2-19-8603/26 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Andra Pärsimägi, Triin Uusen-Nacke, Kersti Kerstna-Vaks

Otsuse tegemise aeg ja koht

3. juuli 2020, Tartu

Tsiviilasja number

2-19-8603

Tsiviilasi

Kirill Kaidalovi ja Julia Kaidalova hagi Olga Nikiforova

vastu kahju hüvitamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

60 495, 03 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 14. veebruari 2020 otsus

Kaebuse esitajad ja kaebuse liik

Kirill Kaidalovi ja Julia Kaidalova apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellandid (hagejad):

1. Kirill Kaidalov (isikukood XXXXXXXXXXX)

2. Julia Kaidalova (isikukood XXXXXXXXXXX)

Apellantide esindaja advokaat Andrei Matvejev

Vastustaja

(kostja):

Olga

Nikiforova

(isikukood

XXXXXXXXXXX), esindaja vandeadvokaat Andres Vinkel

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 14. veebruari 2020 otsus ning saata asi uueks

läbivaatamiseks samale maakohtule alates eelmenetluse staadiumist.

2. Rahuldada Kirill Kaidalovi ja Julia Kaidalova apellatsioonkaebus.

3. Menetluskulude

jaotuse

määrab

kindlaks

maakohus

asjas

tehtavas

lõpplahendis.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Kirill Kaidalov (hageja I) ja Julia Kaidalova (hageja II, hagejad) esitasid 5. juunil 2019 Olga

Nikiforova (kostja) vastu hagi kahju hüvitamiseks. Hagejad palusid mõista kostjalt hagejate

kasuks välja kahjuhüvitise 56 013,92 eurot ja viivise kahju hüvitiselt võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 94 lg-s 1 ettenähtud ulatuses alates hagi esitamisest kuni nõude rahuldamiseni. Menetluskulud

palusid hagejad jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hagejad (ostjad) ja kostja (müüja) 1. novembril 2018 kinnisasja

müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Lepingu esemeks oli aadressil

XXX asuv kinnistu koos selle oluliste osadega. Lepingu p 2.1.7 kohaselt on kinnistu oluline

osa eramu mansardiga (elamu).

Hagejad avastasid peale lepingu sõlmimist, et elamus ei ole teise korruse soojustus piisavalt

tagatud. RenoRe OÜ poolt tehtud 31. jaanuaril 2019 korstna kaamerauuringute kokkuvõtte

kohaselt on korsten ehitatud puudustega. OÜ Gradiens 14. veebruari 2019 arvamuse kohaselt

ei ole teise korruse soojusisolatsioon piisav. Lisaks sellele on aknad paigaldatud puudustega.

OÜ Joala Elekter 5. veebruari 2019 elektripaigalduse erakorralise auditiga tuvastati hulgaliselt

puuduseid elektripaigalduses. Tuvastati, et hoone esimesel korrusel on valesti paigaldatud

põrandakate.

Hagejate hinnangul ei täitnud kostja oma lepingust tulenevaid kohustusi (VÕS § 217 lg 1).

Kostja oli teadlik, et hagejad ostavad kinnistu elamiseks ja ta kinnitas enne lepingu sõlmimist,

et elamu on seisundis, mis võimaldab hagejatel seal koos perega elada. Puudused elamus ei

võimalda seal elamist. Korstna ja elektripaigalduse puudused muudavad elamu ohtlikuks.

Sõltumata sellest, et elamu on ehitatud 1960. aastatel, viitas kostja müügi ajal sellele, et elamu

on renoveeritud. Sellest lähtudes lepiti kokku ka müügihind. Kostja vastutust varjatud puuduste

eest ei piira hagejate kinnitus müügilepingus, et nad on teadlikud ehitiste ja rajatiste

seisukorrast. Käesoleval juhul on tegemist varjatud puudustega, mille avastamiseks oli vaja teha

uuringuid ja audit.

Hagejate hinnangul on täidetud hinna alandamise eeldused. Hagejad võivad esitada hinna

alandamise nõude asemel kahju hüvitamise nõude. Kahju hüvitamise eeldused on täidetud.

Kostja rikkus kohustust teavitada hagejat elamu varjatud puudustest. Kõik viidatud puudused

tekkisid enne kinnistu müüki. Puuduste iseloomust tulenevalt on välistatud, et kostja ei olnud

puudustest teadlik.

