2-18-18495/70 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.12.2020 Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-18-18495

Tsiviilasi

Panament Inc hagi Energia Agentuur AS vastu

võla nõudes

Tsiviilasja hind

1 370 484,38 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Panament Inc (registrikood 565479 (Panama)),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Tuuve Tiivel

Kostja Energia Agentuur AS (registrikood 10710337),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristjan Mägi

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 11.11.2020

RESOLUTSIOON

1. Hagiavaldus rahuldada osaliselt.

2. Välja mõista Energia Agentuur AS-ilt Panament Inc kasuks võlgnevus 1 250 000

eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 218 368,14 eurot, kokku 1 468 368,14

eurot.

3. Välja mõista Energia Agentuur AS-ilt Panament Inc kasuks viivis põhinõudelt

1 250 000 eurot alates 16.12.2020 VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras kuni

põhinõude 1 250 000 euro täitmiseni.

4. Välja mõista Energia Agentuur AS-ilt Panament Inc kasuks kahjuhüvitis 2380

eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 385,52 eurot, kokku 2765,52 eurot.

5. Välja

mõista

Energia

Agentuur

AS-ilt

Panament

Inc

kasuks

viivis

õigusabikuludelt 2380 eurolt alates 16.12.2012 kuni õigusabikulude 2380 euro

tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Menetluskulude jaotus

6. Jätta menetluskulud kostja Energia Agentuur AS kanda.

7. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse

jõustumist.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Apellatsioonkaebus

võidakse

lahendada

kirjalikus

menetluses, kui kaebus ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Hageja müüs kostjale 09.11.2016 kaks korterit asukohaga xxx korterid 8 ja 17, Tallinnas

müügihinnaga 1 250 000 eurot. Kostjal oli kohustus tasuda müügihind 23 kuu jooksul ehk

hiljemalt 09.10.2018. Kostja ei tasunud müügihinda, mistõttu nõuab hageja kohtu kaudu

kohustuse täitmist. Hageja hinnangul on ta täitnud oma müügilepingulisi kohustusi

nõuetekohaselt. Hageja on korterite valduse kostjale üle andnud enne müügilepingu

sõlmimist vastavalt lepingu punktis 2.3 sätestatule. Korterid vastavad müügilepingu punktis

1.9, 1.20 ja 1.11 kokkulepitud tingimustele ja omadustele. Hageja võimaldab müügilepingu p

3.1 alusel korterite omandiõiguse ülemineku pärast seda, kui kostja on maksnud talle

ostuhinna.

2. Samuti on hageja esitanud kostja vastu õigusabikulude nõude. Kostja ei maksnud

ostuhinda maksetähtajaks ehk rikkus oma kohustusi, siis hageja pidi seetõttu tellima

vaadeldava võlgnevuse tasumise nõudmiseks õigusteenust advokaadibüroolt.

3. Hageja palub kostjalt välja mõista hageja kasuks võlgnevus 1 250 000 eurot ning viivis

võlgnevuselt VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates sissenõutavaks muutumisest

10.10.2018 kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palub kostjalt välja mõista kahjuhüvitis 4000

eurot ning viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras alates hagi esitamise päevast

07.12.2018 kuni kohtuotsuse tegemiseni kindla summana ja edasi VÕS § 113 lõikes 1

sätestatud määras kuni kahjuhüvitamise nõude täitmiseni. Menetluskulud palub hageja jätta

kostja kanda ja välja mõista kostjalt.

4. Vastuseks kostja vastuväidetele leiab hageja, et kostjal on kehtiv lepinguline kohustus

maksta hagejale ostuhind ning leping on reaalne ja heade kommetega kooskõlas olev tehing.

xxx on A S ja O S arendusprojekt. Kostja ning A S ja O S olid varasemalt korterite ja teiste

samal

aadressil

xxx

asuvate

korteriomandite

omanikud.

Praegusel

hetkel

on

kinnistusraamatusse kantud korterite omanikuna hageja ning ülejäänud korteriomandite

omanikuna A ja O S ämm E M. A S ja O S on kostja nn kasusaavad omanikud. A ja O S

pidasid kostja nimel lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimisi ning suhtlesid pärast

lepingu sõlmimist ostuhinna tasumise küsimuses hagejaga.

