2-13-8169/323 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

19. juuni 2020, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-13-8169

Tsiviilasi

XX hagi CC vastu kinnisasjale tehtud kulutuste

hüvitamiseks

Vaidlustatud otsus

Pärnu Maakohtu 23. detsembri 2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

XX apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

100 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (apellant): XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Hannes Toodu

Kostja (vastustaja): CC (sünniaeg XX.XX.XXXX),

esindaja riigi õigusabi korras vandeadvokaat Natalia

Lausmaa

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

I. RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON

I.1. Pärnu Maakohtu 23. detsembri 2019 otsus tühistada osas, milles hagi jäi

rahuldamata 4601,60 euro saamiseks ja tühistati hagi tagamine. Teha

tühistatud osas uus otsus, millega hagi 4601,60 euro saamiseks rahuldada ja

jätta hagi tagamine osaliselt kehtima. Täiendada esimeses lauses viidatud

otsust otsustusega, et kostja enda kanda jäävad tema ülejäänud menetluskulud

peale riigi õigusabi korras määratud esindaja kulude. Ülejäänud osas jätta

esimeses lauses viidatud otsus muutmata.

I.2. Muuta Pärnu Maakohtu 1. novembri 2013 määrusega määratud kohtuliku

hüpoteegi summat ja määrata uueks summaks 4601,60 eurot.

I.3. Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

I.4. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta poolte endi kanda, välja arvatud kostja

esindaja riigi õigusabi tasu jätta riigi kanda.

II. KOHTUOTSUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

II.1. Hagi rahuldada osaliselt.

II.2. Mõista kostjalt CC-lt hageja XX kasuks välja 4601,60 eurot.

II.3. Muuta Pärnu Maakohtu 1. novembri 2013 määruse alusel kinnistusraamatu

registriossa nr 3293037 hageja XX kasuks kantud kohtuliku hüpoteegi

2 (9)

summat ja asendada senine summa 100 000 eurot summaga 4601,60 eurot.

Jätta eelmises lauses märgitud ulatusele vastavas osas hagi tagamise abinõu

kehtima otsuse täitmise tagamiseks.

II.4. Välja mõista Eesti Vabariigilt 668,88 eurot vandeadvokaadi Natalia Lausmaa

kasuks.

II.5. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jaotada nii, et kummagi poole kulud

jäävad poole enda kanda, välja arvatud kostja esindaja riigi õigusabi tasu, mis

jääb riigi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. XX (hageja) esitas 19. veebruaril 2013 Pärnu Maakohtule hagi CC (kostja) vastu

kinnisasjale tehtud kulutuste hüvitamise nõudes. Esialgse hagiavalduse kohaselt nõudis hageja

67 191,60 euro maksmist, millest 4601,60 eurot oli erastamise kulu (edaspidi: erastamiskulu)

ning

62 590 eurot

kostja

kinnistu

väärtuse

muutus

ajavahemikul

8. oktoober 2008 – 6. jaanuar 2013. Hageja suurendas 16. oktoobril 2013 oma nõuet summani

100 000 eurot.

Hageja peamised väited on järgmised:

-

Kvaliteedikontrolli keskus OÜ (edaspidi: loovutaja) ja kostja sõlmisid 2. augustil 2010

kavatsuslepingu (edaspidi: kavatsusleping). Lepingust võib välja lugeda, et kostja

soovis Märjamaal aadressil Uus tn 5 asuvat tootmishoone kinnistut (registriosa

nr 3293037, edaspidi vastavalt: tootmishoone ja kinnistu) müüa hinnaga 95 000 eurot;

-

kavatsuslepingu kohaselt tuli ostjal tasuda riigituludesse kõik kinnistu maaüksuse

erastamisega kaasnevad kulud. Loovutaja tasus 17. augustil 2010 Rapla Maavalitsusele

erastamiskulu 72 000 krooni (≈ 4601,60 eurot);

-

kavatsusleping andis loovutajale kindluse, et ta saab kinnistu omandada ja seetõttu

jätkas ta juba varem alustatud tootmishoone ja seda ümbritseva krundi remondi- ja

parandustöödega. Loovutaja teostas järgmised ehitustööd: hoone esise võsastunud

platsi puhastamine ja betoneerimine, elektriühenduse loomine hoones, rullmaterjaliga

(ruberoid) lamekatuse paigaldus hoonele, vanade akende teisaldamine ja uute plastikust

pakettakende paigaldamine ning siseruumide viimistlustööd;

-

loovutaja loovutas kõik rahalised ja mitterahalised nõuded kostja vastu

26. augustil 2011 hagejale. Kostjale saadeti kirjalik teade nõude loovutamise kohta;

-

hagejale selgus 2012. aasta juulis, et kostja ei kavatse lepingut täita, vaid hakkas

kinnistut müüma. Hagejal on õigus kostjalt tagasi nõuda erastamiskulu ja ehituslikku

3 (9)

investeeringusse kulutatud raha. Enne mahukate renoveerimistööde tegemist oli

kinnistu turuväärtus 2 150 000 krooni (≈ 137 410 eurot), peale töid aga 200 000 eurot.

