2-16-8247/114 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Vahur-Peeter Liin, Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

27. august 2020, Tallinn

Kohtuasja number

2-16-8247

Kohtuasi

XX ja YY hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 26 600

euro saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 21. veebruar 2020 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

XX apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

26 600 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja I: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaat Aivar Pilv ja vandeadvokaadi abi

Katarina Kiiver

Kostja: OÜ East Invest (registrikood 11013885), lepinguline

esindaja vandeadvokaat Anton Sigal

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 21. veebruari 2020 otsus osaliselt, s.o osas, milles

maakohus jättis rahuldamata XX hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 2000 euro

saamiseks. Teha tühistatud osas uus otsus, millega XX hagi selles osas rahuldada.

Muus osas jääb maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta

otsuse põhjendusi.

2. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Maakohtu otsus on jõustunud osas, milles jäeti läbi vaatamata YY hagi OÜ East

Invest vastu leppetrahvi 26 600 euro saamiseks seoses hagi tagasivõtmisega ja selle

nõude menetlemisega seonduvad kulud jäeti YY kanda.

4. Kohtuotsuse tervikresolutsioon on järgmine:

4.1. Jätta YY hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 26 600 euro saamiseks läbi vaatamata

seoses hagi tagasivõtmisega.

4.2. Rahuldada osaliselt XX hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi saamiseks.

4.3.Välja mõista OÜ-lt East Invest leppetrahv suurusega 2000 eurot XX kasuks.

4.4. Jätta rahuldamata XX hagi OÜ East Invest vastu leppetrahvi 24 600 euro saamiseks.

Menetluskulud

4.5. Jätta YY hagi menetlemise kulud YY kanda.

4.6.Jätta XX hagi menetlemise kulud XX kanda.

4.7. Apellatsioonimenetluse kulud jätta XX kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

ASJAOLUD

1. XX (hageja I) ja YY (hageja II) esitasid 26.05.2016 Harju Maakohtule OÜ East Invest vastu

hagi leppetrahvi 26 600 euro väljamõistmiseks. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja

kanda.

2. Hagiavalduse kohaselt oli Vana-Kalamaja 11a, Tallinn omanike, sh hagejate ja kostja

seadusliku esindaja vahel tsiviilasjas nr 2-13-18005 vaidlus, millega sooviti sundida

hagejaid tasuta võõrandama neile kuuluvad mõttelised osad ja panna neile ebamõistlik

laenukohustus. Kohtuvaidluses saavutatud kompromissi raames sõlmisid pooled

22.09.2014 lepingu, millega kostja võttis Vana-Kalamaja 11a korteriomanike ees

kohustused. Lepingu p 7.3.2 kohaselt kohustus kostja muu hulgas rekonstrueerima Vana-

Kalamaja 11a hoone kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi), sealhulgas korterite

nr 1A ja 2 sanitaarruumide juures, samuti taastama korteri nr 1A vannitoa seina. Korter 1A

kuulub hagejatele. Punkti 7.7 kohaselt kohustus kostja juhul, kui nimetatud tööd ei ole

teostatud punktis 7.3 sätestatud tähtajaks, s.o 30.09.2015, tasuma hagejatele leppetrahvi

0,1% lepingu punktides 7.1 ja 7.2 nimetatud ostuhinnast iga töö teostamisega viivitatud

päeva eest. Kostja jättis korteris 1A ettenähtud tööd tähtajaks tegemata.

3. Hagejad saatsid kostjale 09.11.2015 nõudeavalduse. Kostja teatas 16.11.2015, et tööd

peaksid lõppema 20.11.2015, kuid ei teinud töid ka selleks tähtajaks. Hagejad saatsid

23.12.2015 uue nõude. Kostja teatas 30.12.2015, et teostatud töödega võib minna tutvuma

10.01.2016. Hagejate esindaja käis 12.01.2016 töödega tutvumas. Korteris tehtud fotodest

nähtub, et tööd ei ole tehtud lepingus kokku lepitud tingimustel.

4. 19.01.2016 esitasid hagejad kostjale nõudekirja, milles tuginesid järgmistele puudustele:

 Korteri vahelagi on taastatud puudulikult ja ei vasta esitatavatele nõuetele. Pandud

on üksnes palgid ja DSP plaadid. Tegemist on vahelae konstruktsiooni esialgse

versiooniga, millele tuleb lisada heliisolatsioon ja ehitada välja lagi. Lepingu

kohaselt tuli vahelagi rekonstrueerida, s.t ehitada selliselt, et hageja saaks lae

viimistleda.

 Vannitoa sein on ehitatud valesti. Sisuliselt ehitati kahte tuba ühendav koridor.

Vannituba ei ole sellisena kunagi eksisteerinud. Seega ei saa öelda, et sein oleks

taastatud. Töö ei vastanud kostja poolt hagejatele saadetud plaanile.

 Torustik ja kommunikatsioonid on ehitatud selliselt, et hagejad peavad ehitama

ripplae, mille võrra väheneb teatud ruumide kõrgus. Selline lahendus ei olnud hoone

laiendamise ja rekonstrueerimise projektiga ette nähtud.

5. Hagejad palusid 08.02.2016 e-kirjas teostada kõik tööd vastavalt lepingus kokku lepitud

tingimustele. Samuti rõhutasid hagejad, et soovivad leppetrahvi. 29.02.2016 ekspertiisiakti

kohaselt ei ole korteriomandi 1A piires ehitatud 1. ja 2. korruse vahelist lage ja

korteriomandis 1A ei ole ehitatud projektikohaseid vaheseinu. Lähtudes ekspertiisiaktist

andsid hagejad kostjale tähtaja lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks hiljemalt

01.04.2016 ja palusid tasuda selleks ajaks kogunenud leppetrahvi 26 600 eurot.

6. Pärast hagejate poolt pretensioonide esitamist teatas kostja lisatööde teostamise vajadusest.

Arvestades, et tööd on tänaseni tegemata, on tegemist otsitud vabandusega. Kuna kostja

tegutses lepingu täitmisel oma majandus- ja kutsetegevuses, on viited väidetavalt

ootamatult tekkinud lisatöödele otsitud ega vabanda lepingu mittenõuetekohast täitmist.

Kostja pidi tööde teostamiseks vajalikku aega ette nägema. Tööde tegemiseks oli ette

nähtud üks aasta. Lepingu mittetäitmine ei tulenenud hageja käitumisest.

7. Kuna kostja ei täitnud lepingust tulenevaid kohustusi tähtaegselt ja ei ole neid täinud

tänaseni, ei saa hagejad korterit kasutada. Kostja on kohustatud tasuma hagejatele

leppetrahvi lepingu p-s 7.7 kokku lepitud määras. Leppetrahvi vähendamiseks puudub alus.

Kuigi tööd on hagi esitamise seisuga tegemata, nõuavad hagejad leppetrahvi üksnes

perioodi eest 30.09.2015 kuni 08.03.2016 summas 26 600 eurot, mille arvel on võimalik

teostada kostja tegemata jäänud tööd.

KOSTJA VASTUVÄITED

8. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda.

