3-19-2195/20 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Anu Maria Brenner

Otsuse tegemise aeg ja koht

03.07.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-2195

Haldusasi

Rexburg OÜ kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

29.07.2019 otsuse nr 1912921/00057 tühistamiseks ja

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

kohustamiseks

väljastama ehitusluba 03.05.2019 ehitusloa taotluse nr

1911271/08853 alusel Künnapuu tn 5a kinnistule või

alternatiivselt

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

kohustamiseks uuesti läbi vaatama 03.05.2019 ehitusloa

taotlus nr 1911271/08853

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja – Rexburg OÜ (registrikood 14652485),

volitatud esindajad vandeadvokaat Piret Blankin ja advokaat

Angela Kase

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva Vanamb

Asja läbivaatamine

Istung 28.01.2020 / kirjalik menetlus

Muud selgitused

Sekretäril saata kohtuotsus menetlusosalistele (esindajate

kaudu).

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde kaebuse lisad nr 1-15 (kinnistusraamatu väljavõte (lisa

nr 1), detailplaneeringu põhijoonis ja seletuskiri (lisa nr 2), ehitusloa taotlus nr

1911271/08853 (lisa nr 3), ehitusloa taotluse lisaks olnud ehitusprojekt (lisa nr 4), Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti teavitus 13.06.2019 (lisa nr 5), keelduv otsus (lisa nr 6),

parandatud ehitusprojekt (lisa nr 7), teavitus läbivaatamata tagastamisest (lisa nr 8), vaie

(lisa nr 9), ärakuulamine (lisa nr 10), täiendav seisukoht (lisa nr 11), korraldus (lisa nr

12), korralduse edastamise teade (lisa nr 13), arhitekti analüüs (lisa nr 14) ja

maksekinnitus (lisa nr 15)) ning kaebaja 08.06.2020 menetlusdokumendi lisad nr 1-7

(30.11.2019 arve nr 1923036 (lisa nr 1), 24.01.2020 arve nr 2023002 (lisa nr 2), 11.02.2020

arve nr 2023005 (lisa nr 3), 10.03.2020 arve nr 2023009 (lisa nr 4), 27.03.2020 arve nr

2023014 (lisa nr 5), 20.05.2020 arve nr 2023204 (lisa nr 6) ja 08.06.2020 arve nr 2023210

(lisa nr 7)).

2. Jätta rahuldamata kaebaja 20.01.2020 taotlus tagastada vastustaja 27.12.2019

menetlusdokumendi lisad nr 2-5.

3. Võtta asja materjalide juurde vastustaja 27.12.2019 menetlusdokumendi lisad nr 1-9

(Tallinna Linnavalitsuse 23.10.2013 korraldus nr 1469-k Künnapuu tn 5 kinnistu

3-19-2195

2(13)

detailplaneeringu kehtestamise kohta koos seletuskirjaga (lisa 1); 23.07.2015 ehitusluba

Künnapuu tn 5a kinnistule kahe korteriga elamu püstitamiseks (lisa nr 2); ehitisregistri

ekraanitõmmis (lisa nr 3); ehitisregistri ekraanitõmmis (lisa nr 4); 19.10.2018 ettekirjutus

(lisa nr 5); Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 13.06.2019 kiri koos ehitusloa andmisest

keeldumise otsuse eelnõuga (lisa nr 6); projekteerija 03.05.2019 kiri (lisa nr 7); 22.05.2019

ehitusprojektide läbivaatamise komisjoni protokoll (lisa nr 8) ning Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 22.06.2019 kiri nr 4-3/1295 – 9 projekteerijale (lisa nr 9)) ning

08.06.2020 menetlusdokumendi lisad nr 1-3 (29.04.2020 toimunud projektide

läbivaatamise komisjoni koosoleku protokoll (lisa nr 1), kinnistusraamatu väljavõte (lisa

nr 2) ja kaebaja poolt 08.03.2019 esitatud ehitusprojekt (lisa nr 3)).

4. Rahuldada kaebus ning tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.07.2019 otsus

nr 1912921/00057 ja kohustada Tallinna Linnaplaneerimise Ametit uuesti läbi vaatama

03.05.2019 ehitusloa taotlus nr 1911271/08853 hiljemalt 30 päeva jooksul käesoleva otsuse

jõustumisest arvates.

5. Mõista Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt Rexburg OÜ kasuks välja menetluskulu

4110 eurot. Muus osas jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 03.08.2020 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kätte-

toimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva

(HKMS § 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

HKMS § 52 lg 1 kohaselt tuleb avaldus sõnastada võimalikult selgelt ja lühidalt.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsus kehtestas 23.10.2013 korraldusega nr 1469-k „Künnapuu tn 5

kinnistu detailplaneering“ Künnapuu tn 5 kinnistu detailplaneeringu, millega nähti ette Pirita

linnaosas 0,39 ha suurusel maa-alal asuva Künnapuu tn 5 kinnistu jagamine kolmeks elamumaa

krundiks, ühe moodustatava krundi liitmine naaberkinnistuga ning ehitusõiguse määramine

ühele moodustatavale krundile ühe üksikelamu ja abihoone ehitamiseks ning teisele

moodustatavale krundile ühe üksikelamu või kahe korteriga elamu (paarismaja) ja abihoone

rajamiseks (tl 124).

3-19-2195

3(13)

2. Künnapuu tn 5 kinnistu detailplaneeringu (edaspidi detailplaneering) seletuskirja kohaselt

nähakse planeeringuga ette kolme krundi moodustamine järgmiselt: 1) positsioon nr 1

Künnapuu tn 5, krundi suurus 1501 m2; 2) positsioon nr 2 Künnapuu tn 5a, krundi suurus 1547

m2 ning 3) positsioon nr 3 Künnapuu tn 7b, krundi suurus 406 m2 (tl 13). Planeeritud

positsioonile nr 2 antakse ehitusõigus ühe- kuni kahekorruselise maa-aluse korrusega

üksikelamu või kahe korteriga elamu ning abihoone ehitamiseks; krundi lubatavaks

maapealseks ja maa-aluseks ehitusaluseks pinnaks on kuni 380 m2; suurim lubatav hoone

kõrgus on kuni 9 meetrit (absoluutkõrgus 25,5); krundi suurim maapealne suletud brutopind on

kuni 618 m2, maa-alune suurim brutopind kuni 370 m2 ning krundi tihedus on 0,4 ja täisehituse

protsent 25 % (tl 14).

3. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (edaspidi TLPA) väljastas 23.07.2015 ehitusloa

Künnapuu tn 5a kinnistule kahe korteriga elamu püstitamiseks (tl 129-131).

4. TLPA 19.10.2018 ettekirjutusega nr 1812899/00328 kohustati toonast Künnapuu tn 5a

kinnistu omanikku (Künnapuu Arendus OÜ) koheselt peatama kõik Künnapuu tn 5a kinnistul

teostatavad ehitusprojektile mittevastavad ehitustööd (tl 134-135). Ettekirjutuse kohaselt

teostas TLPA 17.10.2018 aadressil Künnapuu tn 5a paikvaatluse, mille käigus tuvastati, et

kinnistul teostatakse ehitustöid, mis ei vasta ameti poolt kinnitatud ehitusprojektile; ehitustöid

teostati TLPA poolt kinnitamata ehitusprojekti kohaselt.

5. Künnapuu tn 5a kinnistu omanik esitas 19.12.2018 ehitusloa taotluse nr 1811271/12705

uuesti. Kuna ka uues ehitusprojektis kavandatu vastas 4 sektsiooniga ridaelamu tüpoloogiale,

edastas TLPA 24.04.2019 projekteerijale ehitusloa andmisest keeldumise otsuse eelnõu (tl 136-

139).

6. Rexburg OÜ omandas 18.02.2019 Tallinnas Künnapuu tn 5a kinnistu (katastritunnus

78402:201:0058) (tl 6).

7. Vastavalt kokkuleppele kaebajaga esitas 03.05.2019 arhitekt TLPA-le uue ehitusloa taotluse

nr 1911271/08853 kinnistule kahe korteriga elamu püstitamiseks ja varasema ehitusloa taotluse

nr 1811271/12705 menetluse lõpetamiseks (tl 22-23).

8. TLPA arutas 22.05.2019 uut ehitusloa taotlust ehitusprojektide läbivaatamise komisjonis ja

leidis, et ehitusprojekt ei vasta detailplaneeringus lubatud tüpoloogiale (tl 142). TLPA esitas

13.06.2019 projekteerijale ehitusloa andmisest keeldumise eelnõu (tl 53-56). Projekteerija

pöördus 18.06.2019 TLPA poole taotlusega pikendada ehitusloa andmisest keeldumise

eelnõule arvamuse esitamise tähtaega 10 päeva võrra, mille TLPA rahuldas (tl 143-144).

Vastuväiteid keeldumise otsuse eelnõule ei esitatud ega esitatud ka korrigeeritud ehitusprojekti.

9. TLPA 29.07.2019 otsusega nr 1912921/00057 keelduti ehitusloa väljastamisest

ehitusseadustiku (EhS) § 44 punkti 1 alusel, kuivõrd kavandatav ehitis ei vasta detail- ja

üldplaneeringule; punkti 5 alusel, kuna ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele

nõuetele ning punkti 6 alusel, kuna Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet on jätnud

ehitusloa eelnõu põhjendatult kooskõlastamata (tl 57-62). Otsust põhjendatakse kokkuvõtlikult

järgmiselt.

Detailplaneering võimaldab kinnistule püstitada maksimaalselt kahe korteriga elamu. Tallinna

Linnavolikogu 17.09.2009 otsusega nr 179 kehtestatud „Pirita linnaosa üldplaneeringu“

(edaspidi üldplaneering) kohaselt on Künnapuu tn 5a kinnistu maakasutuse juhtotstarbeks

väljakujunenud pereelamute ala, millele on lubatud kavandada pereelamuid ja kaksik-

/paariselamuid.

3-19-2195

4(13)

Vaatamata ehitusprojektis hoone kahe korteriga elamuks nimetamisele, hinnates ehitusprojekti

kogumis, sh hoone planeeringut ja ruumide paigutust, on tegemist sisuliselt ridaelamuga.

Ehitusprojekti plaanide ja vaadete kohaselt on hoone nelja sektsiooniga (korteriga) ridaelamu.

See nähtub muu hulgas asjaolust, et plaanilahenduse kohaselt on hoone mõlemal korrusel neli

duširuumi, st igas sektsioonis on nii esimesel kui teisel korrusel duširuum (kokku 8 duširuumi).

Välisilmelt ja plaanilahenduselt on hoone jagatud neljaks sektsiooniks, st hoone ei ole käsitletav

kahe korteriga elamuna (kaksik- ega paariselamuna). Nelja sektsiooniga (korteriga) ridaelamu

projekteerimine nähtub ilmselgelt ka veevarustuse ja kanalisatsiooni liitumisprojekti

asendiplaanilt kinnistusisese olmekanalisatsiooni lahendusest. Hoonele on projekteeritud neli

kanalisatsiooni sisendit.

Ehitusprojekt ei ole sisuliselt kooskõlas detailplaneeringuga ega üldplaneeringuga. Tallinna

Keskkonna- ja Kommunaalamet on teinud ehitusloa menetluses ehitusprojektile järgmised

märkused: 1) muuta tehnovõrkude koondplaan loetavamaks, kustutada üleliigne informatsioon;

2) tingmärkide legendis täpsustada, kas tegemist on projekteeritava või perspektiivse rajatisega

ning eelnevalt projekteeritud ja ka ehitusloa saanud (lisada juurde ehitusloa nr ja kuup) tähistada

„varem projekteeritud“; 3) seletuskirjas täpsustada, kas piire on projekteeritud või varem

projekteeritud; vajadusel korrigeerida tingmärkide legend; 4) joonisel elektri liitumiskilp ja

kaabel on näidatud nagu olemasolev, legendis projekteeritud, seletuskirjas on perspektiivne;

kui liitumiskilp ja toitekaabel on juba välja ehitatud, siis tingmärkide legendis nimetada

„olemasolev“; seletuskirjas täpsustada, et kilp ja kaabel on olemasolevad; 5) koondplaanil

näidata soojuspumba välisseadme asukoht, lisada vastav tingmärk; 6) viia eriosade plaanid,

seletuskirjad ja koondplaan omavahel vastavusse; 7) täpsustada sidevarustuse liitumispunkt

(peab olema kinnistu piiril); 8) VK eriosa seletuskirjas täpsustada sademevee ärajuhtimise

lahendus; 9) korrigeerida lõiget 2-2 ja plaanilisi lahendusi, näidata projekteeritud äärekivi

paigaldus 5-10 cm kinnistu poole ja siis vahe täita külmasfalt tok-fill või analoogiga; vältides

sõidutee minimaalses mahus taastamist; 10) näidata katendite taastamise ala kogu

sidekanalisatsiooni rajamisega ning 11) näidata nõuetekohane katendite taastamine

madalpingekaabli ja välisvalgustuse toitekaabli rajamisega; kanda peale kaeviku piirjooned.

10. Rexburg OÜ esitas 28.08.2019 TLPA 29.07.2019 otsusele nr 1912921/00057 vaide, mis

jäeti Tallinna Linnavalitsuse 23.10.2019 korraldusega nr 1372-k rahuldamata.

11. Rexburg OÜ esitas 25.11.2019 Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 29.07.2019

otsuse nr 1912921/00057 tühistamiseks ja TLPA kohustamiseks väljastama ehitusluba

03.05.2019 ehitusloa taotluse nr 1911271/08853 alusel Künnapuu tn 5a kinnistule või

alternatiivselt TLPA kohustamiseks uuesti läbi vaatama 03.05.2019 ehitusloa taotlus nr

1911271/08853.

KAEBAJA SEISUKOHAD

12. Vastustaja on rikkunud kaalutlusõigust. EhS § 44 on kaalutlusõigust võimaldav norm. Isegi

kui vastustaja arvates oli ehitusprojektis mingi puudus või mittevastavus detailplaneeringuga,

siis oleks vastustaja pidanud sellele osutama ja andma kaebajale võimaluse puudus kõrvaldada

(HMS § 15 lg 2). Vastustaja seda ei teinud. Kaebajale ei ole üheselt arusaadav, mida ta peaks

tegema selleks, et ehitusluba saada.

