2-20-4329/17 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-20-4329

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Hiie Lindmets

Otsuse avalikult teatavaks-

tegemise aeg ja koht

15. jaanuar 2021, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-4329

Tsiviilasi

K. P. hagi KR Stone OÜ vastu kahju hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

24 864,98 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja K. P. (ik XXX; elukoht XXX), lepinguline esindaja

advokaat A. V., e-post XXX;

kostja KR Stone OÜ (rk 12235837; asukoht Jakobi 19-9, 51006

Tartu;

e-post

raitstone@gmail.com),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat U. K., e-post XXX

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata K. P. hagi KR Stone OÜ vastu kahju hüvitamise nõudes.

2. Tühistada kohtuotsuse jõustumisel Tartu Maakohtu 20. märtsi 2020 määrusega hagi tagamise

abinõuna rakendatud Tartu kohtutäitur XXX täitemenetluses nr XXX kinnistu XXX

(registriosa nr XXX) enampakkumisel või ükskõik millisel muul viisil täitemenetluses

saadud ja teiste kohustuste täitmisel üle jäänud müügihinna 23 023,13 eurot üleandmise

keelamine KR Stone OÜ-le ning kohtutäituri kohustamine nimetatud summa hoiustamiseks

oma ametialasel arvelduskontol.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

3. Jätta poolte menetluskulud K. P. kanda.

4. Määrata tsiviilasjas nr 2-20-4329 KR Stone OÜ menetluskulude rahaliseks suuruseks

3380 eurot (lepingulise esindaja kulud) ilma käibemaksuta.

5. Välja mõista K. P. KR Stone OÜ kasuks menetluskulud 3380 eurot.

6. Välja mõista K. P. KR Stone OÜ kasuks viivis menetluskuludelt 3380 eurot alates käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

7. Väljamõistetud menetluskulud tuleb kanda XXX arvelduskontole nr XXX (Swedbank AS),

märkides makse selgitusse tsiviilasja numbri 2-20-4329.

Otsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest.

Kui

apellant

soovib

asja

arutamist

kohtuistungil,

peab

ta

seda

apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

2(8)

menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse.

Hageja nõue

K. P. (hageja) esitas 19. märtsil 2020 Tartu Maakohtule hagi KR Stone OÜ (kostja) vastu

23 023,13 euro ning lisanduva viivise väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 3. mail 2018 notariaalse lepingu ühishüpoteegi,

korteriomandi müügi ja hüpoteegi seadmise kohta. Lepinguga võttis kostja arendajana endale

muuhulgas kohustuse saada XXX hoonele ja XXX korteriomandile omal kulul kasutusluba hiljemalt

1. oktoobriks 2018 (lepingu p 5.2.1), kuid hoonel puudub siiani kasutusluba. Muuhulgas leppisid

pooled kokku selles, et kui arendaja korteriomandile kasutusluba ei hangi ja seda teeb ostja, on

arendaja kohustatud hüvitama ostjale kõik sellega seotud dokumentaalselt tõendatud kulutused

(lepingu p 5.2.3). Hageja nõudis 22. oktoobril 2018 kostjalt kohustuse täitmist, kuid kostja ei

vastanud hagejale. Tsiviilasjas nr XXX mõisteti kostjalt hageja kasuks välja 5000 eurot (leppetrahv)

ning tsiviilasjas nr XXX 12 696 eurot (ehitusprojekti muudatusprojekti, ehitise ja tuleohutuse auditi

ning geoaluse koostamine) koos seadusjärgses määras viivisega. Käesolevaks ajaks on selgunud ka

ehitustööde, mis on vajalikud puuduste kõrvaldamiseks, et hoone kasutusloa saaks, maksumus.

Ehitustööde nimekiri on võetud korterelamu muudatusprojektist. Hageja nõuab kostjalt kohustuse

täitmise asemel kahju hüvitamist summas 23 023,13 eurot, milleks on puuduste kõrvaldamiseks

tulevikus tehtavad kulutused. Lisaks nõuab hageja kostjalt seadusjärgses määras viivist alates

hagiavalduse kättesaamisest kuni kohustuse täitmiseni.

Hageja palub hagiavalduse rahuldada ja kostjalt hageja kasuks välja mõista 23 023,13 eurot koos

lisanduva viivisega. Menetluskulud jätta kostja kanda.

