2-20-7323/13 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Otsuse tegemise aeg ja koht

24.11.2020 Tallinn, Tallinna kohtumaja

Tsiviilasja number

2-20-7323

Tsiviilasi

OÜ Forestline hagi Tallinn, F. R. Faehlmanni tn 17

korteriühistu vastu alusetu rikastumise nõudes

Tsiviilasja hind

787,34 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja OÜ Forestline (registrikood 11753866),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik

Kostja Tallinn, F. R. Faehlmanni tn 17 korteriühistu

(registrikood

80007051),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Leino Biin

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Forestline hagi Tallinn, F. R. Faehlmanni tn 17 korteriühistu vastu

787,34 euro väljamõistmiseks rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

2. Jätta menetluskulud hageja OÜ Forestline kanda.

3. Määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrusega pärast käesoleva

kohtuotsuse jõustumist.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Apellatsioonkaebus

võidakse

lahendada

kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. Hagejale kuulub korter asukohaga xxx. Maja haldamiseks on loodud korteriühistu. 2018.

aastal remonditi maja fassaad, mille eest pidi korteriühistu tasuma 29.06.2019 summas 52 770

eurot. 29.11.2018 korteriühistu koosoleku otsusega kinnitati juhatuse otsus, mille kohaselt

hakkavad ehitusest tingitud viivisarveid tasuma korteriühistu liikmed. Nimetatud otsus

tunnistati 09.03.2020 kohtumäärusega kehtetuks. Seetõttu taotleb hageja 29.11.2018 otsuse

aluselt tasutud viiviste välja mõistmist kostjalt. Hageja arvutab nõuet alates 2018. oktoobrist

kuni hagi esitamiseni vastavalt enda kaasomandi suurusele. Hageja palub kostjalt välja mõista

787,34 eurot. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

2. Vastuseks kostja vastuväitetele leiab hageja, et kostja hilisemad otsused ei saanud muuta

varasemaid ning hageja poolt tasutud raha kasutati jätkuvalt viiviste tasumiseks. Hageja

arvates, ei tohi korteriühistutelt viivisenõude täitmist nõuda olenemata, kuidas see

kajastatakse arvete (hooldustasu või remondifondi makse sees), sest seda kohustus peaks

täitma juhatus, mitte korteriühistu omanikud nagu ütles ka kohus 29.11.2018 otsuse

tühistamise lahendis. Raha kogumine on näilik või vastuolus heade kommetega.

3. Vastuseks 25.09.2020 kohtumäärusele leiab hageja, et tuleks esmalt selgeks teha, milline

oli poolte tegelik tahe hooldusfondi ja remondifondi maksete tõstmisel. Hageja on seisukohal,

et need otsused on vahetult seotud 29.11.2018 otsusega ning need moodustavad olemuslikult

ühe terviku, millel on õigusvastane eesmärk koguda raha viivisevõlgnevuse katteks. Juhul, kui

kohus siiski loeb viivisevõlgnevuse katteks rahaliste maksete määramise otsusteks KÜ

27.10.2018 ja 13.02.2019 otsused, on need tühised, kuna tegemist on näiliste ja heade

kommetega vastuolus olevate tehingutega. Nimetatud otsused kannavad 29.11.2018

üldkoosoleku otsuse eesmärki: tagada viivisevõlgnevuse tasumine ühistu liikmete poolt. Seda

kinnitab asjaolu, et KÜ liikmed on üldkoosolekul hooldustasude maksete suurendamise

näinud ette just viivisevõlgnevuse tasumiseks, KÜ juhatuse liige on 21.03.2019 kinnitanud, et

täpselt nii seda raha kasutatakse ning puuduvad tõendid selle kohta, et seda raha oleks

kasutatud kuidagi teisiti, sh kortermaja remondiks või korrashoiuks. Nii 27.10.2018 kui ka

13.02.2019 otsused hooldusfondi ja remondifondi tasude kohta on vastu võetud selleks, et

otsustada, kuidas 29.11.2018 ühistu otsust (millega kinnitati KÜ liikmete poolt ühistu

juhatuse eelnev 01.09.2018 otsus) saaks raamatupidamislikult kajastada. See ei muuda aga ära

29.11.2018 otsuse tühisust ega asjaolu, et maksete kogumise aluseks on just 29.11.2018 otsus.

Kuna otsused tervikuna on tühised, tuleb hageja poolt KÜ-le nende alusel makstu tagastada.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

4. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja väitel lisati 2018 septembri ja oktoobri arvetele

korterühistu juhatuse 01.09.2018 otsuse alusel uus makse xxx viivisenõue. Sellega seoses oli

hagejale septembris ja oktoobris 2018 esitatud arvetel viivise osa kokku summas 127,46.