Seega panustas loovutaja kinnistu väärtuse tõusu vähemalt 62 590 eurot;

-

septembris 2013 koostatud eksperthinnangu kohaselt on kinnistule tehtud parendustöid

kokku 188 880 euro väärtuses. Sel alusel suurendas hageja nõuet 100 000 euroni.

2. Kostja vaidles hagile vastu, tema vastuväited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

loovutajal puudus kulutuste tegemiseks hageja eelnev nõusolek;

-

kui kulutusi üldse tehti, siis olid need vajalikud loovutajale endale, kes kasutas kinnistut

ja sel asuvat hooned omavoliliselt renditulu teenimiseks ning oma juhatuse liikme GG

(edaspidi: loovutaja juhataja) eluruumina;

-

kostjale ei ole väidetavad parendustööd kasulikud ega vajalikud, sest need ei arvesta

kostja kavatsusi. Parendustööde tegemise käigus lammutati sisekonstruktsioone,

eemaldati siseviimistlust, põrandakatteid, muudeti ukseavasid jms, millega tekitati

kostjale varalist kahju;

-

loovutaja kulutusi ei kandnud, selle kohta pole esitatud kuludokumente. Loovutajal

polnud selleks majanduslikku võimekust, sest tal puudus majandustegevus ja loovutaja

sundlikvideeriti majandusaasta aruande esitamata jätmise tõttu;

-

loovutaja kantud erastamiskulu hüvitas hageja kohtueelselt, tasudes 4650 eurot

loovutaja juhatajale sularahas 27. novembril 2010;

-

kavatsusleping on tühine, sest lepingut ei sõlmitud notariaalselt ja kostja volitatud

esindajal BB (edaspidi: kostja volitatud esindaja) ei olnud esindusõigust lepingu

sõlmimiseks. Kostja ei ole tehingut heaks kiitnud ega kiida ka edaspidi. Tühisel

tehingul ei ole algusest peale õiguslikke tagajärgi ja hagejal puudub õigus nõude

loovutaja nimel kulutuste hüvitamist.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus jättis hagi 23. detsembri 2019 otsusega (vaidlustatud otsus) rahuldamata.

Menetluskulud jaotas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel nii,

et hageja kulud jäid tema enda kanda, aga kostja esindajakulud riigi kanda.

3.1. Esiteks tuvastas maakohus, et nõude loovutamine toimus õiguspäraselt. Loovutaja

loovutas 26. augusti 2011 nõude loovutamise lepinguga hagejale kõik oma rahalised ja

mitterahalised nõuded kostja vastu, mis on tekkinud kinnistul teostatud ehituslik-renoveerimise

investeeringu ja maa erastamise kulude tagasinõudmisega. Loovutatud nõuded on piisavalt

määratletud. Ühtlasi teatas loovutaja 29. augusti 2011 teatisega kostjale, et loovutas kõik oma

nõuded kostja suhtes, mis tulenevad lepingust ja tootmishoonele teostatud ehituslikest

investeeringutest, koos õigusega nõuda viivist ja kahju hüvitamist, hagejale. Kostja sai teatise

nõude loovutamise kohta kätte 30. mail 2013 koos hagimaterjalidega.

3.2. Teiseks otsustas maakohus, et kavatsusleping on tühine vorminõude täitmata jätmise

tõttu, sest seda ei sõlmitud notariaalselt. Lisaks on sama leping tühine kotja esindusõiguse

puudumise tõttu. Kostja poolt 17. aprillil 2010 volitatud esindajale antud notariaalne volitus

hõlmas üksnes õigust tegutseda kostja nimel vajalike erastamistoimingute tegemise eesmärgil.

