2-19-10628/42 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Määruse tegemise aeg ja koht

19. juuni 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-19-10628

Tsiviilasi

XX avaldus Paide linn, Pärna tn 3 korteriühistu

15. mai 2019 üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks

Vaidlustatud määrus

Pärnu Maakohtu 12. veebruari 2020 määrus

Kaebuse esitaja ja liik

XX määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Avaldaja (määruskaebuse esitaja): XX

Puudutatud isik (vastustaja määruskaebemenetluses):

Paide linn, Pärna tn 3 korteriühistu, lepinguline esindaja

Aet Peetso

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON

1. Rahuldada puudutatud isiku 1. juuni 2020 taotlus täiendava dokumentaalse tõendi

vastuvõtmiseks.

2. Täiendada Pärnu Maakohtu 12. veebruari 2020 määrust otsustustega avaldaja

nõuete kohta 30. aprilli 2019 üldkoosoleku kutsel sisalduva lause vaidlustamiseks ja

korteriomanike 15. mai 2019 üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks ning

jätta ka nende nõuete osas avaldus rahuldamata.

3. Täiendada punktis 2 viidatud määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse

põhjendava osa punktidele 10–12 koos nende alapunktidega.

4. Ülejäänud osas jätta punktis 2 viidatud määrus muutmata.

5. Määruskaebus jätta rahuldamata.

6. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta avaldaja kanda ja määrata need

kindlaks vastavalt kohtumääruse kehtiva resolutsiooni terviklikus sõnastuses

märgitule.

KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

1. Avaldus jätta rahuldamata.

2. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta avaldaja kanda ning määrata need

rahaliselt kindlaks järgmiselt:

2.1. Puudutatud isiku põhjendatud menetluskulu maakohtus on lepingulise

esindaja kulu 420 eurot (sh käibemaks 70 eurot). Välja mõista avaldajalt XX-

lt puudutatud isiku Paide linn Pärna tn 3 korteriühistu kasuks 420 eurot (sh

käibemaks 70 eurot) maakohtu õigusabikulude hüvitamiseks.

2 (8)

2.2. Rahuldada puudutatud isiku taotlus määruskaebusega seonduvate menetlus-

kulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt. Määrata puudutatud isiku

põhjendatud ja vajalike menetluskulude suuruseks määruskaebemenetluses

240 eurot ja mõista see summa avaldajalt XX-lt puudutatud isiku Paide linn,

Pärna tn 3 korteriühistu kasuks välja. Avaldajal tuleb eelmises lauses

märgitud menetluskulu summalt tasuda puudutatud isikule alates määruse

jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1

teises lauses sätestatud määras, aga mitte rohkem kui 240 eurot.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates

määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita

menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi

esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. XX (avaldaja) esitas 15. juulil 2019 Pärnu maakohtule avalduse Paide linn, Pärna tn 3

korteriühistu (puudutatud isik, ühistu) vastu. Avaldaja sõnastas oma avalduse taotlused

11. oktoobri 2019 terviktekstis ja soovib selle kohaselt:

(1) tunnistada tühiseks 30. aprilli 2019 üldkoosoleku kutsel sisalduva järgmise lause osas:

Palume arvestada, et korduskoosoleku korraldamine on tasuline;

(2) tunnistada tühiseks korteriomanike 15. mai 2019 üldkoosoleku (edaspidi: vaidlusalune

koosolek) otsused järgmistes päevakorrapunktides (edaspidi: vaidlusalused otsused):

-

nr 2 – 2018. aasta majandusaasta aruande kinnitamine;

-

nr 7 – 2019. aasta majanduskava kinnitamine;

-

nr 8 – juhatusele/valitsejale volituste andmine projekteerija valimiseks, projekti

tellimiseks ja projekteerimistöödeks vajalike lepingute sõlmimiseks ning

-

osaliselt nr 6 – 2019. aasta tegevuskava ja planeeritavad remonditööd.