13. Ehitusloa taotlus ja sellega koos esitatud ehitusprojekt vastasid detailplaneeringule.

Ehitusloa taotlus oli esitatud kahe korteriga elamu püstitamiseks ja ehitusprojektis on ette

nähtud kahe korteri ehitamine. Seega puudub formaalne vastuolu, mida TLPA väidab. Puudub

vaidlus, et kavandatav hoone vastab detailplaneeringus sätestatud ehitusõiguse mahule ning

3-19-2195

5(13)

arhitektuuri- ja ehitusnõuetele. On üsna tavapärane, et hoone ei näe välja selline, nagu see

kasutusotstarbe järgi standardselt võiks välja näha. Hoone puhul ei olnud tegemist standardse

tüüpprojektiga, vaid arhitekti loodud unikaalse lahendusega. TLPA ei ole väitnud, et hoone

arhitektuurselt ei sobi antud piirkonda. Olukord, kus ehitusloa väljastamisel või väljastamata

jätmisel saab ainumääravaks asjaolu, kas hoone näeb välja selline, nagu haldusorgani arvates

võiks see olla, on selgelt omandi põhiõigust, aga ka arhitekti loomevabadust ebamõistlikult

piirav.

14. Ehitusprojektis kavandatud hoone puhul on tegemist tavatult suure hoonega, mis oma

ebahariliku suuruse tõttu (ehitusalune pind 380 m2, hoone maapealne suletud brutopind 618 m2)

loob ebaõige ettekujutuse hoone tegelikust kasutusest. Detailplaneeringust tuleneb, et

„planeeritud uushoone kõrgus, korruselisus, ehitusalune pind ja täisehituse protsent ning

tihedus lähtuvad naabrusest“. Järelikult on vastustaja detailplaneeringut menetledes ja

kehtestades nõustunud sellega, et kinnistule püstitatav hoone on keskmisest kahe korteriga

elamust märkimisväärselt suurem, kuid see on siiski piirkonda sobituv. Kaebaja soov nähtus ja

nähtub senimaani taotlusest ning taotlus on detailplaneeringuga kooskõlas, sõltumata sellest, et

2015. a andis vastustaja kinnistule ehitusloa ligi 2 korda väiksema kahepereelamu

püstitamiseks. Seda 23. juulil 2015. a väljastatud ehitusluba ei ole realiseeritud ega soovita ka

realiseerida, sel põhjusel esitas kaebaja vastustajale ka taotluse. Näiteks asub Tallinnas,

Kadriorus aadressil Joa tn 6 üksikelamu, mille visuaal viitab pigem korterelamu tüpoloogiale.

Kuigi selles üksikelamus on 9 magamistuba, on vastustaja sellele 03.07.2012 ehitusloa

väljastanud.

15. Ehitusprojekt vastas sellele esitatavatele nõuetele. Kõik Tallinna Keskkonna- ja

Kommunaalameti 11 märkust olid formaalse iseloomuga, mille kõrvaldamiseks ei esinenud

takistusi. Vastustaja ei võimaldanud neid arhitektil kõrvaldada. Arvestades, et TLPA möönis

ärakuulamisel, et hoone kanalisatsioonisisendite ja duširuumide arv ei määra hoone

kasutusotstarvet, ei ole need ilmselgelt asjaolud, mis põhjustaks ehitusprojekti mittevastavuse

ehitusprojektile esitatavatele nõuetele. Nendele märkustele tuginemine keelduvas otsuses on

selgelt ebaproportsionaalne ja vastuolus EhS § 44 p-s 5 sätestatuga.

16. Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet ei jätnud ehitusprojekti kooskõlastamata, vaid

esitas sellele märkused. EhS § 44 p 6 viitab selgelt ehitusprojekti põhjendatud juhul

kooskõlastamata jätmisele. EhS seletuskiri selgitab, et ehitusluba tuleb jätta andmata siis, kui

seda ei ole mittekooskõlastusest tulenevalt võimalik muuta (vt EhS seletuskiri, lk 87).

Keelduvas otsuse loetletud märkused puudutasid eranditult seda, et taotluse ehitusprojekti

joonistel või seletuskirjas oli vaja parandada mõni formaalne viga. On mõistlikult usutav, et

märkuste kõrvaldamise järgselt oleks Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalamet ehitusprojekti

kooskõlastanud. Paraku ei andnud vastustaja kaebajale tähtaega nende märkuste

kõrvaldamiseks.

17. Vastustaja on 04.05.2020 kirjas väitnud, et kavandatav hoone ei vasta detailplaneeringu

kontseptsioonile. Tegemist on vastustaja uue väitega, millele vastustaja ei ole hoonele ehitusloa

väljastamisest keeldumisel tuginenud. Sellele asjaolule ei tuginenud vastustaja ka

vaidemenetluses. Kohtuistungil kinnitas vastustaja, et detailplaneeringuga lubatud ehitusõiguse

mahu ja mõõtude küsimuses ei ole vaidlust. Selline halduspraktika on lubamatu ja kaebaja

usalduse kaitset kahjustav.

18. Vastustaja on nii detailplaneeringut kui ka üldplaneeringut meelevaldselt ja kaebaja

kahjuks tõlgendanud. Detailplaneering ei kohusta rajama kinnistule ühte põhihoonet ja ühte

abihoonet. Detailplaneering ütleb selgelt, et tegemist on „hoonete suurima lubatud arvuga

krundil“. Detailplaneeringuga on kooskõlas lahendus, kus kinnistule rajatakse üks hoone või

3-19-2195

6(13)

kaks hoonet. Mõlema variandi puhul saab ära kasutada detailplaneeringuga lubatud hoonete

ehitisealuse pinna. Asjaolu, et detailplaneering on üldplaneeringuga kooskõlas, kinnitab

detailplaneering. Üldplaneering ei seo mitte mingil viisil väljakujunenud pereelamute alal

kruntide täisehituse protsenti asjaoluga, kas krundil paikneb ainult põhihoone või põhihoone ja

abihoone. Lisaks vastab detailplaneeringus lubatud ehitusõigus piirkonnas väljakujunenud

linnaruumile. Järelikult ka juhul, kui vastustaja 04.05.2020 uus ja otsitud põhjendus oleks olnud

hoonele ehitusloa väljastamisest keeldumise aluseks, ei oleks see olnud õiguspärane.

19. Kompromissläbirääkimiste käigus tõendas kaebaja, et on valmis ehitusprojekti muutma

kõigis punktides, mida vastustaja kaebajale ette heitis, näitamaks, et vastustaja etteheited ja

hirmud olid ja on alusetud. Paraku mõtles vastustaja välja uue põhjenduse, miks kaebajale

ikkagi ei öelda.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

20. Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata.

21. Ehitusprojekt peab vastama planeeringutele nii vormiliselt kui ka sisuliselt. Vaatamata

ehitusprojekti pealkirjale ja kaebaja kinnitusele, et tegemist on kahe korteriga elamuga, on

vastustaja seisukohal, et tegemist on ridaelamuga. Vaadates kaebusele lisatud ehitusprojekti

plaane ja jooniseid, on ilmne, et kavandamisel ei ole mitte kahe korteriga elamu, vaid ridaelamu.

Vastustaja on arvestanud hoone välisilmet (hoone ida- ja läänefassaad vastavad tüüpilisele 4

sektsiooni ehk korteriga ridaelamule), ruumide arvu, otstarvet ja paigutust. Välisilmelt ja

plaanilahenduselt on hoone jagatud neljaks sektsiooniks. See nähtub ka veevarustuse ja

kanalisatsiooni liitumisprojekti asendiplaanilt kinnistusisese olmekanalisatsiooni lahendusest.

Hoonele on projekteeritud neli kanalisatsiooni sisendit. Tavapäratud on ka korterisiseselt kaks

kõrvuti asetsevat vaheseinaga eraldatud sauna, mis nähtuvad esimese korruse plaanilt, jäädes

samas kahte eraldi sektsiooni. Vaidlusaluse ehitusprojekti kohaselt on hoone mõlemal korrusel

neli duširuumi, st igas sektsioonis nii esimesel kui ka teisel korrusel (kokku 8 duširuumi).

Võrreldes kaebaja arhitekti poolt 08.03.2019 ja 03.05.2019 esitatud ehitusprojekte omavahel,

siis on tegemist täpselt identsete lahendustega – ainult 1. korruse plaani lahenduses on

väheolulised erinevused ning hilisema ehitusprojekti seletuskirjas kasutatud mõistet

„talukorter“.

22. Vastustaja nõustub kaebajaga, et duširuumide ja kanalisatsioonisisendite arv ei saa olla

aluseks hoone liigitamisel kahe korteriga elamuks või ridaelamuks. Kogumis teiste hoonet

iseloomustavate tunnustega, mis nähtuvad plaanidelt ja vaadetelt, võib neid liigitamisel

arvestada. Jääb arusaamatuks, miks erinevalt teistest ehitusprojektidest just sellele hoonele

soovitakse paigaldada ühele korterile kaks vee- ja kanalisatsioonisisendit.

23. Kaebaja väitis 28.01.2020 istungil, et hoone esiküljel on ehitusprojektis ette nähtud vaid

kaks ust, mis justkui annaks tunnistust sellest, et kavandatakse kahe korteriga elamut.

Vastustaja juhib tähelepanu, et hoone tagaküljel on kokku neli ust, ehk et korterisse

sisenemiseks ei pea kasutama tingimata esikülje ust. Seega ei ole kaebaja väide, justkui

tõendaksid hoone esiküljel asuvad kaks ust seda, et hoonesse kavandatakse kahte korterit,

adekvaatne. Vastustaja selgitab, et täiendava trapi ehitamine, vaheseinte paigaldamine ja

tuletõkkesektsiooni ümberkorraldamine ei pruugi olenevalt lahendusest olla EhS § 4 lg 3

mõistes ehitusteatise- või ehitusloakohustuslik ümberehitamine. Arvestades, et vaidlusalune

ehitusprojekt vastab oma näitajatelt valdavas osas väga selgelt nelja korteriga elamu

tüpoloogiale, võimaldab ehitusprojekt hiljem just selliseid väikseid ümberkorraldusi.

3-19-2195

7(13)

24. Ka ehitusprojekti seletuskiri toetab ehitusprojekti plaanidelt ja joonistelt nähtuvat, et

kavandamisel ei ole mitte kahe korteriga elamu, vaid mitme korteriga ridaelamu. Vaidlusaluse

ehitusprojekti seletuskirjas öeldakse järgmist: „Esimese korteri kontseptsioon on justkui

ühiskorter. Parem termini kuvand on „Talukorter“. See on korter, kus saab elada koos mitu

põlvkonda või sugulasperekonda. See on vana traditsiooniline talupere elamistüüp, kuid

lahendatud kaasaegse arhitektuurilahendusega. Statistika räägib, et kaasaegne elamisviis

põhjustab üksindust ning perede lagunemist, sest vanemate ja vanavanematega on suur distants.

Kuid nemad on väga olulised osapooled pereelu etappidel, eriti algusetapil. President Arnold

Rüütel on öelnud, et meil on väga tõsiselt vaja mõelda sellele. Meil on ajaloolisest elamisviisist

olemas elamismudel, millega kaasaegset pere elamismudelit parendada. Sünteesida uudse eesti

arhitektuuri ja pärimusliku elamisviisiga. Eluruumi uudistoode. Esimene korter on „talukorter“,

suurem läbi kahe korruse korter. Teine korter on tavapärane läbi kahe korruse korter.“ Detail-

ega üldplaneering ei tunne mõistet „talukorter“, mis peaks võimaldama majutada mitu

sugulasperekonda. Vastustaja hinnangul on kaebaja välja mõelnud talukorteri kontseptsiooni,

et õigustada nelja korteriga elamu ehitamise soovi.

25. Ehitusloa menetlus on läbi viidud, järgides haldusmenetluse reegleid. Tagatud on

ärakuulamisõigus, mida ehitusloa taotleja ei kasutanud ning seda ka pikendatud tähtaja jooksul.

Samuti on kohaselt läbi viidud vaidemenetlus. Tallinna Linnavalitsus on 23.10.2019

korralduses nr 1372-k õigesti märkinud, et olukorras, kus esitatud ehitusprojekt ei vasta

olemuslikult kehtivatele planeeringutele, oleks märkuste edasine lahendamine olnud ainetu.

Märkuste sisseviimise võimaldamine oleks asjatult võtnud aega ja tekitanud kulutusi (HMS §

5 lg 2).

26. Tallinna Halduskohus võttis 18.05.2020 määrusega asja materjalide juurde kaebaja

04.05.2020 menetlusdokumendi lisad 1-7, mis kujutavad endast kaebaja ja vastustaja vaheliste

kompromissläbirääkimiste ajal kaebaja poolt vastustajale esitatud eskiisjooniseid. Vastustajale

jääb arusaamatuks, millist asjaolu viidatud eskiisjoonised tõendama peaksid, sest käesoleva

vaidluse ese ei ole mitte need eskiisjoonised, vaid vastustaja otsus mitte väljastada ehitusluba

kaebaja poolt 03.05.2019 esitatud ehitusprojekti alusel. Seega tuleb kohtul hinnata just

vastustaja keelduva otsuse aluseks olnud ehitusprojekti, mitte kompromissläbirääkimistel

esitatud eskiisjooniseid.

27. Detailplaneeringu seletuskirja p 4.3 kohaselt antakse planeeritud positsioonile nr 2 (mis on

kaebaja kinnistu Künnapuu tn 5a) ehitusõigus ühe- kuni kahekorruselise maa-aluse korrusega

üksikelamu või kahe korteriga elamu ning abihoone ehitamiseks. Sama on nähtav

detailplaneeringu põhijooniselt, et detailplaneeringuga nähakse kaebaja kinnistule ette kuni

kahe korteriga elamu ja abihoone ehitamine. Kogu krundi täisehitusprotsent on

detailplaneeringu kohaselt 25%, kuid see täisehitusprotsent on ette nähtud kahele hoonele, mitte

ühele

massiivsele

hoonele.

Kaebaja

väide,

nagu

oleks

vastustaja

nõudnud

kompromissläbirääkimistel detailplaneeringuga lubatud ehitise aluse pinna ligi 1/3 võrra

vähendamist, ei pea paika. Vastustaja oleks olnud valmis arutama kompromissläbirääkimistel

seda, et kaebaja kasutab varem ebaseaduslikult ehitatud vundamenti, kui kaebaja oleks olnud

nõus arhitektuursete võtetega ehk liigendustega kaebaja eskiisjoonistel kujutatud massiivset

kasti õhulisemaks muutma.

28. Künnapuu tn 5a kinnistule ühe hoone kavandamisel on ära kasutatud maksimaalne

planeeringujärgne kahele hoonele ettenähtud maht. Selle tulemuseks on 2-korruseline

massiivne hoone, mis ei vasta planeeringu mõttele ning ei sobitu väiksemate hoonetega

väljakujunenud piirkonna hoonestuslaadiga. Hoone ehitisealune pind 377 m2 ja suletud

brutopind 614 m2 on piirkonna kõige suuremad. Kahetsusväärselt võetakse nii ehitades ära

võimalus rajada Künnapuu tn 5a krundile ükskõik milline abihoone, mille ehitamist

3-19-2195

8(13)

detailplaneering ette näeb. Nii suur hoone hakkab mõjuma nagu hotell. Isegi kui jätta kõrvale,

et detailplaneering näeb maksimummahud ette kahe korteriga elamule ja abihoonele, ja leppida

kinnistul ühe suurema kahe korteriga elamuga, peab see elamu kõigest hoolimata siiski

sobituma piirkonna väljakujunenud arhitektuuri ja miljööga. Kaebaja poolt eskiisiga kavandatu

ei vasta oma arhitektuurilt detailplaneeringu nõuetele säilitada ümbruskonna kaunis aedlinna

miljöö ja arhitektuur.

KOHTU PÕHJENDUSED

29. Kohus, hinnanud asjas esitatud tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning

kogumis ja vastastikuses seoses, leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele.

Tõendid

30. HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus asja materjalide juurde kaebuse lisad nr 1-15

(kinnistusraamatu väljavõte (lisa nr 1), detailplaneeringu põhijoonis ja seletuskiri (lisa nr 2),

ehitusloa taotlus nr 1911271/08853 (lisa nr 3), ehitusloa taotluse lisaks olnud ehitusprojekt (lisa

nr 4), Tallinna Linnaplaneerimise Ameti teavitus 13.06.2019 (lisa nr 5), keelduv otsus (lisa nr

6), parandatud ehitusprojekt (lisa nr 7), teavitus läbivaatamata tagastamisest (lisa nr 8), vaie

(lisa nr 9), ärakuulamine (lisa nr 10), täiendav seisukoht (lisa nr 11), korraldus (lisa nr 12),

korralduse edastamise teade (lisa nr 13), arhitekti analüüs (lisa nr 14) ja maksekinnitus (lisa nr

15)) ning kaebaja 08.06.2020 menetlusdokumendi lisad nr 1-7 (30.11.2019 arve nr 1923036

(lisa nr 1), 24.01.2020 arve nr 2023002 (lisa nr 2), 11.02.2020 arve nr 2023005 (lisa nr 3),

10.03.2020 arve nr 2023009 (lisa nr 4), 27.03.2020 arve nr 2023014 (lisa nr 5), 20.05.2020 arve

nr 2023204 (lisa nr 6) ja 08.06.2020 arve nr 2023210 (lisa nr 7)).

31. Kaebaja

on

esitanud

20.01.2020

taotluse

tagastada

vastustajale

27.12.2019

menetlusdokumendi lisad 2-5, mis puudutavad erinevaid menetlusi Künnapuu tn 5a kinnistul

aastatel 2015-2018. Kaebaja märgib, et vastustaja ei ole vastuses selgitanud, kuidas need

varasemad menetlused on seotud kaebusega vaidlustatud ehitusloa nr 1911271/08853

menetlusega ning mida vastustaja nende tõenditega tõendada soovib.

32. HKMS § 62 lg 2 kohaselt võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste

tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust.

33. Kohus ei nõustu kaebajaga, et vastustaja 27.12.2019 menetlusdokumendi lisad nr 2-5 ei

oma käesoleva asja lahendamisel tähtsust. Vaidlust ei ole selles, et viidatud lisad puudutavad

ehitustegevust kinnistul Künnapuu tn 5a enne, kui kaebaja sai nimetatud kinnistu omanikuks.

Käesoleva vaidluse keskmeks on küsimus, kas vastustaja on õiguspäraselt keeldunud kaebajale

ehitusloa väljastamisest. Kuigi vastustaja esitatud tõendid ei ole vaidlusaluse ehitusloa

menetluses antud dokumendid, on siiski vastustaja soov näidata, et ka juba eelmine kinnistu

omanik viis läbi ebaseaduslikku ehitustegevust kinnistul Künnapuu 5a ning ka praegusel juhul,

mil kinnistu omanik on muutunud, on vastustajal jätkuvalt kahtlusi, et sarnaselt varasema ajaga

soovitakse tegelikkuses kinnistule kahe korteriga elamu asemel ehitada nelja korteriga elamut.

Seega ei nõustu kohus kaebajaga, et tegemist on asjasse puutumatute tõenditega.

34. Eeltoodust lähtuvalt jätab kohus rahuldamata kaebaja 20.01.2020 taotluse vastustaja

27.12.2019 menetlusdokumendi lisade nr 2-5 tagastamiseks. HKMS § 62 lg 2 alusel võtab

kohus asja materjalide juurde vastustaja 27.12.2019 menetlusdokumendi lisad nr 1-9 (Tallinna

Linnavalitsuse 23.10.2013 korraldus nr 1469-k Künnapuu tn 5 kinnistu detailplaneeringu

kehtestamise kohta koos seletuskirjaga (lisa 1); 23.07.2015 ehitusluba Künnapuu tn 5a

kinnistule kahe korteriga elamu püstitamiseks (lisa nr 2); ehitisregistri ekraanitõmmis (lisa nr

3-19-2195

9(13)

3); ehitisregistri ekraanitõmmis (lisa nr 4); 19.10.2018 ettekirjutus (lisa nr 5); Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 13.06.2019 kiri koos ehitusloa andmisest keeldumise otsuse eelnõuga

(lisa nr 6); projekteerija 03.05.2019 kiri (lisa nr 7); 22.05.2019 ehitusprojektide läbivaatamise

komisjoni protokoll (lisa nr 8) ning Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 22.06.2019 kiri nr 4-

3/1295 – 9 projekteerijale (lisa nr 9)) ning vastustaja 08.06.2020 menetlusdokumendi lisad nr

1-3 (29.04.2020 toimunud projektide läbivaatamise komisjoni koosoleku protokoll (lisa nr 1),

kinnistusraamatu väljavõte (lisa nr 2) ja kaebaja poolt 08.03.2019 esitatud ehitusprojekt (lisa nr

3)).

Ehitusloa andmisest keeldumise otsuse õiguspärasus

35. Menetlusosaliste vahel on vaidlusaluseks küsimuseks, kas vastustaja on õiguspäraselt

keeldunud kaebajale ehitusloa väljastamisest. Täpsemalt on vaieldavaks asjaoluks, kas kaebaja

tegelikuks eesmärgiks on näiliselt nõuetekohase kahe korteriga elamu ehitamine, kuid sisuliselt

plaanitakse ehitada nelja korteriga elamut. Seega, kas on põhjendatud vastustaja kahtlus, et

kaebaja soovib mööda hiilida õigusaktidega kehtestatud nõuetest ning sisuliselt ehitada nelja

korteriga elamu.

36. Vaidlust ei ole järgmistes asjaoludes:

1) detailplaneeringuga on antud Künnapuu tn 5a kinnistule (positsioon nr 2) ehitusõigus

ühe- kuni kahekorruselise maa-aluse korrusega üksikelamu või kahe korteriga elamu

ning abihoone ehitamiseks; krundi lubatavaks maapealseks ja maa-aluseks

ehitusaluseks pinnaks on kuni 380 m2; suurim lubatav hoone kõrgus on kuni 9 meetrit

(absoluutkõrgus 25,5); krundi suurim maapealne suletud brutopind on kuni 618 m2,

maa-alune suurim brutopind kuni 370 m2; krundi tihedus on 0,4 ja täisehituse protsent

25% (detailplaneeringu seletuskirja p 4.3; digitoimiku lehekülg (dtl) 17).

2) ehitusloa taotlusele lisatud ehitusprojekti seletuskirja kohaselt projekteeritakse Pirita

linnaossa, Künnapuu tn 5a kahe korteriga elamut (dtl 39); ehitisealune pindala on 377

m2, krundi täisehitusprotsent 24,3%, hoone kõrgus maapinnast 6,6 m, lubatud suletud

brutopind 618 m2, korruselisus 2 ning hoonete arv krundil 1 (dtl 43);

3) projekteeritud hoone on paigutatud kinnistule vastavalt kehtivas detailplaneeringus

määratud hoonestusalale (dtl 45);

4) ehitusloale lisatud ehitusprojekti 1. ja 2. korruse plaanidelt nähtub, et korteris nr 1 on

kokku 6 duširuumi (mõlemal korrusel 3 duširuumi) (dtl 28 ja 74) ning hoone vaatel idast

on elamu liigendatud neljaks osaks/sektsiooniks (dtl 31).

5) 08.08.2019 allkirjastatud parandatud projekti hoone vaadetel idast ja läänest ei ole enam

nii selgelt hoone neljaks sektsiooniks liigendatud (dtl 92-93).

37. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel

kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab

vorminõuetele (haldusmenetluse seadus (HMS) § 54).

38. Vastustaja on õigesti märkinud, et kaebeesemeks on TLPA 29.07.2019 keelduv otsus ning

kohtul tuleb hinnata vaidlusaluse ehitusloa taotlusega esitatud ehitusprojekti vastavust

õigusaktidega sätestatud nõuetele. Samas on kohus pidanud põhjendatuks võtta asja materjalide

juurde kaebaja 04.05.2020 menetlusdokumendi lisad, kuivõrd kaebaja on menetluses läbivalt

väitnud, et tema tegelikuks sooviks ja tahteks on püstitada kahe korteriga elamu ning ta on

valmis ehitusprojekti ka kohandama. HKMS § 158 lõike 2 kohaselt, kui seadus ei sätesta teisiti,

teeb kohus asjaolud kindlaks kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Sama lõike teise lause kohaselt

3-19-2195

10(13)

haldusakti ja toimingu õiguspärasust hindab kohus haldusakti andmise või toimingu tegemise

aja seisuga. Seega võib kohus arvesse võtta ka asjaolusid, mis ilmnesid peale vaidlusaluse

haldusakti

andmist,

kuid

enne

kohtuotsuse

tegemist

(nt

käesoleval

juhul

kompromissläbirääkimiste käigus kaebaja esitatud eskiisjoonised).

39. Vaidlustatud otsuse õiguslikuks aluseks on EhS § 44 punktid 1, 5 ja 6. Vastavalt EhS § 44

punktile 1 keeldub pädev asutus ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta

detailplaneeringule,

projekteerimistingimustele,

riigi

või

kohaliku

omavalitsuse

eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele

kitsendustele. Sama paragrahvi punkti 5 kohaselt on ehitusloa andmisest keeldumise aluseks,

kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele nõuetele. Samuti keeldub pädev asutus

ehitusloa andmisest, kui EhS § 42 lõike 7 punktis 1 nimetatud asutus on jätnud ehitusloa eelnõu

põhjendatud juhul kooskõlastamata (EhS § 44 p 6). Asja materjalist nähtub, et vaidlustatud

haldusakti andmisel oli määravaks EhS § 44 punktis 1 sätestatud vastuolu esinemine. Seetõttu

analüüsib kohus esmalt, kas olid täidetud EhS § 44 punkti 1 eeldused ehitusloa andmisest

keeldumiseks.

40. Esmalt märgib kohus, et on mõistetav vastustaja ettevaatlikkus ehitusloa andmise

menetluses Künnapuu tn 5a kinnistule, arvestades nimetatud kinnistu varasema omaniku

ebaseaduslikku ehitustegevust. Seejuures on kaebaja kinnitanud, et soovib kinnistule hoone

püstitamisel ära kasutada juba rajatud vundamenti ning ehitusprojekti on koostanud sama

arhitekt, kes koostas ehitusprojekti ka kinnistu Künnapuu tn 5a eelmisele omanikule. Siiski on

kaebaja õigesti rõhutanud, et kaebaja soov nähtub vastustajale esitatud ehitusloataotlusest,

sõltumata sellest, et 2015. a andis vastustaja kinnistule ehitusloa ligi 2 korda väiksema

kahepereelamu püstitamiseks ning 23.07.2015 väljastatud ehitusluba ei ole realiseeritud ega

soovita ka realiseerida. Seetõttu peab ehitusloa väljastamisest keeldumise otsusest nähtuma

selgelt vastustaja põhjendused, millistele detailplaneeringu nõuetele ehitusloaga koos esitatud

ehitusprojekt ei vasta.

41. Vastustaja on asunud seisukohale, et kavandatav hoone ei vasta detailplaneeringule, kuna

detailplaneering võimaldab kinnistule püstitada maksimaalselt kahe korteriga elamu, mitte

nelja sektsiooniga ridaelamut.

42. Ehitusseaduse (EhS) § 38 lõike 1 kohaselt annab ehitusluba õiguse ehitada ehitis, mis

vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. Ehitusluba on haldusakt, mille

eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate ehitustööde vastavust

ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus- ja keskkonnanõuetele ning

muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist; eelkontroll on vajalik, et vältida asjaolude

pöördumatut

muutumist

seoses

võimaliku

õigusvastase

ehitustegevusega

või

mittenõuetekohase ehitise valmimisega (Riigikohtu halduskolleegiumi 14.05.2002 otsus nr 3-

3-1-25-02, p 12).

43. Kohus nõustub kaebajaga, et formaalselt vastab ehitusprojekt detailplaneeringule, kuivõrd

sellega on projekteeritud Künnapuu tn 5a kinnistule kahe korteriga elamu, mille arhitektuuri-

ja ehitusnõuded (ehitisealune pind, paiknemine hoonestusalas, korruselisus, hoone kõrgus,

lubatud suletud brutopind ja täisehitusprotsent) vastavad detailplaneeringule. Kohus nõustub

kaebajaga ka osas, et detailplaneeringuga on lubatud ehitada krundile ka üksnes kahe korteriga

elamu, st üks hoone, mille ehitisealune pind võib olla detailplaneeringus lubatud suurim

ehitisealune pind. Seejuures ei ole haldusorgani poolt kompromissläbirääkimiste käigus uute

põhjenduste esitamine kooskõlas hea halduse tavaga. Nimelt puudub vaidlus, et vaidlusaluses

otsuses ei ole vastustaja ehitusloa väljastamisest keeldumise alusena toonud põhjendust, et

projekteeritud hoone ehitisealune pind ületab detailplaneeringuga lubatavat suurimat

3-19-2195

11(13)

ehitisealust pinda põhjusel, et kinnistule võib projekteerida kahe korteriga elamu koos

abihoonega. Vastavalt planeerimisseaduse (kehtivusega kuni 30.06.2015; PlanS v.r) § 9 lg 4

punktile 2 on krundi ehitusõigusega määratletud hoonete suurim lubatud arv või hoonete

puudumine maa-alal. Sama lõike punkti 3 kohaselt on krundi ehitusõigusega määratletud

hoonete suurim lubatud ehitusalune pindala. Olukorras, kus detailplaneeringus ei ole selgelt

sätestatud suurimat lubatavat ehitisealust pinda eraldi elamule ja abihoonele, vaid üksnes

märgitud suurim lubatud ehitisealune pind, oleks omandiõigust ebaproportsionaalselt piirav

tõlgendada detailplaneeringu sõnastust viisil, et omanik on kohustatud ehitama kinnistule nii

elamu kui ka abihoone. Ka detailplaneeringu seletuskirja grammatiline tõlgendamine viib

sellisele järeldusele, kuivõrd sõna „ehitusõigus“ viitab selgelt omanikule antud subjektiivsele

avalikule õigusele, mitte aga kohustusele.

44. Vastustaja on õigesti märkinud, et detailplaneeringuga ja üldplaneeringuga oleks vastuolus,

kui Künnapuu tn 5a kinnistule projekteeritakse nelja korteriga elamu. Vaidlust ei ole selles, et

kaebaja on läbivalt nii ehitusloa menetluses kui ka kohtumenetluses kinnitanud, et kinnistule

Künnapuu 5a soovitakse ehitada kahe korteriga elamut.

45. Vastustaja on järeldanud hoone välisilmest (jagatud neljaks sektsiooniks), et kavandatakse

nelja korteriga ridaelamut. Ehitusprojekti seletuskirjas on märgitud, et hoonele lisavad

omapära, kuid samas ka funktsionaalse võttena kasutuses olevad nn nokad; idapoolses küljes

markeerivad hoone peasissepääsu kalde alla paigutatud seina- ja katuseosa ning tume

klaasfassaad toob sissepoole viidud fassaadiosa veelgi paremini esile; läänepoolsel küljel on

hoone nokad laiemad, varjamaks nt kuuma suvepäikest (dtl 65). Seega on seletuskirjas

selgitatud, et hoone kujundamisel nn nokkadega (mis jätab mulje, et hoone on jagatud

sektsioonideks) on ka funktsionaalne otstarve.

46. Vastustaja on järeldanud kaebaja tahet ehitada nelja korteriga ridaelamu mh ehitusprojekti

1. ja 2. korruse plaanidest, mille kohaselt kavandatakse korterisse nr 1 kuut (6) duširuumi,

milles iga duširuum asub n-ö eraldi sektsioonis ning tavapäratu on vastustaja hinnangul ka

korterisiseselt kaks kõrvuti asetsevat vaheseinaga eraldatud sauna, mis nähtuvad esimese

korruse plaanilt, jäädes samas kahte eraldi sektsiooni.

47. Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on korter nr 1 nn talukorter, kus saab elada koos mitu

põlvkonda või sugulasperekonda (dtl 65). Olukorras, kus detailplaneeringuga on lubatud

ehitada üks kahe korteriga elamu ning seejuures ei ole sätestatud tingimusi ega piiranguid osas,

kui suur üks või teine korter peaks olema, ei saa korteri planeeringut duširuumide või saunade

arvu ja paiknemise osas omanikule ette heita. On tõesti tavapäratu, et ühes korteris on

projekteeritud 6 duširuumi ning lisaks kaks leiliruumi ja aurusaun, kuid vastuolu selles

detailplaneeringuga ega üldplaneeringuga ei ole.

48. Kui vaadata ehitusprojekti 1. korruse plaani, siis on projekteeritud esimesele korrusele mh

koduspaa nn teise sektsiooni (sauna eesruum (1-07), kodu spaa (1-08), kodu spaa (1-09),

aurusaun (1-10), leil (1-11) ning duširuum (1-12) (dtl 74)). Kuigi ehitusprojekti seletuskirjas ei

ole detailsemalt kirjeldatud, mida kujutavad endast ruumid nimetusega kodu spaa, siiski

lähtudes sõna spaa tähendusest (Eesti Keel Instituudi ühendsõnastiku 2020 kohaselt on spaa

lõõgastavaid ja tervistavaid veeprotseduure pakkuv puhkeasutus) oleks sellise kompleksi ümber

ehitamine korteriks ilmselt keeruline ning EhS § 4 lg-st 3 tulenevalt ehitusteatise või ehitusloa

kohustuslik tegevus.

49. Vastustaja on ka ise möönnud, et duširuumide arv ja kanalisatsioonisisendite arv ei saa olla

aluseks hoone liigitamisel kahe korteriga elamuks või ridaelamuks. Ka majandus- ja

taristuministri 02.07.2015 määruse nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ §-s 5 ei ole sätestatud

piirarvu eluruumis olevatele tualettidele. Lisaks on kaebaja selgitanud 28.01.2020 istungil, et

3-19-2195

12(13)

kanalisatsioonisisendid on projekteeritud, arvestades ruumide, mis vajavad kanalisatsiooni,

paigutust hoones ning seda eesmärgil, et oleks vähem hoonesisest toruehitust (28.01.2020

istungi helisalvestis 10:25:58).

50. Asja lahendamisel ei ole määrav, kuidas arhitekt projekteerivat korterit nr 1 nimetab.

Samuti ei oma tähtsust see, kas detailplaneeringus või üldplaneeringus kasutatakse mõistet

„talukorter“. Seetõttu on asjakohatud vastustaja sellesisulised väited. Mõistlikku vaidlust ei ole

selles, et õigusaktid ei sea piirangut sellele, kui palju duširuume või saunasid ühte korterisse

võib projekteerida.

51. Kaebaja on õigesti märkinud, et detailplaneeringut menetledes ja kehtestades on vastustaja

nõustunud sellega, et kinnistule püstitatav hoone on keskmisest kahe korteriga elamust

märkimisväärselt suurem, kuid see on siiski piirkonda sobituv.

52. Detailplaneeringus on sedastatud, et lähipiirkonna linnakeskkonnale mõjub positiivselt

olemasoleva hooldamata krundi funktsionaalne kasutuselevõtt ning ala üldine korrastatus;

planeeringu rakendumisel krundistruktuur vastab valdavale piirkonnas väljakujunenud

krundijaotusele, rajatakse kõrge arhitektuurse väärtusega uushooned; uushoonestuse kõrgus ja

kasutusfunktsioon on piirkonnale iseloomulikud (dtl 20). Detailplaneeringus on märgitud, et

detailplaneering vastab üldplaneeringule (dtl 15); linnaosa üldplaneeringus seatud eesmärgid

on tagatud, planeeritud on vastavad: krundi maakasutuse sihtotstarve (pereelamu ja kahe

korteriga elamu); krundi suurus (1501 ja 1547 m2, lisaks ajutine krunt), mis Maarjamäe asumis

on lubatud minimaalselt 1000 m2; krundi täisehituse protsent 25%; krundi tihedus 0,4 on

lähipiirkonnas keskmine; väljakujunenud üldilmest ja hoonestuse laadist uushoonestus;

üldistest suundumustest on tagatud elamupiirkonna terviklik väljaarendamine ning aedlinliku

miljööga arvestamine ja elukeskkonna parandamine (dtl 19). Seetõttu ei saa olla mõistlikku

vaidlust selles, et kui ehitusprojekt on hoone mahu osas kooskõlas detailplaneeringuga, siis on

see kooskõlas ka üldplaneeringuga. Samuti on detailplaneeringus sätestatud, et

planeeringulahendus on kooskõlas piirkonna üldise maakasutuse tingimuste ning

hoonestuslaadiga (dtl 15). Veelgi enam, arhitekt on selgitanud, et kavandatud Künnapuu tn 5a

hoone ida- ja läänefassaad ei ole suunatud Künnapuu tänava poole (dtl 153). Seega ei nähtu

Künnapuu tänavalt kavandatud hoone visuaal, kus hoone on justkui jagatud neljaks

sektsiooniks. Samas ei ole vaidlust selles, et tegemist on uushoonestusega, mida on

detailplaneeringus peetud piirkonna hoonestusega kokkusobivaks.

53. Eeltoodust lähtuvalt ei nõustu kohus vastustajaga, et ehitusprojekt ei ole kooskõlas

detailplaneeringu ja üldplaneeringuga, kuivõrd projekteeritud hoone ei sobitu piirkonda.

54. Vaideotsuses on kohaselt märgitud, et kõnealuse riski lõplik välistamine ehitusloa

menetluse raames pole võimalik – linnavalitsuse hinnangul on sellise riskiga ehitiste puhul

vajalik täiendavalt kontrollida ehitustööde käigus ehitamise vastavust projektile ning kasutusloa

väljastamisel kaaluda kõrvaltingimuse seadmist, mis võimaldaks hoone omavolilisel

ümberehitamisel ja/või lubatust enama korteriomandi moodustamisel kasutusloa kehtetuks

tunnistada (dtl 151). Seega on seadusandja loonud viisid vältimaks ehitusloa realiseerimisel

lubamatuid kõrvalekaldeid ehitusloaga kinnitatud ehitusprojektist (riiklik järelevalve (EhS §

130 lg-d 1 ja 2)). Samuti esineb kasutusloa andmisest keeldumiseks õiguslik alus, kui ehitis ei

vasta ehitusloale, riigi või kohaliku omavalitsuse kehtivale eri- või detailplaneeringule,

sealhulgas detailplaneeringu elluviimise tegevuskavale, või projekteerimistingimustele (EhS §

55 p 3).

55. Vastustaja on õigesti märkinud, et olukorras, kus esitatud ehitusprojekt ei vasta

olemuslikult kehtivatele planeeringutele, oleks märkuste edasine lahendamine olnud ainetu

ning märkuste sisseviimise võimaldamine oleks asjatult võtnud aega ja tekitanud kulutusi

3-19-2195

13(13)

(HMS § 5 lg 2). Käesoleval juhul aga ei nõustu kohus vastustajaga, et ehitusloa taotlusega koos

esitatud ehitusprojekt ei vasta detailplaneeringule ja üldplaneeringule. Seetõttu oleks pidanud

vastustaja lubama kaebajal ehitusprojekti sisse viia Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti

märkused. Seejuures on kaebaja õigesti leidnud, et Tallinna Keskkonna- ja Kommunaalameti

tehtud märkused puudutasid ehitusprojekti vormistuslikku poolt ning nende puuduste

kõrvaldamiseks ei esinenud takistusi. Ka vaideotsusest järeldub, et märkuste kõrvaldamine oli

võimalik, kuid otstarbekuse põhimõttest lähtuvalt haldusorgan nende sisse viimist ei

võimaldanud. Seetõttu ei olnud EhS § 44 punkti 6 eeldused täidetud. Vastustaja on EhS § 44

punktile 5 tuginenud, kuivõrd ehitusprojekt ei vastanud Tallinna Keskkonna- ja

Kommunaalameti esitatud märkuste tõttu ehitusprojektile esitatud nõuetele. Arvestades, et

kohus on eelnevalt asunud seisukohale, et vastustaja oleks pidanud andma võimaluse viia

ehitusprojekti sisse esitatud märkused, siis on kaebaja õigesti märkinud, et ebaproportsionaalne

on tugineda EhS § 44 p-le 5 keeldumise alusena.

56. Ülaltoodu kokkuvõtteks leiab kohus, et TLPA 29.07.2019 otsus nr 1912921/00057 on

õigusvastane, mistõttu tuleb see tühistada. Kohus rahuldab Rexburg OÜ kaebuse, tühistab

TLPA otsuse nr 1912921/00057 ning kohustab TLPA-d uuesti läbi vaatama 03.05.2019

ehitusloa taotlus nr 1911271/08853 hiljemalt 30 päeva jooksul käesoleva otsuse jõustumisest

arvates.

57. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Kohtuotsus on tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulu

summas 4110 eurot, millest 4095 eurot moodustavad õigusabikulud (ilma käibemaksuta) ning

15 eurot riigilõiv kaebuselt. Nähtuvalt kohtule esitatud menetluskulu nimekirjast ja

kuludokumentidest (arved nr 1923036, 2023002, 2023005, 2023009, 2023014, 2023204 ja

2023210) on kaebajale osutanud lepingulised esindajad õigusabiteenust kokku 29,25 tundi ning

tunnihind on 140 eurot. Kohtu hinnangul on tegemist vajalike ja põhjendatud kuludega (HKMS

§ 109 lg 6). Taotletud menetluskuludest on kaebaja jätnud välja kohtule esitatud arvetel

kajastatud bürookulu. Seega tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista õigusabikulu 4095

eurot (ilma käibemaksuta) ning riigilõiv 15 eurot, s.o kokku 4110 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

Anu Maria Brenner