2-19-3325/23 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Mai Grauberg

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

30.10.2020, Tallinn, tsiviilkantselei

Tsiviilasja number

2-19-3325

Tsiviilasi

OÜ Elan Kinnisvara hagi V. P.i vastu üürilepingust tuleneva

võlgnevuse, viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

1 741,53 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Osaühing Elan Kinnisvara (registrikood 11067591,

Registrijärgne aadress: Pae 21, 11415, Tallinn, Harju

maakond), seaduslik esindaja: E. C., e-post: xxx

Kostja: V. P. (isikukood xxx, Elukoha aadress: xxx),

Lepinguline esindaja: V. K., e-post: xxx

Menetluse liik

Lihtmenetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Elan Kinnisvara hagi V. P.i vastu osaliselt põhivõla nõudes 353,85 €

ja viivise nõudes 353,85 € ning tasaarvestada V. P.i tagatisraha nõue 377,5 € esmalt

hageja põhivõla nõudega ja seejärel viivisenõudega, mille tulemusel mõista kostjalt

V. P.ilt hageja OÜ Elan Kinnisvara kasuks välja viivist 330,20 eurot.

2. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale apellatsioonkaebuse esitamise tähtaeg on 30 päeva alates otsuse apellandile

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse vahetult Tallinna Ringkonnakohtule.

TsMS § 405 lõikes 1 nimetatud asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse menetlusse üksnes

juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel

on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse

normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit.

Hageja nõue, põhjendused (01.03.19)

2-19-3325

(8) 2

Pooled sõlmisid 25.09.2017 üürilepingu xxx millega anti kostja kasutusse äriruumid.

Vastavalt lepingu p 6.1 kohustus kostja tasuma hagejale üüri 3,75 eurot ruutmeetri eest kuus.

Igakuine üür oli 176,25 eurot, milles ei sisaldu käibemaks.

Lepingu p 6.5 järgi kohustus kostja tasuma kõrvalkulusid arvestades kostja tegelikke kulusid, mille

eest tasumist arvestati lepingu punktis 6.6 kehtestatud tariifide alusel.

Kostja on jätnud tasumata arvete nr 12372, 12398, 12427, 12453, 12510, 12511 järgsed maksed,

kokku tasumata 902,14 eurot. Sellele lisandub viivis hagi esitamise aja 01.03.19 seisuga 839,39

eurot (0,25% päevas). Hageja arvestas viivist vastavalt lepingu p 13.1.1, 0,25% kalendripäevas

samade arvate tasumata jätmise eest.

Hageja palus (01.03.19) kostjalt välja mõista üürilepingust tuleneva võlgnevuse 902,14 eurot ja

viivise 01.03.19 seisuga 839,39 eurot ja edaspidise viivise võlalt.

Oma 23.04.19 vastuses kostja vastusele märkis hageja, et lõpetas lepingu 2018.a. jaanuaris ja palus

rentnikul ruumid kuu jooksul vabastada, sest kostja rikkus lepingu tungimusi. Lisaks märkis, et

kuivõrd leping lõpetati enne 1-aastast tähtaega, siis oli õigus saada 2 kuu üüri vastavalt lepingu p

15.8. 16.1.3 ja 16.1.4 järgi. Ruumidele tekitati kahju (ukselingid olid lõhutud, ruum oli

koristamata, suletud tuletõrje signalisatsioon jne). Kostja jättis ruumi asjad, seega pidi tasuma üüri

ka märtsis. Hageja ei nõua kahjude hüvitamist, vaid üksnes rendimakseid märtsikuu eest. Hageja

saatis märtsis kostjale e-kirja, milles ütles, et renti tuleb maksta, kuna kostja jättis mööbli ruumi.

Menetluskulud palub jätta kostja kanda.

Kostja vastuväited (13.03.19, 08.04.19, 24.08.2020)

Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata. Hageja nõude alus ja sisu ei ole selge.

Kostja ei saa aru mille eest temalt raha nõutakse. Arveid, mis on koos hagiavaldusega esitatud, ei

ole kostja saanud. Hagiavaldusest ei selgu, milliste kuude eest üüri nõutakse, ei selgu, kas

kõrvalkulusid või üüri ja kui suur kumbki on.

Hageja ütles 03.01.2018 avaldusega kostjale üürilepingu üles ja nõudis 1 kuu jooksul üüriruumi

vabastamist. 31.01.2018 vabastas kostja üüriruumi ning andis ruumi võtmed hageja töötajale üle.