Nõude (1) osas väitis avaldaja, et sellise tingimusega koosoleku kokkukutsumine on vastuolus

heade kommetega, mis toob kaasa tühisuse tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 lg-te 1

või 2 alusel. Varem toimusid ühistu koosolekud alati ühistu hallatava elamu ruumides ja nüüd

koosoleku mujal korraldamine koos selle tasuliseks muutmisega pole põhjendatud.

Nõude (2) osas tõi avaldaja esile, et sellel osales 9 korteriomanikku 22-st, mistõttu koosolek ei

olnud otsustusvõimeline. Ühistu hallatavas elamus on küll 18 korteriomandit, aga korteri-

omanike arvu määramisel tuleb võtta arvesse iga kaasomanik. Avaldaja koosolekul ei osalenud.

2. Maakohus võttis avalduse menetlusse 14. oktoobri 2019 määrusega, milles märkis, et

menetleb 15. mai 2019 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõuet. Samas ei keeldunud

maakohus nõude (1) menetlemisest ega selgitanud samas määruses, millistel kaalutlustel ta

andis avaldaja taotlusele „tunnistada tühiseks“ sisu „tuvastada tühisus“.

3. Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Vaidlusalune koosolek kutsuti kokku õigesti,

selleks ette nähtud korda rikkumata ja sellel osales 10 korteriomanikku, mis on piisav.

3 (8)

MAAKOHTU MÄÄRUS

4. Maakohus tegi 12. veebruaril 2020 määruse (vaidlustatud määrus), mille resolutsiooni

p-ga 1 jättis rahuldamata vaidlusaluste otsuste tühisuse tuvastamise nõude. Menetluskulud jättis

maakohus avaldaja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.

4.1. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 475 lg 1 p 13 ja § 613 lg 1 p 4 ning korteri-

omandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 järgi tuleb avaldus lahendada hagita menetluses.

4.2. Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud:

-

avaldaja on ühistu liige, tal on õigus üldkoosoleku otsuseid vaidlustada ja avaldus on

tähtaegne

-

ühistu valitseja on Kvatro Kinnisvarahaldus OÜ (edaspidi: Kvatro), kelle ülesannete

hulka kuulub mh korteriomanike üldkoosolekute korraldamine ja läbiviimine;

-

30. aprilli 2019 kutsega kutsuti korteriomanikud 15. mai 2019 üldkoosolekule,

kusjuures üldkoosoleku läbiviimise kohaks määrati Kvatro kontor;

-

ühistu hallatavas elamus on 18 korteriomandit;

-

vaidlusalusel koosolekul osales 9 korteriomanikku, kelle osas pole vaidlust, ja lisaks

krt 9 kahest kaasomanikust ainult üks.

4.3. KrtS § 20 lg 1 alusel kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisele mitte-

tulundusühingute seaduse (MTÜS) sätteid. MTÜS § 20 lg 1 kohaselt kutsub üldkoosoleku

kokku juhatus (valitseja) ja lg 6 järgi tuleb kokkukutsumise teates märkida mh üldkoosoleku

kokkukutsumise koht. Kvatro järgis seda kohustust. Ühistu (ja Kvatro) võisid valida koosoleku

toimumise koha. Hoiatus korduskoosoleku tasulisuse kohta pole vastuolus heade kommetega.

Ühistu otsustas ise määrata KrtS § 26 lg 1 alusel ühistut juhtima ja esindama valitseja, kes on

majandus- ja kutsetegevuses tegutsev äriühing. Kvoorumi puudumise tõttu korduskoosoleku

läbiviimine on kinnisvarahaldusettevõtte jaoks täiendav kulu, mille hüvitamise nõue ei ole

vastuolus heade kommetega. Maakohtule jäi arusaamatuks avaldaja väide, et sellise hoiatusega

sunnitakse korteriomanikke vastu tahtmist üldkoosolekul osalema.

