2-19-8740/77 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

19. juuni 2020, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-19-8740

Tsiviilasi

XX hagi YY vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 29. oktoobri 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

YY apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

21 436,08 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Madina Talu

Kostja (apellant): YY (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Reet Vokk

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 29. oktoobri 2019 otsus jätta muutmata.

2. Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta kostja kanda.

4. Rahaliselt kindlaksmääratavad ringkonnakohtu menetluskulud puuduvad.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

2 (6)

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. XX (hageja) esitas 7. juunil 2019 Harju Maakohtule hagi YY (kostja) vastu kahju

hüvitamise nõudes. Hageja palus kostjalt välja mõista otsese varalise kahjuna lepingu

sõlmimisega seotud kulutused 197,03 eurot (notari tasu ja riigilõiv), avalduse esitamisega

seotud kulutustena notari tasu avalduse koostamise eest 84,72 eurot ja tasu notari väljastatud

tõendi eest 19,14 eurot, kahjuhüvitise 19 800 eurot ning viivise.

Hageja peamised väited on järgmised:

-

pooled sõlmisid 7. veebruaril 2018 Harku vallas Muraste külas aadressil Kivilille

tn 1-2 korteriomandi (registriosa nr 11191602, edaspidi: korter) võlaõigusliku

müügilepingu (edaspidi: leping) ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu

kohaselt oli korteri hind 87 000 eurot. Hageja tasus ostuhinnast kostjale 8700 eurot;

-

pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse kahe nädala jooksul arvates

korteri vabastamisest CC (edaspidi: kostja vend) poolt. Lepingu kohaselt kohustus

kostja tegema omal kulul kõik vajalikud toimingud selleks, et vabastada korteri otsene

valdus esimesel võimalusel, kuid hiljemalt kahe aasta jooksul alates lepingu

sõlmimisest, vajadusel nõudma valduse vabastamist kohtu kaudu. Kostja otsese

valduse vabastamiseks mingeid toiminguid ette ei võtnud, samuti jättis tasumata

laenumaksed, mida tagas korterile seatud hüpoteek, mistõttu algatati kostja suhtes

täitemenetlus;

-

täitemenetluse ajal soovis hageja korduvalt osta korter lepingujärgse ostuhinnaga ja oli

nõus vajadusel hinda korrigeerima. Kostja ettepanekutele ei reageerinud, ei avaldanud

kohtutäiturile nõusolekut tehingu sõlmimiseks ega vastanud hageja kirjadele. Täite-

menetluses 11. märtsil 2019 korraldatud kordusenampakkumise akti alusel omandas

korteri kolmas isik;

-

korteri kolmandale isikule võõrandamise tõttu ei ole kostjal müüjana enam võimalik

täita omandi hagejale üleandmise kohustust. Kostja on lepingut oluliselt rikkunud ja

see ei ole vabandatav. Kostja rikkus kohustust tahtlikult, jättes lepingu täitmiseks

vajalikud toimingud tegemata (sh valduse vabastamisega seotud toimingud);

-

hageja esitas 27. märtsil 2019 kostjale notariaalselt tõestatud avalduse ja andis

täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, st korteri omandi hagejale üleandmiseks ning

tegi ettepaneku sõlmida kostja, kinnistusraamatusse kantud omaniku ja hageja vahel

asjaõigusleping lepingu eseme omandi üleandmiseks hagejale lepingus kokkulepitud

tingimustel 12. aprillil 2019 notaribüroos. Kostja nimetatud ajal notari juurde ei tulnud.