9. Vana-Kalamaja 11a hoone konstruktsioonid olid kuni 2010.a tugevalt kahjustunud. Hoone

Tööstuse tn poolne vahelagi oli osaliselt sisse vajunud, 2010.a lõpus toimus katuse varing

ja Tööstuse tn poolses osas välisseina osaline väljavajumine. Vana-Kalamaja 11a

korteriühistu teostas hoone tänavapoolses osas konstruktsioonide parandustööd. Tööd

hõlmasid ka hageja korteri ühe toa lae, välisseina, siseseinte ja põranda konstruktsioonide

ehitust. Teostamata jäid hoone keskosas asuva kahjustunud ala (korterite 1A ja 2

sanitaarruumide ala) konstruktsioonide parandustööd. Kuna korteriomanikel ei õnnestunud

aastate jooksul saavutada hagejatega kokkulepet, et teostada hoones vajalikke ehitustöid,

esitasid omanikud hagejate vastu hagi (tsiviilasi nr 2-13-18005), et sundida neid

võõrandama neile kuuluva mõttelise osa elamust, et saaks teostada elamus vajalikke

rekonstrueerimistöid. Pooltevaheline 22.09.2014 leping, millega kostja omandas kaks

katusealusele

pinnale

tekitatavat

korteriomandit

ja

kohustus

teostama

hoone

üldrekonstrueerimise ehitustööd, sõlmiti osana kompromissist selles vaidluses.

10. Kostja teostas lepingu p-s 7.3.2. ettenähtud tööd, st on teostanud hoones kahjustunud

konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimise, sealhulgas korterite 1A ja 2

sanitaarruumide juures, samuti korteri 1A vannitoa seina taastamise 18. novembriks 2015.

Kuna tööde teostamise tähtaeg oli 30.09.2015, hilines kostja töödega 48 päeva. Leppetrahvi

nõue ei ole aga põhjendatud, kuna hoone konstruktiivsete kahjustuste parandamisega

kaasnes lisatöid nii korterite 1A ja 2 sanitaarruumide alal kui ka hoone muude

konstruktsioonide parandamisel. Nende tööde teostamise lisakulu kandis kostja.

11. 2015.a eemaldati tööde käigus kogu hoone vana fassaad, mille käigus tulid välja välisseina

kahjustunud kohad, mis parandati. Konstruktiivseid parandustöid juhtinud konstruktor nägi

ette täiendavate U-kujuliste metallpostide paigaldamise välisseintele (palkseinte peale, uue

fassaadi alla) igasse hoone külge. Konstruktori soovitusel tehti eelnevalt olemasolevate

välisseinte parandustööd ja uus katusekonstruktsioon, et siis alustada konstruktiivseid

parandustöid hoone sees, s.o korterite 1A ja 2 sanitaarruumide alas. Nende tööde täpset

mahtu oli võimatu hinnata enne kahjustunud konstruktsioonide avamist ja eemaldamist.

12. Konstruktsioonid olid korterite 1A ja 2 alas kahjustunud läbi kõikide korruste oodatust

tunduvalt suuremas alas. Kostja saatis selle kohta hagejale 16.11.2015 selgitava e-kirja koos

fotodega kahjustunud ala ulatusest. Selles alas valmisid kahjustunud konstruktsioonide

parandustööd 18.11.2015, mille kohta kostja saatis 19.11.2015 hagejate esindajale kirja

koos fotodega.

13. Hageja on ebaõigesti nõudnud kostjalt hoones 2010.a korteriühistu poolt paigaldatud hageja

korteri laekonstruktsioonile täiendava isolatsiooni paigaldamist ja vahelae tugevdamist.

Lepingu kohaselt pidi kostja rekonstrueerima hoone kahjustunud konstruktsiooni (sein,

vahelagi), sh korterite 1A ja 2 sanitaarruumide juures. Selles alas ei olnud konstruktsioon,

s.t vahelagi kahjustunud ja sellele täiendava isolatsiooni paigaldamine või tugevdamine ei

olnud kostja kohustus. Kostja lasi laeisolatsiooni ja täiendava tugevdamise teostada enda

kulul alas, mis hõlmas ka kostja enda korteri põrandat, kuna tal oli põhjendatud kartus, et

hagejad jätavad oma lae isolatsiooni ise tegemata.

14. Arusaamatu on väide, et vannitoa sein on valesti ehitatud. Kostja saatis 19.11.2015 hagejate

esindajale kirja koos korteri plaaniga ja selgitas, et kunagine vannitoa sein vanas asukohas

võib kahjustada korteri planeeringut ja väärtust ning pakkus välja kaasaegsema lahenduse.

Kuna hagejad vastasid kostjale 23.12.2015, et nad soovivad seina siiski endises asukohas,

rajas kostja selle vastavalt hagejate soovidele. Kostja jättis vannitoa seina ukseava vannitoa

otsa, suure toa poole, mis tundus ainuõige lahendus, sest teised avad olid kinni ehitatud.

Esialgset ust ei olnud kostja kunagi näinud. Hagejatele ukse asukoht ei sobinud ja nad

nõudsid ukseava tegemist 2010.a rajatud seina sisse. Varem ei olnud hagejad 2010.a rajatud

seina osas pretensioone esitanud. Kostja ütles nii 16.02.2016 kohtumisel kui 15.03.2016

kirjas, et kui hagejad soovivad olemasoleva ava sulgemist ja vannitoa ukseava tegemist

2010.a rajatud seina, tuleb soovitud asukoht täpselt ära näidata ja see tehakse kohe ära.

Ukseava rajati hageja II näidatud asukohta ja eelmine ukseava ehitati kinni.

15. Hagejad ei ole rahul korteri 1A elutoa tagaseina lähedal lae alla paigaldatud vee- ja

kanalisatsiooni torude asukohaga. Tehniliste kommunikatsioonide tööde teostamisele

eelnevalt koostati vastavad projektid, tööd tehti vastavatele töödele spetsialiseerunud

ettevõtete

poolt

ja

peale

tööde

teostamist

koostati

vastavad

tööjoonised.

Kommunikatsioonide paiknemine lahendati parimal võimalikul viisil.

16. Hagejate tellitud ekspertarvamus nende väiteid ei tõenda. Eksperdile esitatud lähteülesanne

ja küsimused ei arvestanud sellega, kelle kohustus mingi töö tegemine on. Välja on toomata

lahendusettepanekud. Mitmed niiskuskahjustused, millele ekspert viitas, asusid hagejatele

kuuluvas korteris. Korteri nõuetele vastavuse tagamine on hagejate enda kohustus.

17. Kui hagejatel on kostja vastu leppetrahvinõue, tuleb see tasaarvestada kostja kantud tööde

mahu suurenemisest tulenenud lisakulutusega.

18. Vahelae konstruktsiooni ehitamise tähtaja ületamise põhjuseks 49 päeva võrra oli

vääramatu jõud, kuna tööde käigus selgus, et konstruktsioonide kahjustused on suuremad,

kui algselt arvati ja tööde maht suurenes oluliselt. Lepingu rikkumine oli vabandatav VÕS

§ 103 alusel ning alternatiivselt oli tal lisatööde tõttu õigus tähtaja pikendamisele VÕS § 6

alusel.

19. Nõutav leppetrahv on ebamõistlikult suur ja see ei ole vastavuses kohustuse väärtusega.

Lepingu järgi pidi kostja tegema ehitustöid kokku 175 000 euro eest; tööde viibimisel võis

korteriühistu nõuda leppetrahvi 0,1% nimetatud summast päevas (ca 175 eurot päevas).