5. Ostuhind vastas korterite turuväärtusele. Vaadeldav maatükk aadressiga xxx on

kinnisvaraarendus ning peamine väärtus on maal. Korterite juurde kuuluva maatüki mõttelise

osa suurus on 357,39m². Tallinna vanalinnas on sedavõrd suure pindalaga peaaegu tühi

maatükk unikaalne nähtus. Ostuhinna pakkus läbirääkimiste käigus kostja ning kostja tegi

pakkumise teades korterite asjaolusid ja kinnisvara väärtust ning summa vastab kostja tahtele

ja huvidele. Kostja kinnitas ostuhinna sobivust ja tasumise kohustust lepingu

allkirjastamisega. Korterite 01.09.2010 sõlmitud lepingus sätestatud ostuhind 800 000 krooni

ehk u 511 293 eurot on mh selgitatav majanduskriisiga. Notar kontrollis, et ostuhind vastab

kostja tahtele. Lepingu kehtivust ja ostuhinna võlgnevust on kostja tunnistanud ka pärast

lepingu sõlmimist oma kirjade, tegudega. Kostja peab tasuma ostuhinna enne

korteriomandite üleandmist. Lepingu p 3.1 kohaselt on korterite omandiõiguse üleandmise

jaoks asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks ostuhinna tasumine. Kostja õigusi tagavad tema

kasuks kinnistusraamatusse kantud eelmärked korterite omandiõiguse üleandmise nõude

tagamiseks. Kostja käitumine ja väärväited on vastuolus hea usu põhimõttega.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

6. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja väitel on müügileping tühine, kuna tegemist oli näiliku

tehinguga ja alternatiivselt on tehing vastuolus heade kommetega. Müügilepingu puhul ei ole

tegemist reaalse tehinguga. Tehinguga loodi õigusnäivus selle kohta, et eksisteerib õiguslik

alus müügihinna tasumiseks. Müügilepingus kokkulepitud hind ületab kahekordselt korterite

turuväärtust, mistõttu oli tegemist näiliku tehinguga. Kostja müüs samad korterid 2010. aastal

hagejale 8 000 000 krooni ehk ca 511 293 eurot eest. Korterid on renoveerimata ja vajavad

põhjalikku remonti. Puudub loogiline ja mõistlik põhjus omandada samad korteriomandid

60% kallimalt. Müügilepingu näilisust kinnitab ka korterite hinna ja samas piirkonnas asuvate

renoveeritud korterite hinnavõrdlus. Korteri väärtus on võrreldes müügihinnaga heade

kommete vastaselt tasakaalust väljas. Müügilepingu järgne hind ja turuhind erinevad enam

kui kaks korda. Poolte müügilepingust tulenevate kohustuste tasakaal on ebamõistlikult

tasakaalus väljas ning kehtib eeldus, et hageja teadis või pidi teadma asjaoludest, mis toovad

kaasa tehingu tühisuse.

7. Alternatiivselt on tegemist tingimusliku tehinguga. Müügihinna tasumise kohustus seoti

asjaõigusliku lepingu sõlmimisega hiljemalt 23 kuu jooksul. Kuna asjaõiguslepingut ei

sõlmitud, siis alates 09.10.2018 pole hagejal õigust nõuda ostuhinna tasumist. Müügilepingus

märgitud 23 kuuline tähtaeg on TsÜS § 110 sätestatud tähtaeg. Teise alternatiivina leidis

kostja, et hagejal puudub sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu. Kuni omandiõigus ei

ole üle läinud, ei saa hageja nõuda ostuhinna tasumise kohustuse täitmist, kuna kostja pole

hagejalt saanud midagi, mille eest tasuda. Kolmanda alternatiivina leidis kostja, et ostuhinna

tasumise kohustuse nõudmine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejal ei ole tegelikult

õiguslikku positsiooni, mis nähtub müügilepingust. Hea usu põhimõttest tulenevalt on

vastuvõetamatu, et kostja oleks kohustatud tasuma 1 250 000 eurot korteriomandite eest, mille

väärtus on kordades madalam kui müügihind. Samuti on vastuvõetamatu olukord, kus kostja

oleks kohustatud tasuma ostuhinna enne, kui on saanud korteriomandite omanikuks.

8. Viimase alternatiivina leidis kostja, et tal on õigus kohustuse täitmisest keelduda ning

kohtuotsuses tuleks kostja tasu maksmise kohustus siduda korteriomanikuks saamisega.

Hageja võib olla seotud terroristlike ühendustega, mistõttu võib kostja keelduda tasumisest ka

selleks, et vältida kuriteo toimepanemist. Hageja kahju hüvitamise nõue 4000 eurot on

ilmselgelt põhjendamatu. Tunnihind on ebamõistlikult kõrge 180 eurot ilma käibemaksuta ja

Aega on kulunud ebamõistlikult palju (22t ja 15min).