4.4. KrtS § 20 lg 2 kohaselt on korteriomanike üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel

osalevate korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui

põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Samasisuline on ühistu põhikirja p 61. KrtS § 22 lg 1

esimese lause ja ühistu põhikirja p 66 kohaselt annab korteriomanike üldkoosolekul iga

korteriomand ühe hääle. Sõltumata korteriomandi kuuluvusest ühele või mitmele isikule annab

korteriomand seega ühe hääle. Järelikult oli piisav, kui vaidlusalusel koosolekul osales

10 korteriomanikku (enam kui pool 18-st).

4.5. Vaidlusaluse koosoleku protokollist nähtub, et sellel osales kokku 10 liiget. Maakohus ei

nõustunud avaldajaga, et krt 9 ühe kaasomaniku häält ei saa arvestada. Ühistu põhikiri ei nõua,

et kaasomaniku hääleõiguse kehtivaks teostamiseks peab koosolekul osalenud ühistu liikmel

olema teise kaasomaniku volitus. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg-st 4 tulenevad kaasomaniku

kui omaniku kõik õigused ühise asja suhtes kolmandate isikute ees.

4.6. Kokkuvõtvalt ei rikutud vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise korda ja puuduvad

tõendid otsustusvõimetuse kohta. Järelikult ei ole vaidlusalused otsused neil alustel tühised.

Otsuste kehtetuks tunnistamise alus võiks olla seaduse või põhikirjaga, aga sellist maakohus ei

tuvastanud ja märkis, et avaldaja ka kehtetuse alustele ei tuginenud.

4.7. Menetluskulude jaotamisel lähtus maakohus sellest, et avaldus jääb rahuldamata ja kulud

jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel avaldaja kanda. Puudutatud isiku esindaja esindusõigus on

tõendatud ja tema ajakulu 3,5 t ning tasumäär 100 eurot/t (lisandub käibemaks) põhjendatud.

Maakohtu menetluskuluna tuleb avaldajal puudutatud isikule hüvitada 420 eurot (= 3,5 × 100

+ 20%).

4 (8)

MÄÄRUSKAEBUS

5. Avaldaja esitas 28. veebruaril 2020 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse

tühistada ja avalduse rahuldada. Menetluskulud palub avaldaja panna puudutatud isik kanda.

Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised:

-

koosoleku koha hindamisel lähtus maakohus üksnes Kvatro huvidest ja jättis täielikult

tähelepanuta korteriomanike huvi pidada koosolek tavapärases toimumiskohas;

-

maakohus ei nimetanud õigusnormi, mis võimaldab muuta korduskoosoleku tasuliseks;

-

avaldaja nõustub maakohtuga, et iga korteriomand annab ühe hääle. Kui korteriomand

kuulub mitmele omanikule, siis on neil ainult ühine hääleõigus, st kõik kaasomanikud

peavad osalema üldkoosolekul või volitama ühiselt kedagi ennast esindama. Maakohus

kohaldas AÕS § 71 lg 4 ekslikult, selles sätestatud eeldus ei kehti korteriomandi

kaasomanike osalemise kohta korteriomanike üldkoosolekul;

-

ekslik on maakohtu arusaam, et avaldaja ei tugine kehtetuse alustele. Avaldaja soovis

nii kehtetuse kui ka tühisuse tuvastamist;

-

maakohus aktsepteeris ekslikult Kvatro poolt ühistule esitatud menetluskulude arvet;

maakohtu enda põhjenduste kohaselt saaks õigusabi andja esitada menetluskulude arve

üksnes Kvatrole kui üldkoosoleku õige läbiviimise eest vastutavale isikule.

MENETLUSE EDASINE KÄIK

6. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis puudutatud isikule tähtaja sellele

vastamiseks. Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu.

Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonna-

kohtule, kuhu tsiviilasja toimik saabus 20. märtsil 2020.

7. Ringkonnakohus selgitas 18. mai 2020 määruses menetlusosalistele vaidluse teatavaid

aspekte ja mõlemad osalised esitasid seejärel oma seisukohad. Puudutatud isik esitas koos

seisukohaga võtta vastu täiendav dokumentaalne tõend (dokument pealkirjaga „Lihtkirjalik

volikiri“).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

8. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 659 kaudu kohalduva § 657 lg-te 1 ja 2¹ alusel jäävad

vaidlustatud määruses tehtud otsustused muutmata, aga ringkonnakohus täiendab nii avalduse

lahendamise ulatust kui ka maakohtu põhjendusi. Nii avaldus tervikuna kui ka määruskaebus

jäävad kokkuvõttes rahuldamata ja avaldaja kannab kõik menetluskulud.