Hageja avaldas avalduses, et juhul, kui asjaõiguslepingut korteri omandi üleandmiseks

hiljemalt 12. aprillil 2019 ei sõlmita, loeb hageja ennast lepingust taganenuks ning

soovib, et kostja tagastaks talle tasutud 8700 eurot ja tasuks täiendavalt leppetrahvi

8700 eurot – kokku 17 400 eurot;

-

samal ajal tegi hageja ka avalduse kohtutäiturile ja palus täitemenetluse käigus

laekunud summadelt kanda 17 400 eurot hageja kontole. Läbi kohtutäituri laekus

2. aprillil 2019 hageja kontole 17 400 eurot;

-

kostja rikkumine põhjustas hagejale otsese varalise kahju, sh lepingu sõlmimise kulu

(notari tasu ja riigilõiv) 197,03 eurot, notari tasu avalduse koostamise eest 84,72 eurot

ja tõendi väljastamise kulu 19,14 eurot;

-

võlaõigusseaduse (VÕS) § 135 lg 2 alusel nõuab hageja taganemise puhul ette nähtud

kahjuhüvitist, mis avaldub lepingujärgse hinna ja taganemise ajal kohustust rikkunud

lepingupoole lepingujärgse kohustuse turuhinna vahena. Sellest tuleb arvata maha

saadud leppetrahv. Turuhind on täitemenetluse käigus võõrandamisel kujunenud

korteri hind 115 500 eurot ja vastav hüvitis 19 800 eurot ( = 115 500 – 87 000 – 8700);

3 (6)

-

hageja nõuab viivist notaritasult ja riigilõivult (197,03 eurot) alates lepingu

sõlmimisest (7. veebruar 2018), notari tasult avalduse eest (84,72 eurot) alates selle

tegemisest (28. märts 2019), tõendi väljastamise tasult (19,14 eurot) alates tõendi

väljastamisest (12. aprill 2019) ja kahjuhüvitiselt (19 800 eurot) alates sellest

teatamisest (27. mai 2019). Viivise määr tuleneb VÕS § 113 lg-st 1.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

lepingust taganemise formaalsed eeldused pole täidetud, sest kostja ei andnud korteri

omandit üle kolmandale isikule. Täitemenetluses kinnistu enampakkumisel

võõrandamisel ei sõlmita omandi üleandmise lepingut ja kanded kinnistusraamatusse

tehakse täitemenetluse seadustiku (TMS) §-de 156 ja 160 järgi enampakkumise akti

alusel täituri avaldusel. Kui taganemine pole kehtiv, siis VÕS § 135 lg 2 ei kohaldu;

-

kostja on hagejale kahju leppetrahvina juba hüvitanud. Hageja ei tõendanud, et tema

kahju oleks suurem, samuti on tõendamata kahju hüvitamise eeldused. Hageja soovib

hinnavahe hüvitamise nõude kaudu rikastuda, mis on vastuolus VÕS § 127 lg-s 1

sätestatud kahju hüvitamise eesmärgiga.

3. Kostja võttis 23. oktoobri 2019 kohtuistungil hagi õigeks notaritasu ja tasutud riigilõivu

osas summas 197,03 eurot, notaritasu avalduse koostamise tasu osas summas 84,72 eurot ning

notari väljastatud tõendi tasu osas summas 19,14 eurot. Samuti võttis kostja hagi õigeks

nimetatud summadega seotud viivise osas.

MAAKOHTU OTSUS

4. Maakohus rahuldas hagi 29. oktoobri 2019 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud

jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda ja

määras rahaliselt kindlaks hagejale hüvitava summa.

4.1. Maakohus tuvastas järgmised asjaolud:

-

pooled sõlmisid 7. veebruaril 2018 lepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks.

Lepingu kohaselt kostja müüs ja hageja ostis korteri hinnaga 87 000 eurot. Hageja tasus

ostuhinnast kostjale 8700 eurot;

-

pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping sõlmitakse kahe nädala jooksul arvates

korteri vabastamisest kostja venna poolt. Lepingu kohaselt kohustus kostja tegema

omal kulul kõik vajalikud toimingud selleks, et vabastada korteri otsene valdus

esimesel võimalusel, kuid hiljemalt kahe aasta jooksul arvates lepingu sõlmimisest,

vajadusel nõudma valduse vabastamist kohtu kaudu;

-

kostja suhtes algatati täitemenetlus ja selle käigus võõrandati korter 7. märtsi 2019

kordusenampakkumise tulemuse alusel kolmandale isikule;

-

hageja esitas kostjale 27. märtsil 2019 notariaalselt tõestatud avalduse ja andis

täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, st korteri omandi hagejale üleandmiseks.

Hageja avaldas, et juhul, kui asjaõiguslepingut korteri omandi üleandmiseks hiljemalt

12. aprillil 2019 ei sõlmita, loeb hageja end lepingust taganenuks.

4.2. Maakohus tugines VÕS § 116 lg-le 1, § 208 lg-le 1 ja lepingu p-le 4.7 ning leidis, et

hageja on kehtivalt lepingust taganenud.

4.2.1. Hageja tõi 28. märtsi 2019 taganemisavalduses esile seadusliku aluse, milleks oli kostja

kui müüja oluline lepingurikkumine. Lepingust taganemise avalduses viitas hageja selgelt, et

täitemenetluse käigus korteri kolmandale isikule võõrandamise tagajärjel ei ole kostjal võimalik

täita hagejale korteri omandi üleandmise kohustust ja see oluline lepingurikkumine. VÕS § 208

lg 1 kohaselt oli kostja lepingujärgne põhikohustus teha kõik vajalik korteri omandiõiguse

üleminekuks hagejale. Kuna kostja põhikohustust ei täitnud, siis oli hageja õigustatud lepingust

taganema ja taganemine on kehtiv.

4 (6)

4.2.2. Kostja lepingurikkumine pole vabandatav. Korteri müümine täitemenetluses

kolmandale isikule ei vabastanud kostjat kohustusest korter hagejale üle anda.

4.2.3. Kostja vastutus hageja ees tuleneb asjaolust, et kostja ei suutnud täita oma lepingulist

kohustust korteri hagejale üleandmiseks ning selleks pole vaja tuvastada täiendavalt asjaolusid,

mis seonduvad võimaluse/võimatusega müüa vara täitemenetluses kohtutäituri kontrolli all.

Samal põhjusel on asjakohatu kostja etteheide, et ta ei saanud ette näha kohtutäiturite poolset

väidetavat seaduserikkumist. Kostja ei tõendanud, kuidas oleks ta kavatsenud ja suutnud täita

oma kohustusi hageja ees juhul, kui kohtutäiturid oleks käitunud teisiti. Samuti ei mõjuta kostja

vastutust kostja ja tema venna suhted ega ka asjaolu, et hageja olevat olnud teadlik kostja

pangalaenu maksete mittekorrektsest tasumisest. Oluline pole, kas kostja rikkus oma kohustusi

tahtlikult, sest seadus ei näe lepingulise vastutuse eeldusena ette süüd ega tahtlust.

4.3. Korteri omandi üleandmise võimatusega hagejale tekkinud kahju suuruse arvestamisel

tuleb lähtuda VÕS § 135 lg-st 2. Nimetatud säte lubab lepingust taganenud poolel arvutada

lepingurikkumise tagajärjel tekkinud kahju abstraktselt, st lepingu esemeks oleva kohustuse

lepingujärgse hinna ja selle turuhinna vahena.

4.3.1. Kuna hageja on lepingust kehtivalt taganenud ja taganemise ajal oli korteri turuhind

115 500 eurot, siis on hageja põhjendatult hinnanud talle lepingu eseme omandi võimatusega

tekitatud kahju suuruseks 19 800 eurot (= 115 500 – 87 000 – 8700).

4.3.2. Lepingust (sh p-st 4.4) ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud hüvitatava kahju

summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool (VÕS § 158 lg 3). Lepingu

p-s 4 sisaldub leppetrahvi kokkuleppe, mitte kahju hüvitamise kokkuleppe. VÕS § 161 lg-st 2

tulenevalt ei võta leppetrahvi kokkulepe hagejalt õigust nõuda lisaks leppetrahvile seda ületava

kahju hüvitamist.

4.3.3. Eeltoodust tulenevalt tuleb kostjalt lisaks summadele, milles kostja võttis hagi õigeks

(eespool p 3), hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 19 800 eurot.

4.4. Põhjendatud on ka nimetatud kahjuhüvitisega seotud viivisenõue. Hageja teatas kostjale

oma kahjunõudest 27. mail 2019. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista sissenõutavaks

muutunud viivis 677 eurot ning viivis alates 30. oktoobrist 2019 protsendina põhinõudelt

(19 800 eurot) VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.

