2-19-18414/16 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Liis Arrak, Kaija Kaijanen ja Vahur-Peeter Liin

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. november 2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-19-18414

Kohtuasi

EVROKONTAKT OÜ hagi Loksa linn, Nooruse tn 1,

Nooruse tn 2, Nooruse tn 3, Posti tn 20 korteriühistu

vastu võla puudumise tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17. augusti 2020. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

EVROKONTAKT OÜ apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7168 eurot 5 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) EVROKONTAKT OÜ (registrikood

14609182), lepinguline esindaja Rita Oleks

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Võtta EVROKONTAKT OÜ 16. septembri 2020. a apellatsioonkaebus Harju

Maakohtu 17. augusti 2020. a otsuse peale Tallinna Ringkonnakohtu menetlusse.

2. Tühistada Harju Maakohtu 17. augusti 2020. a otsus ja saata asi uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule.

3. Rahuldada EVROKONTAKT OÜ apellatsioonkaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

2-19-18414

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. EVROKONTAKT OÜ (hageja) esitas 24. novembril 2019 Harju Maakohtule Loksa linn,

Nooruse tn 1, Nooruse tn 2, Nooruse tn 3, Posti tn 20 korteriühistu (kostja) vastu hagi, milles

palus tuvastada, et hageja ei ole kostjale võlgu 7168 eurot 5 senti, alternatiivselt tuvastada, et

hageja on kostjale võlgu 500 eurot ja tasaarvestada hageja nõue kostja vastu kostja nõudega

hageja vastu. Samuti palus hageja kohustada kostjat kustutama kümne päeva jooksul alates

kohtuotsuse jõustumisest hagejale väljastatavatelt arvetelt lause „võlg summas 7168 eurot

5 senti“, väljastada hagejale parandatud arve ning kohustada kostjat esitama kümne päeva

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest hagejale arve, milles on märgitud, et kostja kinnitab, et

korteriühistu on Loksa linnas Posti 20 asuva korteriomandi nr 1 võlast korteriühistu ees maha

arvanud 7168 eurot 5 senti. Hageja palus menetluskulud jätta kostja kanda.

1.1. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 30. novembril 2018 Moreno Assets TÜ-lt (eelmine

omanik) Loksa linnas Posti 20-1 asuva korteriomandi (korter). Korter oli lagunenud ja

elamiskõlbmatu ning kommunikatsioonid, v.a küte, olid välja lõigatud. Hageja remontis

korterit. Remont lõppes ning korter võeti kasutusse 2019. a juunis.

2018. a detsembris sai hageja kostjalt teada, et kostjal on korteri üle-eelmise omaniku (Golden

Investments Fund OÜ) vastu võlanõue, mida lahendatakse tsiviilasjades nr 2-18-124916 ja

nr 2-18-124912. Viidatud kohtuasjades jõustusid kohtuotsused 28. jaanuaril 2019 ja 28. mail

2019 ning neid täidetakse täitemenetluses.

Kostja esitas hagejale 2019. a jaanuaris arve koos võlanõudega 7502 eurot 94 senti ning 2019. a

oktoobris arve koos võlanõudega 7168 eurot 5 senti. Sama suur võlg on mõistetud üle-eelmiselt

omanikult jõustunud kohtuotsusega välja. Seejuures ei ole kostja nõudnud võlga eelmiselt

omanikult, kes ostis korteri 500 eurot eest.

1.2. Kostjal ei ole õigust nõuda hagejalt varasemate omanike võlga 7168 eurot 5 senti.

Võlaarvutus on vale.

Hageja ei vastuta korteriühistuseaduse (KrtS) § 43 lg 2 järgi varasemate omanike võlgade eest.

Üle-eelmine omanik omandas korteri 25. jaanuaril 2017 enampakkumisel. Eelmine omanik

omandas korteri 13. novembril 2018 500 euro eest. Kuna võlg on jõustunud kohtulahendiga

kostja kasuks juba välja mõistetud, ei ole kostjal õigust nõuda võlga topelt. Kostja loobus

27. aprilli 2019. a üldkoosolekul enne korteri omandamist tekkinud võlanõudest hageja vastu.

Hageja ei saa olla viidatud sätte tähenduses käendaja, sest ta tegi tehingu pettuse mõjul (hageja

ei teadnud, et kostjal on võlanõue eelmiste omanike vastu).

Võlg on aegunud, sest kostja väitel tekkis see 2002, s.o 17 aastat tagasi.

1.3. Hageja on alates hagi esitamisest kõik arved tasunud, kuigi ta nendega ei nõustu. Arved on

valesti koostatud, tariifid on valed.

2-19-18414

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt vastutab hageja käendajana eelmise omaniku kohustuste eest.

28. jaanuaril 2019 ja 21. novembril 2019 jõustusid kohtulahendid korteri üle-eelmise omaniku

Golden Investments Fund OÜ vastu. Kohtuotsustega on tuvastatud, et Golden Investments

Fund OÜ on kostjale võlgu 7168 eurot 5 senti. Golden Investments Fund OÜ võõrandas korteri

Moreno Assets TÜ-le, kes võõrandas selle omakorda hagejale. Kuna korteri eelmised omanikud

ei ole võlanõuet täitnud, on kostjal õigus nõuda selle täitmist hagejalt. Kostja nõue ei ületa

korteri väärtust. Korteri ostuhind ei ole võrdne selle väärtusega. Kostja ei ole loobunud oma

majandamiskulude nõudest ning on neid õigesti arvestanud.

3. Harju Maakohus võttis 10. detsembri 2019. a määrusega hagi kohustuse puudumise

tuvastamiseks menetlusse. Kostja esitas 7. jaanuaril 2020 vastuväite, et maakohus võttis hagi

ekslikult menetlusse, kuigi tegemist on hagita asjaga. Maakohus jättis menetlusvormi

muutmata.

4. Harju Maakohus jättis 17. augusti 2020. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

4.1. Maakohus tuvastas asjas järgmised olulised asjaolud:

-

hageja omandas korteri 30. novembril 2018 Moreno Assets TÜ-lt;

-

Moreno Assets TÜ omandas korteri 13. novembril 2018 Golden Investment Fund OÜ-lt;

-

tsiviilasjas 2-18-124916 mõistis kohus 28. jaanuari 2019. a ja 28. mai 2019. a määrusega

Golden Investment Fund OÜ-lt välja võla 7168 eurot 5 senti.

4.2. Maakohtu põhjenduste kohaselt on esitatud kohtulahenditega tõendatud, et võla suurus on

7168 eurot 5 senti, ning hageja vastutab KrtS § 43 lg 2 järgi võla eest.

4.3. Kostja nõue hageja vastu ei ole aegunud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 157

lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsusega tunnustatud nõude, samuti kohtulikust kokkuleppest

või muust täitedokumendist tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat. Praegusel juhul on

võlga tunnustatud 28. jaanuari 2018. a ja 28. mai 2019. a kohtulahenditega. Seega aeguvad

nõuded alles 2029.

4.4. Hageja leiab ekslikult, et tema vastutus on piiratud 500 euroga, mis oli korteri ostuhind.

Korteri ostuhind ei võrdu selle väärtusega. Hageja viidatud enampakkumise teate kohaselt oli

korteri hind 2016. a vähemalt 6377 eurot 40 senti, millele lisandub korteri võlg

kommunaalteenuste eest seisuga 31. mai 2016. a 4777 eurot 30 senti. Kohtu jaoks ei ole eluliselt

usutav, et korteri väärtus on oluliselt erinev selles piirkonnas müüdavatest teiste korterite

väärtustest. Esitatud tõenditest nähtub, et korterite turuhinnad Loksa linnas varieeruvad

12 500 euro ja 29 900 euro vahel. Kohtu hinnangul ületab praegusel juhul korteri väärtus

7168 eurot 5 senti.

4.5. Hagejale esitatud kommunaalarved on õiged. Kostja esitas korteriühistu vastavad

arvutused, protokollid ja muud dokumendid, mis on aluseks korteriomanike kulude

arvestamisel. Hageja seevastu ei ole kohtule vastavaid arvutusi esitanud ega kostja poolt

esitatud väiteid ümber lükanud. Hageja väited, et kostja esitas tühised otsused, on paljasõnalised

ja tõendamata. See, et korter seisab tühjana, ei tähenda, et hageja võib tasumata jätta summad,

mille tasumiseks on ta kohustatud. Kohtu hinnangul ei anna asjaolu, et hageja ei ole korteri

ostmisel välja selgitanud ega kontrollinud korteriga seotud täitmata jäänud kohustusi

2-19-18414

korteriühistu ees, alust tema vabastamiseks majandamiskulude kandmisest. Seega kohtu

hinnangul ei ole alust kostja ja hageja nõuete tasaarvestuseks ega kostja kohustamiseks

kommunaalarvete korrigeerimiseks (kustutada sõna „võlg“).

4.6. Menetluskulud jäävad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 järgi hageja

kanda.

5. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse ja teha uue otsuse,

millega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt asus maakohus vääralt seisukohale, et hageja vastutab

võla eest, jättes hageja esitatud väited ja esile toodud asjaolud arvestamata. Hageja ei teadnud

korteri müügilepingu sõlmimise ajal, et ta saab käendajaks. Hageja ei teadnud võla olemasolust.

Hageja oli tehingu tegemise ajal pettuse mõju all. Maakohus ei hinnanud kostja võlanõudest

loobumist. Korteriga seonduvate kohustuste eest vastutavad korteri eelmised omanikud (IT,

GlobalMedia TÜ, Golden Investments Fund OÜ ja Moreno Assets TÜ). Hageja hinnangul sai

korteri väärtus olla 500 eurot, alternatiivselt 1600 eurot.

Maakohus kohaldas vääralt TsÜS § 157 lg-t 1 ja asus seetõttu vääralt seisukohale, et kostja

võlanõue ei ole aegunud. Hageja ei olnud jõustunud kohtulahendistes menetlusosaline ning

tema suhtes ei ole need lahendid kohustuslikud. Hageja puhul kohaldub TsÜS §-s 154 sätestatud

korduva kohustuse aegumistähtaeg.

Maakohus leidis ekslikult, et kostja arvestas majandamiskulusid õigesti. Kostja ei ole kulusid

tõendanud. Maakohtu otsus on põhjendamata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb võtta menetlusse ja kohtuasi lahendada

ringkonnakohtus TsMS § 646 alusel üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, sest maakohus rikkus

asja lahendades menetlusõiguse normi viisil, mis toob vältimatult kaasa otsuse tühistamise

apellatsioonimenetluses

ja

asja

saatmise

maakohtule

uueks

läbivaatamiseks.

Apellatsioonkaebus tuleb osaliselt rahuldada.

7. Esmalt märgib kolleegium, et maakohus võttis hageja esitatud avalduse ekslikult hagina

menetlusse ning lahendas kohtuvaidluse vääralt hagimenetluses, kuigi asi tuli lahendada hagita

menetluses. Korteriomandi ja kaasomandi asjad on TsMS § 475 lg 1 p 13 järgi hagita asjad,

sh lahendab kohus TsMS § 613 lg 1 p 1 kohaselt hagita menetluses korteriomaniku või

korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme

valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning

korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis on

KrtS § 33 järgi esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks.

8. Lisaks eeltoodule jättis maakohus vaidlust lahendades välja selgitamata vaidluse

lahendamiseks tähtsad asjaolud, jättes sellega olulises ulatuses täitmata TsMS §-s 392

sätestatud

eelmenetluse

ülesanded

ning

rakendamata

hagita

menetluses

kehtiva

uurimispõhimõtte.

8.1. Hageja palus kohtul tuvastada, et hagejal ei ole kostja ees võlga 7168 eurot 5 senti.

Alternatiivselt palus hageja kohtul tuvastada, et tema võlg on 500 eurot, ning tasaarvestada võla

hageja nõudega kostja vastu, mis tulenes sellest, et hageja on tasunud kostjale

2-19-18414

kommunaalkulude eest esitatud arvete alusel ettenähtust rohkem. Hageja leidis hagis, et ta ei

vastuta KrtS § 43 lg 2 alusel eelmiste korteriomanike võla eest või ei vastuta suuremas ulatuses

kui 500 eurot, võla suurus on valesti arvestatud ning kostja nõue hageja vastu on aegunud.

Kostja seevastu leidis, et tal on õigus nõuda hagejalt 7168 euro 5 sendi tasumist, sest sellise

suurusega võlg on korteri üle-eelmiselt omanikult jõustunud kohtulahendiga välja mõistetud

ning hageja vastutab selle eest KrtS § 43 lg 2 alusel.

Eelnevat arvestades pidi maakohus esmalt kostja nõude hageja vastu poolte esitatud asjaolude

ja tõendite põhjal õiguslikult kvalifitseerima, s.o selgitama välja, millisel õiguslikul alusel saab

kostja nõuda hagejalt 7168 eurot 5 sendi tasumist ning millal algas ja lõppes sellise nõude

aegumistähtaeg (vt nt Riigikohtu 9. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-4918/86, p 10).

8.2. Arvestades esitatud asjaolusid võib kostjal olla endiste korteriomanike vastu enne

1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandi seaduse (KOS) § 13 lg 1 ja korteriühistu seaduse

(KÜS) § 15¹ lg alusel õigus nõuda majandamiskulude kandmist. Riigikohtu praktika järgi tuleb

majandamiskulude nõude aegumistähtaeg määrata TsÜS § 154 järgi, sest korteriühistu liikme

kommunaalkulude tasumise kohustus on perioodiline, s.o korduv kohustus (vt Riigikohtu

31. jaanuari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-166-13, p 13 ja 14. veebruari 2012. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-174-11, p 11). TsÜS § 154 lg 1 järgi on korduvate kohustuste

aegumistähtaeg kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks ning aegumistähtaeg algab selle

kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks.

