3-19-1843/64 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. juuli 2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-1843

Haldusasi

PrügiAbi OÜ ja Gutman & Gutman OÜ kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

03.09.2019

ettekirjutuse

nr

1912899/00145

ning

Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 16.10.2019 hoiatuse ja

sunniraha määramise ettekirjutuse nr 1912899/00145-1

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja 1 – PrügiAbi OÜ, seaduslik esindaja Maris

Karma;

Kaebaja 2 – Gutman & Gutman OÜ;

kaebajate volitatud esindaja v.adv Villy Lopman;

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva

Vanamb

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 6. märtsi 2020. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta asja juurde võtmata 11.05.2020 apellatsioonkaebuse vastusele lisatud

ekspertiis.

2. Jätta Tallinna linna apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 6.

märtsi 2020. a otsus haldusasjas nr 3-19-1843 muutmata.

3. Mõista Tallinna linnalt PrügiAbi OÜ apellatsioonimenetluse kulude katteks välja

300 (kolmsada) eurot ja Gutman & Gutman OÜ apellatsioonimenetluse kulude katteks

300 (kolmsada) eurot. Ülejäänud osas jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 10.08.2020, välja arvatud halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 212 lg 1 teises lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

3-19-1843

2(13)

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. PrügiAbi OÜ, Gutman & Gutman OÜ ja OÜ KODU HALDUS on Tina tn 3/1, Tallinn

kortermajas asuvate korteriomandite omanikud. Kaebajale 1 ja kaebajale 2 kuulub mõlemale

½ osa korteri nr 8 kaasomandist. OÜ KODU HALDUS omandis on korter nr 7.

2. Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

(TLPA)

03.09.2019

ettekirjutusega

nr

1912899/00145 kohustati PrügiAbi OÜ-d, Gutman & Gutman OÜ-d ning OÜ-d KODU

HALDUS: 1) koheselt peatama Tina tn 3/1 elamu ehitusprojektile (20.11.2014 väljastatud

ehitusluba nr 1412229/00527, millega on kinnitatud Tina tn 3/1 elamu laiendamise ja

rekonstrueerimise ehitusprojekt) mittevastavad ehitustööd ettekirjutuse teatavaks saamise

hetkest, kuid mitte hiljem kui 03.09.2019; ning 2) esitama TLPA-le hiljemalt 10.09.2019

ehitusprojekt, mille järgi ehitustöid teostatakse.

3. PrügiAbi OÜ, Gutman & Gutman OÜ ning OÜ KODU HALDUS esitasid 01.10.2019

Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 03.09.2019 ettekirjutuse nr 1912899/00145

tühistamiseks (haldusasi nr 3-19-1843).

4. TLPA tegi 16.10.2019 PrügiAbi OÜ-le, Gutman & Gutman OÜ-le ning OÜ-le KODU

HALDUS hoiatuse nr 1912899/00145-1, mille kohaselt tuvastas TLPA 15.10.2019 toimunud

Tina tn 3/1 hoone paikvaatluse käigus tänavapoolsete vintskappide valmisehituse (st

vintskappidele akende ja voodrilaudise paigalduse). Hoiatuse kohaselt rikuti sellega TLPA

03.09.2019 ettekirjutuse nõuet 1 (peatada ehitustegevus osaliselt või täielikult). TLPA

rakendas

16.10.2019

hoiatusega

kaebajate

suhtes

03.09.2019

ettekirjutusega

nr

1912899/00145 määratud sunniraha summas 5000 eurot iga ettekirjutuse saaja kohta.

Sunniraha tasumise tähtajaks määrati 21.10.2019.

5. PrügiAbi OÜ, Gutman & Gutman OÜ ning OÜ KODU HALDUS esitasid 17.10.2019

Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 16.10.2019 hoiatuse nr 1912899/00145-1

tühistamiseks (haldusasi nr 3-19-1953).

6. Tallinna Halduskohtu 21.10.2019 määrusega liideti haldusasjad nr 3-19-1843 ja nr 3-19-

1953 ühte menetlusse haldusasja numbriga 3-19-1843.

7. TLPA 02.01.2020 ettekirjutusega nr 2012899/00001 kohustati PrügiAbi OÜ-d, Gutman &

Gutman OÜ-d ning korteriühistut (KÜ) Tina tn 3 viima Tina tn 3/1 elamu vastavusse TLPA

poolt 20.11.2014 kinnitatud ehitusprojektiga (20.11.2014 väljastatud ehitusluba nr

3-19-1843

3(13)

1412229/0057, millega on kinnitatud Tina tn 3/1 elamu laiendamise ja rekonstrueerimise

ehitusprojekt) hiljemalt 01.07.2020. Ettekirjutuse kohaselt tuleb Tina tn 3/1 hoone

katusekonstruktsioonid, katuseräästas ja katusehari viia õigele ja nõuetekohasele kõrgusele ja

selleks tuleb elamu katusekonstruktsioonid osaliselt lammutada ja ümber ehitada.

Ettekirjutuse adressaatidel tuli esitada TLPA-le eelnimetatud kuupäevaks (01.07.2020)

nõuetele vastavusse viimise kohta ehitusjärgne mõõdistusjoonis, mis võimaldab TLPA-l

hinnata Tina tn 3/1 hoone nõuetele vastavust/vastavusse viimist (sh vastavust Tallinna

Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 78 kehtestatud miljööalade teemaplaneeringule

(miljööalade teemaplaneering)) ja ettekirjutuse nõude täitmist. Kõnesoleva ettekirjutusega

muudeti TLPA 03.09.2019 ettekirjutust nr 1912899/00145 ning 16.10.2019 hoiatust nr

1912899/00145-1 selliselt, et Tina tn 3/1 korteri nr 7 omanik OÜ KODU HALDUS

(registrikood 10510914) arvatakse ettekirjutuse ja hoiatuse saajate/adressaatide hulgast välja

(vt ettekirjutuse osa „Märkus“).

8. Tallinna Halduskohtu 09.01.2020 määrusega lõpetati haldusasja menetlus OÜ KODU

HALDUS kaebuse osas.

9. Kaebajate seisukohad TLPA 03.09.2019 ettekirjutuse nr 1912899/00145 osas

TLPA 03.09.2019 ettekirjutus on materiaalselt õigusvastane, kuna see on tehtud valede isikute

suhtes (vt Riigikohtu lahend nr 3-15-1607). Kõik vastustaja etteheited on seotud hoone

väliskonstruktsioonidega (hoone kõrguse muutmine katuseharja tõstmise teel, hoone

räästajoone muutmine ja vintskapi pikendamine), mis on korteriomanike kaasomandis.

Seetõttu ei ole õige teha ettekirjutust üksikutele Tina tn 3/1 korteriomanikele (korteriomandi-

ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 1 lg 1 ning § 4 lg-d 1 ja 4). Isegi kui tõlgendada ettekirjutust

viisil, et see puudutab hoones (pööningul) teostatavaid ehitustöid, siis ka pööning kuulub

korteriomanike kaasomandisse. TLPA on omandiõiguse määramisel lähtunud Tina tn 3

kaasomanike vahel sõlmitud notariaalsest võlaõiguslikust kokkuleppest, millega lepiti kokku

korterite nr 7 ja 8 laiendamine pööningule. Kinnisasja omand ei teki võlaõigusliku

kokkuleppega (asjaõigusseaduse (AÕS) § 64). Kinnistusraamatusse ei ole tehtud kannet

korterite nr 7 ja 8 korteriomandite laiendamise kohta kaasomandi arvelt. Kinnistusraamatu

väljavõtetelt nähtub, et korterite nr 7 ja 8 koosseis ja pindala on olnud samad alates a-st 2007.

Seega ei ole toimunud nimetatud korteriomandite laiendamist ning Tina tn 3/1 on endiselt

kõikide korteriomanike kaasomandis. Kaebajatel ei ole õiguslikult võimalik ettekirjutust täita,

mistõttu on ettekirjutus tühine (HMS § 63 lg 2 p 5). Isegi kui kaebajad seda teeksid, tähendaks

see nende poolt teiste kaasomanike õiguste rikkumist (vt KrtS § 35 lg 1 ja lg 2 p 1).