9. Puudutatud isik esitas 1. juunil 2020 taotluse võtta tsiviilasja toimikusse täiendav

dokumentaalne tõend. TsMS § 662 lg 3 mõtte kohaselt võib määruskaebemenetluses esitada

uusi asjaolusid ja tõendeid. Ringkonnakohus rahuldab taotluse.

10. Ringkonnakohus täpsustab maakohtu tuvastatud asjaolusid osas, et tsiviilasja toimikust

nähtuvalt ei olnud Kvatro ühistu valitseja enne 15. maid 2019, vaid valiti selleks vaidlusalusel

koosolekul (päevakorrapunkt 5, dtl 16–17). Valitseja kohta tehti kanne registris 29. mail 2019

(dtl 18). Seega ei kutsunud vaidlusalust koosolekut kokku valitseja, vaid seda tegi ühistu

juhatus. Vaidlusaluse koosoleku kvoorumi hindamisel jäi maakohtus tuvastamata, et krt 9

kaasomanikud on kinnistusraamatu väljavõtte järgi MM ja OO, kumbki ½ suuruses mõttelises

osas (dtl 19–24). Ülejäänud osas saab ringkonnakohus lähtuda maakohtu tuvastatud

asjaoludest.

11. Nõuet (1) maakohus vaidlustatud määrusega selgelt ei lahendanud. Nii rikkus ta TsMS

§ 463 lg 2 kaudu kohalduva § 438 lg 1 teist lauset, mille kohaselt teeb kohus otsuse kõigi nõuete

kohta. Selle puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada ja määrust vastavalt täiendada.

5 (8)

11.1. Nõude (1) sõnastuse järgi soovis avaldaja vaidlustada ühistu juhatuse toimingu koosoleku

kokkukutsumisel. KrtS § 20 lg 1 teise lause kaudu kohalduvale MTÜS § 20 lg 1 järgi on

üldkoosoleku kokkukutsumine juhatuse pädevuses. Pädevuse piires tehtava juhtimistoimingu

vaidlustamise võimalust seadus ette ei näe. Koosoleku kokkukutsumiseks teeb juhatus siiski

sellekohase otsuse, mida saab TsÜS § 38 lg-te 1 või 2 alusel vaidlustada. TsMS § 477 lg 5 järgi

ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega

asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Seetõttu tuleb

nõuet (1) käsitleda nii, et sellega soovitakse vaidlustada juhatuse otsus lisada 30. aprilli 2019

kutsele järgmine märge: „Palume arvestada, et korduskoosoleku korraldamine on tasuline“.

11.2. KrtS § 29 lg 3 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude

esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Avaldaja väitel avaldati kutse

30. aprillil 2019, st otsus koosoleku kokkukutsumise kohta tuli teha hiljemalt sel päeval.

Eelviidatud 60-päeva pikkune tähtaeg möödus 29. juunil 2019, aga avaldaja pöördus kohtusse

15. juulil 2019. Tähtaja ennistamise taotlust avaldaja ei esitanud. Järelikult poleks avaldus

juhatuse otsuse kehtetuks tunnistamiseks tähtaegne ja avaldaja selgelt sellist taotlust ei esitanud.

Neil kaalutlustel tuleb nõuet (1) käsitleda juhatuse otsuse tühisuse tuvastamise nõudena.

11.3. Seadus nimetab tühisuse alused ammendavalt. KrtS ega MTÜS ei sisalda erisätteid

juhatuse otsuse tühisuse aluste kohta. TsÜS § 38 lg 2 esimese lause kohaselt on juriidilise isiku

organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus

heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku

huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud

korda. Avaldaja esile toodud asjaolude põhjal tuleb seega kontrollida, kas juhatuse otsus

koosoleku kutse sõnastamiseks on vastuolus heade kommetega. Kui selline vastuolu esineb, siis

võib otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2 alusel.

