2-17-18452/141 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Meeli Kaur ja Indrek

Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.12.2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-17-18452

Kohtuasi

Y OÜ hagi QQ, DD (surnud XX.XX.XXXX)

õigusjärglase ja BB vastu korteriomandi valduse

väljanõudmiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks

QQ, DD (surnud XX.XX.XXXX) õigusjärglase ja BB

hagi Y OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamiseks,

alternatiivselt

üürilepingute

ülesütlemise hea usu ja/või heade kommete vastasuse

tuvastamiseks, üürilepingute pikendamiseks ja viivise

vähendamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 22.05.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik ning

tsiviilasja hind apellatsiooni-

menetluses

Y OÜ apellatsioonkaebus, 65 000 eurot

QQ, DD (surnud XX.XX.XXXX) õigusjärglase ja BB

apellatsioonkaebus, 22 611,65 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(apellant/vastustaja):

Y

OÜ

(registrikood

XXXXXXXX), lepinguline esindaja ZZ

Kostja

I

(apellant/vastustaja):

QQ

(isikukood

XXXXXXXXXX)

Kostja

II

(apellant/vastustaja):

DD

(isikukood

XXXXXXXXX, surnud XX.XX.XXXX) õigusjärglane

Kostja

III

(apellant/vastustaja):

BB

(isikukood

XXXXXXXXX)

Kostjate lepinguline esindaja riigi õigusabi korras

vandeadvokaat Natalja Santaševa

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

2-17-18452

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjali juurde poolte poolt ringkonnakohtule esitatud uued tõendid

(Korteriühistu Tuulemaa 8 majandamiskulude arved ja QQ pangakonto väljavõtted).

2. Y OÜ taotlus apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõivu osaliseks tagastamiseks jätta

rahuldamata.

3. Tühistada Harju Maakohtu 22.05.2020 otsus osas, millega maakohus jättis

rahuldamata hageja hagi korteriomandi, aadressil Tuulemaa 8-5, Tallinn

väljanõudmiseks kostjatelt hageja valdusesse.

4. Võtta vastu Y OÜ hagist loobumine valduse väljanõudmise nõude osas ja lõpetada

selles osas menetlus.

5. Muuta maakohtu otsust hageja rahalise nõude väljamõistmise osas. Mõista kostjatelt

solidaarselt hageja kasuks välja kasutuseelis ja kõrvalkulud kuni 09.11.2020.

6. Muus osas jätta maakohtu otsus muutmata.

7. Sõnastada maakohtu otsuse tervikresolutsioon järgmiselt:

5.1 Tuvastada

hageja

poolt

05.11.2017

kostjatele

esitatud

erakorraliste

üürilepingute ülesütlemise avalduste tühisus.

5.2 Jätta rahuldamata kostjate hagi 07.01.2018 esitatud üürilepingute ülesütlemise

avalduste tühisuse tuvastamiseks, üürilepingute pikendamiseks ning viivise

vähendamiseks.

5.3 Lõpetada menetlus korteriomandi, aadressil Tuulemaa 8-5, Tallinn valduse

väljanõudmise nõude osas.

5.4 Mõista kostjatelt solidaarselt välja hageja kasuks võlgnevus seisuga 05.12.2017

summas 891,05 eurot, sh üür 440,15 eurot ning kõrvalkulud 450,90 eurot.

5.5 Mõista kostjatelt solidaarselt hageja kasuks välja võlgnevus ajavahemiku

06.12.2017 kuni 09.11.2020 eest summas 10 082,79 eurot, sh üür+kasutuseelis

8227 eurot ning kõrvalkulud 1855,79 eurot.

8. Apellatsioonkaebused jätta rahuldamata.

9. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud ning vastuväited kostjate hagile

1. Y OÜ (hageja) esitas 07.12.2017 Harju Maakohtule hagi QQ (kostja I), DD (surnud

XX.XX.XXXX) (kostja II) ja BB (kostja III) vastu korteriomandi tagastamiseks,

võlgnevuse ja kasutuseelise väljamõistmiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmis ZZ (tulevane omanik) hagejaga 20.05.2017 lepingu,

milles fikseeriti tulevase omaniku kavatsus osta Tallinnas aadressil Tuulemaa 8-5 asuv

korteriomand. Sama lepinguga andis tulevane omanik hagejale kõnealuse korteriomandi

tasuta kasutusse ja üürile andmiseks.

2-17-18452

3. Hageja sõlmis 19.05.2017 kostjatega I ja II üürilepingu, mille jõustumine oli seotud ZZ

kandmisega kinnistusraamatusse ülalmärgitud korteriomandi omanikuna. Nimetatud

omanikukanne tehti 30.05.2017. Üürilepingu kohaselt kohustusid kostjad I ja II maksma

tagatisraha 300 eurot ja ühe kuu üüri ettemaksu. Üür koosnes püsiosast ja muutuvast

osast, püsiosa suuruseks on 300 eurot, muutuva osa suurus võrdub korteriühistu poolt

väljastatava arve summaga. Kuna üüri muutuva osa suurus ei olnud üürilepingu

jõustumisel veel teada, leppisid pooled kokku, et kostjad I ja II maksavad üürilepingu

jõustumisel ainult 300 eurot tagatisraha ja 300 eurot üüri püsiosa, aga üüri muutuv osa

tasutakse hiljemalt 10.06.2017, st siis, kui selgub ühistu poolt väljastatava arve summa.

Edaspidi pidi üüri tasumine toimuma iga kuu 10. kuupäevaks. Kostjad I ja II ei tasunud

tagatisraha ja tasusid üüri maksid vaid osaliselt.

4. 25.07.2017 sõlmis hageja üürilepingu kostjaga III, kelle kasutusse anti alates

01.08.2017 korteri tuba nr 7. Kostja III kohustus tasuma hiljemalt 01.08.2017

tagatisraha 500 eurot. Üür koosnes püsiosast 200 eurot ja muutuvast osast, mille suurus

võrdub korteriühistu ja muude teenusepakkujate poolt väljastatavate arvete summaga.

Üür tuli tasuda iga kuu 25. kuupäevaks. Kostjad I ja II ja hageja vormistasid samal

päeval 19.05.2017 üürilepingu muudatuse selliselt, et kostjate I ja II kasutusse antud

pinnaks oleks mitte terve korter, vaid selle tuba nr 6.

5. Kostja III ei tasunud tagatisraha ja avaldas, et taotleb eluaseme kulude katmiseks toetust

ja laseb Tallinna linnal selle välja maksta otse üürileandjale. 24.08.2017 maksis Tallinna

Linnakantselei hagejale 183,85 eurot selgitusega „BB, Tuulemaa 8-5”. Kogu aja eest

oli see ainuke summa, mis hagejale tasuti seoses kostja III elamisega kõnealuses

korteris. Septembris 2017 ei esitanud kostja III toetuse taotlust hoolekande osakonda

ning toetus jäi määramata. Üüri ei tasunud kostja III ka ise.