RenoRe OÜ hinnapakkumise kohaselt on korstna puuduste kõrvaldamise maksumus

4290 eurot. OÜ Gradiens 2. märtsi 2019 hinnapakkumise kohaselt on põranda puuduste

kõrvaldamise maksumus 43 558,79 eurot. OÜ Policert hinnapakkumise kohaselt on

elektripaigalduse süsteemi puuduste kõrvaldamise maksumus 7846,13 eurot. Hagejad tasusid

RenoRe OÜ uuringu eest 220 eurot. OÜ Joala Elekter esitas auditi eest arve summas 99 eurot.

Hagejate kahjunõue on seega 56 013,92 eurot.

2. Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ning palus jätta see rahuldamata. Menetluskulud palus

kostja jätta hagejate kanda.

Hagejad räägivad eksitavalt renoveeritud elamu müügist. Kostja on müügilepingu p-s 2.2.3

märkinud, et elamus tehtud tööd olid tehtud ilma projektideta ning viimane kosmeetiline remont

tehti 2011. aastal. Kõik toimib ning elamus saab elada. Elamu oli müügihetkeks kasutatav

elamiseks kogu ulatuses (ka ruumide temperatuur oli talvel sobilik). Hagejad vaatasid enne

ostmist korduvalt üle kogu elamu. Hagejad tellisid enne ostmist hinnangu kinnisasja väärtusele,

mis oli vaid mõni tuhat eurot madalam kokkulepitud müügihinnast. Hageja I ütles elamu

ülevaatamisel, et kavatseb viia elamu gaasiküttele. Hagejatele on väljastatud 29. aprillil 2019

ka ehitusluba gaasitorustiku rajamiseks.

Korsten toimis enne müüki ja toimib ka praegu, sest 26. augustil 2015 vaatas korstna üle

asjatundja ja väljastas akti, mille kohaselt korstna tehnilise seisundi kohta märkusi ei ole ja seda

on lubatud kasutada. RenoRe OÜ kaamerauuringute kokkuvõttes on võrreldud 1960. aastatel

ehitatud korstnat tänapäeval ehitatavatega. Selline võrdlus ei ole kohane tuvastamaks

müügilepingu rikkumist.

Hagejad ei ole akende puudustega paigaldamise aluseks olevat asjaolu esitanud ega osundanud

tõendile, mis seda kinnitaks.

Kostja elas elamus paarkümmend aastat ega leia, et teisel korrusel oleks elamu soojusega

probleeme olnud. Müügilepingu p-s 2.2.3 on hagejaid teavitatud, et elamut soojendatakse

elektriküttega (kuid selleks puudub projekt). Ükski OÜ Gradiensi 14. veebruari 2019 arvamuses

toodud soovitustest ei viita müüja lepingurikkumisele seoses elamu teise korruse soojendusega.

Teise korruse kütmiseks on vaja kasutada elektriradiaatorit. Erinevus tänapäeva

elektrisüsteemide standardite ja elamus olevate vahel on tavaline ja hagejad on sellega

nõustunud.

Põrandakate, sh põrandaküte, toimib. Põrand soojendab ja sellel saab käia. Hagejad esitasid

kalkulatsiooni põranda ümberehitamiseks, kuid millestki ei nähtu, et põranda ümberehitamine

oleks hädavajalik.

Kui hagejad tellivad hagis väidetud tööd ja maksavad tööde eest, siis saavad nad tänapäeva

ehitusnormidele vastavalt renoveeritud elamu, st rohkem kui ta müügilepingu alusel omandas.

Seega ei ole tegemist kahjuga, vaid oma vara parendamisele suunatud kulutustega. Hagejatel

puudub kahju. Müüja saab lepingu sõlmimisel eeldada, et ostja saab adekvaatselt aru, et vana

maja ostmisel ei ole samu omadusi, mis moodsal majal.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

Lepingu p-s 2.2.3 kinnitas kostja elamu elamiskõlblikkust. Kostja kasutas elamut kuni müügini

elamiseks. Seega oli elamu elamiskõlblik. Hagejate esitatud 8. oktoobri 2018 Uus Maa

eksperthinnangu p-s 3.4.1 on märgitud, et elamu on ehitatud 1962. aastal. Kohtu hinnangul

tuleb elamu seisundit ja konstruktsioone hinnata ehitusaja kontekstis.