Seevastu ei antud volitust kinnistu valduse üleandmiseks või kinnistu müümiseks ja selle kohta

eellepingute sõlmimiseks. Hageja ei tõendanud, et kostja kiitis heaks tehingu, et müüa kinnistu

kavatsuslepingus kokkulepitud summa eest loovutajale. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 84 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

3.3. Kolmandaks otsustas maakohus, et erastamiskulu nõuet ei saa rahuldada, sest raha

tagastati loovutaja juhatajale 27. novembril 2010. Kostja vande all antud seletusest nähtub, et

ta maksis tagasi erastamise eest tasutud 4601,60 eurot. Tunnistajana üle kuulatud loovutaja

4 (9)

juhataja eitab raha saamist, kuid kinnitab, et sai kostjaga kokku Sankt-Peterburgis

27. novembril 2010 ühes restoranis. Sama kinnitavad tunnistaja QQ ütlused. Kostja ja loovutaja

juhataja juhuslik kohtumine Venemaa hotellis ei ole eluliselt usutav, kuid raha üleandmise ja

vastuvõtmise eesmärgil eluliselt täiesti usutav.

Kostja ja loovutaja juhatuse liige sõlmisid 27. novembril 2010 ka akti raha üleandmise kohta,

mida kinnitavad oma allkirjaga. Loovutaja juhataja eitab akti allkirjastamist. Kostjal ei ole

esitada akti originaaldokumenti, mistõttu ta ei taotlenud käekirjaekspertiisi läbiviimist. Kuna

esitati akti koopia, pole võimalik tuvastada, kas dokument on võltsitud.

3.4. Neljandaks kontrollis maakohus hageja nõuet kulutuste hüvitamiseks lepinguvälisel

alusel ja tuvastas sellega seoses järgmised asjaolud:

-

kinnistu asuv tootmishoone võeti kasutusele 1990. aastal;

-

hoonestatud katastriüksuse turuväärtus oli 6. – 8. oktoobril 2008 2 150 000 krooni

(≈ 137 410 eurot; eeldusel, et see on kantud kinnistusraamatusse);

-

kinnistu turuväärtus 23. novembril 2010 oli 2 900 000 krooni (≈ 185 343 eurot);

-

kinnistu turuväärtus 6. jaanuaril 2013 oli 200 000 eurot (käibemaksuta);

-

müügiportaali väljavõttest nähtub, et 12. veebruaril 2013 müüdi tootmispinda hinnaga

125 000 eurot;

-

tootmishoone renoveerimise maksumuse hinnangust nähtub, et tööde ja materjali

maksumus koos käibemaksuga on 188 880 eurot;

-

eksperthinnangust septembris 2016. aastal nähtub, et tootmishoones ja kinnistul

teostati ehitustöid maksumusega 96 760,20 eurot (käibemaksuga). Kontorite alalt

lammutatud konstruktsioonide hinnanguline ehituslik maksumus võis olla ehitamise

ajal umbes 20 000 eurot.

3.5. Kostja vande all antud seletuse põhjal tuvastas maakohus lisaks, et kostja ei ole kunagi

lubanud loovutaja juhatajal tootmis hoonesse minna, seal elada, hoonet lammutada ega teha

renoveerimis- või ehitustöid. Samas nähtub 6. –8. oktoobri 2008 eksperthinnangust, et

loovutaja juhataja sisenes hoonesse vähemalt ekspertiisi toimumise ajal. Vastavas aktis

omaniku nime ebaõige kajastamine kinnitab sisenemiseks loa puudumist. Kokkuleppe puhul

oleks omanik andnud hoonesse sisenemiseks võtme, aga hageja ei tõendanud, mil viisil ta

hoonesse sisenes.

3.6. Märjamaa Vallavalitsuse 2017. aasta tõendist nähtuvalt ei ole tootmishoonet 2009. aastal

ega hiljem kuulutatud varisemisohtlikuks ehitiseks. Vallavalitsus pole saanud taotlusi

projekteerimistingimuste väljastamiseks, projekti muutmiseks ega teavitamisi ehitustegevuse

kohta kinnistul või tootmishoones. Hageja ei tõendanud, et tootmishoone vajas lammutus- ja

ehitustöid. Kui hoone ei olnud varisemisohtlik, siis polnud kostjal ka kohustust hoones midagi

lammutada ega ehitada. Seega ei täitnud loovutaja hoonet lammutades ja/või ehitades kostja

kohustust. Järelikult ei esine VÕS § 1041 eeldust.

3.7. Maakohus kontrollis kulutuste hüvitamise nõuet veel ka VÕS § 1042 lg 1, §1028 lg 1 ja

§ 1018 lg 1 alusel ega pidanud seda põhjendatuks. Kavatsuslepingust ei nähtu, et loovutajal oli

luba enne müügilepingu sõlmimist alustada parendus- ja ehitustöödega. Vastuolude tõttu teist

tõenditega ei ole usutavad loovutaja juhataja ütlused, et ta teatas 2009. aastal kostjale valla

ettekirjutusest tootmishoone varisemisohtlikkuse kohta ja suusõnaliselt lepiti kokku hoone

puuduste kõrvaldamises. Seega talitas loovutaja omavoliliselt. Tehes kinnistule kulutusi ei

saanud loovutaja arvata, et on kulutuste tegemiseks õigustatud või kohustatud. Samuti ei

tõendanud hageja, et kostjale ei saanud kulutuste tegemisest õigeaegselt teatada.

Loovutaja kulutused pole tõendatud. Lisaks nõustus maakohus kostjaga, et võimalikud

kulutused olid vajalikud loovutajale, sest loovutaja juhataja kasutas hoonet eluruumina ja sai

5 (9)

renditulu. Ehitustööde tegemisel ei arvestatud kostja kavatsustega, st tööd ei olnud kostjale

kasulikud ega vajalikud. Kostjal puudus 10 aasta vältel võimalus kinnistut kasutada.

Eksperthinnangutest nähtuvalt teostati tootmishoones ulatuslikke lammutustöid, väärtuslikud

materjalid on vahetatud välja vähemväärtuslike materjalide vastu (aknad jm). Kostja vande all

antud ütlusega ja 2016. aasta eksperthinnanguga on tõendatud, et hageja on kostjale

materiaalset kahju tekitanud kordades rohkem kui 20 000 eurot.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada. Menetluskulud

palub hageja panna kostja kanda. Apellatsioonkaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised.

4.1. Esiteks oleks pidanud maakohtunik ennast taandama. Kohtunik ei olnud erapooletu. See

nähtub nii istungil esitatud isiklikest küsimustest hageja pere kohta, hinnangutest ja aktiivsusest

hageja tunnistaja kohta registriväljavõtete tegemisel kui ka selgelt erapoolikust tõendite

hindamisest otsuses. Hageja esitas 16. novembril 2018 taotluse kohtuniku taandamiseks, kuid

selle jätsid nii kohtunik kui ka kohtu esimees rahuldamata.

4.2. Teiseks tegi maakohus kavatsuslepingu tühisuse kohta ekslikud järeldused.

4.2.1. Kavatsusleping sisaldas peale kinnisasja müügi eellepingu ka muud, mis ei pruugi olla

tulenevalt TsÜS §-st 87 tühine. Loovutaja lähtus sõlmitud lepingust ka kinnistule parenduste

tegemisel. Maakohus jättis tähelepanuta TsÜS § 118 lg 2 ja § 120 lg 2. Hageja tasus vastavalt

lepingule erastamiskulu ja kostja sellele vastuväiteid ei esitanud, vaid väitis summa tagastamist.

Olenemata lepingu tühisusest kinnisasja võõrandamise eellepinguna, seda vähemalt osaliselt

täideti ning lepingule eelnenud ja järgnenud sündmused näitavad, et lepingupoolte vahel olid

lepingulised suhted, loovutajal asja valdus ja parendused tehti kostja heakskiidul.

4.2.2. Lisaks rikkus maakohus selgitamiskohustust. Hageja sai alles kohtuotsusest teada, et ta

oleks pidanud tõendama kostja heakskiitu vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1. Tsiviilasja toimikust

on kostja heakskiit selgelt nähtav, sest 17. oktoobri 2018 kohtuistungil väitis kostja, et tegemist

oli vallasvaraga ja ta oli nõus, et hakatakse tegelema maa erastamisega ning erastamisega

hakkab tegelema tema esindaja. Selline heakskiit võib olla vormivaba. Lisaks tõendavad kostja

heakskiitu loovutaja juhataja ütlused.

4.3. Kolmandaks hindas maakohus ebaõigesti tõendeid.

4.3.1. Maakohus luges kostja seletuse põhjal tõendatuks, et kostja tagastas sularahas loovutaja

juhatuse liikmele erastamiskulu. Samas ei esitanud kostja mingeid muid tõendeid raha

üleandmise kohta. Hageja vaidlustas loovutaja juhataja allkirja dokumendil väitega, et see on

kopeeritud kavatsuslepingult.

4.3.2. Tootmishoone valduse saamist ja parendusteks nõusoleku andmist käsitlevaid tõendeid

hindas maakohus ühekülgselt ning eelistas põhjendamatult kostja tõendeid, sh tema ütlusi.