6. 28.09.2017

vormistati

25.07.2017

üürilepingu

muutmine,

millega

sai

hoolekandeosakonna palvel täpsustatud kostja III poolt kasutatava pinna osatähtsus

korteri üldpinnast (63%, mis vastab pinnale 33 m2), üüri püsiosa suuruseks alates

01.10.2017 sai 300 eurot, kostja III ühines kostjate I ja II kohustustega, millised

tulenevad 19.05.2017 üürilepingust. Samaaegselt vormistati ka kokkulepe, et summad,

mis laekuvad kostjaga III sõlmitud lepingu alusel, vähendavad ka kostjate I ja II

kohustusi. Oktoobris ja novembris 2017 esitas kostja III küll eluaseme kulude katmiseks

toetuse taotluse, kuid palus selle välja maksta mitte hagejale, vaid mingile muule

pangakontole. Üür jäi täielikult tasumata.

7. Kuna kostjad olid viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele

kuuluva üüri ja kõrvalkulude olulise osa maksmisega, siis ütles hageja üürilepingud

05.11.2017 erakorraliselt üles. Üürilepingute ülesütlemise avaldused on kostjad kätte

saanud 09.11.2017. Üürilepingute kehtivuse viimaseks päevaks oli 10.11.2017.

Üürilepingute lõppemise seisuga oli kostjate põhivõlg 1714,80 eurot ja viivise võlg

52,84 eurot.

8. Hageja nõuab ka kasutuseelist perioodi eest alates üürilepingu lõppemisest (10.11.2017)

kuni kostjatelt otsese valduse saamiseni. Hageja nõuab kasutuseelist üürilepingujärgse

üüri (püsiosa + muutuv osa) ulatuses. Kuna kostjad kasutavad korterit edasi, siis peavad

nad maksma selle eest kasutuseelist samas suuruses, mis oli lepingu ajal. Seega ei ole

otstarbekas pidada eraldi arvestust lepingulise ja lepingujärgse perioodi kohta. Hageja

nõuab kasutustasu põhisummas 1582,83 eurot.

9. Kuna üürileping lõppes, siis hageja tagatisraha enam ei nõua. Kostjate solidaarne

põhivõlg (üür ja kasutuseelis) moodustas 05.12.2017 seisuga 1582,83 eurot, viivis on

tasutud täielikult ja hageja kohtu kaudu antud menetluses viivist ei nõua.

10. Eeltoodust tulenevalt palus hageja: 1) välja nõuda hageja kasuks Tallinnas, aadressil

Tuulemaa 8-5 asuva korteriomandi valdus kostjatelt; 2) mõista kostjatelt solidaarselt

2-17-18452

välja sissenõutavaks muutunud kasutustasu (üür ja kasutuseelis) 1582,83 eurot ja

edasiulatuv igakuine kasutuseelis summas 300 eurot (püsiosa), millele lisandub

Korteriühistu Tuulemaa 8 poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arve

summa täies ulatuses (muutuv osa); 3) määrata kindlaks otsuse täitmise kord selliselt,

et kasutuseelis tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks, kuni resolutsiooni p 1 täitmiseni.

11. 07.01.2018 esitas hageja hagiavalduse täienduse, millega ütles kostjatega sõlmitud

üürilepingud korraliselt üles tuginedes võlaõigusseaduse (VÕS) §-le 311.

12. Hageja palus jätta kostjate hagiavalduse rahuldamata. Juba tasutud viivist ei ole

võimalik vähendada. Viivise vähendamiseks puuduks alus ka siis, kui see ei oleks

tasutud. Hageja ei nõua antud kohtuasjas viivist. Kuna üürilepingud enam ei kehti, siis

puudub kostjatel õigustatud huvi ka lepingute tingimuste muutmise nõudmiseks. Juba

lõpetatud lepingu tingimuste tagantjärele muutmine kohtu kaudu ei ole võimalik.

Samuti ei ole võimalik üürilepingute pikendamine, kui üürnikul on võlg (VÕS § 328 lg

1 p 1). Üürnikud ei ole kordagi täitnud oma rahalist kohustust kohaselt.

Kostjate hagi ja vastuväited

13. Kostjad esitasid 10.12.2017 (täpsustatud 14.02.2018 ning 31.05.2018) hagiavalduse

hageja vastu, milles palusid: 1) tuvastada üürilepingute ülesütlemise tühisuse ning

lugeda, et üürilepinguid ei ole üles öeldud või 2) alternatiivselt tuvastada üürilepingute

ülesütlemise hea usu ja/või heade kommete vastasus või 3) alternatiivselt pikendada

üürilepinguid 5 aasta võrra, vähendada viiviseid 70% ulatuses ning muuta üürilepinguid

viivise määra osas (kuna viivise määr 0,5% päevas on ebamõistlikult suur), asendades

üürilepingutes 0,5 %-lise viivise määra seadusjärgse viivisemääraga.

14. Kostjad I ja II müüsid neile kuulunud Tuulemaa 8-5 korteriomandi ZZ-le. 19.05.2017

sõlmisid kostjad I ja II hagejaga tähtajatu üürilepingu. Üürileping pidi jõustuma, kui ZZ

kantakse kostjate I ja II asemel omanikuna kinnistusraamatusse. Üürileping jõustus

01.06.2017.

15. Kostjaga III sõlmitud üürilepingu mõtteks oli liita kostja III 19.05.2017 üürilepingus

märgitud 300 euro suuruse solidaarselt täidetava kohustusega, mis tõi kaasa kostja I ja

II üüri maksmise kohustuse mahu teoreetilise vähenemise 100 euro võrra, kuid andis

hagejale suurema kindluse 19.05.2017 üürilepinguga ettenähtud üüri tasumise

kohustuse täitmisel. 28.09.2017 üürilepinguga korrigeeriti poolte vahel varasemalt

kokkulepitut ja täidetut ning kehtestati kostjale III solidaarse vastutuse põhimõttest

tulenevalt 300 euro suurune üür ja ühendati ta 19.05.2017 üürilepingus ettenähtud

solidaarse vastutusega ning kõikide kostjate üürimaksed pandi solidaarse vastutuse

põhimõtte alusel sõltuvusse 300 euro suuruse üürimääraga ning kehtima jäi 19.05.2017

üürilepingu punktis 3 tehtud täiendus alates 25.07.2017. Kõik kostjad tasusid perioodil

01.06.2017 kuni 01.11.2017 üüri kokku 1165,85 eurot.