Ettekirjutus on sisult ebaõige. Ehitustööd vastavad ehitusprojektile ja miljööalade

teemaplaneeringule. Ehitustööde käigus ei ole Tina tn 3/1 hoone katuseharja tõstetud.

Ettekirjutuse seisukohad on vastuolulised. Ettekirjutuses on märgitud järgmist: „Paikvaatluse

käigus teostatud mõõtmise tulemuste kohaselt on Tina tn 3/1 hoone katuseharja kõrgus 10,935

m (mõõdetuna olemasolevast maapinnast katuse roovituse alla). Ameti poolt kinnitatud

ehitusprojekti kohaselt on Tina tn 3/1 hoone kõrguseks märgitud 10,80 m, seega on

ehitustööde käigus on tõusnud katuse hari 18 cm võrra.“ Seega on ettekirjutuses arvutusviga,

kuivõrd 10,935 m ja 10,80 m vahe on 13,5 cm.

Tina tn 3/1 hoone ehitati orienteeruvalt 1910. a-l. Hoone on ebatasane ning hoone kõrgus

erineb, sõltuvalt sellest, kus mõõtmisi teostada. Andmeid hoone kõrguse kohta aastast 1910 ei

ole säilinud. Enne ehitusprojekti koostamist 2014. a-l ei ole hoonet eraldi mõõdetud. Ehitusloa

saanud ehitusprojekti mõõdud on tuletatud 1955. a arhiivijoonistelt, millele ei ole kantud kõiki

mõõte ja arhiivijoonise mõõdud ei vastanud joonisel kujutatud proportsioonidele. Lisaks ei

olnud 1955. a arhiivijoonised seotud absoluutkõrgusega. 01.01.2018 mindi Eesti kõrguste

3-19-1843

4(13)

arvutamisel Balti 1977. a kõrgussüsteemilt üle Amsterdami nullile. Seega puudub üheselt

selge mõõdistamise alus. Järelikult ei ole õige võtta sedavõrd jäik ja resoluutne seisukoht,

justkui tähendaks väidetav 13,5 cm suurune erinevus olulist rikkumist. Mõõtetulemuste

erinevuse (ca 15 cm) ebaolulisust on kinnitanud vastustaja ametnik Tarmo Uin 06.08.2019

toimunud ehituskoosolekul. Kui ka vastustaja oleks paikvaatlusel tuvastanud, et

ehitusprojektis märgitud ja kohapeal mõõdetud kõrguse vahe on 13,5 cm, siis ei saa sellest

järeldada, et ehitamine on vastuolus projekti ja miljööalade teemaplaneeringuga. Vastustaja ei

saanud paikvaatlusel mõõta hoone kõrgust samast kohast, kus ehitusprojekti koostamisel,

kuna enne ehitusprojekti koostamist ei ole hoone kõrgust üldse mõõdetud. Seega puuduvad

võrreldavad andmed, mille alusel saaks väita, et hoone kõrgus on suurem kui ehitusprojektis

märgitu või kõrgemad kui originaalselt. 13,5 cm suurune vahe on hoone kõrguse puhul

väheoluline. Proportsionaalsuse põhimõttega ei ole kooskõlas TLPA tõlgendus, mille kohaselt

oleks isegi 1 cm suurune erinevus katuseharja kõrguses õiguspäraseks aluseks katuse

lammutamise ettekirjutuse tegemisel.

Ehitusloa aluseks oleval katusekorruse plaanil oli kujutatud hoones olemasolevat treppi, kuid

kuna seda projekti lõikel ei olnud, siis oli jäänud tähelepanuta, et vintskapi ja trepi vahele jääb

vaid ca 40 cm ava, mistõttu ei saaks treppi otstarbepõhiselt kasutada. Ehitustööde käigus

nihutati vintskapi välissein maja välisseinaga samasse tasapinda, kuna ehitustehniliselt ei

oleks muidu olnud võimalik kasutada treppi pööningule pääsemiseks. Trepi kaudu pööningule

pääsemine on oluline tuleohutuse tagamiseks. Ehitusprojektis teistsuguse lahenduse

ettenägemine on tingitud projekteerija eksimusest.

Ehitustööde vastavust ehitusprojektile kinnitas riiklikult tunnustatud ekspert Elmet Ein oma

05.09.2019

ekspertarvamuses.

Kaebajatel

ei

ole

alust

kahtlustada,

et

hoone

rekonstrueerimistöid võidakse teostada nõuetele mittevastavalt.

TLPA vastuoluline käitumine ja viivitus väidetava olulise ja tõsise rikkumise avastamise järel

kinnitab, et tegelikkuses puudub oluline ja tõsine rikkumine. TLPA viis esimese paikvaatluse

läbi 23.07.2019. Selles asus T. Uin seisukohale, et katusekonstruktsiooni on tõstetud ligi 30

cm. TLPA ei teinud juulis ega augustis 2019 ettekirjutust. Vastupidi, 06.08.2019 viis T. Uin

läbi uue kontrollmõõtmise, mille tulemusel tuvastati erinevus ca 15 cm. Seejuures märkis T.

Uin, et see ei ole suur erinevus ja tema probleemi ei näe. TLPA tegi ettekirjutuse 03.09.2019.

Vaidlustatud ettekirjutuse andmisel on rikutud ärakuulamise põhimõtet. Kaebajatele anti

arvamuse avaldamiseks aega vähem kui üks tööpäev, mis on ebamõistlikult lühike tähtaeg.

Paikvaatluste läbiviimisel on rikutud menetlusnorme. Vastustaja ei ole andnud kaebajatele

võimalust olla ära kuulatud ja osaleda vaatlustes. Kaebajaid, KÜ-d, ehitajaid ega muid

vaatlusega puudutatud isikuid ei ole teavitatud vaatluse läbiviimisest, isikutele pole

tutvustatud nende õigusi ega pakutud võimalust selgitada või täpsustada vaatluse käigus

kogutud infot. Vastustaja vaatlusprotokollid on ebausaldusväärsed tõendid. Paikvaatluse aktid

on vastuolus TLPA ettekirjutuse koostamise ja sunnivahendi rakendamise menetlusjuhendi

(23.11.2016 nr 1-1/47) §-ga 8.

TLPA 02.01.2020 ettekirjutusega nr 2012899/00001 on kõrvaldatud TLPA 03.09.2019

ettekirjutuse kehtivus (vt Riigikohtu lahend nr 3-3-1-85-07, p 21 jj). Vastustaja on 02.01.2020

teinud lammutamise ettekirjutuse ehk andnud haldusakti sama faktilise olukorra ja samade

isikute suhtes. Samade asjaolude pinnalt uue õigusliku otsustuse tegemine tähendab varasema

otsustuse kehtetuks tunnistamist. Varasema haldusakti tühistamine kõrvaldab haldusakti

kehtivuse tagasiulatuvalt ja selle varasemale kehtivusele ei ole võimalik hiljem enam tugineda

(Riigikohtu lahend nr 3-3-2-41-11, p-d 10-12).

Kaebajate seisukohad TLPA 16.10.2019 hoiatuse nr 1912899/00145-1 osas

3-19-1843

5(13)

TLPA 16.10.2019 hoiatus nr 1912899/00145-1 on tehtud valede isikute suhtes. Vaidlusalune

ehitustegevus ei toimu kaebajate ainuomandisse kuuluval kinnisasjal ja seetõttu on välistatud

sunniraha rakendamine kaebajate suhtes. Vastustaja ei ole tuvastanud ühtegi Riigikohtu

otsuses nr 3-3-1-72-12 viidatud eeldust.

TLPA 16.10.2019 hoiatuses esitatud põhjendused ei ole kooskõlas TLPA 03.09.2019

ettekirjutuses esitatud õigusrikkumise sisuga. Tina tn 3/1 hoones ei ole jätkatud ehitustöödega.