Kuigi tegemist on suure trahviga (36,5% aastas) ning leping ei näe ette ka leppetrahvi

maksimaalset summat, võib seda pidada veel enam-vähem proportsionaalseks kogu maja

renoveerimistööde kontekstis. Lepingu p 7.7. aga näeb ette täpselt sama suure leppetrahvi

lisaks ka ainult hagejate korteris toimuvate tööde hilinemise eest, mis moodustasid

kaduvväikse osa kõigist töödest (ca 1000-1500 eurot). Lepingus sätestatud trahv sai olla

mõeldud vaid selleks, et hüvitada hagejale I potentsiaalsed ebamugavused, mis kaasneksid

korteri valmimise viibimisega. Reaalsuses sellised ebamugavused puuduvad, sest hageja I

ei ole siiamaani oma korterit elukõlblikuks ehitanud. Hagejad soovivad saada 26 000 eurot

leppetrahvina 49 päevase viivituse eest olukorras, kus nad ei ole korterit kasutusele võtnud

koguni kolme (varsti nelja) aasta jooksul tööde teostamisest. Leppetrahvi vähendamist

toetab ka kohustuse täitmise ulatus kostja poolt. Puudub vaidlus, et kostja tegi maja

taastamisel lisatöid ning kandis lisakulusid, millest said proportsionaalselt kasu ka hagejad,

s.o 35 000 euro eest rohkem, kui oli algselt eeldatud. Puudub samuti vaidlus, et kohustus

jäi õigeks ajaks täitmata kaduvväikses ulatuses. Eeltoodu tõttu palus kostja vähendada

leppetrahvi 2000 euroni. Sama summa on kostja pakkunud ka kompromissi korras

menetluse käigus.

ESIMESE ASTME KOHTU OTSUS

20. Maakohus jättis hageja II hagi seoses hagi tagasivõtmisega läbi vaatamata. Hageja I hagi

jättis kohus rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus solidaarselt hagejate kanda.

21. Pooled ei vaidle selle üle, et 22.09.2014 sõlmisid SS, hageja I, SP, JS, IU, KT (koos ka

omanikud) ja kostja (ostja) notariaalse lepingu nr 2493, mille esemeks oli kinnistu

asukohaga Vana-Kalamaja tn 11a, Tallinn. Lepingu p-s 7.7. leppisid hageja I ja kostja

kokku, et juhul kui lepingu p-s 7.3.2. nimetatud töö (kahjustunud konstruktsiooni (sein,

vahelagi) rekonstrueerimine, sh korterite nr 1A ja 2 sanitaarruumide juures, samuti korteri

nr 1A vannitoa seina taastamine) ei ole teostatud lepingu p-s 7.3. sätestatud tähtajaks

(30.09.2015), kohustub kostja tasuma hagejale I leppetrahvi 0,1% lepingu p-des 7.1. ja 7.2.

nimetatud ostuhinnalt (103 415 eurot + 71 585 eurot) iga eelnimetatud töö teostamisega

viivitatud päeva eest. Vaidlus puudub ka selle üle, et hagejad saatsid kostjale 09.11.2015

nõudekirja lepingust tulenevate kohustuste täitmiseks ja leppetrahvi nõudes. Pooled

vaidlevad selle üle, kas kostja on lepingu p-st 7.3.2. tulenevaid kohustusi rikkunud ja kui

on, siis, kas ja millises ulatuses ta lepingurikkumise eest vastutab. Kostja ei eita, et ületas

vahelae konstruktsiooni ehitamise tähtaega 49 päeva võrra, kuid tugineb kohustuse täitmist

takistanud vääramatule jõule.

22. Pooltevaheline 22.09.2014 leping on müügileping ja sellele ei kohaldu töövõtulepingu

kohta sätestatu. Omanikud müüsid 22.09.2014 lepinguga kostjale igaüks talle kuuluva

kaasomandiosa uuest korteriomandist hinnaga kokku 103 415 eurot ja J. Sild müüs temale

kuuluva korteri nr 6 kostjale hinnaga 71 585 eurot. Lepingu p 7.3. kohaselt pidi kostja

ostuhinna tasumiseks teostama elamus 2007.a koostatud Vana-Kalamaja 11a elamu

rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektis ette nähtud tööd hiljemalt 30.09.2015 ja

kui töid ei teostata, siis tasuma ostuhinna 175 000 eurot korteriühistule (p-d 7.4 ja p 7.5).

Lepingus kokkulepitud tööd moodustavad seega sama suure osa kui lepingu esemete

ostuhinnad. Punktis 7.7. leppisid hageja I ja kostja kokku leppetrahvis müügilepingu

rikkumise eest. Seejuures moodustab hagejaga I p-s 7.3.2. kokku lepitud tööd lepingu

esemete ostuhinnast vaid väikese osa (2015.a eeldati nende tööde maksumuseks 2700

eurot).

23. Kostja ei rikkunud müügilepingu p-st 7.3.2 tulenevaid kohustusi selliselt, mis annaks

hagejale I õiguse nõuda leppetrahvi. Õige ei ole hageja I väide, et kostja ei ehitanud valmis

vahelage vastavalt ehitusprojektile ja lepingu p-le 7.3.2. Kostja kohustus hageja I ees on

piiratud lepingu p-ga 7.3.2. Nende kohustuste tähtaegselt täitmata jätmise eest näeb lepingu

p 7.7. ette leppetrahvi. Määrav ei ole seejuures mitte tööde lõpetatuse aste (puudustega või

ilma), vaid tööde lõpetamise tähtaegsus. Hageja I nõuabki täitmisega hilinemise eest

leppetrahvi 26 600 eurot (ajavahemiku eest 30.09.2015-08.03.2016), lähtudes lepingu

esemete ostuhindadest.

24. Hageja I korter nr 1A koosneb ruumidest A-E. Ruumi A lagi hävines täielikult 2006.a

varingus, kuid korteriühistu taastas lae konstruktsioonid 2010.a. Seega pidi kostja lepingu

p 7.3.2. järgi rekonstrueerima kahjustunud vahelae konstruktsiooni alal C ja vähesel määral

alal D. MS 27.05.2019 ekspertiisiakti kohaselt moodustas korter nr 1A teistest korteritest

eraldatud üksuse, millel eksisteerisid nii seinad, laed kui ka põrandad. Ruumide seinad olid

kaetud viimistlemata kipsplaadiga; ruumide põrandad olid kaetud OSB plaadiga; ruumide

lagedeks oli: ruumis A ja B – vahelagi esimese ja teise korruse vahel on rajatud uutele

puittaladele, puidust laetalade vahed on täidetud mineraalvillaga, laetalade alla on

paigaldatud OSB plaat, lagi on viimistlemata; ruum C ja osaliselt ruum D – paigaldatud on

puidust laetalad, mille peale on paigaldatud teise korruse mustaks põrandaks OSB plaat,

laetalade vahed ei ole villaga täidetud, laetalade alla ehitusplaati paigaldatud ei ole; ruum E

– ruumi laeks on vana krohvitud laepind. Varingu käigus hävinenud või kahjustatud laed

olid kohtvaatluse tegemise hetkeks (07.05.2019) taastatud ja lisaks kokkuvarisenud laeosale

on asendatud täiendavalt kahjustada saanud laeosa, mida tuleb lugeda lisatööks. Osaliselt

on vahelae talade vahe täidetud mineraalvillaga ja kaetud OSB plaadiga, osaliselt mitte.

Vahelagi ei taga korterivahelist tulepüsivust EI 30, selle saavutamiseks tuleb laed katta

kipsplaadiga.

25. Lepingu p 7.3. kohaselt kohustus kostja teostama tööd vastavalt 2007.a ehitusprojektile.

Vahelae nõuded on välja toodud ehitusprojekti p-s 4, mille kohaselt tuleb olemasolevate

talade asendamise ning tugevdamise vajadust ja mahtu täpsustada; peale põrandalaudis

37 mm, millele isolatsiooniplaat 30 mm (isover FLO), isolatsiooniplaadi peale sulundiga

puitlaastplaat 25 mm ja põrandakate, talade vahele panna heliisolatsiooniks 150 mm

kivivillaplaadid, katta altpoolt ehituspaberiga ning kinnitada hõredale laudisele kaks kihti

kipsplaati 15 mm. Lepingu p 7.3.2. järgi kohustus kostja aga taastama korter 1A

kahjustunud vahelae konstruktsiooni. Eelnimetatud lepingupunktist ei tulene kostjale

kohustust ehitada välja hageja I korteri vahelagi vastavalt ehitusprojektile. Eksperdi

hinnangus märgitu, et vahelagi ei taga korterite vahelist tulepüsivust EI 30 ning selle

saavutamiseks tuleb laed katta kipsplaadiga, ei ole lepingu p 7.3.2 järgi kostja kohustus.

26. Seda seisukohta kinnitavad ka 22.09.2014 lepingu sõlmimise asjaolud. Leping sõlmiti

kompromissina tsiviilasjas nr 2-13-18005, kus korteriühistu liikmed nõudsid hagejatelt

nõusolekut hoone rekonstrueerimiseks. Hagejad olid selles asjas seisukohal, et kogu maja

vajas konstruktsioonide remonti vaid 13 000 euro eest ja esitasid selle kinnituseks TK

01.12.2013 ekspertiisiakti elamu remonttööde vajaduse hindamise kohta. Hageja I korteri

osas märkis ekspert järgmist: „Lõpetada krt 1a ja krt 3 vahelise vahelae

kandekonstruktsiooni remont.“ (p 4.3), mis kajastub ekspertiisiaktile lisatud hinnatabeli

p-s 3.4. summas 335 eurot (käibemaksuta). Nende tööde maksumuseks, mida soovisid teha

ülejäänud majaelanikud, arvutas ekspert 24.02.2013 175 000 eurot. TK kirjeldus

01.12.2013 ekspertiisiaktist („[vahelagede] lammutatud konstruktsioonide taastamine“)

jõudis peaaegu samas sõnastuses vaidlusalusesse lepingusse („[vahelagede] kahjustatud

konstruktsioonide rekonstrueerimine“). Kostja sõlmis vaidlusaluste tööde teostamiseks

15.06.2015 OÜ-ga KONSTRUKT töövõtulepingu, mille lisaks 1 olev hinnapakkumise

jaotis 2 kirjeldusega „korterite 1A (1. korrus) ja 2 (2. korrus) san.ruumide juures oleva

kahjustunud konstruktsiooni parandamine. Täpsem maht ja hind selgub tööde käigus“,

esialgses summas 3240 eurot (käibemaksuga). Seega ei pidanud kostja vahelagede osas

tegema muud, kui taastama kahjustunud konstruktsiooni. Lagede soojustamine ja

viimistlemine on hageja I enda kohustus. Seejuures täitis kostja selle hageja I kohustuse

osaliselt, et soojustada ruumi A kohal asuv kostja enda korter. TK ehitustööde maksumuse

hinnangu kohaselt ei kuulunud tulepüsivuse nõuete tagamine kokkulepitud ja eelarvestatud

tööde hulka.

27. Kostja rajas vahelae konstruktsioonid hiljemalt 18.11.2015, s.o lepingulisest tähtajast 49

päeva hiljem. Kostja kinnitab seda ka ise. Kostja 19.11.2015 e-kirja ja sellele lisatud piltide

kohaselt oli korteri nr 1A ja 2 sanitaarruumide konstruktsioonide kahjustused likvideeritud

ja konstruktsioonid taastatud. 23.05.2018 istungil kinnitas hageja I, et üks osa laest oli

tehtud ja novembris 2015 olid ehitustööd lõpetatud ning hageja II, et fotodel on elutoa ja

vannitoa lagi olemas ning need on teostatud novembri lõpuks. Hagejate 19.01.2016

nõudekirja kohaselt oli vahelaest pandud palgid ja DSP plaadid. 27.05.2019 ekspertiis

kinnitab hageja I korteri vahelae konstruktsiooni valmimist, kuid ekspert ei saanud

tuvastada selle valmimise aega. Hageja I ei väida, et vahelae konstruktsioonid oleks rajanud

keegi teine, vaid selgitab, et 19.11.2015 seisuga oli kostja paigaldanud talastiku ja ülemise

korruse põranda. Kaudselt tõendavad vahelae konstruktsioonide valmimise aega ka ehituse

töökoosolekute protokollid.

28. ATL Ehituskonsult OÜ eksperdile AL esitatud küsimused on, arvestades kostja lepingu p-

st 7.3.2. tulenevaid kohustusi, ebatäpsed ja eksitavad. Ekspertarvamus hõlmab töid, mille

teostamise kohustust ei olnud hagejate, vaid korteriühistu ees. Ekspert on kritiseerinud

vahelae konstruktsioone, mis olid hageja I korteri ruumis A (mitte vaidluse all olevas

ruumides C ja D) ja töid, mille teostas 2010.a korteriühistu. Asjakohased ei ole väited

väidetavalt ebaõigesti paigaldatud tehnosüsteemi kohta ega nõuded korstnatele ja

kaminatele. Nende osas ei ole hagejal I õigus leppetrahvi nõuda.

29. Õiged ei ole hageja väited, et kostja ei ehitanud välja vannituba ja et hageja on algusest

peale nõudnud ehitamist vastavalt ehitusprojektile. Kostja tegi hagejale 19.11.2015 korteri

väärtuse ja mugavuse seisukohast ettepaneku muuta korteri planeeringut selliselt, et teha

ruumi B asemele kööginurk ja ruumist D (senine köök) hoopis kolmas elutuba. Kostja saatis

hagejatele selle kohta plaani:

30. Kuna hagejad vastasid 23.12.2015 (üle kuu aja hiljem), et ei soovi planeeringut muuta, rajas

kostja seina puitkonstruktsiooni vastavalt hagejate soovidele. Kostja selgituste kohaselt tegi

ta seina ukseava ruumi A suunas, sest ruumide C ja B vahel oli juba olemas ukseavata sein

ja mujale vannitoa ukseava teha ei saanud. 19.01.2016 kirjutasid hagejad, et ei ole seinaga

rahul ja soovivad lahendust, kus ukseava tehakse hoopis olemasolevasse seina ruumide C

ja B vahele ning ukseava ruumi A suunal ehitatakse kinni, s.t hagejad soovisid, et kostja

ehitaks vannitoa seina vastavalt kostja poolt varem saadetud plaanile.

31. Õige on kostja väide, et uue ukseava tegemine olemasolevasse seina ei olnud lepingujärgne

töö. Lepingu järgi pidi kostja üksnes taastama vannitoa seina. Kostja oli nõus senise ukseava

kinni ehitama ja tegema uue ukseava vastavalt hagejate soovidele ning küsis 15.03.2016 ja

22.04.2016 hagejatelt, kuhu see täpselt teha tuleks, kuid sisulist vastust ei saanud.