Ruumide kasutamise aja eest on kostja väitel üür tasutud. Pärast üürilepingu lõppemist ei või

hageja kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist nõuda.

Lepingu p 16.1.1 kohaselt tasus kostja lepingu sõlmimisel 552,75 €, millest tagatisena 377,50

eurot. Pärast üürilepingu lõppemist ei ole hageja tagatist tagastanud.

Juhul kui hagejal on nõue kostja vastu, siis kostja tasaarvestab tagatise summa hageja nõuetega.

Üürilepingu p 16.1.4. on tühine kui ebamõistlikult kahjustav ja üürileandja vastutust välistav ning

kostjast sõltumatu tüüptingimus ja vastuolus VÕS § 334 lg 4, seega on tagatise tagastamata jätmise

tingimus tühine.

Kostja on tasunud arvete nr 12372 ja nr 12398 eet, mis selgub kostja konto väljavõttest, ülejäänud

arveid ei ole kostja saanud ja nende esitamiseks puudus alus. Kostja ei ole arvete aluseks olevaid

kõrvalkulude teenuseid kasutanud ja saanud, need on põhjendamatud, tõendamata.

Menetluskulud palub jätta hageja kanda.

Kohtu põhjendused

Harju Maakohus tegi asjas 22.05.2019 otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt

välja põhivõlga 353,88 € ja viivise 353,85 €. Tallinna Ringkonnakohus tühistas 23.01.2020

maakohtu otsuse ja saatis tühistatud osas asja läbivaatamiseks maakohtule.

2-19-3325

(8) 3

TsMS § 444 lg 2 sätestab, et kui kohus menetleb hagi lihtmenetluses, võib ta kohtuotsuse

põhjendavas osas piirduda üksnes õigusliku põhjenduse ja tõendite, millele on rajatud kohtu

järeldused, märkimisega. Kohus lahendab asja lihtmenetluses ja TsMS § 444 lg 2 järgi on otsus

koostatud lihtsustatud vormis. Kohus menetleb TsMS § 5 lg 1, 2 järgi tsiviilasja poolte esitatud

asjaolude, väidete, vastuväidete ja tõendite alusel

Vaidlus puudus järgmiste asjaolude üle:

-

Osaühing Elan Kinnisvara ja V. P. sõlmisid 25.09.2017 xxx tähtajatu äriruumide

üürilepingu (tl 5),

-

Vastavalt üürilepingu p 6.1 kohustus V. P. tasuma üüri 176,25 eurot kuus (3,75 eurot m2

eest), milles ei sisaldu käibemaks.

-

Vastavalt üürilepingu p 6.5 kohustus kostja tasuma kõrvalkulusid arvestades tegelikult

kostja poolt tekitatud kulusid.

-

Kõrvalkulusid arvestati vastavalt üürilepingu p 6.6 kehtestatud tariifidele.

-

Vastavalt lepingu p 13.1.1. on pooled kokku leppinud viivise määras 0,25% päevas.

-

Hageja saatis kostjale 03.01.2018 e-kirja, millega teatas üürilepingu ühepoolsest

lõpetamisest seoses üürniku poolse lepingu rikkumisega.

Vaidlus

Lepingu lõppemine, võla ja viivise nõue

Võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma

teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest

tasu (üüri).

VÕS § 292 lg 1 kohaselt lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud

kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu

üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

Kuna pooled vaidlevad mh äriruumide üürilepingu lõpetamise aja osas, siis tuvastab kohus

esimesena üürilepingu lõppemise aja. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kumbki pool kestvuslepingu

mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt

lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu

jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline

ülesütlemine). Võlasuhe, antud juhul leping, lõpeb VÕS 186 p 6 järgi lepingu ülesütlemisega. VÕS

§ 196 lg 1 sätestab, et kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel

etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki

asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni

kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtajaga lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS

§ 195 lg 1 sätestab, et lepingupool ütleb lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele

lepingupoolele.