9. Kostja loobus korraldaval eelistungil väitest, et hageja võib olla seotud terroristlike

ühendustega.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

10. Kohus rahuldab hagi täielikult põhinõude 1 250 000 euro ja viivisenõude osas.

Kohtueelsete õigusabikulude näol tekkinud kahjunõue kuulub rahuldamisele osaliselt.

11. Hageja nõuab kostjalt kahe korteriomandi ostuhinna 1 250 000 euro, kohtueelsete

õigusabikulude 4000 euro ja viivise tasumist. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu väidetega,

et müügileping on tühine, kuna tegemist oli näiliku tehinguga ning alternatiivselt on tehing

vastuolus heade kommetega. Alternatiivselt leiab hageja, et tegemist on tingimusliku

tehinguga; hagejal puudub sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu; ostuhinna tasumise

nõue on vastuolus hea usu põhimõttega ning kostjal on õigus kohustuse täitmisest keelduda

ning kohtuotsuses tuleks kostja tasu maksmise kohustus siduda korteriomanikuks saamisega.

12. Kohus tuvastab, et pooled sõlmisid 09.11.2016 notariaalselt tõestatud korteriomandite

võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi leping), mille kohaselt hageja müüs kostjale kaks

korteriomandit asukohaga xxx (kd I, lk 6-20). Korterite ostuhind oli kokku 1 250 000 eurot

(lepingu p 2.1). Kostjal oli kohustus tasuda müügihind 23 kuu jooksul ehk hiljemalt

09.10.2018 (lepingu p 2.2). Kostja korterite müügihinda tasunud ei ole. Korterite valdus on

kostjale üle antud. Lepingu p 3.1 kohaselt sõlmitakse asjaõigusleping korterite omandiõiguse

üleandmiseks tingimusel, et kostja on hagejale maksnud müügihinna.

13. Kohus leiab, et hageja põhinõude 1 250 000 euro tasumise õiguslik alus on (VÕS) § 108

lg 1. Kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist (VÕS

§ 108 lg 1). Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 kohaselt, kuna hageja müüs

kostjale kaks korteriomandit ning kostjal tekkis kohustus korteriomandite eest tasuda. VÕS §

208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva,

valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi

ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja

vastu.

Müügilepingu tühisus

14. Kostja hinnangul on müügileping tühine, kuna tegemist oli näiliku tehinguga ja

alternatiivselt on tehing vastuolus heade kommetega.

15. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt näilik on tehing, mille puhul

pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele

vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata

tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad (TsÜS § 89 lg 1 ). Näilik tehing on tühine (TsÜS §

89 lg 2). Näiliku tehingu puhul on määrava tähtsusega poolte tahe.

16. Hageja esitatud tõenditega on tõendatud hageja väide, et xxx on A S ja O S

kinnisvaraarendusprojekt. A S ja O S olid varasemalt korteri nr 17 ja teiste samal aadressil

xxx asuvate korteriomandite omanikud (kd I, lk 125-127). Käesoleval ajal on korterite omanik

hageja ning ülejäänud korteriomandite omanik on A S ja O S ämm E M (kd I, lk 123-123

pöördel. A S ja O S elukohaks on rahvastikuregistri andmete kohaselt xxx (kd I, lk 128-129).

A S on sealse korteriühistu juhatuse liige (kd I, lk 130). A ja O S ning nende abikaasad S ja V

S on praegusel hetkel ja/või on olnud varasemalt kostja juhatuse liikmed ja/või nõukogu

liikmed (kd I, lk 131-133 pöördel).

17. Hageja on tõendanud xxx osaühingu osa müügilepinguga, et A S ja O S on kostja nn

kasusaavad omanikud (141-152 pöördel). Korterite müügilepingu allkirjastas kostja volitatud

esindajana A S (kd I, lk 6-20). Kostja on andnud 30.04.2015 A Sle esindamisõiguse kohta

notariaalselt tõestatud tähtajatu üldvolikirja (kd I, lk 152-152 pöördel). A S ja O S pidasid

kostja nimel müügilepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimisi ning suhtlesid pärast lepingu

sõlmimist ostuhinna tasumise ja teistes küsimustes hagejaga (I kd, tl 167-171). Kostja kinnitas

müügilepingu punktides 1.10.1 ja 1.10.2, et on korterite ja kogu kinnistu seisukorras teadlik,

kuna kostjale juba kuuluvad korterid (kd I, lk 17).

18. Kostja vastuväite kohaselt ületab müügilepingus kokkulepitud hind kahekordselt korterite

turuväärtust, mistõttu oli tegemist näiliku tehinguga. Kostja müüs samad korterid 2010. aastal

hagejale 8 000 000 krooni ehk ca 511 293 eurot eest. Vaidlus puudub, et korterid on

renoveerimata ja vajavad põhjalikku remonti. Kostja omandas samad korteriomandid 60%

kallimalt. Asjaolu, et 2010 aastal olid korterid tunduvalt odavamad, ei tõenda tehingu

näilisust. Korterite hind 8 000 000 eurot 01.09.2010 sõlmitud müügilepingus on tingitud

majanduskriisist (I kd, tl 178-180).

19. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et müügilepingu näilisust kinnitab ka korterite hinna

ja samas piirkonnas asuvate renoveeritud korterite hinnavõrdlus. Kohus on seisukohal, et

korterite müügihind on mõistlik ja arvestab poolte tahet. Hageja on välja toonud ja tõendanud,

et korterid asuvad hoones, mille aluse maatüki suurus on 2494 m2 (kd I, 21-22 pöördel).

Hageja on esile toonud, et korterite juurde kuuluva maatüki mõttelise osa suurus on 357,39

m². Kohtule esitatud korterite juurde kuuluva maatüki Maaameti plaanilt/kaardilt nähtub, et

valdav osa xxx maaüksusest on hoonestamata ja korteritega hoone asub xxx tänavapoolses

servas (I kd, tl 172-173). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et sellist peaaegu tühja ja väga

suurt maatükki Tallinna vanalinna piirkonnas saab pidada ilmselt harukordseks. Kostja poolt

esitatud väljatrükid portaalist kv.ee ei tõenda seda, et kõnealuste korterite müügihind ületab

kahekordselt korterite turuväärtust (I kd, tl 104-112). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et

vanalinnas on korterid ja maatükid ainulaadsed ja võrreldavate objektide leidmine on raske

või neid polegi. City24.ee ja kv.ee portaalide kohaselt vanalinnas maad müüa ei ole. Hageja

esitatud asjaoludel on maatükk asukohaga xxx kinnisvaraarendus ning peamine väärtus on

maal. Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt planeerivad A ja O S puitmaja ümber ehitada

futuristlikuks hooneks (kd I, lk 177). Samuti on hageja tõendanud, et xxx asuvat kinnistut oli

võimalik müüa hinnaga alates 6000 eurot / m² kohta ning eelduslikult aja möödudes see hind

kasvab ning hageja poolt esile toodud arvutuste kohaselt tuleb ruutmeetrite summa 357,39 m²

eelnimetatud ruutmeetri hinnaga 6000 eurot hinnaks 2 141 847 eurot, mis ületab tunduvalt

ostuhinna summat.

20. Tõendamist on leidnud, et korterite ostuhinna pakkus välja kostja ning kostja tunnistas

võlgnevust ja oma kohustust ostuhind tasuda. Nimetatu on tõendatud hageja esindajale

saadetud e-kirjadega (I kd, tl 153-171). Kostja vastuväiteid inglisekeelsetele kirjadele

esitanud ei ole. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu

tingimustes

kokku

leppima.

Käesoleval

juhul

on

tegemist

äriühingute

vahelise

müügitehinguga ning korterite ostmine on seotud kostja majandustegevusega. Pooled olid

vabad müügihinnas kokku leppima.

21. Kostja tahte osta korterid ja maksta ostuhind tuvastas ja tõestas notar. Müügilepingus on

sätestatud kostja poolt läbikaalutud tahete avaldus ning siduv nõusolek ja kinnitus selle kohta,

et ostuhind on summas 1 250 000 eurot. Kohtul ei ole alust kahelda selles, et notar ei

selgitanud enne lepingu sõlmimist välja poolte tahet. Notaril on ka kohustus selgitada

tehingu tähendust ja õiguslikke tagajärgi.

22. Kohus jätab arvestamata tunnistaja P A H S ütlused. Kohus nõustub kostja seisukohaga,

et tegemist ei ole usaldusväärse tõendiallikaga. Tunnistaja tegeles hageja huvides ning kohus

on veendunud, et tal on jätkuv huvi käesoleva tsiviilasja suhtes. Tunnistaja vastas kostja

esindaja küsimusele, et firma kuulub tunnistaja tütardele ning kaudselt jah on ta huvitatud

käesoleva tsiviilasja lahendist või tulemist majanduslikus mõttes (kd II, lk 123).

23. Eeltoodust tulenevalt on tõendamist leidnud, et lepingus sätestatud ostuhind 1 250 000

vastab kostja tegelikule tahtele. Kohus on seisukohal, et poolte tegelik tahe oli kokku leppida

korterite müügihinnas 1 250 000 eurot. Sellest tulenevalt ei ole tõendamist leidnud, et pooled

tahtsid jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad.

Eeltoodust tulenevalt ei ole tegemist näiliku tehinguga.

24. Samuti ei ole korterite müügitehing vastuolus heade kommetega. Heade kommete

vastane on selline tehing, mis eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja

väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal (RKTKm nr 3-2-1-

186-13, p 22). Heade kommetega vastuolus olev tehing on tühine (TsÜS § 86 lg 1). TsÜS §

86 lg 2 kohaselt tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab

teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest

vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui: 1) tehing on

tehtud teise poole jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või 2) pooltele tulenevate

vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas.

25. Kohus tuvastas eelnevalt, et korterite väärtus ei ole võrreldes müügihinnaga heade

kommete vastaselt tasakaalust väljas. Kostja esitatud tõendid ei tõenda seda, et müügilepingu

järgne hind ja turuhind erinevad enam kui kaks korda. Poolte müügilepingust tulenevate

kohustuste tasakaal ei ole ebamõistlikult tasakaalus väljas ning hagejale ei saanud tehingu

tegemise ajal olla teada asjaolud, mis toovad kaasa tehingu tühisuse. Samuti ei ole kostja

tõendanud, et hageja pidi teadma tehingu tegemise ajal, et kostja pool teeb tehingu tulenevalt

oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust.

26. Eeltoodust tulenevalt ei ole tegemist tühise müügilepinguga.

Tingimuslik tehing

27. Alternatiivselt on kostja hinnangul tegemist tingimusliku tehinguga ja hagejal ei saa olla

täitmise nõuet (VÕS § 108 lg 1) kostja vastu. Müügihinna tasumise kohustus seoti

asjaõigusliku lepingu sõlmimisega. Pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping lepingu eseme

omandi üleandmiseks müüjalt ostjale sõlmitakse tingimusel, et ostja on müüjale maksnud osa

vastutasust vastavalt lepingu punktis 2 nimetatule. Asjaõigusleping sõlmitakse hiljemalt

kuupäeval, millal möödub 23 kuud selle lepingu allkirjastamisest (lepingu p 3.1).

28. Kostja on seisukohal, et kuna asjaõiguslepingut ei sõlmitud, siis alates 09.10.2018 ei ole

hagejal õigust nõuda ostuhinna tasumist ning müügilepingus märgitud 23 kuuline tähtaeg on

TsÜS § 110 sätestatud tähtaeg. TsÜS § 110 kohaselt tehinguga kindlaksmääratud õigusliku

tagajärje tekkimiseks või lõppemiseks tähtpäeva ettenägemise korral kohaldatakse vastavalt

käesolevas peatükis edasilükkava või äramuutva tingimuse kohta sätestatut.

29. Kohus leiab, et müügileping ei ole lõppenud ning lepingus sätestatud tähtaeg 09.10.2018

on ostuhinna tasumise tähtaeg. Müügilepingu punkt 2.2 kohaselt on kostja kohustatud

maksma ostuhinna hiljemalt 23 kuu jooksul alates müügilepingu sõlmimisest. Seega on kostja

kohustatud hagejale tasuma ostuhinna täies ulatuses hiljemalt 23 kuulise tähtaja jooksul ehk

hiljemalt kokkulepitud tähtpäevaks, milleks on 09.10.2018. Kohus nõustub hageja

seisukohaga, et selle tähtaja saabumine ei tähenda seda, et pärast seda ei pea kostja oma

kohustusi täitma. Müügilepingus ei ole kokku lepitud, et kohustused lõppevad 09.10.2018.

Müügilepingu p 2.2 kohaselt kohustus kostja tasuma viivist juhul, kui kostja ei tasu ostuhinda

hiljemalt 23 kuulise tähtaja jooksul. Seega ei olnud poolte tahe leppida kokku kohustuste

lõppemises.

30. Notar R K 31.10.2019 arvamuskirja kohaselt kinnitab notar, et poolte tahte ja

müügilepingu kohaselt on kostja kohustatud tasuma ostuhinna 1 250 000 eurot hagejale 23

kuu jooksul alates lepingu sõlmimisest ehk 09.10.2018. Kostja peab maksma ostuhinna

hagejale enne seda, kui nad sõlmivad korterite omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu.

31. Notar on seisukohal, et müügilepingus sätestatud 23 kuuline tähtaeg ei ole äramuutev

tingimus TsÜS § 102 lõige 3 ja § 110 tähenduses, mille kohaselt tähtpäeva 09.10.2018

saabumisel leping ja/või ostuhinna tasumise kohustus ja/või asjaõiguslepingu sõlmimise

kohustus lõppeb. Müügilepingu läbirääkimistel ja sõlmimisel esindas hagejat advokaat P L.

Advokaat P L 14.02.2020 arvamuskirja kohaselt on poolte tahte ja müügilepingu kohaselt 1

250 000 eurot kostja pakutud ja õige poolte poolt põhjalikult kaalutud ja kokkulepitud

ostuhind. Kostja on kohustatud tasuma ostuhinna hagejale 23 kuu jooksul alates lepingu

sõlmimisest 09.10.2018. Kostja peab maksma selle ostuhinna hagejale enne seda, kui nad

sõlmivad korterite omandiõiguse üleandmiseks asjaõiguslepingu. Samuti on advokaat L

seisukohal, et müügilepingus sätestatud 23 kuuline tähtaeg ei ole äramuutev tingimus.

32. Seega on tõendamist leidnud, et poolte tahe oli, et müügileping ei lõppe 09.10.2018,

tegemist ei ole äramuutva tingimusega ning tegemist on ostuhinna tasumise kuupäevaga.

Hagejal puudub sissenõutavaks muutunud nõue kostja vastu

33. VÕS § 76 lg 4 kohaselt, kui võlausaldaja on talle kohustuse täitmisena pakutu vastu

võtnud, siis eeldatakse, et täitmine oli täielik, täitmisena pakutu oli võlgnetav ja kohustus

täideti kohaselt. Seega antud eelduse ümberlükkamiseks pidi kostja tõendama, et

hagejapoolne müügilepingu täitmine ei olnud nõuetekohane. Kostja nimetatut tõendanud ei

ole.

34. Müügilepingu punkti 3.1 kohaselt sõlmitakse asjaõigusleping korterite omandiõiguse

üleandmiseks tingimusel, et kostja on tasunud ostuhinna. Kostja kasuks on kantud

kinnistusraamatusse eelmärked. Korterite valdus on kostjatele üle antud. Hageja on

selgitanud, et ta on korduvalt palunud kostjal tasuda ostuhind ning on selgitanud, et

võimaldab omandi ülemineku tingimusel, et ostuhind on tasutud. Hageja on oma kohustused

täitnud. Pooled on lepingus kokku leppinud, et kostja peab ostuhinna tasuma enne korterite

omandiõiguse üleandmist. Seega on pooled ise kokku leppinud, et kostja tasub esmalt

ostuhinna ja seejärel sõlmitakse asjaõigusleping. Kohus nõustub hageja seisukohaga, et

eelmärked näitavad kostja kindlat soovi ja tahet korterite omandamiseks. Ostuhind tuli tasuda

hiljemalt 09.10.2018 ning alates 10.10.2018 on hageja ostuhinna nõue sissenõutavaks

muutunud. Omandi üleandmise nõue muutub sisenõutavaks pärast kogu ostuhinna tasumist.

Hea usu põhimõttega vastuolu

35. Õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus (VÕS § 138 lg 1).

Õiguse teostamine ei ole lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise

eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule (VÕS §138 lg 2).

36. Kohus ei nõustu kostjaga, et esitades kohtusse hagi, on hageja käitunud vastuolus TsÜS

§138 lg-s 2 sätestatuga. Hagejal on õigus oma õiguste kaitseks kohtusse pöörduda. Hea usu

põhimõttega ei ole vastuolus ka korterite müügihind. Kohus käsitles müügihinda juba

eelnevalt käesolevas otsuses.

Kostja õigus kohustuse täitmisest keelduda

37. Kostja leiab, et kuna omandiõigus ei ole üle läinud, ei saa hageja nõuda ostuhinna

tasumise kohustuse täitmist, kuna kostja pole hagejalt saanud midagi, mille eest tasuda.

Müügilepingu punktis 3.1 sätestatu kohaselt on korterite omandiõiguse üleandmise jaoks

asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks ostuhinna tasumine. Seega ei ole kostjal õigus keelduda

oma ohustuste täitmisest.

Kostja tasu maksmise kohustuse sidumine korteriomanikuks saamisega

38. Pooled võivad kokku leppida, et esmalt makstakse müügihind ja alles seejärel antakse üle

müüdav asi. Kostja õiguste tagamiseks on seatud kinnistusraamatusse eelmärked.

Eelmärgetega on tagatud kostjale ostuhinna tasumisel omandi üleminek. Pooled on kokku

leppinud, et omandi üleandmise kohustuse täitmiseks asjaõiguslepingu sõlmimise kohustus

muutub sissenõutavaks pärast ostuhinna tasumist.

39. Kuna antud juhul ei ole kostja oma lepingulisi kohustusi nõuetekohaselt täitnud ning on

jätnud tasu maksmise kohustuse nõuetekohaselt täitmata, on tegemist kohustuste rikkumisega

tulenevalt VÕS §-st 100. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva

kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS

§ 108 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle

täitmist. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kohustuse täitmist. Kostjapoolse kohustuse

rikkumist vabandavaid asjaolusid VÕS § 103 mõttes ei esine.

Kohtueelsete õigusabikulude nõue

40. Hageja esitas kostja vastu kahju 4000 euro väljamõistmise nõude. Tegemist on

kohtueelsete õigusabikulude nõudega. Riigikohus on kohtueelsete õigusabikulude kohta

leidnud, et need on VÕS § 128 lg 3 ja VÕS § 115 lg 1 alusel kahjuna põhimõtteliselt

hüvitatavad (RKTKo nr 3-2-1-138-10). Kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja nõuda

kohustuse rikkumisega tekitatud kahju (VÕS § 115 lg 1). Kahju hüvitamise eesmärk on

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks

olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud (VÕS § 127 lg

1). Kahju hüvitamise suuruse määramisel arvestab kohus, et kahju oleks kahju tekitanud teoga

põhjuslikus seoses (VÕS § 127 lg 4). Kahju hüvitatakse ühekordse summana, v.a kui kahju

iseloomust tulenevalt on mõistlik kahju hüvitamine perioodiliste maksetena (VÕS § 136 lg 1).

VÕS § 128 lg-le 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud

vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib

tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud,

sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks,

muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks.

Riigikohus on leidnud, et advokaadi kaasamine kohtueelsetele läbirääkimistele võib aidata

kaasa kokkuleppele ning samuti aitab see pooli valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha

kohtusse nõuete esitamiseks vajalikke või vähemalt mõistlikke kohtuväliseid toiminguid

(RKTKo nr 3-2-1-138-10, p 29).

41. Hageja on esitanud kostja vastu kahjunõude 4000 eurot, mis seisneb kulutuses

kohtueelsele õigusabiteenusele. Kohus on seisukohal, et hageja kahjunõue on põhjendatud ja

kuulub rahuldamisele VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 alusel. Riigikohus on jaatanud

kohtueelselt kantud õigusabikulude kahjuna hüvitatavust. Kohus tuvastab, et hageja on

kandnud kulusid õigusabile enne hagi esitamist 4000 eurot (kd I, tl 43-44). Esindaja osutas

hagejale õigusabi nõudeavalduse koostamises, asjaolude materjalide ning kostja vastuse

analüüsis ja uuringutes ning hagejaga konsulteerimises ja nõupidamises. Hagejale osutatud

teenused on kirjas tööaruandes (kd I, lk 46). Esindaja on osutanud hagejale õigusabi 22t ja 15

min ulatuses tunnihinnaga 180 eurot, kokku 4000 eurot. Kostja on esitanud vastuväite, et

tunnihind on liiga kõrge ning aega on kulunud ebamõistlikult palju.

42. Hageja esitas vastavalt kohtunõudele detailse aruande. Aruande kohaselt osutas esindaja

hagejale järgnevaid teenuseid:

09.10.18 kaasuse müügileping jms analüüs ning ostja vastusest kliendile e-post kommentaar;

tööd mahus ca 30 min;

10.10.18 lepingu, poolte kirjavahetuste, andmete ja asjaolude ning võlgniku vastuse analüüs;

tööd mahus ca 4 t 45 min;

11.10.18 nõudeavalduse teksti koostamine ja seonduv materjali õiguslik analüüs, uurimistöö;

tööd mahus ca 3 t 20 min;

12.10.18 õiguslike menetluse küsimuste dokumentide analüüs, e-post, töö nõudeavaldusega;

tööd mahus ca 1 t 45 min;

15.10.18 kliendiga e-nõupidamine, kommentaarid küsimused, ja nõudeavalduse koostamine;

tööd mahus ca 3 t 50 min;

16.10.18 kaasuse asjaolude ja materjalide analüüsid ning nõudeavalduse teksti täiendamine;

tööd mahus ca 1 t 25 min;

17.10.18 nõudeavalduse täiendamine ja saatmine võlgnikule ning seonduv analüüs jms tööd;

tööd mahus ca 40 min;

18.10.18 e-kirjad kommentaarid kliendiga seoses kinnisvaramüügitehinguga ning võlgnikuga;

tööd mahus ca 35 min;

22.10.18 -uurimistöö analüüsid müüja ja ostja kirjavahetusega, ning võlgnevuse nõudmisega;

tööd mahus ca 2 t 15 min;

23.10.18 kaasuse ning võlgnevuse sissenõudmise edasise menetluse ja toimingute analüüs;

tööd mahus ca 3 t 10 min.

43. Kohus on seisukohal, et hageja poolt kohtueelselt osutatud toimingud ei ole hageja

toodud mahus mõistlikud ja põhjendatud. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et aega on

kulunud ebamõistlikult palju. Kohus vähendab 10.10 ja 11.10 osutatud teenustele kulunud

aega ja arvestab lepingu, poolte kirjavahetuste, andmete ja asjaolude ning võlgniku vastuse

analüüsile kulunud ajaks 2 tundi. 11.10 osutatud teenusele arvestab kohus mõistlikuks

ajakuluks samuti 2 tundi. Kohtu hinnangul on 10.10 ja 11.10 tehtud toimingud omavahel

seotud ning tegemist ei ole õiguslikult keeruka vaidlusega. Samuti vähendab kohus 23.10

toimingutele kulunud aega ning peab mõistlikuks ajakuluks 2 tundi. Ülejäänud õigusabi 17

tunni ulatuses on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalik.

44. Kohus nõustub kostjaga, et tunnihind 180 eurot on liiga kõrge ja kohus arvestab

mõistlikuks tunnihinnaks 140 eurot. tegemist ei ole keeruka vaidlusega, et oleks õigustatud

kohtupraktikas aktsepteeritud keskmisest tunnihinnast kõrgem tunnihind. Õigusteadmistega

esindaja kaasamine juba kohtueelselt aitab valmistuda kohtuvaidluseks, aidates teha kohtusse

nõuete

esitamiseks

vajalikke

või

vähemalt

mõistlikke

kohtuväliseid

toiminguid.

Professionaalne õigusabi kohtueelses vaidluse staadiumis on vähemalt üldjuhul mõistlik ning

sellega seotud kulud on hilisemal kahju hüvitamise nõudmisel ka hüvitatavad. Seega tuleb

2380 eurot (17 x 140 eurot) kostjalt välja mõista.

Viivisenõue

45. Hageja esitas kostja vastu ka põhinõudelt ja õigusabikulude nõudelt viivisenõude. Kohus

on käesolevas menetluses tuvastanud, et hagejal on sissenõutavaks muutunud nõue kostja

vastu. Seega tuleb rahuldada ka viivisenõue. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib rahalise kohustuse

täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivist, arvates kohustuse

sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS § 94

sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa % aastas. VÕS § 94 lg 1 sätestab, et kui

kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks

poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimis-operatsioonidele kohaldatav

viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole

ette nähtud teisiti. Hageja poolt nõutav viivisemäär on poolte vahel lepinguga kokku lepitud.

46. TsMS § 367 järgi võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et

taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud,

väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina

põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus

mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest.

47. Ostuhinna tasumise nõue muutus sissenõutavaks 10.10.2018. Seega arvestab kohus

viivist 10.10.2018 kuni 15.12.2020 eest summas 218 368,14 eurot (vt arvutuskäik

viivisekalkulaator.ee). Samuti tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis põhinõudelt

1 250 000 eurot alates 16.12.2012 kuni põhinõude tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras.

48. Rahuldamisele kuulub ka õigusabikuludelt viivisenõue alates hagi esitamise päevast, so

alates

07.12.2018

kuni

15.12.2020

summas

385,52

eurot

(vt

arvutuskäik

viiviseklakulaator.ee). Samuti tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista viivis õigusabikuludelt

alates 16.12.2012 kuni 2380 eurot tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

49. Kohtuotsuses käsitlemata poolte väited ja tõendid ei oma asja lahendamise seisukohalt

tähtsust ja seetõttu kohus neid ei käsitle.

MENETLUSKULUD

50. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kohus rahuldas hageja põhinõude 1 250 000 eurot ja põhinõudelt viivisenõude täies ulatuses.

Kohtueelsete õigusabikulude nõude rahuldas kohus osaliselt. Seega rahuldas kohus hageja

nõude peaaegu täies ulatuses. Eeltoodust tulenevalt tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.

51. Kooskõlas TsMS § 174 lõikega 4 määrab tsiviilasja lahendanud maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS §

177 lõikes 2 sätestatud korras. TsMS 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab

vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus

kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaie Almere

Kohtunik