2-16-6972/313 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Peeter Pällin, Liis Arrak ja Ele Liiv

Otsuse tegemise aeg ja koht

2. oktoober 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-6972

Kohtuasi

Thai Rose SPA OÜ hagi Arctoriinos OÜ, OÜ Savintor ja

NORDIC TURVATEENUSED OÜ vastu müügi- ja

asjaõiguslepingute

tühisuse

tuvastamiseks

ning

tahteavalduste

andmiseks

kohustamiseks

kinnistusraamatu omanikukande kustutamiseks ja Thai

Rose SPA ainuomanikuna sissekandmiseks

Thai Rose SPA OÜ hagi OSAÜHING Catalana vastu

valduse rikkumise lõpetamiseks ja valduse üleandmiseks

kohustamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 7. novembri 2019. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Thai Rose SPA OÜ apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

I hagi osas 360 000 eurot

II hagi osas 3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant) Thai Rose SPA OÜ (registrikood

11460785), lepingulised esindajad vandeadvokaat Aleksei

Ratnikov ja vandeadvokaat Kaupo Kask

Kostja I (vastustaja I) Arctoriinos OÜ (registrikood

12913645), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kristo

Teder

Kostja II (vastustaja II) OÜ Savintor (registrikood

12912982), lepinguline esindaja vandeadvokaat Argo

Küünemäe

Kostja III (vastustaja III) NORDIC TURVATEENUSED

OÜ

(endine

nimi

Palladium

Security

Osaühing,

registrikood 11626317), lepinguline esindaja Heldur Raig

Kostja IV (vastustaja) OSAÜHING Catalana (registrikood

10651017), lepinguline esindaja vandeadvokaat Toomas

Kõiv

Menetluse liik

Asja läbivaatamine 4. septembri 2020. a kohtuistungil

2 (19)

RESOLUTSIOON

1. Jätta muutmata Harju Maakohtu 7. novembri 2019. a otsus.

2. Thai Rose SPA OÜ apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus

mõistliku aja jooksul käesoleva otsuse jõustumisest.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus mõistliku aja

jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Thai Rose SPA OÜ (hageja) esitas 3. mail 2016 Harju Maakohtule hagi (hagi nr 1) ning 17.

mail 2016 hagi täpsustused Arctoriinos OÜ (kostja I), OÜ Savintor (kostja II) ja NORDIC

TURVATEENUSED OÜ (end nimi Palladium Security Osaühing, kostja III) vastu, milles

palus tuvastada hageja ning kostjate vahel sõlmitud korteriomandite nr 22 (registriosa nr

26189801, kinnistu I) ja nr 23 (registriosa nr 26189901, kinnistu II), asukoht Aia tn 4/Vana-

Viru tn 13, Tallinn, müügi- ja asjaõiguslepingute (11.09.2015 sõlmitud leping nr 1818,

18.09.2015 sõlmitud leping nr 3291 ja 23.09.2015 sõlmitud leping nr 3354) tühisuse ning

kohustada korteriomandite omanikuks saanud kostjaid andma tahteavaldused kinnistusraamatu

omanikukande kustutamiseks ning hageja kinnistute ainuomanikuna sisse kandmiseks ning

asendada vastavad nõusolekud kohtuotsusega.

Alternatiivselt, kui kohus leiab, et kinnistute müügilepingud ei ole tühised, siis palub hageja

tühistada 11. septembril 2015 sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu nr 1818.

Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.

3. mail 2016 esitatud hagiavalduse kohaselt ostis hageja 6. detsembril 2012 pangalaenuga

kinnistud I ja II. Laenu tagamiseks seati kinnistutele ühishüpoteek suurusega 360 000 eurot AS-

i SEB Pank kasuks. Hageja tasus laenumakseid. 2015. a. septembris tekkisid hageja osanike

EO (50% osalus), AD (25% osalus) ja VD (25% osalus) vahel erimeelsused. VD, kes oli AD

lahutatud abikaasa, võõrandas oma 25% osaluse AO-le. Osa müük tekitas konflikte osanike

vahel. Olukorra lahendamiseks kutsuti 14. septembril 2015 kokku osanike koosolek ja muudeti

põhikirja. Põhikirja muudatustega piirati ostueesõigust ja juhatuse liikmete, sh AD

esindusõigust. Selle otsuse vaidlustamiseks algatas AD tsiviilvaidluse (nr 2-15-16580). AD

võõrandas osanikuna ja juhatuse liikmena mõlemad kinnistud 11. septembril 2015 kostjale III

(I tehing). Osanikud ei ole otsust kinnistute võõrandamise kohta vastu võtnud. AD ei teavitanud

teisi osanikke tehingust. 18. septembril 2015 võõrandas kostja I kinnistud kosjale II (II tehing),

kes asutati 3 päeva enne tehingu tegemist. 23. septembril 2015 võõrandas kostja II kinnistud

omakorda kostjale I (III tehing), mis oli samuti asutatud mõned päevad enne tehingu tegemist

3 (19)

ehk 16. septembril 2015. Kõikide müügilepingute tingimused on samad: kõik ostjad pidid

tasuma ostuhinna 31. detsembriks 2018 ning tasuma pangale laenumakseid vastavalt hageja ja

panga vahel sõlmitud laenulepingule. Tehingute sisu on identne, mis kinnitab seda, et poolte

tahe olid vaid jätta mulje, et kinnistute võõrandamisest, pooled ei tegutsenud heas usus. Seda

asjaolu kinnitab fakt, et kostja II ja kostja I asutati vaid mõni päev enne kinnistute ostu-

müügitehingute toimumist. Sellega on sooviti jätta mulje heausksest omandamisest. Kostja III

juhatuse liige IK on hageja osaniku AD hea tuttav. Kostja I pidi teadma, et hageja osanikul AD-

l ei ole teiste osanike nõusolekut kinnistute võõrandamiseks.

Kostjad ei saanud kinnistute omanikuks ja hagejal on õigus nõuda kinnistusraamatu kande

parandamist. Kostjad ei omandanud kinnistuid heauskselt asjaõigusseaduse (AÕS) §-i 561 lg 1

tähenduses.

Hageja täitis ise kuni 4. aprillini 2016 laenulepingust tulenevaid kohustusi panga ees, kuna ei

teadnud, et on kinnistute omandi kaotanud.

Alternatiivselt palus hageja tehingud tühistada tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 131

lg 2 ja lg 3 alusel.

I tehing on vastuolus heade kommetega, sest kostja III pidi teadma hageja osanikevahelisest

konfliktist ning sellest, et hageja juhatuse liige AD rikub kinnistuid võõrandades hageja huve.

Tehing I on tehtud ebasoodsatel tingimustel. Ühe kinnistu ostuhinna esimese makse 98 395

eurot tasumise tähtaeg oli alles 2018. a. lõpus. Lisaks lepiti kokku, et ülejäänud ostuhind

loetakse tasutuks laenumaksete maksmisega pangale. Olenemata sellest, et ostja võttis

kohustuse tasuda laenu, ei ole andmeid, et ta seda teinud oleks. Pank ei ole ka andnud

notariaalselt tõestatud nõusolekut laenukohustuse üleandmiseks ostjale. Teise kinnistu eest tuli

tasuda samuti 2018. a. lõpus 70 282 eurot 10 senti. Ülejäänud ostuhinna tasumine pidi toimuma

laenumaksete pangale tasumisega. Ka teise kinnistu puhul ei läinud laenukohustus kostjale

seaduses sätestatud tingimustel üle (puudub panga nõusolek). Sisuliselt on kinnistud

võõrandatud ja üle antud tasuta, seega on tehing I heade kommetega vastuolus. Tehing I on

näilik, sest kostjal III ei olnud kavatsust üldse võtta rahalisi kohustusi ja neid täita. Ka pärast

kinnistusraamatu kande tegemist pole kostja III asunud lepingut täitma ja pole usutav, et pank

andis nõusoleku kohustuste üle võtmiseks kostja III poolt. Hageja juhatuse liige AD kasutas ära

oma positsiooni ja tegi hagejale kahjulikud tehingud. Käsutuskeeldu rikkuv tehing on tühine,

sest juhatuse liikmel ei olnud tehingu tegemiseks osanike nõusolekut (äriseadustiku (ÄS) § 180

lg 4). Osanikud ei ole tehingut ka tagantjärele heaks kiitnud.

II tehing on tühine samadel põhjustel nagu I tehing. Üksnes omanik sai kinnistuid käsutada.

Kostja III ei saanud omanikuks, seetõttu ei olnud tal õigust kinnistuid käsutada. Kostja II ei ole

heauskne omandaja ning ei saa seetõttu tugineda kande õigsusele. Kostja II loodi kinnistute

võõrandamiseks, seetõttu on heauskne omandamine näiline. Hageja leiab lisaks, et AZ kostja

II esindajana rikkus esindussuhet, tegi tehingu, mis on vastuolus hageja huvidega ja pidi teadma

kohustuste rikkumisest. Hageja vaidlustab selle tehingu samadel asjaoludel nagu hageja ja

kostja III vahelise tehingu.

III tehing kostja II ja kostja I vahel on samuti tühine samadel asjaoludel nagu I ja II tehing.

Kuna kostja II ei saanud kinnistuste omanikuks, siis ei olnud tal õigust kinnistuid käsutada ning

seetõttu on müügitehing tühine ning kinnistusraamatu omanikukanne, mille kohaselt on kostja

I kinnistute omanik, ebaõige. Kostja I loodi tehingute tegemiseks ja hagejale kuulunud

kinnistute võõrandamiseks.

Kostja III omanik on AT, kes on AD hea sõber, kellele kuuluva Thai Rose Massage OÜ nimele

on registreeritud domeen www.thairose.ee. AT on Thai Rose Massage OÜ omanik ja juhatuse

liige alates 27.10.2016 ja see osaühing asutati pärast seda, kui kostja I oli kinnistud ostnud ja

otsustanud jätkata tegevust Thai Rose Massage nime alt sama personali ja AD juhtimisel.

Kinnistul tegutseb nüüd Thai Orchid SPA. See on Thai Rose Massage uus nimi. Firma on

4 (19)

registreeritud Telliskivi 60, Tallinn, st aadressil, kus on registreeritud kostja II. Seega on kostja

III ja kostja I seotud ning edasivõõrandamine on toimunud eesmärgiga jätta mulje, et kostja I

omandas kinnistud heauskselt. Seega pidid kostja III ja kostja I tegema koostööd, sest miks

muidu asutas AT Thai Rose Massage OÜ 27.10.2016 pärast kostja I poolt kinnisasjade jõuga

hõivamist 15.07.2016. Kuna kostja III ei soovinud massaažiteenust osutada, siis omandati

kinnistud selleks, et need hiljem võõrandada. See kinnitab poolte seotust ja soovi jätta kinnistute

heauskse omandamise mulje. AD on kostja I omaniku IK-ga, kes käis AD pulmas, tuttav. Lisaks

on AD koos IK-ga ühes ja samas firmas aktsionärid (Anniston OÜ). Seega olid AD ja IK

tuttavad ja usalduslikes suhetes, et viia kinnistud hageja omandist välja rahata ja näiliselt

heausklikult. Lisaks asusid kostja III, Thai Rose Massage OÜ, Thai Orchid SPA OÜ ja kostja

II kõik I tehingu tegemise ajal aadressil Telliskivi 60, Tallinn.

II hagi kostja pidi teadma tehingu asjaoludest ja seda, et kinnistute müügiks ei olnud hageja

osanike nõusolekut. Nimelt on kostja IV omanik JS, kes on AD sõber. AD on andnud tagatiseta

laenu JS-le, mis kinnitab, et tegemist on tuttavate isikutega.

VK, kes oli kostja III osanik, on seotud AD-ga läbi viimase sõbra VS.

Kõik kolm tehingut olid rahatud.

11. augustil 2016 esitas hageja hagi ning 22. augustil 2016 hagi täpsustused, OSAÜHINGU

Catalana (kostja IV) vastu kinnistute registriosadega nr 26189801 ja nr 26189901 (kinnistud),

valduse rikkumise lõpetamiseks ning valduse üleandmiseks kohustamiseks. Hagi kohaselt

sõlmis kostja III 3. mail 2016 kostjaga (OSAÜHING Catalana) üürilepingu, millega kinnistute

valdus läks nimetatud osaühingule. Kostjat III kohustati 19. juuli 2016. aasta hagi tagamise

määrusega tagastama hagejale hagis nr 1 vaidluse all olevate kinnistute valdus ja andma üle

korterite võtmed. Harju Maakohtu 8. augusti 2016. a määrusega keelati kostjal III hagi nr 2

kostjaga sõlmitud üürilepingu täitmine. Üürileping on peatunud. Hagi nr 2 kostja rikub hageja

valdust alates 15. juulist 2016. Kuna hagejalt on kinnistute valdus ebaseaduslikult ära võetud,

on tal õigus nõuda valduse tagastamist.

Harju maakohus liitis hagid 14. veebruari 2017. a määrusega üheks menetluseks.

Kostjate vastuväited

2. Kostjad vaidlesid hagile I vastu ning palusid jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palusid

kostjad jätta hageja kanda.

Kostjate vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

1) Kostja I vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

Hageja väited kostja I kohta on tõendamata. Samuti ei ole hageja tõendanud, et

kostjad pole kinnistute omanikuks saanud või on pahausksed.

-

Kostja I ei olnud teadlik hageja osanike erimeelsustest, mis peaksid kaasa tooma

vaidlusaluste kinnistute võõrandamislepingute tühisuse. Need asjaolud tuli välja

selgitada hageja osanike endi vahel.

-

Hageja tugineb väitele, et kuna kostja II ei olnud pädev hagejale kuuluvaid

kinnistuid käsutama, siis ei saa kostja I oma pahausksuse tõttu kinnistusraamatu

kandele tugineda ning ei saanud seetõttu kinnistuid omandada.

-

Sisuliselt ainsaks hageja põhistuseks, miks tuleks tühistada 23.09.2015

müügileping, on hageja paljasõnaline väide, et „kostja I juhatuse liige oli AD

tuttav“. Kostja I juhatuse liige ei ole mitte kunagi olnud AD-ga tuttav. Samuti ei

olnud kostja I juhatuse liige tuttav ka OÜ Savintor juhatusega. Kostjale I jääb

täielikult arusaamatuks, millel vastavasisulised hageja väited põhinevad.

5 (19)

-

Kui eeldada, et kostjal II puudus kinnistute käsutusõigus, ei too ainuüksi

käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole

õigustatud eset käsutama) kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu

tühisust, st asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui

asjaõigusleping iseenesest kehtib, kuid selle sõlminul puudub käsutusõigus, on

võimalik kinnisasja heauskne omandamine (vt nt Riigikohtu 11. aprilli 2006. a

otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-164-05, p 11). AÕS § 561 järgi jäävad isiku heauskselt

omandatud õigused kehtima, kui isik omandab kinnistusraamatu andmetele

tuginedes heauskselt kinnisasja või piiratud asjaõiguse. Oluline on üksnes omandaja

heausksus kinnistusraamatu kannete ebaõigsuse suhtes ning TsÜS §-st 139

tulenevalt tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama.

-

Hageja on tuginenud kostja I suhtes esitatud alternatiivse nõudena TsÜS § 131 lg-

le 1. Kostja I on seisukohal, et nimetatud tühistamise nõude esitamise õigus oleks

teoreetiliselt üksnes esindataval ehk lepingupoolel (kostja II). Hageja ei ole

nimetatud 23.09.2015 võõrandamislepingu pooleks, mistõttu puudub õiguslik alus

tugineda TsÜS § 131 lg-le 1. Samuti oleks hageja nõue TsÜS § 131 lg 3 kohaselt

aegunud.

-

Tehingud ei olnud rahatud ja ostuhinna tasumise kohustus on täidetud. Hageja

esitatud seisukohad kostjate omavaheliste seoste kohta ja registriandmed ei

võimalda järeldada, et Thai Rose Massage OÜ loodi selleks, et jätkata pärast kostja

I poolt kinnistute omandamist sama tegevusega AD juhtimisel. Thai Rose Massage

OÜ loodi aasta pärast seda, kui kostja I kinnistud omandas. Thai Orchid SPA-l ei

ole üldse puutumust asjaga. Telliskivi 60, Tallinn asub büroohoone ja sinna on

registreeritud palju ettevõtteid. Asjaolust, et Alexander Tsunchik asutas aasta pärast

kinnistute võõrandamist Thai Rose Massage OÜ, ei ole võimalik järeldada, et kostja

I ja kostja III on omavahel seotud ning tegutsesid ühise eesmärgi nimel, et jätta

mulje kinnistute heausksest omandamisest. Samal põhjusel ei saa järeldada, et kostja

I pidi olema teadlik, et AD-l ei olnud õigust kinnisasju võõrandada.

-

Kostjale I teadaolevalt soovisid osanikud äritegevust lõpetada, seetõttu korterid

võõrandati.

-

AD laenusuhted JS-ga ei puutu asjasse. Hagi nr 2 kostja ei olnud teadlik väidetavast

asjaolust, et vaidlusalused kinnistud on läinud hageja omandist tema tahte vastaselt

ja ebaseaduslikult välja. Üürileping, mille sõlmisid hageja ja kostja III, läks kostjale

I üle, kui ta kinnistu ostis. Üürileping lõppes ülesütlemisega 4. juulil 2016. Seejärel

lepiti kokku, et üürnik (hageja) tasub üüri asemel laenumakseid laenugraafiku alusel

ning üüri ja tagasimaksete erinevuste korral tehakse aasta lõpus tasaarvestus.

2) Kostja II väited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

Kostja II teadmisel oli kostjal I kinnistute võõrandamiseks nõusolek olemas. Samuti

oli ka kostjal II osaniku otsus kostjale I kinnistute võõrandamiseks. Kas hagejal

nimetatud otsus oli või oleks pidanud olema, seda ei oska kostja II öelda.

-

Kostja III ja kostja II vahelise tehingu puhul on hageja asunud seisukohale, et

nimetatud tehing oli tühine. Samas ei ole hageja välja toonud ühtegi asjaolu, millele

tuginedes on hageja seda väitnud. Hageja ei ole välja toonud, et kinnistusraamatusse

oleks olnud kantud vastuväide või kostja II oleks kostjalt III kinnistuid omandades

teadnud või pidanud teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged.

Notar kontrollis enne tehingute tegemist kinnistusraamatusse kantud andmete

õigsust ning veendus tehingu tegemise asjaoludes ning alustes. Seega on vale hageja

väide, et kostja III ei ole kinnistute omanik kunagi olnud ning kinnistusraamatu

kanded olid seega ebaõiged.

6 (19)

-

Arusaamatu on hageja väide, et AZ rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest

tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu, mis oli vastuolus esindatava, hageja ning

samuti hageja osanike huvidega, ning teine pool teadis või pidi teadma kohustuste

rikkumisest. Kuidas oleks saanud ning miks oleks kostja II seaduslik esindaja

pidanud arvestama hageja ning samuti hageja osanike huvidega?

-

Kostja II ostis kinnistud turuhinnaga ning kehtivate lepingute alusel, sooviga

võõrandada need kasu saamise eesmärgil kolmandale isikule ehk kostjale III.

Korteriomandid said ostetud hinnaga 370 000 eurot ning edasi müüdud oluliselt

kallimalt, mis tähendab, et tehingud olid kostjale II kasumlikud. Kostja II müüs

kinnistud edasi esimesel võimalusel ja riskide maandamiseks samadel tingimustel,

lisades ainult omapoolse kasumi.

-

Mis puudutab tehingute aega, siis ei oska kostja II hageja ja kostja III vahel sõlmitud

asjaolusid kommenteerida.

-

Kostja II võttis kinnistute ostmisel kostja III ees kohustuse (notariaalse lepingu nr

3291 punktid 3.3 ja 3.5) täita hageja ja AS-i SEB Pank vahel sõlmitud

laenulepingust nr 2012031503 tulenevaid kohustusi. Kuna kostja II oli hiljuti

asutatud, siis oleks kostjal II olnud võimatu saada krediidiasutusest laenu. Seetõttu

vormistati poolte vahel võlaõiguslik kokkuleppe kohustuse ülevõtmise kohta.

-

Arusaamatu on hageja väide, et ükski järgmine kinnistusraamatusse kinnistute

omanikuna kantud isik ei ole isegi teavitanud hageja osanikke ega 3-ndat isikut

tehingute toimumisest. Hageja oli teadlik kostja II poolt kinnistute omandamisest.

Seda tõendab kasvõi asjaolu, et kostja II on notariaalse lepingu nr 3291 punktis 2.2.1

deklareerinud, et on lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ning ehitise ja

mitteeluruumid üle vaadanud. Kostja II seaduslik esindaja vaatas korteriomandid

üle enne lepingu sõlmimist. Kinnistute ülevaatamisel viibis lisaks kostja III

esindajale kohal ka hageja juhatuse liige AD, kes näitas kostja II seaduslikule

esindajale korduvalt kinnistuid, tutvustas nende seisukorda jne.

-

Kuigi kostjale II ei ole teada hageja ja kostja III vahelise tehingu tingimused, jäävad

arusaamatuks hageja väited selle kohta, et hageja ei teadnud midagi kinnistute

võõrandamisest. Kuidas saab hageja seda väita olukorras, kus korterid on

võõrandanud kostjale III hageja, keda esindas hageja seaduslik esindaja?

-

Kuna kostja II hinnangul ei ole usutavad ega tõendatud hageja väited selle kohta, et

hageja tehingust ei teadnud, siis on kostja II seisukohal, et hageja nõue on aegunud.

TsÜS § 131 lg 3 kohaselt võib esindatav tehingu tühistada kuue kuu jooksul, arvates

ajast, mil ta sai teada asjaoludest, mis annavad õiguse tehing tühistada. Tehingut ei

või tühistada pärast kolme aasta möödumist tehingu tegemisest. Arvestades, et

tehingud olid tehtud 2015. aasta septembris, siis ei saa olla vaidlust selles, et hagi

esitamise ajaks oli tehingutest möödunud juba rohkem kui kuus kuud.

-

Kostja II ei nõustu hageja nõude õigusliku kvalifikatsiooniga, kuna kostja II

hinnangul ei ole hageja tõendanud välja toodud õigusliku kvalifikatsiooni

rakendamise eeldusi. Arvestades eeltoodut on alusetud ja põhjendamatud kõik

hageja väited, mis puudutavad kostja II ja kostja I ning kostja II ja kostja III vahel

tehtud tehinguid. Kõikidel tehingutel oli majanduslik sisu ja eesmärk, mistõttu on

ebausutavad hageja väited, et tehingud olid näilikud, tühised vms.

3) Kostja III vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

Kostja III sõnul ei vasta hageja väide, et hageja juhatuse liige oli kostja I tuttav,

tõele.

7 (19)

-

Kinnistute ostmiseks ei olnud panga kui kolmanda isiku nõusolek vajalik. Panga

huvid olid hüpoteegiga tagatud.

-

Kostja III omandas kinnistud heauskselt, sest eeldas, et hageja esindajal on kõik

õigused tehingu tegemiseks olemas. Tehing oli kostjale III soodne, sest ostuhind tuli

tasuda hiljem.

-

Kostja III ei nõustu hagejaga, et tehing oli hagejale kahjulik. Hageja nõustus tehingu

hinnaga ning tehingu hind oli turuhinnaga vastavuses. Teist hüpoteeki peale

pangahüpoteegi kinnistule müüja kasuks panna polnud erilist mõtet, sest panga

kasuks oli hüpoteegisumma küllalt suur. Hagejal ei olnud erilist riski, kui hüpoteegi

puudumisel kinnistu eest talle ei makstaks. Sel juhul oleks vastutanud kinnistu

omanik.

-

Kostjal III oli tehingut tehes majanduslik huvi ning ta müüs kinnistud vaheltkasuga

edasi. Hageja väited kostja III ja kostja II omavahelise seotuse kohta ei ole õiged.

AT omandas kostja I osaluse palju hiljem kui I tehing tehti.

Kostja IV (OSAÜHING Catalana) vaidles hagile vastu, palus jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud jätta hageja kanda.

Kostja vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

Kostja sõlmis 3. mail 2016 Arctoriinos OÜ-ga (kostja I hagis nr 1) üürilepingu, mis

kehtib kuni 1. maini 2021. Pooled leppisid kokku, et äripinna valduse üleandmine

toimub hiljemalt 5. juulil 2016, eeldusel, et üürnik tasub hiljemalt 4. juuliks 2016

üürileandjale vastavalt lepingu tagatisraha ühe kuu üürile vastavas summas. Samuti

teostas üürnik esimese üürimakse. Üürnik täitis kohustuse tähtaegselt, kuid

äriruumide omanik/üürileandja viivitas äripinna üleandmisega. Arctoriinos OÜ

andis lepingu objekti valduse üürnikule üle 16. juulil 2016. Samal päeval andis

kostja osa ruume allüürile.

-

Üürilepingu punktis 1.3 kinnitab üürileandja, et tal on õigus sõlmida käesolev

leping ning ühelgi kolmandal isikul ei ole lepingu objekti suhtes valdus-, kasutus-

ega käsutusõigust ning seaduslikku alust selliste õiguste taotlemiseks. Kostja sõlmis

üürilepingu heauskselt ning kasutab seda oma majandustegevuseks. Kostja sai

üüripinna valduse selle seaduslikult omanikult ning ei ole kellegi teise isiku õigusi

rikkunud.

-

Kuigi hageja arvates on ta jätkuvalt kinnistute omanik, siis kinnistusraamatu

andmed seda ei kinnita. Kinnistusraamatu kannete õigsust eeldatakse.

-

Pahatahtlik ja väär on väide, et Arctoriinos OÜ ja kostja on sõlminud üürilepingu

tagantjärele. Selle väite lükkab ümber poolte kirjavahetus. Hageja esitas kohtule

kõik üürilepingut puudutavad tõendid, millega on kostja valduse seaduslikkus

tõendatud. Üürileping on kehtiv ja pooltele siduv. Üürileping ei ole peatatud.

Maakohtu otsus ja põhjendused

3. Harju Maakohus jättis 7. novembri 2019. a otsusega rahuldamata hagi täielikult

rahuldamata.Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ning määras, et need määratakse

rahaliselt kindlaks pärast mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist.

3.1. Maakohus tuvastas järgmist:

1) Hageja ostis 6. detsembril 2012 kinnistud, registriosa nr 26189801 ja nr 26189901

(kinnistud) ning hageja kanti nende kinnistute omanikena kinnistusraamatusse, kinnistu

I hind oli 232 176 eurot ja kinnistu II hind oli 157 920 eurot.

8 (19)

2) Hageja ostis kinnistud laenuga, laenuleping sõlmiti AS-ga SEB Pank 5. detsembril

2012. AS-i SEB Pank kasuks seati kinnistutele laenulepingust tulenevate nõuete

tagamiseks ühishüpoteek suurusega 360 000 eurot;

3) Hageja sõlmis 11.09.2015 (edaspidi I tehing) kostjaga III kinnistute müügi- ja

asjaõiguslepingu. Kinnistute müügihinnad olid 210 000 eurot ja 150 000 eurot. Kostja

III kanti kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse 11.09.2015. Lepingu p 2.3, 2.4. järgi

kohustus kostja III tasuma kinnistu I müügihinnast 98 395 eurot hagejale 31.

detsembriks 2018 ning ülejäänud müügihinna 111 605 eurot laenulepingust tulenevate

laenumaksete tasumisega vastavalt laenugraafikule, laenujääk 191 322 eurot 90 senti.

Lepingu p 2.5, 2.6 järgi kohustub ostja tasuma kinnistu II müügihinnast 70 282 eurot 10

senti hagejale 31. detsembriks 2018 ning ülejäänud müügihinna 79 817 eurot 90 senti

pidi kostja III tasuma laenulepingust tulenevate laenumaksete tegemisega vastavalt

laenugraafikule. Kostjat III esindas tehingu tegemisel AK.

4) Hageja nimel sõlmis lepingu nr 1818 juhatuse liige AD, kelle esindusõigus ei olnud

äriregistri andmete kohaselt tehingu tegemise ajal piiratud (hageja äriregistri andmed VI

kd, lk 228).

5) Kinnistusraamatusse ei olnud kantud kinnistute müüki keelavaid keelumärkeid,

eelmärkeid, vastuväiteid, mis välistaksid kinnistu võõrandamise ja heauskse

omandamise (AÕS § 65 lg 1, 2, 3)

6) 18.09.2015 sõlmis kostja III kostjaga II notariaalselt tõestatud lepingu nr 3291(II

tehing), millega võõrandas kostjale II kinnistu I 215 000 euro eest ja kinnistu II 155

000 euro eest (lepingu p 3.1.). Lepingu p-de 3.2 ja 3.3 järgi kohustus kostja II tasuma

kinnistu I müügihinnast 103 395 eurot kostjale III 31. detsembril 2018 ning ülejäänud

müügihinna 111 605 eurot laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt

laenugraafikule. Lepingu p-de 3.4 ja 3.5 järgi kohustus kostja II tasuma kinnistu II

müügihinnast 75 282 eurot 10 senti kostjale III 31. detsembriks 2018 ning ülejäänud

79 717 eurot 90 senti eurot laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt

laenu tagasimaksegraafikule. Kostjat III esindas tehingu tegemisel juhatuse liige AK ja

kostjat II juhatuse liige AZ.

7) 23.09.2015 sõlmis kostja II kostjaga I notariaalselt tõestatud lepingu nr 3354 (III

tehing), millega võõrandas kostjale I kinnistu I 219 000 euro eest ja kinnistu II 159

000 euro eest (lepingu p 3.1.). Lepingu p 3.2, 3.3 järgi kohustub ostja tasuma kinnistu I

müügihinnast 103 395 eurot 31. detsembril 2018 ning ülejäänud müügihinna 111 605

eurot laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt laenu tagasimakse

graafikule. Lepingu p 3.4, 3.5 järgi kohustus kostja I tasuma kinnistu II müügihinnast

75 282 eurot 10 senti 31. detsembriks 2018 ning ülejäänud müügihinna 79 717 eurot 90

senti laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt laenu tagasimakse

graafikule. Kostjat II esindas tehingu tegemisel juhatuse liige AZ ja kostjat I juhatuse

liige IK.

Nõudes kostjate I, II ja III vastu vaidlevad pooled järgmiste asjaolude üle:

1) äriühingute osanike nõusolek tehingute tegemiseks;

2) tehingute heade kommete vastasus ja näilisus

Maakohus leidis, et vaidlusaluse I tehingu tegemise ajal ei olnud hagejat esindava AD

esindusõigust tehingu tegemiseks piiratud. Maakohus tõi esile, et hageja on hagiavalduses

selgitanud, et 14. septembril 2015 toimus osanike koosolekul, kus otsustati muuta põhikirja ja

piirata juhatuse liikmete esindusõigust, mille kohta hageja esitas ka tõendid. Hageja ei ole

tõendanud, et AD esindusõiguse piirang oli I tehingu tegemisel kantud äriregistrisse. AD esitas

13.08.2018 tõendid, mille kohaselt soovis hageja teha äriregistris muudatusi juhatuse, sh AD

9 (19)

esindusõiguse piiramise kohta alates 14. septembrist 2015 (avaldus, osanike nimekiri, 14.09.15

koosoleku protokoll ja põhikirja muudatused). Lisaks esitas AD maakohtule 03.08.2018 tehtud

avalduse äriregistrile, 03.08.2018 kinnitatud põhikirja ning osanike otsuse 03.08.2018 põhikirja

kinnitamise kohta (VII kd, lk 15-20), millest nähtuvalt on piiratud juhatuse liikmete, sh AD

esindusõigust. Kõik need dokumendid kinnitavad, et vaidlusaluse I tehingu tegemise ajal ei

olnud hagejat esindava AD esindusõigust tehingute tegemiseks piiratud. Samuti ei nähtu

esitatud tõenditest, et AD-l pidanuks olema hageja osanike nõusolek kinnistute

võõrandamiseks. Kuna AD ei olnud I tehingu ajal kostja III osanik ega tema juhatuse liige, siis

ei ole I tehingut tehtud hageja ja tema juhatuse liikme AD vahel või temaga vahetult äriliselt

seotud ning kontrolli omava isiku vahel.

Seega I tehingu tegemiseks ajal ei olnud AD-le vajalik hageja osanike nõusolek (äriseadustiku

(ÄS) § 168 lg 1 p 10 ja § 181 lg 3) ning tal oli ÄS 180 lg 1 ja § 181 lg 1 järgi õigus kinnistud

osanike nõusolekuta võõrandada. Kuna AD-l ei olnud kinnitute müügitehingu tegemise ajal

esindusõiguse piiranguid, siis ei ole põhjendatud ega tõendatud hageja väiteid, et kõik kostjad

pidid teadma, et AD-l pidi olema osanike nõusoleku I tehingu tegemiseks. Seega oli AD-l õigus

kostjaga III tehing sõlmida.

Hageja väidete osas II ja III tehingu kohta, mille kohaselt pidi II tehingu tegemiseks kostjat III

esindaval juhatuse liikmel ja III tehingu tegemiseks kostjat II esindaval juhatuse liikmel olema

osanike nõusolek, leidis maakohus, et need ei ole millegagi põhjendatud ja kostjate

registriandmetest ei nähtu samuti juhatuse liikmete esindusõiguse piiranguid. II ja III tehingu

tegemisel saaksid äriühingu ja juhatuse liikme vahelise suhte rikkumisele tugineda II tehingu

puhul kostja III ja III tehingu puhul kostja II, kes vastavad lepingud sõlmisid.

Heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel põhjustel, mida ühiskonnas

valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Tehing on vastuolus

heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja

väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade

kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe

poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu

ja selle tegemise asjaolusid. Asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust tuleb

abstraktsiooniprintsiibist (TsÜS § 6 lg 4) lähtudes hinnata lahus selle aluseks olevast

võlaõiguslikust kausaaltehingust. Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise

kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel

põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu

aluseks olevat kohustustehingut. Siiski on Riigikohus erandina jaatanud käsutustehingu

vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade

kommete vastane.

Maakohus analüüsis esmalt, kas võlaõiguslikus lepingus kokkulepitud tingimused nagu

ostuhind, tasumise tähtaeg, tagatise puudumine, laenukohustuse ülevõtmine, lepingu täitmata

jätmine, panga nõusoleku puudumine laenu ülevõtmiseks, võimaldavad järeldada, et tehing on

heade kommetega vastuolus TsÜS § 86 lg 1, 2 järgi. Samuti analüüsis maakohus, kas kostja III

on hageja isiku ja sõpradega seotud ning kas sellel on I tehingu tegemisel tähtsust.

Kinnistute müügihind kolmes tehingus ei erinenud olulisel määral. Samuti on selge, et müük

on toimunud turuhinnaga. Hageja väitel pidi kostja III aru saama, et olukorras, kus

müügilepingu sõlmimisel ei anta täiendavat tagatist, on ebatavaline. Maakohtu hinnangul pidi

hoopis kostja III hüpoteegiga kinnistute ostmisel arvestama võimalusega, et laenulepingust

tulenevate kohustuste täitmata jätmise korral ähvardab oht, et pank asub hüpoteeki realiseerima.

Seetõttu nõustub maakohus kostjaga, et hüpoteegiga kinnistuid ostes, kandis kinnistuste

realiseerimise riski, juhul kui hageja laenukohustust panga ees ei täida, kostja III. Maakohus ei

nõustunud hagejaga, et hüpoteegiga kinnistu ostmine nii, et hüpoteeki ei kustutata, oleks

kuidagi tavapäratu.

10 (19)

Hageja väitel pidi müügilepingust tuleneva müügihinna kokkuleppele, mille kohaselt kostja III

pidi müügihinna tasuma tehes kinnistute ostmiseks võetud laenu tagasimakseid pangale, andma

nõusoleku ka pank. Maakohus selle seisukohaga ei nõustu. Praegusel juhul on hageja ja kostja

III kooskõlas lepinguvabaduse põhimõttega reguleerinud teineteise vahelisi õigusi ja kohustusi

võlaõigusseaduse (VÕS) § 8 lg 1 järgi, mitte suhteid kolmanda isikuga ehk pangaga. Pank ei

olnud huvitatud vaidlusse astuma ja maakohus ei kaasanud teda menetlusse (määrus

23.08.2017). Õige on iseenesest hageja väide, et kolmas isik võib võtta võlausaldajaga sõlmitud

lepingu alusel üle võlgniku kohustuse nii, et võlgnik astub senise võlgniku asemele VÕS § 175

lg 1 järgi või nii, et võlgniku kohustus võetakse üle võlgniku ja kolmanda isiku vahelise

lepinguga tingimusel, et võlausaldaja nõustub sellega VÕS § 175 lg 2 järgi. Käesoleval juhul

on tegemist aga olukorraga, kus hageja ja kostja III leppisid omavahel kokku selles, kuidas

kostja hageja kohustust panga ees täidab ja kuidas kostja III hageja kohustust täites

vastukaaluks müügihinna kohustust täidab. Selline kokkulepe hageja ja kostja III vahel ei

tähenda kokkuleppe õiguslikku seost VÕS § 175 lg 1, 2 järgi pangaga. See aga ei tähenda, et

hageja ja kostja III vaheline kokkuleppe on lubamatu või vastuolus seadusega. Tingimus, mille

kohaselt kostja III asub lepingu alusel täitma hageja kohustust panga ees, ei ole hagejat kuidagi

kahjustav lepingu tingimus. Teise isiku kohustuse täitmine ei ole tavapäratu VÕS § 78 järgi.

Tavapäratu pole ka vaidlusaluses I tehingus müügihinna tasumise ajatamine, mis on

iseloomulik nt järelmaksuga asjade ostule-müügile ja liisingule. Kolmas isik võib täita võlgniku

kohustuse võlausaldaja ees ning kui see kohustus on täidetud, siis vabaneb võlgnik kohustuse

täitmisest võlausaldaja ees. Sellise kohustuse täitmise eest on võimalik vastutasuks midagi

saada, antud juhul seda, et kostja III ei tasunud müügihinda ulatuses, milles tal tuli tasuda hageja

eest pangalaenu. Kostja I esitas kohtule hageja ja kostja III vahelise üürilepingu, mille kohaselt

pidi hageja tasuma kostjale III üüri 2000 eurot kuus ning pooled leppisid kokku, et hageja tasub

selle asemel laenumakseid. Kui üüri ja laenumaksete puhul tekivad erisused, siis tehakse

tasaarvestused 2017. aasta lõpus (lepingu p 3.1). Seega kinnitab üürileping hageja ja kosja III

vahelisi suhteid omavaheliste tasaarvestuste tegemiseks VÕS § 197 järgi.

Ülaltoodud lepingutingimusi analüüsinud, järeldas maakohus, et I tehingus ei olnud poolte

õigused ja kohustused teineteise suhtes tasakaalust väljas või et tehing tehti hageja jaoks

äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, mis oleks mõistlikult võttes vastuolus tavapärase

arusaamaga ja muudaks tehingu TsÜS § 86 lg-te 1 ja 2 järgi heade kommetega vastuolus

olevaks ja tühiseks. Hageja väide, et kostja III ei ole asunud lepingut täitma, ei muuda lepingut

heade kommetega vastuolus olevaks TsÜS § 86 lg 1, 2 järgi, vaid küsimus on selle, kas

lepingust tulenevaid kohustusi on rikutud VÕS § 100 järgi (kohustuse täitmata jätmine, osaline

täitmata jätmine, täitmisega viivitamine). Seega ei ole õige hageja väide, et tehing oli rahatu.

Hageja väide, et tavapäratu on see, et hageja kasuks ei seatud tagatist, ei tähenda seda, et I

tehingu võlaõiguslikuks kokkuleppes oleksid poolte õigused ja kohustused hageja kahjuks

tasakaalust väljas või teda ebamõistlikult koormavad, või et hageja jääks kaitseta. Asjaolu, et

kostja III võttis lepinguga enda kanda hageja laenu tasumise kohustuse panga ees ja ostis panga

kasuks seatud hüpoteegiga kinnistud ilma, et hageja kasuks oleks seatud hüpoteek, ei ole

tegelikult, arvestades kostja III kohustuse ulatust ja hüpoteekide realiseerumise riski,

ebamõistlikult hagejat kahjustav. Seega ei ole ka sel põhjusel hageja ja kostja vaheline

võlaõiguslik müügileping heade kommetega vastuolus ega tühine TsÜS § 86 lg-te 1 ja 2 järgi.

Maakohus hindas, kas kostja III oli kuidagi seotud hagejat esindanud AD-ga ja kas see omab I

tehingu tegemisel tähtsust. Hageja väitis, et AT, kes on kostja III osanik, asutas Thai Rose

Massage OÜ ja asus kinnistutel pärast kostja I poolt kinnistute saamist tegutsema, on AD sõber.

Nad tegutsesid koos eesmärgiga jätta mulje, et kostja I (viimane ostja Arctoriinos OÜ) on

kinnistud heauskselt omandanud. Kostjat III esindas tehingu tegemisel VK, mis nähtub

lepingust (I kd lk 78). Äriregistri andmete kohaselt oli perioodil 23.04.2009-16.12.2016 selle

äriühingu ainuosanik VK ja perioodil 06.05.2009-20.12.2016 oli ta ainuke juhatuse liige. Nii

on õige kostja III vastuväide, AT ei olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal 11.09.2015 kostja

11 (19)

III osanik ega juhatuse liige. Ta sai osanikuks alles 16.12.2016 ehk oluliselt hiljem kui kostja

III I tehingu sõlmis. AT sai kostja III osanikuks alles pärast seda, kui kinnistute omanikuna

kantud 25.09.15 kinnistussraamatusse kostja I (Arctoriinos OÜ).

Thai Rose Massage OÜ (registrikood 14140986) asutati registriandmete järgi 26.10.2016 ja

tema osanik on AT. Seega on Thai Rose Massage OÜ asutatud varem kui AT ostis endale

kostja III osa. Hageja esitatud Facebook´i suhtlusportaali väljavõtte kohaselt (VII kd, tl 63)

on AD ja AT sõbrad. AT asutas Thai Rose Massage OÜ 26.10.2016 ja sai kostja III osanikuks

alles 16.12.2016 ehk enam kui aasta pärast seda, kui hageja oli sõlminud kostjaga III lepingu

(tehing I) ja pärast seda kui kostja I oli saanud kinnistute omanikuks. Seega ei võimalda asjaolu,

et AD ja AT on omavahel sõbrad, järeldada, et hageja ja kostja III vahel sõlmitud müügileping,

mille sõlmis kostja III nimel omanik ja juhatuse liige VK, on heade kommetega vastuolus ja

hagejat kahjustav või sõlmitud sooviga jätta hageja kinnistustest ilma eesmärgil, et kostja I

saaks kinnistuste heauskseks omanikuks. Hageja esitas tõendina Facebook´i väljavõtte (VII kd,

tl 206, 207), millest nähtub, et VK on AD hea sõber selle tõttu, et AD sõber on VS, kes koos

AT-ga omandas kostja III osad. Lisaks leidis hageja, et need isikud on seotud ka Titan Security

OÜ kaudu, kuna VK oli selle äriühingu osanik. Maakohtu hinnangul ei võimalda sellised seosed

järeldada, et AK oleks AD sõber, kuna viimase sõber on VS, kes on enam kui mitu kuud pärast

I tehingut ostis koos AT-ga kostja III osad. Siit tulenevalt ei saa järeldada, et hageja ja kostja

III vahel kostja III juhatuse liikme VK esindamisel sõlmitud võlaõiguslik müügileping on heade

kommetega vastuolus ja hagejat kahjustav või sõlmitud sooviga hageja ilma jätta kinnistustest

eesmärgiga, et kostja I saaks kinnistute heauskseks omanikuks.

Eeltoodu alusel ei oma hageja väide, et AD ja AT on sõbrad ja et AT asutas Thai Rose Massage

OÜ ja ostis endale kostja III osa enam kui aasta pärast I tehingut, tähtsust hageja ja kostja III

vahelise I tehingu tegemisel.

Hageja väide, et kuna AT (26.03.19, VII kd lk 152 p 2.5 3. lõik) oli kostja III omanik, siis pidi

kostja III teadma, et AD-l ei ole õigust kinnistuid võõrandada, ei ole õige. Esiteks tuvastas

maakohus, et AD-l oli õigus kinnistuid võõrandada ilma osanike nõusolekuta ja teiseks ei olnud

AT I tehingu ajal üldse kostja III osanik ega juhatuse liige. Seega on hageja etteheide kostjale

III alusetu.

Arvestades, et hagejal oli õigus sõlmida kostjaga III kinnistute müügi- ja asjaõigusleping ning

arvestades, et hageja ja kostja III vaheline kinnistute müügileping (võlaõiguslik leping) ei ole

heade kommetega vastuolus ja selle sõlmis kostja III nimel kostja III osanik ja juhatuse liige

VK, mitte AT, kes on väidetavalt AD sõber ning kes sai alles umbes aasta pärast I tehingu

tegemist kostja III osanikuks, ei ole maakohtu hinnangul hageja ja kostja III vaheline kinnistute

asjaõigusleping kui olemuselt neutraalne leping omandite üleandmise kohta kostjale III heade

kommetega vastuolus ega TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine.

Hageja leidis, et I tehing (müügi- ja asjaõigusleping) on näilikud põhjusel, et AD võõrandas

kinnistud kostjale III selliselt, et kostjal III ei tekkinud rahalisi kohustusi, kuigi lepinguga püüti

jätta mulje, et sellised kohustused tekivad. Hageja ei saanud tagatist ja lepingute täitmise

tähtaeg ei olnud hagi esitamise ajaks saabunud (31.12.2018) ning kostjal III ei olnud mingit

kavatsust lepingut täita. Samuti ei soovinud hageja kinnistuid müüa.

Maakohus leidis, et selleks, et pidada hageja ja kostja III vahelist müügilepingut näiliseks, pidid

hageja ja kostja III I tehingu tegemisel vahetama TsÜS § 67 lg 1 järgi vastastikuseid

tahteavaldusi eesmärgiga sõlmida leping sooviga, mitte kaasa tuua müügilepingu tagajärgi.

Pooltel pidi olema vastav vastastikune kokkulepe, et sellel ei ole VÕS § 208 lg 1 tagajärgi.

Vaidlustamata asjaoludel ja maakohtule esitatud lepingu järgi võõrandas kostja III mõlemad

kinnistud kostjale II sarnastel tingimustel nagu hageja sõlmis lepingu kostjaga III. Kostjaga II

sõlmitud lepingus olid kinnistute müügihinnad 215 000 eurot ja 155 000 eurot e veidi

kõrgemad, kui need, millega kostja III kinnistud ostis. Seega on õige kostja III väide, et

12 (19)

müügileping kostjaga II oli kostjale III kasumlik ning kinnitab seda, et kostja III oli soov osta

kinnistud kasu eesmärgil võõrandamiseks. Hageja ja kostja III vahelises lepingus toodud

müügitingimused, mille kohaselt kostja III pidi maksma hageja laenumakseid ning tasuma

lepingus kokkulepitud ülejäänud ostuhinna 2018. a lõpuks ning milles ei seatud hageja kasuks

tagatist, ei võimalda järeldada, et kostjal III oli tahe hagejaga mitte sõlmida müügilepingut või

teisisõnu, et ta ei tahtnud sõlmida müügilepingut. Kuna hageja ja kostja III sõlmisid

asjaõiguslepingu, mille alusel kanti kostja III kinnistusraamatusse kinnistute omanikuna (vt

kinnistusraamatu kandeid), siis kinnitab asjaõiguslepingu sõlmimine ja kinnistute omandi

kandmine kinnistusraamatusse kostjale III nimele seda, et lepingu poolte tahe oli sõlmida

kinnistute müügileping VÕS § 208 lg 1 järgi. Asjaolu, et müügihinna tasumine ajatati ja osa

müügihinnast loeti tasutuks laenumaksete tegemisega (hageja ja kostja III vahel) ei tähenda, et

lepingus polnud kokku lepitud kinnistute tasu eest võõrandamist. Seega ei kinnita müügihinna

tasumise tingimused hageja väidet, et hagejal ja kostjal III polnud tahet müügilepingut sõlmida

ja kinnistute omandit kostjale III üle anda. Isegi kui eeldada, et hageja ja kostja ei sõlminud

hageja väitel müügilepingut VÕS § 208 mõttes, kuna hageja arvates ei olnud kostjal III

eesmärki tasu maksta, siis tekib küsimus hageja ja kostja III sõlmisid kinkelepingust VÕS §

259 järgi (võõrandamine tasuta, teise poole rikastamine), mis on samuti kinnistute

võõrandamisele suunatud tehing. Maakohus leidis, et sellisel juhul ei saaks hageja üldse

tugineda väitele, et tasu maksmise kokkulepet polnud ega seda ka kostjalt III nõuda. Asjaolu,

kas kostja III on lepingut täitnud, ei võimalda pidada lepingut näiliseks, vaid tegemist on

kohustuse rikkumisega VÕS § 100 mõttes. Eelnevast järeldas maakohus, et hageja ja kostja III

vaheline kinnistute müügileping ja asjaõigusleping ei ole näilised ega sellest tulenevalt tühised

TsÜS § 89 lg 1, 2 järgi.

Eelnevat kokku võttes leidis maakohus, et hageja nõue, milles ta palus tuvastada hageja ja kostja

III vahelise (I tehingu) kinnistute müügilepingu- ja asjaõiguslepingu tühistust, tuleb jätta

rahuldamata.

Hageja palus esitatud hagis tühistada 11.09.2015 kostjaga III sõlmitud kinnistute müügi- ja

asjaõiguslepingu. Kostjad vaidlesid tehingu tühistamisele vastu, kostja II ja kostja I leidsid

lisaks, et tühistamise tähtaeg on ka möödunud.

Maakohus tuvastas, et ADl oli õigus sõlmida I tehing kostjaga III ilma hageja osanike

nõusolekuta. AD ei olnud kostja III osanik ega juhatuse liige ajal, kui ta hageja nimel sõlmis

kostjaga III vaidlusaluse I tehingu. Ainuüksi neil põhjustel ei ole täidetud TsÜS § 131 lg 1

nimetatud eeldused, et hageja kostjaga III sõlmitud leping nr 1818 tühistada. Seetõttu ei

hinnanud maakohus, kas I tehing oli kuidagi vastuolus esindatava ehk hageja huvidega. Seega

ei olnud hagejal õigust viidatud I tehingut tühistada.

Maakohus leidis, et hageja poolt 03.05.2016 koos hagiga tehtud tühistamise avaldusel, millega

ta tühistas 11.09.2015 kostjaga III sõlmitud kinnistute müügi- ja asjaõiguslepingu nr 1818, ei

ole tehingu tühistamise toimet. Seega jääb hageja alternatiivne nõue, milles ta palus tühistada

11.09.2015 kostjaga III sõlmitud kinnistute müügi -ja asjaõigusleping rahuldamata.

Kokkuvõttes leidis maakohus I hagi osas, et kuna hageja ja kostja III vaheline kinnistute müügi-

ja asjaõigusleping ei ole seadusega vastuolus TsÜS § 87 järgi, heade kommetega vastuolus

TsÜS § 86 lg 1 ja 2 järgi ega näiline TsÜS § 89 lg 1 järgi ega ole seetõttu tühine ning, et seda

tehingut ei saa hageja tühistada, siis omandas kostja III kehtiva müügi- ja asjaõiguslepingu

alusel vaidlusalused kinnistud ja teda kanti kinnistusraamatusse nende kinnistute omanikuna

õiguslikul alusel kooskõlas AÕS § 641, § 119 lg 1 ja § 120 lg 1. Seega ei saa hageja nõuda

kostjalt III kinnistute tagastamist ning tema omandiõiguse kinnistutele tunnistamist ning

vastavate tahteavalduste andmiseks kohustamist kinnistusraamatu omandikannete muutmiseks

ja hageja kinnistute I ja II ainuomanikuna kinnistusraamatusse kandmiseks.

13 (19)

Kuna kostja III on saanud kinnistute omanikuks õiguslikul alusel, siis oli tal õigus oma omandit

kasutada, käsutada ehk vaidlusaluseid kinnistuid võõrandada ja müüa temale sobivatel

tingimustel temale sobivale isikule. Samal põhjusel võis kostja II võõrandada kinnistud kostjale

I talle sobivatel tingimustel. Seetõttu ei saa hageja vaidlustada kostja III ja kostja II vahelist (II

tehing) ning kostja II ja kostja I vahelist (III tehing) kinnistute müügi-ja asjaõiguslepingut ega

kostjate I ja II omandit nendele kinnistutele ning nõuda kostjalt II ja kostjalt I kinnistute omandi

tagastamist hagejale ning kohustada neid andma tahteavaldusi (nõusolekuid) kostja I

kinnistusraamatust kustutamiseks ja hageja kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse

kandmiseks. Seetõttu ei andnud maakohus hinnangut kostjat II ja I poolt kinnistute pahauskse

omandamise väitele.

Eeltoodud põhjustel ei oma maakohtu hinnangul tähtsust hageja väide, kas ja millistel

tingimustel võõrandas kostja III kinnistud kostjale II ja kostja II kinnistud kostjale I ning kas ja

mis asjaoludel on kostjad II, I asutatud ja kas tehingud II ja III on tehti kiiresti või ei, kas ja

mis asjaoludel on omavahel tuttavad kostja I juhatuse liige IK ja AD. Nimetatud põhjusel ei

ole vaja anda hinnangut hageja tõendina esitatud fotodele IK osalemise kohta AD pulmas

2010.a., mis oli oluliselt varem kui vaidlusalused tehingud tehti või ühisel peol. Eeltoodud

põhjustel ei andnud kohus hinnangut ka maakohtu istungil ära vaadatud videolõikudele ja nende

väljatrükile 2016.a. suvest, kui AD osales kinnistutel asuvate vaidlusaluste ruumide

üleandmisel. Samuti ei ole vaja anda hinnangut kostja I esitatud pangakonto väljavõttele hageja

eest laenu tasumise kohta.

Seega jättis maakohus kõik hageja I hagis esitatud nõuded rahuldamata.

Kuna täpsustatud hagis ei ole hageja enam kostjate III ja II ning kostjate II ja kostja I vahelist

tehingut tühistada palunud, ei ole maakohtul vaja anda hinnangut sellekohastele väidetele ja

vastuväidetele.

Nõude osas kostja IV vastu tuvastas maakohus, et hageja ei ole kinnistute omanik.

Kinnistusraamatust nähtuvalt on alates 25. septembrist 2015 kinnistute omanik kostja I.

Eeltoodu alusel leidis maakohus, et kostja ei ole hageja õigusi kinnistute valdamiseks AÕS §

68 lg 1, § 32 järgi rikkunud, mistõttu ei saa hageja kostjalt nõuda AÕS § 44 lg 1 ja 80 lg 2

alusel rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist ehk kinnistute valduse üle

andmist hagejale. Hageja II hagi jättis maakohus samuti rahuldamata ning seetõttu ei pidanud

maakohus määrama kindlaks ka otsuse täitmise viisi ja korda tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 445 lg 1 järgi.

Hagide rahuldamata jätmise tõttu jättis maakohus menetluskulud TsMS § 162 lg 1 ja 2 alusel

hageja kanda. Maakohus määras, et menetluskulude rahalise suuruse määrab asja menetlenud

maakohus TsMS § 177 lg 2 p 2 kohaselt kindlaks mõistliku aja jooksul pärast kohtulahendi

jõustumist.

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue

otsuse, millega hagi tervikuna rahuldada või alternatiivselt saata asi maakohtule tagasi uueks

läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostjate kanda.

Hageja etteheited maakohtule on kokkuvõtvalt järgmised:

1) Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja ja kostja III vahelised

võõrandamistehingud (11.09.2015. a kinnistute müügileping ning asjaõigusleping) on

kehtivad. Need tehingud on tühised TsÜS §-dest 86, 87 ja 89 tulenevalt. Tehingud on

tühised vastuolu tõttu heade kommetega, kuna kostja III pidi teadma, et kinnistu

võõrandamiseks ei ole hageja osanikud nõusolekut andnud. Kostja III pidi aru saama,

et olukord, kus hageja, müüb kinnistu väärtusega vähemalt 360 000 eurot ilma tagatiseta

ning nõustub omandi rahatu üleandmisega, ei ole tavapärane. Müügileping sõlmiti

14 (19)

hagejale äärmiselt ebasoodsatel tingimustel ning sellest tulenevalt on poolte

vastastikused kohustused heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. AD võõrandas

hageja esindajana omavoliliselt hagejale kuuluvad korteriomandid kostjale III selliselt,

et kostjal III ei tekkinudki rahalisi kohustusi. Lepinguga püüti luua näilikult mulje, et

sellised kohustused on olemas. Kostja III ei ole siiani tasunud hagejaga sõlmitud

lepingus kokkulepitud summasid, mille tasumise tähtaeg oli 31. detsember 2018. Kostja

III kohustus tasuma kinnistu I ostuhinnast 98 395 eurot hiljemalt 31. detsembriks 2018.

2) Müügilepingu punkt 2.7 on samuti vastuolus TsÜS §-iga 86, kuna selle sisust tulenevalt

sai kostja III kinnistute omanikuks, kuid kinnistutega seotud laenukohustus jäi hagejale.

Pärast 11. septembril 2015 müügilepingu sõlmimist jätkas hageja laenulepingust

tulenevate kohustuste täitmist, teadmata, et kinnistute omand on üle läinud. Hageja

jätkas laenu tagastamist 4. augustini 2017, kui kostja I võttis laenu tasumise kohustuse

üle (vt kostja I 18.11.2017 maakohtule esitatud pangakonto väljavõte).

3) Kui kohus asub seisukohale, et tehing ei ole TsÜS §-st 86 lähtudes tühine, siis on tehing

tühine TsÜS § 89 alusel, mille kohaselt on näilik tehing tühine. Hageja ei ole kunagi

soovinud kinnistuid müüa. Seega ei ole tehing kooskõlas ühe poole tegeliku tahtega.

Hageja osanike üldkoosolekul ega mistahes muul kujul ei arutatud korterite müümise

küsimust. Hageja kasutas kinnistuid kuni 15. juulini 2016 ning kostja I ega eelnevad

omanikud ei esitanud enne seda ühtegi pretensiooni hagejale seoses kinnistutel

tegutsemisega. Kinnistute omanikuks saanud isikud ei teavitanud hageja osanikke ega

panka tehingute toimumisest. Tehingud on näilikud, sest pooled leppisid kokku, et

tehingute tegemisel antud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke

tagajärgi.

4) Tehingud on vastuolus ka TsÜS §-ga 87, mis sätestab, et seadusest tuleneva keeluga

vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa

tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi

saabuda. AD tegi tehingu ilma hageja osanike nõusolekuta, kuigi seadusest tulenevalt

oli vastav nõusolek vajalik. Kinnistute võõrandamine on äriühingu igapäevasest

majandustegevusest väljuv tehing. Äriseadustiku (ÄS) § 180 lg 4 kohaselt kui

osaühingul on nõukogu, peab juhatus juhtimisel kinni pidama nõukogu seaduslikest

korraldustest. Tehinguid, mis väljuvad igapäevase majandustegevuse raamest, võib

juhatus teha ainult nõukogu nõusolekul. Juhatuse pädevus ja funktsioonid ei erine

sõltuvalt sellest, kas osaühingul on või ei ole nõukogu. Kui osaühingul ei ole nõukogu,

peab nõusoleku andma osanike koosolek. Hageja osanikud said kinnistute

võõrandamisest teada alles 4. aprillil 2016. Hageja osanikud ei ole ka tagantjärele

kinnistute võõrandamist heaks kiitnud.

5) Tühisel tehingul ei ole TsÜS § 84 lg 1 kohaselt algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Seega ei ole kostja III saanud vaidlusaluste kinnistute omanikuks ning vastav

kinnistusraamatu kanne, milles nähtub kostja III omanikuks saamine, on ebaõige. Kostja

III ei ole heauskne omanik, mistõttu ta ei saa tugineda kinnistusraamatu kande

õigsusele.

6) Kui kohus leiab, et tehing ei ole tühine, siis tuleb asuda seisukohale, et see tuleb

tühistada TsÜS 131 alusel. Viidatud sätet saab kohaldada põhjusel, et hageja esindaja

AD rikkus esindamise aluseks olevast õigussuhtest tulenevaid kohustusi ja tegi tehingu,

mis on vastuolus esindatava huvidega, kui teine pool kohustuste rikkumisest teadis või

pidi teadma. Hageja esitas maakohtule tõendid, mis tõendavad kostjate seotust

(17.04.2019 maakohtule esitatud video).

7) Kuna hageja ja kostja III vahelised tehingud on tühised, on tühised ka järgmised

tehingud kostjaga I ja kostjaga II

15 (19)

Vastustajate seisukohad

5. Kostjad vaidlevad apellatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud jätta hageja kanda.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata jätta.

Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja kostjate menetluskulud ringkonnakohtus tuleb

jätta hageja kanda. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid (TsMS §

654 lg 6).

7. Maakohus on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mille üle puudub vaidlus ka

apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel.

Hageja ostis 6. detsembril 2012 kinnistud Aia tn 4 22 ja 23, kinnistu I hind oli 232 176 eurot ja

kinnistu II hind oli 157 920 eurot. Hageja ostis kinnistud laenuga, laenuleping sõlmiti AS-ga

SEB Pank 5. detsembril 2012. AS-i SEB Pank kasuks seati kinnistutele laenulepingust

tulenevate nõuete tagamiseks ühishüpoteek suurusega 360 000 eurot.

Hageja sõlmis 11.09.2015 (edaspidi I tehing) kostjaga kinnistute, müügilepingu ja

asjaõiguslepingu. Kinnistute müügihinnad olid 210 000 eurot ja 150 000 eurot. Kostja III kanti

kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse 11.09.2015. Lepingu p 2.3, 2.4. järgi kohustus kostja

III tasuma kinnistu I müügihinnast 98 395 eurot hagejale 31. detsembriks 2018 ning ülejäänud

müügihinna 111 605 eurot laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt

laenugraafikule, laenujääk 191 322 eurot 90 senti. Lepingu p 2.5, 2.6 järgi kohustus ostja

tasuma kinnistu II müügihinnast 70 282 eurot 10 senti hagejale 31. detsembriks 2018 ning

ülejäänud müügihinna 79 817 eurot 90 senti pidi kostja III tasuma laenulepingust tulenevate

laenumaksete tegemisega vastavalt laenugraafikule. Kostjat III esindas tehingu tegemisel AK.

Hageja nimel sõlmis lepingu nr 1818 juhatuse liige AD, kelle esindusõigus ei olnud äriregistri

andmete kohaselt tehingu tegemise ajal piiratud vastavalt registri andmetele.

18.09.2015 sõlmis kostja III kostjaga II notariaalselt tõestatud lepingu nr 3291 (II tehing),

millega võõrandas kostjale II kinnistu I 215 000 euro eest ja kinnistu II 155 000 euro eest

(lepingu p 3.1.). Lepingu p 3.2, 3.3 järgi kohustus kostja II tasuma kinnistu I müügihinnast 103

395 eurot kostjale III 31. detsembril 2018 ning ülejäänud müügihinna 111 605 eurot

laenulepingust tulenevate laenumaksete tasumisega vastavalt laenugraafikule. Lepingu p 3.4,

3.5 järgi kohustus kostja II tasuma kinnistu II müügihinnast 75 282 eurot 10 senti kostjale III

31. detsembriks 2018 ning ülejäänud 79 717 eurot 90 senti eurot laenulepingust tulenevate

laenumaksete tasumisega vastavalt laenu tagasimaksegraafikule. Kostjat III esindas tehingu

tegemisel juhatuse liige AK ja kostjat II juhatuse liige AZ.

23.09.2015 sõlmis kostja II kostjaga I notariaalselt tõestatud lepingu nr 3354 (III tehing),

millega võõrandas kostjale I kinnistu I 219 000 euro eest ja kinnistu II 159 000 euro eest

(lepingu p 3.1.). Lepingu p 3.2, 3.3 järgi kohustus ostja tasuma kinnistu I müügihinnast 103 395

eurot 31. detsembril 2018 ning ülejäänud müügihinna 111 605 eurot laenulepingust tulenevate

laenumaksete tasumisega vastavalt laenu tagasimakse graafikule. Lepingu p 3.4, 3.5 järgi

kohustus kostja I tasuma kinnistu II müügihinnast 75 282 eurot 10 senti 31. detsembriks 2018

ning ülejäänud müügihinna 79 717 eurot 90 senti laenulepingust tulenevate laenumaksete

tasumisega vastavalt laenu tagasimakse graafikule. Kostjat II esindas tehingu tegemisel

juhatuse liige AZ ja kostjat I juhatuse liige IK.

Catalana OÜ sõlmis 03.05.2016 üürilepingu nr 03/05 (edaspidi üürileping) Arctoriinos OÜ-ga

kinnistute I ja II üürimiseks. Üürileping kehtib kuni 01.05.2021.a. ja üürnik on saanud endale

ruumide valduse.

16 (19)

Nõude alusena on hageja välja toonud alused tehingu(te) tühisuseks ÄS § 181 lg 3 järgi, TsÜS

§ 86 lg 1 järgi, TsÜS § 89 lg 1 järgi ja TsÜS § 131 lg 1 järgi.

8. Maakohus on põhjendatult jõudnud järeldusele, et ükski hagis viidatud tehingutest ei ole

tühine ÄS § 181 lg 1 järgi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium

järgmist.

9. Vastuseks hageja väitele, et kinnisasjade võõrandamiseks oli vaja hageja osanike

nõusolekut, märgib ringkonnakohus järgmist. Kohtupraktikas on selgitatud, et erinevalt

aktsiaseltsist, mille juhatus peab üldjuhul (ehk juhul, kui aktsiaseltsi põhikiri ei näe ette teisiti)

saama igapäevast majandustegevust ületavate tehingute tegemiseks nõukogu nõusoleku (ÄS §

317 lg 1), ei näe seadus ette, et ilma nõukoguta osaühingu juhatuse liige peaks kõnealuste

tehingute tegemiseks küsima nõusolekut osanikelt (ÄS § 168, § 180 lg-d 1 ja 4). Osanike

nõusolekut on erandina vaja vaid sellisteks tehinguteks, mis tehakse osaühingu nimel kas

juhatuse liikme või temaga samaväärse majandusliku huviga isikuga (vt Riigikohtu 26. aprilli

2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-17, p 10) ja mis väljuvad igapäevasest majandustegevusest

ega ole tehtud turutingimustel (ÄS § 181 lg 3) (Riigikohtu 18.12.2019 otsus tsiviilasjas nr 2-

17-10474, p 24). Riigikohtu hinnangul on juhatuse liikmega samaväärse majandusliku huviga

tegu juhul, kui tehingu teiseks pooleks on juhatuse liikme ja tema abikaasa 100%-lise kontrolli

all olev äriühing (Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-26-17, p 11).

Seega saab tehingu I kehtivuse hindamisel täiendavalt tuvastada, kas tehing I tehti

turutingimustest erinevatel tingimustel ja kas olukorras, kus AD juhatuse liikmena tegi tehingu

I hageja nimel kostjaga III, oli kostjal III või tema juhatuse liikmel oluline ühine majanduslik

huvi AD-ga.

Hageja ei ole esile toonud, et kinnistud oleks müüdud turuhinnast odavamalt, vaid on tuginenud

üksnes ebaharilikele tasumise tingimustele ja asjaolule, et tehingu I sõlmimisel ei kustutatud

kinnistuid koormavat hüpoteeki. Maakohus on põhjendatult tuvastanud, et mõlema punkti osas

vastasid tehingu tingimused majanduslikus ja õiguslikus mõttes turuolukorrale. Kolleegium

nõustub maakohtu põhjendustega. Seega on täitmata TsÜS § 87 eeldus, et tehing ei olnud tehtud

turutingimustel.

10. Hageja väitis, et AT, kes on kostja III osanik, asutas Thai Rose Massage OÜ ja asus

kinnistutel pärast kostja I poolt kinnistute saamist tegutsema, on AD sõber. Kostjat III esindas

tehingu tegemisel VK, mis nähtub lepingust. Äriregistri andmete kohaselt oli perioodil

23.04.2009–16.12.2016 selle äriühingu ainuosanik VK ja perioodil 06.05.2009–20.12.2016 oli

ta ainuke juhatuse liige. Nii on õige kostja III vastuväide, et AT ei olnud vaidlusaluse tehingu

tegemise ajal 11.09.2015 kostja III osanik ega juhatuse liige. Ta sai osanikuks alles 16.12.2016

ehk oluliselt hiljem kui kostja III I tehingu sõlmis.

Hageja väitel näitab AD ja AT ühist majanduslikku tegevust asjaolu, et AD, AT ja VK on

sõbrad ja äripartnerid. Hageja esitas tõendina Facebook´i väljavõtte (VII kd, tl 206, 207),

millest nähtub, et VK on AD hea sõber selle tõttu, et AD sõber on VS, kes koos AT-ga omandas

kostja III osad. Lisaks leidis hageja, et need isikud on seotud ka Titan Security OÜ kaudu, kuna

VK oli selle äriühingu osanik. Kolleegium märgib, et üksnes asjaolu, et AD, AT ja VK on

sõbrad ja äripartnerid, ei luba järeldada, et neil on ühine oluline majanduslik huvi. Vaidlusaluste

tehingute tegemise ajal septembris 2015 ei olnud AD, AT ja VK omavahel seotud ühegi

äriühingu osaluse kaudu.

Hageja tõi esile, et AT asutas äriühingu Thai Rose Massage OÜ ja omandas kostja III osaluse,

mis võimaldas Thai Rose Massage OÜ-l alustada augustis 2017 kinnistutel massaažiteenuse

pakkumist. Thai Rose Massage OÜ (registrikood 14140986) asutati registriandmete järgi

26.10.2016 ja selle osanik on AT. AT asutas Thai Rose Massage OÜ 26.10.2016 ja sai kostja

III osanikuks alles 16.12.2016 ehk enam kui aasta pärast seda, kui hageja oli sõlminud kostjaga

III lepingu (tehing I) ja pärast seda kui kostja I oli saanud kinnistute omanikuks. Kolleegium

17 (19)

märgib, et ka sellest ei saa järeldada AD, AT ja VK ühist majanduslikku huvi, sest miski ei viita

sellele, et AD ja VK said AT tegevusest massažiteenuse osutamisel kasu. Kolleegium on

seisukohal, et esile toodud ja tõendatud sidemed AD, AT ja VK ei ole niivõrd tihedad, et

tegemist oleks juhatuse liikmega samaväärse majandusliku huviga Riigikohtu 26. aprilli 2017.

a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-26-17 p 11 tähenduses.

11. Hageja on apellatsioonkaebuses esile toonud, et tehingud on vastuolus ka TsÜS §-ga 87,

mis sätestab, et seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks

on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud,

et teatud tagajärg ei tohi saabuda. AD tegi tehingu ilma hageja osanike nõusolekuta vastuolus

ÄS § 181 lg 3. Kuivõrd kohus on põhjendatult leidnud, et AD ei toiminud tehingu I tegemisel

vastuolus ÄS § 181 lg-ga 3, ei olnud tegemist tühise tehinguga TsÜS § 87 järgi. Hageja esitatud

argument üksnes kordab ÄS § 181 lg 3 järgset põhjendust.

12. Maakohus on põhjendatult jõudnud järeldusele, et ükski hagis viidatud tehingutest ei ole

vastuolus heade kommetega ega seetõttu tühine TsÜS § 86 lg 1 järgi. Vastuseks

apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.

13. Hageja on apellatsioonkaebuses tehingu tühisuse alusena esile toonud täiendavalt asjaolud,

et kostja III sai kinnistute omanikuks, kuid kinnistutega seotud laenukohustus jäi hagejale ja et

hagejale ei teatatud kinnistute müügist, mistõttu jätkas hageja laenu tagastamist 4. augustini

2017. Seoses esimese alusega on maakohus vaidlustatud otsuses analüüsinud seda, et tehingu I

tegemisel hagejat laenukohustusest AS-i SEB Pank ees ei vabastatud ning kinnistuid I ja II

koormavat hüpoteeki ei kustutatud.

14. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et tegemist ei olnud ebaharilike ega ühte

lepingupoolt kahjustavate tingimustega ega korda selles osas maakohtu arutluskäiku (TsMS §

654 lg 6). Seoses teise alusega tuleb välja tuua, et tehingu teinud ning kõikidest asjaoludest

teadlik AD on tänaseni juhatuse liige, vaatamata sellele, et osanike koosolek piiras juhatuse

liikmete AD ja EO esindusõigust selliselt, et alates 14.09.2015 said mõlemad juhatuse liikmed

äriühingut esindada vaid ühiselt. Seega TsÜS § 31 lg 5 järgi saab öelda, et hageja oli tehingu I

tegemisest teadlik. Samas esines olukord, kus juhatuse liige AD ei andnud teisele juhatuse

liikmele EO-le infot tehingu tegemise asjaolude kohta. Osaühingu juhatuse kui juhtorgani

liikmed peavad omavahelises suhtes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise

õigustatud huve (vt ka Riigikohtu 13. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-16, p 39). Kuigi

hea usu põhimõtte järgi pidi AD teavitama teist juhatuse liiget EO kinnistute I ja II õigusliku

staatuse muutumisest, siis majanduslikus mõttes ei tekkinud teavitamata jätmisest kahju.

Äriühing jätkas kinnistute I ja II opereerimist ning tasus AS-ile SEB Pank pangalaenu. AD

käsitas olukorda üürisuhtena ning tasaarvestas pangalaenu tasumisest tulenevad nõuded

üürinõuetega. TsÜS § 86 lg 1 järgi tehingu tühisuse seisukohast on tegemist sündmustega, mis

toimusid pärast tehingu I tegemist ning mis ei saa seetõttu omada tähendust tehingu kehtivusele.

Kaudses mõttes võib lepingupoolte käitumine pärast tehingu tegemist anda teavet poolte tahte

kohta lepingu sõlmimise ajal ja seega saab hageja väidet mõista selliselt, et AD käitumine pärast

tehingu I tegemist viitab hageja arvates tehingute I kuni III eesmärgi vastuolule heade

kommetega TsÜS § 86 lg 1 järgi. Selle küsimuse juures pöördub kolleegium tagasi eespool

selgitatu juurde, et hageja ei ole esile toonud tehingu tühisuse eeldusi TsÜS § 86 lg 1 järgi,

kuivõrd hageja esile toodust ei nähtu, et äriühing oleks tehingute tagajärjel kandnud

majanduslikku kahju või kaotanud mõne rahaliselt hinnatava hüve. Esile toodud asjaoludel ei

saa järeldada, et pärast vaidlustatud tehingute tegemist omandas AD ühingu arvel mõne

rahaliselt hinnatava õiguse või hüve ja mis oleks võinud osutada tema „tegelikule“ eesmärgile

tehingu tegemisel.

15. Kohtuistungil esitas hageja esindaja taotluse tunnistada põhiseadusevastaseks normi

puudumine, mis ei näe ette, et kolmandal isikul, kelle omandist on kinnisasi ebaseaduslikult

välja läinud, puudub tuvastushuvi tehingupoolte vahelise käsutustehingu tühisuse

18 (19)

tunnistamiseks. Kolleegium ei pea põhjendatuks hageja taotlusele hinnangut anda

põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse seaduse (PSJKS) § 9 lg 1 järgi. PSJKS § 9 lg 1

järgi saab kohus põhiseaduslikkuse järelevalve algatada üksnes kohaldamisele kuuluva

õigusakti suhtes. Praegusel juhul ei jätnud maakohus hagi rahuldamata hageja tuvastushuvi

puudumise tõttu TsMS § 368 järgi, vaid seetõttu, et kohus ei tuvastanud tehingute tühisuse

aluseid ei TsÜS § 86 lg 1, TsÜS § 87 ega TsÜS § 89 lg 1 järgi või tühistatavuse aluseid TsÜS

§ 131 lg 1 järgi. Seega ei saa kohus hinnata, kas põhiseadusega on vastuolus normi puudumine,

mis see ei näe ette, et kolmandal isikul, kelle omandist on kinnisasi ebaseaduslikult välja läinud,

puudub tuvastushuvi tehingupoolte vahelise käsutustehingu tühisuse tunnistamiseks.

16. Maakohus on põhjendatult jõudnud järeldusele, et ükski hagis viidatud tehingutest ei ole

tühine TsÜS § 89 lg 1 järgi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium

järgmist.

Kohtuistungil selgitas kostja I, et vaidlusalune tehing toimus 2015. a septembris ja kinnistu

edasi kasutamiseks sõlmiti üürileping, selle eest tasuti sama osa, mis läks laenumaksete katteks.

Hageja ja AS-i SEB Pank vahelise laenulepingu järgi pidi laenu viimase osamakse tasumise

tähtaeg suurusjärgus 160 000 eurot saabuma 31. detsembril 2018. Laenu viimase osamakse

tasumise tähtajal 31. detsembril 2018 tasus kostja I pangale kogu osamakse. Hageja nimetatud

asjaolusid vaidlustanud ei ole, samuti ei ole hageja vaidlustanud asjaolu, et pärast kinnistu

omandiõiguse kaotamist jätkas hageja kinnistu kasutamist, tasus laenumakseid pangale, kuid

üüri kinnistute uuele omanikule ei tasunud. Kolleegiumi hinnangul kinnitavad kostja I

selgitused ning laenu viimase osamakse tasumine kostja I poolt maakohtu järeldust, et tehingud

ei olnud ostuhinna tasumise mõttes näilikud. Teiselt poolt ei ole vaidlust selles, et kostja III ei

ole täitnud tehingust I tulenevat viimase osamakse tasumise kohustust, mis saabus 31.

detsembril 2018. Kohtuistungil selgitas kostja III esindaja, et see on seotud praeguse

kohtuvaidluse algatamisega. Maakohus leidis osamakse tasumata jätmise osas, et tegemist on

kohustuse täitmata jätmisega, kuid see ei viita tehingu näilikkusele. Kolleegium nõustub

maakohtu järeldusega.

17. Kolleegium märgib, et hageja nõude konstruktsioon TsÜS § 89 lg 1 järgi ei saaks ka

teoreetiliselt täita hageja eesmärki saada kinnistute omanikuks. Kohtupraktikas on leitud, et

abstraktne käsutustehing ei saa üldjuhul olla näilik. Hüpoteegi seadmise lepingu valguses on

Riigikohus selgitanud, et isegi kui hüpoteegiga ei tagata tegelikke nõudeid, ei muuda see

hüpoteegi seadmise lepingut ega hüpoteegi loovutamise lepingut kui abstraktseid

käsutustehinguid näilisteks (vt Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-

05, p-d 25, 27). Isegi kui praegusel juhul vastaks tegelikkusele hageja väide, et ostuhinda tasuda

ei kavatsetudki, ei ole kahtlust selles, et tehingu I, II ja III soovisid tehingu osapooled

käsutustehingule vastavaid tagajärgi, s.o omandiõiguse üleminekut.

18. Maakohus on põhjendatult jõudnud järeldusele, et ükski hagis viidatud tehingutest ei ole

tühistatav TsÜS § 131 lg 1 järgi. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium

järgmist.

19. Hageja märkis apellatsioonkaebuses, et kui kohus ei nõustu apellandiga, et 11.09.2015

sõlmitud korteriomandite müügileping ja asjaõigusleping on tühised TsÜS § 86 lg 1 eeldusena

esitatud põhjendustel ja asjaoludel, siis leiab apellant alternatiivselt samadel tehioludel ja

põhjustel, et 11.09.2015 sõlmitud korteriomandite müügileping ja asjaõigusleping tuleb

tühistada TsÜS § 131 alusel. Hageja on sellega korranud maakohtu menetluses esitatud

seisukohti ning neile on maakohus oma otsuses vastanud, kuid kolleegium täiendab maakohtu

põhjendusi. Kolleegiumi hinnangul ei ole täidetud TsÜS § 131 lg 1 eeldus, et tehingu I teine

pool kostja III oli teadlik väidetavast lojaalsuskohustuse rikkumisest. Kohus on tuvastanud, et

ADil ja AKil ei olnud tehingu I tegemisel ühist heade kommete vastast eesmärki TsÜS § 86 lg

1 tähenduses ning et neil ei olnud ka ühist olulist majanduslikku huvi, mille alusel saaks

eeldada, et nad tegutsesid kooskõlastatult ühise eesmärgi nimel. Üksnes asjaolust, et AD-l ja

19 (19)

AK-l oli varasem tutvus, ei saa järeldada, et kostja III oli teadlik väidetavast lojaalsuskohustuse

rikkumisest. AD ja AK omavaheline seotus ei anna alust eeldada, et AK pidi teadma, milline

on osanike enamuse seisukoht kinnistute müügi osas ja kas AD on müügist teavitanud osanikke

ja teist juhatuse liiget ja kas müügitehing on kooskõlas hageja parimate huvidega.

20. Kolleegium märgib, et sarnaselt näiliku tehingu regulatsiooniga ei saaks hageja nõude

konstruktsioon TsÜS § 131 lg 1 järgi ka teoreetiliselt täita hageja eesmärki saada kinnistute

omanikuks. Esindaja kohustuste rikkumise tõttu tehingu tühistamisel saab esindatav tühistada

üksnes kohustustehingu. Kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei

sõltu vastusoorituse väärtusest ega osutu esindaja kohustuste rikkumise tõttu tehingu

tühistamisel kehtetuks. Viimases olukorras saab esindatav esitada omandaja vastu tehingu

tagasitäitmise nõude VÕS § 1028 lg 1 järgi. Kui omandaja on kinnisasja edasi võõrandanud,

saaks esindatav hageda üksnes eseme eest omandatu välja andmist VÕS § 1032 lg 1 järgi.

21. Maakohus on põhjendatult jätnud rahuldamata hagi Catalana OÜ vastu. Kohus

kvalifitseeris hagi õigesti AÕS § 80 lg 1 järgi omandi tunnustamise ja valduse nõudmise hagina.

Kuivõrd hageja omandiõigus ei leidnud tuvastamist, jäeti hagi valdaja vastu õigesti

rahuldamata.

Menetluskulud

22. Kohus jätab kostjate menetluskulud TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Kuna maakohus

ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei

tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka

ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja

lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS §

177 lg-s 2 sätestatud korras.

23. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi

peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Peeter Pällin, Liis Arrak, Ele Liiv