2-17-2474/58 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-17-2474

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. november 2020, Tallinn

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Imbi Sidok-Toomsalu, Helina Luksepp

Kohtuasi

Eeter

Plus

OÜ

hagi

Eesti

Side-

ja

Teenindustöötajate Ametiühingute Liidu vastu

võla ja viivise nõudes

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 21. jaanuari 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Eeter Plus OÜ ja Eesti Side- ja Teenindustöötajate

Ametiühingute Liidu apellatsioonkaebused

Kaebuse hind ringkonnakohtus

Eeter Plus OÜ apellatsioonkaebuse hind 40 944,28

eurot

Eesti Side- ja Teenindustöötajate Ametiühingute Liidu

apellatsioonkaebuse hind 11 224,78 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja Eeter Plus OÜ (registrikood 11218558),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Denis Polman

Kostja

Eesti

Side-

ja

Teenindustöötajate

Ametiühingute

Liit

(registrikood

80092795),

seaduslik esindaja Kadri Kangur, lepinguline esindaja

vandeadvokaat Siiri Schneider

Menetluse liik

02.11.2020, avalik kohtuistung

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 21. jaanuari 2020 otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebused jätta rahuldamata.

3. Poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Eeter Plus OÜ (hageja) esitas 15.02.2017 Harju Maakohtule hagi Eesti Side- ja

Teenindustöötajate Ametiühingute Liidu (kostja) vastu võla ja viivise nõudes.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 10.06.2015 kinnistu võlaõigusliku müügilepingu,

mille kohaselt kohustus hageja ostma ning kostja müüma kinnisasja asukohaga Haapsalu,

Õhtu kallas 15. Kinnistul asuva ehitise seisukord oli kajastatud 25.06.2013

ekspertarvamuses, millega hageja tutvus enne lepingu sõlmimist. Leping sätestas

müügihinna tasumise osamaksete kaupa, seejuures müügihind pidi olema tasutud enne

asjaõiguslepingu sõlmimist. 2016. a maikuus andis kostja hagejale nõusoleku kinnistul

asuva hoone põrandate avamiseks. Põrandate avamisel ja hoone kattematerjali

eemaldamisel avastas hageja varjatud puudused. Hageja tellis asjatundja arvamuse RS-lt.

Peamisteks varjatud puudusteks olid järgmised: korstna vundament on ära vajunud,

vundament on ära vajunud, kandvad siseseinad ning vundamendi talad on mädanenud,

põrandaid ja vahelagesid pole võimalik taastada. RS arvamuse kohaselt ei ole hoonet

võimalik taastada. Hoone tuleb lammutada, koostada uus projektilahendus ning ehitada

selle järgi uus vundament ja hoone maapealne osa. Lepingut sõlmides ei arvestanud hageja,

et hoonet ei ole võimalik taastada. 20.09.2016 esitas hageja kostjale lepingust taganemise

avalduse, millele kostja vaidles vastu. 21.12.2016 esitas kostja hagejale lepingust

taganemise avalduse, mis ei ole hageja hinnangul kehtiv. Objekti valdus tagastati kostjale

12.01.2017.

3. Hageja palub kostjalt välja mõista 51 018,59 eurot, sh lepingu alusel kinnistu eest tasutud

27 000 eurot, leppetrahv 18 000 eurot ning kulude hüvitis 6018,59 eurot. Hageja palub

kostjalt lisaks välja mõista viivise nõuete kogusummalt alates 22.11.2016 kuni täitmiseni

määras 0,005% päevas.

Kostja vastuväited

4. Kostja vaidles hagile vastu. Hageja taganemine müügilepingust on tühine, kuna kostja ei

ole müügilepingut oluliselt rikkunud. Hageja kulude nõue on põhjendamatu osaliselt

seetõttu, et mitmed kulud ei ole seotud müügilepingu sõlmimise ega täitmisega. Hageja ei

ole õigustatud leppetrahvi nõudma.

5. 25.06.2013 ekspertarvamuse kohaselt on kinnistul asuv hoone väga suures ulatuses

amortiseerunud ja vajab kapitaalset remonti. Ekspert leidis, et enne hoone kasutusele võttu

on

vajalik

kaasajastada

planeering,

siseviimistlus,

konstruktsioonid

ja

insenerkommunikatsioonid. Hageja kinnitas 03.05.2015, et on põhjalikult arvestanud

objekti muinsuskaitselisi nüansse ja suhteliselt halba seisukorda ning on teadlik, et maja

tehnosüsteemid on amortiseerunud ja vajavad kiiret kaasajastamist. Kostja ei ole varjanud

olulist teavet hoonega seotud asjaolude kohta. Kõik puudused on kajastatud ekspertiisiaktis,

millega hageja tutvus enne müügilepingu sõlmimist. Hoonet on võimalik taastada.

6. Kostja hinnangul on hageja hoone taastamis- ja remonditöödega alustamisega viivitanud

ebamõistlikult kaua. Kutse- ja majandustegevuses tegutseva ettevõtjana oli hagejal

kohustus ostetud asi viivitamatult üle vaadata või lasta üle vaadata. Hageja on teavitanud

kostjat varjatud puudustest osaliselt alles 20.09.2016 taganemisavalduses ja täiendavatest

puudustest alles 15.02.2017 hagis. Kostja hinnangul on hageja kaotanud õiguse lepingust

taganeda, kuna ei ole teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai

olulisest lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama.