Müügilepingu p-s 3.2.3 on kostja avaldanud, et elamus on tehtud järgmine rekonstruktsioon:

vana kivikatus on asendatud plekk-katusega, asendatud on ahi, ehitatud on saun ja uus

sanitaarsõlm ning välistrepp. Rekonstruktsiooni aluseks olevaid projekte ei ole. Sellest järeldub,

et kostja ei ole müünud elamut kui rekonstrueeritud elamut.

Hagejate esitatud RenoRe OÜ kaamerauuringute kokkuvõtte koostamisel on lähtutud korstnale

tänapäeval esitatud eeskirjadest ja normidest, kuid elamu on ehitatud 1962. aastal. RenoRe OÜ

hinnang ei tunnista korstnat avariiliseks ega keela selle kasutamist. Ei ole tuvastatud, et korsten

oleks ehitatud puudustega, vaid et vajab hooldust ja remonti. Seda kinnitab ka hinnapakkumine

(tl 35). Korstna kattepleki ja korstnamütsi paigaldamine ja korstnajalga puhastusavade

tegemine ja luukide panek on hinnapakkumise järgi vajalik, kuid ei muuda korstnat

kasutuskõlbmatuks ja ohtlikuks. Korstna katusepleki, korstna mütsi ja puhastusluukide

puudumist ei saa lugeda varjatud puudusteks, kuna nende puudumine on nähtav ka kinnisasjale

sisenemata. Kohtu hinnangul on korstnal RenoRe OÜ kokkuvõttest lähtuvalt tavalised 58 aasta

normaalse kasutamise jäljed. Kostja pole müügidokumentides väitnud, et korstnat oleks

renoveeritud. Kostja esitatud korstnapühkimise akti kohaselt on korsten kasutuskõlblik (tl 64).

Hagejad esitasid OÜ Joala Elektri elektripaigaldise 24. veebruari 2019 erakorralise auditi, mille

kohaselt ei vasta elektripaigaldis kehtestatud ohutusnõuetele ega ole ettenähtud otstarbel

kasutamiseks ohutu. Konkreetse puudusena toob audit välja rikkevoolukaitselülitite puudumise

kaabelküttel ja korduvmaanduse puudumise. Eeltoodut ei saa lugeda varjatud puuduseks, sest

nende puudumine olnuks ülevaatuse ajal nähtav. Elamu ehitusajal rikkevoolukaitsmed ja

korduvmaandus nõutavad ei olnud. OÜ Joala Elektri auditi märkused selle kohta, et

lülitusaparaadid ja juhistikud on tähistamata ja skeem ei vasta tegelikkusele, võivad olla õiged,

kuid ei muuda elektripaigaldise kasutamist ohtlikuks. Uus Maa 8. oktoobri 2018

eksperthinnangu lisana olid esitatud ka elamu elektrivarustuse dokumendid ja elektritööde

üleandmise-vastuvõtmise akt (tl 128). Seega vastas elamu elektripaigaldis ehitusaegsetele

nõuetele.

OÜ Policert hinnapakkumine nr 01.03.18 (tl 36) on antud vaidluse kontekstis ebaõige, kuna

lähtub uue elektripaigaldamise ehitamise eeldusest. Osa praegusest elektripaigaldisest võib olla

kasutatav. Hagejad ei esitanud hinnapakkumise aluseks olnud tellimust ega projekti, mistõttu

pole hinnapakkumine kontrollitav. Kohtu arvates ei saa hinnapakkumises nimetatud tööd olla

seotud elektripaigaldise puuduste kõrvaldamisega tänapäeva standardite seisukohalt, vaid

tegemist on hagejate soove arvestades uue elektripaigaldise ehitamisega.

OÜ Gradiensi 14. veebruari 2020 aruande (tõlge tl 76) kohaselt on esimese korruse

põrandakütte kaabel

paigaldatud ebaühtlaselt ning põhjustab põranda eri osade

ülekuumenemist. Kuna asja materjalide kohaselt oli küttekaabel valatud betooni, ei ole põranda

ebaühtlane soojenemine põranda kasutamisel ohtlik ega ka ebatõhus, kuna soojusväljastus kogu

põranda ulatuses on sama, mis oleks kaabli ühtlasel paigaldamisel.

OÜ Gradiensi aruandest nähtub, et seinad on soojustatud 140 mm räbutäidisega ja katus

140 mm saepurutäidisega. Kohtu hinnangul olid sellised soojustamisviisid 1950-60ndate

aastate elamutel tavalised. Seega ei saa ebapiisavat soojustamist müüjale ette heita ega lugeda

seda varjatud puuduseks. Elamu seinakonstruktsioonid on ehitatud 1962. aastal ja sellisena on

kostja seda ka esitlenud.