Kostja poolt kohtule esitatud e-kirjavahetuset 03.01.2018, 31.01.2018 nähtub, et hageja on

03.01.18 e-kirjas teatanud kostjale, et ta on otsustanud lõpetada lepingu ja hageja on kohustatud

ruumid vabastama jaanuari lõpus. Samast e-kirjavahetusest 03.01.2018, 31.01.2018 selgub, et

hageja pärib asjade ruumist väljaviimise kohta ning kostja kinnitab, et täidab hageja korraldust

vabastada ruumid hiljemalt 31.01.2018. Eeltoodu alusel asub kohus seisukohale, et tõendatud on

kostja vastuväide, et hageja ütles kostjale lepingu 03.01.18 avaldusega üles ja lõpetas lepingu

2-19-3325

(8) 4

31.01.2018 kooskõlas VÕS 195 lg 1, § 196 lg 1 31.01.18 ja sellega lõppes pooltevaheline võlasuhe

VÕS 186 p 6 järgi. Kuigi oma 23.04.2019 menetlusdokumendis ja selle lisas esitatud 12.03.2018

e-kirjas on hageja märkinud, et ta ei lugenud üüritud ruume hagejale üle antuks, sest osad kostja

esemed (mööbel) olid jäänud tema arvates üüripinnale ja seetõttu luges ta üürilepingu jätkunuks

ka veebruaris ja märtsis 2018, ei võimalda märgitu järeldada, et poolte lepingulised suhted poleks

31.01.18 lõppenud hageja poolt 03.01.18 ülesütlemise avaldusega. Nimelt leiab kohus kostja

esitatud e-kirjavahetust 03.01.18, 31.01.18 hinnates, et kostja on tõendanud, et kostja kolis

üüripinnalt välja 31.01.2018 (tl 41), sest sellest kirjavahetusest ei nähtu kostja poolt üüritud

ruumide kasutamist peale 31.01.2018. Nimetatud e-kirjavahetust saab järeldada, et kostja andis

hagejale üle ka ruumide võtmed ning hageja ei ole selgitanud, miks ta kostja esemete olemasolu

korral neid esemeid üüripinnalt ei kõrvaldanud ega ladustanud. Seega leiab kohus, et

pooltevaheline üürileping lõppes 31.01.2018 hageja poolt 03.10.18 ülesütlemiseavaldusega ja

kostja poolt üüritud ruumidest väljakolimisega ehk vastavalt hageja tahteavaldusele ja nõudele.

VÕS § 195 lg 2 sätestab, et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles

öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.

Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Kuna

pooltevaheline leping lõppes 31.01.2018 ja kostja kasutas üüritud ruume kuni 31.01.2018, siis oli

hagejal vastavalt üürilepingule õigus nõuda kostjalt üüri ja kõrvalkulude tasumist kuni 31.01.2018

kooskõlas VÕS § 76 lg 1, 2, § 195 lg 2.

Hageja väidetest ega hagiavalduse lisadena esitatud arvetest (tl 15-20) ei selgu, et kostjal oleks

olnud enne 2018.a. jaanuari üüri või kõrvalkulude võlgnevust. Seda kinnitab ka kostja konto

väljavõte (tl 42), millelt on näha üüri tasumist kokkulepitud ulatuses ja samuti osalist kõrvalkulude

tasumist.

Kostja väitis, et ta pole arveid saanud. Lisaks väitis, et kõrvalkulud ei ole kooskõlas lepinguga, on

tõendamata, põhjendamata ning arvel märgitud hindu pole heaks kiitnud, kokku leppinud. Kohus

ei nõustu kostja vastuväidetega. Vastavalt VÕS § 111 lg 3 ei või kohustuse täitmisest keelduda,

kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik või ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui

teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas või oluliste puudusteta täitnud. Arvete

esitamata jätmine ei saa kaasa tuua VÕS § 111 lg 1 alusel omapoolse üüri ja kõrvalkohustuse

tasumata jätmist, sest nimetatud kohustused ei ole proportsioonis. VÕS § 102 sätestab, et võlgnik

peab võlausaldajale teatama kohustuse täitmist takistavast asjaolust ja selle mõjust kohustuse

täitmisele viivitamata pärast seda, kui ta sai takistavast asjaolust teada. Kostja ei ole selgitanud,

miks arvete esitamata jätmine võiks olla üüri ja kõrvalkohustuse tasumist takistavaks asjaolu

Kostja ei ole ka väitnud, et ta oleks hagejat kohustuse täitmist takistavast asjaolust teavitanud.

