2-18-10355/62 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ele Liiv ja Peeter

Pällin

Otsuse tegemise aeg ja koht

22.10.2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-18-10355

Kohtuasi

QQ (Q) ja NN (N) hagi SS (S) vastu enammakstud

ostuhinna koos viivisega tagasi saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 09.01.2020 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

QQ ja NN apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

29 692.60 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I QQ (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hageja II NN (isikukood XXXXXXXXXXX)

Hagejate lepinguline esindaja v/adv Hendrik Mühls

Kostja SS (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja v/adv Raul Ainla

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 09.01.2020 otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta otsuse

põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsioonimenetluse kulud jätta solidaarselt apellantide kanda.

4. Hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja

lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul peale käesoleva kohtuotsuse

jõustumist.

2-18-10355

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Hagejad esitasid 06.07.2018 Harju Maakohtule kostja vastu hagi, milles palusid kostjalt välja

mõista 27 000 eurot, viivise 532.60 eurot ja edasiulatuva viivise seadusjärgses määras kuni

nõude kohase täitmiseni.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad ostjatena ja kostja müüjana 12.10.2015 kinnisasja

mõttelise osa ostu-müügilepingu. Kinnistu eelnevad omanikud olid kokku leppinud ehitiste ja

maa kasutamise korra. Ostjad omandasid kaasomandi mõttelise osa ja sellega koos kinnisasjal

asuvas hoones korteri nr 4 kasutamise õiguse. Müüja avaldas müügitehingu tegemisel, et

kaasomanike vahel on kohtus vaidlus parkimiskohtade kindlaksmääramise osas. Muid andmeid

kaasomanike omavaheliste suhete kohta müüja ei avaldanud. Mh kinnitas müüja

müügilepingus, et kinnistul ei ole varjatud puudusi, sh negatiivseid välismõjusid

elutingimustele ega lärmi. Tegelikult on alumised naabrid lärmakad, pahatahtlikud ja

konfliktsed. Müüjal oli varasemalt olnud kohtuvaidlusi alumiste naabritega. Alumiste naabrite

koer ründab teisi elanikke ning naabrid ise kahjustavad teiste kaasomanike vara ega pea kinni

kokkulepitud reeglitest. Kokkuvõttes on tegemist halbade naabritega. Müüja, jättes halbadest

naabritest teavitamata, rikkus lepingus antud kinnitusi. Müüja teadis, et hagejad omandavad

kinnisasja osa eesmärgiga kasutada seda koduna. Alumiste naabrite käitumine teeb eluruumiks

ostetud kinnisasja koduna kasutamise võimatuks. Ostjad esitasid hinna alandamise avalduse,

kuid vastust müüjalt ei saanud.

Kostja vastuväited

3. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja arvates ei kuulu

halvad naabrid müügiesemesse. Kuna korteril mingeid puudusi ei esine, puudub lepingu

rikkumine. Hagejad teadsid, et kaasomanike vahel on kohtuvaidlus, seega pidid nad teadma, et

kaasomanike vahelised suhted ei pruugi olla kõige paremad. Isegi kui puudus esines, ei teatanud

hagejad sellest mõistliku aja jooksul ja on kaotanud õiguse puudusele tugineda. Hinna

alandamise summa kujunemine on ebaselge.

Maakohtu otsus ja põhjendused

4. Harju Maakohus jättis 09.01.2020 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt

hagejate kanda ning märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast otsuse

jõustumist.

2-18-10355

5. Otsuse põhjenduste kohaselt on hagejad esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest

tuleneva hinna alandamise nõude. Kohus viitas võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lõigetele 1 ja 3.

Riigikohus on märkinud, et ostja võib alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised

materiaalsed eeldused: müügileping on kehtiv; müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt,

eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (puudustega) asja (VÕS §-d 77 ja 217);

müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest

õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lõige 5, § 224 punktid 1 ja 2). Müüja vastutab müüdud asja

puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko

ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lõige 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lõige 3);

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lõige 4);

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS

§ 221 lõige 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta

puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lõige 3); puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lõike

1 punkt 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS

§ 221 lõike1 punkt 2) (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-156-11, punktid 18-19).

