2-18-1521/43 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

2-18-1521

Otsuse tegemise aeg ja koht

24. september 2020, Tallinn

Kohtukoosseis

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu

Kohtuasi

LVM Kinnisvara Tallinn OÜ hagi XX vastu

maakleritasu saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 17. augusti 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

XX apellatsioonkaebus

Kaebuse hind

7599,18 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (registrikood

12060817), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi

Karl Erik Esko

Kostja XX (isikukood XXXXXXXXXX), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Arsi Pavelts

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Harju Maakohtu 17. augusti 2018 otsus muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Ringkonnakohtus ja Riigikohtus kantud menetluskulud jätta XX kanda.

4. Jätta rahuldamata XX taotlus tema enda ja YY vande all ülekuulamiseks.

Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks

tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb

kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi

taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud

1. LVM Kinnisvara Tallinn OÜ (hageja) esitas 30.01.2018 hagi XX (kostja) vastu, paludes

mõista kosjalt välja põhivõlg 6960 eurot, hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis

82,38 eurot ja seadusjärgne viivis põhivõlgnevuselt alates 31.01.2018 kuni põhivõlgnevuse

tasumiseni.

2. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 07.09.2017 maaklerilepingu Tallinnas

Kotka 14-27 asuva korteri müügilepingu sõlmimise vahendamiseks. Maaklerilepingu p 3.5

kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale maakleritasu, kui hageja otsib korterile ostjad ja

osutab ostjatega müügilepingu sõlmimise võimalusele. Maaklerilepingu p 5 kohaselt oli

maakleritasu 4% vara müügihinnast.

3. Maakler tutvustas ostjatele korterit kahel korral ja oli nendega pidevas suhtluses, samuti

edastas kostjale 04.10.2017 ostjate pakkumise osta korter 172 000 euro eest. Kostja teatas samal

päeval, et ei soovi nende ostjatega müügilepingut sõlmida ega müüa kellelegi korteri alla

174 000 eurot. 06.10.2017 teatas kostja maaklerilepingu lõppemisest ning soovist

maaklerilepingut mitte pikendada. 18.10.2017 võõrandas kostja aga samadele ostjatele korteri

174 000 euro eest. Hageja esitas kostjale 04.12.2017 arve maakleriteenuse osutamise eest, kuid

kostja arvet ei tasunud. Hagejal on õigus saada maakleritasu võlaõigusseaduse (VÕS) § 664 lg

1 kohaselt. Sama sätte lg 3 kohaselt ei välista maakleritasu saamist see, kui vahendatud leping

sõlmitakse või kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu lõppemist.

Kostja vastuväited

4. Kostja vaidles hageja nõudele vastu, leides, et see on alusetu, tõendamata ja tuleb jätta

rahuldamata, sest ostjatega ei sõlmitud müügilepingut maakleri tegevuse tulemusena. Maakleri

töö ei olnud piisav, et oleks võinud kaasa tuua müügilepingu sõlmimise. Kui maakleritasu

sissenõutavaks muutumiseks piisaks maakleril vaid potentsiaalse ostja vahendamisest, oleks

4%-suurune maakleritasu heade kommete vastane ja tühine. Lisaks ei sõlmitud müügilepingut

maaklerilepingus kokkulepitud tingimustel. Hagejal pidi tekkima maakleritasu nõue üksnes

juhul, kui ta leiab ostja, kes tasub vähemalt 179 500 eurot.

Maakohtu otsus ja põhjendused

5. Harju Maakohus rahuldas 17.08.2018 otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks

välja põhivõla 6960 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 82,38 eurot ning seadusjärgse

viivise põhivõlalt alates 31.01.2018 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Menetluskulud jättis

maakohus kostja kanda.

6. Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid VÕS § 658 lg 1 mõttes maaklerilepingu, mille p

1.1 kohaselt pidi maakler otsima korterile ostja ja osutama ostjaga müügilepingu sõlmimise

võimalusele. Lepingu p 3.6 kohaselt oli kostjal küll võimalik iseseisvalt müügitegevusega

tegeleda, kuid vaid nende ostjatega, kes olid korterit vaatamas käinud enne lepingu sõlmimist.

Ostjad, kellele kostja korteri müüs, tekkisid aga maaklerilepingu kehtivuse ajal.

7. Maakler pani kinnisvaraportaali müügikuulutuse üles, näitas ostjale korterit kahel

korral, edastas kommunaalkulude arved ning vahendas ostjate suhtlust panga ja kostjaga.

Maakleritasu on maakleril VÕS § 664 lg 1 kohaselt õigus saada alates tema vahenduse või

osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Hagejal on õigus saada maakleritasu, sest ta osutas

korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele, hageja tegevus oli tasu saamiseks piisav.

Maakleritasu saamise õigust ei mõjuta VÕS § 664 lg 3 järgi see, kui leping sõlmitakse pärast

maaklerilepingu lõppemisest.

8. Maakohus ei nõustunud kostjaga, et maakleril ei ole õigust tasu saada, sest maakler ei

osutanud korteri müügilepingu sõlmimise võimalusele kostja soovitud hinnaga 174 000 eurot.

See ei anna kostjale õigust jätta maaklerile tasu maksmata. Maakleritasuna kokku lepitud

summa, 4% vara müügihinnast, ei ole heade kommetega vastuolu tõttu tühine, sest ei erine

tavapärasest ning pooled leppisid sellistes tingimustes kokku.

Apellatsioonkaebus

9. Kostja esitas 17.09.2018 apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada

ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda.

10. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus asja lahendamisel kohaldanud ebaõigesti

materiaalõiguse norme, kohaldades ebaõigesti maakleritasu tekkimise eelduseid VÕS § 664 lg

1 ja 2 järgi. Hageja ei vahendanud kostja ja ostja vahel lepingu sõlmimist ega osutanud kostjale

ostjaga lepingu sõlmimise võimalikkusele. Müügilepingut ei sõlmitud hageja tegevuse

tulemusena. Hageja pidi kostjale vahendama ostja, kes oli nõus tasuma korteri hinna 179 500

eurot, millest kostjale jääb kätte vähemalt 174 000 eurot. Kokkulepitud tingimust ei saabunud.

Ostja võttis esmalt ühendust kostjaga ning alles seejärel hagejaga. Hageja panus müügiprotsessi

oli negatiivne, kuna hageja edastas ostuhuvilistele ebaõiget informatsiooni, mille tõttu

läbirääkimised ostjatega lõppesid. Ostja võttis kostjaga uuesti ühendust pärast seda, kui

maaklerileping hageja ja kostja vahel oli lõppenud. Maakohus on jätnud sisuliselt analüüsimata

kostja argumendi, et maaklerilepingu p 5 on heade kommete vastane ja tühine.

11. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Menetluse edasine käik

12. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 27.03.2019 otsusega kostja apellatsioonkaebuse,

tühistas maakohtu otsuse ja tegi asjas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata ja

menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja kanda.

13. Riigikohus tühistas 30.10.2019 otsusega ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks

läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

14. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta muutmata ning apellatsioonkaebus

rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust

maakohtu otsuse tühistamiseks.

15. VÕS § 658 lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama

teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda

isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu

(maakleritasu). Vastavalt VÕS § 664 lg-le 1 on maakleril õigus maakleritasule alates tema

vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest.

16. Käesolevas asjas on vaidluse all esmalt küsimus, kas poolte vahel oli erikokkulepe, mis

seadis maakleritasu saamise sõltuvusse ostja leidmisest, kes on nõus korteri eest tasuma

vähemalt 179 500 eurot. Riigikohus asus käesolevas asjas 30.10.2019 tehtud otsuses

seisukohale, et kuigi sellise sisuga kokkulepe ei ole maaklerilepingu sätete dispositiivse

iseloomu tõttu välistatud, peaks see oma erandlikkuse ja ühte poolt kahjustava iseloomu tõttu

olema selgesti kokku lepitud.

17. Pooled sõlmisid 07.09.2017 maaklerilepingu, mille p 1.1 kohaselt kohustus hageja

vahendama kostjale kolmanda isikuga müügilepingu sõlmimist selliselt, et hageja otsib

korterile ostja ja osutab temaga müügilepingu sõlmimise võimalusele. Maaklerilepingu p 1.3

järgi oli müügilepingu oluliseks tingimuseks kostja soovitud müügihind 179 500 eurot.

Maaklerilepingu p 2.3 sätestas, et kui ostuhuviline teeb maaklerile eelnimetatud müügihinnast

erineva pakkumise, edastab hageja pakkumise kostjale. Kostja kaalub mõistliku aja jooksul

pakkumist ning aktsepteerib või lükkab selle tagasi. Maaklerilepingu p 3.6 järgi võis kostja

korteri ise võõrandada lepingueelselt vara vaatamas käinud isikutele, kui keegi selleks soovi

avaldab. Maakleri ülesannete täitmise eest pidi kostja tasuma hagejale tasu 4 % müügihinnast

(p 5). Maaklerileping oli sõlmitud tähtajaga 1 kuu. Kui lepingu tähtpäeva saabudes ei ole

kumbki pool teisele poolele teatanud oma soovist leping lõpetada, pikeneb leping samadel

tingimustel sama pikaks tähtajaks (p 7.1) (tl 3-5). Kostja teatas hagejale 06.10.2017, et ta ei

soovi lepingut pikendada (tl 6).

18. Ringkonnakohus leiab, et maaklerilepingus lepiti kokku küll selles, et müügilepingu

oluline tingimus on 179 500 eurot, kui sellest ei saa järeldada poolte kokkulepet, et ka

maakleritasu saamine oli sõltuvuses korteri müügist sellise hinnaga. Seda ei saa tuletada ka

kostja 04. ja 05.10.2017 e-kirjadest hagejale, et ta soovib saada 174 000 eurot kätte (tl 10, tl 10

pöördel). E-kirjadest ei nähtu kokkulepet, et hagejal on maakleritasu saamise õigus üksnes siis,

kui kostja saab korteri müügist 174 000 eurot kätte. Kostja oli avaldanud kinnisvaraportaalis

korteri müügikuulutuse, milles oli muuhulgas märkinud, et maakleritel mitte tülitada (tl 45-46),

kuid ka sellest ei saa tuletada, et maaklerilepingus märgitud müügihinna saavutamine oli

tingimuseks hagejale tasu saamiseks. Seda, et maaklerilepingus märgitud müügihinnaga

(179 500 eurot) müük ei olnud maakleritasu saamise tingimuseks, toetab ka maaklerilepingu p

2.3, mille kohaselt edastab maakler kostjale ka muud hinnapakkumised ning viimane kaalub

mõistliku aja jooksul, kas ta 179 500 euro suurusest pakkumisest erinevat pakkumist

aktsepteerib või mitte. Eeltoodust tulenevalt asub ringkonnakohus seisukohale, et tõendamata

on poolte erikokkulepe, et hageja saab maakleritasu üksnes juhul, kui ta leiab korterile ostja,

kes on nõus maksma vähemalt 179 500 eurot.

19. Samuti ei nõustu ringkonnakohus kostjaga, et maakleritasu saamise tingimused ei ole

täidetud. Maaklerilepingu kohaselt kohustus maakler pakkuma vara avalikult müügiks ja

tegema sellekohast reklaami (p 2.1), näitama vara võimalikele ostjatele (p 2.2), edastama

pakkumised kostjale (p 2.3), korraldama poolte soovil lepingu sõlmimisega seonduva

asjaajamise (p 2.4). Maakohus tuvastas, et maakler pani kinnisvaraportaali üles

müügikuulutuse, näitas ostjale kahel korral korterit, esitas ostjale infot korteri kohta, sh

kommunaalkulude arved, vahendas ostja suhtlust pangaga, võttis ostjalt vastu ostupakkumisi

ning vahendas ostja ja kostja suhtlust. Maakohus leidis põhjendatult, et maakleri tegevus on

maakleritasu saamiseks piisav.

20. Asjaolul, et ostja kontakteerus esmalt kostjaga ja pärast seda hagejaga, ei ole määravat

tähtsust. Oluline on see, et ostja pöördus maakleri poolt ülespandud kuulutuse alusel maakleri

poole ning maakler vahendas ostja ja kostja vahel lepingu sõlmimist. Lisaks oli

maaklerilepingus kokkulepe, et kostja võib korteri ise võõrandada lepingueelselt vara vaatamas

käinud isikutele (p 3.6). Kostja on ise vastuses hagile märkinud, et ostja pöördus tema poole

2017.a septembri lõpus. Seega ei olnud ostja isik, kes oli maaklerilepingu sõlmimise eelselt

vara vaatamas käinud. Ka seetõttu ei ole asjaolul, et ostja pöördus esmalt kostja poole, tähtsust.

21. Õige ei ole kostja väide, et läbirääkimised katkesid maakleri tõttu. Asja materjalis on

korteri ostja 13.03.2018 kirjalik selgitus, et ta katkestas läbirääkimised, kuna maakleri teatatud

hind on ebarealistlik (tl 56-58). Tsiviilasjast nähtuvalt tegi ostja 04.10.2017 maakleri kaudu

pakkumise summas 172 000 eurot (tl 8). Kostja oli 04.10.2017 e-kirjas nõus müüma korteri

hinnaga 174 000 eurot kätte. Lisaks avaldas kostja, et ta sooviks, et leitaks teine ostja, kuna tal

on tunne, et selle ostjaga võib tulevikus tekkida probleeme (tl 10 pöördel). Sellest järeldub, et

läbirääkimised katkesid selle tõttu, et kostja soovis korteri eest rohkem, kui ostja oli nõus

maksma. Asjaolu, et hiljem toimusid kostja ja ostja vahel uued läbirääkimised, mis viisid

korteri müügilepingu sõlmimiseni 18.10.2017 174 000 euro eest, ei mõjuta maakleritasu nõuet.

VÕS § 664 lg 3 sätestab, et maakleri õigust maakleritasule ei mõjuta asjaolu, et vahendatud või

osutatud leping sõlmitakse või sellest tulenev kohustus täidetakse pärast maaklerilepingu

lõppemist. Kostja teatas hagejale 06.10.2017, et ta ei soovi lepingut pikendada, ning

maaklerileping lõppes 07.10.2017. Algselt vahendas korteri müüki maakler ning

läbirääkimised toimusid maakleri vahendusel. Asjaolu, et läbirääkimised toimusid ka pärast

maaklerilepingu lõppu ning ka müügileping sõlmiti pärast maaklerilepingu lõppu, ei võta VÕS

§ 664 lg 3 alusel maaklerilt õigust nõuda maakleritasu.

22. Ringkonnakohus ei nõustu kostjaga, et maaklerilepingu p 5, mis sätestab maakleritasu

suuruse, on TsÜS § 86 lg 2 p 2 alusel heade kommete vastane. TsÜS § 86 lg 2 p 2 sätestab, et

tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu

tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest,

sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust, ja kui pooltele tulenevate

vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas. Esmalt on

tõendamata, et kostja oleks sõlminud maaklerilepingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest,

sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Teiseks on tõendamata, et

maakleritasu suurus oli tavapärasest oluliselt suurem või maakleri tegevus oli tavapärasest

oluliselt väiksemamahulisem.

23. Ülaltoodust tulenevalt on maakohus põhjendatult hagi rahuldanud.

24. Kostja esitas ringkonnakohtule 07.09.2020 taotluse kostja ja YY vande all

ülekuulamiseks. Taotluse kohaselt saavad kostja ja tunnistaja anda ütlusi, millised olid poolte

lepingueelsed läbirääkimised, milline oli lepingu sisu ja eesmärk ning millised olid poolte

suulised kokkulepped. Kostja märgib, et enne Riigikohtu 30.10.2019 otsuse tegemist ei ole

menetluses arutatud, et kostja kanda on tõendamiskoormis, et hagejal tekib maakleritasu nõue

üksnes juhul, kui hageja leiab korterile ostja kostja soovitud müügihinnaga. Hageja vaidles

taotlusele vastu. Ringkonnakohus leiab, et taotlus tuleb jätta rahuldamata, kuna see on esitatud

hilinenult. TsMS § 238 lg 3 p 3 kohaselt võib kohus keelduda tõendi vastuvõtmisest ja selle

tagastada või keelduda tõendite kogumisest, kui tõend esitatakse või tõendite kogumist

taotletakse hilinenult. Kolleegium märgib, et küsimus, kas maakleritasu nõudmise õigus on

seotud korteri müümisega maaklerilepingus märgitud müügihinnaga, on olnud vaidluse all

algusest peale. Kostja on juba esimeses vastuses hagile väitnud, et maakleril tekib tasu

nõudmise õigus üksnes juhul, kui maakler leiab ostja, kes tasub vähemalt 179 500 eurot. TsMS

§ 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele

tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega pidi kostja olema

teadlik, et temal on selle väite tõendamiskoormis ning tegemist ei saanud olla temale üllatusliku

asjaoluga. Kuna kostjal ei olnud takistust nimetatud taotluse esitamiseks maakohtule, siis on

vastav taotlus esitatud ringkonnakohtule hilinenult ja see jääb rahuldamata.

25. Ringkonnakohus teatas pooltele 23.07.2020 kirjaga, et neil on võimalik avaldusi ja

seisukohti esitada kuni 07.09.2020. Kostja esitas 07.09.2020 oma seisukoha ning muuhulgas

taotluse kostja ja YY vande all ülekuulamiseks. Ringkonnakohus andis hagejale võimaluse

taotlusele vastata 11.09.2020. Hageja esitas 11.09.2010 vastuse kostja taotlusele ning lisaks ka

seisukohad kostja muude väidete suhtes. Ringkonnakohus märgib, et hagejale anti võimalus 11.

septemberiks 2020 vastata kostja taotlusele kuulata üle kostja ja YY vande all. Muud

seisukohad asja suhtes pidi hageja esitama kirjalikult 07.09.2020, mistõttu on 11.09.2020

menetlusdokumendis

sisalduvad

muud

väited

esitatud

hilinenult.

Seega

arvestab

ringkonnakohus hageja 11.09.2020 menetlusdokumenti osas, mis puudutab vastuväidete

esitamist kostja taotlusele kostja ja

YY vande all ülekuulamiseks. Nimetatud

menetlusdokumendis esitatud muud väited jätab kohus tähelepanuta, kuna need on esitatud

hilinenult (TsMS § 647 lg 1, § 331 lg 1).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

26. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis puudub alus muuta menetluskulude

jaotust maakohtus. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb kostja kanda jätta ka

ringkonnakohtus ning Riigikohtus kantud menetluskulud (TsMS § 171 lg 1). Tsiviilasja

sisuliselt lahendanud maakohus määrab menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku

aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest (TsMS § 177 lg 2).

(allkirjastatud digitaalselt)

Indrek Soots, Krista Kirspuu, Imbi Sidok-Toomsalu