Väide, et kostja pole arveid saanud, ei ole ka usutav, sest kostja on osaliselt tasunud vastavalt enda

esitatud pangakonto väljavõttele nii 2018.a. jaanuarikuu üüri kui ka detsembrikuu kõrvalkulusid

(kui suures ulatuses ja mida täpselt, vaatleb kohus edaspidi). Seega sai ta ka viivitamatult

vaidlustada arvetel nr 12398, nr12453 märgitud kõrvalkulusid või nõuda nende aluseks olevate

dokumentidega tutvumist kui arvetes märgitud andmed olid talle arusaamatud. Alles

kohtumenetluses ja seda viimases menetlusdokumendis 24.08.2020 (hagi on esitatud 01.03.2019)

on kostja vaidlustanud arvetes märgitud kõrvalkulude põhjendamatuse, tõendamatuse, kuigi

üürnikuna tulnuks kostjal lepingu p 6.6 viimase lause ja VÕS § 102 koheselt juhtida hageja

tähelepanu sellele, et ta ei saa väidetavalt aru temalt nõutavatest kõrvalkuludest, suurusest juhul

kui need oleksid olnud tõepoolest kostjale ebaselged.

Lepingu p 6.4 järgi tuleb üürnikul tasuda kõrvalkulusid lisaks muudele kõrvaltuludele ka

elektrienergia eest, olmeprügi ära veo eest, sooja ja külma vee veest, heitvee kanalisatsiooni eest,

hoone üldkasutatavate ruumide hoolduskoristuse ja puhtuse eest, kinnistu korrashoiu eest (p 6.4.1,

2-19-3325

(8) 5

6.4.3, 6.4.4.,6.4.5, 6.4.6, 6.4.7). Kõrvalkulude arvetes nr 12398, nr 12453 on märgitud järgmised

kõrvalkulud: maja sise- ja välikorrastus tööd, san. hügieenitarvikud, vesi mõõdikuna,

kanalisatsoon, elekter, ampritasu, üldelekter TR, käidujuhtumine. Arvetes on näidatud ära

mõõtmise alus ehk ühik (m2) vastavalt 47, mis vastab lepingu p 3.2. Kohtu hinnangul vastavad

arvetes näidatud kõrvalkulude liigid lepingu p-des 6.4.1, 6.4.3, 6.4.4.,6.4.5, 6.4.6, 6.4.7 sätestatud

kõrvalkuludele, mille tasumise kohustus kostjal on, ja arveist on võimalik aru saada, kui palju

kulusid nõutakse. Lepingu p 6.6 viimase lause järgi on kostjal õigus tutvuda nende aluseks olevate

dokumentidega, kuid mitte kuskilt ei nähtu, et kostja oleks seda hagejalt nõudnud, kui leidis, et

sellised kulud on tõendamata, arusaamatud. Kuna kostja vaidlustas need kõrvalkulud

kohtumenetluses ja seda alles 24.08.2020, siis leiab kohus, et kostja vastuväited nende kulude

põhjendamatusest ja tõendamatusest on otsitud ning pole kooskõlas lepingu p 6.6 viimase lause ja

VÕS § 102. Selle tõttu on alusetud ka kostja väited kõrvalkulude arusaamatutest tariifidest ning

tasu suurusest.

Kohus leiab, et kostja konto väljavõttega ja arvega nr 12372 (tl 15) on tõendatud, et kostja tasus

jaanuari eest üüri 31.01.2018 125 eurot, ehk 51,25 eurot vähem kui lepingus kokku lepitud. Nimelt

nähtub arvest, et see oli esitatud üüri 176,25 € tasumiseks tähtajaga 10.01.2018.

Lisaks leiab kohus, et kostja konto väljavõttega ja arvega nr 12398 (tl 16) on tõendatud, et kostja

tasus detsembri kõrvalkulude eest 06.02.2018 95 eurot ehk 101,49 eurot nõutust vähem. Nimelt

nähtub arvest, et see oli esitatud 2017.a. detsembrikuu kõrvalkulude 196,49 tasumiseks tähtajaga

20.01.2018.