6. Kohus tuvastas, et pooled sõlmisid 12.10.2015 kinnisasja mõttelise osa ostu-müügilepingu,

mille esemeks oli 2/8 suuruse mõtteline osa Lootuse pst 1/Vabaduse pst 37, Tallinnas asuvast

kinnisasjast, koos selle oluliste osade ja päraldistega. Müügilepingu punkti 4.2 kohaselt müüdi

mõtteline osa hinnaga 90 000 eurot. Kinnisasja otsene valdus anti hagejatele üle müügilepingu

punkti 5.1 alusel 17.10.2015. Vastavalt kaasomanike vahel kindlaksmääratud kasutuskorrale

kasutavad AA (koos elukaaslase UU-ga) (edaspidi alumised naabrid) elamu I korrust ja

hoovimaja ning GG ja LL (edaspidi ülemised naabrid) elamu II korrusel korterit nr 3. Hagejad

kasutavad elamu II korrusel korterit nr 4. Hagejad esitasid kostjale 07.03.2018 hinna

alandamise avalduse.

7. Pooled vaidlevad selle üle, kas halvad naabrid on käsitletavad korteriomandi puudusena ja

kas hagejad on teatanud kostjale nimetatud puudusest mõistliku aja jooksul. Hagejate väidete

kohaselt seisneb müüja rikkumine selles, et üleantud korteriomand ei vastanud lepingu

tingimustele, st korteriomandil esinesid varjatud puudused, s.o halvad naabrid.

8. Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 mõistes. Vaidlus puudub, et kinnisasja

mõtteline osa on hagejatele üle antud ja hagejad on kostjale ostuhinna tasunud. Kuna

pooltevaheline leping on kehtiv, tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja on täitnud oma

lepingust tuleneva kohustuse kohaselt, st kas kostja poolt hagejatele müüdud korteriomand

vastas lepingule. Kohus tugines VÕS § 77 lõikele 1, § 217 lõikele 1 ning lõike 2 punktidele 1

ja 2.

9. Vaidlus puudub selles, et hagejate soov oli kasutada ostetud kinnisasja osa koduna. Seega

tuleb kohtul tuvastada, kas alumised naabrid takistavad hagejatel kasutada kinnisasja osa

koduna. Kohtule esitatud tõenditega on tõendamist leidnud, et alumiste naabrite puhul on

tegemist konfliktsete inimestega. Nimetatut tõendavad alumiste naabrite poolt hagejate

postkasti pandud kiri, millest nähtuvalt ka eelmised korteri nr 3 omanikud kaebasid ja kutsusid

majja erinevaid ametnikke ja seeläbi kannatas korter nr 4 eelmine omanik, kes jäigi tegema oma

projekte ja kolis minema, ning alumiste naabrite soditud kaasomanike koosoleku kutse.

Avaldustest Põhja Prefektuurile nähtuvad hagejate ja alumiste naabrite vahelised konfliktid

seoses parkimisega. Avaldustest Tallinna Munitsipaalpolitseile nähtub, et hagejad ei ole saanud

rahulikult kasutada hooviala alumiste naabrite koera ründava käitumise tõttu. Tunnistaja LL

andis ütlusi selle kohta, et hagejate suhted alumiste naabritega on kehvad. Pidevalt on

konfliktid, kas siis ukse taga või hoovialal laamendamised. Pidevad alandamised, sõimamine

2-18-10355

ja koera kallale ässitamine. Tunnistajal endal on analoogsed probleemid. Tunnistaja GG ütluste

kohaselt hakkasid konfliktid alumiste naabritega pärast parkimiskohtade kohtuvaidlust.

Alumiste naabrite konfliktsust tõendavad ka valduse rikkumise ja parkimiskorra

kindlaksmääramise kohtulahendid. Seega on tõendamist leidnud, et alumistel naabritel on olnud

teiste kaasomanikega konfliktid. Eeltooduga on tõendatud, et alumised naabrid on konfliktsed

ning häirivad teiste kaasomanike kodust elukeskkonda.

