2-18-6875/70 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Vahur-Peeter Liin, Villem Lapimaa ja Ande Tänav

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

5. november 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-6875

Tsiviilasi

Toyota

Baltic

Aktsiaseltsi

hagi

RÄVALA

BÜROOHOONE AKTSIASELTSi vastu leppetrahvi,

kahju hüvitamise ja enammakstud üüri tagastamise

nõudes

RÄVALA

BÜROOHOONE

AKTSIASELTSi

vastuhagi Toyota Baltic Aktsiaseltsi vastu võla ja

viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 28. novembri 2019. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

RÄVALA

BÜROOHOONE

AKTSIASELTSi

apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

172 520,06 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

(vastustaja)

Toyota

Baltic

Aktsiaselts

(registrikood 10234087), esindajad vandeadvokaat Paul

Künnap ja vandeadvokaadi abi Kadri Härginen

Kostja

(apellant)

RÄVALA

BÜROOHOONE

AKTSIASELTS

(registrikood

10179460),

esindaja

vandeadvokaat Enno Heringson

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 15. oktoobril 2020

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 28. novembri 2019. a otsus osas, milles maakohus

rahuldas hageja nõude serveri ja kontori kolimiskulude kokku 5075,71 euro

hüvitamiseks ja sellelt arvestatud viivise väljamõistmiseks, samuti menetluskulude

jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi selles osas

rahuldamata ja jätta menetluskuludest 97% kostja ja 3% hageja kanda.

2. Jätta ülejäänud osas Harju Maakohtu 28. novembri 2019. a otsus muutmata

3. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

4.1. Võtta vastu hageja loobumine nõudest kohustada kostjat viivitamatult

eemaldama Rävala 2 büroohoonelt logod „Toyota“.

4.2. Hagi rahuldada osaliselt.

2 (15)

4.3. Mõista RÄVALA BÜROOHOONE AKTSIASELTSilt Toyota Baltic

Aktsiaseltsi kasuks välja 29 731,93 eurot, millest 29 314,3 eurot on põhivõlg ja

417,63 eurot on hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis.

4.4. Mõista RÄVALA BÜROOHOONE AKTSIASELTSilt Toyota Baltic

Aktsiaseltsi kasuks välja viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses

sätestatud määras põhivõlalt alates 3. maist 2018 kuni põhivõla tasumiseni.

4.5. Jätta hagi rahuldamata põhivõla 6501,26 euro ja sellelt viivise saamiseks.

4.6. Jätta vastuhagi põhivõla 119 037,74 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 25

122,19 euro ning alates 1. novembrist 2018 sissenõutavaks muutuva viivise

saamiseks rahuldamata.

4.7. Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes 97% ulatuses RÄVALA

BÜROOHOONE AKTSIASELTSi ja 3% ulatuses Toyota Baltic Aktsiaseltsi

kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse

ulatusest. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti

esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja

kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Toyota Baltic Aktsiaselts (hageja) esitas 2. mail 2018 Harju Maakohtule hagi RÄVALA

BÜROOHOONE AKTSIASELTSi (kostja) vastu põhivõla 35 815,56 euro, hagi esitamise

ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 510,25 euro ja edasiulatuva viivise väljamõistmiseks

põhivõlalt alates 3. maist 2018 kuni põhivõla tasumiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1

teises lauses sätestatud määras. Samuti palus hageja kohustada kostjat viivitamatult eemaldama

Rävala 2 büroohoonelt logod „Toyota“.

1.1. Hageja väitel sõlmisid pooled 15. juunil 2001 üürilepingu, mille kohaselt üüris hageja

kostjalt bürooruume Tallinnas aadressil Rävala 2. Üürileping oli sõlmitud tähtajaliselt ning

12. juuli 2016 üürilepingu muudatuse kohaselt kehtis see 1. augustini 2018. Lisaks

kontoriruumidele üüris hageja kostjalt reklaampinda büroohoone fassaadil ning parkimiskohti

büroohoone garaažis.

1.2. Kostja alustas 2017. a septembris büroohoones ehitustöödega. Kostja edastas hagejale

4. septembril 2017 e-kirja, milles selgitas, et tööde käigus ehitatakse juurde kaks korrust,

soojustatakse ja vahetatakse fassaadi, vahetatakse küttesüsteemi, rekonstrueeritakse jahutus- ja

ventilatsioonisüsteemi ja lifte. Kostja lisas, et hagejale ehitustööde käigus põhjustatavat

ebamugavust soovitakse maksimaalselt leevendada ja tööde graafik räägitakse hagejaga eraldi

läbi ning tööd planeeritakse viisil, mis hageja tööd kõige vähem segavad. Neid lubadusi kostja

ei täitnud.

3 (15)

1.3. Büroohoone ehitustööde tõttu oli hageja majandustegevus tugevalt häiritud. Hagejaga

tööde teostamise graafikut ei kooskõlastatud. Hageja üüripinnale kostis pidevalt vali

ehitusmüra, üüripinna ventilatsioon ei toiminud ning hagejal takistati kasutada oma

parkimiskohti hoone garaažis. Lisaks kriimustati büroohoone garaaži pargitud hageja sõidukit.

1.4. Pooled sõlmisid 10. oktoobril 2017 üürilepingu muudatuse, mille kohaselt tuli kostjal töid

hageja üüripinnal teha väljaspool tööaega, müra põhjustavatest töödest tuli hagejat vähemalt

5 päeva ette teavitada ning hagejaga kooskõlastamata müra tekitavad tööd tuli kohe lõpetada

pärast hagejalt teate saamist. Tööde ajal tuli hageja ruumides tagada nõuetekohane ventilatsioon

ja serveriruumis tuli igal ajal tagada jahutus. Hageja parkimiskohtade blokeerimisest tuli

vähemalt kaks päeva ette teatada. Nende kohustuste rikkumise eest võis hageja nõuda kostjalt

leppetrahvi 20% igakuisest üürist. Hagejal oli õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ühe

kuulise etteteatamisega, kui kostja neid kohustusi rikkus.

1.5. Hageja edastas kostjale 20. oktoobril 2017 e-kirja, milles tõi välja, et üüripinna

ventilatsioon ja küte ei tööta, üüripinnale levib hais ja laest tilgub vett ning palus kostjal

nimetatud probleemid kõrvaldada. Kostja hageja kirjale ei reageerinud. Hageja saatis kostjale

27. oktoobril 2017 uue e-kirja, milles tõi välja jätkuvad probleemid üüripinna ventilatsiooni,

temperatuuri ning ehitusmüraga. Ventilatsiooni puudumise ning üüripinnale leviva ehitustolmu

tõttu tuli ühele hageja töötajale kutsuda kiirabi ning kolm töötajat olid haiguslehel.

Serveriruumi ventilatsiooni puudumise tõttu saatis hageja server öösel häireteate

ülekuumenemise kohta. Hageja oli ülekuumenemise ohu kordumise tõttu sunnitud serveri

üüriruumidest ära kolima. Hageja palus kostjal probleemid kõrvaldada. Samuti teatas hageja,

et nõuab kostjalt 10. oktoobri 2017 kokkuleppe kohaselt leppetrahvi 60% üüri ulatuses ning

tasaarvestab selle nõude järgmise kuu üüriarvega. Täiendavalt nõudis hageja kostjalt serveri

kolimise kulude hüvitamist.

1.6. Kostja rikkumisi ei kõrvaldanud. Hoolimata hageja korduvatest kirjadest, jätkas kostja

10. oktoobri 2017 kokkuleppe rikkumist ega kõrvaldanud hageja viidatud rikkumisi. Hageja

tasaarvestas 4. detsembri 2017 avaldusega leppetrahvinõude detsembrikuu üüriarvega.

1.7. Üüripind ei vastanud hoolimata 10. oktoobri 2017 kokkuleppele ning hageja korduvatele

etteheidetele võlaõigusseaduses, üürilepingus ega kontoriruumide suhtes kohalduvates

tehnilistes standardites ette nähtud nõuetele. Hageja on oktoobrist kuni detsembrini 2017. a

saatnud kostjale suurel hulgal e-kirju ning fotomaterjali probleemide kohta. Hoolimata

korduvatest etteheidetest ei kõrvaldanud kostja üüripinna sihtotstarbelist kasutamist takistavaid

olulisi puuduseid, st ulatuslikke veelekkeid lagedest koos lae elementide purunemise ja alla

kukkumisega, puudusi ruumide ventilatsioonis, üüripinnal levivat haisu koos tolmuga,

üüripinnale kostuvat valju ehitusmüra ja takistusi parklale ligipääsus. Ruumides viibimine

muutus hageja töötajatele ohtlikuks.