Tina tn 3/1 hoone säilimise ja ohutuse tagamiseks teostati vintskappide akende ja

voodrilaudade paigaldus. Avade ajutine katmine oli kooskõlastatud Tallinna Linnavalitsuse

järelevalve osakonna spetsialisti T. Uiniga. Nii akende kui ka voodrilaudade puhul on

tegemist materjalidega, mis on hõlpsasti eemaldatavad. Materjalide paigaldamisel ei ole töid

teostatud eeldusega, et aknad ja voodrilaudis jääksid püsima.

TLPA uus hoiatuses määratud sunniraha suurus on põhjendamatu ja ebaproportsionaalne.

TLPA ei ole esitanud kaebajatele nõuetekohast hoiatust (asendustäitmise ja sunniraha seaduse

(ATSS) § 2 lg 1, § 7 lg-d 1 ja 2). Rikutud ei ole 03.09.2019 ettekirjutuse nõuet nr 1. Sunniraha

suurendamine ei ole proportsionaalne, kuivõrd analüüsimata on jäetud ettekirjutuse olulisus,

rikkumise asjaolud ja isiku majanduslik seisund.

10. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Vastustaja seisukohad 03.09.2019 ettekirjutuse nr 1912899/00145 osas

Ettekirjutus on tehtud õigetele isikutele (vt Riigikohtu lahend nr 3-15-1607, p 14).

Kinnistusraamatu andmetel kuulub Tina tn 3/1 korter nr 7 OÜ-le KODU HALDUS ja Tina tn

3/1 korter nr 8 ½ kaasomandist PrügiAbi OÜ-le ja ½ kaasomandist Gutman & Gutman OÜ-le.

Tina tn 3/1 korteriomanike vahel 03.02.2016 sõlmitud notariaalse lepingu p-dest 3.3 ja 3.4

ilmneb, et pööningukorruse väljaehitamisest on huvitatud korterite nr 7 ja 8 omanikud.

Järelevalvemenetluses on Tina tn 3/1 korterite nr 3 ja 6 elanikud selgitanud, et pööningu

väljaehitustöid juhib Tarmo Karma. T. Karma on korteri nr 8 omanike PrügiAbi OÜ ning

Gutman & Gutman OÜ juhatuse liige. Ivo Piilend on oma 05.10.2019 e-kirjas vastustajale

selgitanud mh, et katuse tõstmine ja pööningu suurendamine toimub korterite nr 7 ja 8

omanike huvides; korteri nr 8 omanikud (omanikfirma juhatuse liige Maris Karma on ka KÜ

juhatuse liige ja kaasomanike volitatud „usaldusisik“ ning tema abikaasa T. Karma) on

peamised ümberehituste organiseerijad; korteri nr 7 omanik vahetus 01.04.2019 ning uus

omanik ei ole oma soove ilmutanud (tema volitusel tegutseb T. Karma). Riigikohtu lahendi nr

3-15-1607 p-s 14 on selgitatud, et KorS § 15 lg-st 4 tulenevalt on võimalik ettekirjutuse

tegemine ka ühele korteriomanikest, kui tal on ohu või korrarikkumisega oluliselt tihedam

seos kui teistel korteriomanikel.

Arusaamatu on kaebajate väide ettekirjutuse täitmise võimatusest. Vaidlustatud ettekirjutuse

esimene nõue oli peatada ebaseaduslik ehitustegevus. Seaduserikkumise lõpetamiseks ei ole

vaja korteriomanike üldkoosolekut kokku kutsuda.

Vastustaja ei nõustu kaebajatega, et ehitatud on miljööala teemaplaneeringu ja ehitusprojekti

kohaselt. 20.11.2014 ehitusluba nr 1412229/00527 järgib miljööalade teemaplaneeringut.

Selle aluseks olevas ehitusprojektis on hoone Tina tn 3/1 katusehari jäetud olemasolevale

kõrgusele (vt ehitusprojekti seletuskiri; I kd, tl 191). Tina tn 3/1 korterelamu laiendusprojekti

muudatusprojekt (kinnitatud 25.05.2016) nõudeid katusele ei muuda (vt III kd, tl 67–69). Väär

on kaebajate seisukoht, et kuna puudub üheselt selge mõõdistamise alus ning ei ole üheselt

selge, kui palju Tina tn 3/1 katuseharja on tõstetud, siis justkui ei olegi rikkumist toimunud.

Vastustaja on esitanud Tina tn 3/1 osas 23.07.2019, 06.08.2019, 27.08.2019 ja 04.09.2019

teostatud paikvaatluse aktid. Ebaseadusliku ehitustegevuse tulemusena on räästajoont

3-19-1843

6(13)

muudetud ja katuseharja tõstetud, mis nähtub selgelt TLPA ametniku Kristiina Liinaku

selgitustega kahelt fotolt (I kd, tl 145–146). Vaidlustatud ettekirjutuse kontekstis ei oma

tähtsust, kui palju täpselt on räästajoont muudetud ja mitu sentimeetrit on katuseharja tõstetud.

Vastavalt miljööalade teemaplaneeringule on väga väärtuslike hoonete räästajoone muutmine

ja katuseharja tõstmine keelatud tegevus. Seega on teemaplaneeringu nõudeid rikutud. Seda

faktilist asjaolu ei muuda mistahes ekspertarvamuste esitamine. Miljööalade teemaplaneeringu

seletuskirja ja Raua miljööväärtusliku ala jooniselt on näha, et kõnealune hoone (Tina tn 3

tänavaäärne maja) on tähistatud punase joonega – see on väga väärtuslik hoone.

Kaebajate esitatud E. Eini 30.08.2019 erakorraline ehitise audit on ebausaldusväärne. Sellest

ei selgu, millisele projektile ja millistele arhiividokumentidele arvamus tugineb; dokument

koosneb vaid kuuest lausest; pealiskaudselt ning igasuguste täpsustusteta väidab E. Ein, et

katuse kaldenurk ja harjajoon vastavad projektile ja arhiivijoonistele; ei ole ühtegi märget

osas, kas katuseharja on tõstetud või mitte ning kas see on lubatav või mitte;

teemaplaneeringut ei ole üldse puudutatud. Ekslik on E. Eini 06.11.2019 seisukoht, et Tina tn

3/1 katuseharja tõstmise seaduslikkust peaks hindama 1905. a ehitusprojekti alusel.

Miljööalade teemaplaneeringuga tunnistati väga väärtuslikuks mitte 1905. a ehitusprojekt,

vaid Tina tn 3/1 kinnistul asunud hoone just sellise arhitektuuriga ja katuseharja kõrgusega,

nagu see reaalselt tol hetkel eksisteeris. 1905. a ehitusprojekt ei näita, milline oli hoone enne

ebaseaduslikku ümberehitust, vaid seda näitab 1955. a inventariseerimisjoonis. Lisaks ei antud

ehitusluba Tina tn 3/1 rekonstrueerimiseks mitte 1905. a ehitusprojekti alusel, vaid 2014. a

ehitusprojekti alusel, mis keelas katuseharja tõstmise. K. Liinak (diplomeeritud ehitusinseneri

tase 7) on koostanud 05.11.2019 seisukoha, mille kohaselt ei vasta Tina tn 3/1 katuse tõstmine

1955. a inventariseerimise joonistele; 1955. a inventariseerimise joonistelt ja kehtivast

ehitusprojektist nähtub selgelt, et hoone räästajoon on olnud tsentreeritud, kuid esitatud

muudatusprojektis on hoone harjajoont nihutatud tsentreeritud asukohast kõrvale, muutes

asukoha asümmeetriliseks; harja paiknemise muudatusega on kaasnenud hoone liigenduse

kadumine külgvaates ning muutunud on räästajoone kõrgus ja asukoht külg- ja esifassaadil,

mis moonutab hoone välisilmet (III kd, tl 74 p).