Kostja ütlused olid vastuolulised: nende kohaselt andis ta vaikiva nõusoleku hoone valdamiseks

(rendileping loovutajaga), aga samas pole ta lubanud hoones viibida; ütlustest nähtub, et kostja

oli teadlik nii kavatsuslepingu sõlmimisest kui selle tingimustest, samuti sellest tulenevast

erastamise kohustusest; tööde tegemise kokkulepet kinnitab ütlus, et kui ühe kuu möödumisel

ei olnud hoonet ostetud, siis hakkas ta otsima teisi ostjaid. Asjakohatu on ka maakohtu viide

kostja nime kirjapildile eksperthinnangus, sest vene nimede kuulmise järgi kirjutamisel on

eksimine tavaline. Maakohus jättis arvestamata loovutaja juhataja ütlused koostoimes teiste

tõenditega, et hoone valdus ega seal tehtud parendustööd polnud omavolilised. Arvestades

tehtud parenduste väärtust, ei oleks omavoliline tegevus eluliselt usutav.

5. Kostja vaidleb kaebusele vastu.

6 (9)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt

tühistada ja hagi 4601,60 euro saamiseks rahuldada. Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt

aga menetluskulude jaotuse jätab ringkonnakohus muutmata ja järgib sisuliselt samasugust

jaotust apellatsioonimenetluse kulude osas.

7. Hageja kaebus ei sisalda väited ega selgitusi, mille eest ta kostjalt raha nõuab, neid ei nähtu

selgelt ka varasematest menetlusdokumentidest.

7.1. Esialgse hagiavalduse kohaselt, mille maakohus 12. märtsil 2013 menetlusse võttis,

nõudis hageja 67 191,60 euro maksmist, millest 4601,60 eurot oli erastamiskulu ja 62 590 eurot

kinnistu väärtuse muutus ajavahemikul 8. oktoober 2008 – 6. jaanuar 2013. Hageja suurendas

16. oktoobril 2013 nõuet 100 000 euroni, mida põhjendas väitega, et kinnistule tehtud

parendustööde kogumaksumus on 188 880 eurot. Maakohus ei vormistanud suurendatud nõude

menetlusse võtmise kohta eraldi määrust, aga sedastas 1. novembri 2013 hagi tagamise

määruses, et nõue 100 000 euro saamiseks on menetluses. Kostja on seejärel samuti vaielnud

vastu nõudele 100 000 euro saamiseks, mistõttu ringkonnakohus saab lähtuda selles ulatuses

nõude esitamisest ja maakohtus lahendamisest.

7.2. Erastamiskulu kohta väidab hageja, et loovutaja maksis 72 000 krooni Rapla Maavalitsu-

sele kinnistu erastamistoimingute tarvis. Pooled ei vaidle selle üle, et niisugune sooritus tehti ja

selle väärtus on 4601,60 eurot, aga kostja väitel on ta loovutajale raha 27. novembril 2010

tagastanud (vt selle kohta järgnevas p 10).

7.3. Väärtuste vahele ja/või kinnistule tehtud kulutustele vastavaks nõudeks kujuneb seega

95 398,40 eurot (= 100 000 – 4601,60). Hagiavalduses tõi hageja esile, et loovutaja teostas

maist 2010–septembrini 2011 kinnistul tööd ja parendused, mis on loetletud hagiavalduse lk 4

p-des 1–5 (edaspidi: teostatud tööd).

Kokkuvõttes võivad hageja väited tähendada, et loovutaja tegi teostatud tööd ja

(a) nende tulemusel kinnistu väärtus suurenes või

(b) nende tööde väärtus on või

(c) neile töödele kulus

vähemalt 95 398,40 eurot.

7.4. Hageja ei toonud esile, kas ja millises osas ta eelmises alapunktis loetletud alternatiividele

tugineb. Kõnealune puudus hageja nõude sisustamisel omab tähtsust siiski üksnes juhul, kui

kinnistu väärtuse suurenemise ja/või sellele tehtud kulutustele hüvitamise nõude rahuldamise

üldised eeldused on täidetud. Maakohtu hinnangul see nii ei olnud. Seega saab ringkonnakohus

vaidlustatud otsust kontrollida (järgnevas p 11).

8. Hageja kaebuse esimene väide käsitleb maakohtuniku võimalikku taandumiskohustust.

8.1. TsMS § 30 kohaselt võib kõrgema astme kohtule esitatud kaebuses taotleda lahendi

tühistamist seetõttu, et kohtunik kuulus taandamisele, üksnes juhul, kui taandamisavaldus

esitati õigeaegselt alama astme kohtus või kui taandamise alus tekkis või kui taandamise alusest

saadi teada pärast asja lahendamist selles kohtus. Hageja ei väida kahte viimast alternatiivi, st

kaebuse lahendamisel tuleb kontrollida, kas taandamisavaldus maakohtule esitati õigeaegselt.