1.8. Hagejal ei olnud 2017. a detsembrikuu keskpaigast enam võimalik üüritud bürooruume

kontorina kasutada. Hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles alates 10. jaanuarist 2018.

Ülesütlemisavalduses tõi hageja välja, et kuna üüripinna kasutamine kontorina on täielikult

takistatud alates 22. detsembrist 2017, ei kuulunud sellest ajahetkest tasumisele ei üür ega

kõrvalkulud. Lisaks esitas hageja kostjale üürilepingu p 6.3 alusel leppetrahvinõude kolme kuu

üüri ulatuses, kuna ülesütlemise põhjustasid kostja süülised rikkumised, ning kahjunõude

koosolekuruumide üürimise kulude ning serveri ja kontori kolimise kulude hüvitamiseks.

1.9. Kostja ei tunnistanud hageja ülesütlemisavaldust ja keeldus seda vastu võtmast. Kostja

esitas hagejale üüriarveid 2017. a detsembrikuu ja 2018. a jaanuarikuu eest ning kõrvalkulude

arve 2017. a detsembrikuu eest. Kuna üüri tasuti ettemaksena, oli hagejal 2017. a detsembrikuu

üüriarve tasutud. Hageja nõudis 26. veebruari 2018 avaldusega kostjalt detsembrikuu eest

tasutud üüri osalist tagastamist. Detsembrikuu kõrvalkulude arvet ei olnud hageja veel tasunud

ning selle nõude tasaarvestas hageja 26. veebruari 2018 avaldusega oma nõuetega.

4 (15)

1.10. Kuna hageja on kostja süüliste rikkumiste tõttu üürilepingu ennetähtaegselt üles öelnud,

on hagejal õigus nõuda kostjalt üürilepingu p 6.3 alusel leppetrahvi 26 818,14 eurot. Kostja

rikkumine oli tahtlik VÕS § 104 lg 5 mõttes. 2017. a detsembris oli ühe kuu üür 8939,38 eurot.

Kolme kuu üüri summaks on 26 818,14 eurot.

1.11. Lisaks on kostjal hageja vastu kahju hüvitamise nõue. Esiteks pidi hageja üüripinna

ventilatsiooniprobleemide tõttu kolima ümber oma serveri. Serveri kolimisele kulus 1152 eurot.

Teiseks pidi hageja üürima koosolekuruume väljaspool üüripinda, mille üürimisele kulutas

hageja 1000 eurot. Kolmandaks kulutas hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise tõttu

kontori ümberkolimisele 4938,85 eurot. Lisaks kandis hageja kahju seoses tänaval parkimisega

ning hageja sõiduki kahjustamisega. Hageja ei saanud 2017. a septembris parkimiskohti

büroohoone garaažis kasutada, kuna parkimiskohad või sissepääs parklasse olid tööliste poolt

blokeeritud. Hageja kulutas parkimisele 210,32 eurot. Ehitustööde käigus kahjustati

büroohoone garaažis parkinud hageja sõidukit, mille kahjustuse lasi hageja kindlustusandjal

kõrvaldada, kuid pidi tasuma omavastutuse summas 200 eurot. Kokku on hageja kahjunõude

suuruseks 7501,17 eurot (1152 + 1000 + 4938,85 + 210,32 + 200).

1.12. Hagejal on kostja vastu enammakstud üüri tagastamise nõue. Hagejal ei olnud võimalik

üüriruume

kasutada

alates

22. detsembrist 2017

kuni

üürilepingu

lõppemiseni

10. jaanuaril 2018. Kostja esitatud üüri arve 2018. a jaanuari eest on alusetu ning seda hageja

tasuma ei pea. 2017. a detsembri üüriarve suurus oli 10 214,74 eurot (lisandub käibemaks),

mille tasumisest võib hageja keelduda 3954,10 euro (10 214,74 ÷ 31 × 10 + 20% km) ulatuses.

1.13. Hageja tasaarvestas oma nõuded kostja nõudega osaliselt. Kostja esitas hagejale 2017. a

detsembri eest kõrvalkulude arve 3628,25 eurot (sisaldab käibemaksu), mille tasumisest võis

hageja keelduda perioodi 22. detsember 2017 kuni 31. detsember 2017 eest summas

1170,40 eurot (3628,25 ÷ 31 × 10). Seega pidi hageja detsembrikuu kõrvalkulude eest kostjale

tasuma 2457,85 eurot (3628,25 – 1170,40).

1.14. Hageja esitas kostjale 26. veebruaril 2018 tasaarvestusavalduse, milles tasaarvestas

kostja nõude 2017. a detsembri kõrvalkulude osas oma nõuetega. Hageja leppetrahvi ja

kahjunõue muutusid sissenõutavaks ülesütlemisavalduses toodud 14-päevase maksetähtaja

saabumisel ehk 24. jaanuaril 2018. Tasaarvestusavaldusega esitas hageja kostja vastu

täiendavalt

enammakstud

üüri

tagastamise

nõude,

mis

muutus

sissenõutavaks

tasaarvestamisavalduse esitamisest. Hagejal oli tasaarvestamisavalduse esitamise seisuga

kostja vastu nõudeid kokku 38 273,41 eurot (26 818,14 + 7501,17 + 3954,10).

Tasaarvestusavalduses oli ekslikult märgitud 37 258,27 eurot. Kostjal oli hageja vastu nõue

2457,85 eurot. Hagejal on peale tasaarvestamist kostja vastu üürilepingust tulenev nõue

35 815,56 eurot (37 258,27 - 2457,85).

1.15. Hageja teavitas kostjat oma nõudest 26. veebruaril 2018 tasaarvestusavaldusega. Kostja

ei ole hageja nõuet täitnud. Hagejal on õigus nõuda kostjalt viivist alates 27. veebruarist 2018

seadusjärgses viivisemääras. Hagiavalduse esitamise päeva seisuga on sissenõutav viivis

510,25 eurot. Hageja palus kostjalt välja mõista ka edasiulatuva viivise seadusjärgses määras.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostjale väljastati 21. septembril 2016 büroohoone ehitusluba,

mille kohaselt oli kostjal õigus hoonet rekonstrueerida, laiendada ja olemasolevaid hoone

eriosade süsteeme muuta või asendada. Ehitusloas loetletud töödest puudutas hagejat vaid

hoone küttesüsteemi ning jäigastusseina ehitus, millest hagejat informeeriti. Muud ehitustööd

puudutasid hagejat vaid kaudselt. Investeering büroohoone ehitustöödesse oli üürnike huvides,

sest ehitustööd aitasid neil küttekulusid kokku hoida. Hagejal puudus alus üürileping

erakorraliselt üles öelda, kuivõrd tal oli ehitustööde talumise kohustus. Kohustus hoida hoone

tehnosüsteeme korras sisaldus mh üürilepingu p 7.3. Lisaks polnud täidetud VÕS § 196

sätestatud ülesütlemise eeldused.

5 (15)

2.1. Seega kehtis üürileping kuni tähtaja lõppemiseni ehk 1. augustini 2018. Kuivõrd

üürileping oli kehtiv, siis on põhjendamatu hageja esitatud leppetrahvinõue, mis mh eeldaks

kostja käitumise süülisust, mida ei eksisteeri. Ainetud on ka hageja kahjunõuded seoses

kolimise, koosoleku ruumide üürimise, parkimise ja enammakstud üüri tagastamisega. Isegi kui

möönda, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli õigustatud, puudub hagejal õigus nõuda

kahju hüvitamist, kuna see on hõlmatud leppetrahviga.