11.4. Riigikohtu praktika kohaselt on heade kommete vastane tehing, mis eksib ausalt ja

õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu

(vt nt 5. märtsi 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-13, p 22). Eraõigusliku juriidilise isiku

juhtorgani otsus on tehing ja selle heade kommete vastasuse hindamisel kohaldatakse samu

põhimõtteid (5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 26). Heade kommete vastasus

peab vähemalt üldjuhul seonduma otsuse sisuga (samas p 27).

11.5. Ringkonnakohtu hinnangul ei eksi korduskoosoleku tasulisusest etteteatamine ausalt ja

õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu.

KrtS § 23 lg 1 teise lause kohaselt tuleb uue üldkoosoleku (nn korduskoosoleku) kutses viidata

asjaolule, et see on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Kui ühistule kaasnevad uue

koosolekuga kulud (mida ruumi üürimise, läbiviijale tasu maksmise tõttu saab eeldada), siis

oleks just sellise asjaolu salgamine ebaaus ja ebaõiglane. Seega ei ole juhatuse otsuses sisalduv

lause korduskoosoleku kohta vastuolus heade kommetega. Ka muid tühisuse aluseid menetluses

esile toodud asjaoludel ringkonnakohus ei tähelda. Järelikult ei saa nõuet (1) rahuldada.

12. Nõude (2) osas vaidlevad menetlusosalised praeguseks küsimuses, kas krt 9 omanike häält

saab arvesse võtta vaidlusaluste otsuste poolt antud häälena ning kas ühistu vastava liikme saab

lugeda vaidlusalusel koosolekul osalenuks ja kvooruminõude sellega täidetuks.

12.1. Kvoorum on juriidilise isiku üldkoosolekul osalevate või esindatud liikmete või häälte

arv, mis on vajalik selleks, et koosolekut saaks lugeda otsustusvõimeliseks. Juriidilise isiku

üldkoosoleku kvooruminõuded võivad olla ette nähtud seaduses, samuti võivad need tuleneda

põhikirjast (Riigikohtu 27. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-16-13, p 10 teine lõik). Maa-

kohus märkis asjakohaselt, et KrtS § 20 lg 2 järgi on korteriomanike üldkoosolek otsustus-

võimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole

kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Kumbki menetlusosaline ei väida

ja maakohus ei tuvastanud, et ühistu põhikiri näeks ette teisiti.

6 (8)

12.2. TsÜS § 33 lg 1 järgi on hääle andmine juriidilise isiku organi otsuse tegemisel

tahteavaldus ja hääle andmisele kohaldatakse seaduses tehingu kohta sätestatut. Selliselt on

juriidilise isiku organi otsus mitmepoolne tehing TsÜS § 67 lg 2 mõttes (vt nt Riigikohtu

1. märtsi 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-157-10, p 12, ja 25. aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-

2-1-38-06, p 10). Seega kujuneb üldkoosoleku otsus korteriomanike tahteavalduste kogumist,

mis on suunatud kindla õigusliku tagajärje saavutamisele. Sarnaselt muude tehingutega saab

otsusest kui tehingust TsÜS § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks

õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda

nõutavas ulatuses otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul

rääkida ei saa (Riigikohtu 11. juuni 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p-d 20–21).

12.3. Samas ei nimeta seadus kvooruminõude täitmata jätmist otsuse tühisuse alusena.

Nõuet (2) saab siiski käsitleda üldisemalt vaidlusalustest otsustest vabanemise nõudena (vrd

Riigikohtu 5. juuni 2019 otsus tsiviilasjas nr 2-16-19017, p 17 ja seal viidatud varasem

praktika). Sel juhul tuleb kohtul esmalt hinnata, kas vaidlusalused otsused üldse on vastu võetud

(kui ei ole, siis tuvastada otsuste puudumise) ning alles seejärel kontrollida tühisuse ja vajaduse

korral ka kehtetuks tunnistamise aluseid. Kuigi TsMS § 613 lg 1 p 4 järgi lahendatakse vaidlus

hagita asjana, siis ei tulene korteriühistu organi otsuse vaidlustamise menetluses TsMS § 5 lg 3

esimesest lausest ega § 477 lg-st 7 kohtule kohustust väljuda nende eluliste asjaolude piiridest,

mis menetlusosalised on esile toonud. Käesoleval juhul tähendab see, et kohus saab piirduda

kontrolliga, kas vaidlusalusel koosolekul oli kvoorumi nõue täidetud.

12.4. Menetlusosalised ei vaidle enam, et ühistul oli vaidlusaluse koosoleku kvoorumi määra-

mise ajal 18 liiget. Koosolekul 9 osaleja osas pole samuti vaidlust. Maakohus tuvastas ja

ringkonnakohus nõustub, et kvooruminõude täitmiseks oli vaja 10 korteriomaniku osalemine.

12.5. KrtS § 15 lg 1 sätestab, et kui korteriomand kuulub mitmele isikule ühiselt, võivad need

isikud teostada korteriomandiga seotud õigusi üksnes ühiselt. See ei kehti korteriühistu suhtes,

kui ühine omand ei ole kantud kinnistusraamatusse. Vaidlust ei ole selles, et krt 9 on

kaasomandis ja kinnistusraamatusse kantud kahest omanikust osales koosolekul ainult üks.

Puudutatud isik ei toonud maakohtus esile, et kaasomanikud oleks määranud ühise esindaja

KrtS § 15 lg 3 tähenduses.

12.6. Maakohus kohaldas AÕS § 71 lg-le 4 ja tuletas sellest, et korteriühistu liikmete

koosolekul on piisav ühe kaasomaniku osalemine. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu.

KrtS § 15 lg 1 on erisäte ja näeb selgelt ette ühisest omandist tulenevate õiguste ühise

teostamise. KrtS eelnõu (462 SE, Riigikogu XII koosseis) seletuskirjas märgitakse järgmist:

„Korteriomanike üldkoosolekul osalemisel […] peavad korteriomandi ühised omanikud

arvestama sellega, et oma õigusi saavad nad teostada ainult ühiselt. See tähendab, et

korteriomanike üldkoosolekul osalemiseks peavad nad kõik koosolekul kohal viibima või

määrama ühe ühistest omanikest või ka kolmanda isiku endale esindajaks. Kui korteriomandi

ühised omanikud viibivad kõik ise üldkoosolekul kohal, siis on neile kuuluv üks hääl antud

ainult juhul, kui kõik ühised omanikud on selle andmisega nõus.“

Ringkonnakohtu hinnangul soovis seadusandja just vältida AÕS § 71 lg 4 alusel sellise olukorra

kujunemist, kus korteriühistule pole selge, kas koosolekule tulnud kaas- või ühisomanik on

volitatud hääletama kõigi omanike nimel. Seetõttu tuleneb KrtS § 15 lg-st 1, et krt 9

kaasomanike osas oli vajalik kas nende kõigi kohalolek või ühise esindaja määramine. See

tingimus ei ole täidetud.

12.7. Korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemist ja seal antud hääle saab siiski hiljem

heaks kiita. Vastavalt TsÜS § 129 lg-le 1 on teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud

mitmepoolne tehing tühine, v.a juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi,

selle hiljem heaks kiidab. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse poolt antud esindaja hääle saab

seega heaks kiita (Riigikohtu 25. aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-06, p 10; vt esindaja

7 (8)

tegevuse heakskiidu võimaluse kohta nt 15. veebruari 2011 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-165-

10, p 9 teine lõik). Heakskiit peab järgima sama vorminõuet nagu algne volitus (TsÜS § 129

lg 6). KrtS § 22 lg 5 esimese lause järgi tuleb esindusõiguse olemasolu tõendada kirjaliku

dokumendiga, st sellele tingimusele peab vastama ka heakskiit.

Ringkonnakohus tuvastab, et OO allkirjastas 21. mail 2020 volikirja ja heakskiidu, milles

sisaldub selgesõnaline heakskiit MM hääletamisele vaidlusalusalusel koosolekul (dtl 225–226).

Sellega on teine kaasomanik andnud eelmises lõigus kirjeldatud ja ka kohases vormis

heakskiidu. Järelikult on vaidlusaluste otsuste poolt kehtivalt antud 10 häält, mis eeltoodud

kaalutlustel on piisav. Kiites heaks MM osalemise vaidlusalusel koosolekul, kõrvaldas OO

ühtlasi ebakindluse, kas koosolekul oli hulk korteriomanikke, st kas täidetu oli kvoorumi nõue.

Kui üks kaasomanikest osaleb koosolekul ja tema osalemine kiidetakse hiljem heaks, siis tuleb

lugeda vastav korteriomanik kvoorumi hulka.

12.8. Põhimõtteliselt on õige maakohtu sedastus, et vaidlusaluste otsuste tühisuse või kehtetuks

tunnistamise muid aluseid avaldaja esile ei toonud. Sellest tegi maakohus siiski eksliku

järelduse, et avaldaja ei soovinud otsuste kehtetuks tunnistamist. Nagu märgitud eespool

p-s 12.3, oli avaldaja tahe suunatud otsustest vabanemisele. Samas ei muutu sellest ebaõigeks

maakohtu lõppotsustus, et vaidlusaluste otsuste kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine, st

eelkõige, et otsused pole vastuolus seaduse ega põhikirjaga. Maakohtu sõnastatud resolutsioon

nimetatud otsustust ei sisaldanud, ka selle puuduse saab ringkonnakohus kõrvaldada.

13. Kaebuse ülejäänud väited ei anna alust vaidlustatud määrust muuta. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu põhjendustega osas, mida ei käsitle eelnevad p-d 10–12. Vastuseks

kaebusele tuleb märkida järgmist.

13.1. Maakohus ei pidanud nõude (1) lahendamisel kaaluma Kvatro ja korteriomanike huve.

Nagu märgitud eespool p-s 11.1, kuulus koosoleku koha valimine juhatuse pädevusse ja vastav

kaalumisõigus oli üksnes ühistu juhatusel. Seadus ei näe ette, et selles osas alluks kaalumisõigus

eraldi kohtulikule kontrollile muul viisil, kui eespool juba käsitletud.

13.2. Koosoleku eest valitsejale või ka juhatuse valitud isikule makstava tasu osas KrtS, MTÜS

ega muud seadused otseselt norme ei sisalda. Seetõttu ei saanud maakohus ühelegi sättele ka

viidata. Vastava normi puudumisest ei järeldu, et korteriühistud peavad saama korraldada

korteriomanike üldkoosolekuid tasuta. MTÜS § 21 lg 9 esimese lause kohaselt kannab

mittetulundusühing üldkoosoleku korraldamise kulud. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohaldub see ka

korteriühistu korraldatava korteriomanike üldkoosoleku suhtes. Nii on seadusandja pidanud

võimalikuks, et koosolekuga võivad kaasneda kulud.

13.3. Põhjendamatu on avaldaja etteheide puudutatud isiku õigusabikulu kajastavale

dokumendile. Valitseja võib osutada korteriühistule ka õigusabiteenust. Seda ei pea tegema

valitsejale makstava tasu arvel. Õigusalast kvalifikatsiooni nõudvat õigusabi ei pea ka

korteriühistu juhatuse liikmest seaduslik esindaja osutama tasuta, täites lepingulise esindaja

ülesandeid (Riigikohtu 9. novembri 2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-16, p 15 kolmas lõik,

ja seal viidatud 18. juuni 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-14, p 14). Sama põhimõte on

kohaldatav ka valitseja puhul. Maakohus kontrollis ja tuvastas õigesti, et puudutatud isiku

esindaja esindusõigus on tõendatud. Volitus esindamiseks anti puudutatud isiku nimel ja selle

allkirjastas valitseja seaduslik esindaja. KrtS § 26 lg 3 järgi kohaldatakse mh valitseja

tegevusele korteriühistu juhatuse kohta sätestatut. Valitseja juhatus on küll valitseja juhtorgan,

aga TsÜS § 31 lg 5 alusel loetakse juhatuse tegevus juriidilise isiku tegevuseks. Seega toimub

valitseja määramise korral korteriühistu seadusjärgne esindamine nii, et tehinguid teeb valitseja

juhatuse liige või valitseja juhatuse volitatud esindaja.