Samas leiab kohus, et kostja konto väljavõttest ei nähtu, et ta oleks tasunud 2018.a. jaanuarikuu

kõrvalkulude eest vastavalt arvele nr 12453 (tl 18) 201,11 €. Nii on alusetu ja tõendamata kostja

väide, et tema poolt on 2018.a. jaanuarikuu lõpuni tasutud kõik üürilepingust tulenevad nõuded,

sj kõrvalkulud. Seega on kostja rikkunud lepingust tulenevat 2017.a. detsembrikuu kõrvalkulude,

2018.a. jaanuarikuu üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust ehk on jätnud tasumata osaliselt

2017.a. kõrvalkulud 101,49 €, osaliselt 2018.a. jaanuarikuu üüri 51,25 € ja täielikult tasumata

jaanuarikuu kõrvalkulud 201,11€. Kuna kostja on rikkunud VÕS § 100 mõttes lepingust ja VÕS

§ 271 ja § 298 lg 1 tulenevat üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustust, siis on hagejal õigus nõuda

kostjalt VÕS § 101 lg 1 p 1, § 108 lg 1, § VÕS § 271 ja VÕS § 292 järgi kohustuse täitmist 353,95

€.

Eeltoodu alusel kuulub hageja põhinõue VÕS § 108 lg 1, § 101 lg 1p 1, VÕS § 271 ja VÕS § 292

lg 1 järgi osalisele rahuldamisele vastavalt 353,85 eurot. Hageja nõuded 2018.a veebruari ja märtsi

eest nii üüri kui kõrvalkulude saamiseks arvete nr 12427, (tl 17), 12510 (tlk 19), 12511 (tl 20)

järgi, ei kuulu rahuldamisele üürilepingu lõppemise tõttu 31.01.2018. Nendes arvetes kajastuvale

üüri ja kõrvalkulude suurusele kohus hinnangut ei anna.

Pooled on leppinud kokku viivise määras 0,25% päevas (vaidlus puudus). Hagi asjaoludest

nähtuvalt on hageja arvestanud viivist:

o arve nr 12372 (jaanuarikuu üür) tasumisega viivitamise eest 10.01.2018 - 01.03.19 järgi

53,17 €,

o arve nr 12398 (2017.a. detsembrikuu kõrvalkulud) viivitamise eest 20.01.2018 - 01.03.19

järgi 102,76 €,

o arve nr 12453 (2018.a. jaanuarikuu kõrvalkulud) viivitamise eest 20.02.2018 -01.03.19

järgi 188,04 €.

Asjaoludest ei nähtu, milliselt summalt on viivist arvestatud. Kuivõrd kostja on vaidlustanud

hageja nõude üldse, siis kontrollib kohus viivise arvestust. VÕS § 113 lg 1 ja 101 lg 1 p 6 alusel

2-19-3325

(8) 6

on võlausaldajal õigus nõuda viivist võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis),

arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

Kuivõrd kostjal oli kohustus tasuda jaanuarikuu üüri arve nr 12375 järgi 10.01.18, kuid

pangakonto väljavõtte kohaselt tasus 31.01.18 sellest 125 eurot, ehk 51,25 eurot vähem, siis on

viivis 11.01.18-31.01.18 järgi võlalt 176,25 € vastavalt 9,25 € ja perioodi eest 01.02.18 kuni

01.03.19 võlalt 51,25 €-lt vastavalt 50,48 €. Nii on viivis kokku 60,50 € ehk rohkem kui hageja on

nõudnud.

Kuivõrd kostjal oli kohustus tasuda 2017.a. detsembrikuu kõrvalkulusid arve nr 12398 järgi

20.01.18, kuid pangakonto väljavõtte kohaselt tasus 06.02.18 sellest 95 eurot ehk 101,49 eurot

vähem, siis on viivis 21.01.18 - 06.02.19 järgi võlalt 196,49 € vastavalt 8,35 € ja perioodi eest

07.02.18 kuni 01.03.19 võlalt 101,49 €-lt vastavalt 98,45 €. Seega on viivis kokku 106,80 € ehk

rohkem kui hageja on nõudnud.

Kuivõrd kostja pidi 2018.a. jaanuarikuu kõrvalkulude eest tasuma vastavalt arvele nr 12453

summas 201,11 € hiljemalt 20.02.18 ning kostja pole seda tasunud, siis on viivis 21.02.18 -

01.03.19 eest sellelt võlalt kokku 188,04 €, mida ongi hageja nõudnud.

Kuna hageja poolt nõutud viivis kohustuste täitmisega viivitamise eest, mille kohta esitas hageja

eelviidatud arved, on kokku 343,97 € ja asjas pole tõendeid, et kostja oleks selle tasunud, siis on

hagetav viivisinõue põhjendatud 343,97 €. Hageja nõudis ka edaspidist viivist, mis on lubatav

TsMS § 367 järgi. Nii oleks edaspidine viivis alates hagi esitamisele järgnevast päevast 02.03.19

kuni 08.04.19 (kaasa arvatud, so tasaarvestuse päev) võlalt 353,85 € vastavalt 33,63 €. Kokku

oleks viivis 08.04.19 seisuga 377,60 €, mis ületab põhivõlga. Kohtupraktikas on asutud

seisukohale, et põhivõlast suuremat viivist saab nõuda kui võlausaldaja põhjendab, et tal on

tekkinud viivituse tõttu kahju, kuid käesolevas asjas ei ole hageja selliseid väiteid esitanud. Nii

asub kohus seisukohale, et viivist ei saa hageja nõuda rohkem kui põhivõla ulatuses ehk 353,85 €.

Eeltoodu alusel on hageja viiviseõue VÕS § 113 lg 1, § 101 p 6 järgi osaliselt põhjendatud 353,85

€.

Tagatisraha, tasaarvestus

VÕS § 197 lg 1 sätestestab, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma

teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav

pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma

kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist, lg 2 I lause sätestab, et tasaarvestuse

tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis

tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. VÕS § 198 I lause kohaselt toimub tasaarvestus

toimub avalduse tegemisega teisele poolele.

Üürilepingu p-s 16.1.4 on pooled kokku leppinud, et üürnikul ei ole õigust deposiiti tagasi saada

kui leping lõpetatakse kehtivuse esimese 12 kuu jooksul üürniku algatusel või üürniku poolse

lepingu rikkumise tõttu (tl 13), välja arvatud siis kui leping lõpetatakse seetõttu, et üürnik omandab

kinnisasja, mille esemeks on üüritud ruum ja üürileandjal ei ole tema suhtes nõudeid ja seda

võidakse tasaarvestada müügihinnast.

Kostja väitis, et see lepingu p 16.1.4 tingimus on tüüptingimus ja tühine, kuna on vastuolus VÕS

§ 334 lg 4. Hageja ei ole seda asjaolu vaidlustanud, et see pole tüüptingimus ja et see oleks läbi

räägitud kostjaga. Kõigepealt vaatleb kohus, kas poolte väidetest tulenevalt on võimalik vaadelda,

kas lepingu p 16.1.4 I lausest tulenev tingimus on tühine.

2-19-3325

(8) 7

VÕS § 334 lg 4 sätestab, et tühine on kokkulepe, mille kohaselt üürnik enne üürilepingu lõppemist

kohustub üürilepingu lõppemisel maksma muud kui võimalikku kahjuhüvitist.

Hageja on kohtule avaldanud 23.04.19, et ta ei ole nõudnud kostjalt kahju hüvitamist, ent tal on

õigus nõuda kostjalt minimaalselt 2 kuu üüri ja on viidanud lepingu p 15.8. Viidatud lepingu säte

räägib üürniku õigusest lepingut lõpetada, mitte üürileandja õigusest lepingut lõpetada. Käesoleval

juhul ütles lepingu üles hageja 03.01.13 avaldusega kostjale, mitte kostja hagejale, seega ei puutu

märgitud säte vaidlusesse.

Üürilepingu lepingu p 16.1.1 kohaselt maksab üürnik deposiiti 377,50 € selleks, et tagada lepingu

lõppemisel 2 kuu jooksul lepingust tulenevaid üürileandja põhi ja kõrvalnõuete täitmist. Hageja

viidatud lepingu p 16.1.3 kohaselt tagastab üürileandja deposiidi 1 kuu möödumisel arvates

lepingu lõppemise või ülesütlemise kuupäevast eeldusel, et üürileandjal ei ole üürniku vastu

rahalisi nõudeid ja/või puudub alus selliste nõuete esitamiseks, kui lepingust ei tulene teisti,

üürileandjal on õigus maha arvata üürniku võlgnevused ja tekitatud kahju. Tagastamisega

viivitamise korral maksab üürileandja viivist 0,25% võlalt iga viivitatud kalendripäeva eest. Seega

on lepingu p –s 16.1.1, 16.1.3 sätestatud deposiidi regulatsiooni eesmärk tagada üürileandjate

nõuete täitmine deposiidi tasutud raha arvelt ja seega on see määratletav VÕS § 308 lg 1 järgi.

VÕS § 308 lg 1 sätestab, et eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust

tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses ning lg 3 järgi

võib üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast

üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. Kuigi pooled ei ole sõlminud eluruumi

üürilepingut, ei tähenda märgitu, et pooled ei võinud sõlmida VÕS § 308 järgi tagatisraha

kokkuleppeid. Seda on pooled ka lepingus kokku leppinud (eelviidatud lepingu sätted) nagu kohus

tuvastas. Samas ei tähenda märgitu seda, et lepingu sätteid ei peaks olema kooskõlas VÕS § 334

lg 4. Viimasel juhul ei ole erisust selles, kas pooled sõlmivad eluruumi üürilepingu või äriruumi

üürilepingu.

Üürilepingu p-s 16.1.4 I lauses on pooled kokku leppinud, et üürnikul ei ole õigust deposiiti tagasi

saada kui leping lõpetatakse kehtivuse esimese 12 kuu jooksul üürniku algatusel või üürniku

poolse lepingu rikkumise tõttu (tl 13 ja selle sätte järgi jääb tagatis igal juhul üürileandjale ilma,

et tagatisraha talle jäämine oleks seotud mingite tema nõuetega üürniku vastu. Teisisõnu tuleb

üürnikul üürileandjale maksta raha lepingu p 16.1.4 I lause järgi ilma, et üürileandjal oleks

kahjunõue üürniku vastu. Kohus leiab, et selline tingimus on vastuolu VÕS § 334 lg 4. Eeltoodu

alusel leiab kohus, et pooltevahelise üürilepingu p 16.1.4 I lauses kokkulepitu, mille kohaselt ei

ole üürnikul õigust deposiiti tagasi saada kui leping lõpetatakse kehtivuse esimese 12 kuu jooksul

üürniku algatusel või üürniku poolse lepingu rikkumise tõttu, tühine VÕS § 334 lg 4 järgi. Seega

on üürnikul õigus nõuda tagatisraha tagasi. Kuna tingimus on tühine nii ehk nii, ei analüüsi kohus,

kas tegemist on tüüptingimusega.

Hageja ei ole väitnud, et ta oleks teinud selle deposiiti tasutud raha arvelt ise tasaarvestusi kostja

nõudega. Kostja tegi tasaarvestusavalduse kohtumenetluses 08.04.19 summas 377,50 €.

24.08.2020 täpsustas, et ta tasaarvestab arvest nr 12372 tuleneva üürivõla 51,25 €. Kuna arve nr

12398 järgi oli ta tasunud 95 €, siis ülejäänud osas tasaarvestas ta oma nõude 326,25 €-ga. Kostja

ei ole ülejäänud hageja nõuete, sj viivsenõude osas märkinud, kuidas ta tasaarvestuse teeb, mistõttu

lähtub kohus TsMS § 445 lg 1 II lausest. Viidatu sätestab, et kui pooled esitavad menetluses

teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt

rahuldab, tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas.

Kuna kostjalt tuleb välja mõista põhivõlga 353,85 € ja samuti viivist 353,85 €, siis tuleb

tasaarvestada kostja tagatisraha nõue 377,50 € esmalt hageja põhivõla nõudega (353,85-377,50) ja

2-19-3325

(8) 8

ülejäänud 23,65 € viivisenõudega. Tasaarvestuse tulemusel lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded

kattuvas ulatuses (VÕS 197 lg 2). Nii lõpeb hageja põhivõla nõue kostja vastu ja kostja tagatisraha

nõue hageja vastu ja osaliselt lõpeb hageja viivisenõue kostja vastu. Selle tulemusel on hagejal

õigus nõuda kostjalt veel viivist 330,20 € (nõutav viivis 353,95 – tasarvestusest üle jääv osa 23,65

€).

Eeltoodu alusel jääb hageja põhivõla nõue rahuldamata ja osaliselt kuulub rahuldamisele

viivisenõue ning kostjalt tuleb hagejale tasaarvestuse tulemusel välja mõista viivist 330,20 €.

Menetluskulude jaotus

Kuna kuulus osalisele rahuldamisele, siis jäävad TsMS § 163 lg 1 alusel poolte menetluskulud

poolte endi kanda ning kohus nende rahalist suurust kindlaks ei määra. TsMS § 178 lg 1 tulenevalt

saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega

menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik