2-19-11632/23 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Tsiviilasja number

2-19-11632

Otsuse aeg ja koht

14.07.2020 Tallinn, kohtukantselei kaudu

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Maarja-Liis Lall

Tsiviilasi

Tallinn, Tööstuse tn 43 korteriühistu hagid A Ri ja I Li

vastu kaasomandis oleva korteriomandi võõrandamise

kohustamiseks

Tsiviilasja hind

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: Tallinn, Tööstuse tn 43 korteriühistu (registrikood

80143191), seaduslik esindaja E T

Kostja I: A R (isikukood xxxx), lepinguline esindaja Alik

Karajev

Kostja II: I L (isikukood xxxx)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinn, Tööstuse tn 43 korteriühistu hagid A Ri ja I Li vastu rahuldamata.

2. Jätta maakohtu menetluskulud hageja kanda.

3. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

vastavalt TsMS § 177 lõikele 2. Kostjad võivad soovi korral esitada enda täieliku

menetluskulude nimekirja kohtule 7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse

jõustumisest.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule (Pärnu mnt 7,

Tallinn, e-posti aadress talrk.menetlus@kohus.ee) 30 päeva jooksul, alates otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel käesoleva otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv sõltuvalt

tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada

ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist

istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi

taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb,

eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED, POOLTE SEISUKOHAD JA MENETLUSE KÄIK

1. Hageja esitas 02.08.2019 hagi kostjate vastu, täiendades seda 21.10.2019 ja 29.12.2019,

paludes kohtul kohustada kostjaid võõrandama korteriomand asukohaga xxxx (registriosa nr

xxxx). Hageja palub määrata kohtuotsuse täitmise viisina kindlaks korteriomandi

võõrandamine täitemenetluse korras ning anda kostjatele tähtaeg kohtutäiturile avalduse

esitamiseks korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks kahe kuu jooksul alates kohtuotsuse

jõustumisest.

Hageja tõi esile järgmised asjaolud:

− Kostjad on kaasomandis oleva korteriomandi eest kommunaalmaksete tasumisel enda

kohustusi süstemaatiliselt rikkunud mitme aasta vältel, mille tulemusel on kostjatel

kogunenud hageja ees võlgnevus summas 3805,62 eurot üle kolme kuu 24 kuu eest.

− Korteriühistu 18.09.2018. a üldkoosolekul otsustati esitada kostjate vastu korteriomandi

sundvõõrandamise nõue. Kostjale I edastati üldkoosoleku otsus korteriomandi

vabatahtlikuks võõrandamiseks. Koheselt pärast üldkoosolekul vastu võetud otsust

sõlmiti kostjatega eraldi suuline kokkulepe, et juhul kui edaspidi kostjad tasuvad

kommunaalkulude võlgnevust iga kuu 250 eurot ning lisaks sellele jooksvad

kommunaalkulud, siis ei pöörata võõrandamise nõuet täitmisele. Kostja I tasus 250 eurot

06.10.2019. Kostjad tasusid kommunaalkulude eest vaid kokku vaid 500 eurot, mis

arveldati 2019. a aprillikuu arvest. Ülejäänud summa 475,20 eurot läks varasemate arvete

katteks.

− 19.03.2019. a kirjutas hageja juhatus kostjatele kirja, mille järgi pärast üldkoosolekul

vastu võetud otsust sõlmiti kostjatega eraldi suuline kokkulepe, et juhul kui edaspidi

kostjad tasuvad kommunaalkulude võlgnevust iga kuu 250 eurot ning lisaks sellele

jooksvad kommunaalkulud, ei pöörata võõrandamise nõuet täitmisele. Samuti selgitati

kostjatele võimalikke meetmeid juhul, kui kostjad vabatahtlikult korteriomandit ei

võõranda. Korteriomandi võõrandamist nõuti alates 19.03.2019 e-posti teel saadetud

kirjaga.

− Kostjad ei pidanud kokkuleppest kinni ning hageja juhatus teavitas kostjat, et otsustas

18.09.2018. a üldkoosolekul vastu võetud otsuse pöörata täitmisele. Otsuse täitmisele

pööramisega teavitas hageja juhatus kostjaid, et tuginedes korteriomandi- ja

korteriühistuseaduse § 33 lg-le 1 annab korteriühistu kostjatele aega kolm kuud

iseseisvalt realiseerida kostjale kuuluv korteriomand. Käesoleva hagiavalduse esitamise

seisuga on möödunud 4 kuud ning kostja ei ole siiani enda korteriomandit võõrandanud.

− Kostjatele edastati üldkoosoleku otsus korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks.

Kostjad ei ole hagi esitamise hetkeks korteriomandit võõrandanud (möödunud on

seadusest tulenev tähtaeg).

− 18.08.2018. a toimunud üldkoosolekul osales 56 liiget, nendest 30 korteriomanikud ja

26 isikut volitustega. Korteriühistu juurde kuulub 95 korterit. Tuginedes eelnevale ühistu

koosolekul osales 58,9% ühistu liikmetest, mis tähendab, et toimunud üldkoosolek oli

otsustusvõimeline ning üldkoosolekul tehtud otsus korteri xxxx sundvõõrandamiseks on

õiguspärane, sest üldkoosolekul osalenutest hääletas korteri xxxx võõrandamise poolt

100% kohalolevatest liikmetest.

Vastusena kostja vastuväidetele selgitas hageja:

− Hageja eesmärk ei ole enam üksnes võlgnevuse täitmine kostja poolt. Korteriomanikud

võimalikuks kostjate kuulumist korteriomanike hulka põhjusel, et hageja on kaotanud

usalduse kostjate vastu. Hageja toonitab, et kostja tasus võlgnevuse üksnes hagimenetluse

tõttu. Hagi eesmärk on kostjatele kuuluva korteriomandi sundvõõrandamine, kuna

kostjad on korduvalt rikkunud oma kohustusi korteriühistu suhtes ja korteriomanikud ei

pea enam võimalikuks nende kuulumist korteriomanike hulka.

− 18.09.2018 üldkoosoleku protokoll on ehtne ning puudub alus arvata teistmoodi ning

18.09.2018 üldkoosolek oli otsustusvõimeline. Korteriühistusse kuulub 104 liiget, kellest

56 osalesid koosolekul.

4. Kostja I vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja I peamised vastuväited

olid järgmised:

− Kostja I möönis, et nii temal kui tema kaasomanikul on tekkinud võlgnevus hageja ees.

Kostja I tasus nii enda kui ka kostja II eest hageja poolt esitatud arved ning hagile vastuse

koostamise aja seisuga 18.05.2020 puuduvad kostjatel mistahes võlgnevused hageja ees.

− Võlgnevus tekkis, kuna pärijate ring oli suur ning korteriomandi saatus oli lahtine,

pärijate omavaheline suhtlus sisuliselt puudus.

− Hageja 18.09.2018. a üldkoosoleku otsusest tuleneb, üldkoosolekul oli eesmärk saada

arved tasutuks, mitte aga korteri sundvõõrandamine („Otsus: korter xxxx sundvõõrandada

KÜ-le tekkinud võlgade katteks”), seega on kostja I hinnangul hageja taotletav eesmärk,

võlgade tasumine, täidetud.

− Kostja I sai 18.09.2018 aasta üldkoosoleku otsuse kätte kohtu vahendusel koos hagiga.

Käesoleva asja menetluses ei ole olnud võimalik tuvastada kostja II elukohta või ka

viibimise kohta, samuti pole teada tema sidevahendite andmed. Sellest tuleneb üheselt, et

ka kostja II ei ole 18.09.2018. a üldkoosoleku otsust kätte saanud ega seda ei ole temale

toimetatud allkirja vastu ega ka e-posti vahendusel.

− 18.09.2018 aasta üldkoosolek ei olnud pädev otsuseid vastu võtma, otsus on tühine.

18.09.2018. a üldkoosoleku protokoll ei kajasta tegelikkust ning see on koostatud

hilisemalt ehk tegemist on fabritseeritud dokumendiga. 18.09.2018. a üldkoosolek ei

olnud otsustusvõimeline osalejate kvoorumi mittetäitmise tõttu ning üldkoosoleku

protokoll ei vastanud kehtestatud nõuetele.

Kostja I palus jätta menetluskulud hageja kanda.

5. Kostja II elukoht ja viibimise koht on teadmata. Kostjale II toimetati

menetlusdokumendid kätte avalikult Ametlike Teadaannete kaudu. Kostja II kohtule vastanud

ei ole.

KOHTU PÕHJENDUSED

6. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et hagi tuleb jätta

rahuldamata.

7. TsMS § 5 lg 1 ja lg 2 teise lause kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja

taotluste alusel, lähtudes nõudest, ning pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. Samas ei ole poolte

valitud õiguslik kvalifikatsioon kohtule siduv (TsMS § 436 lg 7). Pooltevahelise õigussuhte

kvalifitseerimine on TsMS § 436 lg 7 ja § 438 lg 1 järgi kohtu ülesanne. Kohus ei ole asja

lahendamisel seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, vaid kohaldab seadust ise.

Kvalifitseerimisel on kohus seotud nende faktiliste asjaoludega, millele pool on viidanud

(RKTKo 3-2-1-62-08, p 11). Lisaks asjaolude kohtu ette toomise kohustusele peab kumbki pool

TsMS § 230 lg 1 kohaselt hagimenetluses ka tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema

nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus saab otsuse rajada üksnes asjas

esitatud ja kogutud tõenditele ning otsust tehes otsustab kohus, mis asjaolud on tuvastatud

tõendite alusel (TsMS § 436 lg 2 esimene lause ja § 438 lg 1). Poole faktilise asjaolu kohta

esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks (TsMS § 231 lg 2 esimene

lause). Omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud

väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest (TsMS § 231

lg 4). Kohus selgitas seda ka menetlusse võtmise määruses. Seega kui kohus sedastab otsuses,

et mingi asjaolu üle puudub vaidlus, tähendab see seda, et kohtu hinnangul on see omaks võetud

ning puudub vajadus seda tõendada.

8. Hageja sooritusnõue korteriomandite võõrandamiseks võiks kuuluda rahuldamisele

korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 32 lg 1 alusel koosmõjus KrtS § 33 lg-ga 1,

mille kohaselt kui korteriomanik on korduvalt rikkunud oma kohustusi teise korteriomaniku

või korteriühistu suhtes ja kui korteriomanikud ei pea enam võimalikuks tema kuulumist

korteriomanike hulka, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab ning kui

korteriomanik pole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude

esitamisest, võib korteriühistu pöörduda hagiga kohtu poole. Sealjuures lähtub kohus otsust

tehes võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest (KrtS § 33 lg 1 viimane lause).

9. Pooled ei vaidle iseenesest selle üle, et asukohaga Tallinn, Tööstuse tn 43-xxxx asuv

korteriomand kuulub kostjatele (kuigi registrikaardist, hagiavalduse lisast 1, nähtub, et tegemist

on ühisomandiga, mitte kaasomandiga) ning et selle korteri omanikud on korduvalt rikkunud

oma kohustusi, viivitades vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega üle kolme kuu

(seega kohus ei hinda tõenditena ka asjas esitatud arveid).

Kostja I aga märkis vastuses, et on tasunud pärast hagi kättesaamist nii enda kui ka kostja II

eest hageja poolt esitatud arved ning vastuse koostamise aja seisuga puuduvad kostjatel

mistahes võlgnevused hageja ees ning seega on hageja taotletav eesmärk kostja I hinnangul

täidetud. Hageja ei vaielnud vastu sellele, et kostja I on kõik võlgnevused tasunud. Hageja

märkis vastuseks, et eesmärk ei ole enam üksnes võlgnevuse täitmine kostjate poolt. Antud

juhul ei pea korteriomanikud võimalikuks kostjate kuulumist korteriomanike hulka põhjusel, et

hageja on kaotanud usalduse kostjate vastu.

Hageja on kohtu hinnangul enda eesmärgi saavutanud – korteriomanikud on likvideerinud enda

võlgnevused, mistõttu ei saavutaks hagi ka soovitud eesmärki – võõrandada korteriomand

võlgnevuste katteks. Üldkoosolekul võeti vastu otsus, mis vormistati üldkoosoleku protokolli

punkti 3 alapunktis 3: „Otsus: korter xxxx sundvõõrandada KÜ-le tekkinud võlgade katteks“

(21.10.2019. a hagiavalduse lisa 4). Nimetatud otsusest nähtub selgelt, et võõrandamisnõue

esitati üksnes võlgnevuse tõttu ja korteriomandi sundvõõrandamist sooviti üksnes võlgade

katteks. Korteriühistu otsuses peab olema selgelt välja toodud, mis põhjusel võõrandamist

nõutakse. Hilisemalt põhjuse muutmine kohtumenetluses ei ole võimalik, isegi kui need

iseenesest võiksid olla võõrandamisnõude esitamise aluseks (TlnRnKo 09.02.2011. a otsus

asjas nr 2-08-76355, p 11). KrtS § 33 lg 1 teise lause kohaselt lähtub kohus otsust tehes

võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Seega saab kohus lähtuda otsusest nähtuvast,

et korter otsustati võõrandada võlgnevuse katteks ning olukorras, kus võlgnevus on

likvideeritud, ei ole kohtu hinnangul proportsionaalne meede nõuda sellest hoolimata

korteriomandi võõrandamist. Tegemist oleks sellisel juhul karistusliku eesmärgiga, mitte

eesmärgiga, mis otsusest nähtub – võlgade katteks võõrandamine.

Kohtu hinnangul on korteriomandi võõrandamine äärmuslik vahend. Korteri võõrandamise

puhul tuleb silmas pidada, et rahalise kohustuse täitmist saab korteriomanikult tunduvalt

kiiremini ja efektiivsemalt nõuda näiteks maksekäsu kiirmenetluses. Samuti võib pöörduda võla

tasumiseks hagiga kohtusse. Antud juhul ei ole hageja toonud kohtu ette asjaolusid, et hageja

oleks kunagi kostjate vastu võla tasumise nõudega kohtusse pöördunud. Seega on hageja

pöördunud kohtu poole mitte võla nõudega esmakordselt, vaid koheselt kõige äärmuslikuma

nõudega, mida ei saa pidada proportsionaalseks õiguste kaitseks.

Kostja I selgitas, et võlgnevus tekkis, kuna pärijate ring oli suur ning korteriomandi saatus oli

lahtine ning pärijate omavaheline suhtlus sisuliselt puudus. Hageja ei ole selle osas vastuväiteid

esitanud. Kohus selgitab, et iga võlgnevuse tekkimise puhul ei saa eeldada pahatahtlikkust.

Olukorras, kus korteriomandi kui pärandi eseme omanike ring oli suur ning korteriomandi

saatus lahtine, kõlab usutavalt, et võib tekkida ka arusaamatusi selles osas, kes ja mis osas peaks

majandamiskulusid tasuma. Hageja on tuginenud asjaolule, et kostjatega sõlmiti suuline

kokkulepe, et juhul kui edaspidi kostjad tasuvad kommunaalkulude võlgnevust iga kuu

250 eurot ning lisaks sellele jooksvad kommunaalkulud, ei pöörata võõrandamise nõuet

täitmisele ning et kostjad rikkusid seda pahatahtlikult. Sellise kokkuleppe sõlmimist ei ole

samas hageja tõendanud. Üksnes 250 euro tasumine või maksekorralduse saatmine 2018. a

kostja I poolt sellist kokkulepet ei tõenda (21.10.2019. a hagiavalduse lisa 5 ja lisa 6). Samuti

ei tõenda seda ka hilisem 19.03.2019. a e-kiri, sest hageja poolt kokkuleppe tõdemine e-kirjas

ei tõenda selle olemasolu. Samas ka kokkuleppe sõlmimine ja selle mittetäitmine ei pruugi

tähendada pahatahtlikkust.

Kostja I on kohtule kinnitanud, et tulevikus hageja poolt esitatud arvete tasumisega viivitusi

enam ei teki ning ta üksi kohustub need tasuma, sõltumata kostja II maksekäitumisest ning jääb

ka selle kinnituse juurde. Kostja I esitas 01.07.2020. a menetlusdokumendis kohtule hageja

10.06.2020. a arve nr TE00285 maikuu majandamiskulude eest tasumiseks ning 29.06.2020. a

maksekorralduse, millega soovib tõendada arve tähtaegset tasumist ning korteriomanikel

hageja ees mistahes täitmata kohustuste puudumist. Kuigi kinnituse tõelevastavast tulevikus

pole käesoleval ajahetkel võimalik kuidagi kontrollida või kindlustada ning seega see

eraldiseisvalt käesoleval juhul asja lahendamisel tähendust ei oma, on hagejal juhul kui

korteriomanikud ei täida antud lubadust arvete õigeaegse tasumise kohta tulevikus, õigus

esitada uuesti nõue korteriomanikele ja vajadusel ka kohtusse, mh tuginedes soovi korral ka

muudele asjaoludele kui üksnes võlgnevuse olemasolule, sh ka usalduse kaotusele. Sellisel

juhul tuleks ka üldkoosoleku otsuses võõrandamisnõude esitamise põhjused selliselt sõnastada.

Kostja II ei ole hagile küll vastanud, kuid kohtu hinnangul, arvestades et nõude aluseks olevad

asjaolud on omavahel seotud, leiab kohus, et ka hagi kostja II vastu tuleb eeltoodud asjaoludel

jätta rahuldamata. Vastupidisel juhul tekiks ebamõistlik olukord, kus osa poolte ühisomandisse

(st kindlaksmääramata osadesse) korteriomandist sundvõõrandatakse ja osa mitte, kuigi

võõrandamise alust kui sellist pole korteriomandi puhul tervikuna eeltoodud põhjendustel.

10. KrtS § 33 lg 1 mõttes peab nõue korteriomandi võõrandamiseks olema kostjatele ka

isiklikult kätte toimetatud (TrtRnKo 2-18-17693, p 9) ning seda ka juhul, kui põhikirjas sellist

nõuet pole. Kohus palus ka 10.10.2019. a puuduste kõrvaldamise määruses hagejal seda

täpsustada. Kostja I on ka tuginenud asjaolule, et talle pole üldkoosoleku otsust kätte toimetatud

enne kohtuvaidlust. Hageja on tuginenud asjaolule, et kostjatega sõlmiti suuline kokkulepe, et

juhul kui edaspidi kostjad tasuvad kommunaalkulude võlgnevust iga kuu 250 eurot ning lisaks

sellele jooksvad kommunaalkulud, ei pöörata võõrandamise nõuet täitmisele, kuid ei ole ka

seda tõendanud. Üksnes 250 euro tasumine või maksekorralduse saatmine kostja I poolt sellist

kokkulepet või üldkoosoleku otsusest teadmist ei tõenda. Hageja on tuginenud ka asjaolule, et

hageja juhatus edastas kostjatele e-kirja, mille kohaselt esitati nõue korteriomandi

võõrandamiseks KrtS § 33 lg 1 mõttes, kuid sellest nähtub üksnes kostjale I e-kirja edastamine,

kuid mitte kostjale II. Kostja II e-posti pole hageja hagiavaldusse märkinud ja ka kohtu poolt

kostjale II kohtumaterjalide kättetoimetamisel on selgunud, et kostjal II pole e-posti. Seega

kostjale II otsuse või nõude kättetoimetamist ega ka edastamist pole hageja tõendanud ega ka

selliseid asjaolusid kohtu ette toonud. Kostjale I on nõue küll epostiga edastatud, kuid

kohtupraktikas on leitud, et korteriomandi võõrandamiseks kohustamine on niivõrd oluline ja

elulise tähtsusega küsimus, et selleks ei piisa pelgalt otsuse postkasti panekust, antud juhul

oleks tulnud dokument kostjale isiklikult kätte toimetada kas allkirja vastu või postiasutuse

vahendusel tähitud kirjaga. Ainult sellisel viisil saaks hageja tõendada, et kostjad on jätnud

nõude täitmata. Seega pole hageja tõendanud, et ta oleks kostjatele üldkoosoleku otsuse või

nõude korteri võõrandamiseks enne kohtumenetlust kätte toimetanud, mis on samuti alus, et

hagi mitte rahuldada.

11. Kuivõrd nõue jääb rahuldamata eeltoodud põhjustel, ei käsitle kohus kostja I

vastuväiteid üldkoosoleku otsuse kehtivuse osas, sest need ei oma vaidluse sisulisel

lahendamisel tähendust. Seetõttu ei arvesta kohus ka üldkoosoleku korralduse osas esitatud

tõendeid (volikirjad, 18.05.2020. a kostja vastuse lisa 3 ehitisregistri väljavõte).

Hageja saatis enne hagivastuse esitamist 28.04.2019. a e-kirjaga tõendeid, kuid kuna pole

selgelt märgitud, mis nendega tõendada soovitakse ja hilisemas, 18.05.2020. a tervikvastuses

neile viidatud pole, ei arvesta kohus neid.

Menetluskulude jaotus

12. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Seega tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

13. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks vastavalt

TsMS § 177 lõikele 2. Kostjad võivad soovi korral esitada menetluskulude nimekirja kohtule

7 päeva jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest, sh esitades kulu ka otsusega tutvumise

eest.

14. TsMS § 178 lg 1 näeb ette, et menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle

kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Maarja-Liis Lall

Kohtunik