7. Kostja leiab, et hagejapoolne lepingust taganemine on tühine. Leping on lõppenud hoopis

kostjapoolse 21.12.2016 taganemisavalduse alusel. Kostja on tasaarvestanud enda nõude

summas 37 317,21 eurot hageja nõudega. Kostja nõue hageja vastu moodustub järgmiselt:

18 000 eurot leppetrahv, 36,54 eurot viivis, 699,99 eurot tasumata üür (perioodi 22.05.2015

– 10.06.2015 eest), 18 580,68 eurot hüvitis kasutuseelise eest (perioodil 10.06.2015 –

28.12.2016).

Maakohtu otsus ja põhjendused

8. Harju Maakohus rahuldas 21.01.2020 otsusega hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt

hageja kasuks välja põhinõude 10 997,14 eurot, 15.02.2017 seisuga sissenõutavaks

muutunud viivise 26,94 eurot ning alates 16.02.2017 viivise põhinõudelt määraga 0,005%

päevas kuni täitmiseni. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda.

9. Hageja on lõplikes seisukohtades tuginenud täiesti uuele hagi alusele, väites, et kui kumbki

taganemisavaldus ei ole kehtiv, siis on hagejal õigus nõuda müügihinna tagastamist ja

kulutuste hüvitamist kehtiva müügilepingu alusel. Kohus ei lubanud hagi muuta, kuna

kostja sellega ei nõustunud, uus alus on esitatud hilinenult ning hagi muutmiseks puudub

mõjuv põhjus. Ühtlasi jättis kohus rahuldamata hageja vastuväite kohtu tegevusele.

10. Maakohus märkis, et poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asjaoludes:

 poolte vahel sõlmiti 21.05.2015 üürileping, mille alusel andis kostja hagejale üürile

hoonestatud kinnistu asukohaga Õhtu kallas 21, Haapsalu linn, üürihinnaga 1000 eurot

kuus ning lepingu kehtivuse ajaga 22.05.2015-22.06.2015;

 kinnisasja valdus anti kostjalt hagejale üle 22.05.2015;

 pooled sõlmisid 10.06.2015 kinnisasja võlaõigusliku müügilepingu ostuhinnaga

180 000 eurot. Asjaõigusliku lepingu sõlmimine pidi toimuma hiljemalt 01.10.2017

tingimusel, et ostja on tasunud ostuhinna. Ostuhinnast 1000 eurot oli tasutud enne

10.06.2015 müügilepingu sõlmimist ning 26 000 eurot tasuti täiendavalt, enne lepingust

taganemist;

 hageja pöördus 18.04.2016 kostja poole saamaks nõusolekut küttekehade

lammutamiseks ning seintelt, lagedelt ja põrandalt kattematerjalide eemaldamiseks.

Kostja andis vastava nõusoleku 02.05.2016;

 hageja esitas kostjale 20.09.2016 notariaalselt tõestatud lepingust taganemise avalduse,

tuginedes olulisele lepingurikkumisele- põrandatalade läbi mädanemine ja vundamendi

läbi vajumine;

 kostja tegi hagejale 10.11.2016 hoiatuse lepingust taganemise kohta ning andis

täiendava tähtaja 01.12.2016 tasuda ostusumma osa 9000 eurot;

 kostja esitas 21.12.2016 hagejale notariaalselt kinnitatud lepingust taganemise avalduse,

tuginedes lepingust tuleneva ostusumma tasumise kohustuse rikkumisele;

 kostja tegi hagejale 21.12.2016 avalduses ka tasaarvestusavalduse, tasaarvestades enda

nõude kogusummas 37 317,21 eurot hageja nõudega;

 kinnisasja valdus on kostjale üle läinud 12.01.2017.

11. Maakohus hindas esmalt hageja taganemisavalduse kehtivust. Maakohus leidis, et hageja

tegutses oma majandus- või kutsetegevuses ning seega oli tegemist isikuga, kes pidi VÕS

§ 219 lg 1 järgi ostetud asja viivitamatult üle vaatama või laskma üle vaadata. Hagejal oli

võimalus tutvuda põhjalikult hoone seisundiga alates valduse üleandmisest 22.05.2015.

Hageja on väitnud, et esmalt ei pidanudki hageja hoonet põhjalikult üle vaatama ning poolte

kokkuleppel pidid esialgu toimuma üksnes konserveerimistööd edasiste kahjustuste

vältimiseks. Kohtule sellise kokkuleppe olemasolu esitatud tõenditest ei nähtu. Seega oli

lepinguobjekti ülevaatamise edasilükkamine risk, mille hageja endale võttis ja mille eest

kostja vastutama ei pea. Kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni oli hageja kinnisasja valdaja.

Hageja 18.04.2016 taotlusel andis kostja põranda kattematerjalide eemaldamiseks loa

02.05.2016. Hagejal ei olnud takistust küsida sellist nõusolekut koheselt pärast

müügilepingu sõlmimist. Arvestades, et kostja andis nõusoleku 14 päeva möödudes ning

puudub alus arvata, et kostja oleks viivitanud nõusoleku andmisega 2015.a mais, pidas

maakohus põhjendatuks, et VÕS § 118 lg 1 p 1 järgne tähtaeg hakkas kulgema hiljemalt

24.06.2015, s.o kahe nädala möödumisel müügilepingu sõlmimisest. Kohtu hinnangul oli

20.09.2016 möödunud mõistlik aeg müügilepingust taganemiseks ning seega ei lõppenud

leping hageja taganemisavalduse alusel.

12. Samuti ei olnud maakohtu hinnangul täidetud hageja taganemise sisulised eeldused. Hageja

on 20.09.2016 taganemisavalduses viidanud olulise lepingurikkumisena järgmistele

puudustele: põrandatalade läbi mädanemine ja vundamendi läbi vajumine. Seega tuleb

kohtul anda hinnang eeskätt nende puuduste olemasolule ja olulisusele. Ülejäänud

puudustele on viidatud alles 15.02.2017 esitatud hagis. Maakohtu hinnangul on neile

puudustele tuginetud pärast mõistliku aja möödumist puudustest teadasaamisest.

13. Maakohus, analüüsides eriteadmistega isikute arvamusi ja kohtu poolt määratud

eksperthinnangut, asus seisukohale, et hoone 2016. a fikseeritud puudused olid suuremad,

kui oli välja toodud 2013. a hinnangus. Vundamendi puuduseid on 2013.a aktis vähe

käsitletud, pigem on välja toodud asjaolud, mis viitavad vajadusele tuvastada täiendavalt

põrandate alla jääva hoone osa seisukorda, ning mis peaksid tõstatama tõsiseid kahtlusi

vundamendi seisukorra osas. Samuti on 2013.a aktis viidatud sellele, et põrandatalad on

osades ruumides ilmselt kas ära vajunud või on välisseinte tsoonides talade toepinnad

pehkinud ja talad osaliselt oma kandevõime kaotanud. 2016.a hinnangus on

põrandakonstruktsiooni seisund, samuti vundamendi seisund juba katete eemaldamise ja

põrandasse avade tegemise järgselt konkreetselt tuvastatud. Samas oli maakohus

seisukohal, et erinevust lepingu eelselt olemas olnud teabe ja hilisemas uuringus saadud

teabe vahel ei saa pidada sedavõrd oluliseks lepingurikkumiseks, mis annaks hagejale

õiguse leping üles öelda. Maakohtu hinnangul ei ole toodud esile asjaolusid, mille pinnalt

saaks teha järelduse, et 2016. a hinnangus oleks tuvastatud sedavõrd suuri erinevusi hoone

seisukorra osas, võrreldes 2013. a hinnangust nähtuvate ja ka visuaalselt tuvastatavate

puudustega. Maakohtu hinnangul ei nähtu ühestki tõendist, et taganemisavalduses toodud

puudused võiksid tuua endaga kaasa paratamatu vajaduse hoone lammutada ning täiesti

uuesti ehitada. Tuginemine puudustele, mille esinemise võimalusele oli enne müügilepingu

sõlmimist 2013. a hinnangus selgelt viidatud ning mille olemasolu oleks hageja saanud ise

enne müügilepingu sõlmimist tuvastada, ei ole hageja poolt kooskõlas hea usu põhimõttega.

Maakohtu hinnangul ei esine praegu ka VÕS § 221 lg 1 p 2 olukorda, esitatud tõenditest ei

nähtu, et müüja oleks olnud lepingutingimustele mittevastavusest teadlik ning jätnud ostja

sellest teavitamata. Eeltoodud põhjustel leidis maakohus, et hageja 20.09.2016

taganemisavaldus ei ole kehtiv.

14. Järgnevalt tuvastas kohus, kas müügileping võib olla lõppenud kostja taganemisavalduse

alusel. Müügilepingu punktist 3.2 nähtub, et hageja pidi tasuma kostjale hiljemalt

30.09.2016 lepingu eseme ostuhinnast 9000 eurot. Vaidlus puudub selles, et hageja seda

summat kostjale tasunud ei ole. Kostja oli andnud hagejale lepingurikkumise

kõrvaldamiseks täiendava tähtaja. Seega oli kostja õigustatud VÕS § 116 lg 2 p-st 5

tulenevalt 21.12.2016 avaldusega lepingust taganema.

15. Hageja hinnangul ei ole kostja taganemisavaldus kehtiv vormipuuduse tõttu. Müügilepingu

punktis 7.3 on kokku lepitud, et müügilepingust taganemiseks saadab õigustatud pool

teisele poolele notariaalkorras ühepoolse tõestatud avalduse, milles märgib lepingust

taganemise aluse. Kostja taganemisavaldus oli notariaalselt kinnitatud. Samas ei saa

notariaalselt tõestatud vormi kasutamata jätmine tuua endaga kaasa tahteavalduse tühisust.

Hageja on 23.12.2016 vastuses kostja taganemisavaldusele leidnud, et kostja

taganemisavaldus on tühine, kuna selles esitatud aluseid tegelikkuses ei esine. Maakohtu

hinnangul hageja aktsepteeris kostja taganemisavalduse vormi, vaieldes vastu vaid sisule.

Vormipuudus ei toonud kaasa taganemisavalduse tühisust. Kuivõrd taganemisavalduse

sisulised eeldused on praegusel juhul täidetud, on kostja 21.12.2016 taganemisavaldus

kehtiv. Müügileping on seega lõppenud kostja 21.12.2016 taganemisavalduse alusel,

lepingu punkti 7.1.3 kohaselt.

16. Järgnevalt käsitles maakohus taganemise õiguslikke tagajärgi. Vaidlus puudub selles, et

müügilepingu alusel tasutud osamaksed 27 000 eurot kuuluvad lepingust taganemisel

tagastamisele. Hageja on tagastanud kostjale vaidlusaluse kinnisasja valduse, mistõttu on

hageja enda kohustuse täitnud. Seega on hageja nõue müügilepingu alusel tasutud 27 000

euro tagastamiseks VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel põhjendatud. Lepingus on

sätestatud ostja õigus nõuda leppetrahvi müüjalt juhul, kui leping lõpetakse lepingu punkti

7.2 alusel. Praegusel juhul lõppes leping taganemisega lepingu punkti 7.1 (alapunkti 7.1.3)

alusel. Sellisel juhul ei ole ostja õigustatud müüjalt leppetrahvi nõudma. Seega ei ole hageja

leppetrahvi nõue põhjendatud.

17. Hageja on taotlenud kostjalt ka lepingu järgi hüvitamisele kuuluvate kulude kokku 6018,59

euro väljamõistmist. Hagiavalduse kohaselt tugineb antud nõue lepingu punktile 7.5. Selles

punktis on pooled kokku leppinud, et lepingust taganemisel tagastamisele kuuluvalt

ostuhinnalt intresse ei maksta ning poolel ei ole lepingust taganemisel õigust esitada teise

poole vastu mistahes muid käesolevas lepingupunktis nimetamata rahalisi nõudeid seoses

käesoleva lepinguga, va ostja poolt tehtud kulutuste hüvitamine ostja poolt esitatud arvete

alusel. Kohtu hinnangul ei tulene lepingu punktist 7.5, et kulude hüvitamist võib hageja

nõuda vaid juhul, kui leping on lõppenud hageja taganemisavalduse alusel. Seetõttu leidis

kohus, et kulude hüvitamise nõude võib esitada ka juhul, kui lepingust on taganenud kostja.

18. Kohtu hinnangul on hageja kulude nõue põhjendatud vähemalt järgmises ulatuses: eelmärke

seadmise kulu 294,79 eurot, riigilõiv 52,50 eurot, kindlustuse kulu 2*236 eurot,

valveteenuse kulu 121,47 eurot ja 460,20 eurot ning maamaksu kulu 210,88 eurot ja 421,75

eurot. Eeltoodud kulude kandmine hageja poolt on lepitud poolte vahel kokku lepingu

punktides 4.1, 4.3 ja 4.4. Need kulud on põhimõtteliselt käsitletavad ka esemele tehtud

vajalike kulutustena VÕS § 191 lg 2 tähenduses, kuna tagasid kinnistu väärtuse säilimist.

Geoaluse tellimise kulu, ekspertiiside kulu ning eskiisprojekti koostamise kulu võis hageja

enda jaoks olla hoone taastamiseks vajalik kulu. Neid kulusid ei saa aga käsitleda lepingus

ette nähtud kuludena või VÕS § 191 lg-s 2 sätestatud esemele tehtava vajalike kulutustena.

Notariaalse avalduse kulu 285 eurot ei saa kohus samuti lugeda põhjendatuks, juba ainuüksi

seetõttu, et kohtu hinnangul oli hageja taganemisavaldus tühine. Kohtuväline õigusabikulu

ei ole samuti käsitletav vajaliku kulutusena VÕS § 191 lg 2 ja TsÜS § 63 p 1 tähenduses

ning see nõue ei kuuluks rahuldamisele ka alusetu rikastumise sätete alusel. Samuti ei ole

see käsitletav lepingu punktis 7.5 käsitletud hüvitamisele kuuluva kuluna. Seega on kulud

põhjendatud summas 2033,59 eurot.

19. Müügilepingu p-s 7.6 on sätestatud, et lepingu pool on lepingust taganemise järgselt

kohustatud tasuma lepingust tulenevad rahalised maksed, sh lepingus sätestatud leppetrahvi

teisele poolele hiljemalt 7 kalendripäeva jooksul lepingust taganemise jõustumisest arvates,

v.a juhul, kui pool saab teha leppetrahvi summa osas tasaarvestuse. Poolte vahel sõlmitud

müügileping on lõppenud kostja 21.12.2016 taganemisavalduse alusel. Taganemisavaldus

on hagejale edastatud 21.12.2016 e-posti teel. Seega jõustus taganemine 21.12.2016 ja

kostjal tuli tagastada hagejale ostuhind 27 000 eurot ning hüvitada müügilepingu punkti 7.5

järgsed kulutused 2033,59 eurot hiljemalt 28.12.2016.

20. Maakohus leidis, et kostja nõue, mida ta on soovinud tasaarvestada hageja nõudega, on

põhjendatud osaliselt. Poolte vahel sõlmitud lepingu punktis 7.5 on sätestatud, et lepingust

taganemisel punkti 7.1 alusel kohustub ostja tasuma müüjale leppetrahvi 18 000 eurot.

Hageja on rikkunud oma lepingulist kohustust, jättes ostuhinna osamakse tähtaegselt

tasumata ega ole kohustust täitnud ka talle antud täiendava tähtaja jooksul, seega on

leppetrahvi nõue 18 000 eurot põhjendatud.

21. Kostja tasaarvestas hageja nõudega ka enda viivisenõude hageja vastu. Müügilepingu

punktis 3.9 on sätestatud, et ostuhinna tasumisega viivitamisel on müüjal õigus nõuda ostjalt

viivist 0,005% tähtajaks tasumata summalt päevas. Kostja on arvestanud viiviseid

tähtaegselt tasumata ostuhinnalt 9000 eurot ajavahemiku 01.10.2016-19.12.2016 eest

kogusummas 36,45 eurot. Kostja tasaarvestusavaldus on viivise nõude 36,45 euro osas

põhjendatud.

22. Kostja tasaarveldusnõue üürisumma osas ei ole põhjendatud. Üürilepingu p-s 8.4 leppisid

pooled kokku, et kui poolte vahel sõlmitakse kinnisasja võlaõiguslik müügileping,

arvestatakse üürisumma maha esimesest sisse makstavast summast. Lepingu p-s 3.2 on

pooled deklareerinud, et ostja on müüjale tasunud enne lepingu sõlmimist müügisummast

1000 eurot. Selles järeldub, et hageja tasus kostjale ette üüri 1000 eurot ning see arvestati

vastavalt üürilepingu tingimusele müügilepingu sõlmimisel tasutud ostuhinna hulka.

23. Kostja kasutuseelise nõue ei ole põhjendatud. Kostja on ise kinnitanud, et antud seisundis

ei ole võimalik hoonet kasutada. Tõendamata on kostja väited, mille kohaselt oleks ta

saanud perioodil, mil hageja kinnisasja valdas, kinnistut ise kasutada või asja välja üürida.

Pooltel oli sõlmitud küll üürileping, kuid selle eesmärgiks oli võimaldada hagejal võtta

kinnisasja valdus üle objektiga tutvumise ja renoveerimistööde ettevalmistamise eesmärgil

juba müügilepingu sõlmimisele eelnevalt. Arvestades, et kostja enda kinnitusel puudus

hoonel kasutusväärtus ilma eelnevate renoveerimistöödeta, ei ole kostja väited võimaliku

kasutuse või väljaüürimisest saadava tulu kohta usutavad. Kasutuseelise nõudmine on

vastuolus hea usu põhimõttega ka tulenevalt sellest, et kostja ei ole oma käitumisega

varasemalt andnud märku sellest, ta võiks hagejalt kasutuseelist nõuda.

24. Kohus leidis, et kostja tasaarvestus oli põhjendatud 18 036,45 euro ulatuses ning selles

ulatuses on tasaarvestuse aluseks olevad asjaolud tõendatud.

25. Poolte nõudeid võis tasaarvestada alates ajast, mil mõlema poole rahalised kohustused

kuulusid täitmisele, s.o alates 28.12.2016. Selle kuupäeva seisuga oli hageja nõue kostja

vastu (27 000 + 2033,59) 29 033,59 eurot ning kostja nõue hageja vastu (18 000 + 36,45)

18 036,45 eurot. Kohus tasaarvestab poolte nõuded kattuvas ulatuses ning selle tulemusel

tuleb kostjal hagejale tasuda põhinõue 10 997,14 eurot. Seega on sissenõutavaks muutunud

viivise nõue hagi esitamise seisuga põhjendatud summas 26,94 eurot. Hageja on õigustatud

nõudma ka edasiulatuvat viivist.

Hageja apellatsioonkaebus

26. Hageja palus 25.02.2020 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas,

milles hagi jäi rahuldamata ja uue otsusega rahuldada hagi täies ulatuses.

27. Apellatsioonkaebuse

kohaselt

on

maakohus

üllatuslikult

tuvastanud

kostja

taganemisavalduse kehtivuse. Maakohus märkis, et hageja ei tuginenud 23.12.2016 e-kirjas

vormipuudusele kostja taganemisavalduses. Samas ei arutanud maakohus kordagi hageja

23.12.2016 e-kirja õiguslikku tähendust. Samuti ei tuginenud maakohtu poolt viidatud

asjaolule kostja. Kui hageja oleks teadnud, et maakohus sellisele asjaolule tugineb, siis

oleks hageja käitunud kohtumenetluses teisiti. Hageja oleks esitanud leppetrahvi

vähendamise taotluse, kuna hagejaga tehingu ärajäämisega ei kandnud kostja mingit kahju,

vaid sai kinnisvarahindade tõusust kasu, st kostja sai müüa kinnistu parematel

turutingimustel. Samuti oleks hageja saanud tõendada, et on tuginenud taganemisavalduse

vorminõude rikkumisele kompromissiläbirääkimistes.

28. Hageja on seisukohal, et 23.12.2016 e-kiri ei võta hagejalt ära õigust tugineda kostja

taganemisavalduse tühisusele vorminõude rikkumise tõttu. Hageja ei kiitnud heaks

taganemisavalduse tegemist muus vormis kui müügilepingus kokku lepitud. Käesoleval juhul

ei olnud kokkulepet vorminõude muutmiseks, mis peab olema selgesõnaliselt tehtud.

29. Müügilepingu oluline rikkumine kostja poolt tuleb samuti lugeda tõendatuks. Põrandatalad on

läbi mädanenud ja vundament on läbivajunud.

Kostja apellatsioonkaebus

30. Kostja palus 04.03.2020 esitatud apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada osas,

milles maakohus hagi rahuldas ja uue otusega jätta hagi rahuldamata.

31. Kui kohus leidis, et hageja taganemisavaldus ei ole kehtiv, oleks ta pidanud jätma hagi

täielikult rahuldamata ja mitte hakkama analüüsima, kas ja mille alusel müügileping lõppes.

Hageja ei ole nõude alusena esile toonud kostja taganemisavaldust, vaid on hoopis pidanud

seda tühiseks.

32. Kostja ei nõustu sellega, et kohus ei ole arvestanud tasaarvestuse tegemisel kogu summaga,

millega kostja hageja nõude müügilepingust taganemisel tasaarveldas. Ebaõige on

maakohtu seisukoht, et tasaarvestus üüri ja kasutuseelise osas ei ole põhjendatud. Kuna

müügilepingust on taganetud, siis kuulub üür perioodi eest, mil üürileping kehtis,

tasumisele. Vastasel korral on hageja kasutanud üürilepingu kehtivuse ajal kinnistut tasuta.

Samuti on ebaõige maakohtu seisukoht, et kasutuseelise nõudmine on hea usu põhimõttega

vastuolus. Hageja kasutuseelis seisneb asja faktilise kasutamise võimaluses. Teise asjaoluna

seisneb kasutuseelis selles, et nimetatud perioodil ei saanud kostja seda kinnistut ise

kasutada ega välja üürida.

Vastused apellatsioonkaebustele

33. Pooled vaidlesid apellatsioonkaebustele vastu ja palusid jätta need rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

34. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus

rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust

maakohtu otsuse tühistamiseks.

35. Poolte vahel sõlmiti kinnistu müügileping 10.06.2015. Asjaõigusleping pidi sõlmitama

hiljemalt 01.10.2017. Kinnistu valdus oli hagejale üle antud 22.05.2015. Hageja pöördus

18.04.2016 kostja poole nõusoleku saamiseks põrandatelt, seintelt ja lagedelt materjalide

eemaldamiseks ja kasutuskõlbmatuks muutunud küttekehade lammutamiseks. Kostja andis

nõusoleku

02.05.2016.

Hageja

esitas

20.09.2016

kostjale

müügilepingust

taganemisavalduse, kuna hoone põrandatalad on läbimädanenud ning vundament on läbi

vajunud. Hagiavalduses tugines hageja veel täiendavatele puudustele.

36. Maakohus leidis, et hageja taganes müügilepingust peale mõistliku aja möödumist, mistõttu

on ta kaotanud õiguse lepingust taganeda. Ringkonnakohus märgib, et kuigi hageja on

vaidlustanud maakohtu otsuse rahuldamata jäänud osas, ei ole hageja apellatsioonkaebuses

põhjendanud, miks ta leiab, et maakohtu nimetatud seisukoht on vale. Ringkonnakohus

nõustub, et hageja on kaotanud õiguse lepingust taganeda. VÕS § 219 lg 1 sätestab, et kui

ostja on müügilepingu sõlminud oma majandus- või kutsetegevuses, peab ta ostetud asja

viivitamata üle vaatama või üle vaadata laskma. VÕS § 220 lg 1 järgi peab ostja teatama

asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 118 lg 1 p

1 sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda, kui ta

ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest

lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama.

Hagiavalduse kohaselt sai hageja varjatud puudustest teada eriteadmistega isiku RS poolt

2016.a suvel esitatud hinnangust. Ringkonnakohus leiab, et hageja oleks pidanud hoone üle

vaatamata või selle üle vaadata laskma pärast müügilepingu sõlmimist. Kuigi üldjuhul

tähendab ülevaatus väliselt äratuntavate puuduste olemasolu tuvastamist, siis käesoleval

juhul on tegemist üldjuhust erineva olukorraga. Hagejale oli enne müügilepingu sõlmimist

kättesaadavaks tehtud Ösel Consulting OÜ poolt 2013.a läbiviidud arvamus, millest

nähtuvalt oli hoone halvas seisukorras ning milles on viidatud mitmete hooneosade

täiendavale kontrollimise vajadusele. Sealhulgas on märgitud, et esimese korruse põrandad

on paljudes ruumides ära vajunud; mitmes ruumis on põrandal katteks õhku mitte läbilaskev

PVC kate, mis on vaja kohe eemaldada; osades ruumides on ilmselt põrandatalad ära

vajunud või on välisseinte tsoonides talade toepinnad pehkinud ja talad osaliselt oma

kandevõime kaotanud; põrandate kandekonstruktsioonide kandevõime selgitamiseks peab

tegema lisauuringuid, põrandasse on vaja teha kontrollavad, et selgitada välja põrandatalade

ja kandekonstruktsioonide tegelik seisukord. Sellises olukorras eeldab VÕS § 219 lg 1

järgne ülevaatus eriteadmiste kasutamist, nii nagu hageja teostas selle spetsialisti kaudu

2016.a suvel. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kui kostja andis 2016.a mais hagejale

nõusoleku põranda kattematerjalide eemaldamiseks, siis ei ole alust arvata, et kostja ei oleks

nõusolekut andnud koheselt pärast müügilepingu sõlmimist. Põhjendatuks ei saa pidada

olukorda, kus halvas seisukorras olev kinnistu on hageja valduses enam kui aasta aega ja

alles siis hakkab hageja hoonet põhjalikumalt uurima ja sellest tulenevalt varjatud

puudustele tuginema. Eeltoodule tuginedes oleks hageja pidanud täiendavatest puudustest

teada saama juba 2015.a suvel ning 20.09.2016 esitatud taganemisavaldus on esitatud

pärast mõistliku tähtaja möödumist.

37. Hoolimata sellest, et taganemisavaldus esitati pärast mõistliku tähtaja möödumist, võttis

maakohus seisukoha küsimuses, kas taganemise sisulised eeldused on täidetud. Sealjuures

kontrollis maakohus ainult 20.09.2016 taganemisavalduses esitatud taganemise aluseid

(põrandatalade läbi mädanemine ja vundamendi läbivajumine), kuna teistele puudustele on

tuginetud mitte üksnes mõistliku aja möödumisel pärast seda kui hageja pidi puudustest

teada saama, vaid ka mõistliku aja möödumisel pärast seda, kui hageja puudustest tegelikult

teada sai, s.o pärast eriteadmistega isiku RS arvamusega tutvumisest 2016.a. suvel, kuna

teistele puudustele tugines hageja alles 15.02.2017 hagiavalduses (VÕS § 220 lg 1).

38. Ösel Consulting OÜ 2013.a hinnangu kohaselt on esimese korruse ruumides põrandad

paljudes kohtades ära vajunud, osades ruumides on ilmselt põrandatalad ära vajunud või on

välisseinte tsoonides talade toepinnad pehkinud ja talad osaliselt oma kandevõime

kaotanud; põrandate kandekonstruktsioonide kandevõime selgitamiseks peab tegema

lisauuringuid; midagi jookseb vundamendi alla (I kd tl 11-28). RS 2016.a arvamuse kohaselt

on vundamendi konstruktsioon osaliselt ära vajunud, põrandate talastik esimesel korrusel

on amortiseerunud (I kd tl 30-33). Maakohus määras 22.03.2018 määrusega ekspertiisi,

mille viis läbi riiklikult tunnustatud ekspert GE (I kd tl 32-50). GE arvamuse kohaselt olid

esimese korruse puitpõrandatega ja vundamendiga seotud puudused olemas juba

müügilepingu sõlmimise ajal 22.05.2015. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa hageja poolt

viidatud põrandatalade läbimädanemist pidada puuduseks, mis ei olnud hagejale teada. Juba

Ösel Consulting OÜ 2013.a hinnangus oli märgitud, et esimese korruse ruumides on

põrandad paljudes kohtades ära vajunud, ning et osades ruumides on põrandatalad ilmselt

ära vajunud või on talade toepinnad pehkinud ja talad osaliselt oma kandevõime kaotanud.

Kuigi vundamendi puudused olid suuremad kui Ösel Consulting OÜ 2013.a hinnangust

nähtus, ei ole erinevus selline, mida saaks käsitleda olulise lepingrikkumisena ja mis annaks

aluse müügilepingust taganemiseks (VÕS § 116 lg 1, lg 2). GE arvamuse kohaselt ei saanud

vundamendi puudused tulla ostjale üllatusena, kuna ostjale oli teada nii põrandate

äravajumine kui ka vee või kanalisatsiooni jooksmine vundamendi alla. Samuti märgib

kolleegium, et Ösel Consulting OÜ 2013.a arvamuses on viidatud sellele, et põrandate

kandekonstruktsioonide kandevõime selgitamiseks peab tegema lisauuringuid, põrandasse

on vaja teha kontrollavad, et selgitada välja põrandatalade ja kandekonstruktsioonide

tegelik seisukord. Sealjuures nähtub GE arvamusest, et vundamendi puudused ei ole

sellised, mis nõuavad vundamendi lammutamist, vaid vundamenti on võimalik

rekonstrueerida (I kd tl 40). Ülaltoodust tulenevalt ei saanud põrandatalade ja vundamendi

puudused olla aluseks müügilepingust taganemisele.

39. Samuti on taganemisavalduse esitanud kostja. Kostja on esitanud hagejale 21.12.2016

notariaalselt kinnitatud taganemisavalduse, milles taganes müügilepingust, kuna hageja oli

jätnud, hoolimata täiendava tähtaja andmisest, tähtaegselt tasumata ostuhinna osamakse (I

kd tl 38-39). Müügilepingu punkti 7.3 järgi tuli taganemisavaldus esitada notariaalselt

tõestatud vormis. TsÜS § 83 lg 2 sätestab, et kokkulepitud vormi järgimata jätmise korral

on tehing tühine, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Õiguskirjanduses

on selgitatud, et vorminõude rikkumise tagajärje üle otsustamisel tuleb arvestada

kokkuleppelise vorminõude eesmärki. Kui selleks on üksnes tõendamisfunktsioon, siis ei

pea vorminõude järgimata jätmine alati tehingu tühisust kaasa tooma (P. Varul jt.

Tsiviilseadustiku üldosa seadus. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2010, lk 259).

Ringkonnakohus leiab, et taganemisavalduse notariaalse tõestamisnõude eesmärgiks ei

olnud hoiatusfunktsiooni ning nõustamisfunktsiooni täitmine, mida kinnitab ka see, et

seadus sellisele taganemisavaldusele vorminõuet ette ei näe. Kolleegiumi hinnangul kannab

poolte kokkulepitud vorm üksnes tõendamisfunktsiooni, tagades, et hiljem oleks võimalik

tehingu sisu selgelt ja üheselt mõistetavalt kindlaks teha. Kuna taganemisavalduse sisu on

antud juhul ka notariaalselt kinnitatud taganemisavalduse puhul selgelt kindlaks tehtav, siis

ei toonud kokkulepitud vorminõude järgimata jätmine kaasa taganemisavalduse tühisust.

Vaidlus puudub, et hageja jättis müügilepingu järgse osamakse tasumata. Seega on ka

taganemise sisulised eeldused täidetud ning kostja taganemisavaldus on kehtiv.

40. VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda

tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist,

kui ta tagastab kõik üleantu. Ebaõige on kostja seisukoht, et kuna hageja taganemisavaldus

ei kehti, siis ainuüksi seetõttu tuleks hagi jätta rahuldamata. Asjaolu, et kohus on

tuvastanud, mitte hageja, vaid kostja, taganemisavalduse kehtivuse, ei võta hagejalt ära

lepingust taganemise tagajärjel tekkivaid nõudeid. Seega on maakohus õigesti pidanud

põhjendatuks hageja nõuet tasutud ostuhinna tagastamiseks summas 27 000 eurot. Kuna

müügileping lõppes kostja taganemisavalduse alusel, siis ei ole põhjendatud hageja

leppetrahvinõue.

41. Hageja nõudis ka müügilepingu p 7.5 alusel kulutuste hüvitamist summas 6018,59 eurot.

Maakohus pidas hageja nõuet kulutuste hüvitamiseks põhjendatuks osaliselt, s.o summas

2033,59 eurot. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses esitanud põhjendusi, miks ta leiab, et

kulutuste hüvitamise nõue tuleks rahuldada suuremas ulatuses. Kostja ei ole

apellatsioonkaebuses esitanud kulutuste hüvitamisega seoses konkreetseid põhjendusi,

miks on maakohtu otsus selles osas vale. Ringkonnakohus märgib, et maakohus on

põhjendanud, miks ta leiab, et hagejal on kostja vastu kulutuste hüvitamise nõue summas

2033,59 eurot. Apellatsioonkaebustes ei ole kulutuste hüvitamise osas sisulisi vastuväiteid

esitatud. Eeltoodust tulenevalt ei pea ringkonnakohus põhjendatuks maakohtu otsust selles

osas muuta.

42. Ringkonnakohus leiab, et kuna kostja taganemisavaldus on kehtiv, siis pidas maakohus

õigesti kostja leppetrahvinõuet hageja vastu summas 18 000 eurot põhjendatuks

(müügilepingu p 7.5). Hageja on viidanud, et kui ta oleks teadnud, et maakohus tuvastab

kostja lepingust taganemise kehtivuse, siis oleks ta taotlenud leppetrahvi vähendamist.

Kolleegium märgib, et maakohtu lõppjäreldus, et kostja poolt lepingust taganemine on

kehtiv, ei saanud tulla hagejale üllatusena, kuna pooltel oli selle üle vaidlus, ning hageja

pidi arvestama võimalusega, et maakohus peab kostja taganemisavaldust kehtivaks.

Seetõttu oli hagejal võimalus taotleda maakohtus leppetrahvi vähendamist, kuid ta ei teinud

seda. Seega ei ole alust maakohtu otsust kostja leppetrahvinõude osas muuta. Samuti ei ole

alust otsust muuta osas, milles maakohus pidas põhjendatuks kostja viivise nõuet summas

36,45 eurot ostuhinna osa maksmisega viivitamise eest.

43. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kostja tasaarvestus üüri nõude osas ei ole

põhjendatud. Maakohus on õigesti leidnud, et üürilepingust ja müügilepingust nähtuvalt on

hageja tasunud kostjale üüri 1000 eurot, mis arvestati makstud ostuhinna hulka. VÕS § 188

lg 2 teise lause kohaselt ei mõjuta taganemine lepingust enne taganemist tekkinud õiguste

ja kohustuste kehtivust. Maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et taganemine ei

saa mõjutada poolte kokkulepet, et võlaõigusliku müügilepingu sõlmimisel tuli üürisumma

arvestada ostuhinna hulka ning hagejal puudus sel juhul kohustus tasuda üüri üürilepingu

järgi. Seetõttu ei ole kostjal õigust ka pärast müügilepingust taganemist üüri nõuda.

44. Kostja leiab, et tal on hageja vastu kasutuseelise nõue summas 18 580,68 eurot, mis tuleneb

sellest, et hageja valdas kinnistut müügilepingu alusel alates 10.06.2015 kuni 28.12.2016.

VÕS § 189 lg 1 sätestab, et lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda

tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist,

kui ta tagastab kõik üleantu. VÕS § 191 lg 1 kohaselt, kui lepingupool ei saanud vilju või

muud kasu, mida tal oleks olnud võimalik korrapärase majandamise nõudeid järgides saada,

peab ta taganemise korral teisele lepingupoolele hüvitama saamata jäänud viljade või muu

kasu väärtuse. Müügilepingu punktis 7.5 on pooled aga kokku leppinud, et lepingust

taganemisel ei maksta tagastamisele kuuluvalt ostuhinnalt intressi ning poolel ei ole

lepingust taganemisel õigust esitada teise poole vastu mistahes muid käesolevas

lepingupunktis nimetamata rahalisi nõudeid seoses lepinguga, va ostja poolt tehtud

kulutuste hüvitamine ostja poolt esitatud arvete alusel. Ringkonnakohtu hinnangul on

eeltooduga pooled leppinud kokku, et lepingust taganemise korral ei ole kostjal õigust

nõuda kasutuseelise hüvitamist. Lisaks ei ole kostja tõendanud, et hagejal oleks olnud

võimalik kasutuseelist saada (kinnistu välja üürida), kuna kostja on ise menetluses

korduvalt tuginenud sellele, et hagejale müüdi kasutuskõlbmatu hoone. Kostja väide, et

pärast kinnistu tagastamist üüris kostja selle välja, on tõendamata. Kasutuseelise saamise

võimalust ei tõenda poolte vahel sõlmitud üürileping, kuna selle eesmärgiks oli anda

kinnistu hageja kasutusse enne müügilepingu sõlmimist ning pooled leppisid kokku, et

hageja poolt makstud üür loetakse ostuhinna hulka.

45. Ülaltoodust tulenevalt on põhjendatud maakohtu otsus, millega mõisteti nõuete

tasaarvestamise tulemusel kostjalt välja 10 997,14 eurot ja viivis sellelt summalt.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

46. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust, millega

jäeti hagi osalise rahuldamise tõttu menetluskulud poolte endi kanda. Apellatsioonkaebuste

rahuldamata jätmise tõttu tuleb ka ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda

(TsMS § 171 lg 1).

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Soots, Imbi Sidok-Toomsalu, Helina Luksepp