16. Hageja 05.11.2017 erakorraline ülesütlemisavaldus on tühine.

17. Kostjad I ja II sõlmisid 24.05.2017 ZZ-ga Tuulemaa 8-5 korteriomandi müügilepingu,

mille punktides 4.2 ja 4.3 on küll märgitud, et ZZ on kostjale I üle andnud 11 682,25

eurot ning kostjale II 9317,75 eurot, kuid tegelikkuses mingit raha kostjatele I ja II üle

ei antud. ZZ lubas võlgnevuse tasuda pärast müügilepingu sõlmimist ja korteriomandi

kinnisturaamatusse tema nimele kandmist. ZZ sõnul oli selline formuleering lepingus

(punktid 4.2 ja 4.3) vajalik notari jaoks, et notar tehingu läbi laseks. 07.12.2017 esitasid

kostjad I ja II ZZ-le nõudeavalduse 21 000 euro tasumiseks ning 10.12.2017 kirjaliku

teatise vastastikuste nõuete tasaarvestamiseks. Nimetatud tasaarvestus hõlmas endas

üüri põhivõlgnevust kuni 31.12.2017, sh kostja III võlgnevust. ZZ ei ole ülejäänud

võlgnevust kostjatele I ja II tasunud. Just pahatahtlik käitumine ZZ poolt oli üüritasu

2-17-18452

viivituse põhjuseks. Seega puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks, kuna vastastikune

kohustus kostjate ees ei olnud nõuetekohaselt täidetud.

18. Kuna kostjad ei ole õigusteadmistega isikud, siis ei teadnud nad ülesütlemisavalduste

eelselt ega ka avalduste kättesaamisel, et neil on õigus tasaarvestada tekkinud

üürivõlgnevus hageja seadusliku esindaja võlgnevusega kattuvas ulatuses.

19. Üürilepingute ülesütlemine on tühine, sest kostjaid ei teavitatud eelnevalt tekkinud

võlgnevuse suurusest, võlgnevuse tasumiseks antavast täiendavast tähtajast ega

hoiatatud kostjaid lepingute ülesütlemise kavatsusest (vt VÕS § 108 lg 1, § 196 lg 2).

20. Kostjad ei võlgne seisuga 01.11.2017 nii suurt summat nagu see on

ülesütlemisavaldustes toodud. Alates 01.06.2017 kuni 01.11.2017 moodustas kostjate

ühise 300 euro suuruse üüri tasumise solidaarse kohustuse kogumaht 1500 eurot (s.o 5

x 300 = 1500). Seisuga 01.11.2017 oli eelmise perioodi võlgnevuseks kolme üürniku

peale kokku 334,15 eurot (1500 – 1165,85).

21. Kostjad palusid jätta hageja hagi läbi vaatamata või täies ulatuses rahuldamata.

22. Hagejal puudub korteriomandi reaalosaks (eriomandi esemeks) oleva eluruumi (korter

Tuulemaa 8-5, Tallinn) ja selle otsese valduse väljanõudeõigus, selline nõudeõigus on

üksnes korteriomandi omanikul ZZ-l.

23. Õigeks üürileandjaks on Tuulemaa 8-5 korteri omanik ZZ. ZZ ja hageja vahel sõlmitud

tasuta kasutamise lepingu p 2 on fiktiivne, sest tegemist on varjatud tehingu tunnuseid

sisaldava kokkuleppega. ZZ mõjutas kostjat I ja II müügilepingule allakirjutamiseks

sellega, et lubas jätta Tuulemaa 8-5 korteri kostjate kasutusse eluaegselt. Ebaõige on

hagiavalduses mainitu, et Tuulemaa 8-5 korter asub kostjate ebaseaduslikus valduses.

24. Kostjad ei tunnista hagi ka 1582,83 euro suuruse võlgnevuse väljamõistmiseks, samuti

samas punktis märgitud edasiulatuvate summade nõudmist.

Maakohtu otsus ja põhjendused

25. Maakohus rahuldas 22.05.2020 otsusega osaliselt hageja hagi ja kostjate hagi.

Maakohus

1) tuvastas hageja poolt 05.11.2017 kostjatele esitatud erakorraliste üürilepingute

ülesütlemise avalduste tühisuse;

2) jättis rahuldamata kostjate hagi 07.01.2018 esitatud üürilepingute tühisuse

tuvastamiseks, üürilepingute pikendamiseks ning viivise vähendamiseks;

3) jättis rahuldamata hageja hagi korteriomandi, aadressil Tuulemaa 8-5, Tallinn

väljanõudmiseks kostjatelt hageja valdusesse;

4) mõistis kostjatelt solidaarselt välja võlgnevuse seisuga 05.12.2017 summas 891,05

eurot, sh üür 440,15 eurot ning kõrvalkulud summas 450,90 eurot;

5) mõistis kostjatelt solidaarselt välja alates 06.12.2017 kuni 07.04.2018 üüri ning

alates 08.04.2018 kuni korteri vabastamiseni kasutuseelise igakuiselt summas 300

eurot, s.o 22.05.2020 seisuga kokku 9000 eurot, millele lisandub alates 06.12.2017

Korteriühistu Tuulemaa 8 poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves

näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud; kasutuseelis

tuleb tasuda iga kuu 10. kuupäevaks;

6) otsustas, et juhul, kui kostjad on menetluse jooksul hagejale üüri, kõrvalkulusid või

kasutuseelist tasunud (sh 2017. aasta detsember kuni 17.01.2019 tasutud 2560

eurot),

siis

kuuluvad

nimetatud

summad

väljamõistetud

võlgnevusega

tasaarvestamisele;

7) jättis menetluskulud poolte endi kanda.

26. Kohus luges tuvastatuks järgmised asjaolud:

1) hageja ja ZZ on 20.05.2017 sõlminud tasuta kasutamise lepingu, mille kohaselt ZZ

kavatseb osta korteriomandi aadressil Tuulemaa 8-5 Tallinnas ning alates

2-17-18452

omanikuks saamisest annab ta hagejale nimetatud korteri kasutusse koos õigusega

anda korter üürile (kd I, tl 36);

2) 19.05.2017 on hageja (keda esindas seaduslik esindaja ZZ) ja kostja I ja II sõlminud

tähtajatu eluruumi üürilepingu, mille kohaselt kostjad võtavad üürile korteri (tuba

nr 6) aadressil Tuulemaa 8-5 Tallinn (kd I, tl 55-56, 101). Üürilepingu p-i 2 kohaselt

pidi üürileping jõustuma, kui kostja seaduslik esindaja kantakse omanikuna

kinnistusraamatusse. Üürileping jõustus 30.05.2017;

3) 25.07.2017 on hageja sõlminud tähtajatu üürilepingu kostjaga III, kellele oli antud

alates 01.08.2017 kasutusse korteri tuba nr 7. 28.09.2017 vormistati 25.07.2017

üürilepingu muutmine, millega täpsustati kostja III kasutatava pinna osatähtsus

korteri üldpinnast (63%, mis vastab pinnale 33 m2, p 1) ning kostja III ühines

kostjate I ja II kohustustega, millised tulenevad 19.05.2017 üürilepingust.

Samaaegselt lepiti kokku, et summad, mis laekuvad kostjaga III sõlmitud lepingu

alusel, vähendavad ka kostjate I ja II kohustusi (üürilepingu 1 punkti 3) (kd I, tl 57);

4) hageja on esitanud kostjatele nii erakorralise kui ka korralise üürilepingute

ülesütlemise avalduse (kd I, tl 40-42; 90);

5) kostja II suri XX.XX.XXXX;

6) kostjad I ja III kasutavad üürile antud pindasid käesoleva ajani.

27. Kostjad ei ole veenvalt põhistanud ega tõendanud, et hageja ja ZZ vahel 20.05.2017

sõlmitud tasuta kasutamise leping oleks näilik. Maakohus viitas TsÜS § 89 lg-le 1 ning

märkis, et käesoleval juhul ei nähtu, et tasuta kasutamise lepingus märgitud

tahteavaldustel ei oleks õiguslikke tagajärgi või et pooled oleksid soovinud varjata

mingit muud tehingut. ZZ on andnud hagejale õiguse talle kuuluvat korterit kasutada,

sh üürile anda ja nõuda kostjatelt korteriga seotud kulutuste tasumist. See, et hageja

seaduslikuks esindajaks on ZZ, ei muuda tehingut automaatselt näilikuks.

28. Kostjate nõue 05.11.2017 erakorraliste üürilepingute avalduste tühisuse tuvastamiseks

kuulub rahuldamisele. Kohus viitas VÕS § 313 lg-tele 1-3, § 316 lg 1 p-le 1 ja § 196 lg-

le 2 ning märkis, et tõendamist ei ole leidnud, et kostjad oleksid kolmel järjestikusel

kuul jätnud tasumata olulise osa üürist ja kõrvalkuludest ning lisaks ei ole hageja andnud

kostjatele täiendavat tähtaega võlgnevuse tasumiseks.

29. Hageja oleks võinud VÕS § 316 lg 1 p 1 alusel lepingud üles öelda, kui kostjad oleksid

kolmel üksteisele järgneval kuul jätnud tasumata üüri ja kõrvalkulud vähemalt 50 %

ulatuses. Hagile lisatud hageja konto väljavõttest (kd I lk 38), kostjate poolt esitatud

maksekorraldustest (kd II lk 21-24) ning korteriühistu poolt esitatud arvetest nähtub, et

juunis on kostjad täitnud oma kohustuse 69 % ulatuses, juulis 83 % ulatuses, augustis

52 % ulatuses, septembris 20 % ulatuses ja oktoobris 89 % ulatuses.

30. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt tuli kostjatel kokku tasuda igakuiselt üüri 300 eurot

ning kõrvalkulusid. Seadus näeb ette, et üürnik peab tasuma vaid teenuste eest, mida

kolmandad isikud osutavad selleks, et korterit oleks võimalik kasutada. Seega ei ole

põhjendatud

nõuda

kommunaalkulude

arvetes

märgitud

halduskulude

ning

remondikulude tasumist kostja poolt kõrvalkuludena.

31. Juuni 2017 eest on kostjad tasunud korteri eest kokku 262 eurot (06.06.2017 200 eurot

ning 10.06.2017 62 eurot). Korteriühistu on esitanud juuni eest arved summas 56,13

eurot ja 61,65 eurot (kd I, tl 44-45), kokku 117,78 eurot. Nimetatust tuleb maha

arvestada remondikulud 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot ja 12,24

eurot. Seega tuli tasuda üüri 300 eurot ja kõrvalkulusid 79 eurot, tasumata jäi üür

summas 38 eurot ning kõrvalkulud 79 eurot.

32. Juulis on kostjad tasunud hagejale kokku 310 eurot. Ühistu on esitanud juuli eest arved

summas 52,30 eurot (kd I lk 46) ja 57,80 eurot (kd I, tl 47), kokku 110,10 eurot, millest

tuleb maha arvestada remondikulud 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot

2-17-18452

ja 12,24 eurot. Seega tuli tasuda üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid 71,32 eurot,

tasumata jäid kõrvalkulud summas 61,32 eurot.

33. Augustis 2017 on kostja III eest tasunud üüri Tallinna Linnakantselei summas 183,85

eurot (kd II, tl 23). Ühistu on esitanud augustis arved summas 44,13 eurot (kd I, tl 48)

ja 49,66 eurot (kd I, tl 49), kokku 93,79 eurot, millest tuleb maha arvestada

remondikulud 7,44 eurot ja 9,33 eurot ning halduskulud 9,77 eurot ja 12,24 eurot. Seega

tuli kostjatel tasuda üüri 300 eurot ning kõrvalkulusid 55,01 eurot, tasumata jäi üür

summas 161,15 eurot ja kõrvalkulud 55,01 eurot.

34. Septembris on kostjad tasunud 80 eurot. Ühistu on esitanud arve summas 139,88 eurot

(kd I, tl 50), millest tuleb maha arvestada remondikulud 16,77 eurot ning halduskulud

17,82 eurot. Seega tuli septembris tasuda üüri 300 eurot ning kõrvalkulusid 105,29

eurot, tasumata jäi üür 220 eurot ja kõrvalkulud 105,29 eurot.

35. Oktoobris on kostjad tasunud 330 eurot ning ühistu on esitanud arve summas 105,03

eurot (kd I, tl 51), millest tuleb maha arvestada remondikulud 16,77 eurot ning

halduskulud 17,82 eurot. Seega tuli tasuda üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid

70,44 eurot, tasumata jäid kõrvalkulud summas 34,85 eurot.

36. Hageja on 07.01.2018 esitanud kostjatele korralise ülesütlemise avalduse VÕS § 311

alusel (kd I, tl 90). Kostjad on nimetatud avalduse kohtute infosüsteemi kohaselt kätte

saanud 16.01.2018 ning posti teel 24.01.2018 (kd I, tl 126-128). Kostjad on 14.02.2018

vaidlustanud ka korralise ülesütlemisavalduse ning leidnud, et ülesütlemine on tühine.

Kostjad on mh märkinud, et nimetatud avaldust tuleks lugeda vastuhagi täienduseks (kd

I, tl 133 pöördel). Kohus on kostjate hagi võtnud menetlusse 13.06.2018 üürilepingute

ülesütlemise tuvastamiseks. Seega saab järeldada, et kostjad on esitanud hagi ka

07.01.2018 korralise ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamiseks.

37. Kostjate nõue 07.01.2018 üürilepingute tühisuse tuvastamiseks jääb rahuldamata,

korraline ülesütlemine ei ole tühine, mh ei ole vastuolus hea usu põhimõttega ega heade

kommetega. Kuna korraline ülesütlemine on esitatud 07.01.2018, siis loeb kohus

üürilepingud lõppenuks 07.04.2018, s.o VÕS §-s 312 lg 1 märgitud kolme kuu

möödumisel. Korraline ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 lg 2 tingimustele. Hageja

oli õigustatud isikuks üürilepingu ülesütlemisel, kuna hageja on üürilepingu pooleks.

Ühtegi VÕS § 327 lg-s 1 märgitud alust ei esine. Kohus viitas VÕS § 327 lg-tele 2 ja 3

ning märkis, et kuigi hageja on üürilepingud korraliselt üles öelnud pärast käesoleva

tsiviilasja menetlusse võtmist, siis ei tähenda see automaatselt, et ülesütlemine oleks

vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on tuginenud sellele, et kostjad ei ole korrektselt

ei üüri ega ka kõrvalkulusid tasunud ning neil on tekkinud võlgnevus. Seega on

käesoleval juhul tegemist VÕS § 327 lg-s 3 märgitud erandiga.

38. Kostjate nõue üürilepingu pikendamiseks 5 aasta võrra ning viivise vähendamiseks jääb

rahuldamata. Maakohus viitas VÕS § 326 lg-le 2 ja § 328 lg-le 1 ning märkis, et kostjad

ei ole veenvalt kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mis annaksid aluse järeldada, et

lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed.

Kohus möönab, et kostjate puhul on tegemist mittetöötavate pensionäridega, kostjal I

on tuvastatud raske puue (kd I, tl 111) ning kostjal III keskmine puue (kd I, tl 113).

Samas ei ole kostjad tõendanud, et neil ei oleks võimalust taotleda sotsiaaleluruumi

linnalt või et sellest oleks keeldutud. Samuti ei ole kostjad tõendanud, et neil puudub

täielikult võimalus otsida endale teine üürikorter. Üürilepingu pikendamine läheks

vastuollu ka üürileandja õigustatud huvidega. Üürileandjapoolset üürilepingu täitmist ei

saa eeldada, kui üürnik ise lepingut korrektselt ei täida. Käesoleval juhul on eelkõige

oht, et üürnikud ei suuda oma lepingulisi kohustusi korrektselt täita, s.o tasuda üüri ja

kõrvalkulusid. Kostjad ei ole tõendanud ka oma väidet nagu võiksid nad kasutada

Tuulemaa 8-5 korterit eluaegselt. Kostja I ja II ning ZZ vahel sõlmitud müügilepingust

2-17-18452

nimetatud asjaolu ei tulene (kd II, tl 8-13). Samuti ei ole kostjad tõendanud, et ZZ oleks

neid kuidagi mõjutanud müügilepingut sõlmima. Viivise vähendamise osas märgib

kohus, et hageja ei ole viivist kostjatelt nõudnud, seega puudub vajadus nimetatud nõuet

hinnata.

39. Hageja nõue Tuulemaa 8-5 Tallinn asuva korteriomandi otsese valduse kostjatelt

väljanõudmiseks jääb rahuldamata. Tuulemaa 8-5 asuva korteriomandi omanikuks on

ZZ, mitte hageja. Seega ei ole hageja õigustatud isikuks korteriomandi väljanõudmiseks

kostjatelt (AÕS § 80 lg 1).

40. Kohus rahuldab osaliselt hageja nõude üüri ja kasutuseelise ning edasiulatuva igakuise

kasutuseelise, millele lisandub Korteriühistu Tuulemaa 8 poolt vastaval kuul

väljastatava majandamiskulude summa, väljamõistmiseks.

41. Maakohus viitas VÕS § 108 lg-le 1, §-le 271, § 292 lg-le 1 ja §-le 335 ning märkis, et

kostjad I ja II pidid tasuma igakuiselt üüri summas 300 eurot ning kõrvalkulusid

vastavalt korteriühistu poolt esitatud arvetele (19.05.2017 sõlmitud üürilepingu p 3, kd

I lk 56). Kostja III pidi tasuma igakuiselt üüri perioodil 01.08.2017-30.09.2017 200

eurot ning alates 01.10.2017 300 eurot ning kõrvalkulusid vastavalt korteriühistu poolt

esitatud arvetele (28.09.2017 sõlmitud üürilepingu p 4 ja 5, kd I lk 57). Samuti on kostja

III ühinenud kostja I ja II kohustustega, millised tulenevad 19.05.2017 lepingust

(lepingu p 23).

42. Kuna kohus on eelnevalt leidnud, et üürileping lõppes 07.04.2018, siis on üürileandjal

õigus nõuda kuni nimetatud ajani kostjatelt üüri ja kõrvalkulusid ning peale seda kuni

asja tagastamiseni kas kokkulepitud üüri või siis üüri, mis on samasuguses asukohas

oleva samasuguse asja puhul tavaline. Viimati nimetatu näol on tegemist seaduses

sätestatud lihtsustatud kahjuhüvitise nõudega juhuks, kui üürnik rikub oma kohutust

lepingu ese lepingu lõppemisel tagastada. Samuti märgib kohus, et kuna hageja on

üürilepingu pooleks, siis võib ta seadusest tulenevalt üüri, kõrvalkulusid ja kasutuseelist

nõuda.

43. Kohus on eelnevalt tuvastanud, et perioodil juuni 2017 kuni oktoober 2017 on kostjate

võlgnevus kokku 754,62 eurot, sh üür 419,15 eurot ja kõrvalkulud 335,47 eurot.

Novembris 2017 tuli kostjatel tasuda üüri summas 300 eurot. Novembri 2017 eest on

korteriühistu esitanud arve summas 150,02 eurot (kd I, tl 52), millest tuleb maha

arvestada remondikulud 16,77 eurot ning halduskulud 17,82 eurot. Kostjatel tuli seega

kokku tasuda novembris 415,97 eurot. Kostjad on tasunud novembris kokku 279 eurot

(kd I, tl 38; kd II, tl 25). Seega on tasumata novembri üür summas 21 eurot ja

kõrvalkulud summas 115,43 eurot.

44. Seega on 05.12.2017 seisuga põhjendatud kostjatelt välja mõista võlgnevus summas

891,05 eurot, sh üür 440,15 eurot ning kõrvalkulud summas 450,90 eurot. Kohus ei

arvesta siinkohal detsembri üüri ega kõrvalkulusid, kuna 05.12.2017 seisuga ei olnud

detsembri 2017 üür ja kõrvalkulud veel sissenõutavaks muutunud.

45. Maakohus viitas TsMS §-le 369 ning märkis, et kuna kostjad ei ole korrektselt oma

kohustusi täitnud, siis on põhjendatud kostjatelt välja mõista alates 06.12.2017 kuni

07.04.2018 üür ning 08.04.2018 kuni korteri Tuulemaa 8-5 Tallinn vabastamiseni

kasutuseelis igakuiselt summas 300 eurot, millele lisandub alates 06.12.2017

Korteriühistu Tuulemaa 8 poolt vastaval kuul väljastatava majandamiskulude arves

näidatud summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Kohtuotsuse

tegemise aja seisuga on üüri- ja kasutuseelise summaks kokku 9000 eurot (s.o periood

detsember 1017 kuni mai 2020, s.o 30 kuud x 300 euroga).

46. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostjad on alates 2017 detsember kuni 17.01.2019

tasunud hagejale 2560 eurot (kd III lk 30, 67). Seega tuleb nimetatud summa

väljamõistetud võlgnevusega tasaarvestada.

2-17-18452

47. Maakohus viitas VÕS § 197 lg-le 1 ning märkis, et korteriomandi ostuhind on kostjatele

I ja II tasutud ning neil puudub nõue, mida tasaarvestada. Kostjad I ja II on 19.05.2017

allkirjaga kinnitanud, et korteriomandi ostuhind on tasutud (kd III lk 59). Samuti on

menetluses läbiviidud ekspertiisiga kinnitust leidnud, et viidatud kinnitused on

allkirjastatud kostja I ja II poolt (kd III lk 114-123). Seega loeb kohus tuvastatuks, et

ostuhind on kostjatele I ja II tasutud ning neil puudub nõue, mida tasaarvestada. Isegi

kui ostuhind ei oleks tasutud, siis nähtub asjaoludest, et tegemist on ZZ vastu suunatud

nõudega, mida ei saa tasaarvestada hageja nõudega.

48. Kuna kohus rahuldab hagi osaliselt, siis tuleb menetluskulud jätta poolte endi kanda

(TsMS § 163 lg 1).

Hageja apellatsioonkaebus ja taotlused

49. Hageja palub 22.05.2020 apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas, milles

maakohus jättis rahuldamata hageja hagi korteriomandi aadressil Tuulemaa 8-5, Tallinn

väljanõudmiseks kostjatelt hageja valdusesse (resolutsiooni p 6) ja menetluskulude

jaotuse osas ning teha asjas uus otsus, millega rahuldada hagi ka korteri väljanõudmise

osas ning jätta menetluskulud kostjate kanda.

50. Kohus ei ole põhjendanud, miks korteri väljanõudmine ei ole võimalik AÕS §-st 80

erineval alusel (VÕS § 334 lg 1, AÕS § 44 lg 1, § 47 lg 1, VÕS § 1027, § 1028, § 1032

lg 1).

51. 23.06.2020 esitas hageja taotluse apellatsioonkaebuselt enamtasutud riigilõivu

tagastamiseks. Hageja hinnangul tuleb tal tasuda apellatsioonkaebuselt riigilõivu 300

eurot, hageja on aga tasunud 1100 eurot. Hageja selgitas, et ta ei ole nõus, et lähtuda

tuleb TsMS § 126 lg-st 1. Antud säte on jõus aastast 2009. Hageja hinnangul

reguleerivad sama küsimust ka TsMS § 132 lg 4 p 1 ja TsMS § 132 lg 11, mis jõustusid

aastast 2012. Lähtuvalt põhimõttest lex posterior derogat legi priori, kui sama

küsimust reguleerivad sätted on omavahel vastuolus, siis kohaldatakse hilisemaid.

52. 11.11.2020 esitas hageja taotluse hagist osaliseks loobumiseks. Hageja selgitas, et

hageja loobub valduse väljaandmise nõudest, kuna kostjad on vabastanud korteri

vabatahtlikult. Hageja palub välja mõista kostjatelt valduse väljaandmisnõudega seotud

menetluskulud mõlemas kohtuastmes (TsMS § 168 lg 5).

Kostjate apellatsioonkaebus

53. Kostjad paluvad 25.06.2020 apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada (v.a

resolutsiooni p-de 4, 6 ja 10 osas, s.o osas, milles maakohus tuvastas 05.11.2017

üürilepingute ülesütlemise avalduse tühisuse, jättis hageja hagi rahuldamata

korteriomandi väljanõudmiseks ning menetluskulude jaotuse osas) ning teha asjas uus

otsus, millega jätta hageja hagiavaldus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

54. Kohtuotsus ei ole kostjate suhtes õiglane. Kostjate puhul on tegemist kahe mittetöötava

pensionäriga ilma teise elamispinnata, kes on sattunud väga keerulisse olukorda.

Kostjad on antud juhul nõrgem pool ja vajavad rohkem kaitset.

55. Üürilepingute ülesütlemine oli tühine, s.o. vastuolus hea usu põhimõttega ja/või heade

kommetega VÕS § 327 lg 2 alusel, kuna hageja on esitanud oma avalduse üürilepingute

ülesütlemiseks kohtumenetluse ajal. Kostjad on tasunud hagejale üüri ja

kommunaalkulusid ja kostjate võlgnevus ei olnud suur. Samuti oli kostjatel nõue hageja

suhtes, mistõttu tuvastas kohus ebaõigesti, et ülesütlemine ei olnud tühine.

56. Kohus jättis ebaõigesti kostjate nõude üürilepingute pikendamiseks rahuldamata.

Kostjad on esitanud tõendid oma tervisliku seisundi kohta. Kostjatel ei ole võimalust

töötada ja omada sissetulekut, mistõttu ei ole õige, et lepingu lõppemisega ei kaasne

kostjatele raskeid tagajärgi. Kostjatel puudub teine elamispind. Kostjatel ei olnud

2-17-18452

võimalik taotleda sotsiaaleluruumi linnalt, sest neil oli kehtiv üürileping ja

kohtumenetluse ajal ei olnud teada, kas hageja nõuded rahuldatakse.

57. Kasutuseelise igakuiselt summas 300 eurot väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna

üüritasu summa lepiti kokku ajal kui üürnikeks olid kolm inimest. Kohtumenetluse ajal

suri kostja II (XX.XX.XXXX). Kohus pidi vähendama kasutuseelise suurust 200

euroni.

58. Kohus pidi tasaarvestama väljamõistetud võlgnevuse summa juba tasutud summaga,

kuna kohtutäitur lähtub resolutiivosast ja tasaarvestusega ei tegele. Seega võidakse

kostjatelt nõuda välja summad, mis on tegelikult tasutud. Ei ole põhjendatud, et kostjad

peavad sellisel juhul esitama hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks.

Vastustaja seisukoht

59. Hageja vaidleb kostjate apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud kostjate kanda.

60. Kostjad vaidlevad hageja apellatsioonkaebusele vastu, paluvad jätta selle rahuldamata

ja menetluskulud hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

61. Ringkonnakohus leiab, et seoses hagist osalise loobumisega tuleb maakohtu otsus

TsMS § 429 lg 1 alusel tühistada osas, milles maakohus jättis korteriomandi valduse

väljanõudmise nõude rahuldamata. Ringkonnakohus lõpetab selles osas menetluse.

62. Ringkonnakohus muudab otsuse resolutsiooni hageja rahalise nõude väljamõistmise

osas.

63. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebused jäävad rahuldamata.

64. Hageja esitas taotluse enamtasutud riigilõivu 800 euro tagastamiseks. Ringkonnakohus

leiab, et hageja taotlus riigilõivu tagastamiseks tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 150 lg

1 p 1 kohaselt tasutud riigilõiv tagastatakse enam tasutud osas, kui riigilõivu on tasutud

ettenähtust rohkem. Ringkonnakohtu hinnangul on käesoleval juhul tsiviilasja hinnaks

apellatsioonimenetluses 65 000 eurot, millelt kuulub RLS § 59 lg-te 1 ja 15 ning lisa 1

kohaselt tasumisele riigilõiv 1100 eurot. Hageja on vastavas summas riigilõivu tasunud.

Ringkonnakohus ei nõustu hageja seisukohaga, et käesoleval juhul tuleb määrata

tsiviilasja hind TsMS § 132 lg 4 p 1 alusel. TsMS § 132 lg 4 p 1 järgi loetakse hagihinna

tähenduses mittevaraliseks valduse kaitse nõue (AÕS §-d 44 ja 45). AÕS § 44 lg 1

sätestab, et valduse rikkumise korral on valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja

edasise rikkumise ärahoidmist. AÕS § 45 lg 1 sätestab, et valduse äravõtmisel on

valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline

valdaja. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et käesolevas asjas oleks kostjad hageja

valdust rikkunud või valduse ära võtnud AÕS § 44 lg 1 või § 45 lg 1 mõttes.

Ringkonnakohus määras tsiviilasja hinna TsMS § 126 lg 1 alusel, mille järgi määratakse

isiku valdusest asja väljanõudmise või asja omandi üleandmise või asja kuuluvuse või

valduse üle toimuva muu vaidluse puhul hagihind asja väärtusega.

65. 11.11.2020 esitas hageja ringkonnakohtule taotluse valduse väljanõudmise nõudest

loobumiseks, kuna kostjad on vabastanud korteri vabatahtlikult. Hageja palub välja

mõista kostjatelt valduse väljaandmisnõudega seotud menetluskulud mõlemas

kohtuastmes. Kostjad ei vaielnud vastu nõudest loobumisele, kuid vaidlesid vastu

hageja poolt taotletud menetluskulude jaotusele. Kostjad märkisid, et hagejate nõue ei

olnud rahuldatud kostjate poolt pärast hagi esitamist vabatahtlikult.

66. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 429 lg 1 kohaselt võib hageja hagist

loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi jõustumiseni, esitades selleks avalduse.

Vastavalt TsMS §-le 432, kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda

2-17-18452

kohtusse hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle.

Kolleegiumi hinnangul ei esine praegusel juhul hagist loobumise vastuvõtmist

takistavaid asjaolusid ning hagist loobumine tuleb vastu võtta. Seoses hagist

loobumisega tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse valduse väljanõudmise hagi

rahuldamata jätmise osas ning lõpetab selles osas menetluse.

67. Hageja taotlus jätta valduse väljaandmisnõudega seotud menetluskulud mõlemas

kohtuastmes kostjate kanda jääb rahuldamata. Kostjad ei vabastanud korterit

vabatahtlikult peale käesolevas asjas hagi esitamist. Kohus tegi selles osas otsuse,

millega jättis hageja nõude rahuldamata, peale mida hageja loobus oma nõudest.

Kostjad vabastasid korteri kohtuotsuse täitmiseks teises tsiviilasjas, mis ei ole seotud

käesoleva kohtumenetlusega.

68. Kostjad vaidlustavad otsust osas, milles maakohus jättis kostjate vastuhagi rahuldamata,

tuvastas, et üürileping lõppes hagejapoolse korralise ülesütlemisega 07.04.2018 ning

mõistis kostjatelt välja üüri, kasutuseelise ja kõrvalkulude võlgnevuse kuni korteri

vabastamiseni.

69. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna kostjate apellatsioonkaebuse väited alust maakohtu

otsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ja

TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda.

70. Asjaolu, et kostjate puhul on tegemist mittetöötavate pensionäridega, ei tähenda, et

nendega ei saa üürilepingut üles öelda. Samuti peavad nad täitma üürilepingust

tulenevaid kohustusi, sh tasuma korteri kasutamise ja kõrvalkulude eest. Üürilepingu

ülesütlemine on üürileandja seadusest tulenev õigus ja see ei ole vastuolus heade

kommetega. Üürilepingute ülesütlemine ei ole vastuolus ka hea usu põhimõttega VÕS

§ 327 lg 2 alusel, kuna vaidlust ei ole selle üle, et kostjatel oli võlgnevus. Maakohus

leidis põhjendatult, et üürilepingute pikendamiseks puudub alus. Üürileandja ei pea

lahendama kostjate eluruumi probleemi. Kostjatel on võimalik taotleda sotsiaaleluruum

Tallinna linnalt. Kohus ei pidanud vähendama kasutuseelise suurust seoses kostja II

surmaga.

Kasutuseelist

tasutakse

korteri

kasutamise

võimaluse

puudumise

hüvitamiseks, sõltumata sellest, minu inimest korteris elab.

71. Maakohus mõistis kostjatelt välja alates 06.12.2017 korteriühistu poolt vastaval kuul

väljastatava majandamiskulude arves näidatud summa, millest on maha arvestatud

remondi- ja hoolduskulud ning otsustas, et juhul, kui kostjad on menetluse jooksul

hagejale üüri, kõrvalkulusid või kasutuseelist tasunud (sh 2017. aasta detsember kuni

17.01.2019 tasutud 2560 eurot), siis kuuluvad nimetatud summad väljamõistetud

võlgnevusega tasaarvestamisele.

72. Kolleegium nõustub kostjate apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus oleks pidanud

ise tasaarvestama väljamõistetud võlgnevuse summa kostjate poolt tasutud summaga.

Ringkonnakohus saab selles osas otsuse resolutsiooni muuta. Vaidlust ei ole selle üle,

et 10.11.2020 on korter kostjate poolt vabastatud. Seega saab ringkonnakohus teha

lõpliku arvestuse. Kolleegium mõistab kasutuseelise ja kõrvalkulude võlgnevuse

kostjatelt hageja kasuks välja kuni korteri vabastamiseni 09.11.2020. Selleks andis

ringkonnakohus pooltele võimaluse esitada kuni korteri vabastamiseni kõik

korteriühistu poolt esitatud majandamiskulude arved ja kostjate poolt korteri kasutamise

ja kõrvalkulude eest tasutud summad. Hageja esitas korteriühistu poolt ajavahemikul

detsember 2017 kuni november 2020 väljastatud arved, välja arvatud oktoobris 2019

väljastatud arve. Kostjad esitasid kostja I pangakonto väljavõtted ajavahemikul

06.12.2017 kuni 09.12.2020 hagejale, Korteriühistule Tuulemaa 8 ja Eesti Energia AS-

le tasutud summade kohta. Kolleegium võtab kõik poolte poolt esitatud tõendid asja

materjali juurde.

2-17-18452

73. Maakohus mõistis kostjalt välja üürivõlgnevuse 05.12.2017 seisuga summas 440,15 ja

ajavahemiku detsember 2017 kuni mai 2020 eest üüri kuni üürilepingu lõppemiseni

ja kasutuseelise üüriga võrdses summas peale üürilepingu lõppemist, kokku 9000 eurot

ning sealt edasi igakuiselt 300 eurot kuni korteri vabastamiseni. Korter oli kostjate

valduses veel 5 kuud ja 9 päeva, mistõttu tuleb täiendavalt tasuda 1587 eurot (5x300 +

87).

74. Maakohus mõistis kostjatelt hageja kasuks välja seisuga 05.12.2017 kõrvalkulud

summas 450,90 eurot ja sealt edasi korteriühistu majandamiskulude arves näidatud

summa, millest on maha arvestatud remondi- ja hoolduskulud. Ringkonnakohus

arvestas tasumisele kuuluvad kõrvalkulud hageja poolt ringkonnakohtule esitatud

arvetest tulenevalt alljärgneva tabeli alusel:

Periood

Kõrval-

Remondi- ja

Kokku

kulud

halduskulud

2017_12

140,85

34,59

106,26

2018_01

107,74

34,59

73,15

2018_02

64,47

34,59

29,88

2018_03

66,44

34,59

31,85

2018_04

101,54

34,59

66,95

2018_05

139,53

34,59

104,94

2018_06

118,86

34,59

84,27

2018_07

128,16

34,59

93,57

2018_08

106,98

34,59

72,39

2018_09

107,47

34,59

72,88

2018_10

130,14

34,59

95,55

2018_11

164,27

34,59

129,68

2018_12

196,56

34,59

161,97

2019_01

197,14

34,59

162,55

2019_02

209,78

34,59

175,19

2019_03

178,84

34,59

144,25

2019_04

183,09

34,59

148,50

2019_05

166,93

34,59

132,34

2019_06

172,70

34,59

138,11

2019_07

136,96

34,59

102,37

2019_08

121,51

34,59

86,92

2019_09

126,98

34,59

92,39

2019_10

0,00

0,00

0,00

2019_11

162,83

34,59

128,24

2019_12

166,99

34,59

132,40

2020_01

169,75

34,59

135,16

2020_02

88,14

34,59

53,55

2020_03

220,86

34,59

186,27

2020_04

138,45

34,59

103,86

2020_05

121,26

34,59

86,67

2020_06

130,37

34,59

95,78

2-17-18452

2020_07

113,97

34,59

79,38

2020_08

100,46

34,59

65,87

2020_09

105,16

34,59

70,57

2020_10

119,70

34,59

85,11

2020_11

148,32

34,59

113,73

4 853,20

1 210,65

3 642,55

75. Eeltoodu alusel on kostjad kohustatud hagejale tasuma alates detsember 2017 kuni

korteri vabastamiseni 09.11.2020 korteri kasutamise eest (üür+kasutuseelis) 10 587

(9000+1587) eurot ja kõrvalkulude eest 3642,55 eurot.

76. Kostjate poolt ringkonnakohtule esitatud pangaväljavõtete kohaselt on hagejad tasunud

korteri kasutamise eest hagejale ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.11.2020 järgmised

summad: 07.01.2017 – 200 eurot; 13.01.2018 – 100 eurot; 08.02.2019 - 200 eurot;

10.03.2018 - 100 eurot; 21.03.2018 - 100 eurot; 18.04.2018 – 110 eurot; 04.05.2018 -

200 eurot; 05.06.2018 - 200 eurot; 14.06.2018 - 90 eurot; 06.07.2018 - 250 eurot;

07.08.2018 - 170 eurot; 20.09.2018 - 60 eurot; 05.10. 2018 - 280 eurot; 16.11.2018 -

200 eurot ja 17.01.2019 - 100 eurot, kokku 2360 eurot.

77. Kostjad on tasunud kõrvalkulude eest ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.11.2020

Korteriühistule Tuulemaa 8 järgmised summad: 30.07.2018 – 78,76 eurot; 22.08.2018

– 100 eurot; 29.09.2018 – 140 eurot; 16.11.2018 – 43 eurot; 06.12.2018 – 230 eurot;

17.01.2019 – 250 eurot; 05.03.2019 – 100 eurot; 22.03.2019 – 350 eurot; 11.04.2019

95 eurot; 06.06.2019 – 170 eurot; 05.07.2019 – 180 eurot ja 27.10.2019 – 50 eurot,

kokku 1786,76 eurot.

78. Kostjad on esitanud konto väljavõtted ka Eesti Energiale tasutud summade kohta, mis

ei oma puutumust käesoleva vaidlusega. Üürilepingute kohaselt pidi üürnik ise sõlmima

lepingu AS-ga Eesti Energia ja viimasele otse tasuma. Elektri eest tasumine ei sisaldu

üüri muutuvas osas ja selle eest tasumist pole hageja kostjatelt nõudnud.

79. Kostjad pidid tasuma ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.11.2020 korteri kasutamise eest

(üür+kasutuseelis) 10 587 eurot, on tasunud aga 2360 eurot. Seega on tasumata 8227

(10 587- 2360) eurot, mis tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista.

80. Kostjad pidid tasuma ajavahemikul 06.12.2017 kuni 09.11.2020 kõrvalkulude eest

3642,55 eurot, on tasunud aga 1786,76 eurot. Seega on tasumata 1855,79 ( 3642,55-

1786,76) eurot, mis tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista.

81. Kokku tuleb kostjatelt hageja kasuks välja mõista ajavahemiku 06.12.2017 kuni

09.11.2020 eest 10 082,79 (8227+1855,79) eurot.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

82. TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks

menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda ja

ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Seoses mõlema poole

apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad ka ringkonnakohtu menetluskulud

TsMS § 171 lg 1 alusel poolte endi kanda.

83. Tulenevalt menetluskulude jaotusest puudub vajadus neid rahaliselt kindlaks määrata.

(allkirjastatud digitaalselt)