OÜ Gradiensi 2. märtsi 2019 hinnapakkumise (tõlge tl 78) juurde ei ole esitatud projekti,

päringut ega lähteülesannet. Seetõttu ei ole võimalik hinnapakkumise ega mahtude osas

seisukohta võtta ja need ei saa olla asjas tõendiks.

Termokaamera mõõdistamisest nähtub, et hagejad kütsid elamut esimest korda 12 kraadini ja

kurtsid seejärel ebamugavust. Arusaamatuks jääb, miks ei kütnud hagejad elamut elamiseks

vajaliku temperatuurini, st 21-22 kraadini. Tunnistaja A.A. , kes käis elamus mitu korda, sh ka

oktoobris külmal ajal, selgitas, et elamus ei olnud tunda jahedust või ebamugavust.

Kostja esitas elamule antud ehitusloa (tl 61), mis käsitleb küttegaasi trassi rajamist. See

kinnitab, et hagejad soovivad kasutada elamus gaasikütet, mille enamlevinud võimalus on

vesipõrandaküte. Sellises olukorras oleks ebamõistlik asuda renoveerima põrandaid ja teha

kulutusi hinnapakkumises märgitud mahus. Kui aga hagejad pidasid silmas uude põrandasse

paigutada ka kütteveetorustiku, on põhjendamatu põranda ehitamise kulu nõudmine kostjalt.

Kostja müüs elamut heas usu, ei varjanud midagi ega keeldunud küsimustele vastamast. Kõiki

hagejate väljatoodud puudusi oleks hagejad võinud tuvastada ka enne lepingu sõlmimist.

Hagejate esitatud ülevaatusaktid ja eelarved näitavad hagejate soove elamu üksikuid osi ja

konstruktsioone renoveerida kaasaja nõuetele vastavaks. Neid kulusid ei pea kandma kostja.

Kohus nõustus kostjaga, et mida suurema väärtusega tehing tehakse, seda suurem on tehingus

osalevate poolte hoolsuskohustus lepinguobjekti ülevaatamisel, kontrollimisel ja tehingu

tegemisel.

Hagejate esitatud hinna alandamise ja kahju hüvitamise nõuded on alusetud.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hagejad (apellandid) esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles paluvad

maakohtu otsus tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud paluvad

hagejad jätta kostja kanda.

Maakohtu põhjendustest ei ole jälgitav, millistele normidele tuginedes maakohus leidis, et

elamu seisund peab soetamise ajal vastama elamu ehitamise ajal kehtinud normidele. Maakohus

tuvastas, et maja vastab 1962. aastal kehtinud normidele, kuid jättis tuvastamata, millised

normid 1962. aastal kehtisid. Maakohtu järeldus on subjektiivne ja paljasõnaline. Maakohus

hindas asjatundjate järelduste õigsust. Kohtul ega menetlusosalistel endil ei ole selliseid

eriteadmisi, mille pinnalt võiks kohus asjatundjate järeldused ümber hinnata või neid sisuliselt

analüüsida.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 23 lg 1 kohaselt peab

enne antud seaduse jõustumist ehitatud ehitis olema ohutu. Seega isegi 1962. a ehitatud elamu

peab olema ohutu. Hagejad esitasid asjatundjate arvamused (RenoRe OÜ, OÜ Joala Elekter ja

OÜ Gradiens), mille kohaselt on elamu tehnosüsteemid ehitatud hulgaliste puudustega ja on

ohtlikud. Maakohus ei ole põhjendanud asjatundjate arvamustega arvestamata jätmist.

Maakohus järeldas elamu elamiskõlblikkuse asjaolust, et kostja elas seal enne müüki.

Maakohus ei ole seejuures viidanud ühelegi tõendile ning tegemist on kostja väitega. Isegi, kui

kostja kasutas elamut elamiseks, ei tähenda, et elamu oli täiesti elamiskõlblik.

Maakohtu järeldus, et kostja ei esitlenud elamut kunagi renoveerituna, ei põhine ühelgi tõendil.

Tõendid kinnitavad vastupidist. 8. oktoobri 2018 eksperthinnangu nr 172/0918JK kokkuvõttes

on märgitud, et tegemist on renoveeritud elamuga ning p-s 3.4.1 on kirjas elamu hindamisel on

arvesse võetud, et elamu on 2013. aastal rekonstrueeritud. Ka tunnistaja A.A. ütlused

kinnitavad, et kostja esitles elamut renoveerituna.

