2-20-7843/87 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi

Määruse tegemise aeg ja koht

25. jaanuar 2021, Tartu

Tsiviilasja number

2-20-7843

Tsiviilasi

Marge Kärneri avaldus kasutuskorra kokkuleppe muutmise

nõusoleku asendamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 3. novembri 2020 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Marge Kärneri määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse

esitaja:

Marge

Kärner

(avaldaja),

ik

XXXXXXXXXXX; esindaja advokaat Kristina Viznovitš

Vastustaja:

Astrit

Rudissaar

(puudutatud

isik),

ik

XXXXXXXXXXX; esindaja Evelin Jõgar

Puudutatud isikud:

Karin Pai, ik XXXXXXXXXXX; uued omanikud Emily May

Ward ja Tommaso Maganzani;

Märt Leiman, ik XXXXXXXXXXX;

Peeter Kessa, ik XXXXXXXXXXX;

Raigo Kodasmaa, ik XXXXXXXXXXX;

Riin Kodasmaa, ik XXXXXXXXXXX;

Mart Moora, ik XXXXXXXXXXX;

Kaisa Moora, ik XXXXXXXXXXX;

Jana Kuremägi, ik XXXXXXXXXXX;

Kristo Kõiv, ik XXXXXXXXXXX;

Maarja-Liisa Kõiv, ik XXXXXXXXXXX;

Tagne Ratassepp, ik XXXXXXXXXXX;

Harriet Tooming, ik XXXXXXXXXXX;

Hanna-Liisa Int, ik XXXXXXXXXXX;

Kersti Maurer, ik XXXXXXXXXXX;

Hillar Liiv, ik XXXXXXXXXXX;

Maris Liiv, ik XXXXXXXXXXX

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tartu Maakohtu 3. novembri 2020 määrus

muutmata.

2. Jätta määruskaebus rahuldamata ja menetluskulud

Marge Kärneri kanda.

3. Jätta

rahuldamata

Marge

Kärneri

taotlus

ringkonnakohtus istungi korraldamiseks.

Edasikaebamise kord

Menetlusosalisel on õigus esitada määruskaebus Riigikohtule 15

päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

ASJAOLUD

1. Marge Kärner (avaldaja) pöördus Tartu Maakohtu poole avaldusega kasutuskorra

kokkuleppe muutmise nõusoleku asendamiseks. Avaldaja soovib lõpetada A. Rudissaarele

antud erikasutusõiguse tema ainukasutusse antud maa-ala ja terrassi osas ning anda need kõigi

korteriomanike ühiskasutusse ning asendada selleks vajalikud puudutatud isikute nõusolekud

kohtulahendiga.

Avaldajale kuulub korteriomand, mille reaalosaks on eluruum asukohaga X. Astrit Rudissaar,

kellele kuulub korteriomand, mille reaalosaks on eluruum aadressiga X, korraldab kasutuskorra

kokkuleppe alusel tema erikasutusse antud maa-alal pidusid, mis kestavad hommikutundideni

ning segavad nii avaldajat kui ka teisi korteriomanikke. Samuti on ühel korral Astrit Rudissaare

külaline avaldaja last füüsiliselt rünnanud. Astrit Rudissaar ja tema külalised kasutavad

hulgaliselt ebasündsaid väljendeid.

Erikasutusõiguse lõpetamise üle toimus korteriühistus hääletus ning erikasutusõiguse

lõpetamise poolt olid seitsme korteri omanikud, vastu üks korteriomanik ning kuus

korteriomanikku hääletamisel ei osalenud.

2. Astrit Rudissaar vaidles avaldusele vastu.

Erikasutusõiguse lõpetamise küsimuses ei hääletanud muudatuse poolt enam kui 50%

korteriomanikest. Erikasutusõiguse äravõtmine oleks äärmiselt ebaõiglane, kuna pärast

erastamist olid avaldaja ja tema kaks tütart X kinnistu kaasomanikeks igaüks 1/6 osas. 2006.

aastal soovis arendaja osta X kaasomanikelt osa kinnistust eesmärgiga ehitada kinnisasjale

hooneid juurde. A. Rudissaar nõustus tehingu tegemisega teatud kindlatel tingimustel, sh

leppides kokku kasutuskorras.

Terrass on A. Rudissaare korteriga ühendatud, mistõttu oleks selle ühiskasutusse andmine

A. Rudissaart äärmiselt koormav. Isiklik konflikt avaldajaga ei anna alust ära võtta pikaaegset

aiamaa ning terrassi kasutusõigust ja muuta notariaalset kasutuskorra kokkulepet. Seeläbi

väheneks ka puudutatud korteriomandi väärtus, kuna aiamaa ja terrassi kasutusvõimalusega

korter on ilmselgelt suurema väärtusega. Avalduses toodud väited pidude, ähvardamise ja rahu

häirimise osas on paljasõnalised ega vasta kirjeldatud kujul tegelikkusele.