10. Riigikohus on selgitanud, et korteriomandi puudused ei ole piiratud vaid reaalosaga, vaid

ka kaasomandi mõttelise osaga ning tegelikult ka elukeskkonnaga tervikuna, vähemalt

korterelamu lähiümbruses (vt lahend nr 3-2-1-43-15, punkt 22). Müüja peab korteri müümisel

arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav müra on eelduslikult lepingueseme

puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse

enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Erinevust ei ole, kas müra on tingitud ehituslikest

puudustest või nt püsivalt lärmakast naabrist (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-129-12, punkt 26).

Seega on kohtupraktikas asutud seisukohale, et lepingueseme puudus võib tuleneda

elukeskkonnast tervikuna. Kohus leidis, et naabrid kuuluvad elukeskkonna juurde ning

konfliktseid naabreid saab käsitleda lepingueseme puudusena. Ekspert on ekspertiisiaktis

märkinud, et kinnistusraamatu andmetel on keskmisest oluliselt tihedamalt vahetunud kinnistul

kaasomandite omanikud, mis võib viidata probleemidele. Eeltoodust tulenevalt asus kohus

seisukohale, et kõnealune kinnistu mõtteline osa ei vastanud VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 järgi

otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse,

mistõttu on kostja müügilepingut rikkunud.

11. Järgnevalt tuleb kohtul tuvastada, kas kostjad vastutavad müüdud kinnistu puuduse eest.

VÕS § 214 lõike 2 järgi tuleb kinnistu mõttelise osa lepingutingimustele mittevastavust

kontrollida müüdud kinnistu mõttelise osa hagejatele üleandmise hetke seisuga. Politsei ja

Piirivalveameti (PPA) 23.11.2018 kirjaga on tõendatud, et ajal, kui kostja oli kaasomandi osa

omanik, pöördus ta 20.10.2014 avaldusega ja 12.05.2015 telefoni teel PPA poole seoses

alumiste naabritega tekkinud konfliktidega. Nimetatud kirjast nähtuvalt terroriseerisid alumised

naabrid oma naabreid ja ähvardasid kostjat ning pärast politsei kohal käimist keerasid alumised

naabrid terves majas vee kinni. Tallinna Munitsipaalpolitsei Ametile kostja avaldusi/kaebusi

esitanud ei ole. Pöördunud on teised sama kinnisasja kaasomanikud. Nõmme LOV poole kostja

avalduste või kaebustega seoses alumiste naabrite tegevusega kinnisasjal pöördunud ei ole.

Hagejate esitatud kohtulahenditest nähtuvalt olid kostjal 2015. a alumiste naabritega

kohtuvaidlused valduse rikkumise tõttu ja määramaks kindlaks sõidukite parkimise kord

kinnistul. Tunnistaja RR sõnul oli kostjal üks juhtum alumiste naabritega vee küsimuses, kuna

alumised naabrid keerasid vee kinni. Tunnistaja sõnul ei olnud kostja suhtlemisaldis inimene.

12. Eeltoodust tulenevalt on tõendamist leidnud, et juba enne hagejate kinnistu mõttelise osa

omanikeks saamist oli kostjal raskusi enda kodu sihtotstarbelise kasutamisega alumiste naabrite

konfliktsuse tõttu. Seega on tõendamist leidnud, et kinnisasja 1/8 mõttelise osa lepingule

mittevastavus ehk puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjatele, puudus ei tulenenud

ostjatest ja sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda.

13. Kohus tugines VÕS § 218 lõigetele 1 ja 4. Kohtu hinnangul pidid hagejad lepingu

sõlmimise ajal puudusest teadma, sest müügilepingu punktist 2.1.10 tulenevalt teavitati neid

kaasomanike vahelisest kohtuvaidlus kaasomandis oleval maatükil sõidukite parkimise korra

kindlaksmääramiseks. Kohtuvaidlusest teavitamine pidi juhtima hagejate tähelepanu asjaolule,

et kaasomanikud ei suuda omavahel olulistes asjaoludes kokku leppida ning sellest tulenevalt

esineb kaasomanike vahel konflikte. Kohus nõustus kostjaga, et mõistlik inimene eeldab, et kui

käib kohtuvaidlus, on vaidluse poolte vahel lepitamatu konflikt, mida püütakse kohtu abil

2-18-10355

lahendada. Pooleliolev kohtuvaidlus oleks pidanud tegema hagejaid ettevaatlikuks. Hagejatel

oli võimalus jätta müügileping sõlmimata. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja oleks varjanud

olulist teavet alumiste naabrite kohta ning samuti on tõendamata, et kostjaid esindanud maakler

oleks kirjeldanud alumisi naabreid rahulike ja viisakate nooremapoolsete pereinimestena.