Hageja nimetatud summat ei tasunud. Seetõttu tekkis hagejal võlgnevus summas 127,46

eurot, mis kustutati kohtumääruse jõustumisel. 27.10.2018 otsusega tõsteti hooldusfondi

makset 2018. aasta lõpuni 1,5 euroni ruutmeetri kohta ja viiviseid tasuti hooldusfondi maksete

arvelt. Hageja osales nimetatud koosolekul ja hääletas selle poolt. 27.10.2018 korteriühistu

üldkoosoleku otsust ei ole vaidlustatud ja see on kehtiv. 13.02.2020 otsusega määrati

hooldustasude summaks 0,9 eurot ruutmeetri kohta ja remondifondi suuruseks 1,6 eurot

ruutmeetri kohta ja alates 2019. aasta märtsist on viiviseid tasutud remondifondi arvelt.

13.02.2019 otsust ei ole vaidlustatud ja see on kehtiv. Kui kohus peab nõuet põhjendatuks,

tuleks seda vähendada 127,46 euro võrra.

5. Vastuseks 25.09.2020 kohtumäärusele leiab kostja, et hageja muutis 06.10.2020

menetlusdokumendis hagi alust lisades hagi alusesse uued komponendid - 27.10.2018 ja

13.02.2019 üldkoosoleku otsuste tühisus ja nende otsuste seotus 27.10.2018 otsusega. Kostja

esitas täiesti uue ehk sisuliselt alternatiivse hagi aluse märkides, et 27.10.2018 ja 13.02.2019

üldkoosolekute otsused on näilised ja vastuolus heade kommetega. Kostja esitab vastuväite

hagi aluse muutmisele ja ei anna selleks nõusolekut.

6. Hageja esindaja võttis osa nii 27.10.2018 ja 13.02.2019 üldkoosolekutest, hääletas

remondifondi maksete tariifi tõstmise poolt, oli teadlik, et kogutud rahasummasid kasutatakse

mh viiviste eest tasumiseks, tasus igakuiselt üldkoosolekute poolt kehtestatud tariifi alusel

remondifondi makseid, ei vaidlustanud mõistliku aja jooksul ülal märgitud koosolekute

otsuseid. Hageja ei ole esitanud väiteid ega tõendeid, et tema esindaja oleks olnud

otsustuvõimetu või on hääletanud koosolekul eksimuse mõjul. Korteriühistu juhatus, sõlmides

ehituslepingu xxx, tegutses korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel. Laenu võtmise vastu

hääletasid korteriomanikud. Korteriomanikud otsustasid ühiselt sõlmida ehituslepingu xx ja

ühiselt otsustasid laenu kohustuste täitmiseks mitte võtta. Antud olukorras oli ainuvõimalik

ühiselt koguda täiendav raha viivise maksmise kohustus täitmiseks ja sellel kollektiivsel

otsusel ei ole mingit vastuolu heade kommetega.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

7. Hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata.

8. Esmalt võtab kohus seisukoha kostja vastuväite osas, et hageja on hagi alust muutnud.

Kohus on seisukohal, et hageja 06.10.2020 menetlusdokumendis välja toodud täpsustusi ei

saa lugeda hagi muutmiseks tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 376 lg 1 mõttes.

Hageja täpsustas eelmenetluses pärast kohtu selgitamiskohustust asjaolusid. TsMS § 376 lg 3

teise lause kohaselt eelmenetluses hageja poolt hagiga seotud uute asjaolude esitamisel

eeldatakse, et hageja täiendab nendega hagi alust. Seega on tegemist hagi aluse

täiendamisega.

9. Hageja esitas kostja vastu nõude 787,34 euro tagastamiseks. Kohtu hinnangul on hageja

nõue kvalifitseeritav alusetu rikastumise nõudena võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 alusel. Kui

isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse

täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei

teki või kui kohustus langeb hiljem ära (VÕS § 1028 lg 1). Riigikohus on selgitanud, et VÕS

§ 1028 lg 1 kohaldamisel peab olema selge, milles seisnes hageja sooritus kostjale VÕS §

1028 lg 1 mõttes ja milline kohustus on ära langenud või tekkimata jäänud (vt RKTKo nr 3-2-

1-131-15, p 14).

10. Käesoleva nõude rahuldamise eeldusena tuleb kontrollida, kas kostja on hagejalt hagis

nimetatud rahasumma saanud, kas taoline sooritus on toimunud olemasoleva või tulevase

kohustuse täitmiseks ning kas rahasumma sissenõudmiseks puudus õiguslik alus. Juhul kui

kõik VÕS § 1028 lg-st 1 tulenevad eeldused on täidetud, tuleb täiendavalt kontrollida alusetu

rikastumise nõuet välistavate eelduste (eeskätt VÕS § 1028 lg-s 2 loetletute) puudumist.

11. Kohus selgitas 25.09.2020 käesolevale vaidlusele kohalduvat õigust ja poolte

tõendamiskoormist (lk 64-65).

12. Hageja väitel kandis ta kostjale õigusliku aluseta 787,34 eurot, mis tuleneb xx-le kostja

poolt tasutud võlgnevuse viivistest, sest kohtumäärusega on tuvastatud, et üldkoosoleku

29.11.2018 otsus oli tühine. Kostja väitel on üleantu õiguslikuks aluseks 27.10.2018 ja

13.02.2019 üldkoosoleku otsused, mis on kehtivad. Hageja pole vaidlustanud 27.10.2018 ja

13.02.2019 otsuste kehtivust.

13. Kohtule esitatud tõenditega on tõendatud, et kostja on tasunud xxx-le viiviseid summas

6305,60 eurot (lk 40-41). Vaidlus puudub, et hageja on kõik kostja poolt esitatud arved

tasunud. Vaidlus puudub ka selles, et hageja on tasunud kostjale xxx viiviseid 787,34 eurot.

14. Korteriomanikud teostavad oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi

korteriühistu kaudu (KrtS § 12 lg 1). Korteriomandite eset valitsetakse seadusest,

korteriühistu põhikirjast, korteriomanike kokkulepetest ja korteriomanike huvidest lähtudes

(KrtS § 34 lg 1). Tavapärase valitsemise küsimusi otsustatakse häälteenamuse alusel, kui

põhikirjast ei tule rangemaid nõudeid (KrtS § 35 lg 1). Tavapärase valitsemise küsimuseks on

tavapärane korrashoid ja remont ning kohase suurusega remondifondi loomine (KrtS § 35 lg 2

p 1 ja 5). Korteriomanikud teevad majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma

kaasomandi osa suurusele (KrtS § 40 lg 1). Korteriühistu kantavad kulud ja remondifondi

maksete suurus määratakse kindlaks majanduskavas (KrtS § 41 lg 1 p 2 ja 4). Majanduskava

kehtestatakse korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 41 lg 3). Vastavalt võib korteriühistu

üldkoosoleku otsuse alusel kehtestada nii hooldustasu kui remondifondimakseid ja nende

suuruseid. Kostja väitel on hageja teinud makseid 27.10.2018 ja 13.02.2019 otsuste alusel

hooldustasu ja remondifondi maksetena. Kohus hindab alusetu rikastumise nõude

lahendamisel üksnes, kas raha üleandmiseks oli õiguslik alus ega hinda, kas üleantut on pärast

üleandmist kasutatud eesmärgipäraselt. Juhul, kui üldkoosoleku 27.10.2018 ja 13.02.2019

otsused on kehtivad ja hageja tasus kostjale nende arvelt, võib hagejal olla tagasinõue, kui

nimetatud otsused on tühised. Hageja väitis, et raha kogumine on näilik või vastuolus heade

kommetega.

15. Kohus tuvastab, kas on olemas üldkoosoleku otsused, mis on aluseks maksete

määramisele. Korteriomanike 29.11.2018 koosoleku otsusega kinnitati juhatuse 01.09.2018

otsus, mille p 1 kohaselt tasuvad ehitusest tingitud viiviseid korteriühistu liikmed (lk 6-7 ja

51). Nimetatud otsus tunnistati 09.03.2020 kohtumäärusega kehtetuks (lk 8-11).

Üldkoosoleku 27.10.2018 otsusest nähtuvalt otsustati tõsta hooldusfondi igakuist makset 1,5

eurot/m² peale kuni 2018 aasta lõpuni (lk 55 pöördel). Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt

saadeti koosoleku teade kõikidele korteriomanikele e-kirja teel. Koosoleku päevakorraks oli

hooldustasu tõstmine või reservfondi moodustamine (millest läheksid tasumisele xxx poolt

esitatavad viivisearved, notarilepingu tasu, riigilõivud, õigusabikulud ja korteriühistu

võimalikud kohtukulud loodava korteriomandi moodustamisel). Korteriomanike 13.02.2019

üldkoosoleku protokolli kohaselt oli 13.02.2109 koosoleku teade saadetud kõikidele

korteriomanikele e-kirja teel ning oli pandud üles ka hoone trepikoja infostendile. 13.02.2019

üldkoosoleku päevakorra p 7 kohaselt kinnitati hooldustasude summaks 0,9 eurot m² ja

remondifondi jaoks 1,6 eurot m² kohta. Eeltoodust tulenevalt on viivisevõlgnevuse katteks

rahaliste maksete määramise otsusteks kostja 27.10.2018 ja 13.02.2019 otsused.

16. Hageja pole vaidlustanud 27.10.2018 ja 13.02.2019 otsuste kehtivust. Seega on mõlemad

otsused kehtivad.

17. Hageja hinnangul on kostja 27.10.2018 ja 13.02.2019 otsused tühised, kuna tegemist on

näiliste ja heade kommetega vastuolus olevate tehingutega. Tühisel tehingul ei ole algusest

peale õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 84 lg 1 ls 1). Tühise tehingu alusel saadu tagastatakse

vastavalt alusetu rikastumise sätetele, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti (TsÜS § 84 lg 1 ls

2).

18. Näilik on tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud

tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad

jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad (TsÜS §

89 lg 1). Kohus selgitas, et hagejal tuleb välja tuua asjaolud, mille põhjal ta väidab, et

korteriühistu liikmetel ei olnud tahet kokku leppida hooldustasu või remondifondi makse

suuruse muutmises ja nende tegelik tahe oli varjata kokkulepet viivisevõlgnevuse katteks raha

kogumise kohta. Samuti tuleb hagejal nimetatud asjaolusid tõendada (lk 64-65).

19. Kohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud, et ühistu tahe oli tegelikult koguda raha

üksnes xxx poolt esitatud viivisenõude katteks. Üldkoosoleku 27.10.2018 protokollist

nähtuvalt oli koosoleku päevakorraks hooldustasu tõstmine või reservfondi moodustamine.

Samuti oli märgitud, et sellest läheksid tasumisele xxx poolt esitatavad viivisearved,

notarilepingu tasu, riigilõivud, õigusabikulud ja korteriühistu võimalikud kohtukulud loodava

korteriomandi moodustamisel. Kohus on seisukohal, et üldkoosolek ei üritanud

viivisevõlgnevuse katteks raha kogumise otsust varjata. Kõigile korteriomanikele oli selge

millisel otstarbel hooldusfondi igakuist makset suurendati. Kõik korteriomanikud (sh hageja)

hääletasid nimetatud otsuse poolt. Seega ei ole 27.10.2018 ja 13.02.2019 otsused tühised,

kuna üldkoosolek ei üritanud viivisevõlgnevuse katteks raha kogumise otsust varjata.

20. Hageja leiab, et üldkoosoleku otsused on vastuolus heade kommetega, kuna tegemist on

juhatuse liikme isikliku kohustusega. Heade kommetega vastuolus olev tehing on tühine

(TsÜS § 86 lg 1). Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel,

mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks,

ning kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning

õiguse üldpõhimõtete vastu (RKTKo 2-16-11216, p 29, 2-14-21710, p 47). Kohus selgitas, et

hageja peab põhistama, et otsused olid vastuolus heade kommetega. Kohus on seisukohal, et

hageja ei ole vaatamata kohtu selgitustele põhistanud, et otsused olid vastuolus heade

kommetega. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid ja selgitanud, kuidas ja missugusel alusel

oli korteriomanikel juhatuse vastu nõue. Samuti ei ole hageja välja toonud asjaolusid, mille

põhjal hageja väidab, et sellise otsuse vastuvõtmise eeldused ei olnud täidetud, sest nagu tõi

kostja välja, siis 29.11.2018 otsus tühistati kvooruminõuete rikkumise tõttu. Hageja ei ole ka

ümber lükanud kostja väidet, et korteriühistu juhatus, sõlmides ehituslepingu xxx, tegutses

korteriomanike üldkoosoleku otsuse alusel ning ühiselt otsustati laenu kohustuste täitmiseks

mitte võtta.

21. Eeltoodust tulenevalt ei ole hageja maksete tegemise õiguslik alus ära langenud, kostja ei

ole rikastunud hageja arvel ning hagi rahuldamisele ei kuulu.

MENETLUSKULUD

22. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Eeltoodust tulenevalt tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

23. Kooskõlas TsMS § 174 lõikega 4 määrab tsiviilasja lahendanud maakohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS §

177 lõikes 2 sätestatud korras.

24. 178 lg 1 kohaselt menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate

menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaie Almere

kohtunik