27.05.2019 ekspertiisiaktist nähtub, et kohtvaatluse tegemise ajal sein puudus, ruumide A

ja B vahelises laeosas oli näha seina kontuuri markeeriv puitelement. AL teostatud

29.02.2016 ekspertiisi ajal oli sein olemas. Sein oli rajatud puitkarkassil prussidest. Piltidelt

ei selgu, kas prusside vahed olid täidetud mineraalvillaga. Seina pinnad olid kaetud

ehituspaberiga, ehitusplaati paigaldatud ja seinu viimistletud ei olnud. Ekspert MS leidis, et

põhimõtteliselt oli sein rajatud, seina pinnad olid ehitusplaadiga katmata ja viimistlemata,

kuid ekspertiisi läbiviimise hetkeks oli see lammutatud.

32. Seega ei teinud hagejad kostjaga lepingu täitmiseks vajalikku koostööd ja hageja I

käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Õige ei ole hageja I seisukoht, et kostja esitas

hagejatele pahatahtlikult päringuid ja ettepanekuid. Hageja I eemaldas kostja rajatud seina

selle tuleohtlikkuse tõttu, kuna see oli ehitatud vastu kaminat. Samas oli kostja varem

pöördunud hagejate poole ja selgitanud, et endisesse asukohta, otse kamina külge, vannitoa

jaoks eraldi seina rajamine ei ole kõige parem lahendus ja pakkus teist lahendust. Hagejad

vastasid alles 23.12.2015, et ei soovi planeeringut muuta. Käesolevas menetluses väitis

hageja I, et on algusest peale nõudnud ehitamist vastavalt ehitusprojektile. Kostja asus

rajama vannitoa seina vastavalt hagejate soovidele, kuid 19.01.2016 nõudekirjas märkisid

hagejad, et vannitoa sein on valesti ehitatud ja palusid ehitada hoopis vastavalt kostja poolt

hagejatele saadetud plaanile. Seega on hagejate menetluses esitatud väited ka vastuolulised.

Hagejad ise nõudsid, et kostja ehitaks vannitoa seina vastavalt ehitusprojektile, samas

heidavad kostjale ette, et sein on kamina vastu, kuid ehitusprojekti järgi see nii ongi.

Ukseava, mille kohta kostja küsis, ei olnud ehitusprojektis üldse ette nähtud. Lõpuks olid

hagejad vannitoa seina taastatud osas lammutanud, andmata kostjale võimalust

lepingujärgse töö lõpetamiseks. Kuna hageja I ei teinud kostjaga koostööd, ei ole tal õigust

tugineda kostjapoolsele kohustuse rikkumisele ega rakendada sellest tulenevalt

õiguskaitsevahendeid (nõuda leppetrahvi).

33. Kostja ületas vahelae konstruktsiooni ehitamise tähtaega 49 päeva võrra, kuid tema

rikkumine on vabandatav. Rekonstrueerimistööde teostamine on alati seotud ootamatuste

ja ettenähtamatute olukordadega, mis võivad kaasa tuua töömahu muutumise, kuna

ülevaade olemasolevast olukorrast ja kahjustustest enne konstruktsioonide avamist on

piiratud. Kostja viis rekonstrueerimistöid läbi elanikega asustatud kortermajas, kus tuli

tagada hoone kõigi funktsioonide pidev toimimine. Kostja sai välisel vaatlusel hinnata

2010.a sisse varisenud hoone osa taastamise vajadust (vahelagi, vaheseinad). Ekspert

MS seisukoha kohaselt asendati korteri nr 1A kohal vahelagi oluliselt suuremas mahus, kui

oli sisse varisenud ja algselt eeldatud osa. See vahelagi asus igapäevaselt kasutuses oleva

korteri nr 2 all, seega oli selle uurimine raskendatud ja on tõenäoline, et selle asendamise

vajadus ei olnud 22.09.2014 lepingu sõlmimise hetkel teada. Seega tuleb antud tööd lugeda

lisatööks, mis nõudis ka täiendavat aega ja ressursse. Tööde ulatuse suurenemist näitab ka

OÜ KONSTRUKT tööde akt, mille kohaselt on esialgsest tööde hinnast 178 370 eurot (sh

3240 eurot vaidlusaluste tööde tegemiseks) saanud 213 415 eurot ja kõige suuremad

lisatööd on tekkinud just konstruktsiooni parandustöödest. Kostja teavitas hagejaid tööde

ulatuse suurenemisest korduvalt ja saatis selle tõendamiseks fotosid.

34. Poolte hilinenult esitatud menetlusdokumente ja tõendeid tuleb menetleda TsMS § 331 lg 1

alusel, kuna nende võtmine ei põhjusta menetluse viibimist. Kostjal oli võimalik hagejate

esitatud dokumendiga (ja tõenditega) tutvuda ja selle osas arvamust avaldada. Hagejatel oli

võimalik kostja esitatud menetlusdokumendi ja tõenditega tutvuda ning arvamust avaldada.

Hagejate 10.10.2019 kohtuistungil tõendite uurimise käigus esitatud vastuväide 27.05.2019

ekspertiisiaktile, mille kohaselt on tegemist lubamatu tõendiga ja hageja seab kahtluse alla

eksperdi kompetentsi, on esitatud hilinenult nii TsMS § 329 lg 1 kui § 330 lg 1 mõttes.

Sellist vastuväidet oli võimalik esitada varem. Vastuväide on ka alusetu.

APELLATSIOONKAEBUS

35. Hageja I palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega kohus jättis tema hagi rahuldamata

ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning teha tühistatud osas uus otsus, millega

hageja I hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi tagasi maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

36. Maakohus kvalifitseeris pooltevahelise lepingu ebaõigesti ostu-müügilepinguks. Eluline

olukord ei vasta müügilepingu definitsioonile. Maakohus leidis ebaõigesti, et lepingu

kvalifitseerimisel omab määravat tähtsust p-s 7.3.2 kokku lepitud tööde maksumus ja

müüdavate korterite ostuhind. VÕS § 208 lg 2 kohaldamiseks ei piisa üksnes lepingu

osalisest hindamisest. Vaidlusalune leping on töövõtuleping, millega kostja kohustus

teostama renoveerimistöid ja omanikud kohustusid selle eest tasuma väljaehitatavate

korterite omandiõiguse üleandmisega.

37. Maakohus tõlgendas ebaõigesti lepingu p.7.7, leides, et tööde teostamise ajaks tuleb lugeda

tööde faktiline lõpetamise hetk. Lepingus kasutatud väljendit „tähtaegselt teostama töid“

tuleb tõlgendada kooskõlas VÕS §-ga 638 selliselt, et kostja poolt loetakse tööd teostatuks,

kui kokkulepitud tööd on valmis ja hagejale üle antud. Kohus leidis ebaõigesti ka seda, et

tööde lõpetatuse määr ei oma tähtsust. Seejuures eiras maakohus lepingu tõlgendamisel

VÕS § 29 lg 4, poolte ühist tahet ja käitumist ning sekkus poolte privaatautonoomiasse.

Pooled said enne kohtumenetlust ühte moodi aru, et tööd tuleb lugeda teostatuks siis, kui

kostja on teostanud tööd kokkulepitud mahus ja vastavuses lepingu tingimustega ning kui

hageja on tööd vastu võtnud. Kohtu käsitluse järgi loobus hageja õigusest keelduda

puudustega tööde vastuvõtmisest, kuna tööde teostamise ajaks tuleb pidada hetke, mil kostja

lõpetas tööde tegemise. Sellist lepingut ei oleks aga hageja nõustunud sõlmima. Kohus andis

tarbijast hageja ees põhjendamatult eelise majandus- ja kutsetegevuses tegutsevale kostjale.