Tuvastatav ei ole, millistele tõenditele tuginedes maakohus tuvastas, et kostja müüs elamut heas

usus ega varjanud midagi. Kinnistu osteti sügisel ning talvel oli kohe selge, et elamus on

sisetemperatuuri tõttu võimalik kasutada vaid esimest korrust. Ka märkis seda küttesüsteemi

kontrollinud asjatundja. Kostja notaris esitatud väide, et elamu on elamiskõlblik, on

asjatundjate arvamusega ümber lükatud. Kinnistu osteti suhteliselt soojal hooajal (1. novembril

2018), mistõttu ei olnud võimalik tuvastada, et soojussüsteem töötab puudustega ja soojustus

on ebapiisav.

Maakohus järeldas, et hagejate esile toodud elamu osade seisund vastab ehitamisaega

arvestades normaalsele kulumisele. Asjaolu, et elamu ehitati 1962. aastal ei oma tähtsust. On

piisavalt tõendatud, et 2013. aastal oli elamu täies mahus renoveeritud. Kohus tegi järelduse, et

kinnistu ostetigi eesmärgiga esitada hiljem kostja suhtes pretensioone. Ei ole eluliselt usutav,

et hagejad soovisid lisainvesteeringute tegemist juba enne kinnistu ostmist.

5. Kostja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.

Hagejad väidavad, et ostsid renoveeritud elamu, kuid ainus alus selleks tuleneb hagejate enda

tellitud hindamisaktist, mida kostja nägi esmakordselt kohtuistungil. Kostja pole kunagi

esitlenud elamut renoveerituna. Müügilepingu p 2.2 viitab vaid rekonstruktsioonile ning seda

ei saa mõista laiemalt ja hagejatele soodsamalt. Tunnistaja A.A. ei ole väitnud, et kostja esitles

elamut renoveerituna.

Maakohus on eraldi vastanud hagejate kolmele etteheitele seoses elamuga. Iga etteheite osas

on kohus ka vastavaid tõendeid analüüsinud. Hagejate poolt puudustena loetletud asjaolud ei

kujuta endast müügilepingu rikkumist.

Müügilepingu sissejuhatuses on kirjas, et kostja elas enne müüki elamus. See asjaolu ei ole

varem vaidluse all olnud.

Maakohus märkis õigesti, et 1962. aastal ehitatud elamu, milles on tehtud müügilepingu

osundatud rekonstruktsioonid, ei saagi juba eelduslikult vastata 2015. a ehitusnormidele.

Hagejate viide EhSRS § 23 lg-le 1 ei ole asjakohane. Hagejad on viidanud hagis elamu

puudustele, kuid pole väidetud, et elamu oleks ohtlik. Liiatigi ei keela see norm müüa ohtlikku

elamut, kui ostja on asjaoludest teadlik.

Kostja ei nõustu, et maakohus oleks pidanud tuvastama 1962. aastal kehtinud ehitusnormid.

Hagejad ei ole sellist väidet esitanud ega selgitanud, kuidas see mõjutaks asja lahendamist.

Hagejad said juba enne ostmist aru, et elamu vajab paremat küttesüsteemi ja soojustamist.

Tunnistaja A.A. juuresolekul rääkis hageja I maja ülevaatamisel kavatsusest maja remontida

ja soojustada. Asjaolu, et hagejad said juba neli kuud pärast kinnistu ostmist ehitusloa

gaasitorustiku rajamiseks kinnistule, tõendab, et hagejad arvestasid juba enne tehingut sellega,

et viivad elamu üle gaasiküttele.

Hagejad tellisid ekspertiise juba 1-2 kuud pärast müügitehingut, kuigi oleks saanud seda teha

enne tehingu tegemist. Enne tehingut puuduste tuvastamata jätmisega rikkusid hagejad

VÕS § 14 lg 2 sätestatud kohustust.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu

apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata ja saadab asja uueks arutamiseks esimese astme

kohtule (TsMS § 657 lg 1 p 3 ja § 656 lg 2 teine lause).

Hagejad on esitanud kostja vastu müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude. Hagejad

leiavad, et kostja ei täitnud enda müügilepingust tulenevaid kohustusi müües hagejatele lepingu

tingimustele mittevastava kinnistu. Vaidluse all on, kas elamuga kinnistu vastas müügilepingu

tingimustele, st kas kostja on rikkunud müüja kohustusi ja seega müügilepingut ning kas kostja

vastutab võimaliku rikkumise eest.