Kaebajad ei ole täitnud ka vaidlustatud ettekirjutuse teist nõuet – ei ole esitanud

ehitusprojekti, mille alusel tegelik ehitamine katuseharja tõstmisel toimus. Selleks ei ole

10.09.2019 muudatusprojekt, kuivõrd tegemist on eelprojekti staadiumis ehitusprojektiga,

mille alusel ei saa ehitada (vt majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määrus nr 97 „Nõuded

ehitusprojektile“; määrus nr 97). Asjaolu, et katusekonstruktsioonide ümberehitamiseks

vajalikku konstruktiivosade tööprojekti ei olegi olemas, sai kinnitust 26.09.2019 TLPA-s

toimunud nõupidamisel kaebajate ja KÜ esindajatega (vt nõupidamise protokoll; I kd, tl 192–

193). Muudatusprojekti kaaskirjas esitatud väited, nagu oleks miljööalade teemaplaneeringu

rikkumine olnud möödapääsmatu ja ainuke võimalus, ei päde. Ehitustehniliselt on võimalik

alati mitu lahendust, sh on alati võimalikud lahendused, mis järgivad kehtivaid planeeringuid

(vt ehitusseadustik (EhS) § 12 lg 2). Vastustaja ametnikud, sh miljööalade spetsialistid

selgitasid 26.09.2019 nõupidamisel kaebajate ja KÜ esindajatele, et esitatud muudatusprojekti

ei ole vastustajal võimalik kinnitada, kuna see muudab olemuslikult 20.11.2014 ehitusloa nr

1412229/00527 aluseks olevat ehitusprojekti ning on teravas vastuolus miljööalade

teemaplaneeringuga.

Vastustaja ei ole haldusmenetluse norme rikkunud. Ebaseadusliku ehitustegevuse peatamise

ettekirjutust ei esitata reeglina eelnõuna ettekirjutuse adressaadile vastuväidete esitamiseks

(HMS § 40 lg 3 p 1). Kaebajad said piisavalt aega arvamuse esitamiseks. Vastustaja saatis

esimese e-kirja KÜ-le selgituste saamiseks ebaseadusliku ehitustegevuse kohta juba

26.07.2019. Kuna KÜ ei reageerinud, siis saatis vastustaja 01.08.2019 uue e-kirja selgituste

saamiseks. Kaebajatele oli teada vastustaja nõue peatada ebaseaduslik ehitustegevus tükk aega

3-19-1843

7(13)

enne vaidlustatud ettekirjutuse saamist. Nimelt saatis järelevalveametnik 12.08.2019 KÜ

juhatuse liikmele e-kirja, kus rõhutas, et ebaseaduslike katusetöödega ei ole otstarbekas

jätkata. Vastustaja saatis 27.08.2019 uue e-kirja, kus märgiti, et tuginedes eeltoodule on selge,

et ehitustööd ei vasta ameti poolt kinnitatud ehitusprojektile ning selleks, et vältida

võimalikke hilisemaid lisakulusid, mis kaasnevad ebaseadusliku ehitamisega, ei ole ameti

poolt kinnitatud ehitusprojektile mittevastavate ehitustööde jätkamine/teostamine lubatud.

Vastustaja seisukohad 16.10.2019 hoiatuse nr 1912899/00145-1 osas

Hoiatus on tehtud samadele isikutele, kellele tehti ettekirjutus ja kellele ettekirjutuse täitmata

jätmise eest tehti uus hoiatus (16.10.2019).

15.10.2019 toimunud paikvaatlusel selgus, et ehitustegevusega on jätkatud ning katuse osa on

võrreldes ehitustööde peatamise seisuga edasi ehitatud (tänavapoolsed vintskapid).

Katuseharja tõstmisest tingituna on ka teised ehitustööd mitteprojektikohased, s.o muutuvad

laudise pikkus, akna kõrgus, paiknemine jm. Kaebaja väide, et avade ajutine katmine oli

kooskõlastatud Tallinna Linnavalitsuse järelevalve osakonna spetsialisti T. Uiniga, on väär. T.

Uin ega TLPA ei ole sellist kooskõlastust andnud. Juhised hoone ajutiseks katmiseks (kui

TLPA on ehitustööd peatanud) annab TLPA e-kirja teel. Kaebajad ei ole TLPA-lt ajutise

katmise võimalust taotlenud. Aknaavade ajutise katmisena ei saa tõlgendada olukorda, kus

aknaavadele paigutatakse aknad.

Hoiatus sunniraha rakendamiseks sisaldub 03.09.2019 ettekirjutuses nr 1912899/00145.

Sealjuures on ettekirjutuses antud tähtaeg sunniraha vabatahtlikuks tasumiseks, kui

ettekirjutust ei täideta. Vaidlustatud ettekirjutuses on sätestatud mh, et ehitustööd tuleb

peatada koheselt ettekirjutuse teatavaks saamise hetkest, kuid mitte hiljem kui 03.09.2019.

Seega on väär kaebajate väide, et 03.09.2019 ettekirjutuses ei sisaldunud ATSS § 7 lg 1 p-s 3

loetletud kohustuslikku tingimust ehk nõutud kuupäeva, milleni on aega ettekirjutust

vabatahtlikult täita. Vastustaja on ettekirjutuses selgitanud, et ettekirjutuses ettenähtud

sunniraha on tõhusaim, et võimalikult vähe kahjustades sundida tähtaegselt täitma

ettekirjutusega pandud kohustust. Kuivõrd senine sunniraha suurus siiski ei ole sundinud

kaebajaid ettekirjutuse nõuet ehitamise peatamise osas täitma, näebki uus hoiatus ette uue

sunniraha suuruse 8000 eurot – sunniraha suurendamist on hoiatuses põhjendatud.

Rakendatud sunniraha suurus on võrreldes lubatud suurima sunniraha ülemmääraga (64 000,

EhS § 133) väike. Mida väiksem on sunniraha suurus, seda väiksem on haldusorgani kohustus

sunniraha suurust põhjendada.

11. Tallinna Halduskohus rahuldas 06.03.2020 otsusega kaebuse (resolutsiooni p 3); tühistas

TLPA 03.09.2019 ettekirjutuse nr 1912899/00145, tuvastas TLPA 16.10.2019 hoiatuse nr

1912899/00145-1

õigusvastasuse

ning

keelas

TLPA

03.09.2019

ettekirjutuse

nr

1912899/00145 sundtäitmise (resolutsiooni p 4); mõistis Tallinna linnalt PrügiAbi OÜ kasuks

välja menetluskulu 2733,26 eurot (ilma km-ta) ning Gutman & Gutman OÜ kasuks 2733,26

eurot (ilma km-ta) (resolutsiooni p 5); ning jättis muus osas menetluskulud menetlusosaliste

endi kanda (resolutsiooni p 6).

TLPA 02.01.2020 ettekirjutus nr 2012899/00001 ei lõpeta TLPA 03.09.2019 ettekirjutuse nr

1912899/00145 kehtivust ning haldusakti tühistamisnõude lahendamine on võimalik (HMS §

61 lg 2). Riigikohtu lahend nr 3-3-1-85-07 ei ole asjakohane, sest selles kajastatud faktilised

asjaolud erinevad praegusest. TLPA 02.01.2020 ettekirjutusega ei ole TLPA 03.09.2019

ettekirjutust tunnistatud kehtetuks (v.a kaebaja OÜ KODU HALDUS osas). Samuti on TLPA

02.01.2020 lammutamisettekirjutus tehtud teisel õiguslikul alusel (EhS § 132 lg 3 p 1; III kd,

tl 174) kui 03.09.2019 ettekirjutus. TLPA 02.01.2020 ettekirjutus ei muuda vaidlustatud

03.09.2019 ettekirjutuse kehtivust. Kui TLPA 03.09.2019 ettekirjutusega keelati Tina tn 3/1

3-19-1843

8(13)

elamu ehitusprojektile mittevastavad ehitustööd, siis TLPA 02.01.2020 ettekirjutusega

kohustatakse viima Tina tn 3/1 elamu vastavusse ameti poolt 20.11.2014 kinnitatud

ehitusprojektiga hiljemalt 01.07.2020 (III kd, tl 180 p; vt ka Tallinna Ringkonnakohtu

06.11.2019 määruse p 25, III kd, tl 103 p).

TLPA 03.09.2019 ettekirjutusega kohustati kaebajaid peatama ebaseaduslikud ehitustööd Tina

tn 3/1 hoones. Seega on kohustus sätestatud selgelt. Seejuures on ettekirjutuses märgitud, et

ettekirjutus on tehtud Tina tn 3/1 korterite nr 7 ja 8 omanikele, kuivõrd need korteriomanikud

on laiendatavate ja pööningule väljaehitatavate abipindade omanikud (I kd, tl 13p). Eeldades

nimetatud väite õigsust, ei ole vaidlustatud haldusakti pinnalt tuvastatav haldusakti ilmne

õigusvastasus, mistõttu ei ole tegemist tühise haldusaktiga.

Vaidlustatud ettekirjutuses on õiguslike alustena märgitud KorS § 28 lg 1, EhS § 130 lg 2 p-d

1 ja 3, § 12 ning § 19 lg 1. Kaebajatele kuulub Tina tn 3/1 korteriomand nr 8. Seega on

kaebajad Tina tn 3/1 hoone kaasomanikud. Vaidlustatud ettekirjutus puudutab Tina tn 3/1

katusekorrusel (kaasomandisse kuuluv) toimunud ehitustöid. Ettekirjutusest nähtuvalt on see

tehtud kaebajatele, kuivõrd korteri nr 8 omanikud on laiendatavate ja pööningu väljaehitavate

abipindade omanikud, tuginedes Tina tn 3 kaasomanike vahel 03.02.2016 sõlmitud notariaalse

lepingu p-le 3.3. Vastustaja viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-15-1607 p-s 14 on analüüsitud

KorS

normidest

lähtuvalt

ehitusõigusliku

ettekirjutuse

tegemise

võimalikkust

korteriomanikule, kui ettekirjutuse objektiks olevas hoones on loodud mitu korteriomandit

ning korteriomanikud on loonud KÜ. Samas on Riigikohus märkinud, et asja omaniku

seisundil põhinev ettekirjutus (KorS § 15 lg 4) tuleb korteriomandi kaasomandis olevate osade

puuduste kõrvaldamiseks üldjuhul teha korteriomanikele ühiselt (p 13.4). Seejuures on

Riigikohus viidanud kehtiva KrtS § 34 lg-tele 2 ja 3, mille kohaselt valitsevad korteriomandite

kaasomandi osa eset korteriomanikud KÜ kaudu ning isik, kellel on samal alusel kõigi

korteriomanike vastu korteriomandist tulenev nõue, mille kohta seadus näeb ette

solidaarkohustuse, peab selle esitama KÜ kaudu. Järelikult, kui jaatada ka praegusel juhul

solidaarkohustuse

mudeli

kohaldamise

võimalikkust

(mida

on

peetud

riiklikus

ehitusjärelevalves erandiks), tuleks kehtivast KrtS § 34 lg-st 3 lähtuvalt teha ehitusõiguslik

ettekirjutus KÜ-le.

Vastustaja on järeldanud kaasomanike vahel sõlmitud 03.02.2016 lepingu p-dest 3.3 ja 3.4, et

kaebajatel esineb tihe seos vaidlusaluste ehitustöödega. Hinnates kaasomanike vahel

03.02.2016 sõlmitud eriomandi kokkulepet, ei ole Riigikohtu lahendi nr 3-15-1607 valguses

võimalik tõlgendada KorS § 15 lg-t 4 viisil, et selliseks tihedaks seoseks on piisav üksnes

kaasomanike vahel sõlmitud eriomandi kokkulepe. Eriomandi loomiseks on nõutav

kaasomanike kokkulepe ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse (KrtS § 3 lg 1).

Vaidlustatud ettekirjutuse tegemise ajal puudus vastavasisuline kinnistusraamatu kanne.

Seetõttu on ettekirjutuses ekslikult järeldatud, et kaebajad on laiendatavate ja pööningule

väljaehitavate abipindade omanikud. Kuigi kohus on 08.10.2019 määruse p-s 21 leidnud, et

vastustaja viide Riigikohtu lahendi nr 3-15-1607 p-le 14 on asjakohane, toimub esialgse

õiguskaitse taotluse lahendamine piiratud informatsiooni tingimustes ning taotluse

lahendamisel ei olnud sellise vastustaja väite puhul tegemist ilmselgelt põhjendamatu

argumendiga. Kuigi vastustaja esitatud tõenditest (03.02.2016 leping, Aili Piilendi 30.08.2019

kiri ja I. Piilendi 05.10.2019 e-kiri) on tuvastatav kaebajate intensiivsem huvi ja tihedam seos

Tina tn 3/1 hoones teostatud ehitustöödega, ei anna see alust asja omandil põhineva

ehitusõigusliku ettekirjutuse tegemiseks kaebajatele KorS § 15 lg 4 alusel. Eeltoodust

lähtuvalt on TLPA 03.09.2019 ettekirjutus nr 1912899/00145 õigusvastane ning kuulub

tühistamisele.

3-19-1843

9(13)

Vastustaja esitatud 26.09.2019 koosoleku protokollist ilmneb, et kaebajatel puudub

tööprojekt, mille järgi ehitustööd Tina tn 3/1 hoones toimuvad, mistõttu lähtub kohus esialgses

ehitusprojektis märgitust, et Tina tn 3/1 katusekonstruktsioonid on suuremas osas heas korras

ning kõik konstruktsioonid on töötavad. Lisaks nähtub KÜ Tinamaja 25.10.2016

üldkoosoleku protokolli p-st 2, et Tina tn 3/1 tööde tegemise vajadus on tuvastatud KÜ

juhatuse poolt mh Ooden OÜ eksperthinnangu D0915 alusel (III kd, tl 24p). OÜ Ooden

ekspertarvamuse kohaselt olid katusekonstruktsioonid heas seisukorras, st ekspert ei ole

hinnanud katusekonstruktsioone amortiseerunuks. Samas olenemata sellest, millises

seisukorras olid Tina tn 3/1 hoone katusekonstruktsioonid, tuleb selle restaureerimiseks leida

õigusaktidega kooskõlas olev lahendus. Selliseks mõistlikuks lahenduseks ei saa pidada

olukorda, kus esmalt teostatakse ehitusprojektiga vastuolus olevad tööd ning seejärel

esitatakse pädevale haldusorganile (TLPA-le) muudatusprojekt, et seadustada juba teostatud

tööd.

20.11.2014 ehitusluba ehitise laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks nr 1412229/00527 järgib

miljööalade teemaplaneeringut. Väär on kaebajate seisukoht, et kuna puudub üheselt selge

mõõdistamise alus ning ei ole üheselt selge, kui palju on Tina tn 3/1 hoone katuseharja

tõstetud, siis ei olegi rikkumist toimunud. Esialgse ehitusprojekti aluseks on mh

teemaplaneeringu „Tallinna Kesklinna miljööväärtuslike hoonestusalade piiride ning kaitse- ja

kasutamistingimuste määramine“ Raua miljööväärtusliku piirkonna piiranguvöönd (IV kd, tl

16). Raua miljööväärtusliku ala joonise kohaselt on Tina tn 3/1 hoone väga väärtuslik hoone

(tähistatud joonisel punasega; I kd, tl 131). Ka esialgses ehitusprojektis on märgitud Tina tn

3/1 hoone väga väärtuslikuks (IV kd, tl 17). Miljööalade teemaplaneeringu seletuskirja p 4.9.4

kohaselt ei ole väga väärtuslikel hoonetel katuseharja tõstmine lubatud (I kd, tl 125). Seega ei

olnud Tina tn 3/1 hoonel katuseharja tõstmine ehitusetegevuse käigus lubatud. Ka korterelamu

laiendusprojekti muudatusprojektis (kooskõlastatud 25.05.2016) ei ole katuseharja tõstmist

ette nähtud, vaid projekti muudetakse selliselt, et kogu projektijärgselt pööningukorrusele

väljaehitatav abipind liidetakse korteriga nr 8 ning projekti muudatus ei muuda

pööningukorrusele väljaehitatavate abipindade mahtu (III kd, tl 9p). Asjakohatud on kaebajate

väited osas, kas väidetav katuseharja tõstmine oli mõõteviga või mitte. Juba ainuüksi fakt, et

katuseharja on tõstetud, on piisav ettekirjutuse tegemiseks, kuivõrd miljööalade

teemaplaneeringu ja ka ehitusprojekti kohaselt oli katuseharja tõstmine keelatud, st isegi

ebaolulises osas tõstmine on ehitusprojekti, miljööalade teemaplaneeringu ja EhS § 12 lg 1

rikkumine. Vastustaja on teostanud hoone Tina tn 3/1 osas riikliku järelevalve menetluse

raames paikvaatlused 23.07.2019, 06.08.2019 ja 27.08.2019. Paikvaatluse aktidel on

kajastatud hinnanguline, visuaalsel vaatlusel tuvastatud katusekonstruktsioonide tõstmine.

Katuseharja tõstmise fakti ei väära kaebajate väidetu, justkui puuduks selge mõõdistamise alus

ning pole selge, kui palju hoone katuseharja on tõstetud. Katuseharja tõstmist kinnitavad ka

detailplaneeringute teenistuse miljööalade peaspetsialisti K. Liinaku selgitustega kaks fotot.

Fotolt 1 (I kd, tl 145) on selgelt tuvastatav algne katusehari, mille peale on ehitatud uus

katusehari. Seega ei saa olla kahtlust, et vana katuse peale (mitte asemele) ehitatud uue

katusega on kõrgemal ka katusehari. Katusekonstruktsioonide paiknemist esialgsetest

katusekonstruktsioonidest kõrgemal ei lükka ümber kaebajate esitatud E. Eini 05.09.2019

ekspertarvamus. E. Eini 05.09.2019 ekspertarvamuse ja 06.11.2019 seisukoha veenvust

vähendab 05.11.2019 K. Liinaku koostatud seisukoht (III kd, tl 74p). Põhjendatud on lähtuda

1955. a inventariseerimisjoonistest, kuivõrd need on võetud aluseks esialgse ehitusprojekti

koostamisel. Katuseharja tõstmist kinnitab ka kaebajate esitatud tõend – 27.08.2019

kirjavahetus T. Uini ja KÜ Tinamaja vahel (III kd, tl 44 ja pöördel). Samuti on kaebajate

esitatud 06.08.2019 ehituskoosoleku protokollis (I kd, tl 24) märgitud, et T. Uin tutvus hoone

välisilmega ning tegi kontrollmõõtmise, mille tulemus erineb projektist ca 15 cm (I kd, tl 24).

Lisaks on T. Uin oma 12.08.2019 e-kirjas Katrin Kapanenile selgitanud, et TLPA hinnangul ei

3-19-1843

10(13)

ole otstarbekas katusetöödega jätkata, kuni on esitatud joonised ja seletuskiri, milliseid

muudatusi on katuse konstruktsioonis tehtud, võrreldes TLPA kinnitatud ehitusprojektiga (I

kd, tl 149). Eeltoodust tulenevalt on TLPA tuvastanud, et katuseharja ja räästajoont on

tõstetud.

Kaebajate etteheited paikvaatluste aktidele ja vaatluste läbiviimisele ei ole põhjendatud.

Pelgalt asjaolust, et vastustaja on mõne paikvaatluse akti allkirjastatud peale selle toimumist,

ei ole alust järeldada selle ebaobjektiivsust või aktide koostamist ja fotode tegemist ebapädeva

isiku poolt. Kõik kohtumenetluses esitatud paikvaatlusaktid on allkirjastatud. Aktidest nähtub

arusaadavalt, millised on olnud paikvaatluse tulemused.

Kaebajad ei ole põhjendanud, kuidas oleks nende kaasamine 23.07.2019 ja 27.08.2019

paikvaatlustesse saanud mõjutada paikvaatluste tulemusi olukorras, kus katuseharja ja

räästajoone tõstmine ning teostatud ehitustööd olid selgelt tuvastatavad ainuüksi hoone välisel

vaatlusel. Ärakuulamisõigust ei ole rikutud (HMS § 40 lg 2). Kaebajatele anti võimalus

esitada omapoolsed seisukohad ettekirjutuse eelnõule. Arvestades küsimuse kiireloomulisust,

oli põhjendatud lühikese tähtaja andmine kaebajatele oma seisukohtade esitamiseks. Aga ka

juhul, kui nõustuda kaebajate käsitlusega, esines vastustajal alus teha ettekirjutus

menetlusosalisi ära kuulamata (HMS § 40 lg 3 p 1).

Kuna TLPA-l puudus õigus teha ettekirjutust hoones Tina tn 3/1 ebaseaduslike ehitustööde

peatamiseks kaebajatele, puudub vastustajal ka KorS § 28 lg 1 alusel 03.09.2019 ettekirjutuse

sundtäitmise õigus kaebajate suhtes, ning TLPA 16.10.2019 hoiatus on õigusvastane toiming.

Kuna sunniraha sissenõudmine on menetlustoiming, siis ei tühista kohus hoiatust, vaid

tuvastab selle õigusvastasuse ning keelab 03.09.2019 ettekirjutuse edasise sundtäitmise.

Keelamiskaebuse esitamise eeldused on täidetud (HKMS § 45 lg 1, riigivastutuse seadus § 5

lg 1).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

12. Tallinna linn palub 06.04.2020 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja

jätta uue otsusega kaebus rahuldamata ning menetluskulud kaebajate kanda.

Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi (KorS § 15 lg-t 1) ja hinnanud

tõendeid. Halduskohtu seisukoht, et vaidlustatud ettekirjutuse ja hoiatuse adressaadiks oleks

pidanud olema KÜ, ei välista seda, et kaebajad on korteri nr 8 omanikena samuti õiged

ettekirjutuse ja hoiatuse adressaadid. Pööning ei kuulu hetkel korteri nr 8 eriomandi koosseisu,

kuid kaasomanike vahel 03.02.2016 sõlmitud notariaalse lepingu (muudetud kaasomanike

13.10.2016 lepinguga) alusel hakkab väljaehitatud pööning korteri nr 8 eriomandi koosseisu

kuuluma tulevikus. 03.02.2016 ja 13.10.2016 sõlmitud lepingud on VÕS § 33 lg 1 mõistes

eellepingud. Lisaks on muudetud ka 2014. a ehitusloa aluseks olnud ehitusprojekti selliselt, et

väljaehitatud pööning hakkab kuuluma korteri nr 8 koosseisu (vt kaebajate 24.10.2019

menetlusdokumendi lisa 4).

Ei saa olla mõistlikku vaidlust selles, et Tina tn 3/1 korteri nr 8 omanikel on kõrgendatud huvi

pööningu väljaehitamise, sh Tina tn 3/1 hoone katuse ebaseadusliku tõstmise suhtes, et saada

juurde kasulikku ruumipinda, ning piisavalt on tõendamist leidnud asjaolu, et nad on seda

huvi ka realiseerima asunud. Linn jääb selles küsimuses varasemalt esitatud seisukohtade ja

tõendite juurde.

Kaebajate esitatud KÜ 25.10.2016 üldkoosoleku protokollist nähtub, et korteriomanikud

hääletasid Tina tn 3/1 katusekonstruktsioonide rekonstrueerimise poolt Aarius Projekt OÜ

3-19-1843

11(13)

projekti nr PP 61-2013, s.o TLPA poolt 2014. a-l kinnitatud ehitusprojekti alusel, s.o

korteriomanikud ei hääletanud katuse ebaseadusliku ümberehituse poolt. KÜ 24.04.2019

üldkoosoleku protokollist nähtub, et korteriomanikud hääletasid Tina tn 3/1 katuse vahetamise

poolt vastavalt rekonstrueerimisprojektile ehk ameti kinnitatud ehitusprojektile. Seega puudus

ebaseaduslikuks ehitustegevuseks teiste korteriomanike nõusolek. Kaebajad ei ole esitanud

mitte ühtegi KÜ üldkoosoleku ega juhatuse otsust ehitada katus ebaseaduslikult

teemaplaneeringut ja ehitusprojekti rikkudes. Seega on asjakohatu kaebajate arutelu, et KÜ ja

teised korteriomanikud on katuse rekonstrueerimisega nõus olnud.

13. PrügiAbi OÜ ja Gutman & Gutman OÜ paluvad 11.05.2020 ja 01.07.2020 kirjalikus

vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud vastustaja kanda.

Ettekirjutuse ja hoiatuse adressaadiks ei saanud olla keegi muu kui KÜ. Puudub faktiline alus

eristada erinevaid KÜ liikmeid ning adresseerida neile haldusorgani ettekirjutus ja hoiatus.

See läheks vastuollu asjakohase Riigikohtu praktikaga, millele on viidanud halduskohus.

Vastustaja samastab õigusliku aluseta KÜ ja üksiku ühistu liikme. Tegemist ei ole

samaväärsete adressaatidega, kelle vahel oleks haldusorganil õigus valida.

Haldusakt peab olema õiguspärane selle tegemise ajahetkel. Kaebajad ei olnud aktide

koostamise ajal pööningu omanikud. Järelikult oli haldusorgani tegevus ettekirjutuse ja

hoiatuse tegemise hetkel ebaõige. Lisaks ei ole vaidlust selle üle, et väidetav rikkumine oli

juba toime pandud. Ka ei tähenda kinnistusraamatu kande muutumise võimalus tulevikus või

selle kande tegemine rikkumist KorS tähenduses.

Isegi kui isikul oleks huvi pööningu väljaehitamise osas, ei tähenda see, et ta sooviks

ebaseaduslikku ehitustegevust. Eluliselt usutav ega tõendatud ei ole, et sedavõrd

suuremahuliste ehitustöödega oleks alustatud vaid kaebajate huvides või kaebajatel oleks

võimalik välistada kõikide teiste omanike huvid. Tavapärane huvi kaasomandi renoveerimise

osas ei saa olla aluseks ettekirjutuse tegemiseks mõnele üksikule majaelanikule. Õige ei ole

vastustaja väide, justkui oleks väidetava rikkumise tõttu suurenenud kasulik ruumipind (vt

10.09.2019 korterelamu rekonstrueerimis- ja laiendusprojekti muudatusprojekti seletuskiri).

Vastustaja poolt asja juurde esitatud Tina tn 3/1 korterite nr 3 ja 6 elanike selgituste andmise

aeg on ebaselge või on need antud pärast vaidlusaluse ettekirjutuse tegemist, ning nendega ei

saa põhjendada ettekirjutuse tegemist. Korteri nr 3 omaniku seletused on ebausaldusväärsed,

sest korteri nr 3 omanik vaidles seletuste andmise ajal KÜ-ga tsiviilasjas nr 2-18-11766.

Seoses A. Piilendi tegevusega viis Tina 3 KÜ läbi tema allkirja analüüsi ning selgus, et A.

Piilendi allkiri menetlusabi taotluse vormil ei olnud tema koostatud, mida tõendab Nora

Kasemaa ekspertiisibüroo 26.02.2020 ekspertiisiakt (vastuse lisa 1). Vastustaja on jätnud

tähelepanuta ja arvestamata ülejäänud Tina tn 3/1 elanike antud ütlused, mille kohaselt teostas

ehitustöid KÜ. Kuna vastustaja on kõik menetlustoimingud läbi viinud Tina 3 KÜ suhtes, siis

on ta enda tegevusega lugenud õigeks adressaadiks KÜ.

14. Tallinna linn selgitas 25.06.2020 vastuses, et ettekirjutus ebaseadusliku ehitustegevuse

viivitamatuks peatamiseks tehakse sageli tingimustes, kus kõik menetlustoimingud ei ole veel

lõpule viidud. Selleks ajaks oli järelevalveametnik teostanud korduvalt paikvaatlusi ja

korteriomanikega vestelnud, ning tal oli kujunenud selge veendumus, et just kaebajatele

ettekirjutust tehes on võimalik saavutada ebaseadusliku ehitustegevuse peatamine. Teiste

korteriomanike hilisemad kirjalikult antud selgitused üksnes kinnitasid seda veendumust.

Lisaks oli olemas korteriomanike konkreetne notariaalne eelkokkulepe ning TLPA-le esitatud

2014. a-l kinnitatud ehitusprojekti muutev ehitusprojekt, mille kohaselt pidi pööning saama

pärast väljaehitamist korteri nr 8 osaks. Vastustaja palub jätta kaebajate vastusega esitatud

täiendava tõendi selle kohta, et A. Piilendi allkiri menetlusabi taotluse vormil ei olnud tema

3-19-1843

12(13)

kirjutatud, asja juurde võtmata. A. Piilend ei ole praeguses asjas menetlusabi taotlenud ega

üldse menetlusosaline ning tsiviilasi nr 2-18-11766 ei puutu praegusesse haldusasja.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

15. PrügiAbi OÜ ja Gutman & Gutman OÜ on 11.05.2020 apellatsioonkaebuse vastusele

lisanud uue tõendi – Nora Kasemaa ekspertiisibüroo ekspertiisi seoses Aili Piilendi allkirjaga.

Vastuse kohaselt viis Tina tn 3 KÜ läbi A. Piilendi allkirja analüüsi ning selgus, et A. Piilendi

allkiri tsiviilasja menetlusabi taotluse vormil ei olnud A. Piilendi koostatud. Sellest järeldasid

kaebajad, et korteriga 3 seotud isikute (A. Piilend ja Ivo Piilend) seletused ei ole

usaldusväärsed ning ei saa välistada, et A. Piilendi nimel teostab keegi kolmas isik enda

ebaseaduslikke huve. Ringkonnakohus keeldub tõendi vastuvõtmisest HKMS § 62 lg 2 alusel,

sest tõend on asjakohatu. Küsimusel, kas A. Piilendi allkiri võis tsiviilasjas esitatud

menetlusabi taotlusel olla võltsitud, ei oma praeguse asja lahendamisel tähtsust. Puuduvad

tõendid sellest, et A. Piilend poleks praeguses asjas asjakohaseid 12.09.2019 protokolli kantud

ütlusi (I kd tl 57) andnud.

16. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks ei

ole alust. Halduskohus on tõlgendanud seadust õigesti ning hinnanud õigesti tõendeid.

KorS § 28 lg 1 järgi on korrakaitseorganil õigus panna avaliku korra eest vastutavale isikule

ettekirjutusega ohu tõrjumise või kõrvaldamise kohustus. KorS § 15 lg 1 kohaselt loetakse

avaliku korra eest vastutavaks isik, kes on põhjustanud ohukahtluse või ohu, rikub avalikku

korda või on põhjustanud sellise olukorra tekkimise võimaluse, mille realiseerumisel tekib oht

või ohukahtlus (käitumisvastutus). Seega saab konkreetne isik olla avaliku korra eest

vastutavaks isikuks üksnes juhul, kui tema õigusvastase tegevuse või tegevusetuse tõttu on

tekkinud oht või ohukahtlus. KorS § 15 lg-st 4 tuleneb asja omaniku korrakaitsekohustus

ning KorS § 15 lg-st 6 asja üle tegelikku võimu omava isiku korrakaitseülesanne

(seisundivastutus). Riigikohus on 28.02.2018 otsuse nr 3-15-1607 p-s 14 asunud seisukohale,

et KorS § 15 lg-st 4 tulenevalt on võimalik ettekirjutuse tegemine ka ühele korteriomanikest,

kui tal on ohu või korrarikkumisega oluliselt tihedam seos kui teistel korteriomanikel. Seda

ennekõike juhul, kui ettekirjutusega kõrvaldatav puudus või tegutsemiskohustus on tihedalt

seotud talle kuuluva reaalosa ja selle korrashoiuga. Samuti võib kaasomanik olla KorS § 15

lg 1 järgi avaliku korra eest vastutav näiteks siis, kui ta on rikkunud avalikku korda või

põhjustanud ohu, tehes ehitustöid teiste kaasomanike nõusolekuta.

17. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et praegusel juhul ei ole asjas esitatud tõendeid,

mille alusel saaks asuda seisukohale, et ebaseadusliku ehitustegevuse eest vastutavad KorS §

15 lg-te 1 või 4 alusel kaebajad, mitte KÜ. TLPA 03.09.2019 ettekirjutus ning 16.10.2019

hoiatus on tehtud valedele adressaatidele, sest asjas ei ole võimalik eristada KÜ seaduslikku

ehitustegevust kaebajate väidetavast ebaseaduslikust ehitustegevusest. See tähendab, et

tõendid ei võimalda järeldada, nagu oleks seaduslikku ehitustegevust juhtinud KÜ juhatus

ning ebaseaduslikku ehitustegevust kaebajad. Asjas kogutud tõenditest nähtub veenvalt, et

kogu Tina tn 3/1 katuse vahetusega seotud ehitustegevus oli KÜ juhatuse poolt tellitud,

ehitustegevus nende kontrolli all ning ka järelevalve- ja kohtumenetluses on KÜ juhatuse kõik

liikmed seda kinnitanud.

18. Vaidlusalune pööning ei ole eriomand, vaid kõigi korteriomanike kaasomand. Asjas

esitatud 03.02.2016 lepingu (I kd tl 44 jj) ega ka 13.10.2016 lepingu muutmise lepingu (I kd tl

89 jj) alusel ei ole kellelegi eriomandit tekkinud, sest osade korteriomanike vastuseisu tõttu jäi

leping realiseerimata, asjaõigusleping sõlmimata ja eriomandi kokkulepe kinnistusraamatusse

kandmata (KrtS § 3). Tõendid, millest nähtub, et Tina tn 3/1 katuse vahetuse tellis ja

3-19-1843

13(13)

organiseeris KÜ ning omas sealse ehitustegevuse üle ka kontrolli, on järgmised. Tina tn 3 KÜ

24.04.2019 üldkoosoleku otsusega (protokoll, I kd tl 61 jj) otsustati vahetada Tina tn 3/1 katus

vastavalt renoveerimisprojektile (p 1) ning volitada juhatust korraldama projekteerimis- ja

ehitusettevõtete vahel renoveerimistööde läbiviimiseks vajalikke hankeid (p 8). KÜ sõlmis

ehitustööde teostamiseks lepingu Hanset OÜ-ga ning tellija esindaja oli KÜ juhatuse liige

Marten Kütt (vt ehitustööde päevik, II kd tl 7; ehitaja kinnitus ja selgitus tehtud töödele, I kd tl

179; ehitaja selgitused tellija KÜ-le Tina tn 3, III kd tl 128). TLPA ehitusjärelevalve

peaspetsialist T. Uin suhtles järelevalvemenetluses KÜ-ga ning temaga suhtlesid e-posti teel ja

käisid ka ametis kohal käimasoleva ehitustegevuse kohta erinevatel aegadel selgitusi andmas

KÜ juhatuse liikmed Katrin Kapanen, M. Kütt, Maris Karma ja Merike Kravets (I kd tl 147–

149, 192; III kd tl 203). Tina tn 3/1 mõõdistusakti esitas 27.08.2019 Tina tn 3 KÜ (I kd tl

150). Ehitise erakorralise auditi (E. Eini 30.08.2019 ekspertarvamus, I kd tl 26 jj) ja

10.09.2019 muudatusprojekti (I kd tl 18 jj), mis tehti juba teostatud (väidetavalt

ebaseaduslikule) katuse ehitusele, tellis KÜ Tina tn 3 ning selgitused teostatud ehitustegevuse

kohta andis TLPA-le 10.09.2019 KÜ juhatuse liige M. Kütt (I kd tl 31). I. Piilendi 05.10.2019

kirja (I kd tl 59) kohaselt juhtisid kogu tegevust (ehitust, projektide tellimist jmt) KÜ juhatuse

liikmed. Korteriomanik Reena Birkani selgituste (III kd tl 7) kohaselt oli ta teadlik, et KÜ

juhatus sõlmis ehitustööde teostamiseks lepingu OÜ-ga Hanset ning ehitustöid juhtis KÜ

juhatus. Kohtumenetluses on KÜ Tina tn 3 olnud läbivalt seisukohal, et KÜ on tellinud

vaidlusalused ehitustööd, selgitanud nende vajalikkust ja kaitsnud positsiooni, et toimunud

ehitustegevus on olnud seaduslik (vt nt 07.10.2019 seisukoht, I kd tl 163; 29.10.2019

seisukoht, III kd tl 70). KÜ-l Tina tn 3 on 5 juhatuse liiget, kes kõik on järelevalvemenetluses

või kohtumenetluses (vt Jana Klomanni poolt esitatud KÜ seisukoht, III kd tl 70) kinnitanud

eeltoodud seisukohti ning ükski neist ei ole väitnud, et kaebajad oleksid katuse vahetuse

ehitustööde kattevarjus viinud iseseisvalt läbi ebaseaduslikku katuse tõstmist või muud

ebaseaduslikku omavolilist ehitustegevust. V. Pihl on oma varasemad ütlused seoses T.

Karmaga 10.10.2019 tagasi võtnud (III kd tl 5). Niisiis jäävad ainsateks tõenditeks, mis

seovad T. Karmat Tina tn 3/1 ehitustegevusega, A. Piilendi 30.08.2019 ja 12.09.2019 väited (I

kd tl 57–58) ning Tina tn 3/1 06.08.2019 ehituskoosoleku protokoll (I kd tl 25), kus KÜ

juhatuse liikmete ja ehitaja esindaja kõrval on osalejana märgitud ka T. Karma. Arvestades

aga perek Piilendi pikaajalisi lahkarvamusi KÜ-ga (tsiviilasjad nr 2-16-10722, 2-16-18948 ja

2-18-11766) ning asjaolu, et T. Karma on kaebajate korteriomandite kaudu (nagu ka teised

korteriomanikud) huvitatud isikuks Tina tn 3/1 ehitustegevuse suhtes ning seega on osalemine

koosolekul mõistetav, ei saa neist tõenditest teha järeldust, et kaebajatel oleks olnud

ebaseadusliku ehitustegevusega oluliselt tihedam seos kui teistel korteriomanikel või kaebajad

oleksid teinud ebaseaduslikke ehitustöid teiste kaasomanike nõusolekuta ja teadmata KorS §

15 lg-te 1 ja 4 ning Riigikohtu otsuse nr 3-15-1607 p 14 tähenduses.

19. Eeltoodust tulenevalt jääb Tallinna linna apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu

otsus muutmata (HKMS § 200 p 1). Kaebajad on apellatsiooniastmes kumbki taotlenud

Tallinna linnalt menetluskulude hüvitamist 420 eurot, s.o kokku kahe kaebaja peale 840 eurot

(kaebajate 22.06.2020 menetlusdokument). Advokaadibüroo RASK OÜ 02.07.2020 arvete nr

2006094 ja 2006095 kohaselt on advokaat Villy Lopman kulutanud suhtlusele seoses

kompromissläbirääkimistega asjas nr 3-20-204 kokku 1 tunni ning vastuse koostamisele

apellatsioonkaebusele kokku 5 tundi kahe kaebaja peale kokku. Ringkonnakohtu hinnangul ei

ole kompromissläbirääkimistele kulutatud aeg seostatav praeguse haldusasjaga ning aeg

apellatsioonkaebuse vastuse koostamiseks on üle paisutatud. Ringkonnakohus peab

mõistlikuks ja põhjendatud menetluskuluks 300 eurot kaebaja kohta, s.o kokku 600 eurot

(ilma käibemaksuta), ning mõistab selle HKMS § 108 lg 1 alusel Tallinna linnalt välja.

(allkirjastatud digitaalselt)