14. Kohus tugines VÕS § 220 lõikele 1 ega nõustunud hagejatega, et neil kujunes teadmine

alumistest naabritest kui halbadest naabritest 2017. a lõpuks. Hagejad said alumiste naabrite

konfliktsest käitumisest teada müügilepingu sõlmimisel notari juures. Hiljemalt pidi hagejatele

saama puudus teatavaks 03.02.2016, kui Tallinna Ringkonnakohus kaasas nad parkimiskorra

kindlaksmääramise menetlusse. Nimetatud menetluses pidid hagejad kindlasti aru saama, et

alumised naabrid on konfliktsed.

15. Kohus tugines VÕS § 6 lõikele 2 ja § 7 lõigetele 1 ja 2. Müügieseme puhul, mida hagejad

kasutavad igapäevaselt koduna, ei saa teadmine halbadest naabritest kui puudusest kujuneda

niivõrd pika aja jooksul, mistõttu ei saa hinna alandamise avalduse esitamist nimetatud aja

jooksul pidada mõistliku aja jooksul esitatuks. Kohtu hinnangul on mõistlik aeg puudusest

teatamiseks kuni kuus kuud arvates puudusest teadasaamisest. Müügileping sõlmiti 12.10.2015

ning hinna alandamise avaldus esitati 07.03.2018, s.o umbes 2,5a hiljem. Sellest tulenevalt on

hinna alandamine vastuolus hea usu põhimõttega. Kohtu hinnangul on hinna alandamise

õigeaegselt teostamata jätmisega tekitatud kostjas õigustatud ootus, et hinda ei alandata.

Viidates VÕS § 220 lõikele 3 leidis kohus, et hagejad ei ole teatanud kostjale puudusest

mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama ning

teatamata jätmine ei ole ka mõistlikult vabandatav. Antud juhul ei esine ka VÕS § 221 lõike 1

punktides 1 ja 2 sätestatud asjaolusid, millele hagejad saaksid tugineda vaatamata sellele, et nad

ei teatanud lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt.

16. Eeltoodust tulenevalt on tõendamist leidnud, et hagejad ei teatanud kostjale puudusest

mõistliku aja jooksul. Seega ei ole tarvis edasi analüüsida järgnevaid hinna alandamise eeldusi

ning hagi rahuldamisele ei kuulu.

17. Kõik otsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning tõendid ei oma asja lahendamisel

tähtsust ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle.

18. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lõike 1 alusel jäid menetluskulud

solidaarselt hagejate kanda. Kooskõlas TsMS § 174 lõikega 4 määrab asja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177

lõikes 2 sätestatud korras.

Apellatsioonkaebus

19. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad maakohtu otsuse tühistada ja teha uus

otsus, millega hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.

20. Maakohus on otsuses õigesti tuvastanud puuduse (alumiste naabrite käitumine) olemasolu

ja selle, et kostja pidi puudusest enne müügilepingu sõlmimist teadma. Seetõttu käsitlevad

hagejad kaebuses üksnes seda, millal pidid nad puudusest teada saama ja kas nad teavitasid

kostjat sellest õigeaegselt.

21. Üllatuslik on järeldus, et hagejad oleksid pidanud parkimiskohtade vaidlusest teadasaamisel

kohe avastama, et alumiste naabrite näol on tegemist korteri sihtotstarbelist kasutamist takistava

puudusega. Maakohus ei omistanud menetluses tähendust parkimiskohtade vaidlusele ega

2-18-10355

andnud pooltele võimalust selles osas arvamust avaldada. Seega on kohus otsuse rajanud

arutamata ja seega üllatuslikule asjaolule. Otsusest ei nähtu ka, kas ja mil määral kohus

parkimiskohtade vaidlust sisuliselt analüüsis/hindas. Arvestades, et enamikes vabariigi ajal

Nõmme piirkonda rajatud majades moodustati korterid alles peale taasiseseisvumist

(varasemalt olid majad reeglina ühe perekonna käsutuses), on loogiline, et majade juures

puudusid parkimiskohad. Analoogseid vaidlusi on hagejate arvates tänaseks toimunud

kümneid, kui mitte sadu. Midagi eriskummalist või tavapäratut sellistes kasutuskorra

kindlaksmääramist puudutavates vaidlustes ei ole. Arusaamatu on järeldus, kuidas pidid

hagejad sellise tavapärase vaidluse toimumise faktist teada saades seda võrdsustama alumiste

naabrite vägivaldse ja ähvardava käitumisega või kohe tõdema, et korter, mille nad ostavad, ei

pruugi olla seetõttu sihtotstarbeliselt kasutatav. Kohtu loogika ei ole jälgitav. Samuti ei ole

kohus nimetanud ühtegi tõendit, millest ta oleks selliseid järeldusi teinud. Kohus on seega

oluliselt rikkunud selgitamiskohustust.

22. Kohus jättis vääralt tõendina käsitlemata ja hindamata kinnisvarahindaja VL 02.10.2019

hinnangu. Tegemist on menetlusõigusliku rikkumisega, kuna kohus peab põhjendama, miks ta

mõnda tõendit ei arvesta.

23. Hagejad ei nõustu, et nad ei teavitanud kostjat puudusest õigeaegselt. Kohus on vääralt

kohaldanud materiaalõigust, sh VÕS § 220 lõikeid 1 ja 3. Jääb arusaamatuks, et mis pidi olema

selleks puuduseks, millest hagejad oleksid pidanud kostjat n-ö mõistliku aja jooksul teavitama.

Kohtu loogika järgi pidanuks hagejad teavitama kostjat, et kuna alumised naabrid algatasid

parkimiskohtade vaidluse, siis on tegemist niivõrd olulise puudusega, mis takistab hagejatel

korterit elamiseks kasutada ning seetõttu kuulub korteri eest tasutud hind alandamisele.

Asjaolu, et parkimiskohtade vaidlus toimus, oli teada korteri ostmisel. Seda ei ole hagejad

kostjale ette heitnud ning sellele asjaolule ei ole ka hagi rajatud. Parkimiskohtade vaidluse

toimumise fakt ei ole võrdsustatav alumiste naabrite vägivaldse, ähvardava ning korteri

sihtotstarbelist kasutamist takistava käitumisega. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et

alumiste naabrite vägivaldne ja ähvardav käitumine hagejate suhtes algas 2017. a sügisel.

Varasemalt naabrite käitumine hagejatel korteris elamist ei takistanud. Seega jääb

arusaamatuks, et mida olnuks neil kostjale enne 2017. a sügist ette heita ja millest kostjat

teavitada.

24. Oluline on, et kohus on tuvastanud, et kostja pidi puuduse olemasolu mõistma, kuid ei

avaldanud seda hagejatele. Kohus on õigesti viidanud RR esitatud kaebustele ning on õigesti

järeldanud, et alumiste naabrite näol on tegemist varjatud puudusega. Seega tuleb välja

selgitada, millal hagejad pidid varjatud puudusest teada saama. Vaidlus puudub, et kostja ei

avaldanud enne müügilepingu sõlmimist, et alumised naabrid on käitunud konfliktselt ja et

nende kohta on korduvalt koostatud eri ametitesse kaebusi. Ainus, mida kostja enne

müügilepingu sõlmimist avaldas, oli parkimiskohtade vaidluse toimumine fakt, mis aga ei

saanud hagejates tekitada kahtlust, et naabrite käitumine ei võimalda korteris elada. Hagejad

pidid kõige varem 2017. a sügisel aru saama, et alumiste naabrite konfliktne käitumine ei

võimalda neil korterit sihtotstarbeliselt kasutada ning et tegemist on olulise ja varjatud

puudusega. Mõistlikku aega saab hakata lugema kõige varem 2017. a oktoobrist. Arvestades,

et hagejad esitasid hinna alandamise avalduse, milles teavitasid kostjat puudusest, märtsis 2018,

ei saa seda ajavahemikku ebamõistlikuks pidada.

25. Isegi kui lugeda, et hagejad ei teavitanud kostjat puudusest mõistliku aja jooksul, on

puudusest teatamata jätmine mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lõike 3 teine lause). Isegi, kui

lugeda, et hagejad pididki parkimiskohtade vaidlusest teada saamisel aru saama, et alumiste

naabritega võib tulevikus konflikte tekkida, ei olnud hagejatel midagi, millest kostjat teavitada,

2-18-10355

sest parkimiskohtade vaidluse toimumine iseenesest ei takistanud korteris elada. Alumiste

naabrite terroriseeriv käitumine hakkas avalduma alles 2017. a sügisel.

26. Maakohus leidis vääralt, et kumbagi VÕS § 221 lõike 1 punktides 1 ja 2 nimetatud

eranditest antud juhul ei esine. Hagejad nõustuvad, et punktis 1 nimetatud alust ei esine, küll

aga on täidetud punkti 2 kohaldamise eeldused. Kohus tuvastas otsuses nii selle, et alumiste

naabrite näol oli tegemist olulise ja varjatud puudusega, kui ka selle, et kostja pidi sellest enne

müügilepingu sõlmimist teadma, kuid ei teavitanud sellest hagejaid.

Vastustaja seisukoht

27. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

28. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid muuta

tuleb otsuse põhjendusi (TsMS § 657 lõike 1 punkt 21). Maakohus kohaldas ebaõigesti

materiaalõiguse norme, kui tuvastas, et vaidlusaluse müügilepingu objektiks olnud kaasomandi

mõtteline osa oli varjatud puudusega. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks alust ei ole.

Ringkonnakohus jaotab apellatsioonimenetlusega seotud kulud.

29. Esmalt selgitab kolleegium, et võtab asja lahendamisel aluseks hagejate poolt seaduses

sätestatud tähtaja jooksul 10.02.2020 esitatud apellatsioonkaebuse. TsMS § 647 lõiget 1 tuleb

kohaldada koosmõjus TsMS § 634 lõikega 2, §-ga 642 ja §-ga 652. TsMS § 647 lõike 1

eesmärgiks on teavitada menetlusosalisi menetluse kulgemisest, andes teada vaidluse

lahendamise aja ja andes võimaluse esitada mitte ükskõik milliseid avalduse ja seisukohti, vaid

üksnes neid, mille esitamine selles menetluse staadiumi on lubatav. TsMS § 634 lõike 1

kohaselt võib apellant kaebust muuta ja täiendada apellatsioonitähtaja lõpuni. Ringkonnakohus

on seisukohal, et Riigikohtu 17.06.2020 otsus asjas nr 2-18-9099 ei ole selline peale kaebuse

esitamist tekkinud või apellantidele teatavaks saanud uus asjaolu, mis annaks alust kaebust

muuta või täiendada. Apellantide 09.10.2020 seisukoht on kolleegiumi hinnangul sisult kaebuse

muutmine (vähemalt olulises osas täiendamine), kuna erinevalt kaebusest on see suunatud mitte

maakohtu seisukoha puudusest teatamise mõistliku aja kohta ümberlükkamisele (millele

keskendus

tähtaegselt

esitatud

kaebus),

vaid

kaebuses

esile

toomata

täiendava

menetlusõigusliku rikkumise kirjeldamisele ja põhjendamisele. Apellatsioonkaebuses ei

tuginenud kaebajad sellele, et maakohus rikkus selgitamiskohustust sellega, et ei selgitanud

neile õigust tugineda alternatiivselt VÕS § 115 lõikes 1 nimetatud kahju hüvitamisele.

30. Ringkonnakohus ei nõustu apellandi täiendava etteheitega ka sisuliselt. Tsiviilasja

materjalidest nähtuvalt olid hagejad algusest peale esitanud selge nõude selgel elulisel ja

õiguslikul alusel – nad on esitanud müüjale hinna alandamise avalduse ja nõuavad enamtasutud

ostuhinda tagastamist (nt hagiavaldus t I kd lk 1-6; avaldus hinna alandamiseks 07.03.2018

samas lk 33-34). Selliselt mõistis nõuet nii kostja kui maakohus. TsMS § 4 lõike 2 kohaselt

määravad hagimenetluses pooled mh vaidluse eseme. Apellandid ei ole toonud välja, et nende

tahe maakohtus oleks olnud esitada tegelikult mingi muu nõue või et nende tahe maakohtus

oleks olnud saada kostjalt raha mistahes alusel. Seega oli maakohtus selge nii hagejate nõue kui

hagiga saavutada soovitav eesmärk ja selle eesmärgi (hinna alandamise tulemusena

tagastamisele kuuluva hinna osa müüjalt tagasi saamine) ei ole alternatiivsete materiaalõiguse

normide (võrreldes nendega, millised tõi esile hageja ise ja mille eeldusi maakohtus käsitleti)

2-18-10355

alusel saavutatav. TsMS § 391 lõike 1 punkti 1 järgi ei ole kohtul kohustust selgitada hagejale

hagi eseme muutmise vajadust. Hinna alandamise alusel enammakstu tagastamisele suunatud

raha nõue ei ole samastatav kahju hüvitamisele suunatud raha nõudega. Hagejate 09.10.2020

menetlusdokument sisaldab hagi muutumise avaldust, millele TsMS § 376 lõike 3 kohaselt

kohaldatakse hagiavalduse kohta sätestatut. Hagiavaldus tuleb esitada maakohtule (TsMS § 11

lõige 1). Ringkonnakohtu pädevuses on vaadata läbi tema tööpiirkonnas asuvate maakohtute

lahendeid nende peale esitatud apellatsioon- ja määruskaebuste alusel (TsMS § 12).

31. Ringkonnakohus ei näe käesolevas vaidluses poolte esiletoodud elulistes asjaoludes olulisi

erinevusi, võrreldes vaidlusega, milles Riigikohus tegi 17.06.2020 lahendi (tsiviilasi nr 2-18-

9099). Kahe tsiviilasja aluseks on sama kaasomandis olev kinnisasi ja n-ö halbadeks naabriteks

samad isikud, kellest ühele kuulub kaasomandist 4/8 mõttelist osa (t I kd lk 19). 12.10.2015

võõrandas SS talle kuulunud 2/8 mõttelist osa H. ja NN-le. 17.02.2016 võõrandasid RR ja TT

neile kuuluvad mõttelised osad (1/8 ja 1/8) GG-le ja LL-le. Ostjad on samadel elulistel

asjaoludel esitanud müüjatele hinna alandamise avaldused ja pöördusid kohtusse enammakstud

ostuhinna tagasi saamiseks. Kolleegium ei näe käesolevas asjas selliseid elulisi ja õiguslikke

asjaolusid, millised annaksid aluse sarnases asjas kujundatud ringkonnakohtu ja Riigikohtu

värske praktika muutmiseks.

32. Ringkonnakohus ei analüüsi käesolevas asjas maakohtu lahendit osas, milles kohus

tuvastas, et müüdud asja puudusest ei teatanud ostjad mõistliku aja jooksul ja kaotasid seetõttu

VÕS § 220 lõike 3 järgi õiguse müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda.

Ringkonnakohus on veendumusel, et ka käesolevas asjas tuvastas maakohus ebaõigesti, et

hagejate esiletoodud asjaolud on käsitatavad müügieseme puudusena. Ringkonnakohus nõustub

selles osas kostja vastuväidetega ja muudab vaidlustatud lahendi põhjendusi. Kuna müügieseme

puudus ei leidnud tõendamist, ei pidanud maakohus lahendis ka eraldi hindama 02.10.2019

ekspertiisiakti, vaid piisas, kui kohus põhjenduste punktis 21 selgitas, et lahendis käsitlemata

tõendid ei oma asja lahendamisel tähendust.

33. VÕS § 217 lõike 2 punkti 2 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe

puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab

ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda

müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju

tavaliselt kasutatakse.

34. Käesolevas asjas ei vaielda selle üle, et hagejad soovisid kasutada müügieset elukohana.

Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et müügiese peab eelduslikult

vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese eeltoodule ei vasta, on tegemist

eelduslikult VÕS § 217 lõike 2 punktis 2 sätestatud lepingueseme puudusega. Kinnistu

haldamist ja kasutamist puudutavad etteheited alumistele naabritele (konfliktsed inimesed, kel

on ründav koer ja kes pidevalt laamendavad, sõimavad, alandavad teisi kaasomanikke) ei

kinnita seda, et hagejate kasutuses olev osa kaasomandist ei sobi kasutamiseks eluruumina või

et omandi sel otstarbel kasutamine on takistatud. Hagejate kasutuses olev korter ei sobiks

kasutamiseks eluruumina või vähemalt oleks korteri sel otstarbel kasutamine takistatud üksnes

juhul, kui alumiste naabrite käitumine oleks intensiivne ja elukeskkonda mõjutav ning oma

olemuselt piisavalt objektiivselt häirivana hinnatav. Elukeskkonda häirivaks kinnisasja

omaduseks ja kinnisasja kasutusvõimalusi piiravaks ei saa pidada inimeste vahelisi konflikte,

mis ei lähtu otseselt kinnisasja või selle osa kasutamisest. Naabri looma rünne ei ole

kinnisasjaga seostatav omadus. Samuti ei ole hagejate esiletoodud vahejuhtumid sedavõrd

sagedased ja intensiivsed, et neist saaks järeldada märkimisväärset mõju elukeskkonnale.

Hagejad on kaebuses mh esile toonud, et alumiste naabrite vägivaldne ja ähvardav käitumine

2-18-10355

algas nende suhtes 2017. a sügisel ja et enne seda naabrite käitumine korteris elamist ei

takistanud (kaebuse põhjenduste punkt 18). Hagiavalduses tõid hagejad esile, et valduse

kinnistule said nad müüjalt 17.10.2015 (põhjenduste punkt 4). Seega järelikult kaks esimest

aastat olid hagejate ja naabrite suhted üldjoontes normaalsed, mis tõendab samuti, et naabrite

isikuomadused ja nendega suhtlemisel avalduvad erimeelsused ei ole niivõrd objektiivseks

kinnisasja iseloomustavaks tunnuseks, mida müüja oleks pidanud ostjatele avaldama. Inimeste

hinnangud teiste isikuomadustele võivad olla väga erinevad ja neile antav hinnang on pigem

subjektiivne. Lisaks ei saa ega pea müüja järeldama konfliktist naabriga, et ostjal ei õnnestu

naabriga paremini suhelda. Pealegi oleks müüja suhtes ebamõistlikult koormav nõuda kõigi

asjaolude avaldamist, mis talle on naabrite isikuomaduste kohta teatavaks saanud, sest kui ta ei

ole neid kirjeldades piisavalt täpne või ei ole end varustanud piisavate tõenditega, siis riskib ta

arvukate vaidlustega valeväidete või ebakohaste väärtushinnangute ümberlükkamiseks. Samuti

ei saa kaasomanike käitumine elumaja ühisel majandamisel olla asjaoluks, mille alusel saaks

väita, et müügiesemeks olev kaasomandi osa ei vasta müügilepingus kokku lepitud

tingimustele. Elamu kui terviku ning kaasomandi ühise majandamisega seotud õigussuhted ja

võimalikud nõuded tekivad igal kaasomanikul nende kaasomanike suhtes, kes väidetavalt teiste

kaasomanike õigusi kahjustavad. Seega ei ole naabrite suhtumine ühise asja majandamisse

samaaegselt käsitatav müügieseme puudusena ning sellistele asjaoludele tuginedes ei ole alust

müügihinda alandada. Teiste kaasomanike häiriv käitumine on seostatav nende

iseloomuomadustega, mida ei saa üle kanda müügiesemeks olevale kaasomandi osale. Seetõttu

ei saa hagejate väited, et alumised naabrid on enne müügilepingu sõlmimist käitunud

konfliktselt ja toime pannud õigusrikkumisi eelmise omaniku ja hiljem hagejate suhtes, anda

alust pidada müügieset müügilepingu tingimustele mittevastavaks ega anda hagejatele alust

müügihinda alandada. Eeltoodut arvestades ei ole hagejate hinna alandamise esmane eeldus

(müügieseme puudus) täidetud. Hagi jääb rahuldamata ning ringkonnakohtul ei ole vajadust

vastata apellatsioonkaebuse ülejäänud väidetele.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

35. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS

§ 171 lõike 1 ja § 165 lõike 1 alusel solidaarselt kaebuse esitajate kanda. Hüvitamisele

kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus

mõistliku aja jooksul peale käesoleva otsuse jõustumist (TsMS § 174 lõige 4, § 177 lõige 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

Imbi Sidok-Toomsalu, Ele Liiv, Peeter Pällin