7. Maakohus asus vaidlustatud otsuses seisukohale, et hagejate esitatud hinna alandamise ja

kahju nõuded on alusetud. Ringkonnakohus juhib tähelepanu sellele, et hagiavalduses ei ole

esitatud hinna alandamise nõuet. Hagejad küll viitavad hagiavalduse põhjendustes hinna

alandamisele, kuid selgitavad, et esitavad hinna alandamise nõude asemel kahju hüvitamise

nõude. Juhul, kui maakohtule jäi hagejate taotlus ebaselgeks, tulnuks maakohtul paluda

hagejatel taotlust täpsustada.

8. Eelmenetluse ülesanded on sätestatud TsMS §-s 392. Eelmenetluses selgitab kohus

muuhulgas välja menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete kohta

(TsMS § 392 lg 1 p 3) ja tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete

põhjendamiseks ja esitatud tõendite lubatavuse kohta (TsMS § 392 lg 1 p 4). Kohus peab

seadusest tulenevat selgitamiskohustust täitma ja pooled peavad avaldama oma seisukohad

üldjuhul eelmenetluses. Vajadusel teeb kohus selle kohustuse täitmiseks pooltele ettepaneku

esitada täiendavaid tõendeid (TsMS § 230 lg 2 teine lause). Pool peab arvestama teise poole

õigusega saada piisavalt aega oma seisukoha kujundamiseks. Kohus võib seadusest tuleneva

selgitamiskohustuse täitmiseks pikendada eelmenetlust ja võtta vastu hilinenult esitatud

avaldusi, taotlusi, tõendeid, väiteid või vastuväiteid (TsMS § 331 lg 1) või lükata erandkorras

kohtuistungi edasi (TsMS § 331 lg 2).

Antud juhul on maakohus jätnud läbi viimata nõuetekohase eelmenetluse ning seeläbi on

täitmata ka kohtupoolne selgitamiskohustus. Asja materjalidest nähtuvalt on maakohus

edastanud menetlusosalistele vastastikku esitatud menetlusdokumente ning asjas on toimunud

kaks kohtuistungit. Ainuüksi ühe poole menetlusdokumendi edastamisega teisele poolele ei ole

kohtu poolt täidetud eelmenetluse ülesanded.

9. Maakohus leidis, et hagejate esitatud tõendid ei kinnita kostja poolset lepingu rikkumist.

Maakohus on jätnud välja selgitamata menetlusosaliste faktilised väited esitatud nõuete ja

väidete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete

põhjendamiseks.

Maakohus rikkus selgitamiskohustust, jättes kostjale selgitamata hagi väidete osas vastuväidete

ja neid kinnitavate tõendite esitamise õiguse. Maakohus asus ise kontrollima hagejate esitatud

väidete ja tõendite õigsust. Kohus ei saa enda elukogemuse ja teadmiste pinnalt lükata ümber

hagejate esitatud tõendeid. Selliselt tegutsedes rikkus maakohus tõendite objektiivse hindamise

kohustust (TsMS § 232 lg 1).

Seoses maakohtu etteheidetega hagejate esitatud asjatundja arvamustele juhib ringkonnakohus

tähelepanu Riigikohtu seisukohale, mille kohaselt ei anna asjatundja arvamusest metoodika

puudumine alust pidada arvamust tõendina kõlbmatuks. Asjatundja arvamus põhineb tihti

subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel. Ka ehitise puuduste kohta arvamuse andmisel ei

saa eeldada, et ehitis tuleks selleks n-ö tervikuna lahti võtta, et nt konstruktsioonide seisukord

kindlaks teha. Asjatundjad peavad rakendama oma kutsealal oodatavat hoolsust ja kasutatavat

metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt (Riigikohtu 30. septembri 2015

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15 p 29 ja 22. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11,

p 41).

TsMS § 230 lg 2 teise lause kohaselt võib kohus teha menetlusosalistele ettepaneku esitada

täiendavaid tõendeid. Arvestades hagejate nõude suurust, võivad pooled taotleda kohtult

ekspertiisi korraldamist (TsMS § 293 jj).