Seda arvestades tuli maakohtul esmalt selgitada, millise ajavahemiku eest on kostja nõutav

majandamiskulude võlg tekkinud ning millal muutus võlg toonaste korteriomanike suhtes

sissenõutavaks.

8.3. Edasi tuli maakohtul selgitada, kas hageja vastutab 1. jaanuaril 2018 jõustunud KrtS § 43

lg 2 alusel eelmiste korteriomanike võla eest käendajana ning kas kostja nõue hageja kui

käendaja vastu on aegunud.

Korteriomandi võõrandamisel, välja arvatud täite- ja pankrotimenetluses, vastutab selle

omandaja KrtS § 43 lg 2 järgi korteriühistu ees käendajana võõrandaja korteriomandist

tulenevate sissenõutavaks muutunud kohustuste eest, seejuures on omandaja vastutus piiratud

korteriomandi väärtusega. Käendusest tulenev kohustus on VÕS § 141 p 1 järgi kõrvalkohustus

ning põhivõlgniku kohustuse rikkumise korral vastutavad põhivõlgnik ja käendaja võlausaldaja

ees VÕS § 145 lg 1 järgi üldjuhul solidaarselt.

Üldjuhul võib käendaja esitada VÕS § 149 lg 1 järgi võlausaldaja nõudele kõiki vastuväiteid,

mida oleks võinud esitada põhivõlgnik ise. Samuti saab käendaja esitada võlausaldaja nõudele

vastuväiteid, mis tulenevad tema ja võlausaldaja vahel sõlmitud käenduslepingust. Mh võib

käendaja esitada nii põhivõlgnikuga sõlmitud lepingust kui ka käenduslepingust tuleneva

aegumise vastuväite. Kuna võlausaldaja nõuded käendaja vastu muutuvad sissenõutavaks ja

hakkavad aeguma samal ajal kui samad nõuded põhivõlgniku vastu (vt Riigikohtu 20. aprilli

2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-09, p 10), aeguvad nõuded põhivõlgniku ja käendaja vastu

üldjuhul samal ajal. Kui aga võlausaldaja nõue on põhivõlgniku suhtes täitedokumendiga

tunnustatud, ei oleks käendajal põhivõlalepingust tulenevalt võimalik esitada enam vastuväidet,

et võlausaldaja nõue on põhivõlgniku vastu aegunud, küll aga saab käendaja esitada

käenduslepingust tuleneva vastuväite, et nõue käendaja vastu on aegunud (vt Riigikohtu

8. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-10, p 11).

2-19-18414

Seda arvestades võib kostja nõue hageja kui käendaja vastu olla aegunud sõltumata sellest, et

eelmiste omanike võlg on jõustunud kohtulahendiga üle-eelmiselt korteriomanikult välja

mõistetud.

8.4. Mh märgib kolleegium, et KrtS § 43 lg 2 alusel tekkiv korteriomandi omandaja vastutus

käendajana ei saa olla piiramatu. Esmalt peab uuel omanikul olema võimalus korterit

omandades ette näha, millisel ajavahemikul tekkinud võla eest ta käendajana vastutab ning

millises osas vabaneb ta aegumise vastuväitele tuginedes vastutusest. Samuti peab

korteriomandit omandades olema selge korteriomaniku vastutuse piirmäär. Seetõttu leiab

kolleegium, et omandaja vastutus on KrtS § 43 lg 2 järgi piiratud korteriomandi väärtusega selle

omandamise ajal, mitte hiljem. Seejuures tuleb väärtust määrates arvestada ka korteriomandi

seisukorda selle omandamise ajal.

9. Eelnevat arvestades jättis maakohus vaidluse lahendamiseks tähtsad asjaolud olulises

ulatuses välja selgitamata, mistõttu tühistab kolleegium maakohtu otsuse ja saadab asja

maakohtule eelmenetluses staadiumis uueks läbivaatamiseks. Kuna ringkonnakohus tühistab

maakohtu otsuse, jääb menetluskulude jaotus vastavalt asja lahendamise lõpptulemusele

TsMS § 173 lg 3 viimase lause järgi maakohtu otsustada.

(allkirjastatud digitaalselt)

Liis Arrak, Kaija Kaijanen, Vahur-Peeter Liin