vaidlustamisele, mis ei ole võimalik määruskaebuse

esitamisega Tartu Maakohtu 18. detsembri 2020. a määrusele tsiviilasjas nr 2-20-18570.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

7. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb rahuldada. Ringkonnakohus tühistab

maakohtu määruse TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 2 alusel teeb asjas uue määruse, millega jätab

hagi tagamise taotluse rahuldamata. Menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse määrab

kindlaks maakohus asja lõpplahendis.

8. Hagi tagamine on kohtu kaalutlusotsustus, millesse kõrgema astme kohus sekkub vaid juhul,

kui madalama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohus leiab, et maakohus

ei ole praegusel juhul kaalutlusõigust kohaselt teostanud.

Ringkonnakohus nõustub kostjate väitega, et hagi tagamise taotluse lahendamisel peab kohus

hindama muuhulgas ka hagi perspektiivikust, ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus seda

teinud.

Hagi tagamist taotleval menetlusosalisel tuleb nõuet, mille tagamist soovitakse, ja tagamise

aluseks olevaid asjaolusid TsMS § 381 lg 2 kohaselt hagi tagamise avalduses põhistada.

Hageja on esitanud kostja II vastu tsiviilasjas nr 2-20-9733 rahalise kohustuse täitmise nõude.

Nõude tagamiseks on maakohus 7. augusti 2020. a määrusega keelanud kostja II omandis olnud

kinnistu (aadress Tartu maakond, Luunja vald, Lohkva küla, Salu tee 1) suhtes 5. augustil 2020

registreeritud kinnistamisavalduses nr 58551202050 toodud kannete ja ka mistahes muude

kannete tegemine enne kinnistule hageja kasuks kohtuliku hüpoteegi summas 161 710 eurot

sissekandmist.

Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale esitati sama kinnistu kohta 5. augustil 2020

kinnistamisavaldus, millega kostja II annab kinnistu üle kostjale I. Kohtunikuabi on edastanud

tsiviilasjas 2-20-12323 kinnistusavalduse lahendamiseks kohtunikule. Ringkonnakohus

nõustub Tartu Maakohtu seisukohaga selles tsiviilasjas, et hagi tagamise määruse alusel tehtav

märge kantakse AÕS § 591 lg 4 järgi kinnistusraamatusse üldises korras ehk AÕS § 59 lg 2

järgi avalduste saabumise järjekorras. Tartu Maakohtu 7. augusti 2020 hagi tagamise määrus

on küll formaalselt kehtiv, kuid tagajärjetu ning selle alusel ei saa kinnistusraamatusse kandeid

teha.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 41 lg 2 kohaselt, kui ühe kinnistu või ühe õiguse kohta on

esitatud mitu kinnistamisavaldust, ei tohi hiljem esitatud avalduse alusel teha kannet enne

varem esitatud avalduse alusel kande tegemist.

Praeguses menetluses on hageja esitanud nõude kostjate vastu kinnistusraamatu kande

parandamiseks. Hagejate nõude aluseks on seega AÕS § 65 lg 1, mille kohaselt võib isik, kelle

õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult,

kelle õigusi parandamine puudutab. Hageja ei ole väitnud, et ta oleks vaidlusaluse kinnistu

omanik või asjaõiguse omaja. Nõude esitamise alust ei tulene ka KRS §-st 621.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole hageja oma nõuet TsMS § 381 lg 2 mõistes põhistanud.

Hageja ei ole veenvalt põhjendanud, et ta on õigustatud isikuks kandeparandamise hagiavalduse

esitamiseks AÕS § 65 lg 1 mõttes. Hageja tõi hagi alusena esile, et vaatamata Tartu Maakohtu

7. augusti 2020. a määrusega kehtestatud keelule tegi kohtunikuabi omanikukande, millega

kostja II kinnistu omanikuks sai kostja I. Nimetatu ei anna aga hagejale hagiavalduses märgitud

nõudeõigust.

9. Ringkonnakohtu määrus ei ole asjas menetlust lõpetav määrus TsMS § 173 lg 1 esimese lause

tähenduses, mistõttu jaotatakse määruskaebuse menetlemise kulud hagi lahendamisel osana

üldisest menetluskulude jaotusest.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Parrest

Üllar Roostoja

Triin Uusen-Nacke