8. Hagejad tuginevad nõude esitamisel asjaolule, et ostetud kinnisasjal asuval elamul ilmnesid

olulised varjatud puudused, mis ei olnud lepingu tingimuseks ja millest kostja hagejaid ei

teavitanud. Hagejad tõid müügieseme puudustena välja puudused elamu korstnaehituses, elamu

vähese soojapidavuse, ebaõigesti paigaldatud aknad, puudused elamu elektripaigaldises ja

põrandakatte ebaõige paigalduse. Maakohtul tuli seega tuvastada, kas kostja andis hagejatele

üle müügilepingule vastava (s.o puudusteta) eseme.

9. Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada müügilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõude

eeldusi. Hagejad viitasid õigesti, et VÕS § 115 lg 1 ning §-de 127 ja 128 alusel võib

võlausaldaja lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige

järgmised üldised eeldused (Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15,

p 20):

-

võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1);

-

võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1);

-

võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

-

kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2);

-

kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav,

v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3);

-

rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Müügilepingu

puhul

ei

ole

müüja

vastutuse

hindamisel

ostueseme

puuduste

(lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103

mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja

müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:

-

puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

-

puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

-

ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218

lg 4);

-

sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

-

ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest

teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav

(VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale

(VÕS § 221 lg 1 p 2).

Müüja vastutab VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt müügieseme puuduste eest ka juhul, kui ta neist

puudustest ei teadnud ega pidanudki teadma (Riigikohtu 8. veebruari 2012 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-156-11, p-d 18 ja 19; 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35).

Seega ei sõltu müüja vastutus VÕS § 218 lg 1 järgi ka sellest, kas talle saab ette heita VÕS § 14

lg-st 2 tulenevat teavitamiskohustuse rikkumist.

10. Müüja vastu nõuet esitada sooviv ostja peab esmalt tõendama lepingu rikkumise. Selleks

peab ostja lisaks asja lepingutingimustele mittevastavuse aluseks oleva puuduse olemasolule

(VÕS § 217, § 77) tõendama, et puudus või selle ilmnemise põhjustanud omadus esines asjal

juba selle üleandmise hetkel.

Kui ostja tõendab, et müüja on lepingut rikkunud, andes talle üle lepingutingimustele

mittevastava asja, kehtib VÕS § 218 lg 1 kohaselt eeldus, et müüja vastutab lepingu rikkumise

eest. Müüja võib sellisel juhul tõendada mõne vastutust välistava asjaolu esinemist, vaidluse

korral peab nende aluseks olevaid asjaolusid tõendama müüja. Maakohus ei ole seda kostjale

selgitanud.

11. Maakohus ei ole selgelt tuvastanud, millistes kinnistu omadustes pooled kokku leppisid või

millistele muudele nõuetele pidi kinnistu vastama. Seejuures jättis maakohus tähelepanuta

müügilepingu p 2.2 kokkulepped kinnistu omaduste kohta. Maakohus asus vaid seisukohale, et

kuivõrd elamu on ehitatud 1962. aastal, siis tuleb hinnata elamu seisundit ja konstruktsioone

ehitusaja kontekstis.

Hagejad on korduvalt viidanud, et pooled leppisid kokku renoveeritud elamuga kinnisasja

müügis. Kui hagejad suudavad sellise kokkuleppe või kostja poolse kirjelduse olemasolu

tõendada, saavad nad sellele ka tugineda. Maakohus ei ole hagejatele selgitanud, et hagejal

tuleb TsMS § 230 lg 1 alusel tõendada, et pooled leppisid kokku või poolte kokkuleppe osaks

sai tingimus, et elamu müüakse hagejatele renoveeritud seisus.

Maakohus viitas müügilepingu p-le 2.2.3 (maakohus märkis ekslikult 3.2.3), et asjaolu, et

müügilepingus on viidatud elamu teatud osade rekonstruktsioonile, ei tähenda, et kostja oleks

müünud elamut kui rekonstrueeritud elamud. Maakohtu järeldus jääb arusaamatuks ja on

põhjendamata.

Seadusest (eelkõige VÕS § 77 lg 1, § 217 lg 2 p-d 1 ja 2, § 218 lg 4, §-d 220 ja 221) nähtub, et

teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga

müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb maakohtul selgeks teha, millistes kinnistu omadustes pooled kokku

leppisid või millistele muudele nõuetele pidi kinnistu vastama. Kohtul tuleb kontrollida elamu

lepingule vastavust. Osas, milles kokkulepe puudub, tuleb hinnata, kas elamu vastab selle

kasutamisotstarbele, st sobib elamiseks ja on vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 217,

§ 77).

12. Pooled ei vaidle, et hagejad soovisid kasutada müügieset elukohana. Kostja on seisukohal,

et elamu sobib elamiseks. Kui müügiese ostetakse elukohaks, tuleb müüjal arvestada, et

müügiese peab eelduslikult vastama elementaarsetele elamistingimustele ja kui müügiese

eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult VÕS § 217 lg 2 p-s 2 sätestatud lepingueseme

puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on

puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (Riigikohtu 19. novembri 2012 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p-d 23 ja 26).

Kui asi ei ole selle ostjale üleandmise hetkel eesmärgipäraselt kasutatav, toob see VÕS § 217

lg 2 p 2 alusel kaasa asja lepingutingimustele mittevastavuse isegi juhul, kui asja puudused on

asja vanust ning sellest tingitud seisundit arvestades tavalised. Sel juhul oleks asi VÕS § 217

lg 2 p 2 kohaselt lepingutingimustele mittevastav hoolimata sellest, et asi on keskmise

kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses (Riigikohtu 25. oktoobri 2004 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-115-04).

Kuna maakohus ei ole tuvastanud, millistele ehituslikele (sh korsten, põrand), elektripaigaldise

ja soojustusnõuetele pidi elamu vastama, ei ole võimalik anda nõuetekohast hinnangut sellele,

kas ja mida kostja rikkus ja milles seisneb lepingutingimustele mittevastavus. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb see selgeks teha.

13. Hagejad leiavad, et maakohus tuvastas ekslikult, et kostja elas kinnistul asuvas elamus pikka

aega enne selle müümist hagejatele.

Maakohus tuvastas antud asjaolu kostja väite põhjal. Maakohus jättis tähelepanuta, et hagejad

olid juba 6. augustil 2019 esitatud menetlusdokumendis seisukohal, et kostja väide elamus

elamise kohta ei ole tõendatud.

Lisaks juhib ringkonnakohus tähelepanu Riigikohtu seisukohale, et pikemat aega asja omanud

müüja puhul tuleb eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle

tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad (vt Riigikohtu 14. juuni 2017

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14 ja 14. märtsi 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937, p 24).

Kui müüja ei suuda eeldust ümber lükata, siis eeldatakse, et müüja pidi olema teadlik ilmnenud

puudustest.

14. Põhjendamatu on ka maakohtu otsusest nähtuv etteheide hagejatele, et mida suurem on

ostetava eseme hind, seda hoolsamad peavad nad olema elamu ülevaatamisel. Riigikohus on

leidnud, et isegi majandustegevuses tegutsev ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle

lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul rakendama erakorralisi meetmeid asja

lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh palkama selleks nt asjatundja. Praegusel

juhul olid ostjateks füüsilised isikud, kel ei olnud isegi kohustust asja üle vaadata (VÕS § 219;

Riigikohtu 30. septembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 34).

15. Eeltoodule tuginedes tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse täies ulatuses

menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu ja saadab asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Asja uuel arutamisel peab maakohus hageja nõudest lähtuvalt selgitama

pooltele nende tõendamiskoormist. Kuivõrd ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse

apellatsioonkaebuse

põhjendustest

olenemata

ja

saadab

asja

maakohtule

uueks

läbivaatamiseks, ei pea ringkonnakohus vajalikuks võtta eraldi seisukohta kõigi

apellatsioonkaebuse väidete osas.

Ringkonnakohus peab vajalikuks märkida, et maakohtu otsuse kirjeldav osa ei vasta

TsMS § 442 lg 7 nõuetele. Seaduse kohaselt märgitakse otsuse kirjeldavas osas loogilises

järjekorras lühidalt ja olulist sisu esile tuues esitatud nõuded ja nende kohta esitatud väited,

vastuväited ja tõendid. Maakohtu otsuse kirjeldav osa koostamisel ei ole kohus neist

põhimõtetest lähtunud, vaid on kohtuotsusesse kopeerinud poolte menetlusdokumentide kogu

sisu koos kordustega. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul otsuse koostamisel lähtuda ka

TsMS § 442 lg-s 7 sätestatust.

Menetluskulude jaotuse määrab maakohus kindlaks asja uuel läbivaatamisel (TsMS § 173 lg 3

teine lause).

(allkirjastatud digitaalselt)

Andra Pärsimägi

(allkirjastatud digitaalselt)

Triin Uusen-Nacke

(allkirjastatud digitaalselt)

Kersti Kerstna-Vaks