3. Peeter Kessa nõustus kasutuskorra kokkuleppe muutmisega, samuti ka Hillar Liiv ja Maris

Liiv ja Kersti Maurer. Kokkuleppe muutmist toetasid ka Riin ja Raigo Kodasmaa. Karin Pai

(krt X eelmine omanik), tema korteri praegused omanikud Emily May Ward ja Tommaso

Maganzani nõustusid samuti kokkuleppe muutmisega tagamaks kõigi ühistu liikmete jaoks

võrdsed tingimused.

4. Mart Moora märkis, et ta jääb erapooletuks. Jana Kuremägi rõhutas, et tema jaoks on oluline,

et kõik majaelanikud saaksid end kodu ümbruses turvaliselt tunda. Kuna Marge Kärner ennast

turvaliselt tunda ei saa, on ta andnud allkirja tema toetuseks. Ühtegi intsidenti J. Kuremägi ise

pealt näinud ei ole, mistõttu usaldab küsimuse lahendamisel kohtu arvamust

5. Maarja-Liisa Kõiv ja Kristo Kõiv märkisid, et avaldus tuleks jätta rahuldamata. Suuremat

müra on kostunud aastate jooksul üksnes 2-3 korda enamasti jaanipäeva paiku. Samuti on ka

avaldaja ise kasutanud ebatsensuurseid väljendeid ja käitumisakte.

6. Ülejäänud korteriomanikud oma seisukohta ei avaldanud.

MAAKOHTU MÄÄRUS

7. Tartu Maakohus jättis 3. novembri 2020 määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud

avaldaja kanda. Avaldajalt mõisteti Astrit Rudissaare kasuks menetluskulude katteks välja

1132,50 eurot ja viivis sellelt. Rahuldamata jäeti Astrit Rudissaare taotlus avalduse

läbivaatamata jätmiseks.

Puudutatud isiku A. Rudissaare ainukasutusõigus terrassi ja õueala osas tuleneb 18.12.2006

kasutuskorra kokkuleppest (I kd, tl 100 jj) ja 11.05.2015 kasutuskorra muutmise kokkuleppest

(I kd, tl 26 jj, lepingu p 4.1).

A. Rudissaare 11.05.2015 kasutuskorra muutmise kokkuleppest tulenev ainukasutusõigus

õuealale ja terrassile on olemuslikult samastatav KrtS § 14 sätestatud erikasutusõigusega. KrtS

§ 65 kohaselt, korteriomanditele, mis on KrtS jõustumisel kantud kinnistusraamatusse,

kohaldatakse KrtS-s korteriomandi kohta sätestatut. KrtS § 14 on erinormiks AÕS § 72 lg 5

suhtes.

Kasutuskorra kokkuleppe/erikasutusõiguse kokkuleppe muutmiseks peavad esinema äärmiselt

kaalukad põhjused. Erikasutusõiguse kokkuleppe muutmiseks vajalike tahteavalduste

asendamise nõude saab KrtS § 13 lg 2 ja § 9 lg 2 alusel kohus rahuldada üksnes siis, kui (1)

olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu

põhimõttega; (2) muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud

huve.

Erikasutusõiguse muutmiseks vajalike tahteavalduste asendamise nõude saab KrtS § 13 lg 2 ja

§ 9 lg 2 p 2 kohaselt kohtus rahuldada siis, kui muudatusega ei kahjustata ülemääraselt ühegi

korteriomaniku õigustatud huve. Maakohtu hinnangul kahjustaks praegusel juhul kasutuskorra

kokkuleppe muutmine ja A. Rudissaarelt terrassi ja õueala osa erikasutusõiguse äravõtmine

ning õueala osa kõigi korteriühistu liikmete ühiskasutusse andmine oluliselt A. Rudissaare

õigustatud huve. Nii ulatusliku muudatuse tegemiseks ilma A. Rudissaare nõusolekuta peaks

esinema sedavõrd oluline huvi teiste korteriomanike poolt, et olemasoleva olukorra säilitamine

oleks vastuolus hea usu põhimõttega.

KrtS § 9 lg 3 kohaselt käesoleva paragrahvi lõike 2 punktis 1 nimetatud olukorra esinemist

eeldatakse, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole

kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest.