8.2. TsMS § 25 lg 1 järgi ei saa menetlusosaline esitada kohtuniku taandamise avaldust sama

seadustiku § 23 p-s 7 ettenähtud juhul, kui ta on osalenud kohtuistungil või pärast kohtuniku

nime teadasaamist esitanud kohtule sisulise taotluse, ilma et ta oleks taandamisavaldust

esitanud. TsMS § 25 lg 2 esimene lause lubab siiski esitada taandamisavalduse ka hiljem, kui

taandamise alus tekkis pärast menetlustoimingu tegemist või kui menetlusosaline sai sellest

teada pärast menetlustoimingu tegemist.

7 (9)

8.3. Kohtunik Lea Pavelson tegi esimese menetlustoiminguna 10. aprillil 2018 määruse hagi

läbi vaatamata jätmise kohta. Hageja esitas 27. aprillil 2018 määruskaebuse, milles kohtuniku

taandamise avaldust ei sisaldu. Hageja esindaja väljendas 17. oktoobri 2018 korraldaval

istungil kahtlust, kas kohtunik on erapooletu, aga taandamise avaldust ka siis ei esitanud.

Kohtuniku taandamise avalduse esitas hageja 16. novembril 2018, st enam kui pool aastat

pärast kohtuniku esimest toimingut ja kuu aega pärast istungil avalduse tegemist kohtuniku

võimaliku erapoolikuse kohta.

8.4. Hageja ei järginud taandamisavalduse esitamisel TsMS § 25 lg-s 1 sätestatud tähtaega.

TsMS § 25 lg 2 teise lause kohaselt tuli tal järelikult avalduses põhistada asjaolusid, mis tingisid

hilise esitamise, aga avaldusest neid piisava selgusega ei nähtu. Ringkonnakohus selgitas

hagejale vajadust vastavad asjaolud senisest selgemalt esile tuua, aga hageja seda ei teinud.

8.5. Kokkuvõtvalt ei ole hageja põhistanud taandamisavalduse hilinenult esitamist ja TsMS

§ 30 kohaselt ei saa hageja apellatsioonimenetluses taandamise alustele tugineda. Kaebuse

esimesele väitele pole järelikult vaja sisuliselt vastata.

9. Maakohus leidis, et loovutaja on oma võimalikud nõuded kostja vastu kohaselt hagejale

loovutanud. Kaebusele vastates kostja maakohtu otsust selles osas ei kritiseerinud. Ringkonna-

kohus nõustub nõude loovutamise osas maakohtuga, aga märgib lisaks, et nõudeõiguse

ülemineku õigusliku aluse moodustavad VÕS § 164 lg-d 1 ja 2.

10. Järgmiseks kontrollib ringkonnakohus erastamiskuku 4601,60 eurot hüvitamise nõude

lahendamist. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et tõendatud on kostja väide raha

loovutajale tema juhataja vahendusel 27. novembril 2010 tagastamise kohta. Selles osas tuleb

vaidlustatud otsus tühistada ja hagi rahuldada. Kaebuse kolmanda väite esimene osa on edukas.

10.1. VÕS § 1041 sätestab, et isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks

õigustatud ega kohustatud, võib isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud

kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal,

mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi.

Loovutajal oli kostja vastu viidatud sätte alusel (koostoimes TsÜS § 84 lg 1 teise lausega) nõue

erastamiskulu hüvitamiseks.

10.2. Kostja ei vaielnud vastu, et loovutaja täitis kostja kohustuse maa erastamisel

72 000 krooni (≈ 4601,60 eurot) tasumiseks, aga väitis omakorda loovutajale raha maksmist

selle katteks 27. novembril 2010. Hageja ei nõustunud kostja väitega ja esitas kostja vastuse

lisana nr 1 esitatud kviitungile võltsituse vastuväite. Kostja väitel kirjutas kviitungile raha

saajana alla loovutaja juhataja, kes maakohtus tunnistajana sellist allkirja eitas. Sel viisil on

hageja piisavalt põhistanud dokumendi võltsituse TsMS § 277 lg 1 tähenduses (vrd Riigikohtu

11. detsembri 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1722, p 10.2 teine lõik ja seal viidatud varasem

praktika). Dokumendi ehtsuse peab tõendama pool, kes sellele tugineb, st käesoleval juhul

kostja (Riigikohtu 14. septembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-63-16, p 10 teine lõik).

10.3. Vaatamata ringkonnakohtu vastavatele selgitustele ei esitanud kostja täiendavaid

tõendeid kõnealuse rahalise kohustuse täitmise ega kviitungi ehtsuse kohta. Ringkonnakohus ei

nõustu maakohtuga, et raha maksmist tõendavad piisavalt kostja vande all antud seletus ja

tunnistaja QQ ütlus. Viidatud tunnistaja ütlusest ei nähtu, et ta teaks väidetavalt üle antud raha

summat ja kellele see anti. Lisaks vormistati tunnistaja teadmist mööda raha üleandmise kohta

dokument, aga samas ei tõendanud kostja, et tema enda esitatud kviitung oleks ehtne. Loovutaja

juhataja tunnistajaütlus on täpselt vastupidine ja sellises olukorras ei saa ühe isiku ütlusi teisele

eelistada. Järelikult on kostja väide tasumise kohta tõendamata.

10.4. Kuna loovutajal oli 4601,60 euro suurune nõue kostja vastu VÕS § 1041 alusel, kostja ei

tõendanud oma väidet kohustuse täitmise kohta ja nõue on hagejale loovutatud, siis tuleb hagi

4601,60 euro saamiseks rahuldada.

8 (9)

11. Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega ega korda neid. Hageja

kaebuse teine väide ega kolmanda väite teine osa ei anna alust muuta vaidlustatud otsust

kinnistu väärtuse suurenemise ja/või sellele tehtud kulutustele hüvitamise nõude osas

olenemata sellest, millist eespool p-s 7.3 kirjeldatud alternatiivset argumentatsiooni järgida.

11.1. Maakohus otsustas õigesti ja põhjendas asjakohaselt, miks on kavatsusleping nii

vorminõude rikkumise kui ka esindusõiguse puudumise tõttu tühine.

11.1.1. Teise väite esimese osaga heidab hageja sisuliselt ette TsÜS § 85 kohaldamata jätmist.

Viidatud sätte järgi ei too tehingu ühe osa tühisus kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on

osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Hageja ei toonud esile

selle normi kohaldamise eeldused, sest ta nimetanud, milliste kokkulepete kaupa on leping

osadeks jagatav ning milliste maakohtus esile toodud ja tõendatud asjaolude põhjal saab

tuvastada eelduse, et tehing oleks tehtud ka ilma tühise osata. Lisaks märkis hageja, et lepingut

on osaliselt täidetud, aga seadusest ei tulene sel viisil tühisuse kõrvaldamise võimalust.

11.1.2. Teise väite teises osas väidab hageja maakohtu otsuse üllatuslikust, aga ei esitanud

apellatsioonimenetluses uusi tõendeid ega viidanud, milliste konkreetsete varem esitatud

tõendite põhjal saaks väidetava heakskiidu tuvastada. Hageja etteheide kostja heakskiidu

puudumise üllatuslikkuse kohta on ainetu, sest juba 22. oktoobri 2015 istungil avaldas hageja

esindaja: „Meil on vaja tõendada, et on tööd tehtud ja on vaja tõendada, et on nõus oldud ja

need tööd on heaks kiidetud.“ Kuna ringkonnakohus ei tuvastanud kostja väidetu erastamiskulu

tasumist, siis ei saa sellest järeldada heakskiitu.

11.2. Maakohus kontrollis piisava põhjalikkusega, kas hageja esile toodud ja tõendatud

asjaoludel võib tal olla nõue lepinguvälisel alusel.

11.2.1. Kaebuse kolmanda väite teise osa etteheited käsitlevad tõendite hindamist küsimuses,

kas loovutaja valdus oli omavoliline ja kas kostja andis nõusoleku või heakskiidu kulutuste

tegemiseks. Kuigi ringkonnakohus nõustus maakohtu hinnangutega, siis ei mõjutanud need

otseselt ka asja lahendamist.

11.2.2. VÕS § 1041 sätestab, et isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks

õigustatud ega kohustatud, võib isikult, kelle kohustuse ta täitis, nõuda täitmiseks tehtud

kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal,

mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. Hageja

ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, et teostatud tööde tegemisega ei täitnud loovutaja kostja

kohustust. Seega ei saa kõnealust nõuet rahuldada VÕS § 1041 alusel.

11.2.3. VÕS § 1042 lg 1 kohaselt võib teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik

nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on

seeläbi rikastunud, võttes mh arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning

millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Rikastumise ulatuse kindlakstegemisel

võetakse aluseks aeg, mil isik, kelle esemele kulutusi tehti, saab oma eseme tagasi või saab

muul viisil eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 88 lg 1

esimene lause võimaldab valdajal nõuda tema poolt asjale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist,

v.a juhul, kui ta on valduse saanud omavoliliselt. Sama sätte teine lause viitab muude kulutuste

hüvitamise alusena samuti VÕS §-le 1042. Neil alustel saaks hageja nõuda loovutaja poolt

kinnistule tehtud kulutuste hüvitamist, kui sätetes nimetatud eeldused on täidetud.

11.2.4. Nii AÕS § 88 lg 1 kui ka VÕS § 1042 lg 1 annavad nõudeõiguse isikule, kes tegi

võõrale asjale kulutusi. Hageja väitel tegi neid loovutaja, kostja vaidles sellele vastu. Seega tuli

hagejal maakohtus tõendada, et teostatud tööd tegi loovutaja või need tehti tema tellimusel ja

arvel. Maakohus leidis, et hageja väide on tõendamata ja seda järeldust kaebusega ei

vaidlustatud. Seega ei saaks hageja nõuet kummalgi õiguslikul alusel rahuldada olenemata

sellest, kuidas hinnata valduse õiguspärasust ja kostja nõustumist või heakskiitu kulutustele.

9 (9)

12. Eelneva põhjal saab kokkuvõtvalt märkida, et hagi on põhjendatud erastamiskulu summa

4601,60 eurot saamiseks, aga jäi ülejäänud osas maakohtus õigesti rahuldamata.

13. Maakohus tagas hagi 1. novembri 2013 määrusega ja määras seada kinnistule kohtulik

hüpoteek hageja kasuks hagihinna ulatuses, st summas 100 000 eurot. TsMS § 445 lg 2 sätestab

mh, et kui hagi otsusega rahuldatakse, jätab kohus kohaldatud hagi tagamise abinõu jõusse

kohtulahendi täitmist tagava abinõuna, kui see on lahendi täitmise tagamiseks ilmselt vajalik ja

pool, kelle kasuks otsus tehti, ei taotle abinõu tühistamist. Hageja ei palunud hagi tagamise

tühistamist. Kuna hagi rahuldatakse osasummas 4601,60 eurot, siis tuleb vastavalt muuta hagi

tagamise ulatust ja määrata kohtuliku hüpoteegi uueks summaks 4601,60 eurot.

14. Maakohus juhindus menetluskulude jaotamisel TsMS § 162 lg-st 1. Hagi rahuldamata

jätmisel pidanuks see andma tulemuse, et kõik kulud jäävad hageja kanda. Tegelikult otsustas

maakohus, et hageja kulud jäävad tema enda kanda ja kostjale riigi õigusabi korras määratud

esindaja kulud kannab riik. Otsustamata jäi kostja võimalike muuda menetluskulude kandmine,

millega maakohus rikkus TsMS § 173 lg-d 1 ja 2. Menetluskulude osaliselt jaotamata jätmine

on oluline menetlusnormi rikkumine TsMS § 656 lg 4 tähenduses, mistõttu ringkonnakohus

saab selles osas väljuda kaebuse piiridest. Samas ei saa hageja kaebuse alusel halvendada hageja

positsiooni. Seetõttu jätab ringkonnakohus maakohtus jaotamata kostja kulud kostja enda

kanda.

15. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja § 163 lg 1 alusel poolte endi

kanda, v.a kostja esindaja riigi õigusabi kulu.

15.1. Kuigi hagi rahuldatakse ainult 4,6% ulatuses (≈ 4601,60 : 100 000), siis ei ole käesoleval

juhul õiglane ega põhjendatud jaotada menetluskulusid vastavalt hagi rahuldamise ulatusele.

Ringkonnakohus võtab arvesse, et maakohus määras mõlemale poolele menetlusabi. Kui

jaotada kulud proportsionaalselt ja hakata neid rahaliselt kindlaks määrama, siis tuleb TsMS

§ 190 lg-te 3–5 järgi samas proportsioonis jaotada ka riigile hüvitatavad kulud. Tervikuna

tähendaks kulude proportsionaalne jaotus, et kostja kanda jääb teatav osa hageja tasutud

riigilõivust ja esindajakulust, aga samas peavad pooled riigile hüvitama suuremad summad. Sel

viisil ei saaks hageja tegelikkuses mingit hüvitist, vaid mõlema poole tegelikud kulud

suurenevad. Niisugune lahendus ei vastaks kulude proportsionaalse jaotamise eesmärgile.

15.2. Kostja esindaja riigi õigusabi tasu taotluse lahendab kohus täna eraldi määrusega.

Tulenevalt menetluskulude jaotusest pole vaja neid ülejäänud osas rahaliselt kindlaks määrata.

16. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures

kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest

lausest märgib ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse, sh

kordab maakohtu otsustust kostja esindaja kulu väljamõistmise kohta, mida ei vaidlustatud.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing, Gaida Kivinurm, Ulvi Loonurm