2-19-14053/10 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Meeli Kaur, Vallo Kariler ja Margo Klaar

Määruse tegemise aeg ja koht

4. jaanuar 2021, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-14053

Tsiviilasi

Novare Invest OÜ hagi Vesper Kinnisvara OÜ vastu

alusetult saadu tagastamise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 16. novembri 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Novare Invest OÜ apellatsioonkaebus

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Novare Invest OÜ (registrikood 11951046),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul

Kostja Vesper Kinnisvara OÜ (registrikood 14301981),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Keelduda Harju Maakohtu 16. novembri 2020. a otsuse peale esitatud Novare Invest

OÜ apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest.

2. Jätta apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud Novare Invest OÜ

kanda. Kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

määruskaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast

menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Novare Invest OÜ (hageja) esitas 13. septembril 2019 Harju Maakohtule Vesper

Kinnisvara OÜ (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista 650 eurot ja viivise kuni

kohustuse täitmiseni. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt otsis kostja üürnikku hageja omandis olevale korterile Lootsi tn 3a –

131, Tallinn (korter). Hageja ja kostja sõlmisid käsunduslepingu, mille alusel kohustus kostja

osutama üürilepingu sõlmise võimalust, aga tegema seda tasuta. Sellisel juhul ei ole tegemist

maaklerilepinguga.

2 (4)

Hageja sõlmis kostja leitud üürnikuga XX-ga (üürnik) 28. augustil 2018 üürilepingu, mille

alusel tasus üürnik hagejale tagatisraha 650 eurot. Hageja taganes sõlmitud üürilepingust

2. septembril 2018 ja andis samal päeval üürniku makstud tagatisraha kostjale. Hageja soovis,

et kostja edastaks tagatisraha üürnikule, kuid kostja seda ei teinud, vaid tasaarvestas selle

summa enda maakleritasuga. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aukohus on 1. juulil 2019 tehtud

otsuses leidnud, et kostjal puudus õigus tasaarvestuse tegemiseks ja kostja oleks pidanud

sõlmima üürnikuga kirjaliku maaklerilepingu.

Üürnik esitas hageja vastu hagi tagatisraha ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks, mille

kohus ka tsiviilasjas nr 2-18-120440 rahuldas. Seega on hageja tasunud tagatisraha kaks korda:

nii kostjale kui ka kohtuotsuse täitmisena üürnikule. Hageja hinnangul valdab kostja tagatisraha

summas 650 eurot alusetult. Kostjal oli maaklerileping üürnikuga, kellele kostja esitas

maakleritasu arve.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta see rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta

hageja kanda.

Kostja vastuväidete kohaselt sõlmisid hageja ja kostja maaklerilepingu hageja korterile

üürilepingu sõlmimise vahendamiseks. Kostja avaldas üürniku leidmiseks kuulutused

kinnisvaraportaalides ja kostja tegevuse tulemusena sõlmis hageja üürnikuga üürilepingu.

Hageja seaduslik esindaja CC andis 2. septembril 2018 kostja seaduslikule esindajale YY 650

eurot, kuid pooled ei leppinud kokku, et vastav summa tuleb kostjal üle anda üürnikule. Kostja

esindaja selgitas hageja esindajale, et loeb saadud summa arvel tasutuks osutatud

maakleriteenuse eest väljastatud arve, mille kostja oli vastavalt hageja palvele varem edastanud

üürnikule, mida aga viimane ei olnud mõistetavatel põhjustel nõus hageja eest tasuma. Kostjal

puuduvad üürnikuga lepingulised suhted, sh ei sõlminud kostja üürnikuga maaklerilepingut.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 16. novembri 2020. a otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja otsis hageja palvel

üürnikku hageja korterisse Lootsi tn 3a – 131, Tallinn. Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid

maaklerilepingu võlaõigusseaduse (VÕS) § 658 tähenduses. Maaklerilepingu puhul eeldatakse

selle tasulisust. Asja materjalidest ei nähtu, et pooled oleksid sõlminud kokkuleppe tasuta

teenuse osutamiseks. Pooled vaidlevad maakleritasu suuruse üle. Maakleritasu suuruse

määramisel tuleb lähtuda VÕS §-st 665. Teadaolevalt on maakleritasu suuruseks üürilepingu

vahendamisel 1–3 kuu üür. Kostja vahendusel sõlmitud üürilepingu järgi oli ühe kuu üür 650

eurot. Sellele vastab kostja poolt maakleriteenuse katteks arvestatud 650 eurot. Tegemist on

kohaliku tavalise maakleritasuga ja ühtlasi mõistliku maakleritasuga.

Maakleritasu sissenõutavaks muutumise aja osas tuleb lähtuda VÕS § 664 lg-st 1. Pooled ei

vaidle selle üle, et hageja sõlmis kostja leitud üürnikuga üürilepingu 28. augustil 2018. Seega

muutus kostja nõue sissenõutavaks sellel samal päeval. Kuivõrd tõendatud ei ole, et maakler

teadis või pidi teadma asjaoludest, mis andsid hagejale õiguse kostja vahendusel sõlmitud

üürilepingust taganeda, siis säilis kostjal maakleritasu nõue hageja vastu VÕS § 664 lg 5 järgi

vaatamata asjaolule, et hageja üürilepingust taganes.

Eelnevast tulenevalt oli hagejal kohustus tasuda kostjale 650 eurot, mis ka tasuti. Tõendatud ei

ole, et hageja andis kostjale üle antud 650 euro osas korralduse see omakorda üürnikule üle

anda. Seega ei ole kostja hageja arvel alusetult rikastunud.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

3 (4)

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus ebaõigesti leidnud, et hageja ja kostja sõlmisid

maaklerilepingu. Maakohus ei ole hinnanud kostja poolt üürnikule esitatud arvet maakleritasu

kohta, mis kinnitab, et maaklerileping oli sõlmitud kostja ja üürniku vahel. Maaklerilepingu

puhul võib käsundiandjaks olla ka üürnik. Kostja ei ole tõendanud, et hageja palus maakleritasu

arve esitada üürnikule. Samas kinnitab arve üürnikule esitamine, et isegi kui maaklerileping

sõlmiti hageja ja kostja vahel, siis pidi sisesuhtest tulenevalt maksma maakleritasu üürnik.

Seega puudus kostjal õigus teha tasaarvestus.

Maakohus ei ole hinnanud ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aukohtu 1. juuli 2019. a otsust,

milles on muuhulgas heidetud kostja juhatuse liikmele (maaklerile) ette üürnikuga kirjaliku

maaklerilepingu sõlmimata jätmist.

Maakohtu lahend viib ebaõiglase olukorrani, kus hageja peab tagastama üürilepingu tagatisraha

kaks korda ja tasuma maakleritasu arve, mis ei olnud esitatud hagejale. Arusaamatuks jääb,

millistel otstarbekuse kaalutlustel ei ole kohus kindlaks määranud hüvitatavate menetluskulude

suurust. Selliselt on hagejalt kunstlikult ära võetud otsuse vaidlustamise võimalus.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

5. Ringkonnakohus

leiab,

et

apellatsioonkaebuse

menetlusse

võtmisest

tuleb

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 2¹ alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1

keelduda. Ringkonnakohus lähtub apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-

s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluses valitsevast põhimõttest lahendada kohtuasi õigesti,

mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab

ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et

menetlusosalistel ei tekiks apellatsioonkaebuse menetlemisel ülemääraseid menetluskulusid.

6. Kolleegium märgib, et kui tegemist on varalise nõudega hagiga ja hagihind ei ületa summat,

mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole, menetleb

kohus hagi TsMS § 405 lg 1 esimese lause järgi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud

korras, järgides üksnes TsMS-s sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid (lihtmenetlus).

Praeguses asjas palus hageja mõista kostjalt välja põhivõla 650 eurot ja TsMS § 367 järgi

sissenõutavaks muutuva viivise põhinõudest alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude

täitmiseni. Seega ei ületa hageja põhinõue 2000 eurot ega põhinõue koos viivisega 4000 eurot,

mistõttu on tegemist lihtmenetluse asjaga TsMS § 405 lg 1 tähenduses.

7. Lihtmenetluse asjas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 2¹ järgi

menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui

maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on

selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis

oluliselt mõjutada lahendit. Kohtupraktikas on leitud, et eeltoodust hoolimata peab

ringkonnakohus võtma apellatsioonkaebuse menetlusse, kui menetlusosaline vaidlustab

apellatsioonkaebuses ka menetluskulude rahalise suuruse ja täidetud on TsMS § 178 lg-s 2

sätestatud eeldus ehk vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (Riigikohtu

10. aprilli 2019. a määrus tsiviilasjas nr 2-17-13363/52, p-d 17 ja 18).

Maakohus ei andnud vaidlustatud otsuses luba otsuse edasikaebamiseks ja tulenevalt

TsMS § 177 lg-st 2 jättis maakohus menetluskulude rahalise suuruse kohtuotsuses kindlaks

määramata.

8. Arvestades asja materjale, maakohtu otsuse põhjendusi ja apellatsioonkaebuse väiteid ei

ole maakohus kolleegiumi hinnangul otsust tehes selgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse

normi ega rikkunud menetlusõiguse normi viisil, mis võinuks kaasa tuua ebaõige otsuse,

sealhulgas ei ole maakohus selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid.

8.1. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele selgitab kolleegium, et maakohtule ei saa ette

heita lihtmenetluses lahendatud asjas menetluskulude kindlaksmääramata jätmist TsMS § 177

4 (4)

lg 2 järgi. Selline võimalus on menetluskulude kindlaksmääramise osas kohtule antud ning

kohus võib seda sätet enda äranägemisel kohaldada.

8.2. Maakohus tuvastas, et poolte vahel on sõlmitud maaklerileping VÕS § 658 lg 1 mõttes ja

kostjal on õigus saada hagejalt osutatud teenuse eest tasu 650 eurot. Maakohus ei ole

eelnimetatud asjaolude tuvastamisel rikkunud menetlusõiguse norme ning on nendele

asjaoludele õigusliku hinnangu andmisel õigesti kohaldanud materiaalõigust. Kolleegium

märgib, et TsMS § 444 lg 2 järgi võib kohus hagi lihtmenetluses menetledes piirduda

kohtuotsuse põhjendavas osas üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu

järeldused, märkimisega.

8.3. Hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust. Nii

sätestab TsMS § 5 lg 1, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel,

lähtudes nõudest, ning sama paragrahvi teise lõike järgi on pooltel võrdne õigus ja võimalus

oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool

määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid

asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid

asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.

VÕS § 1028 lg 1 kohaldamiseks peab hageja tõendama, et ta tahtis kostja rikastamiseks täita

olematut kohustust või kohustust, mida ei tekkinud või mis langes hiljem ära. VÕS § 1028 lg 1

kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS § 1028 lg 1 mõttes

ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud. Hageja väite kohaselt nõuab ta

kostjalt tagasi raha, mille ta maksis kostjale selleks, et kostja annaks selle edasi üürnikule

(tagatisraha). Kostja tasaarvestas rahasumma oma maakleritasu nõudega hageja vastu

(VÕS § 197 lg 1). Maakohus leidis, et kostjal oli õigus hagejalt saadud summa arvelt lugeda

tasutuks osutatud maakleriteenuse eest väljastatud arve.

8.4. Apellatsioonkaebuses väidab hageja, et maakohus ei ole arvestanud võimalusega, et

maaklerilepingu käsundiandja sai olla üürnik. Samas on hageja ise hagiavalduses tuginenud

järgnevale: „Hageja sõlmis kostja leitud üürnikuga, XX-ga 28.08.2018. a üürilepingu, mille

alusel tasus XX hagejale tagatisraha 650 eurot.“ Hageja ei ole tõendanud, et maakler täitis

üürnikult saadud käsundit. Hageja viidatud tõendid ei anna alust maakohtust erineva järelduse

tegemiseks. Maakleritasu arve esitamine üürnikule ei vabasta hagejat maakleritasu maksmise

kohustusest olukorras, kus kostja on vahendanud hagejale maakleriteenust. Maaklerileping on

oma olemuselt tasuline leping (VÕS § 664 lg 1). Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja aukohtu

otsus on TsMS § 272 lg 1 järgi dokumentaalne tõend ning hinnates seda TsMS § 232 lg 1 järgi

koos teiste tõenditega igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, ei tõenda see hageja nõude aluseks

olevaid asjaolusid.

9. Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise tõttu tuleb apellatsiooniastme

menetluskulud jätta TsMS § 168 lg 1 järgi hageja kanda. Ringkonnakohtus kindlaksmääratavad

menetluskulud puuduvad. Maakohtus kantud menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks

asja lahendanud maakohus pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2

sätestatud korras.

10. Kolleegium selgitab, et apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise korral on

apellandil õigus TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi nõuda apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv

tagasi.

11. Ringkonnakohus ei toimeta apellatsioonkaebust kostjale kätte (TsMS § 638 lg 4).

TsMS § 638 lg 10 järgi loetakse, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud.

12. TsMS § 638 lg-st 9 tulenevalt võib apellant esitada määruskaebuse Riigikohtule.

(allkirjastatud digitaalselt)