Protokollist nähtub, et otsuse poolt andsid oma hääle täpselt pooled korteriomanikud (7

korteriomanikku 14st), vastu oli üks ja hääletusel ei osalenud kuus korteriomanikku. Seega

praegusel juhul ei saa eeldada, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks vastuolus hea usu

põhimõttega. Avaldajal tuleks tõendada, et olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki

asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega.

Avaldaja ei ole tõendanud, et asjas esineks niivõrd kaalukad ja erakordsed asjaolud, mis

annaksid aluse A. Rudissaare erikasutusõiguse lõpetamisele. Politseiasutuse väljavõtetest

nähtub, et ükskord on olnud pidu (juulis 2018), mis politsei manitsuste peale lõpetati, ning juulis

2017 on toimetatud üks karjuv naine kainenema. Mitmed väljakutsed ei ole politsei hinnangul

nõudnud politseipoolset sekkumist. Teiste korteriomanike selgitustest nähtub, et mitmed

öörahurikkumised on olnud jaanipäeva-aegu, intsidendid toimusid varsemal ajal. Pigem oli

probleemiks lärm enne aastat 2019 ning 2019. aastal sõlmitud öörahu kokkulepe on palju

lahendanud. Mõne esialgu avaldust toetanud korteriomaniku jaoks oli pigem probleemiks

koerapidamine, kuid pärast koerapidamise lõpetamist enam probleeme pole. Seega ei ole

avaldaja tõendanud, et A. Rudissaar tekitaks enda ainukasutusse antud õuealal ja terrassil sellist

lärmi, mis õigustaks A. Rudissaare ja teiste korteriomanike huve kaaludes A. Rudissaare

erikasutusõiguse lõpetamist.

Puudutatud isikute seisukohast nähtub, et ka avaldaja ise on kasutanud A. Rudissaare suhtes

ebatsensuurseid väljendeid ja käitumisakte. See viitab poolte vahel vastastikkustele

konfliktsetele suhetele. Üksnes konfliktsed isiklikud suhted avaldaja ja A. Rudissaare vahel ei

saa olla aluseks A. Rudissaarelt terrassi ja õueala osa erikasutusõiguse äravõtmiseks.

See, et A. Rudissaare külaline on väidetavalt löönud avaldaja last, ei ole kohtu hinnangul

piisavalt seotud A. Rudissaarel erikasutusõiguse olemasoluga. Sarnane intsident oleks võinud

aset leida ka ilma erikasutusõiguseta, nt A. Rudissaare korterist väljuva külalisega. Tegemist

on situatsiooniga, millele antakse õiguslik hinnang kriminaalmenetluses.

MÄÄRUSKAEBUS

8. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub maakohtu määruse

tühistada ja avaldus rahuldada ning jätta menetluskulud A. Rudissaare kanda. Avaldaja palub

korraldada ringkonnakohtus istungi.

Maakohus on oluliselt rikkunud menetlusõiguse ja materiaalõiguse norme. Kohtu seisukohad

on nõuetekohaselt põhistamata, kohus on olnud erapoolik eelistades algusest peale ühte

menetlusosalist teisele, kohus on jätnud materiaalõiguse normi kohaldamata ning lisaks tulnuks

tsiviilasjas esitatud tõendite pinnalt teha maakohtu lahendile vastupidine lahend.

Astrit Rudissaar ei ole tõendanud, et ta peaks muutma oma elukorraldust või et erikasutusõiguse

lõpetamine vähendaks tema korteriomandi väärtust. Avaldaja sooviks on erikasutusse antud

maa-ala avada kõigile korteriomanikele. Sellel aastal on pidutsemine vähenenud, kuid selle

põhjuseks võib olla kohtuvaidlus ja koroonaviirus.

9. Tagne Ratassepp vaidles määruskaebusele vastu ja leidis, et maakohtu määrus tuleks jätta

muutmata. Kohus oli erapooletu ja selgitas kõiki neid punkte, mida on avaldaja ka nüüd välja

toonud. Tagne Ratassepp märkis, et avaldaja on teda rünnanud. Asi tuleks lahendada kirjalikus

menetluses, kuna avaldajaga ei ole võimalik tulemuslikult suhelda.

10. Jana Kuremägi ei pidanud määruskaebust põhjendatuks, samuti vaidles J. Kuremägi vastu

taotlusele korraldada ringkonnakohtus istung.