Kostja vastuse osas märgib hageja, et ProfBuild Int OÜ hinnapakkumine on koostatud ehitise

muudatusprojekti ja ehitise auditi alusel ainult nende ehitustööde teostamiseks, mis on korterelamule

kasutusloa saamise eeltingimuseks. Tegemist on möödapääsmatute, mitte hoonet parendavate

töödega. Kostjast arendajale on ilmselgelt ettenähtav asjaolu, et algsest projektist mööda ehitamisel

on vajalik teha täiendavaid ehitustöid kasutusloa saamiseks. Hageja ei nõustu kostja käsitlusega, et

hüvitamisele saavad kuuluda üksnes sihtotstarbeliselt kasutusloa saamisega seotud kulutused, mida

hageja on juba kandnud, vaid hageja on õigustatud kostjalt nõudma kasutusloa saamiseks vajalike

ehitustööde kulutusi prognoositavas maksumuses. Hageja ei ole saanud siiani kasutusluba taotleda,

kuna ehitis on ehitusprojekti muudatusprojektiga vastavusse viimata. Käesolevaks ajaks on tellitud

hoone välisuks (valmib veebruaris 2021), mille osas on hageja tasunud ettemaksu 619,20 eurot.

Lisaks on hoonele paigaldatud lumetõkked, mille eest on samuti tasutud. Õige ei ole kostja

seisukoht, et juba tasutud leppetrahv peaks osaliselt hüvitama tehtud kulutusi, sest leppetrahvi

kokkuleppe järgi ei ole leppetrahv ette nähtud tekkivate kulutuste katteks. Asjakohane ei ole kostja

väide, et elamule kasutusloa saamine puudutab kõiki korteriomanikke. Lepingu järgi on kohustused

võetud hageja ees, kes on teinud ja teeb kõik kulutused ise ning kostjal on kohustus need hüvitada.

Korteriühistu üldkoosoleku ja Tartu Linnavalitsuse seisukoht kinnitab hageja õigust hankida

kasutusluba tervele hoonele.

Hageja on esitanud kohtule oma nõude põhjendamiseks 3. mai 2018 notariaalse lepingu, 22. oktoobri

2018 nõudekirja kostjale, Tartu Linnavalitsuse 19. veebruari 2019 kirja hagejale, äriregistri

väljatrüki, kinnistusraamatu väljatrüki, kohtutäituri 14. jaanuari 2020 teate, Tartu Maakohtu 22. juuli

2019 määruse tsiviilasjas nr XXX, Tartu Maakohtu 28. veebruari 2020 otsuse tsiviilasjas nr XXX,

Tartu Maakohtu 9. märtsi 2020 määruse tsiviilasjas nr XXX, Tartu Maakohtu 2. märtsi 2020

määruse tsiviilasjas nr XXX, ProfBuild Int OÜ hinnapakkumise, korterelamu ehitusprojekti

muudatuse nr 1 koos lisadega, korterelamu rekonstrueerimise projekti, arhitekt K. P. selgituse

korterelamu kasutusloa taotlemiseks vajalikest tegevustest, ehitusekspert J. O. hinnangu

korterelamule, XXX hinnapakkumise, korterühistu 28. juuni 2020 otsuse, Tartu Linnavalitsuse 16.

3(8)

juuli 2020 vastuse hageja 12. juuni 2020 pöördumisele, XXX (XXX) 17. juuli 2020 vastuse hageja

26. juuli 2020 pöördumisele, XXX 11. mai 2020 kalkulatsiooni, ehitise auditi, ehitisregistri

kuvatõmmise, välisukse tellimuse koos 2. detsembri 2020 arve ja maksekorraldusega, 4. detsembri

2020 arve nr 117 koos maksekorraldusega, 28. detsembri 2020 arve nr 121 koos teostatud tööde akti

ja maksekorraldusega, Tartu notar A. P. 4. detsembri 2019 selgituse (I kd tl 13-60, 93-188, II kd tl 6-

36, 38-57, 70-236, III kd tl 1-56, 78-100, 105-106).