38. Maakohus tõlgendas meelevaldselt lepingu p 7.3.2 ja eiras asjaolu, et kostja ei ole välja

ehitanud vannitoa seina ega vahelage ja keeldus kokkulepitud tööde teostamisest. Ebaõige

on maakohtu seisukoht, et kostja ei pidanud järgima ehitusloa nr 35373 aluseks olevat

projekti ja et lepingus kasutatud mõisteid (sein, konstruktsioon, vahelagi) ei pidanud

tõlgendama ehitussektoris levinud tähenduses ja vastavalt ehitusnormidele. Maakohus

tõlgendas p 7.3.2 kontekstiväliselt, arvestamata p 7.3 üldosa, mis reguleerib teostatavate

tööde kvaliteeti (s.o viide ehitusloale). Ka asjas kaasatud erialateadmistega isikud leidsid,

et tellitud töid tuli teostada vastavalt ehitusloale ja ehitusprojektile. Maakohtu vastupidine

seisukoht on arusaamatu.

39. Vahelae tööd ei olnud 18.11.2015 seisuga tehtud. Vahelae tööd ei vasta ehitusprojektile ega

lepingule. Kostja oli paigaldanud talastiku ja ülemise korruse põranda, kuid paigaldamata

olid 150 mm kivivilla plaadid, ehituspaber ja kaks kihti kipsplaati (vastavalt

ehitusprojektile). Ka ülemise korruse põrand ei olnud paigaldatud nõuetekohaselt. Selles

esinesid ligi 10cm laiused tühimikud. Kui kohus leidis, et kostja ei pidanud vahelage

täielikult välja ehitama, jääb arusaamatuks, miks ehitasid nii korteriühistu kui ka kostja

ruumis A vahelae välja täies ulatuses. Mõistet rekonstrueerimine tuli mõista kui vahelae

taastamist vastavalt ehitusprojekti p-s 4 sätestatud nõuetele. Ka talastiku paigaldustööd ei

olnud lõpetatud. Talastik ei toetunud kandurile ja sellel puudusid vajalikud kinnitused.

Talastiku külge olid kinnitatud tehnosüsteemid, mida ei võinud seal ehitusprojekti kohaselt

olla. Nende kommunikatsioonide paigutamise õigusvastasuse tuvastas kohus tsiviilasjas

nr 2-17-7999. Maakohus luges tööd arusaamatult nõuetekohaseks. Ebaõige on järeldus,

nagu oleksid pooled tsiviilasja nr 2-13-18005 raames leppinud kokku tööde mahus. Seda,

et hageja oleks pidanud leppima välja ehitamata vahelaega, ei saa järeldada ka hageja

sõlmitud töövõtulepingust, mille aluseks olev hinnapakkumine ei vasta pooltevahelisele

lepingule.

40. Kostja ei ole välja ehitanud vannitoa seina. Maakohtu otsusest ei selgu, kas kohus pidas

vajalikuks tuvastada ajahetke, kui vannitoa seina taastamise tööd tuli lugeda lõpetatuks või

tõdes, et sein võis põhimõtteliselt olla valmis veebruari lõpuks. Kohus jättis tähelepanuta

hageja väited selle kohta, et paberiga kaetud postidest moodustatud konstruktsioonil

puudusid igasugused seina tunnused (näiteks toetav funktsioon). Eksitav on kostja väide, et

leping ei reguleeri vaheseina ja vannitoa ukse asukohta ning nendele esitatavaid nõudeid.

Maakohus jättis tähelepanuta, et ehitusprojektis on olemas üksikasjalik korteri plaan, millelt

need asjaolud nähtuvad. Kostja esitas hagejale küsimused ja ettepanekud planeeringu

muutmiseks alles siis, kui tööde valmimine oli juba hilinenud. Maakohus jättis

tähelepanuta, et kostja selline käitumine oli pahatahtlik ja kantud eesmärgist vabaneda

leppetrahvi nõudest. Alusetu on ka kostja väide, et vannitoa seina taastamata jätmise (s.t

kipsplaadiga katmata jätmine) põhjustas see, et hageja nõudis 19.01.2016 vannitoa ukseava

ümberehitamist. Hageja on alati nõudnud tööde teostamist vastavalt ehitusprojektile. Kostja

ehitusprojekti ei järginud. Kostja tegi ette nähtud ühe ukse asemel kaks, muutes vannitoa

läbikäidavaks koridoriks.

41. Kostja rikkumine ei ole vabandatav. Õige ei ole kohtu seisukoht, nagu oleks hageja

käitumine olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Kohus tugines seejuures üksnes kostja

seletusele, jättes hageja esitatud tõendid ja vastuväited käsitlemata. Hageja ei viivitanud

kostja pakutud ümberehitusplaanile vastamisega. Kostjal oli kiireloomuliste küsimuste

lahendamiseks hageja telefoninumber ja korteri võtmed. Pooled olid pidevas kirjavahetuses,

telefoniühenduses ja kohtusid objektil. Kostja ise ei ilmunud objektile 08.12.2016 ega

teavitanud mitteilmumise põhjusest. Hageja oli kostjat selgelt teavitanud, et soovib tööde

teostamist üksnes kooskõlas ehitusprojektiga. Kohus leidis ekslikult, et hageja käitus

sõnamurdlikult ja asus nõudma ukseava asukoha muutmist alles siis, kui kostja oli

nõuetekohase ukseava juba välja ehitanud. Kostja oli teinud vannitoast koridori. Lepingu

täitmise nõudmine ei ole käsitletav pahatahtlikkusena. Pahatahtlik ei ole ka standarditele

mittevastava seina eemaldamine. Ehitusprojekt nägi küll ette, et sein ehitatakse korstna

vastu, kuid ehitaja pidi arvestama ja tagama seina ohutuse. Ka tuleohutusnõuded nägi ette

ehitusprojekt. Kostja neid ei järginud.

42. Kostja rikkumist ei vabanda ehitustööde mahu suurenemine. Kostjal oli piisavalt aega tööde

nõuetekohaseks teostamiseks, kuid ta sõlmis töövõtulepingu tööde teostamiseks alles

vahetult enne tähtaja saabumist. Tööde mahtude hindamine oli kostja kui professionaalse

ettevõtja ülesanne ja vastutus. Rekonstrueerimistööde mahu suurenemine ei ole käsitletav

vääramatu jõuna, nagu leidis maakohus. Kohus märkis ka ise, et mahtude suurenemine on

puumajades tavapärane. Igal juhul on ehitusmahtude suurenemise väide sisustamata ja

tõendamata. Kohus rajas oma järeldused asjakohatutele tõenditele. Isegi kui ehitusmaht

oleks suurenenud, ei vabasta see kostjat kohustusest teostada tööd kokkulepitud tähtajaks.

43. Kohus lähtus ebaõigesti MS ekspertarvamusest. Tegemist on lubamatu tõendiga. Hageja

juhtis 10.10.2019 kohtuistungil kohtu tähelepanu asjaolule, et kohus delegeeris eksperdile

esitatavate küsimuste esitamise kaudu faktiliste asjaolude tuvastamise (mahtude

suurenemine) ja õigusemõistmise küsimused (lepingu tingimuste sisustamine). Ekspert ei

suutnud

teha

vahet

õiguslikul

ja

mitteõiguslikul

arvamusavaldusel,

tugines

spekulatsioonidele ja kostja selgitustele ning jättis rakendamata ehituseksperdilt oodatava

hoolsusstandardi.