11. Astrit Rudissaar vaidles määruskaebusele vastu.

Maakohus on avaldust lahendanud äärmiselt põhjalikult ja avaldaja huve silmas pidades. Kohus

on pidanud asjas kaks istungit (16.09.2020 ja 14.10.2020), kusjuures esimesel istungil jagas

kohtunik avaldajale ja tema lepingulisele esindajale põhjalikke selgitusi ja juhiseid, mida tuleks

avaldajal oma nõuete osas veel täpsustada, ning samuti seda, milliste asjaolude kohta peaks

avaldaja veel tõendeid esitama. Avaldaja 30.09.2020 taotluse alusel pikendas kohus täiendavata

tõendite ja avalduse täpsustuse esitamise tähtaega. Sellele vaatamata selgus teisel istungil, et

avaldaja ei ole kohtu selgitusi ega juhiseid arvesse võtnud - avaldaja ei esitanud mingeid

täiendavaid tõendeid ega täiendanud ka oma nõuet.

12. Hillar Liiv ja Maris Liiv ei võtnud seisukohta.

13. Riin Kodasmaa ja Raigo Kodasmaa märkisid, et nad soovivad jääda erapooletuks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS 657 lg 1 p 1 ja TsMS § 659

alusel muutmata ja määruskaebus rahuldamata. Menetluskulud jätab ringkonnakohus avaldaja

kanda.

15. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ja ei korda neid TsMS § 654

lõike 6 alusel. Maakohus tuvastas õigesti, et täidetud ei ole KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eriomandi

kokkuleppe muutmise eeldused. Vastusena määruskaebuses esitatud põhjendustele märgib

ringkonnakohus järgmist.

16. Ebaõiged ja paljasõnalised on avaldaja väited maakohtu erapoolikusest asja lahendamisel.

Ringkonnakohus selgitab, et avaldaja nõue ei olnud erikasutuskorra kindlaksmääramine, vaid

juba kokkulepitud erikasutuskorra muutmine.

KrtS § 9 lg 1 kohaselt võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta

olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse

muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta

sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.

Selleks, et muuta KrtS § 9 lõike 2 alusel juba kokkulepitud erikasutuskorra (või ka eriomandi)

ulatust õiguse omaja nõusolekuta, peavad esinema erandlikud ja äärmiselt kaalukad asjaolud.

Korteriomanik võib piiratud asjaõiguse omajalt nõuda käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud

muudatuse tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui piiratud asjaõiguse omaja

õigustatud huve ei kahjustata muudatusega ülemääraselt (KrtS § 9 lg 5).

Korteriomand koos selle juurde kuuluva eriomandi ja erikasutuskorraga moodustavad ühtse

püsiva asjaõiguste kogumine, mis on korteriomandi tsiviilkäibe aluseks. KrtS § 9 lõikes 2 nõude

kergekäeline rahuldamine rikuks põhiseadusevastaselt isiku õiguskindlust ja omandiõigust,

kellele kuulub lepingu alusel eriomand või erikasutusõigus. Asjaolu, et puudutatud isikule

kuulub erikasutusõigus terrassi ja maa-ala üle, ei ole iseenesest hea usu põhimõtte vastane. Hea

usu põhimõtte vastaseks ei muuda seda ka see, kui puudutatud isik võõrustab seal külalisi ning

isegi mitte see, et seal on vahel müra tekitatud. Maakohus hindas asjas kogutud tõendeid ning

tuvastas, et puudutatud isiku A. Rudissaare tegevus ja käitumine ei anna alust erikasutuskorra

muutmiseks või lõpetamiseks. Teised korteriomanikud (puudutatud isikud) kinnitasid, et

probleeme tekitas erikasutusõiguse alusel kasutataval maa-alal koera mittekohane pidamine,

mis lõppes 2019 ning lärmakad koosviibimised, kuid ka neid ei ole viimasel ajal olnud. Asja

materjalides nähtub, et eelkõige on konflikt avaldaja ja A. Rudissaare vahel. Avaldaja poolt

esile toodud intsidendid ei ole niivõrd seotud erikasutusõiguse kui isikute vahelise

kommunikatsiooniga.

Ringkonnakohus nõustub avaldajaga, et kuna erikasutusõiguse alusel kasutatav maa-ala asub

avaldaja akende all, siis häirib teda A. Rudissaare poolt maa-ala ja terrassi kasutamisega

kaasnev müra kõige enam. Samas on praegusel juhul erikasutuskorra muutmine

ebaproportsionaalne õiguskaitsevahend.

17. TsMS § 171 lõike 1 alusel tuleb jätta menetluskulud ringkonnakohtus avaldaja kanda, kuna

määruskaebus jäeti rahuldamata. A. Rudissaar esitas vastuses taotluse menetluskulude

väljamõistmiseks avaldajalt, kuid ei esitanud menetluskulude nimekirja, mistõttu annab

ringkonnakohus selleks tähtaja ning määrab vajaduse korral TsMS § 177 lõike 1 punkti 2 alusel

menetluskulud kindlaks määrusega pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist.

/digitaalselt allkirjastatud/