4.5. Menetluskulud jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1

alusel kostja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt. Maakohus leidis, et hageja menetluses

kantud vajalikud ja põhjendatud menetluskulud on 1030 eurot (riigilõiv 950 eurot ja

õigusabikulu 80 eurot), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kostjal tuleb tasuda

menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS

§ 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

POOLTE SEISUKOHAD

5. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada 19 800 euro ja

sellelt arvestatava viivise ning menetluskulude jaotuse osas. Menetluskulud palub kostja panna

hageja kanda.

Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

5.1. Maakohus jättis kostja väited täielikult otsuses käsitlemata ja tõdes lühidalt, et kuna kostja

oma põhikohustust ei täitnud, siis oli hageja õigustatud lepingust taganema ja taganemine oli

kehtiv. Kostja jääb selle juurde, et ta ei varjanud hageja eest asjaolusid, vaid hageja oli teadlik,

et laenumaksete tasumisega on probleemid. Hagejale oli ka teada korterile seatud hüpoteek

laenutagatisena ning sellest tulenevalt tuli hagejal ka arvestada võimalusega, et

hüpoteegipidajal on õigus alustada sundtäitmist laenumaksete tasumata jätmise korral. Sellest

hoolimata oli hageja nõus lepingut sõlmima.

5 (6)

5.2. Maakohus ei arvestanud kostja väidetega, et esinevad kohustuse rikkumist vabandavad

asjaolud. Kostja ei saanud kuidagi eeldada, et isegi juhul, kui korteri suhtes alustatakse

sundtäitmist, ei saa ta kasutada õigust leida varale ise ostja ning müüa korter kohtutäituri

kontrolli all. Iseseisev müügiprotsess nurjus, kuna tegemist oli kahe kohtutäituriga, kes ei

suutnud omavahel kokku leppida ning seetõttu oli takistatud vabatahtlik müük notaris.

5.3. Maakohus jättis kostja vastuväited lepingu tõlgendamisel tähelepanuta. Lepingu p-s 4.4

leppisid pooled kokku leppetrahvi kahjuhüvitisena rikkumise juhuks, kui kostja ei täida

lepingulist kohustust või ei täida seda nõuetekohasel viisil ja täitmine ei ole enam võimalik.

Leppetrahvi kokkuleppe eesmärk oli kahju hüvitamine. VÕS § 158 lg 3 näeb ette, et kui pooled

on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust

rikkunud lepingupool, siis kohaldatakse leppetrahvi sätteid. Seda asjaolu selgitas tehingus ka

notar, et muid kohustusi kostjale ei tekki, kui mingil põhjusel ei ole võimalik asjaõiguslepingut

sõlmida.

5.4. Eeltoodud kaalutlustel ei kohaldu käesoleval juhul VÕS § 127 lg-d 2 ja 3. Kostja ei

nõustu maakohtuga, et hagejale tekkinud kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse

kaitse-eesmärgiga ja et selline kahju oli kostjale ettenähtav.

6. Hageja vaidleb kaebusele vastu.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata.

Apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja kostja kannab menetluskulud ringkonnakohtus.

8. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse üksnes 19 800 euro ja sellelt arvestatava viivise ning

menetluskulude jaotuse osas. TsMS § 456 lg 4 esimese lause tõttu ei jõustunud maakohtu otsus

menetluskulude rahalise kindlaksmääramise kohta, aga ülejäänud osas on otsus TsMS § 456

lg 4 teise lause alusel jõustunud. TsMS § 651 lg 1 järgi ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni

korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on

edasi kaevatud, st VÕS § 135 lg 2 alusel kahjuhüvitise 19 800 eurot ja sellelt summalt viivise

väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse osas.

9. TsMS § 652 lg 1 p 1 ja poolte väidete põhjal saab ringkonnakohus kaebuse lahendamisel

lähtuda maakohtu tuvastatud asjaoludest lepingu sõlmimise, ostuhinna, lepingust tuleneva

kostja kohustuse täitmata jätmise, täitemenetluse käigu ja selle raames korteri võõrandamise

hinna kohta.

10. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendusega ega korda neid. Kostja kaebuse väited

ei anna alust maakohtu otsust vaidlustatud osas muuta. Vastuseks kaebuse väidetele märgib

ringkonnakohus järgmist.

10.1. Maakohus vastas piisava põhjalikkusega kostja vastuväidetele. Vaidlustatud otsus

sisaldab põhjendavas osas vajalikus ulatuses poolte väidete käsitlust. Maakohus märkis õigesti,

millises osas ei oma mh kostja väited asja lahendamisel tähtsust. Kui väide ei ole asjakohane,

siis ei tulegi sellele sisuliselt vastata. TsMS § 442 lg 8 mõtte kohaselt on sel juhul piisav

põhjendada, miks vastav väide ei mõjuta asja lahendamise tulemust. Seda maakohus tegi.

10.2. Hageja oli õigustatud VÕS § 116 lg 1 ja lg 2 p 5 järgi lepingust taganema, sest kostja

jättis täitmata lepingujärgse põhikohustuse (korteri omandiõiguse hagejale üleandmine) ega

täitnud seda ka talle antud täiendava tähtaja jooksul. VÕS § 105 võimaldab mh lepingust

taganeda sõltumata sellest, kas võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest. Seetõttu pole

oluline, mis asjaoludel kostja sai korteri omanikuks, mis tingis tema suhtes täitemenetluse,

milliseid toiminguid ta oleks pidanud tegema oma lepingulise kohustuse täitmiseks või milline

on täitemenetluses korraldatud enampakkumise õiguslik tähendus.

6 (6)

10.3. VÕS § 103 lg 1 teise lause järgi eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav.

Maakohus lähtus õigesti sellest eeldusest. Kostja ei toonud kaebuses esile, milles konkreetselt

avaldub rikkumise vabandatavus ja kuidas see mõjutaks taganemise kehtivust arvestades

eelmises alapunktis märgitud kaalutlusi. Täitemenetluse algatamist ega läbiviimist ei tinginud

asjaolud väljaspool kostja mõjusfääri. Põhjendamatu on aga kostja arusaam, et tal puudus

õiguslik võimalus korteri müümiseks kohtutäituri kontrolli all. Kui kohtutäiturid ka oleks

rikkunud täitemenetluse läbiviimise korda, siis näeb seadus ette täitemenetluse võlgnikule

piisavad ja kohased õiguskaitsevahendid.

10.4. Ainetu on kostja etteheide, et maakohus ei käsitlenud kostja vastuväiteid lepingu

tõlgendamisel, maakohus käsitles sellekohaseid väiteid vaidlustatud otsuse p-des 35 ja 36.

10.5. Maakohus tuvastas õigesti kahju hüvitamise eeldused, sh kohaldas vaidlustatud otsuse

p-s 34 õigesti VÕS § 127 lg-d 2 ja 3. Kostja leiab ekslikult, et kahju hüvitamise alusena tuleks

käsitleda tema tegevust laenu tagastamise hilinemisel või korteri hüpoteegiga koormamisel.

Käesoleva vaidluse lahendamise seisukohalt on oluline, et kostja rikkus hagejaga sõlmitud

lepingut, see rikkumine oli oluline ja andis aluse lepingust taganeda. Viimane omakorda lõi

aluse VÕS § 135 lg 2 järgse kahju hüvitamise nõude maksmapanekuks.

11. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kuna

maakohtu otsus jääb sisulises osas muutmata, siis pole alust muuta ka menetluskulude jaotust

maakohtus. Menetluskulude suuruse kohta kaebus väiteid ei sisalda. Juhindudes TsMS § 173

lg 1 teisest lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude

jaotuse. Hageja ei esitanud menetluskulude nimekirja ja hageja menetluskulusid ringkonna-

kohtu menetluses tsiviilasja toimikust ei nähtu. Seega puuduvad kulud, mida tuleks rahaliselt

kindlaks määrata.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing, Gaida Kivinurm, Ulvi Loonurm