2.2. Ebaõige on hageja väide, et ehitustööde tõttu oli tema majandustegevus tugevalt häiritud,

sest hageja ei ole kliente teenindav ettevõte. Hagejat segavaid töid ei tehtud tööajal. Väited

ebameeldivate lõhnade kohta on ebausutavad. Enim müra tekitavaks tööks oli hoone

konstruktsioonidesse avade puurimine küttesüsteemi vahetuseks, kuid need tööd tehti ära

töövälisel ajal. Samuti põhjustas müra fassaadi renoveerimine, mille osas ei saanud mõistlikult

eeldada, et töö tulnuks ära teha öösel ja nädalavahetustel. Teistel kostja üürnikel probleeme ei

esinenud. Hageja ümber kolitud serveriruum jäi sama hoone viiendale korrusele ja töötas kogu

ehitustegevuse ajal. Hageja otsustas pärast 1. augustit 2017 kostjaga üürilepingut mitte

pikendada. Hageja otsis põhjendamatult võimalust lõpetada üürileping ennetähtaegselt.

2.3. Hageja e-kirjad ei tõenda puuduste olemasolu. Enne katuse veekindlaks muutumist

esinesid üüripinnal mõned veelekked, mille eest on vastutav hageja. Ainus suurem läbijooks

võis toimuda 8. detsembril 2017, kuid seda pidi hageja taluma. See läbijooks ei andnud hagejale

alust üürilepingu ülesütlemiseks, sest hageja tõttu lükkus katuse avamine vihmaperioodi.

Hageja ei lubanud küttesüsteemi paigaldajaid surveproovi teostamise ajaks üüripinnale, mille

tõttu ei avastatud õigeaegselt ühe radiaatori leket.

2.4. 23. novembril 2017 teostatud AMECON OSAÜHING mõõtmistulemused esitati kostjale

koos ülesütlemisavaldusega. Kuna kostjat ei kutsutud mõõtmiste juurde, puudub tal tõsikindel

veendumus, kus AMECON OSAÜHING mõõtmised üldse tegi. Kui puudused leiti, oleks

pidanud nendest kohe teavitama kostjat, kes oleks saanud ventilatsiooniprobleemid kõrvaldada.

Lepingust taganemine ilma täiendavat tähtaega andmata ei ole lubatud. Lisaks oli hagejal

üürnikuna talumise kohustus, sest kostja oli hagejale taganud ajutise ventilatsiooni.

2.5. Ehitada ei ole võimalik ilma mistahes kaasmõjudeta, sh müra, tolmu ja tekkivate

lõhnadeta. Mh esitas hageja kostjale alusetuid etteheiteid seoses elektrisüsteemiga.

25. jaanuari 2007 üürilepingu muudatusest nähtuvalt teostas hageja töid omal kulul ning enda

valitud ehitusettevõtjatega.

2.6. Hageja ei ole tõendanud, et 9. jaanuari 2018 seisuga esinesid üüripinnal jätkuvalt hagis

esile toodud puudused. Kui vastavad puudused ka esinesid, siis esitas hageja

ülesütlemisavalduse hilinemisega. Hageja esitas viimased pretensioonid kostjale 2017. a

detsembri alguses, seevastu ülesütlemisavaldus esitati kostjale ca kuu aega hiljem.

Vastuhagi ja selle aluseks olevad asjaolud

3. Kostja esitas hageja vastu vastuhagi üüri, kõrvalkulude ja viivise väljamõistmiseks.

Üürilepingu p-de 2.1–2.3 järgi pidi hageja tasuma üüri jooksva kuu viiendaks kuupäevaks ja

kõrvalkulusid kümne päeva jooksul alates arve esitamisest. Hageja kohustus üürilepingu p 2.4

alusel tasuma viivist maksmisega viivitamise korral 0,1% päevas. Kuna hageja üürilepingu

ülesütlemise avaldus on tühine, oli üürileping kehtiv ja pooltele täitmiseks kohustuslik

üürilepingu p 3.1 järgi kuni 1. augustini 2018. Hageja ei ole alates 22. detsembrist 2017 tasunud

kostjale üüri- ega kõrvalkulusid.

3.1. Kuivõrd menetluse kestel saabus üürilepingu lõppemise tähtaeg, s.o 1. august 2018, siis

täiendas kostja 1. novembri 2018 menetlusdokumendis vastuhagi nõuet. Kostja palus hagejalt

välja mõista põhivõla 119 037,74 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 25 122,19 eurot ning

alates 1. novembrist 2018 sissenõutavaks muutuva viivise põhivõlalt määraga 0,1% päevas

kuni põhivõla tasumiseni.

6 (15)

Hageja vastuväited

4. Hageja vaidles vastuhagile vastu. Vastuhagi rahuldamiseks puudub alus. Poolte üürisuhe

lõppes 10. jaanuaril 2018 hageja erakorralise ülesütlemisega. Ülesütlemine vabastas pooled

üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest.

Maakohtu otsus

5. Maakohus rahuldas hagi 28. novembri 2019. a otsusega osaliselt ning mõistis kostjalt

hageja kasuks välja 34 879,95 eurot, millest 34 390,01 eurot on põhivõlg ja 489,94 eurot on

hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis. Lisaks mõistis maakohus kostjalt

hageja kasuks välja edasiulatuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

põhivõlalt alates 3. maist 2018 kuni põhivõla tasumiseni. Maakohus võttis vastu hageja

loobumise nõudest kohustada kostjat viivitamatult eemaldama Rävala 2 büroohoonelt logod

„Toyota“. Maakohus jättis kostja vastuhagi põhivõla 119 037,74 euro, sissenõutavaks

muutunud viivise 25 122,19 euro ning alates 1. novembrist 2018 sissenõutavaks muutuva

viivise väljamõistmiseks rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning

mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude katteks hüvitise 17 892,71 eurot.

5.1. Maakohus leidis, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

-

pooled sõlmisid 15. juunil 2001 üürilepingu, mille alusel üüris hageja kostjalt

bürooruume Tallinnas Rävala pst 2 hoones;

-

üürileping oli tähtajaline ja kehtis selle täienduste kohaselt kuni 1. augustini 2018;

-

lisaks bürooruumidele üüris hageja kostjalt parkimiskohti hoone garaažis;

-

kostja alustas 2. septembril 2017 büroohoone renoveerimise ehitustöid;

-

pooled sõlmisid 10. oktoobril 2017 üürilepingu muudatuse kokkuleppe, mis nägi

kostjale ette kohustusi seoses ehitustööde tegemisega;

-

hageja esitas kostjale avalduse, millega ta ütles üürilepingu erakorraliselt üles alates

10. jaanuarist 2018.

5.2. Maakohus võttis vastu hageja loobumise nõudest kohustada kostjat viivitamatult

eemaldama Rävala 2 büroohoonelt logod "Toyota", sest kostja rahuldas hageja nõude pärast

hagi esitamist.

5.3. Kostja pidi üürileandjana tagama, et hageja kasutusse antud äriruum oli lepingujärgseks

kasutamiseks sobiv kogu lepingu kehtivuse ajal.

5.4. Kostja rikkus korduvalt 10. oktoobri 2017 kokkuleppes ette nähtud kohustusi, mille tõttu

oli üüritud eseme sihtotstarbeline kasutamine korduvalt olulisel määral piiratud. Lisaks

ilmnesid ehitustööde käigus hagejale täiendavad mõjud, mille talumist ei olnud pooled kokku

leppinud ja mis olid hagejale ebamõistlikult koormavad. Hageja teavitas korduvalt kostjat

erinevatest puudustest. Kostja oli kõigi puuduste olemasolust teadlik, kuid neid ei kõrvaldanud.

Seetõttu oli hagejal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda.

5.5. Üüritud pinnal esines korduvalt igapäevast töötamist segavat müra. Hageja teavitas

kostjat juba enne 10. oktoobri 2017 kokkuleppe sõlmimist kahel korral tugevast ehitusmürast,

mis ei võimaldanud tema töötajatel töötada. Kostja ei kooskõlastanud hagejaga müra tekitavate

tööde tegemise aega ega ole tõendanud, et ta reageeris koheselt kõigile hageja pöördumistele ja

kõrvaldas müra tekitanud tegevuse.

5.6. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et kuna mürataset ei mõõdetud, siis ei tõenda ainuüksi

hageja e-kirjad ja videod seda, milline müra üüripinnal esines. Lisaks kinnitasid müra

olemasolu ka tunnistajate ütlused. Üürniku talumiskohustuse hulka ei saa kontoripinnal lugeda

7 (15)

vajadust taluda puurimisest ja muudest ehitustöödest tulenevaid ebatavalisi helisid, mis

kestavad sageli mitu tundi järjest.

5.7. Järgmisena rikkus kostja 10. oktoobri 2017 kokkulepet ega taganud üüripinnal

nõuetekohast ventilatsiooni ega temperatuuri. Kostja ei teavitanud hagejat korduvatest

ventilatsioonikatkestustest ette. Mh levis üüripinnal ebatavaline ehitustolm ja hais. Tolmu levik

ja ventilatsiooni mittetoimimine tekitas inimestele terviseprobleeme. Alusetud on kostja väited,

et kuna töötaja terviseprobleemide kohta andis ütlusi vaid kannatanu ise, ei ole

terviseprobleemid tõendatud. Kostja väited, mille kohaselt mujal ruumides haisu ei esinenud,

on tõendamata ning asjakohatud.

5.8. Lisaks esinesid üüripinnal korduvad ja ulatuslikud veelekked, mis hõlmasid

märkimisväärset osa hageja üüripinnast. Vee läbijooksude tagajärjel on eemaldatud või alla

kukkunud laeplaadid, sh otseselt töötajate töökohtade kohal. Märgunud on põrandad ja

kahjustada saanud vaipkate. Veelekete tulemusena sai olulises osas kahjustada kontori

siseviimistlus. Märgunud laeplaadid ja selle taga olevad ühekordselt isoleeritud elektrijuhtmed

kujutasid endast otsest ohtu inimeste tervisele.

Kostja väide, mille kohaselt vastutas hageja ise radiaatorist tulenenud veelekke eest, sest ei

lubanud ehitustöötajaid tulla küttesüsteemi tasakaalustama, on jäänud paljasõnaliseks.

Hageja esitatud plaanidest, millel ta märkis ära veekahjustustega hõlmatud piirkonnad, ei saa

järeldada, et veelekked olid vaid väiksel osal üüripinnal. Seega kostja väide, et veelekked olid

väheulatuslikud, on vastuolus asjas kogutud tõenditega. Kuigi plaane võib vaadelda kui hageja

seletusi, on tunnistaja XX oma ütlustega kinnitanud, et plaanidel märgitu kajastab õigesti

üüripinnal aset leidnud probleeme.

5.9. Peale selle ei täitnud kostja 10. oktoobri 2017 kokkuleppest tulenevat kohustust tagada

serveriruumi jahutus. Hageja ruumides esinesid elektrikatkestused, mille tõttu ei saanud

serveriruumis konditsioneer töötada. Kostja ei tõendanud, et elektrikatkestuse tekkimine oli

tingitud hagejast või et konditsioneer ei töötanud mõnel hagejast tulenenud põhjusel.

5.10. Kostja pidi üürilepingu kohaselt tagama hagejale võimaluse kasutada hoone garaažis

olevaid parkimiskohti. Hageja ei saanud enne 10. oktoobri 2017 kokkuleppe sõlmimist mitmel

päeval renditud parkimiskohti kasutada.

5.11. Kostja ei ole tõendanud ega väitnud, et hoone kui terviku renoveerimistööd olid vajalikud

hageja üüripinna säilitamiseks või sellel mõne puuduse kõrvaldamiseks. Kuna hagejal ei

lasunud 10. oktoobri 2017 kokkuleppest tulenevalt kohustust taluda mistahes ehitustegevusest

tulenevaid mõjusid, oli hagejal õigus üürileping erakorraliselt üles öelda ilma täiendavat

etteteatamise tähtaega järgimata, sest kõik avalduses viidatud puudused esinesid vahetult ja

pidevalt avaldusele eelnenud kolme kuu jooksul ning olid alates 2017. aasta detsembrist

veelekete näol intensiivsed. Veelekked välistasid hagejal üüripinna kasutamise. Seega on

hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi ja kahju hüvitamist.

5.12. Asjakohatu on kostja väide, et lepingu ülesütlemine oli alusetu, sest hageja planeeris

lahkumist ette. Kohus tuvastas, et pärast 10. oktoobri 2017 kokkuleppe sõlmimist esinesid

vaidlusalusel üüripinnal pea igapäevaselt erinevad probleemid ning kostja ei reageerinud alati

hageja pöördumisele. Seetõttu pidas maakohus mõistlikuks, et hageja asus alternatiive otsima

juba novembris.

5.13. Kostja ei ole tõendanud, et hagejal oli võimalik üüritud ruume kasutada eesmärgipäraselt

2017. a detsembri viimase kümne päeva jooksul. Kooskõlas VÕS §-ga 278 oli hagejal õigus

alandada üüri perioodi eest, mil ta pinda kasutada ei saanud.

5.14. Kuna hageja ütles lepingu kostja rikkumiste tõttu üles, oli tal õigus nõuda kostjalt

üürilepingu p 6.3 alusel leppetrahvi 26 818,14 eurot. Kostja ei ole tõendanud ega põhistanud,

8 (15)

et poolte ühiseks tahteks oli leppetrahvi kokkuleppe sõlmimisel, et leppetrahv katab

lepingupoole kahju. Seega on hagejal õigus nõuda VÕS § 161 lg 1 kohaselt kostjalt leppetrahvi

lepingu ülesütlemise eest ning kahju hüvitamist tulenevalt sellest, et lepingu kehtivuse ajal

rikkus kostja oma kohustusi.

5.15. Kahjuna nõudis hageja kostjalt hüvitist serveriruumi kolimise, kontori erakorralise

kolimise ning asendusruumide rentimise kulude eest. Need hageja nõuded on põhjendatud ja

tõendatud. Siiski tuleb serveri ja kontori kolimise kulude nõuetest maha arvestada VÕS § 127

lg 5 alusel käibemaksu osa, st kolimiskuludest kuulub hüvitamisele serveri kolimise osas

960 eurot ja muude kolimiskulude osas 4115,71 eurot (2133 + 1982,71).

5.16. Kuna kostja rikkus lepingulist kohustust tagada serveriruumis jahutus, oli hagejal õigus

kolida server ümber teise asukohta. Hageja kasutas lisaks hagis viidatule veel kahel korral

koosolekute pidamiseks asendusruume OÜ-s Swissotel Estonia. Sellest ei saa järeldada, et

hageja kasutas tavapäraselt koosolekuruume samas hotellis. Vajadus kasutada koosolekuruume

väljaspool üüritud pinda tulenes otseselt asjas tuvastatud asjaoludest.

5.17. Kostjale pidi olema ettenähtav, et kui hagejal ei ole võimalik üüritud pinda

eesmärgipäraselt kasutada kuni lepingu tähtaja lõppemiseni, tekib tal erakorraline vajadus

kolida ajutisele pinnale enne uute kontoriruumide valmimist. Kostja ei ole põhistanud, miks ta

peaks vastutama kahju tekitamise eest üksnes summas 409,25 eurot ehk ulatuses, mille võrra

oli ühe kolimise kulu teisest kulust suurem. Hageja on pidanud kolima erakorraliselt ühe korra

rohkem ning kandma sellega seotud kulu.

5.18. Hageja kahju hüvitamise nõuded seoses parkimiskuludega summas 210,32 eurot ja ühe

sõiduki kahjustamisega summas 200 eurot ei kuulu rahuldamisele, sest need nõuded ei ole

tõendatud.

5.19. Seega ei kuulunud hageja rahalisest nõudest rahuldamisele serveri kolimiskulude

käibemaksu osa 192 eurot, kontori kolimise kulude käibemaksu osa 823,14 eurot,

parkimiskulude nõue 210,32 eurot ja kindlustuse omavastutuse nõue 200 eurot. Hagi kuulus

rahuldamisele 34 390,01 euro ulatuses (35 815,56 - 1425,46). Alates 27. veebruarist 2018 kuni

2. maini 2018 on sissenõutavaks muutunud viivis 489,94 eurot. Lisaks mõistis maakohus

kostjalt hageja kasuks välja edasiulatuva viivise põhivõlgnevuselt alates 3. maist 2018 VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni.

5.20. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata, sest hageja lõpetas üürilepingu põhjendatult

erakorralise ülesütlemise avalduse esitamisega. Ülesütlemise avalduse esitamine vabastas

hageja VÕS § 195 lg 2 alusel lepingu edasise täitmise kohustusest. Tasaarvestuse tulemusena

kostja nõuded lõppesid.

5.21. Maakohus leidis, et kuivõrd vastuhagi jäi rahuldamata ja hagiavaldus kuulus

rahuldamisele 96% ulatuses, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja loobus menetluse

käigus ühest nõudest, kuid seda põhjusel, et kostja rahuldas nõude pärast hagi esitamist,

mistõttu jättis maakohus ka selle nõude osas menetluskulud kostja kanda.

Poolte seisukohad

6. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega

hagi osaliselt rahuldati ja vastuhagi jäi rahuldamata, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega

jätta hagi rahuldamata ning vastuhagi rahuldada.

6.1. Hageja üürilepingu ülesütlemise avaldus on tühine. Täitmata olid ülesütlemise

materiaalsed ja formaalsed eeldused. Hageja ei järginud ülesütlemisel üürilepingu p-s 6.1

sätestatud korda ning ei teatanud kostjale üürilepingu lõpetamise soovist üks kuu ette. Hagist

nähtuvalt asus hageja kostjale etteheiteid tegema juba enne 12. oktoobri 2017 kokkuleppe

sõlmimist. Ka veelekked leidsid aset juba 2017. a detsembri alguses, kusjuures varasemad

9 (15)

lekked juba 10. oktoobril 2017. Ülesütlemisavalduse esitamiseks oli viimastest kostjale esitatud

pretensioonidest möödunud ca kuu ning veelekkeid ruumides ei esinenud. Kui üüripinna

olukord oli niivõrd halb, siis oli hagejal alus lepingu üles ütlemiseks oluliselt varem.

6.2. Ülesütlemise kehtivuse hindamisel saab arvestada ainult neid väidetavaid puudusi,

millele hageja ülesütlemisavalduses tugines. Kostja ei rikkunud ühtegi 10. oktoobri 2017. a

lepingu lisast tulenevat kohustust. Hoone ehitustööd ja nendega kaasnevad mõjutused ei olnud

hagejale ebamõistlikult koormavad. Arvestades hoones toimunud tööde mahtu oli hageja

pretensioonide arv kostjale väike. Üüripinna kasutamise lõpetamise ei tinginud pinna puudused,

vaid hageja soovimatus üüripinda kasutada. Hagejal oli kindel plaan üüripinnalt lahkuda ning

juba 17. novembril 2017 oli ta leidnud uue üüripinna. Hoones toimuvad ehitustööd võisid

põhjustada hagejale ebamugavust, kuid hagejal oli üürnikuna nende talumise kohustus. Mh olid

hoone ehitustööd kasulikud ka hagejale, sest amortiseerunud elektriradiaatorite vahetamine

vesiküttel radiaatorite vastu, vähendas oluliselt ka hageja küttearveid. Maakohus ei tuginenud

ühelegi konkreetsele tõendile, mille põhjal saaks järeldada, et just 2017. a detsembris tekkis

üüripinnal selline olukord, mis välistas hagejal ruumide kasutamise. Seega oli üüripind

kasutatav. Isegi kui seda eitada, ei andnud hageja kostjale ühtegi selget tähtaega väidetavate

puuduste kõrvaldamiseks.

6.3. Maakohus leidis ebaõigesti, et üüripinnal esines korduvalt igapäevast töötamist segavat

müra. Seda ei väitnud isegi hageja. Kostja täitis 10. oktoobri 2017 kokkulepet, mille kohaselt

ei tulnud ehitada hääletult, vaid mürast tuli hagejat ette teavitada ning hageja pretensioonide

korral müra tegemine lõpetada. Lisaks võttis maakohus ebaõigesti arvesse enne

10. oktoobri 2017 kokkuleppe sõlmimist olnud väidetava müra. 10. oktoobri 2017 kokkuleppe

rikkumist ei saa põhjendada enne selle sõlmimist aset leidnud sündmustega. Lisaks organiseeris

kostja mürarikkad tööd nii, et need tehti hageja töövälisel ajal. Seega ei saa kirjalikul kujul olla

mürarikastest töödest hagejale etteteatamisi. Lisaks jättis maakohus tähelepanuta XX ütluse,

mille kohaselt teavitati hagejat osaliselt mürarikastest töödest ette.

Lisaks ei ole hageja tõendanud, et üüripinnal oli üldse ülemäärane müra. Maakohus ei

arvestanud, et müra ei saa objektiivselt tõendada e-kirjade ning videotega. Lisaks ei arvestanud

maakohus kostja väitega, et kogu ehitusperioodi ajal olevat müraprobleem esinenud ainult

13 korral, arvestades hagiavaldusele lisatud e-kirjade arvu, neist viimane 7. detsembril 2017.

Hageja väidab e-kirjades müra olemasolu, kuid millise intensiivsuse või kestusega need

häiringud olid, seda need e-kirjad ei tõenda. Hageja ei esitanud mitte ühtegi müra mõõtmist.

Seega pole tõendatud, et objektil oleks olnud norme ületav helifoon. Mh ei väida hageja, et

pärast kostjat mürast teavitamist ei oleks müra tekitamist lõpetatud. Lisaks jättis maakohus

arvestamata, et hageja on menetluse käigus loobunud etteheidetest müra kohta, mis tulenesid

hoone välisseinale paigutatud ehitusliftist.

Muud tõendid kinnitavad, et kostja täitis kohaselt oma kohustust üürniku ees – kui müra ilmnes,

siis see lõpetati. Seda kinnitavad ehitustööde päevikud ja tunnistajate ütlused. Mh kinnitas

hageja töötaja XX, et kostja täitis kokkulepet ehk tegi ehitustöid kontoritöö välisel ajal ja kui

vahel müra tekkis, siis see lõpetati. Ka YY kinnitas, et kui ehitaja poole pöörduti, siis otsiti

müra tekitaja üles ja tegevus lõpetati.

Lisaks ei arvestanud maakohus, et viimane pretensioon müra kohta esitati 7. detsembril 2017.

Isegi kui väidetav müra tekitamine oli asjakohane alus lepingu üles ütlemiseks, siis kasutas

hageja seda alust hilinenult. Hageja ei hoiatanud kordagi kostjat ette, et kavatseb üüripinnale

leviva üleliigse müra tõttu üürilepingu üles öelda. Kui hageja väited müra kohta oleksid

tõendatud, ei oleks tegemist asjaoluga, mida võiks käsitada üüripinna puudusena VÕS § 279

mõttes.

6.4. Kostja tagas hagejale ajutise ventilatsiooni ja täitis selle kohustuse kohaselt. Maakohus

võttis ebaõigesti arvesse väidetavad pretensioonid ventilatsiooni kohta enne 10. oktoobri 2017

10 (15)

kokkuleppe sõlmimist. 2017. a septembris saadetud pretensioonid ei saanud olla seotud

10. oktoobri 2017 kokkuleppe p 4 rikkumisega. Kui hoones on toimumas ehitustööd, siis

mõned ventilatsiooni katkestused ei anna alust lepingut üles öelda. Kui võrrelda üüripinna

suurust seal töötavate inimeste arvuga, siis on väär maakohtu järeldus, et üüripinnal polnud

piisavalt õhku. Peale 10. oktoobri 2017 kokkuleppe sõlmimist esinesid hageja väitel

probleemid ventilatsiooniga vaid kuuel korral, millest neli jäid ca ühe nädala sisse oktoobris

2017, mil ajutist ventilatsiooni paigaldati ja seadistati, üks novembris ja üks detsembris seoses

külma õhuga. Samuti lülitati vähemalt ühel korral ventilatsioon välja hageja nõudel.

Ka 4. detsembril 2017 ei olnud probleem selles, et ventilatsioon ei töötanud, vaid ventilatsioon

olevat puhunud külma õhku. Pooled ei leppinud kokku, et tagada tulnuks soojusvahetiga

ventilatsioon. Ruumide temperatuur tagati ka radiaatorite vahetusega. Iga hoone üürnik sai oma

ruumidesse nii palju portatiivseid elektriradiaatoreid kui ta soovis. Seega puhus ruumidesse

värske õhk ja ruumide nõuetekohane temperatuur tagati radiaatoritega.

Kostja ei nõustu maakohtu järeldustega tunnistaja Kairit Roometsa ütluste osas, kes kinnitas, et

tal puudub meditsiiniline eriharidus, kuid ometi lähtus maakohus tunnistaja enda diagnoosist,

mille kohaselt olevat tunnistaja ehituse ajal saanud bürooruumides viibimise ajal allergilise

reaktsiooni. Tunnistaja kinnitas, et tegelikkuses tal puuduvad andmed selle kohta, mis tal

väidetava allergilise reaktsiooni põhjustas.

Ekslik on tunnistaja XX selgitus, et sundventilatsioonil ei olnud väljatõmmet. Kuivõrd tegemist

oli ajutise ventilatsiooniga, siis oli see lahendatud lihtsustatult, st sissepuhe ruumidesse tagati

ventilatsiooniagregaadiga ning äratõmme vabavoolsena. Seda, et väljatõmme pidi toimuma

sundventilatsiooni kaudu, ei olnud pooled kokku leppinud. Samuti ei tulene see ka ühestki

normatiivaktist.

Mh ei ole tõendina lubatav AMECON OSAÜHING mõõtmistulemuste akt, sest kostja ei olnud

mõõtmiste juurde kutsutud. Kuna tegemist oli ajutise ventilatsiooniga, siis oli ebaõige võtta

aluseks senise ventilatsiooni karakteristikud. Kui aluseks on võetud tollel hetkel kehtinud

standard EVS 906:2010, siis ei ole AMECON OSAÜHING mõõtmistulemustest üheselt

tuvastatav, et standardi nõuded ei olnud ajutise ventilatsiooni puhul täidetud. Kuna AMECON

OSAÜHING on teinud arvutused ainult hagejale ja AMECON OSAÜHINGule teada olevate

sisendite järgi, on selle baasil tehtud hinnang ebausaldusväärne. Lisaks teostas AMECON

OSAÜHING hoones mõõtmisi väidetavalt 23. novembril 2017. Kuivõrd kostja sai sama akti

enda valdusesse 10. jaanuaril 2018, jääb selgusetuks, milliste tõenditega oleks kostja saanud

ümber lükata 23. novembril 2017 toimunud mõõtmistulemuste järeldused.

Maakohus jättis hindamata ka kostja väited, et hageja polnud kostjat hoiatanud, et ta kavatseb

lepingu üles öelda viitega ventilatsiooniprobleemidele. Lisaks toimus ülesütlemine enam kui

kuu peale viimast pretensiooni, mil polnud probleem ventilatsiooni mittetoimimises, vaid et

sealt tulevat külma õhku.

6.5. Tõendamata on hageja väited haisu ja tolmu levikust üüripinnal või et need üldse mingil

häirival kujul üüripinnal esinesid. Hageja on tuginenud üksnes kolmele väidetava haisu

episoodile. Neist kaks – 17. ja 18. oktoobril 2017 – esinesid vaid nädal pärast üürilepingu lisa

sõlmimist, millega lepiti kokku lisaventilatsiooni ehitamises. Neist järgmine toimus

26. oktoobril 2017. Seega hageja tuginemine ca 2,5 kuud hiljem ülesütlemisavalduses

väidetavale haisule ei ole asjakohane. Hageja ei esitanud kostjale ka hoiatust, et ta ütleb sellel

alusel üürilepingu üles.

6.6. Ebaõige on maakohtu järeldus, et ehitustööde tõttu tekkisid hagejale ebamõistlikult

koormavad mõjud veelekete näol. Veelekked ei olnud võrreldes üüripinna suurusega

ulatuslikud. Kaks väiksemat veeleket toimus 2017. a oktoobris ning novembris ning viimase

veelekke kõrvaldas kostja ehitaja 12. detsembril 2017. Hageja ei esitanud tõendeid selle kohta,

et veelekked jätkusid. Seega veelekkeid üürilepingu ülesütlemise seisuga ei eksisteerinud ning

11 (15)

üüripinna kasutamine ei olnud alates 2017. a detsembrist võimatu. Maakohtu korduvad viited

sellele, et tegemist lekked olid olulise ulatusega, ei ole nõuetekohaselt tõendatud. Paar

koristamata laeplaati ja kuivatamata põrand ei saa olla üürilepingu ülesütlemise aluseks.

6.7. Seega oli üürileping kehtiv ja pooltele täitmiseks kohustuslik vastavalt üürilepingu p –

le 3.1 kuni 1. augustini 2018. Kostja vastuhagi tuleb rahuldada. Hageja leppetrahvinõue on

alusetu.

6.8. Hageja leppetrahvinõude rahuldamine oleks õigusvastane ka siis, kui pidada

ülesütlemisavaldust kehtivaks, sest puudub kostja süü. Mitte ühegi ülesütlemisavalduses esile

toodud nelja etteheite osas ei saa väita, et tegemist oleks olnud kostja süüga. Lisaks ei selgu

vaidlustatud otsusest ega hagist, millist süü vormi kostjale ette heidetakse või milles tema süü

seisneb.

Lisaks jagas maakohus leppetrahvi osas poolte tõendamiskoormise ebaõigesti ja kohaldas seega

vääralt materiaalõiguse norme. Nimelt sätestab VÕS § 161 lg 2 üldreegli, et kahju tuleb

hüvitada osas, mida leppetrahv ei katnud. Hageja ei ole esitanud ühtegi väidet ega tõendit selle

kohta, et pooled leppisid kokku seaduses sätestatust teisiti.

6.9. Hagejal pole kostja vastu üüri tagastusnõuet. Kostja esitas hagejale ruumide üüri eest

detsembris 2017. a arve nr 171115 summas 12 257,69 eurot. Kostja esitas koos vastuhagiga

müügireskonto, millest nähtub, et hagejal on tasumata arve nr 171115 summas 6436,36 eurot.

Seega on hageja kostjale tasunud 5821,33 eurot. Isegi kui lähtuda hageja arvutusest, et kostjale

kuulus detsembris 2017 tasumisele 8303,59 eurot (12 257,69 - 3954,10), on hageja võlg

kostjale endiselt 1867,23 eurot.

Isegi kui hageja oleks kostjale 2017. a detsembri üüri täies ulatuses ära maksnud, ei ole tal õigus

nõuda kostjalt tagasi üüri detsembri viimase kümne päeva eest, sest üüripinna kasutamine ei

olnud alates 22. detsembrist 2017 võimatu.

6.10. Ebaõige on maakohtu järeldus, et hageja ruumides esinesid elektrikatkestused, mille tõttu

ei saanud serveriruumis konditsioneer töötada. Hageja pole tõendanud, et üüripinnal oleks

olnud elektrikatkestused, mis tulenesid kostja või tema ehitaja poolsest tegevusest. Seega on

väär maakohtu järeldus, et kostja rikkus lepingulist kohustust tagada serveriruumis jahutus.

Kostja serveri kolimise kulu eest summas 960 eurot (km-ta) ei vastuta.

6.11. Lisaks oli hageja tavapraktika OÜ-s Swissotel Estonia ruumide üürimine. Menetluses

leidis tõendamist, et hageja kasutab seda hotelli suhteliselt tihti. OÜ Swissotel Estonia selgitas,

et ajavahemikul 2016 kuni 2018 rentis hageja OÜ-lt Swissotel Estonia ruume kuuel korral, mis

muudab arusaamatuks maakohtu seisukoha, et lisaks hagis viidatule olevat kostja veel kahel

korral hotellis olevaid ruume kasutanud. Seega ei vastuta kostja ruumide üürimise kulu eest.

6.12. Lisaks oli kontori ümberkolimine otsustatud juba enne ülesütlemise aluseks olevaid

asjaolusid. Puuduvad tõendid, et alates 12. detsembrist 2017, takistas miski hagejal üüripindade

kasutamist. Kostja oleks hageja esimesel nõudmisel vahetanud üüripinnal laeplaadid ja pesnud

põrandad. Seega ei vastuta kostja ka kolimiskulu eest.

7. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta kaebuse rahuldamata ja

menetluskulud kostja kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada

osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude serveri ja kontori kolimiskulude hüvitamiseks,

samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, milles jätab hagi selles

osas rahuldamata ja muudab menetluskulude jaotust. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus

muutmata ning ringkonnakohus nõustub jõusse jäävas osas maakohtu põhjendustega.

Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

12 (15)

8. Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 651 lg 1 kohaselt maakohtu otsust üksnes ulatuses,

mille peale on edasi kaevatud. Pooled ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles

maakohus jättis hagi osaliselt rahuldamata hageja parkimiskulu, sõidukikahju ja kolimiskulude

käibemaksu hüvitamise nõudes. Selles osas on maakohtu otsus jõustunud. Ringkonnakohus

kontrollib maakohtu otsust seega osas, milles maakohus hagi rahuldas ja jättis vastuhagi

rahuldamata.

9. Poolte vaidluse tuumaks on küsimus, kas hageja on üürilepingu kehtivalt ennetähtaegselt

üles öelnud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ütles üürilepingu kehtivalt üles.

10. Õige on maakohtu järeldus, et üürilepingu esemeks olnud hoone renoveerimiseks tehtud

tööd ei olnud mõeldud hoone säilitamiseks, puuduste kõrvaldamiseks või kahju ärahoidmiseks,

mida hageja oleks pidanud VÕS § 283 lg 1 järgi taluma, vaid tegemist oli töödega, millega

kostja soovis teha hoonele parendusi ja muudatusi VÕS § 284 lg 1 mõttes. Kostja on välja

toonud, et tehtud tööde eesmärk oli muuta hoone energiatõhusamaks ja lisaks ehitada hoonele

juurde kaks korrust. Seega nähtub kostja enda selgitusest, et tegemist oli hoone parendamiseks

mõeldud töödega. Kostja ei ole välja toonud, et hoone säilimine olnuks ohus või et tööd olid

vajalikud olemasolevate kahjustuste parandamiseks või vahetult ees seisvate kahjustuste

ärahoidmiseks. Ainuüksi asjaolu, et hoone ei vastanud enam tänapäevastele standarditele

energiatõhususe osas, ei muuda töid vajalikuks hoone säilitamiseks. Samuti ei saa hoone

säilitamiseks kuidagi vajalikuks pidada hoonele lisakorruste ehitamist. Seega pidi hageja töid

taluma üksnes ulatuses, milles need ei olnud talle ebamõistlikult koormavad. Ka poolte 10.

oktoobri 2017. a kokkulepe ei pannud hagejale suuremat talumiskohustust. Vastupidi,

kokkuleppest nähtub, et kostja võttis kohustuse teha hoone renoveerimistöid selliselt, et

minimeerida või vältida täielikult ehitustegevuse negatiivset mõju hagejale.

11. Ringkonnakohus nõustub maakohtu antud hinnangutega tõenditele, millega maakohus

tuvastas, et kostja rikkus üürilepingut. Ringkonnakohus märgib, et maakohus ei ole jaganud

valesti tõendamiskoormist. Maakohtu otsusest ei saa järeldada, et kohus oleks hagi rahuldanud

seetõttu, et kostja ei tõendanud seda, et ta ei ole üürilepingut rikkunud, vaid maakohus tuvastas

üürilepingu rikkumised asjas esitatud tõendite alusel. Maakohtu viited kostja kohustusele enda

vastuväiteid tõendada on õiged olukorras, kus hageja oli hagi aluseks olevaid asjaolusid

tõendanud, kuid kostja ei olnud esitanud omapoolseid tõendeid enda vastuväidete tõendamiseks

või hageja tõendite ümberlükkamiseks.

12. Maakohus tuvastas e-kirjade, videote, ehitustööde päevikute väljavõtete ja tunnistajate XX

ja YY ütlustega, et üürilepingu esemel esines korduvalt igapäevast töötamist segavat müra.

Maakohus ei ole nimetatud tõendite hindamisel menetlusõiguse norme rikkunud ja

ringkonnakohus nõustub kohtu antud hinnanguga. Ainuüksi asjaolu, et mürataset ei ole

mõõdetud, ei välista müra tekitamise tuvastamist. Maakohus on hinnanud tõendeid kogumis

ega ole müra tekitamist tuvastanud ainuüksi hageja saadetud e-kirjade alusel. Ringkonnakohus

nõustub maakohtuga, et tegemist oli poolte 10. oktoobri 2017. a kokkuleppe rikkumisega.

Kokkuleppe p 3 kohaselt pidi kostja teatama hagejale ette müra tekitavatest töödest. Kostja ei

vaidle vastu asjaolule, et ta hagejat kordagi müra tekitavatest töödest ette ei teavitanud.

Kokkuleppe p 3 mõte on ringkonnakohtu hinnangul selgelt see, et kostja kohustub müra

vältima. Kokku oli lepitud hageja võimalus nõuda müra lõpetamist üksnes juhuks, kui tekkis

plaanimata ja hagejaga kooskõlastamata müra. See ei tähenda, et poolte kokkuleppe kohaselt

võis müra tekitada. Ringkonnakohtu hinnangul saab poolte kokkuleppest järeldada, et kostja

pidi töid planeerima selliselt, et hageja tööajal müra ei tekiks. Seega on korduv müra tekitamine

üürilepingu rikkumine. Olukorras, kus kostja kohustus oli planeerida enda töid selliselt, et

hageja tööajal etteteatamata müra ei teki, ei saa pidada müra tekitamist 13 päeval ca kahe kuu

pikkuse ajavahemiku jooksul kostja lepingujärgse kohustuse täitmiseks. Kostja etteheide, et

maakohus ei oleks tohtinud arvestada enne 10. oktoobrit 2017 tekitatud müra, ei muuda asja

lahendust. Esiteks toimus suurem osa müra tekitamist pärast kokkuleppe sõlmimist ja teiseks ei

13 (15)

pidanud hageja VÕS § 284 lg 1 järgi ka enne kokkuleppe sõlmimist taluma ebamõistlikku müra

tekitamist. Ringkonnakohus märgib vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele, et olukorras, kus

hageja ei tuginenud menetluses ehituslifti mürale, ei pidanud selle kohta seisukohta võtma ka

maakohus.

13. Maakohus tuvastas üüripinnal esinenud ventilatsiooniprobleemid ning probleemid

ehitustolmu ja haisuga e-kirjade, tunnistajate XX ja QQ ütlustega ning Amecon OÜ

mõõtmistulemustega. Maakohus ei ole nimetatud tõendite hindamisel menetlusõiguse norme

rikkunud ja ringkonnakohus nõustub maakohtu antud hinnanguga. Nii tunnistaja QQ ütlused

kui ka Amecon OÜ mõõtmistulemused on kooskõlas teiste tõenditega. Kostja on piirdunud

üksnes vastuväidetega, kuid omapoolseid tõendeid esitanud ei ole. Ringkonnakohus nõustub

maakohtuga, et kostja rikkus poolte 10. oktoobri 2017. a kokkulepet. Kokkuleppe p 4 kohaselt

pidi kostja tagama üüripinnal kohase ventilatsiooni ja temperatuuri. Arvestades asjaolu, et

kokkuleppes on selgelt märgitud kostja kohustusena ka temperatuuri tagamine, on

põhjendamatu kostja väide, et ta ei pidanud tagama soojusvahetusega ventilatsiooni ja

ruumidesse võis puhuda välistemperatuuril õhk. Eesti kliimas on ilmselge, et ajavahemikul

oktoobrist kuni detsembrini ei ole välisõhu temperatuur bürooruumides kohane.

14. Maakohus tuvastas fotode, videote ning tunnistajate XX ja YY ütlustega, et üüripinnal

esinesid ulatuslikud veelekked laest. Maakohus ei ole nimetatud tõendite hindamisel

menetlusõiguse norme rikkunud ja ringkonnakohus nõustub maakohtu antud hinnanguga.

Kostja väited, et veelekked ei olnud ulatuslikud ning lõppesid 12. detsembril 2017, ei lähe

kokku asjas esitatud tõenditega. Maakohus tuvastas veelekete ulatuse tõendeid koostoimes

hinnates. Ringkonnakohtul pole põhjust teha teistsugust järeldust. Samuti nähtub asjas esitatud

fotodest ja videotest, et veelekkeid esines ka vahetult enne üürilepingu ülesütlemist jaanuaris

2018. Neist ei nähtu küll, et vesi oleks sarnaselt detsembris aset leidnud leketega laest otseselt

voolanud, kuid ka jaanuaris olid nii üüripinna laed kui ka põrandad märjad, mis ei oleks

võimalik, kui vastaks tõele kostja väide, et veelekked lõppesid 12. detsembril 2017.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et ulatuslikud veelekked ei ole mõjutus, mida üürnik

peaks VÕS § 284 lg 1 järgi mõistlikult taluma.

15. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et tuvastatud puudused nende koostoimes

on sellised, mis piirasid olulisel määral üüripinna sihtotstarbelist kasutamist bürooruumina,

ning kostja oli üürilepingu eseme puudustest teadlik, kuid ei kõrvaldanud neid. Ringkonnakohtu

hinnangul ei saa mõistlikult isikult eeldada bürooruumi pidamist olukorras, kus selles esinevad

korduvad probleemid müra ja ventilatsiooniga ning veelekked laest. Seega oli hagejal õigus

VÕS § 279 lg 1 järgi leping etteteatamistähtaega järgimata üles öelda. Kuivõrd VÕS § 279 lg

4 järgi on VÕS § 279 lg 1 regulatsioonist võlgniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine, ei

tulenenud ka üürilepingu p-st 6.1 hagejale kohustust üürilepingu ülesütlemisest ette teatada.

Ringkonnakohus märgib, et isegi juhul, kui hageja oleks rikkunud kohustust järgida üürilepingu

ülesütlemisel etteteatamistähtaega, ei tooks see kaasa ülesütlemise tühisust, vaid üürilepingu

saaks lihtsalt lugeda lõppenuks ülesütlemistähtaja möödumisel.

16. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et üürilepingu ülesütlemine ei kehti, kuna hageja ütles

lepingu üles pärast mõistliku aja möödumist rikkumisest teadasaamisest. Korduvate rikkumiste

puhul ei saa üldjuhul lugeda VÕS § 196 lg 3 mõttes mõistliku tähtaja alguseks esimest

rikkumist, vaid mõistlikku tähtaega tuleks hakata arvestama viimasest rikkumisest. Nagu

eelnevalt tuvastatud, esines veelekkeid ka vahetult enne üürilepingu ülesütlemist jaanuaris

2018. Põhjendamatu on kostja väide, et rikkumisi pärast 12. detsembrit 2017 ei esinenud, kuna

hageja pärast seda pretensioone ei esitanud. Olukorras, kus hageja kolis üüripinnalt välja, ei

saanudki pärast seda pretensioone esineda.

17. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et üürilepingu p 6.3 järgi leppetrahvi nõudmise

eeldused on täidetud. Asjas on tuvastatud, et hageja ütles üürilepingu üles kostja

lepingurikkumise tõttu. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et kostja kohustuste rikkumine ei

14 (15)

olnud süüline. Ringkonnakohtu hinnangul on pooled leppinud 10. oktoobri 2017. a kokkuleppes

kokku kostja hoolsusstandardis, mis seisnes selles, et sisuliselt pidi hagejal olema võimalik

jätkata üüritud ruumides tegutsemist ilma takistusteta või minimaalsete takistustega. See eeldas

kostja poolt hoone ehitustööde sellist planeerimist, et hageja tööd segavaid mõjutusi ei esineks.

Kostja ei ole välja toonud ega tõendanud, millised olid tema konkreetsed tegevused selleks, et

vältida negatiivseid mõjutusi hagejale. Arvestades asjaolu, et tegevuste väljatoomine, mida

kostja oli teinud oma kohustuste täitmiseks, oli eelkõige kostja võimuses, siis saab olukorras,

kus kostja omapoolseid väiteid ega tõendeid hoolsuskohustuse täitmise kohta ei esitanud,

lugeda kostja süü tuvastamiseks piisavaks tuvastatud rikkumiste hulga. Olukorras, kus

ehitustegevuse tõttu esineb korduvalt üüripinnal negatiivseid mõjutusi, vaatamata sellele, et

hageja pöördus korduvalt kostja poole ja juhtis nendele tähelepanu, saab järeldada, et kostja ei

tegutsenud piisava hoolsusega, et neid mõjutusi vältida.

18. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka osas, milles kohus leidis, et kostja peab hüvitama

kostjale asenduskoosolekuruumide üüri kulu 1000 eurot. Tegemist oli kuluga, mis tehti

üürilepingu kehtivuse ajal ja mis oli tingitud kostja lepingurikkumistest. Kohtu hinnangul ei saa

eeldada, et olukorras, kus kostja tehtavate ehitustööde tõttu on oht, et koosolekute läbiviimine

üüripinnal on häiritud, pidi hageja sellega riskima. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et

tõenditest nähtub, et hageja oleks need koosolekud nagunii pidanud väljaspool kontoriruume ja

hotellis koosolekute pidamine oli hageja tavapärane praktika. Tõenditest nähtub, et hageja

kasutas peale vaidlusaluste koosolekute hotelliruume üksnes paaril korral.

19. Maakohus rahuldas põhjendatult ka hageja nõude detsembris enammakstud üüri

tagastamiseks. VÕS § 296 lg 1 kohaselt ei pea üürnik üüri tasuma aja eest, mil ta ei saa asja

sihtotstarbeliselt kasutada puuduse tõttu, mille eest vastutab üürileandja. Korduv müra,

ventilatsiooniprobleemid ja veelekked on puudused, mis

välistavad kontoripinna

sihtotstarbelise kasutamise. Hageja tugineb sellele, et asja sihtotstarbeline kasutamine oli

välistatud 22. detsembrist 2017. Ringkonnakohus märgib, et tõenditest nähtub iseenesest, et

puudused üüripinnal esinesid selles ulatuses juba detsembri alguses, kui toimusid suuremad

veelekked, kuid lähtuda tuleb hagi piiridest. Vastuseks kostja apellatsioonkaebusele märgib

ringkonnakohus, et hageja oli eelnevalt detsembrikuu üüri osaliselt tasaarvestanud enda

leppetrahvinõuetega, mis tulenesid 10. oktoobri 2017. a kokkuleppest. Nimelt kokkuleppe p 6

kohaselt oli hagejal õigus nõuda iga kostja kokkuleppe p-des 2–5 nimetatud kohustuse olulise

rikkumise korral leppetrahvi, mille suurus on 20% ühe kuu üürist. Seetõttu oli hageja üüri

tasumise kohustus juba enne arve tasumist osaliselt tasaarvestusega lõppenud, mistõttu ei

välista hageja nõuet üüri tagastamiseks asjaolu, et hageja ei tasunud arvet täies ulatuses.

20. Ringkonnakohus peab apellatsioonkaebust põhjendatuks osas, milles kostja vaidlustab

maakohtu otsust osas, milles maakohus rahuldas hageja kahju hüvitamise nõude seoses kontori

ja serveri kolimisega. Kostja viitab õigesti sellele, et VÕS § 161 lg 2 kohaselt saab kahju

hüvitamist nõuda ulatuses, milles leppetrahv tekkinud kahju ei hõlma. Seega on ekslik

maakohtu järeldus, et kostja oleks pidanud tõendama poolte kokkulepet, et leppetrahv hõlmab

kahju. Üürilepingu p-s 6.3 sisalduv leppetrahvi kokkulepe oli sõlmitud üürilepingu ülesütlemise

puhuks. Üürilepingu ülesütlemisega kaasneb olemuslikult vajadus kolida. Seega saaks

kolimisega seotud kulusid nõuda üksnes juhul, kui need ületavad leppetrahvi suurust. Sel

põhjusel tuleb maakohtu otsus tühistada kolimiskulude (5075,71=960+4115,71) ja sellelt

arvutatud viivise (72,31 eurot) väljamõistmise osas ja jätta hagi selles osas rahuldamata.

21. Olukorras, kus hageja ütles üürilepingu kehtivalt alates 9. jaanuarist 2018 üles, jättis

maakohus põhjendatult rahuldamata kostja vastuhagi osas, milles kostja palus hagejalt välja

mõista üüri ja kõrvalkulude võla aja eest pärast lepingu üles ütlemist. Detsembri üüri osas on

ringkonnakohus võtnud seisukoha juba eespool.

22. Ringkonnakohus leiab, et kuna maakohtu otsus osaliselt tühistatakse, tuleb muuta

menetluskulude jaotust. Arvestades hagi rahuldamata osa proportsiooni hagi ja vastuhagi hinda,

15 (15)

jäävad menetluskulud 3% ulatuses hageja kanda ja 97% ulatuses kostja kanda. Kuna

ringkonnakohus muudab menetluskulude jaotust ja maakohus ei ole kostja menetluskulude

suurust kindlaks määranud, ei määra ringkonnakohus kindlaks menetluskulude suurust ja seda

teeb maakohus pärast otsuse jõustumist (vt Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-142-15, p 19 jj).

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Vahur-Peeter Liin

Villem Lapimaa

Ande Tänav