44. Kohus jättis AL ekspertarvamuse arvestamata kunstlikel ja otsitud ettekäänetel. AL

ekspertarvamuse usaldusväärsust ei mõjuta see, et kohtu arvates ei pidanud kostja

ehitusprojektist tulenevaid nõudeid järgima.

VASTUS APELLATSIOONKAEBUSELE

45. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud

hageja I kanda.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

46. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud ja see on jõustunud osas, milles kohus jättis läbi

vaatamata YY (maakohtu menetluses hageja II) hagi ja selle hagi menetlemise kulud jäid

tema kanda.

47. Hageja I vaidlustab kohtuotsust osas, milles maakohus jättis tema hagi rahuldamata ja kostja

menetluskulud tema kanda. TsMS § 651 lg 1 alusel kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni

korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale

on edasi kaevatud.

48. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel vaidlustatud

osas osaliselt tühistada. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab

hageja I hagi osaliselt ja muudab osaliselt otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus

rahuldatakse osaliselt.

49. Vaidlust ei ole asjaolude üle, et 22.09.2014 sõlmitud notariaalse lepinguga nr 2493 müüsid

Vana-Kalamaja tn 11a, Tallinnas asuvate korteriomandite omanikud SS, hageja I, SP,

JS, IU ja KT kostjale neile kuuluvad kaasomandiosad moodustatavast uuest korteriomandist

ja lisaks sellele müüs JS endale kuuluva korteriomandi - kokku hinnaga 175 000 eurot.

Ostuhinna tasumiseks kohustus kostja tegema elamus vastavalt 2007.a koostatud

rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektile lepingu p-s 7.3 nimetatud ehitustööd

hiljemalt 30.09.2015 ja lepingu p-s 7.4 leppisid müüjad ja ostja kokku, et ostuhind loetakse

tasutuks lepingu p-s 7.3 nimetatud tööde tegemisega. Muu hulgas tuli kostjal lepingu p 7.3.2

järgi teostada kahjustunud konstruktsiooni (sein, vahelagi) rekonstrueerimine korteri nr 1A

(hageja I korter) sanitaarruumide juures ja taastada selle korteri vannitoa sein. Lepingu p-s

7.7 leppisid hageja I ja kostja kokku, et kui eelnimetatud tööd ei ole tähtajaks teostatud,

kohustub kostja tasuma hagejale I leppetrahvi 0,1% ostuhinnalt päevas. Lepingu p-s 7.6

loovutasid omanikud lepingu p 7 alapunktidest tulenevad omanike nõuded, sh ostuhinna

tasumise nõude ja müügilepingu rikkumise puhuks ettenähtud õiguskaitsevahendite

kohaldamise nõuded korteriühistule. Vaidlust ei ole ka selle üle, et kostja ületas vahelae

konstruktsiooni ehitamise tähtaega vähemalt 49 päeva võrra ning hagejad saatsid kostjale

09.11.2015 nõudekirja, milles nõudsid lepingust tulenevate kohustuste täitmist ja teatasid

soovist nõuda leppetrahvi.

50. Pooltel on jätkuvalt vaidlus selle üle, millise lepinguga on tegemist, millised olid kostja

lepingust tulevad kohustused hageja I ees ning kas ja millisel määral on kostja neid

rikkunud. Juhul kui rikkumine leiab tuvastamist, on vaidlus selle üle, kas ja millises ulatuses

vastutab kostja lepingurikkumise eest.

51. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus õigesti, et poolte vahel 22.09.2014 sõlmitud

leping on müügileping, millele VÕS töövõtulepingu kohta sätestatut ei kohaldata.

52. VÕS § 208 lg 1 järgi kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva,

valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi

ülemineku ostjale, ostja aga kohustub tasuma ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

Vaidlusaluses lepingus olid müüdavateks asjadeks müüjatele kuulunud kaasomandiosad

moodustatavast korteriomandist ja ühe müüja puhul temale kuulunud korteriomand, asjad

anti müüjate poolt kostjale üle, tehti võimalikuks omandi üleminek kostjale, kostja võttis

asjad vastu ja lepingus kokkulepitu kohaselt pidi tasuma ostuhinna, kokku 175 000 eurot,

lepingu p-s 7.3 loetletud tööde tegemisega. VÕS § 91 lg 1 teise lause järgi võib rahalise

kohustuse täita ka muul viisil, kui see on poolte poolt kokku lepitud. Vaidlusaluses lepingus

oli see p-des 7.3 ja 7.4 kokku lepitud teisiti, st tööde tegemisega.

53. Tegemist ei olnud töövõtulepinguga, milles oleks kokku lepitud selles, et kostja tehtud

tööde eest tasuvad omanikud oma omandi üleandmisega, nagu leiab hageja I. Vaidlusalune

leping sellist järeldust teha ei võimalda. Lepingu p-des 7.1 ja 7.2 on kokku lepitud

ostuhinnad, millega müüjad müüvad ja ostja ostab omandid, mitte ehitustööde maksumuses.

54. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus aga ebaõigesti, et tähtsust ei oma tööde

lõpetatuse aste (puudustega või ilma), vaid üksnes tööde lõpetamise aeg. Kostjal oli

kohustus teha kõik lepingus kokkulepitud tööd vastavuses lepingu p-s 7.3 märgitud

tingimustega, st tööd pidid olema tehtud vastavalt ehitusprojektile (viide ka ehitusloale).

Seega selleks, et teha kindlaks, kas hagejal I on kostja vastu leppetrahvi nõue, tuli kohtul

kindlaks teha mitte üksnes tööde lõpetamise aeg, vaid ka tehtud tööde vastavus 2007.a

koostatud elamu rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektile ning ehitusloale.

Maakohus on otsuses seda tegelikult ka teinud.

55. Hageja I leiab ebaõigesti, et lepingu järgi pidi kostja rekonstrueerima, st taastama vahelae.

Maakohus tuvastas õigesti, et lepingu järgi pidi kostja taastama vahelae konstruktsiooni,

mitte vahelage valmis ehitama, st kostja kohustuseks ei olnud kivivilla ja kahekordse

kipsplaadi paigaldamine ehk projektijärgse lõppvalmiduse saavutamine. Vaidlust ei ole

selle üle, et vahelae projektijärgsed konstruktsiooni taastamistööd valmisid 18.11.2015, s.o

49 päeva lepingus sätestatust hiljem. Kostja täitis selles osas oma kohustuse, kuid ületas

lepingus kokku lepitud tähtaega. Ringkonnakohus ei korda selles osas maakohtu otsuse

põhjendusi.

56. Hageja I väited selle töö ebakvaliteetsuse (talastikul vajalike kinnituste puudumine jm) ning

talastiku külge kinnitatud tehnosüsteemide kohta ei oma käesoleva asja lahendamisel

tähtsust. Väidetav töö ebakvaliteetsus puudutab hageja I korteris oleva ruumi A vahelage,

mida ei paigaldanud kostja, vaid korteriühistu. Kostjal oli kohustus taastada vahelae

konstruktsioonid ruumides C ja D. Selle tuvastas õigesti ka maakohus. Asjaolu, et vahelae

külge olid kinnitatud tehnosüsteemid, ei mõjuta vahelae konstruktsiooni valmidusastet ja

see ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Tehnosüsteemide paigaldamise üle toimus vaidlus

tsiviilasjas nr 2-17-7999.

57. Kostja pidi lepingu järgi taastama ka vannitoa seina sellisena, et see vastaks ehitusprojektile.

Asjas esitatud tõendite kohaselt ei teinud kostja seda lepingus sätestatud tähtajaks, milleks

oli 30.09.2015. Kostja pakkus alles 19.11.2015 e-kirjas hagejale I välja projektist erineva

lahenduse ja küsis, millist lahendust hageja I soovib (II kd lk 13). Ringkonnakohtu

hinnangul on selle kirjaga tõendatud, et kirja saatmise ajaks ei olnud kostja vannitoa seina

ehitamist veel alustanudki.

58. Kuna asjas on tõendatud, et kostja ei täitnud oma kohustust teostada lepingu p-s 7.3.2

märgitud tööd lepingu p-s 7.3 kokku lepitud tähtajaks, on kostja rikkunud ringkonnakohtu

hinnangul oma kohustust VÕS § 100 tähenduses. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik

kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et

kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.

59. Kostja leidis, et tema rikkumine on vabandatav VÕS § 103 lg 2 järgi, kuna ta rikkus

kohustust vääramatu jõu tõttu, milleks on asjaolu, et tööde käigus selgus konstruktsioonide

kahjustuste tegelik ulatus ja töö maht suurenes oluliselt. Sellega nõustus ka maakohus.

Ringkonnakohus seda seisukohta ei jaga ja leiab, et tööde mahtude hindamine oli kostja

ülesanne ja vastutus ning ta pidi võimalike lisatööde tegemisega arvestama. Kuna tegemist

oli väga halvas seisundis majaga, pidi see olema kostjale mõistlikult ettenähtav ja tema

rikkumine ei ole vabandatav. Pealegi ei ole kogu elamu remondimahu suurenemine

iseenesest seostatav hageja I korteri remondiga, mis oli kogu maja remondiga võrreldes

väikesemahuline. Samal põhjusel ei ole õige kostja seisukoht, et tal oli lisatööde tõttu õigus

tähtaja pikendamisele VÕS § 6 alusel.

60. Ringkonnakohus leiab eeltoodu alusel, et hagejal I on õigus nõuda kostjalt lepingu p 7.7

alusel leppetrahvi. Lepingu järgi oli selle suurus 26 600 eurot, mida arvestati müüdud asjade

müügihinnast. Kostja leidis, et see on ebamõistlikult suur ja palus seda vähendada 2000

euroni.

61. VÕS § 162 lg 1 järgi võib kohus leppetrahvi maksma kohustatud lepingupoole nõudmisel

vähendada leppetrahvi mõistliku suuruseni, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on

ebamõistlikult suur, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise

lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Leppetrahvi

vähendamine on seaduse alusel tehtav kohtu diskretsiooniotsus, mille kohus teeb poolte

huve kaaludes (vt nt Riigikohtu otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-132-12, p 12).

62. Ringkonnakohus leiab, et hageja I nõutavat leppetrahvi tuleb vähendada. Leppetrahv on

antud juhul kokku lepitud eelkõige kohustuse täitmise tagamiseks, ostja sundimiseks teha

ostuhinna tasumiseks tööd tähtaegselt. Samas võib olla võimalik müüja huvi tagatud

kohustuse täitmise vastu olla seotud tekkiva varalise kahjuga. Kahju puudumine võib olla

aluseks leppetrahvi vähendamisele, kui leppetrahvi väljanõudmine kokkulepitud ulatuses ei

ole kooskõlas hea usu põhimõttega (vt ka Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-66-05, p 17).

Käesolevas asjas tuleb hinnata, kas leppetrahvi summa õigustab hageja I huvi tagatud

kohustuse täitmise vastu või on see mõeldud võimaliku varalise kahju hüvitamiseks.

63. Ringkonnakohtu hinnangul hageja I huvi kohustuse täitmise vastu 26 600 euro suurust

leppetrahvi ei õigusta ja selline summa ei õigusta ka võimaliku varalise kahju hüvitamist.

Leppetrahvi vähendamise küsimuse lahendamisel arvestab ringkonnakohus asjaoluga, et

laekonstruktsioonide taastamine oli lepingule vastav, kuigi hilines 49 päeva võrra. Vaidlust

ei olnud selle üle, et mitme aasta jooksul pärast vaidlusaluseid sündmusi ei teinud hageja I

midagi selleks, et muuta korter elamiskõlblikuks (teadmata on, kas hageja I on seda senini

teinud). Seega ei saa teha järeldust selle kohta, et hagejal oli huvi lepingus sätestatud tähtaja

järgimise vastu. Samuti ei saa asja materjalist teha järeldust, et selle töö hilinemisega

valmimise tõttu tekkis hagejale I varaline kahju.

64. Vannitoa seina ehitamist alustas kostja küll siis, kui lepingus kokkulepitud tähtaeg oli juba

möödunud, kuid kostja jõudis selle osaliselt valmis teha enne, kui hageja I seina lammutas,

andmata kostjale võimalust tööd lõpetada. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu

otsuses tuvastatud asjaoludega (maakohtu otsuse p-d 27.1, 27.2) ja neid ei korda. Ka

vannitoa seina ehitamise osas puudub alus väita, et hagejal I oli tähtaja järgimise vastu huvi,

arvestades käesoleva otsuse eelmises punktis märgitut. Samuti tuleb arvestada seda, et

hageja I ei võimaldanud kostjal seina lõpuni valmis ehitada, sh ehitada vaatamata tähtaja

ületamisele kinni ruumi A poole ehitatud ukseava (kostja oli juba teinud valmis

projektijärgse ukseava, mis ei olnud kostja lepingujärgne kohustus), vaid ta lammutas kostja

poolt osaliselt tehtud seina, mis oli tehtud hageja I soovil projektijärgsesse kohta. Seina

lõpuni ehitamata jäämise tõttu ei saanud hagejale I tekkida kahju 26 600 eurot. Hageja I ei

ole sellises suuruses kahju tekkimist tõendanud. Töövõtulepingu järgi oli kahe korteri

(hageja I korter ja temale mittekuuluv korter nr 2) ehitustööde maksumus kokku koos

käibemaksuga 3240 eurot (III kd lk 128). Arvestades kahe korteri ehitustööde maksmust ja

asjaolu, et kostja ehitas hageja I korteris seina osaliselt valmis, võis hagejal I tekkida kahju

maksimaalselt 2000 euro suuruses summas.

65. Asja materjalist ei nähtu ka seda, et ühe lepingupoole majanduslik seisund oleks teise omast

oluliselt parem. Pooled ei ole sellele tuginenud.

66. Ringkonnakohus leiab, et leppetrahvi väljamõistmine kokkulepitud ulatuses ei ole

eeltoodud asjaolusid arvestades kooskõlas hea usu põhimõttega. Ringkonnakohus vähendab

leppetrahvi 2000 euroni ja rahuldab selles osas hagi. Rahuldamata jääb hagi 24 600 euro

suuruses summas.

67. Kuigi ringkonnakohus rahuldab osaliselt hageja I hagi, jätab ringkonnakohus selle hagi

menetlemise kulud nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 2 alusel hageja I

kanda, kuna hagi rahuldatakse sellises ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina

pakkunud kostja (III kd lk-d 33 ja 109).

(allkirjastatud digitaalselt)

Gaida Kivinurm, Vahur-Peeter Liin, Ande Tänav