Kostja vastus

Kostja ei tunnistanud hagi ning palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Vastuse kohaselt ei ole hageja nõue põhjendatud. Kostja on seisukohal, et olukorras, kus hageja ei

ole kasutusluba taotlenud ja ei ole saanud loa väljaandjalt teavet kasutusloa väljaandmisest

keeldumise kohta või puuduste esinemise kohta ehitisel, mis ei võimalda kasutusluba väljastada, ei

ole hagejal võimalik nõuda kuludokumentidega tõendamata tulevikus tekkiva kahju hüvitamist

lepingu p 5.2.3 alusel. Viidatud punkti sisu ja mõtte kohaselt kohustub arendaja hüvitama ostjale

kasutusloa hankimisega seotud dokumentaalselt tõendatud kulutused. Need saavad olla üksnes

kulutused, mida hageja on juba kandnud kasutusloa saamiseks. Hageja ei ole tõendanud, et poolte

tahe oleks olnud kokkulepet sõlmides suunatud teistsuguse sisuga kokkuleppele, kui on lepingus

sõnaselgelt fikseeritud. Kostja hinnangul ei ole õige hageja konstruktsioon, et alternatiivselt kantud

kulutuste hüvitamisele saab ta kostjalt nõuda elamu puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavate

kulutuste hüvitamist ka seetõttu, et kostja ei ole vara müüja ega ka ehitaja ning tegemist ei ole elamu

puudustega ehituslikus mõttes. Kuna võimalike ehituslike (ka varjatud) puuduste eest ei vastuta

arendaja, ei pidanud kostja sellist tekkivat kahju ette nägema. Lisaks on kostja juba kasutusloa

tähtajaks mittesaamisega seotud kahju hüvitanud leppetrahvina 5000 eurot ning täiendavalt on

hageja kasuks välja mõistetud ka hüvitis 12 696 eurot koos viivisega. Hageja tellimusel teostatud

ehitusprojekti muutmise tagajärjel väljakujunenud uus olukord ei tähenda seda, et hagejal korteri

ostjana tekiks nõudeõigus kostjast arendaja vastu projektide erinevusest tingitud elamu puuduste

hüvitamiseks kohtule esitatud kalkulatsioonide alusel, kusjuures hinnapakkumised ja kalkulatsioonid

ei tõenda usaldusväärselt kasutusloa saamiseks täiendavate tööde vajalikkust ega ka maksumust.

Kostja hinnangul soovib hageja kasutusloa taotlemise varjus parendada osasid korteriomandeid ja

elamut võrreldes müügitehingutes kokkulepituga (helipidavus, soojapidavus, küte, ventilatsioon,

niiskusturvalisus jne), kuid selline tegevus ei saa toimuda kostja arvelt, sest kostja vastutab vaid

tuleohutuse nõuetele mittevastavate tööde ümbertegemise eest, sest ainult need tööd on vajalikud

kasutusloa saamiseks. Samas elamu tuleohutuse tagamisega seotud täiendavate ehitustööde osas ei

ole kulutusi veel kantud, samuti on nende tööde maksumus vaidlusküsimuseks poolte vahel. Kui

kohus otsustab, et hageja nõue on osaliselt põhjendatud tuleohutust parandavate tööde osas, on

kostja valmis hüvitama tuleohutuse tagamiseks seotud töö- ja materjalikulu 1628,50 euro ulatuses,

mis vastab töö- ja materjalikulu tegelikule hinnale. Kostja märgib täiendavalt, et kõik

korteriomanikud kannavad riisikot korterelamule kasutusloa saamiseks või mittesaamiseks sõltumata

sellest, et kostja on 3. mai 2018 lepingus võtnud endale kohustuse korterelamule kasutusloa

hankimiseks. Kostja hinnangul puudutab korterelamule kasutusloa saamine kõiki korteriomanikke,

aga hageja on esitanud hagi enda nimel, taotledes hüvitist endale. Korteriomanikelt saadud info

kohaselt puuduvad hagejal nii korteriühistu kui korteriomanike volitused nende esindamiseks

kohtumenetluses.

Kostja on lisanud vastusele XXX (XXX) 12. mai 2020 pakkumise, XXX 11. mai 2020

hinnapakkumise, aktsiaselts XXX 11. mai 2020 pakkumise, hageja 9. juuni 2020 kirja

korteriomanikele, kostja 20. juuni 2020 selgitused korteriomanikele (I kd tl 198-201, II kd tl 61-63).

Kohtu põhjendused

1. Kohus leiab, et hageja nõue ei ole põhjendatud, mistõttu tuleb hagi jätta rahuldamata.

2. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja ostis 3. mai 2018 notariaalse lepingu (I kd tl 32-45)

alusel aadressil XXX asuva korteriomandi, reaalosa eluruum nr XXX (lepingu ese). Lepingu

kohaselt ei ole lepingu esemel ega ka hoonel, milles korteriomandi reaalosaks olev korter asub,

4(8)

käesolevaks ajaks veel kasutusluba (lepingu p 2.1.5), ostja on sellest teadlik, kuid vaatamata sellele

soovib ta lepingu sõlmida lepingus kokkulepitud tingimustel (lepingu p 2.4.6). 3. mai 2018 lepingu

sõlmimisel osales kostja arendajana ning kohustus lepingu p 5.2.1 kohaselt saama lepingu esemele ja

hoonele omal kulul kasutusloa hiljemalt 1. oktoobriks 2018. Lepingu p 5.2.3 järgi lepiti kokku, et

juhul, kui arendaja ei hangi lepingu esemele kasutusluba ja seda teeb ostja, on arendaja kohustatud

hüvitama ostjale kõik sellega seotud dokumentaalselt tõendatud kulutused. Vaatamata hageja 22.

oktoobri 2018 nõudele (I kd tl 19-22) ei ole kostja lepingu esemele (hageja korteriomandile) ega

hoonele (XXX asuvale korterelamule) kasutusluba hankinud.

3. Hageja tugineb hagis kostja vastu nõuet esitades 3. mai 2018 sõlmitud lepingu sätte p 5.2.1

rikkumisele. Kuna kostja täiendava tähtaja jooksul oma lepingulist kohustust ei täitnud ja

vaidlusalusel hoonel puudub siiani kasutusluba, nõuab hageja kostjalt lepingu p 5.2.3 järgi kohustuse

täitmise asemel kahju hüvitamist summas 23 023,13 eurot, milleks on kogu hoonele kasutusloa

saamiseks puuduste kõrvaldamiseks tulevikus tehtavad kulutused.

4. Poolte vahel on vaidlus viidatud lepingu p-de 5.2.1 ja 5.2.3 tõlgendamise üle. Kui hageja leiab, et

kogu hoonele kasutusloa saamine ei puuduta kõiki korteriomanikke ja hageja ainuisikuliselt on

õigustatud kostjalt nõudma korterelamuloe kasutusloa saamiseks vajalike ehitustööde kulutusi

prognoositavas maksumuses, siis kostja on vastupidisel seisukohal, leides, et korterelamule

kasutusloa saamine puudutab kõiki korteriomanikke, aga hageja on esitanud hagi enda nimel

hagemisõigust tõendavat dokumenti esitamata, lisaks saab hageja kostja arvates nõuda üksnes neid

kasutusloa saamiseks vajalikke dokumentaalselt tõendatud kulutusi, mis on juba kantud.

5. Vaidlusaluste kokkulepete õigusliku iseloomu kindlaksmääramine eeldab nende tõlgendamist

kooskõlas võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 29 sätestatud tõlgendamisreeglitega. Lepingu tõlgendamisel

lähtutakse VÕS § 29 lg-te 1 ja 4 kohaselt lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest või sellest, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Lepingu tõlgendamisel

tuleb arvestada ka VÕS § 29 lõikes 5 nimetatud asjaolusid, samuti VÕS § 29 lõiget 6, mille kohaselt

tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis

tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist.

Lepingust nähtuvalt on kostja arendajana võtnud endale lepingu p 5.2.1 alusel kohustuse saada

lepingu esemele (hageja korteriomand) ja hoonele (XXX korterelamu) omal kulul kasutusluba

hiljemalt 1. oktoobriks 2018. Seega on lepingus sõnaselgelt eristatud lepingu eset korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 1 tähenduses (eriomandi ese) ning hoonet KrtS § 4 lg 4 tähenduses

(korteriomandi kaasomandi osa ese). Samas on tuvastatav poolte tahe lepingu täitmata jätmise

tagajärgede osas üksnes hageja korteriomandi osas, sest lepingu p 5.2.3 sõnastuse järgi juhul, kui

arendaja ei hangi lepingu esemele kasutusluba ja seda teeb ostja, on arendaja kohustatud hüvitama

ostjale kõik sellega seotud dokumentaalselt tõendatud kulutused. Kohtu hinnangul tuleneb eeltoodust

üheselt, et kui kostja asemel hangib oma korteriomandile kasutusloa hageja, on kostja kohustatud

hagejale hüvitama kõik korteriomandile kasutusloa hankimisega seotud dokumentaalselt tõendatud

kulutused. Järelikult saab hageja lepingu p 5.2.3 alusel nõuda kostjalt hageja korteriomandile

kasutusloa saamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulutuste hüvitamist, mitte korterelamule

kasutusloa saamiseks tulevikus tehtavaid kulutusi, kuid hageja nõuab hagis kostjalt kulutuste

hüvitamist, mis puudutab ehitustöid korterelamule, mitte hageja korteriomandile kasutusloa

saamiseks. Kohus märgib, et tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 4 lg 2 järgi määravad

pooled hagimenetluses vaidluse eseme, st hageja määrab nii hagi eseme kui ka aluse ning kohtul ei

ole kohustust teda selles osas abistada (TsMS § 439).

6. Kohus nõustub siinjuures kostjaga, et kogu korterelamule kasutusloa saamine puudutab kõigi

korteriomanike õigustatud huve. KrtS § 34 lg 2 sätestab, et korteriomandite kaasomandi osa eset

valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu. Kohus juhtis hageja tähelepanu 20. märtsi 2020

määruses (I kd tl 68), aga ka 1. juunil 2020 toimunud eelistungil (II kd tl 1-2) asjaolule, et kuivõrd

hagi on esitatud eesmärgil saada kogu hoonele kasutusluba, seega kõigi korteriomanike huvides,

tuleb hagejal kohtule selgitada ja tõendada, millise õigussuhte alusel hageja kõigi korteriomanike

nimel arendaja vastu kogu hoonele kasutusõiguse saamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamise

5(8)

nõude esitab (lisada hagemisõigust tõendav dokument). 17. augusti 2020 menetlusdokumendis (II kd

tl 64-69) on hageja märkinud, et kuigi Riigikohus on oma praktikas korduvalt tunnustanud

korteriühistu õigust oma nimel kohtulikult maksma panna ühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt

kuuluvaid nõudeid nii kolmandate isikute kui korteriühistu liikmete endi vastu, ei tähenda eeltoodu

seda, et korteriomanikel endil ei ole võimalik nõudeid esitada. Hageja märgib, et tugineb nõuet

esitades 3. mai 2018 lepingus sätestatud erikokkuleppele kasutusloa kohta ning lisab korteriühistu

üldkoosoleku ja Tartu Linnavalitsuse seisukohad, mis kinnitavad hageja õigust hankida kasutusluba

tervele hoonele.

Kohus on 3. mai 2018 lepingus sätestatud erikokkuleppe osas leidnud, et hageja saab lepingu p 5.2.3

alusel nõuda kostjalt üksnes tema korteriomandile kasutusloa saamiseks tehtud dokumentaalselt

tõendatud kulutuste hüvitamist (kohtu põhjenduste p 5). XXX korteriühistu 28. juuni 2020 otsuse

(II kd tl 70-73) näol ei ole kohtu hinnangul tegemist üldkoosoleku protokolliga KrtS § 20 lõigete 1

ja 2 järgi – sellest ei nähtu üldkoosoleku päevakord (ühistu liikmete volituse andmine hagejale

korterelamule kasutusloa saamiseks tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamise nõude esitamiseks),

liikmete osavõtt, üldkoosoleku otsustusvõimelisus, hääletustulemused ning muud üldkoosolekul

tähtsust omavad asjaolud. Otsuse p 2 kohaselt on üldkoosolek 28. juunil 2020 otsustanud, et kui

kostja taaskord ette määratud ajaks (1. oktoober 2020) kasutusluba ei hangi, jätkab korterelamule

kasutusloa hankimist hageja, keda kaasomanikud on selleks juba varasemalt volitanud. Kaasomanike

varasemat volitust hagejale korterelamule kasutusloa saamiseks ei ole kohtule esitatud. Äriregistrist

nähtuvalt on hageja alles alates 25. maist 2020 korteriühistu juhatuse liige. Kohtu hinnangul ei ole

hagejale väidetavalt varasemalt antud kaasomanike volitus korterelamule kasutusloa saamiseks

võrdsustatav hageja õigusega korteriühistu asemel nõuda kohtus korterelamule kasutusloa saamiseks

tulevikus tehtavate kulutuste hüvitamist. Tartu Linnavalitsus oma 16. juuli 2020 vastuses hageja 12.

juuni 2020 pöördumisele (II kd tl 74-76) kinnitab samuti üksnes hageja õigust hankida kasutusluba

tervele hoonele. Kohus märgib, et tegemist on haldusorgani läbiviidava haldusmenetlusega

kasutusloa andmiseks, mida reguleerivad avalikud normid. Seejuures on linnavalitsus selgitanud

hagejale, et haldusorganil on kohustus kasutusloa andmise menetlusse omal algatusel kaasata kõik

kinnisasja omanikud (ehitusseadustiku (EhS) § 54 lg 5). Kohus märgib, et kõigi kinnisasja omanike

kaasamine haldusmenetlusse toimub põhjusel, et kasutusloa saamine puudutab kõigi kinnisasja

omanike huve.

7. Kasutusloaga tuvastatakse asjaolu, et ehitis on valminud ja vastab ehitisele ettenähtud nõuetele.

Seega ehitist on võimalik seadustada kasutusloaga. Kohustus kasutusloa taotlemiseks tuleneb

vahetult EhS-st (§ 50 jj). Kohtu hinnangul asjaolu, et arendaja on 3. mai 2018 lepingus võtnud

endale hageja ees kohustuse hankida XXX korterelamule omal kulul kasutusluba, ei piira

korteriühistu liikmetest korteriomanikele ühiselt kuuluvaid nõudeid (sh korterelamule kasutusloa

saamiseks vajalike kulutuste hüvitamise nõue) lepingu p-dele 5.2.1 ja 5.2.4 tuginedes maksma

panemast. Hageja korteriomanikuna on üks XXX korterelamu kaasomanikest.

Arvestades asjaolu, et hageja ostis vaidlusalusesse korterelamusse korteri, ei ole kohtu hinnangul

lepingu p 5.2.3, mille kohaselt saab hageja nõuda kostjalt tema korteriomandile (mitte

korterelamule) kasutusloa saamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulutuste hüvitamist,

sisutühi, vastuolus seadusega ega kahjusta hageja õigusi.

Tartu Linnavalitsus on oma 16. juuli 2020 vastuses selgitanud hagejale, et võimalik on ehitise

vastuvõtmine korterite kaupa. Nimelt EhS § 50 lg 5 järgi võib ehitise osale (nt korterile) anda

osakasutusloa, kui ehitise osa on valmis ning täidetud on õigusaktides esitatud nõuded, eelkõige

nõue, et ehitist on võimalik ohutult kasutada.

Korterelamu ehitusprojekti muudatuse nr 1 (I kd tl 93-188) kohaselt korterite arv hoones ja korrustel

vastab eelnenud ehitusprojektile – erinevused on valdavalt korterite siseseinade paiknemises ja

ulatuses ning osaliselt ka korterite vaheliste seinade paiknemises (I kd tl 114, p 3.1). Hageja korter

on suurenenud (I kd tl 142, p 2.10). Muutunud on ka korteri nr XXX rõdu suurus ja puudub

varasemalt projekteeritud tagasiaste hoone eenduva mahu suhtes. Täiendavat kontrolli vajab korteri

rõdu kandvate konstruktsioonide ehituslik stabiilsus ja ohutus (I kd tl 118, p 3.2.2.10; tl 132, p 4.10).

6(8)

XXX hinnapakkumises (I kd tl 17-18) on korter nr XXX osas loetletud teenuseks kandev

konstruktsioon maksumusega 660 eurot. Kohtule ei ole teada kulutuste tegemisest hageja

korteriomandile.

8. Kohus nõustub kostja tõlgendusega lepingu p 5.2.3 osas, et hageja korteriomandile kasutusloa

saamise kulutuste nõue eeldab kasutusloa olemasolu. Viidatud punkti kohaselt kohustub arendaja

hüvitama ostjale korteriomandile kasutusloa hankimisega seotud dokumentaalselt tõendatud

kulutused. Kohtu hinnangul saavad dokumentaalselt tõendatud olla üksnes kulutused, mis hageja on

teinud ja kandnud korteriomandile kasutusloa saamiseks. Õige on kostja väide, et hageja ei ole

tõendanud, et poolte tahe oleks olnud kokkulepet sõlmides suunatud teistsuguse sisuga

kokkuleppele, kui on lepingus sõnaselgelt fikseeritud.

Hageja viite kohta, et tsiviilasjas nr XXX on tema kasuks välja mõistetud hüvitis 12 696 eurot koos

viivisega (I kd tl 50-56), märgib kohus, et teises tsiviilasjas tehtud kohtuotsust kui dokumentaalset

tõendit TsMS § 272 lg 2 mõttes saab käesolevas tsiviilasjas kasutada vaid asjaolude tõendamiseks

(millistel asjaoludel hagi tsiviilasjas nr XXX lahendati), kuid kohus ei ole antud kohtuotsust tehes

seotud teises tsiviilasjas tuvastatud asjaoludele antud õigusliku hinnanguga.

Kohus märgib veel, et kohtu hinnangul võib hagejal olla korteriühistu vastu korterelamule

kasutusloa saamiseks juba tehtud kulutuste osas nõue, välja arvatud talle endale langevas osas.

9. Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt jätab kohus K. P. hagi XXX vastu kahju hüvitamise

nõudes rahuldamata.

10. 20. märtsi 2020 määrusega (I kd tl 74-75) rahuldas kohus hageja taotluse ning keelas hagi

tagamiseks tsiviilasjas nr 2-20-4329 Tartu kohtutäitur Oksana Kutšmeil täitemenetluses nr XXX

kinnistu XXX (registriosa nr XXX) enampakkumisel või ükskõik millisel muul viisil täitemenetluses

saadud ja teiste kohustuste täitmisel üle jäänud müügihinna 23 023,13 eurot üleandmise kostjale ning

kohustas kohtutäiturit nimetatud summat hoiustama oma ametialasel arvelduskontol.

TsMS § 386 lg 4 sätestab, et kohus tühistab hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata.

Kuna kohus jättis hageja hagiavalduse rahuldamata, tühistab kohus TsMS § 386 lg 4 alusel

käesoleva kohtuotsuse jõustumisel Tartu Maakohtu 20. märtsi 2020 määruse alusel rakendatud hagi

tagamise.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

11. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 järgi näeb

kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma,

välja arvatud kulude rahalise suuruse.

TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kohus, jättes hageja hagiavalduse rahuldamata, jätab poolte menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel

hageja kanda.

12. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega

seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse

kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 138 lg 1 sätestab, et menetluskulud on menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud.

Tulenevalt TsMS § 144 p-st 1 on kohtuväliseks kuluks menetlusosaliste esindajate kulud.

Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskuluks lepingulise esindaja kulud

summas 4372,93 eurot ilma käibemaksuta.

Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi esindajakulude korral lähtuda nende

vajalikkusest ja põhjendatusest. Seejuures on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude

ulatuse kindlaksmääramine kohtu kaalutlusotsus. Esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamise eesmärgiks on vastaspoole kaitsmine põhjendamatute ja ülemääraste kulude hüvitamise

eest.

7(8)

Kohtul tuleb menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel

arvestada kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahuga. Tsiviilasja keerukus

tuleneb asja olemusest. Asja keerukus võib seisneda ka tõendite hindamises, eelkõige kui

hinnatavate tõendite maht on suur. TsMS § 175 lg 1 annab kohtule võimaluse hinnata esindaja töö

mahtu ka selle kaudu, kuivõrd tema koostatud menetlusdokumendid asjas erinevad või sarnanevad.

Kohtumenetluses korduvate seisukohtade esitamise puhul ei saa eeldada, et dokumentide

koostamisele ja seisukohtade esitamisele aega ei kulu, kuid see ei saa olla nii ajamahukas. Lisaks

esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi

hinnata ka ühe tööühiku hinna (so tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab

hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud.

Asja materjalidest nähtuvalt on antud tsiviilasjas kostjat esindanud vandeadvokaat U. K., olles kostja

lepinguliseks esindajaks TsMS § 218 lg 1 p 1 mõttes. Kohus märgib, et lepingulise esindaja

põhjendatud ja vajalikuks kuluks, mille hüvitamist saab nõuda teiselt menetlusosaliselt, võib

eelkõige olla õigusteenuse osutamise tasu.

Menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja lepingulise esindaja kulud kokku 4372,93 eurot ilma

käibemaksuta, kuna kostja juriidilise isikuna on käibemaksukohustuslane ning saab seetõttu tekkinud

kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Kohus märgib, et advokaadibüroos töötava vandeadvokaadi

tasu 115 eurot kuni 130 eurot tunnis ilma käibemaksuta tuleb kohtu hinnangul pidada mõistlikuks

tasuks, kuna see ei ületa keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.

Menetluskulude nimekirjast ja asja materjalidest nähtuvalt on õigusabiteenus seisnenud eelkõige

hagiavaldusele vastuse koostamises (9. aprill 2020), hageja 27. aprilli 2020 vastuse ja tõenditega

tutvumises ning sellele kostja seisukoha koostamises (22. mai 2020), kohtuistungiks

ettevalmistumises ja sellel osalemises (1. juuni 2020), hageja 9. juunil 2020 esitatud tõenditega

tutvumises ja sellele kostja seisukoha koostamises (30. juuli 2020), hageja 17. augusti 2020

seisukoha ja tõenditega tutvumises ning kostja lõppseisukohtade koostamises (10. november 2020)

ja menetluskulude nimekirja koostamises (28. detsember 2020) ajakuluga kokku 34 tundi 20 minutit.

Kohus loeb õigusabikulud, mis on seotud eespool nimetatud menetlustoimingute tegemisega,

põhjendatud ja vajalikuks summas 3380 eurot (26 tundi × 130 eurot) ilma käibemaksuta. Kohus on

seisukohal, et kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel

kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust

eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule,

sh menetlustoimingute hulgale. Kohus leiab, et üldjuhul on asja materjalidega tutvumine, õigusliku

positsiooni kujundamine ning kliendiga nõupidamised/arutelud (tunnitasu 115 – 120 eurot) hõlmatud

menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate toimingutega, mille väljundiks on

kohtule esitatav menetlusdokument (tunnitasu 130 eurot), sest kohtuasja menetlemine ning asja

lahendamine sõltuvad ennekõike sellest, missuguseid taotlusi, seisukohti ja põhjendusi esitavad

menetlusosalised kohtule. Kohus lähtub kostja lepingulise esindaja menetluskulude rahalist suurust

vähendades asjaolust, et esindaja kvalifikatsiooni arvestades võib eeldada, et menetlusdokumendi

koostamise ajakulu on pigem väiksem kui suurem ja et menetlusdokumentide koostamine ei ole

esindajale olnud õiguslikult keerukas. Kohus lähtub siinjuures ka asjaolust, et kostja on hilisemalt

esitatud menetlusdokumentides esitanud osaliselt korduvaid seisukohti võrrelduna varasemalt

esitatud menetlusdokumentidega. Arvestades käesoleva vaidluse sisu, hageja nõude olemust,

tsiviilasja keerukust ja mahtu ning kostja menetlusdokumentides esitatud õiguslikke põhjendusi,

leiab kohus, et kostja õigusabikulud on põhjendatud ja vajalikud summas 3380 eurot (26 töötundi).

Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt rahuldab kohus kostja avalduse menetluskulude

kindlaksmääramiseks osaliselt ja määrab tsiviilasjas nr 2-20-4329 kostja menetluskulude rahaliseks

suuruseks 3380 eurot (lepingulise esindaja kulud) ilma käibemaksuta. Nimetatud summa kuulub

hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele ja vastavalt kostja taotlusele menetluskuludelt viivis

kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras (TsMS

§ 177 lg 4). Hagejalt kostja kasuks väljamõistetud menetluskulud tuleb kanda XXXX

8(8)

arvelduskontole nr XXX (Swedbank AS), märkides selgitusse tsiviilasja numbri 2-20-4329 (TsMS

§ 445 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik