2-17-9822/90 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

30.09.2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-17-9822

Kohtuasi

FP (P), TZ, LK, RR (R), KM, MH, KA (A), PT, JI (I),

JF, GU, LB, TM ja VZ hagi Aktsiaseltsi MV KAUBAD,

MM, LV, SS, EV, TŠ (Š), KO (O), RV (V) ja TH vastu

kinnistusraamatu

registriosade

sulgemiseks

ja

kustutamiseks

nõusoleku

andmiseks

ning

hagi

Aktsiaseltsi MV KAUBAD vastu kinnistusraamatu

registriosa avamiseks nõusoleku andmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 14.08.2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

FP, TZ, LK, RR, GU, LB, VZ, PT, JI, MH, TM, KA

apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hagejad: FP (isikukood XXXXXXXXXXXX), TZ

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

LK

(isikukood

XXXXXXXXXXX), RR (isikukood XXXXXXXXXXX),

MH (isikukood XXXXXXXXXXX), KA (isikukood

XXXXXXXXXXX), PT (isikukood XXXXXXXXXX), JI

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

GU

(isikukood

XXXXXXXXXXX), LB (isikukood XXXXXXXXXXX),

TM (isikukood XXXXXXXXXXX), VZ (isikukood

XXXXXXXXXXX), ühine lepinguline esindaja Tuulikki

Laesson

Kostjad:

Aktsiaselts

MV

KAUBAD

(registrikood

10102339), MM (isikukood XXXXXXXXXXX), LV

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

SS

(isikukood

XXXXXXXXXXX), EV (isikukood XXXXXXXXXX),

TŠ (isikukood XXXXXXXXXXX), KO (isikukood

XXXXXXXXXXX), RV (isikukood XXXXXXXXXXX

1),

TH

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

ühised

lepingulised esindajad vandeadvokaadid Kristjan Tamm ja

Urmas Volens

Kohtuistungi toimumise aeg

10.09.2020

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 14.08.2019 otsus hagi hinna määramise osas ja

määrata uus hagihind iga kostja vastu esitatud kinnistusraamatu registriosa

sulgemise nõudelt 3500 eurot ja kostja Aktsiaseltsi MV KAUBAD vastu esitatud

kinnistusraamatu registriosa avamise nõudelt samuti 3500 eurot.

2. Täiendada punktis 1 viidatud otsust otsustusega, et hagejate menetluskulud

maakohtus jäävad iga hageja enda kanda, samuti otsustusega, et osade hagejate

poolt Riigikohtule esitatud määruskaebuse menetlemise kulude eest vastutavad

ainult määruskaebuse esitajad.

3. Ülejäänud osas jätta punktis 1 viidatud otsuse lõppjäreldus ja resolutsioon

muutmata, arvestades lisaks käesoleva otsuse põhjendusi.

4. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

5. Kõik senised menetluskulud jaotada nii, et iga hageja kulud jäävad tema enda

kanda ja kostjate kulud jäävad võrdsetes osades hagejate kanda, kusjuures:

a. kostjate kulude hüvitamise eest maakohtu menetluses vastutavad FP, TZ, LK,

RR, KM, MH, KA, PT, JI, JF, GU, LB, TM ja VZ;

b. kostjate kulude hüvitamise eest Riigikohtu 02.04.2018 määrusega lõppenud

määruskaebemenetluses vastutavad FP, LK, RR, PT, JI, GU, LB, TM ja ŽP;

c. kostjate kulude hüvitamise eest apellatsiooni menetluses vastutavad FP, TZ,

LK, RR, MH, KA, PT, JI, GU, LB, TM ja VZ.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse

esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka

kassatsioonkaebus.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul

pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõuded ja nende aluseks olevad asjaolud

1. FP, RR, KH, TZ, LK, GU, LB, VZ, PT, JF, JI, MH, TM, KA ja ŽP (kõik koos hagejad)

esitasid 26.06.2017 Harju Maakohtule hagiavalduse aktsiaseltsi MV KAUBAD (kostja I), MM

(kostja II), LV (kostja III), SS (kostja IV), EV (kostja V), TŠ (kostja VI), KO (kostja VII), RV

(kostja VIII) ja TH (kostja IX, kõik koos kostjad) vastu ebaõigete kinnistusraamatu kannete

parandamiseks.

2. Hagiavalduse kohaselt:

− kostjale I kuulus enne 28.04.2017 korteriomand (äripind) majas Liivalaia 5 Tallinnas,

üldpinnaga

937 m2.

Maja

haldamiseks

oli

moodustatud

LIIVALAIA

KORTERIÜHISTU (edaspidi korteriühistu);

− kostja I ei olnud nõus majandamiskulude jaotamisega selliselt, mida nägi ette

korteriühistu põhikiri ja tegi ettepaneku põhikirja muutmiseks. Ettepanekut arutati

korteriühistu üldkoosolekul, kuid leiti, et puudub põhjus sõlmida kokkuleppeid ja/või

muuta põhikirja. Oma soove ei saanud kostja I ühistu üldkoosolekule peale suruda, kuna

põhikirja § 14 lg 2 alusel andis iga korter (korteriomand) ühe hääle;

− tulevikus toimuvatel üldkoosolekutel häälte tasakaalu muutmiseks ja enda soovide ellu

viimiseks suurendas kostja I oma korteriomandite arvu. Selleks jagas kostja I talle

kuuluva korteriomandi 69 korteriomandiks. Jagamise tulemusena oli kostjal I

korteriühistu üldkoosolekul 69 häält ja teistel korteriomanikel kokku 66 häält. Osa

uutest korteriomanditest võõrandas kostja I endaga seotud isikutele ehk teistele

kostjatele. Sellega saavutas kostja I soovitud tulemuse täielikult kontrollida

korteriühistu tegevust;

− kostja I korteriomandi jagamise tulemusel tekkinud kanded olid ebaõiged nende aluseks

oleva 28.04.2017 sõlmitud käsutustehingu tühisuse tõttu. Viidatud tehing oli tühine, sest

kostja I tehing korteriomandi jagamiseks oli näilik ning korteriomandid ei vastanud

korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud nõuetele ja kostjal I puudus korteriomanditeks

jagamise eelduseks oleva ehitustegevuse osas kaasomanike nõusolek.

3. Hagejad palusid kohtul tuvastada kostjatest igaühe nõusolek talle kuuluva uue korteriomandi

registriosas tehtud kõigi kannete kustutamiseks ja taastada algse korteriomandi registriosa.

Alternatiivselt taotlesid hagejad nõuda kostjatelt hagejate kasuks välja nende eriomandi osale

vastav kaasomandi osa, mis vastas 26,81 m2. Hagejad taotlesid kulude jätmist kostjate kanda.

Kostjate vastuväited

4. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Korteriomanditeks

jagamise tehing ei olnud näilik tehing. Kostjal I ei olnud kohustust küsida kaasomanikelt

nõusolekut korteriomandi jagamisel. Korteriomandi jagamine korteriomanditeks ei rikkunud

hagejate õigusi. Uued korteriomandid moodustati selliselt, et jagatud korteriomandi

kaasomandi osa suurus ei muutunud. Kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendas tema osaluse

suurust omandi kui õiguse väärtuses, mitte omandi eseme füüsilistes karakteristikutes

(pindalas). Korteriomandi jagamisel otsustab korteriomanik ise, kui suured on nii uute

moodustatavate korterite reaalosade kui ka kaasomandi osade mõtteliste osade suurused. Kehtiv

õigus ei sätestanud uute korteriomandite moodustamisel seost uute korteriomandite reaalosa

suuruste ja mõttelise osa suuruste vahel. Seaduse kohaselt ei pidanud eriomandi esemeks oleva

ehitise reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus kokku langema.

Maakohtu otsus

5. Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja alternatiivse nõude läbi vaatamata. Kohus jättis

hagejate JF ja KM hagid läbi vaatamata seoses nende tagasivõtmisega. Kohus määras

hagihinnaks 490 000 eurot. Samuti tühistas kohus 05.06.2018 määrusega kohaldatud hagi

tagamise abinõud. Menetluskulud jäid võrdsetes osades hagejate kanda.

6. Lisaks lahendas maakohus otsusega poolte seni lahendamata taotlused. Maakohus jättis

rahuldamata kostjate I, II, VII, VIII ja IX taotlused kohustada hagejaid tasuma nende

menetluskulude katteks tagatis ning hagejate taotlus kohustada uusi korteriomanikke astuma

kostjatena menetlusse kostja I asemel ning kaasata menetlusse korteriühistu.

7. Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle:

− kostjale I kuulus kinnistusraamatu registriossa nr 14321801 kantud korteriomand

asukohaga Liivalaia tn 5, Tallinn, mille reaalosaks oli mitteeluruum nr 1, üldpinna

suurusega oli 937 m2.

− Tallinna notar Liina Vaidla koostas ja tõestas 28.04.2017 hüpoteegi kustutamise

avalduse, korteriomandi korteriomanditeks jagamise avalduse, juurdepääsuservituutide

seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud, millega kostja I jagas temale kuulunud

korteriomandi 69 korteriomandiks. Kostja I andis kaheksa korteriomandi omandiõiguse

üle kostjatele II-IX.

− Hagejad ei ole andnud nõusolekut kostjale I kuulunud kinnistusraamatu registriossa nr

14321801 kantud korteriomandi jagamiseks.

8. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud,

nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab.

AÕS § 65 lg 1 järgi saab kinnistusraamatu kande parandamise nõue olla tegelikult õigustatud

isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud (Riigikohtu 09.12.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-

2-1-137-15, p 10).

9. Hagejad põhjendasid hagi väitega, et kostjale I kuulus mitteeluruum üldpinnaga 937 m2, kuid

jagamisel tekkinud korteriomandite üldpind oli kokku 910,19 m2. Seega vähenes mitteeluruumi

pind ning seeläbi suurenes kaasomandis oleva osa suurus. Maakohus luges hagejate väite

tõendatuks 28.04.2017 lepinguga. Kohus leidis, et korteriomandi reaalosa suurus ja mõttelise

osa suurus ei pidanud olema võrdelised. See nõue ei tulenenud korteriomandi jagamise ajal

kehtinud KOS-st ega ka kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadusest (KrtS). Seetõttu ei

mõjutanud hagejate asjaõiguslikku positsiooni see, et moodustatud korteriomandite reaalosade

pindala oli kokku väiksem jagatud korteriomandi reaalosa pindalast. Hagejad ei tõendanud, et

kostjale I kuulunud korteriomandi jagamisel tekkinud korteriomandid ei asunud samades

piirides, milles asus kostjale I kuulunud korteriomand. Korteriomandi jagamine 69

korteriomandiks ei mõjutanud negatiivselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni. Hagejate osa

kaasomandis ei vähenenud. Seetõttu ei rikkunud kinnistusraamatu kanne korteriomandi

jagamise kohta hagejate õigusi. Kohtu hinnangul puudus hagejatel õigus nõuda kostjatelt

kinnistusraamatu kande parandamise nõusolekut.

10. Korteriomandi korteriomanditeks jagamise avaldus oli asjaõigustehing, mistõttu oli

tegemist abstraktse ja neutraalse tehinguga, mis ei saanud olla näilik tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt (vt Riigikohtu 05.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06,

p 19 ja 16.10.2017 määrus tsiviilasjas nr 2-16-18531/27, p 12.2).

11. AÕS § 74 lg 1 ja korteriomandi jagamise ajal kehtinud KOS § 16 lg 1 kohaselt oli vaja

kaasomanike nõusolekut üksnes kaasomandisse kuuluva konstruktsiooni või tehnosüsteemi

oluliseks muutmiseks (ehitusliku ümberkorralduse tegemiseks). Seega oli nende sätete järgi

kaasomanike nõusolek vajalik faktiliste kaasomandit muutvate ehitustööde teostamiseks, mitte

aga korteriomandi jagamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei toonud teiste korteriomanike nõusoleku

puudumine korteriomandi jagamiseks kaasa tehingu tühisust. Korteriomandi jagamine

korteriomanditeks ei andnud kostjatele õigust muuta kaasomandisse kuuluvat konstruktsiooni

või tehnosüsteemi. Seetõttu ei omanud korteriomandi jagamise tehingu kehtivuse hindamisel

tähtsust asjaolu, millised muudatused tuli korteriomandite väljaehitamiseks ehitusprojekti

kohaselt teha.

12. Maakohus jättis hagejate alternatiivse nõude läbi vaatamata, kuna sellega polnud võimalik

hagejate taotletavat eesmärki saavutada. Hagejate nõudest ei olnud aru saada, kas hagejad

esitasid kostjate vastu vindikatsiooninõude või mingi muu nõude, mis oli suunatud asja valduse

või kasutamise õiguse saamisele. Kohus selgitas hagejatele, et nende alternatiivne nõue ei olnud

täidetav. Hagejate ebaselget nõuet ei olnud võimalik kvalifitseerida - ja seega ei olnud sellega

võimalik taotletavat eesmärki saavutada. Maakohus selgitas, et kaasomandi eseme hulka

kuuluvate hoone osade paiknemine korteriomaniku eriomandis olevates ruumides ei ole

välistatud. Selline valdus ei oleks ebaseaduslik ning oleks piiratud korteriomaniku kohustusega

võimaldada teistele korteriomanikele kaasomandi eseme kasutamine. Eriomandis olevaid

ruume piiritlevad seinad muutuvad nende ehitamisest alates kaasomandi eseme osaks ning

nende omandi üleandmine korteriomanikele eraldi ei ole vajalik.

Apellatsioonkaebus

13. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistamist

(resolutsiooni p-d 7-12) ja hagiavaldus rahuldamist või alternatiivselt asja saatmist samale

maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hagejad taotlesid menetluskulude jätmist kostjate kanda ja

mõista need välja kostjatelt solidaarselt.

14. Hagejad leidsid, et kuna (1) vaidlusaluste korteriomandite moodustamise järgselt muutus

moodustatud korteriomandite eriomandi pind ning suurenes kõigi kaasomanike kuuluva

kaasomandi eseme suurus ilma kaasomanike nõusolekuta; (2) vaidlusaluste korteriomandite

väljaehitamine ei olnud faktiliselt ega õiguslikult võimalik, mistõttu ei olnud kinnistusraamatu

kande tegelikkusele vastavust ja seeläbi õigsust võimalik üleüldse saavutada ja (3)

vaidlusalused korteriomandid ei vastanud KrtS-s sätestatud nõuetele ning nende moodustamine

ja kinnistusraamatusse kandmine oli seeläbi toimunud õigusvastaselt, siis ei olnud õiguspärane

ega kooskõlas AÕS § 65 lg-ga 1 ning kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-ga 1 maakohtu

järeldus, et korteriomandite moodustamine ei rikkunud apellantide õigusi.

15. Hagejad leidsid, et isikud, kes said käesoleva menetluse kestel uuteks vaidlusaluste

korteriomandite omanikeks, olid teadlikud kohtuvaidlusest korteriomandiga seonduvalt.

Kinnistusraamatusse kantud keelumärked ei olnud tehingute tegemise ajal kustutatud ja notar

ilmselgelt teavitas uusi omanikke kinnistusraamatus olevatest keelumärgetest. Maakohus

rikkus menetlusõigust asudes vastupidisele seisukohale.

16. Maakohus leidis ebaõigesti, et ühe korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks ei rikkunu

hagejate õigusi. Kaasomandi pind suurenes, mis tõi hagejatele suurema vastutuse ja täiendavad

kulud (uute korteriomandite eraldamiseks vaja ehitada seinad ja küttesüsteem ning paigaldada

elektripaigaldised). Maakohus jättis hindamata, kas kinnistusraamatusse kantud õigusi oleks

võimalik ka realiseerida ehk välja ehitada. Asja lahendamisel tuli arvestada hageja õiguste

kahjustumisega üldisemalt, mitte ainult hageja asjaõigusliku positsiooni kahjustamist.

17. Maakohus hindas ebaõigesti tõendeid, asudes seisukohale, et eriomandiga ühendatud

mõttelise osa suurus ei pidanud olema võrdelises suuruses kogu kaasomandi eseme üldpinnaga.

KOS kohaselt oli oluline, et kinnistusraamatu kanne pidi vastama kinnitatud koopiale

korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist. Kui kanne ei vastanud

kinnitatud koopiale, siis oli tegemist oma olemuselt ebaõige kandega. Korterelamus oli

korteriomandite moodustamise hetkel lepitud kokku, et kõigi korteriomandite reaalosa pidi

vastama mõttelisele osale.

18. Maakohus asus ebaõigesti seisukohale, et hagejate poolt esitatud alternatiivnõudega ei

olnud hagejatel võimalik saavutada taotletavat eesmärki. Kaasomandi esemeks said olla

korteriomandeid eraldavad konstruktsioonid (seinad). Õiguslikult ega ka faktiliselt ei olnud

võimalik olukord, kus eriomandeid (korteriomandeid) eraldav kaasomandis olev sein asuks

eriomandi ruumides. Eriomandi pinda moodustav sein ei saanud asuda selle eriomandi pinnal.

Hagejatel oli kaasomanikena õigustatud huvi veendumaks, et seinad vastaksid kõikidele

nõuetele ning oleksid ohutud, kuna hagejad kaasomanikena vastutavad nende eest. Samuti tuli

tagada, et kommunaalmaksete tasumine toimuks vastavalt eriomandi pinnale. Maakohus jättis

ebaõigesti korteriühistu menetlusse kaasamata. Kaasomandi eseme valitsemine ja korrashoid

oli samuti korteriühistu kohustuseks ja korteriühistul oli õigustatud huvi veendumaks, et

eriomandi pindasid eraldavad seinad (kaasomandi osad) oleksid püstitatud kõiki nõudeid

järgides ning ruumid vastaksid kinnistusraamatusse kantud pindade suurusele.

Vastustajate seisukohad

19. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja

menetluskulud hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse uued väited tuleb jätta tähelepanuta.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

20. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme

kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles kohus jättis JF ja KM hagid läbi vaatamata

seoses hagide tagasivõtmisega ning kohustamata hagejaid andma tagatis kostjate eeldatavate

menetluskulude katteks. Viidatud osas on maakohtu otsus jõustunud edasikaebetähtaja

möödumise tõttu (TsMS § 456 lg 2 p 1, lg 4). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust

vaidlustatud osas. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu

otsuse tühistamiseks. Maakohus on jõudnud õigele lõppjäreldusele, jättes hagi rahuldamata.

Ringkonnakohus täiendab TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel kohtuotsuse põhjendusi, samuti muudab

hagi hinda ja täpsustab menetluskulude jaotust.

21. TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli

õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut

tuvastamist vajalikuks. Maakohus tuvastas õigesti 28.04.2017 tehingu asjaolud ja

kinnistusraamatu seisu, neist saab ringkonnakohus asja lahendamisel lähtuda. Vaidlusalune

tehing tehti enne 01.01.2018, st maakohus kohaldas ka õigesti sel ajal kehtinud KOS sätteid.

KrtS kohaldub vaid osas, milles see näeb ette võimaluse, et korteriomanik saab nõuda teiselt

korteriomanikult tahteavalduste tegemist varasema õigusliku olukorra muutmiseks.

22. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Hagejad on

kaebuses korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu, mida maakohus on

otsuses piisava põhjalikkusega käsitlenud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse

põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt ei korda neid.

Esmalt vastab ringkonnakohus hagejate etteheidetele, mille kohaselt on maakohus oluliselt

rikkunud menetlusõiguse normi, kui leidis, et hagejad ei põhistanud oma väidet, et isikud, kelle

kaasamist hagejad menetlusse taotlesid (otsuse resolutsiooni p 7), oleksid olnud

korteriomandite omandamise ajal teadlikud käesolevast menetlusest. Ringkonnakohtu

hinnangul maakohus menetlusõiguse normi ei rikkunud ja nõustub maakohtuga, et hagejate

taotlus oli põhistamata. Menetlusliku taotluse põhistamise vajadusele on maakohus 19.06.2019

kohtuistungil hagejate tähelepanu juhtinud (IV kd, lk 81 jj). Hagejate väide, et taotletavate

isikute näol on tegemist isikutega, kellele kostja I võõrandas pärast hagi esitamist

korteriomandid või et teadlikkust võiks eeldada, ei ole piisav taotluse rahuldamiseks.

Apellatsioonkaebuse uue väite, mille kohaselt teavitas ilmselt notar uusi korteriomanikke

müügilepingu sõlmimisel toimuvast kohtuvaidlusest, kuivõrd kinnistusraamatusse oli kantud

keelumärked hagejate kasuks, jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 kohaselt tähelepanuta.

Lisaks on vastustajad apellatsioonkaebuse vastuses selgitanud, et keelumärked said olla

kinnistusraamatusse kantud seoses halduskohtu vaidlusega, mida osad korteriomanikud pidasid

Tallinna linnaga. Lisaks ei oleks kostjal I olnud võimalik müüa korteriomandeid uutele

korteriomanikele juhul, kui sellel ajal oleks kinnistusraamatusse olnud sisse kantud nende

korteriomandite võõrandamist takistav keelumärge. Seega ilmselt oli keelumärge 14.05.2018

müügitehingu sõlmimise ajaks kustutatud. Kuna kostjad nõusolekut uute kostjate menetlusse

astumiseks ei andnud, siis jättis maakohus taotluse põhjendatult rahuldamata.

23. AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on mh

õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võivad omaniku

õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. KOS § 2 lg 1 esimene lause

sätestas, et korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning

nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta,

kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone

välist kuju muutmata. Asja muutmiseks selles tähenduses tuleb lugeda ka asja jagamist. Seega

oli korteriomanikul vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud õiguse järgi õigus oma

korteriomand jagada. Nii tekkinud uute korteriomandite kohta uute kinnistusregistriosade

avamiseks ega jagatava korteriomandi registriosas muudatuste tegemiseks ei olnud vajalik

teiste korteriomanike nõusolek.

24. AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande

parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Seega on viidatud sätte

alusel esitatud nõude eelduseks, et kandega peab olema rikutud isiku õigusi. Kinnistusraamatu

kande parandamise nõue saab olla tegelikul õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on

kahjustatud (vt Riigikohtu 09.12.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-15, p 10).

25. AÕS § 68 lg 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste

isikute õigustega. Hagejad ei ole menetluses väitnud ja seda kinnitas ka nende esindaja

ringkonnakohtu istungil, et kostja I kui korteriomaniku õigust oma korteriomand jagada ei

olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud seadustega kitsendatud. Hagejad leidsid vaid,

et nende asjaõiguslikku positsiooni mõjutas kostja I korteriomandi jagamine 69

korteriomandiks. Samas ei mõjutanud vähemalt KOS kehtivuse ajal ühe korteriomandi

jagamine teiste korteriomanike asjaõiguslikku positsiooni (vt pikemalt järgnevas p 28). Seega

ei esine kumbagi AÕS § 68 lg-s 2 nimetatud piirangut.

26. Hagejate väitele, et kostja I poolt teostatud korteriomandi jagamise avaldus oli näilik tehing

ja seega tühine, on maakohus otsuses piisava põhjalikkusega vastanud ja selgitanud, et

kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saa üldjuhul olla näilik

(Riigikohtu 05.06.2006 otsus nr 3-2-1-41-06 p 19). Maakohus on oma seisukohta, et tegemist

ei olnud näiliku tehinguga, põhjendanud ja ringkonnakohus ei korda tulenevalt TsMS § 654

lg-st 6 põhjendusi, vaid nõustub nendega. Uued korteriomandid tekkisid kostja I tahteavalduse

tagajärjel ja seega ei ole kostja I jätnud muljet, et ta tegelikuks eesmärgiks ei olnud

korteriomandi jagamine ja uute väiksemate korteriomandite moodustamine.

27. Nõustuda saab maakohtuga, et hagejad ei saanud esitada kostjate vastu kinnistusraamatu

kande parandamise nõuet AÕS § 65 lg 1 alusel, sest vaidlusalused kanded (uued

korteriomandid) ei kahjustanud hagejate asjaõigust. Hagejate asjaõiguse rikkumine on aga

nimetatud sätte alusel nõude esitamise eelduseks. Hagejad väited, et AÕS § 65 lg 1 kohaldamise

eelduseks ei ole üksnes mitte hagejate asjaõiguste väidetav kahjustamine, aga ka muude õiguste

kahjustamine. Hagejad seovad väidetavate õiguste rikkumise oma ühinguõigusliku

positsiooniga ja heidavad maakohtule ette, et kohus ei hinnanud väidet, et kostjad saavutavad

korteriomandi

jagamise

tulemusena

korteriomanike

üldkoosolekul

häälteenamuse.

Ringkonnakohus hagejate nn laiendava tõlgendamisega ei nõustu. Hagejate seisukoht on ekslik,

sest ühinguõigusliku positsiooni muutus ei tee hagejaid seeläbi puudutatud isikuteks KRS § 341

mõistes. Kuivõrd vaidlustatud kinnistusraamatu kanded ei riku hagejate õigusi ja ei kahjusta

hagejate asjaõigust, ei olnud teostatud kannete tegemiseks vaja hagejate nõusolekut. Riigikohus

on selgitanud lahendi nr 3-2-1-137-15 p-s 10, et AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on

ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi

parandamine puudutab. AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamise eelduseks on üksnes nõude esitaja

asjaõiguse rikkumine. Ühinguõigusliku positsiooni väidetav muutus ei oma antud asjas tähtsust.

28. Hagejad väitsid apellatsioonkaebuses, et maakohus leidis ebaõigesti, et ühe korteriomandi

jagamine 69 korteriomandiks ei kahjusta nende asjaõiguslikku positsiooni. Hagejad leiavad, et

kaasomand on suurenenud ja see võib hagejaid negatiivselt mõjutada, sest kaasomandi pinna

korrashoiu ja konstruktsioonide nõuetele vastavuse eest vastutavad kõik kaasomanikud. Samuti

mõjutab hagejate hinnangul korteriomandite moodustamine kommunaalkulude arvestust ja et

korteriomandeid ei ole võimalik välja ehitada. Ringkonnakohus ühegi eelnimetatud hagejate

väitega ei nõustu. Hagejatele kuuluvate kaasomandi osa suurused ei ole korteriomandi

jagamisel muutunud. Kostja I jagas temale kuulunud ühe suure korteriomandi selliselt, et uute

väiksemate korteriomandite kaasomandi osa suurused võrduvad jagamise esemeks olnud

korteriomandi kaasomandi osa suurusega. Korteriomandi jagamine ei saa mõjutada hagejatele

kuuluva kaasomandi osa suurust. Korterelamus seinte ettenägemine või lammutamine ei mõjuta

korteriomanikele kuuluvat kaasomandi osa suurust, sest kaasomaniku mõttelise osa suurus

väljendab korteriomanikule kuuluva osaluse suurust omandi kui õiguse väärtusest. Et hagejate

osa kaasomandist ei vähenenud, on ka maakohus otsuses leidnud. Seetõttu ei riku

kinnistusraamatu kanne kostjale I kuulunud korteriomandi jagamise kohta 69 korteriomandiks

hagejate õigusi. Hagejad ei ole eristanud, et kaasomanike nõusolekut on vaja ehituslike

ümberkorralduste tegemiseks, mitte korteriomandi jagamiseks, kui see ei mõjuta teiste

korteriomanike asjaõigust.

29. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate väitega, et korteriomandi jagamisest tingituna muutub

majandamiskulude jaotus, sest uute korteriomandite eriomandi osade pindala on varasemast

eriomandi osa pindalast erinev. KOS lg 13 lg 1 esimese lause järgi tasus korteriomanik

kaasomandil lasuvad maksud, kandis avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi

majandamise kulutused ning sai kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva

kaasomandiosa suurusega. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel

perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kuigi KOS lg 13 lg 1 teise

lause ja KrtS § 40 lg 2 järgi on võimalik neist reeglitest kõrvale kalduda, siis ei oleks see tingitud

kostja I korteriomandi jagamisest. Seega ei oma korteriomandi eriomandi osa pindala suurus ja

selle võimalik muutus majandamiskulude jaotuses mingit tähtsust. Kuivõrd hagejate

kaasomandi osa suurus ei ole korteriomandi jagamise tulemusena muutunud, ei ole muutunud

kuidagi ka hagejaid puudutav majandamiskulude arvestus.

30. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kaasomandi mõttelise osa suurus ei pea

alati olema täpses võrdelises seoses eriomandi osa suurusega. AÕS § 54 lg 1 kohaselt sai

kostja I ise korteriomandi jagamisel otsustada, kui suured tulevad uute korterite kaasomandi

osa suurused. Olenemata sellest, et uute korteriomandite eriosade kogupindala vähenes, jäid

hagejate kaasomandi osade suurused samaks. Maakohus tuvastas, et uued korteriomandid on

moodustatud kooskõlas KOS-s sätestatud nõuetega. Kostja I omandiõigusest tulenev

valikuvabadus on otsustada, kui suured uued korteriomandid ta senise korteriomandi jagamise

tulemusena moodustab. Hagejate apellatsioonkaebuse, et korteriomandite moodustamisel lepiti

kokku, et korteriomandite reaalosa peab vastama mõttelisele osale, jätab ringkonnakohus kui

uue ja tõendamata väite tähelepanuta TsMS § 652 lg 4 alusel.

31. Järgmisena vastab ringkonnakohus hagejate kaebuse väitele, mille kohaselt jättis

maakohus ebaõigesti hagejate alternatiivnõude, milleks oli mõista kostjatelt hagejate kasuks

välja kaasomandi osa, millele vastab pindala 26,81 m2, läbi vaatamata. Hagejad põhjendasid

oma nõuet sellega, et kui uute korteriomandite loomiseks püstitatakse uusi seinu, siis peavad

need seinad olema kõigi korteriomanike omandis. Ringkonnakohus hagejatega ei nõustu, sest

hagejate alternatiivne nõue on ebaselge ja pole täidetav. Ühtedelt kaasomanikelt ei saa teiste

kaasomanike kasuks abstraktselt välja mõista 26,81 m2 kaasomandis olevat pinda. Samuti

puudub mistahes õiguslik alus anda mingi kaasomandis olev pind üksnes hagejatele, kes

moodustavad kõikidest korteriomanikest ca 10%. Hagejate esitatud nõuet ei võimalda kehtiv

õigus rahuldada. Maakohus on 06.05.2019 kohtuistungil hagejatele selgitanud, et selline nõue

ei ole täidetav (IV kd, t lk 78). Seega jättis maakohus õigesti selle nõude osas hagi läbi

vaatamata. Nõustuda saab maakohuga, et eriomandis olevaid ruume piiritlevad seinad

muutuvad nende ehitamisest alates kaasomandi eseme osaks ning nende omandi üleandmine

korteriomanikele eraldi ei ole vajalik. Seni, kuni kortereid ei ole välja ehitatud, kuulub kogu

senine äripind kostjate eriomandi koosseisu.

32. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna alternatiivne nõue oli ebaselge ja ei olnud

ka AÕS § 80 lg 1 alusel täidetav, ei olnud ka korteriühistu menetlusse kaasamiseks alust. AÕS

§ 80 lg 1 alusel saab nõude esitada üksnes omanik, kelle asja ilma õigusliku aluseta vallatakse.

Korteriühistu ei ole kaasomandi eseme omanikuks. Korteriomandite omanikuks, mille osaks on

ka kaasomandi osa, on korteriomanikud, mitte korteriühistu. Seetõttu puudus alus korteriühistu

menetlusse kaasamiseks. Kokkuvõtteks leiab ringkonnakohus, et hagejate apellatsioonkaebuse

rahuldamisele ei kuulu.

Menetluskulud ja hagi hind

33. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe ringkonnakohus põhjust maakohtus kantud

menetluskulude jaotust sisuliselt muuta, kuid tuleb jaotada ka hagejate endi kulud, mis

maakohtu otsuse resolutsiooni järgi on jaotamata. Need kulud jäävad iga hageja enda kanda.

Kuna hagejate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest

tingitud kostjate menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda võrdsetes osades ja ka

siin menetluses kannab iga apellant ise oma menetluskulud. Maakohtu menetluses, hagi

tagamise üle peetud määruskaebemenetluses ja apellatsioonimenetluses osalesid erinevad

hagejad, kes peavad vastutama vastavas menetlusetapis kostjatel tekkinud kulude kandmise

eest. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei määra ka

ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 174 lg-le 4. Menetluskulude

rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2

sätestatud korras.

34. Maakohus määras hagi hinnaks 490 000 eurot. Ringkonnakohus sellega ei nõustu ja

muudab hinda TsMS § 137 lg 1¹ alusel. Hagejad esitasid ühise hagi, millega soovisid saavutada,

et 9 korteriomandite registriosad suletaks ja avataks üks korteriomandi registriosa. Seega

soovisid hagejad ühiselt saavutada 10 õigusmuudatust, millest igaühelt määratud hagihind on

TsMS § 132 lg 1 kohaselt 3500 eurot. Samasugune on asja hind apellatsioonimenetluses.

(allkirjastatud digitaalselt)

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 16.06.2021 otsusega

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. septembri 2020. a otsus

tsiviilasjas nr 2-17-9822 osas, milles ringkonnakohus jättis samas asjas

tehtud Harju Maakohtu 14. augusti 2019. a otsuse muutmata hagi

rahuldamata jätmist, hagi tagamist ja menetluskulusid puudutavas

osas. Saata

asi

selles

osas

samale

ringkonnakohtule

uueks

läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.

2. Kohtuotsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis JF ja KM hagid läbi

vaatamata.

3. Rahuldada kassatsioonkaebus osaliselt.

4. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.