2-18-13000/45 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Viivi Tomson, Kersti Kerstna-Vaks, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

26. november 2020, Tartu

Tsiviilasja number

2-18-13000

Tsiviilasi

Blank Konsultatsioonid OÜ hagi OÜ Bakan Invest vastu kahju

hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

15 467,50 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 19. juuni 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Blank Konsultatsioonid OÜ apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant: Blank Konsultatsioonid OÜ (hageja), rk 11316120;

esindaja advokaat Katrin Paulus

Vastustaja: OÜ Bakan Invest (kostja), rk 11349668; esindaja

advokaat Allar Laugesaar

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 19. juuni 2020 otsus osaliselt välja mõistetud summa osas.

2. Teha uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista OÜ-lt Bakan Invest välja Blank

Konsultatsioonid OÜ kasuks 2330,75 eurot (s.h põhivõlg 1976 eurot ja sissenõutavaks

muutunud viivis 354,75 eurot) ning viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras 1976 eurolt

alates 27. novembrist 2020 kuni 1976 euro tasumiseni.

3. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD

1. Blank Konsultatsioonid OÜ (hageja) esitas 30.08.2018 hagi OÜ Bakan Invest (kostja) vastu,

milles palus kostjalt mõista hageja kasuks välja 24 965,59 eurot ja viivise seadusjärgses määras

321,76 eurolt kuni nõude täieliku tasumiseni. Hageja vähendas nõuet 20.11.2018 taotluses ja

palus välja mõista 14 153,76 eurot ning viivise.

Hageja ja kostja vahel on 31. augustil 2015 sõlmitud kinnistu, asukohaga X, müügileping ja

asjaõigusleping, millega hageja ostis nimetatud kinnistu 73 500 euro eest.

Kostja on müügilepingus kinnitanud, et lepingu eseme koosseisu kuuluv ehitis vajab remonti,

vee- ja kanalisatsioonitorustikud on vanad ning lepingu esemel ei ole mingeid müüjale

teadaolevaid varjatud puudusi (müügilepingu punkt 1.6.5.).

Kuivõrd hageja ostis elamu, mis ka müügilepingu kohaselt vajas remonti, asus hageja vastavalt

oma võimalustele elamus remonttöid tegema. Tööde käigus ilmnes, et elamu katus ja põrandad

on arvatust märkimisväärselt halvemas seisukorras ning vajavad põhjalikku renoveerimist.

Riiklikult tunnustatud eksperdi C.C. tehtud ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt esinevad elamus

järgmised varjatud puudused:

- hoone kahe osa vahelisel kaldkatuse katusekonstruktsioonide puitosad on märgunud.

- katusekonstruktsioonides esines mitmes piirkonnas seenkahjustusi.

- kaldkatuse vasakpoolse osa ja vasakpoolse tiiva viilkatuse ühenduskohas on puit tugevasti

kahjustatud.

- katusekate on mitmes kohas katkine ning tuulekastidesse jookseb sademevesi.

- koridoride põrandad on liigniisked.

Alles oluliselt hiljem sai hagejale juhuslikult teatavaks, et katuse ja põrandatega seotud

puudustest oli kostja teadlik juba enne müügilepingu sõlmimist ning ta teadlikult varjas

puudusi. Ülaltoodud puuduste kõrvaldamiseks on hageja tellinud remonttööd kokku summas

14 321,76 eurot.

Kostja on rikkunud müügilepingu tingimusi, kuna kinnistul asuvas elamus on ilmnenud

varjatud puudused, mille eest müüja vastutab. Elamu, mille katus sajab mitmes kohas

ulatuslikult läbi, mille katusekonstruktsioonid ja ruumide laed on seenekahjustustega

(hallitusega) ning mille põrandad on tugevasti kahjustatud puitu lagundavate seente toime

tulemusena ning põrandad on liigniisked, ei saa lugeda elamiskõlblikuks. Hageja poolt

ekspertiisis välja toodud vajalikud tööd varjatud puuduste kõrvaldamiseks, on oma iseloomult

kapitaalremont. Samuti ei vastanud hoone müügilepingutingimustele seetõttu, et kuna elamu

oli koormatud tähtajatute üürilepingutega ja pidi müügilepingutingimuste kohaselt olema

elamiskõlblik hoolimata asjaolust, et vajas remonti.

2. Kostja vaidles hagile vastu.

Müügilepingu punktis 1.6.5. on märgitud, et lepingu eseme koosseisu kuuluv ehitis vajab

remonti. Müügilepingu punktis 1.7.2. kinnitas hageja, et ostja on üle vaadanud lepingu eseme

koosseisu kuuluva ehitise ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on

eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Lepingu eseme üleandmise ja

vastuvõtmise aktis kinnitavad pooled, et kinnistul olev ühiselamu vastab müügilepingus

väljatoodud seisukorrale ning ostjal ei ole müüja suhtes selle kohta pretensioone. Samuti on

märgitud, et ruumide seisukord on rahuldav, aga vajab remonti. Eraldi on mainitud asjaolu, et

katuseks on vana eterniitkatus. Lepingus ja lepingu eseme üleandmise ja vastuvõtmise aktis on

selgesõnaliselt kirjas, millises seisus hoone on, ning seetõttu ei saa väita, et lepingu ese ei

vastanud müügilepingu tingimustele. Hageja pole välja toonud, millisele konkreetsele

müügilepingu tingimusele hoone ei vastanud.

Hageja tegevusalaks on äriregistri andmetel enda või renditud kinnisvara üürileandmine ja

käitus ning külalistemajad. Hageja puhul on seega tegemist isikuga, kelle jaoks kinnisvara

haldamine on igapäevane majandus- ja kutsetegevus. Sellisele isikule on hoonete olukorra

hindamine eelduslikult lihtsam kui tavainimesele.

Hageja esindaja tutvus enne müügilepingu sõlmimist hoonega korduvalt ja väga põhjalikult.

Muu hulgas uuris hageja seaduslik esindaja põhjalikult hoone katusealust, kuna soovis teada,

kas hoonele saaks juurde ehitada teise korruse. Kostja ei ole mingeid väidetavaid puudusi

varjanud. Kostja müüs hoone praktiliselt samas seisundis nagu ise ostis.

Pooled märkisid juba hoone üleandmise ja vastuvõtmise aktis, et hoone eterniidist katus on

vana. Hoone on ehitatud aastal 1962 ja seega oli müügilepingu sõlmimise ajal eterniitkatuse

vanuseks 53 aastat. Asjaolu, et hoonel oli 53 aastat vana eterniitkatus, oli hagejale hoone

omandamisel teada ning seega pidi professionaalne kinnisvarahaldaja mõistma, et tegemist on

katusega, mis võib olla halvas seisus.

Kostja vaidles vastu hagiavalduses toodud töödele.

MAAKOHTU OTSUS

3. Tartu Maakohus jättis 19. juuni 2020 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja

kanda. Rahuldamata jäeti kostja taotlus hagi läbi vaatamata jätmiseks. Maakohus mõistis

hagejalt välja kostja kasuks menetluskulude katteks 2050 eurot ja viivise tasumata

menetluskuludelt VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni menetluskulude tasumiseni.

VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse

täitmisega nõudega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju

hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju

ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele.

Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahulamiseks peavad

olema täidetud järgmised üldised eeldused:

-

kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

-

kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

-

kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise

rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude

kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3);

-

hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

-

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

-

kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav,

v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

-

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Hageja esitatud nõude rahuldamiseks tuleb esmalt tuvastada, kas kostja on poolte vahel

sõlmitud müügilepingut rikkunud.

Riiklikult tunnustatud ekspert C.C. poolt teostatud ehitustehnilise ekspertiisi kohaselt esinevad

elamus järgmised varjatud puudused:

- hoone kahe osa vahelisel kaldkatuse ehk ühekaldelise katuse katusekonstruktsioonide

puitosade niiskusesisalduse mõõtmisel saadi tulemuseks 20,3 – 26,8%, mis näitab puidu tugevat

märgumist. Kõrgemad niiskusesisalduse näidud salvestati parempoolse osa neelukohas ning

katuse keskosas;

- katusekonstruktsioonides esines mitmes piirkonnas seenkahjustusi ning nende tulemusena on

sarikate ning roovide efektiivsed ristlõiked oluliselt vähenenud. Eksperdi palvel avati katus

(eemaldati eterniit) ning jäädvustati roovide ja sarikate seenkahjustused. Tugevasti olid

kahjustatud sarikate otsad;

- kaldkatuse vasakpoolse osa ja vasakpoolse tiiva viilkatuse ühenduskohas on puit tugevasti

kahjustatud;

- katusekate on mitmes kohas katkine ning tuulekastidesse jookseb sademevesi;

- koridoride põrandad on tugevasti deformeerunud puitu lagundavate seente lagundava toime

tulemusena ning protsess on jätkuv, kuna põrandad on liigniisked.

Asja vastavust müügilepingu tingimustele reguleerib eeskätt VÕS § 217. VÕS § 218 lg 1

kohaselt müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on

olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui

mittevastavus ilmneb hiljem. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu

ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama

lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. VÕS 217

lg 2 punktide 1 ja 2 kohaselt asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole

kokkulepitud omadusi või kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud

eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või

pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele,

muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asja tavaliselt kasutatakse.

Poolte vahel ei ole vaidlust, et müügilepingu sõlmimisel oli elamu koormatud üürilepingutega

ja seal elasid sees üürnikud ja üürnikud jäid tähtajatute üürilepingute alusel kinnistu otsesteks

valdajateks. Seega pidi eelkõige kostja poolt müüdav müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi

elamiseks sobima ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga.

Lepingu p-s 1.6.5. müüja kinnitas, et lepingu eseme koosseisu kuuluv ehitis vajab remonti. Vee-

ja kanalisatsioonitorustikud on vanad. Lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid

varjatud puudusi. Lepingu p-s 1.7.2 ostja (hageja) kinnitas, et on üle vaadanud lepingu eseme

koosseisu kuuluva ehitise ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on

eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast.

Antud juhul on poolte vahel vaidlus, milliseid ja kui põhjalikke töid tuleks sellisel juhul

käsitleda remontöödena, mida pidi ostja ette nägema, kui ostab elamu sellise

tingimusega/omadusega, et elamu vajab remonti.

Remondivajadusega seoses on eelkõige tähtis, millistest elamuga seotud andmetest olid pooled

lepingu sõlmimisel teadlikud ja millises ulatuses oli võimalik objektiga tutvuda ning milliseid

vastastikuseid kinnitusi lepingu sõlmimisel avaldati. Vaidlust ei ole, et ostjal võimaldati

igakülgselt elamuga tutvuda ning mingeid takistusi elamu katuse ja põrandate seisukorra

ülevaatamiseks ei ole müüja ostjale teinud. 31.08.2015 üleandmise vastuvõtmise aktis

kinnitasid pooled, et kinnistul olev ühiselamu vastab lepingus välja toodud seisukorrale ja

komplekteeritusele ning ostjal ei ole selle kohta pretensioone. Ruumide seisukorra kohta on

eraldi välja toodud, et seisukord on rahuldav, vajab remonti. Osaliselt vahetatud puitaknad

plastikpakettakende vastu. Vana eterniitkatus. Osa hoonest on väljast soojustatud ning kaetud

uue laudisega. Lõpetamata fassaadi värskendustööd ning akende paled. Paigaldamata

pakettakende alla aknaplekid.

Seega oli hagejal võimalik igati elamuga ja selle ehitusliku olukorraga tutvuda ja hinnata

remonttööde vajadust ja pooled on vastastikuste avaldustega kirjeldanud elamu seisukorda.

Mõistlik inimene, kes teadlikult soovis omandada 53 aastat tagasi ehitatud elamut, mille osas

on korduvalt viidatud, et see vajab remonti, pidi eeldama, et hoone remontimise käigus võib

ilmneda mõningaid varjatud puudusi. Kokkulepitud eeldusest, et hoone vajab remonti, on

kõrvalekalduvad sellised tööd, mis on vaja teha, kui ilmnevad puudused ja elamu kvaliteet on

selline, mis ei võimalda ilma ulatusliku kapitaalremondita elamut sihipäraselt (igapäevaseks

elamiseks) kasutada. Kui elamu kasutamine ei ole võimalik, siis on alus asuda seisukohale, et

lepingus kirjeldatud remondivajadus on eksitav ja lepinguobjekt ei vasta kokkulepitud

tingimustele. Hageja on avaldanud, et varjatud puudustest tingituna ei olnud hageja hinnangul

elamus tagatud normaalne elukeskkond. Samas ei ole hageja kordagi oma nõude esitamisel

põhjendanud, et elamu kasutamine on tulenevalt varjatud puudustest takistatud. 27.11.2019

kohtuistungil kohtu küsimusele hageja esindaja vastas, et ei ole esitanud tõendit selle kohta, et

kostja süül oleks takistatud ruumide üürimine. Hageja on korduvalt rõhutanud, et müügilepingu

punkti 3.1 kohaselt anti müügilepingu sõlmimisega hagejale üle kinnistu kaudne valdus ja

üürnikud jäid tähtajatute üürilepingute alusel kinnistu otsesteks valdajateks.

Hageja tehtud remonttööd vastavad oma olemuselt kokkulepitud remondi vajadusele, tööde ajal

ei ole elamu sihtotstarbeline kasutamine olnud takistatud ning kohus ei ole tuvastanud kohtule

esitatud asjaoludel, et elamus olevad ruumid ei vastanud elamistingimustele. Seega ei rikkunud

kostja müügilepingut.

Antud menetluses on 16.09.2019 kohtuistungil kuulatud tunnistajatena üle A.A. ja B.B..

Tunnistaja A.A. antud ütluste kohaselt elab ta vaidlusaluses elamus, Blank Konsultatsioonid

OÜ on üürileandja. A.A. kinnitas, et „remonttööd toimusid, aasta arvu ei mäleta, aga see võis

olla 10 aastat tagasi või veel rohkem. D.D. tegi remonti väljast poolt, nagu mädaniku

peitmiseks. Võeti vana vooder maha ja pandi uus peale, sarika otstele löödi uus vooder. D.D.

nägi neid mädasid sarika otsi. Enne silikooniga parandamist lasi kindlasti katus läbi. Lõpuni

katust korda ei saanud. D.D. ajal värviti pesuruumis ainult laed. Kui D.D. firma selle ostis, siis

mädad kohad paistsid välja. Oli näha ka katuse probleemid. Enne müüki D.D. oli värvinud WC

lage. Voodri laud sai löödud peale ja maja sai maha müüdud.“.

Tunnistaja B.B. antud ütluste kohaselt elas ta majas 2013. a lõpust ja lahkus 2017. aastal. „D.D.

ajal katuse remonti ei tehtud. Remonditöid tehti, värviti seinu ja kosmeetilisi töid tehti. Maja

voodrilaudu värviti. Koridori põrand oli kaetud linoleumiga, kõik oli korras, sest ma ise

koristasin koridore. Põrand siis küll ei vajunud. Pesuruumid olid kõige korralikumad.

Pesuruumides ei andnud küll katus kuskilt läbi. Katus andis läbi pärast, siis kui olid mõned tööd

teostatud. Mulle teatati, et keegi oli katusel voodri läbi astunud, see oli aasta pärast müüki. Läbi

hakkas jooksma pärast müüki ja pärast seda, kui oli midagi tehtud. Ma koristasin ka pesuruume.

Hallitust pesuruumis ei olnud“.

Maakohus leidis, et tunnistajate poolt antud ütlused elamu remonttööde toimumise ning katuse

ja põrandate seisukorra osas on vastuolulised. Tunnistajate ütlustest nähtub, et majal on tehtud

remonttöid, kuid tõendatud ei ole, et tehtud töid on teostatud eesmärgiga varjata elamu katuse

ja põranda mädaniku probleeme. Hageja ei ole tõendanud, et kostja teadis müügitehingu

sõlmimisel hageja viidatud elamu katuse ja põrandaga seotud puudustest ja tegi remonttöid

puuduste varjamiseks. Hagiavalduses hageja kinnitab, et sai sellekohase informatsiooni A.A.lt.

Seega põhineb hageja sellekohane seisukoht üksnes A.A. poolt talle avaldatule.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Maakohtu otsusest ei ole võimalik aru saada, kus ja kuidas on hagejale korduvalt viidatud, et

elamu vajab remonti (TsMS § 442 lg 8 rikkumine). Kui ka müüja oleks mitmel korral enne

müügilepingu sõlmimist rõhutanud ostjale, et elamu vajab remonti, ei saa see kuidagi muuta

remondivajaduse ulatust ja sisu, kui sellest eraldi täpsemalt juttu ei ole. Seega ei ole võimalik

remondivajaduse korduvast väljendamisest (mida antud juhul ka ei olnud) järeldada, et hageja

pidi ostjana eeldama ulatuslikumat remondivajadust, kui silmaga hinnates näha on.

Maakohus ei ole hinnanud tõendeid kogumis (TsMS § 232 lg 1 ja § 442 lg 8 rikkumine) ning

leidis sel põhjusel ebaõigesti, et hageja pidi eeldama, et 53 aastat vana hoone remontimise

käigus võib ilmneda mõningaid puudusi, mis võivad vajada olulisemat remonti või

renoveerimist.

Maakohus jättis tähelepanuta hageja korduvad väited selle kohta, et kostja oli puudusi varjanud,

tehes enne müüki vastavaid töid. Seega on maakohus ebaõigesti järeldanud, et hageja pidi vana

maja puhul tööde käigus täiendavalt ilmnevaid puudusi eeldama.

Maakohus on põhjendamatult ja ebaõigesti lähtunud elamu remondivajaduse mõiste

sisustamisel kriteeriumist, kas elamus oli üürnikel võimalik elada või mitte. Selline järeldus on

põhjendamata ja meelevaldne, millele kostja ise menetluse käigus ka ei tuginenud. Sellega

rikkus maakohus TsMS § 5 lõiget 1.

See, et üürnikud olid valmis kannatama elamus elamiskõlbmatuid tingimusi, ei tõenda asjaolu,

et elamus ei olnud puudusi, mille eest müüja vastutab.

Maakohtu otsusest ei ole kuidagi võimalik aru saada, kuidas saab niivõrd ulatuslikke

renoveerimistöid pidada tavapärasteks hooldustöödeks või remondiks (TsMS § 442 lg 8

rikkumine).

Maakohus on jätnud tähelepanuta ka hageja väited selle kohta, et ekspert tuvastas elamu

katusekonstruktsioonides (mis on elamu põhiskonstruktsioon) roovide, sarikate ja sarikate otste

seenkahjustused.

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja märkis, et ta jääb maakohtus esitatud

seisukohtade juurde.

Maakohus on otsuse punktis 21 selgelt ja arusaadavalt selgitanud, et elamu remondivajadusest

on juttu nii kinnistu müügilepingus kui ka 31. augusti 2015 üleandmise ja vastuvõtmise aktis.

Pooltevahelise müügilepingu kohaselt müüs kostja hagejale kinnistu, mille seisukorra kohta on

müügilepingu punktis 1.6.5. märgitud, et lepingu eseme koosseisu kuuluv ehitis vajab remonti.

Eraldi on lepingus mainitud asjaolu, et katuseks on vana eterniitkatus. Seega oli lepingus kokku

lepitud hoone selline seisukord. Kuna lepingu järgi vajas hoone remonti, ei saa sellelt eeldada

keskmist kvaliteeti.

Kostja on tuginenud hoone elamiskõlbulikkusele 5. juuni 2020.menetlusdokumendi punktis

2.9. ja selgitanud seda täpsemalt punktis 11.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada

materiaal- ja menetlusõiguse normide rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas

uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt ja mõistab kostjalt välja hageja kasuks 2330,75 eurot

(s.h põhivõlg 1976 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 354,75 eurot) ning viivise VÕS §

113 lõikes 1 sätestatud määras 1976 eurolt alates 27. novembrist 2020 kuni 1976 euro

tasumiseni. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, menetluskulud jäetakse poolte endi

kanda.

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohus tõlgendas ebaõigesti müügilepingu p-i 1.6.5. Sellega

rikkus maakohus VÕS § 29 lõiget 1 ja TsMS § 232 lõiget 1.

Ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi,

kirjelduse ja pakendi osas (VÕS § 217 lg 1 esimene lause). VÕS § 217 lõike 2 p-i 1 järgi ei

vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Seda,

millised asja omadused lepiti kokku, tuleb hinnata vastavalt lepingu tõlgendamise reeglitele

(VÕS § 29).

Müügilepingu p-i 1.6.5. järgi vajab ehitis remonti, vee- ja kanalisatsioonitorustikud on vanad

ning müüjale teadaolevalt ei ole hoones varjatud puudusi. Kinnisasja üleandmise akti kohaselt

on ruumide seisund rahuldav, vajab remonti. Samuti on üleandmisel märgitud, et hoonel on

vana eterniitkatus. Lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest

(VÕS § 29 lg 1). Ringkonnakohtu hinnangul on lepingu ja üleandmise akti järgi poolte ühine

tahe müüa ja osta kinnistu, mis vajab remonti, kuid mis ei ole seenkahjustustega. Sellele viitab

lepingu p-s 1.6.5. koostoimes üleandmise aktiga, mille kohaselt müüakse rahuldavas

seisukorras remonti vajav hoone, millel on vana katus ja vana torustik, ning millel ei ole

varjatud puudusi. Hoone seisukorda ei saa pidada rahuldavaks, kui hoones esineb

seenkahjustus. Seega ei hõlmanud lepingus märgitud remondivajadus seenkahjustuse

parandamise vajadust katusekonstruktsioonides. Seenkahjustuste olemasolu on tõendatud

hagile lisatud asjatundja arvamusega (Puleium OÜ koostatud ekspertiis), millest selgub, et

seenkahjustus esineb katusekonstruktsioonides ja põrandates. Kostja ei ole tõendanud, et

asjatundja järeldused on väärad.

8. Keskmine kvaliteet lepingutingimustele vastavuse hindamisel (VÕS § 217 lg 2 p 2

koostoimes VÕS § 77 lg 1 teise lausega) ei ole selles asjas kohaldatav, kuna kokku lepiti kokku

remonti vajavas seisundis, mis ei ole keskmine kvaliteet.

9. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja ei vastuta katuse vahetamise ning

põrandatega seotud puuduste eest ja ei korda selles osas maakohtu põhjendusi (TsMS § 654

lg 6). Katuse vanus ja seisukord ei ole varjatud puudused TsMS § 217 lg 2 p-i 1 mõttes, kuna

katus oli ülevaatamisel hagejale tervikuna nähtav. Samuti ei ole varjatud puudusteks põranda

seisukord koos selle seenkahjustusega, kuna põrand oli ülevaatamisel nähtav. Hageja väide, et

vaipkate varjas kahjustusi, ei muuda põranda seisukorda varjatud puuduseks, kuna vaipkatte

liigutamisel on lihtsalt kontrollitav põranda seisukord. Ostetud asja ülevaatamise kohustus

pärast müügilepingu sõlmimist on VÕS § 219 järgi isikul, kes on müügilepingu sõlminud oma

majandus- ja kutsetegevuses. Hageja vaatas kinnisasja üle ja pidi olema teadlik selle

seisukorrast ulatuses, mis oli nähtav.

10. Asjatundja arvamuse kohaselt esines katusekonstruktsioonides mitmes piirkonnas

seenkahjustusi ning nende tulemusena on sarikate ning roovide efektiivsed ristlõiked oluliselt

vähenenud. Ekspert avas katused ja jäädvustas roovide ja sarikate seenkahjustused (asjatundja

arvamuse lisa 1, foto 2). Tugevasti olid kahjustatud sarikate otsad. Seega ei olnud nimetatud

puudused

nähtavad

kostjale

enne

asja

ostmist,

kuna

nende

nägemiseks

tuli

katusekonstruktsioon avada.

11. Ringkonnakohus leiab, et kostja on põhistanud ja tõendanud Cembriti eterniidi tootepassiga,

et eterniitkatuse kasutusiga oli läbi. Pooled olid ka üleandmise aktis märkinud, et katus on vana,

samuti oli hageja hoone üle vaadanud. Siiski ei tähenda eterniidi kasutusea lõppemine seda, et

katusekonstruktsioonides võib olla seenkahjustus. Ringkonnakohus ei mõista välja hüvitist uue

katuse paigaldamise eest ega katuse parandamise eest, kuid mõistab välja hüvitise

katusekonstruktsioonide

seenkahjustuse

kõrvaldamiseks,

kuna

seenkahjustus

katusekonstruktsioonides oli varjatud puudus.

12. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et tunnistajate ütlustega ei ole tõendatud, et kostja

tegi remonti eesmärgiga varjata ehitise puudusi. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu

põhjendustega ja ei korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel ega hinda tunnistajate ütlusi uuesti TsMS

§ 652 lõike 5 alusel.

13. Hagile lisatud remonttööde hinnapakkumisest nähtub, et sarikate mädanenud osade

väljavahetamise maksumus on 340 eurot, distantsliistu paigalduse maksumus 130 eurot,

roovistiku paigaldus 450 eurot, neelude aluslaudise paigaldus 210 eurot. Katusepalede ja

roovistiku lammutuse maksumus on 450 eurot. Tegu on puitkonstruktsioonidega, mis olid

mõjutatud seenkahjustustest. Kostja ei ole tõendanud nimetud tööde teistsugust maksumust.

Pakkumisest nähtub, et lammutusprahi vedamise maksumus on 400 eurot. Samas ei ole prahi

veo hind ainult seenkahjustusega katusekonstruktsioonide prahi veo hind, mistõttu arvestab

ringkonnakohus, et katusekonstruktsioonide praht moodustas kogu veokulust kolmandiku, s.o

132 eurot. Samuti ei saa materjalide transpordikulu hüvitada täies mahus, kuna transporditi ka

teisi ehitusmaterjale. Ringkonnakohus arvestab hageja kahjuna materjalide transpordikulu

kogukulust kolmandiku, s.o 264 eurot.

Hüvitatav

kahju

on

VÕS

§

lõike

alusel

kokku

1976

eurot

(340+130+450+210+450+132+264).

Ringkonnakohus märgib, et katusega seoses ei kuulu hüvitamisele muud katuse parendamisega

seotud kulud, kuna ringkonnakohus tuvastas, et need ei ole varjatud puudused ja asi vastas selles

osas lepingutingimustele.

14. VÕS § 113 lõike 1 alusel võib hageja nõuda kostjalt viivise tasumist. Hageja nõuab viivist

alates hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni. Hagi esitati 30. augustil 2018. Ringkonnakohtu

otsuse tegemise ajaks on sissenõutavaks muutunud viivis 354,75 eurot. TsMS § 367 alusel

mõistab ringkonnakohus kostjalt välja hageja kasuks ka veel sissenõutavaks mitte muutunud

viivise VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras.

15. Ringkonnakohus jätab menetluskulud TsMS § 163 lõike 1 alusel poolte endi kanda. Hageja

esitas nõude 24 965,56 euro väljamõistmiseks. Pärast kostja vastuse kättesaamist vähendas

hageja nõuet 14 321,76 euroni. Nõude vähendamist põhjendas hageja eksitusega remonditööde

märkimisel. Arvestades hageja nõude koosseisu, menetluse käiku ning hagi rahuldamise

ulatust, on põhjendatud jätta menetluskulud poolte endi kanda.

/digitaalselt allkirjastatud/