13.4. Kokkuvõtvalt jääb avaldus tervikuna rahuldamata ja maakohus jättis menetluskulud

õigesti avaldaja kanda.

8 (8)

14. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel samuti avaldaja kanda.

14.1. Tulenevalt menetluskulude jaotusest tuleb need TsMS §-de 174 ja 175 sätete järgi

rahaliselt kindlaks määrata puudutatud isiku kulunimekirjade alusel. Puudutatud isik taotles

kokku 480 euro hüvitamist, mis on tasu 4 t õigusteenuse eest tasumääraga 100 eurot/t (lisandub

käibemaks). Avaldaja leiab jätkuvalt, et puudutatud isiku esindaja esindusõigus on tõendamata.

Lisaks näeb avaldaja vastuolu selles, et esindaja kinnitab käibemaksukohustuse puudumist, aga

soovib samas käibemaksu hüvitamist.

14.2. Avaldaja esimene vastuväide pole põhjendatud eespool p-s 13.3 esitatud põhjendustele.

Puudutatud isiku esindaja kinnitus käibemaksukohustuse puudumise kohta on õigesti antud

puudutatud isiku, mitte aga valitseja või esindaja enda nimel.

14.3. Puudutatud isiku esindaja vajalik ja põhjendatud ajakulu on 2 t (sh kaebusega tutvumine

ja vastuse koostamine 1 t 30 min ning seisukoha koostamine kaebusega tutvumine ja vastuse

koostamine 1 t 30 min 30 min). Ringkonnakohus võtab arvesse, et vaidluse ulatus määrus-

kaebemenetluses oli suures osas sama nagu maakohtus. Uute väidete ja tõendi esitamise

vajaduse tingis puudutatud isiku poolt asjaolude vähene esiletoomine maakohtus. Neil

kaalutlustel tuleb avaldajal puudutatud isikule hüvitada määruskaebuse menetlemise kuluna

240 eurot (= 2 t × 100+ 20%). Rahuldamata jääb taotlus 240 euro (= 480 – 240) hüvitamiseks.

14.4. Vastavalt puudutatud isiku 12. märtsi 2020 taotlusele ja TsMS § 177 lg-le 4 märgib kohus

määruse resolutsioonis, et käesoleva määruse alusel hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt

peab avaldaja tasuma viivist. See kohustus ei hõlma maakohtu välja mõistetud kuluhüvitist.

Puudutatud isik palus viivise summa piirata põhivõla summaga, selleks on vastavalt eelmisele

p-le 14.3 summa 240 eurot.

15. Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 2² esitab ringkonnakohus

resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ja märgib selles

TsMS § 173 lg 1 teise lause järgi kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Avaldaja kõik nõuded

jäävad rahuldamata, mistõttu on piisav teha resolutsioonis kokkuvõttev otsustus avalduse

rahuldamata jätmise kohta.

16. TsMS § 696 lg 1 esimene lause võimaldab esitada ringkonnakohtu määruse peale

määruskaebuse Riigikohtule üksnes juhul, kui see on seaduse järgi lubatud. Sama paragrahvi

teine lause sätestab, et kui maakohtu määruse peale saab seaduse järgi esitada määruskaebuse,

saab määruskaebuse kohta tehtud ringkonnakohtu määruse peale esitada määruskaebuse ka

Riigikohtule, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesoleva määruse peale saab kaevata TsMS § 617

lg 2 alusel.

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing, Gaida Kivinurm, Ulvi Loonurm