3-19-2103/10 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

17.06.2020, Tallinn

Haldusasja number

3-19-2103

Haldusasi

X.X.

kaebus

kohustada

Keila

linna

esitama

täitemenetluses täiteasjas 023/2019/1599 lõpetamise

avaldus

ja

keelata

Keila

linnal

19.08.2019

täitekorralduse alusel sunniraha rakendamine ja

sissenõudmine

Menetlusosalised

Kaebuse esitaja: X.X.

Kaebaja esindaja: Aleksei Smelov

Vastustaja: Keila linn

Asja läbivaatamise viis

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada kaebus.

2. Kohustada Keila linna esitama täitemenetluse lõpetamise avaldus

täiteasjas 023/2019/1599 ja keelata Keila linnal 19.08.2019 täitekorralduse

alusel sunniraha rakendamine ja sissenõudmine.

3. Mõista Keila linnalt X.X. (isikukood:XXXXXXXXXXX) kasuks välja

menetluskulud summas 984 eurot. Menetluskulud tuleb kanda 30 päeva

jooksul arvates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest X.X. arveldusarvele

nr EEXXXXXXXXXXXXXXXXXX.

4. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 17.07.2020.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse

esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Keila Linnavalitsus tegi X.X. 27.03.2018 ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/330-1 Keilas

XXXXXXXX mnt XX kinnistul asuva abihoone korrastamiseks või lammutamiseks.

Ettekirjutuse vabatahtliku täitmise tähtajaks määrati 01.07.2018. Ettekirjutus sisaldab endas

sunniraha määramise hoiatust (tl 12-13).

19.08.2019 andis Keila Linnavalitsus täitekorralduse sunniraha rakendamiseks (tl 15).

Täiteasjas nr 023/2019/1599 on kohtutäitur Priit Petter 18.09.2019 koostanud täitmisteate

võlgnikule (tl 14) X.X. märkides täitedokumendiks Keila Linnavalitsuse 27.03.2018

ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/330-1.

2. 11.11.2019 saabus Tallinna Halduskohtule X.X. kaebus kohustada Keila linna esitama

täitemenetluse lõpetamise avaldus täiteasjas 023/2019/1599 ja keelata Keila linnal 19.08.2019

täitekorralduse alusel sunniraha rakendamine ja sissenõudmine.

Ühes kaebusega esitas kaebaja kohtule esialgse õiguskaitse taotluse, milles palub kohustada

Keila linna esitama viivitamatult esialgse õiguskaitse korras Tallinna kohtutäitur Priit Petterile

avalduse X.X. suhtes läbiviidava täitemenetluse peatamiseks täiteasjas nr 023/2019/1599 kuni

praeguse kohtuasja menetlust lõpetava kohtulahendi jõustumiseni.

3. 12.11.2019 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja kohaldas HKMS § 252 lg 4 alusel

esialgset õiguskaitset ja keelas sunniraha sissenõudmise Keila Linnavalitsuse 27.03.2018

ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/330-1 alusel täiteasjas nr 023/2019/1599 kolmekümneks (30) päevaks

ehk kuni 12.12.2019 (k.a.). Kuivõrd menetlusosalised määrust ei vaidlustanud, siis rakendus

esialgne õiguskaitse kuni halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 249 lõikes 4 sätestatud

tähtpäevani ehk kohtulahendi jõustumiseni.

14.05.2020 määrusega määras kohus asja lahendamise viisiks kirjaliku menetluse ja

menetlustähtajad..

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebuse esitaja palub kaebuse rahuldada alljärgnevatel põhjustel.

4.1. Kaebaja selgitab esmalt, et Keila linnas asub kinnistu XXXXXXXX mnt XX, Keila linn,

Harju maakond (katastritunnus XXXXX:XXX:XXXX) (kinnistu), mis oli kuni 21.03.2019

kaasomandis (tl 7-9). Kaebaja X.X. oli alates 09.01.2017 kuni 21.03.2019 kinnistu kaasomanik.

Kaebaja omandis oli 29/100 kaasomandist. Kinnistul oli 7 kaasomaniku.

Alates 21.03.2019 on kinnistu jagatud reaalosadeks. Kinnistu kaasomanikud sõlmisid

21.03.2019 notariaalse kokkuleppe, millega lõpetasid kaasomandi ja jagasid kinnistu

korteriomanditeks. Alates 21.03.2019 on kaebaja korteriomandite nr 2 ja nr 7 omanik (tl 10 ja

selle pöördel). Seega alates 21.03.2019 on kinnistu õiguslik olukord oluliselt muutunud.

Alates 22.03.2019 on kinnistul moodustatud XXXXXXXX mnt XX, Keila linn korteriühistu,

registrikood 80563237 (korteriühistu) (tl 11).

4.2. Keila Linn tegi kaebajale 27.03.2018 ettekirjutuse nr 4.1.-1.3/330-1 (tl 12-13 27.03.2018

ettekirjutus) kinnistu abihoone (ehitise) korrastamiseks. Vastustaja määras ettekirjutuse

punktis 5, et kaebaja on kohustatud tegema järgmised toimingud ehitise kohta, s.o. täielikult

renoveerida: „p 5. Nõude andmed: ehitise kaasomanikul tagada kinnistul asuva ehitise

visuaalne korrasolek, ohutus ja asjatundlik korrashoid. Korrastada tuleb vastavalt nõuetele ja

kehtivale ehitusprojektile ehitise katus, seinad, ukseavad ja uksed. Taastada hoone

kandevkonstruktsioonid, katus ja välisseinad. Muuta ohutuks hoone katus, seinad ja

kandekonstruktsioonid, taastada ehitise välisilme ja fassaadielemendid, katus ja avatäited

(uksed). Uksed värvida, korrastada, muuta ohutuks. Hoone seinad katta ühtlase värviga või

fassaadikattega, et tagada ehitise visuaalne korrasolek. Katus korrastada. Tagada hoone ohutus

ja visuaalne korrasolek. Vajadusel võib omanik kaaluda ohtliku ehitise lammutamist milleks

taotleda ehitusluba ja lammutamine peab olema ohutu ja selle läbiviimine peab vastama

ehitusseadustiku nõuetele.

Nõude täitmise tähtaeg: 1. juuli 2018 a.“

Vastustaja ettekirjutuse punktis 6 tegi sunniraha hoiatuse ja otsustas, et ettekirjutuse nõude

mittetähtaegse või mittekohase täitmise korral kohaldatakse ettekirjutuse adressaadile

sunniraha 3000 (kolm tuhat) eurot.

4.3. 24.10.2019 sai kaebaja kätte kohtutäituri Priit Petteri täitmisteate täiteasjas 023/2019/1599

(tl 14, täitmisteade). Täitmisteate juurde oli lisatud: kohtutäituri tasu väljamõistmise otsus,

ettekirjutus 27.03.2018 nr 4.1-1.3/330-1, 19.08.2019 nr 4.1-1.3/330-8 „Täitekorraldus

sunniraha rakendamiseks“ (tl 14p-15p, täitekorraldus).

Täitemenetluse algatamise aluseks oli vastustaja ettekirjutus ja 19.08.2019 täitekorraldus,

millega vastustaja tegi korralduse, milles nõuab kaebajalt sunniraha 1000 eurot. Keila linn on

täitmisteate kohaselt esitanud kohtutäiturile täitekorralduse täitemenetluse läbiviimiseks ja

täitedokumendiks on Keila linna ettekirjutus.

Kaebaja leiab, et oluline on see, et vastustaja palus kohtutäiturit algatada kaebaja - kinnistu

kaasomaniku suhtes täitemenetluse sunniraha sissenõudmiseks täitedokumendi (ettekirjutuse)

täitmiseks olukorras, kus ettekirjutus on kaotanud oma õigusliku tähenduse.

Kaebaja leiab, et vastustaja täitekorraldus sunniraha 1000 eurot rakendamiseks on ebaseaduslik,

s.h. põhjusel, et alates 21.03.2019 on kinnistu jagatud korteriomanditeks, kinnistul on

moodustatud korteriühistu ja korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS) kohaselt kinnistu ja

kinnistu hoonete korrastamise eest vastutab korteriühistu. Seega vastustaja pidi esitama oma

nõude korteriühistule, mitte kaebajale.

4.4. Vastustaja eiras seadust ja esitas nõude kaebaja, kui kaasomaniku vastu, kuigi kaebaja

kaasomand oli lõpetatud 21.03.2019.

Kaebaja leiab, et korteriomandi- ja korteriühistuseadusest ei tulene, et konkreetsel

korteriomanikul lasuks iseseisev õiguslik kohustus tagada elamu mõtteliste osade korrashoid

(vt KrtS §-d 1 p 1 ja p 4 ning § 34 lg 2 ja lg 3).

Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt korteriomanikud vastutavad ehitise

korrastamise eest korteriühistu kaudu aga mitte isiklikult, nagu vastustaja leiab.

Kaebaja leiab, et kuna kaebaja kaasomand oli lõpetatud, siis vastustaja pidi

järelevalvemenetluse kaebaja kui kaasomaniku suhtes lõpetama ning ettekirjutuse tühistama.

Seega vastustajal puudus alus kaebaja suhtes sunniraha rakendamiseks seoses ettekirjutuse

tähtajaks täitmata jätmise eest.

4.5. Enne sunniraha sissenõudmist (asendustäitmise ja sunniraha seaduse (ATSS) § 15) peab

haldusorgan kontrollima sunniraha rakendamise eeldusi, sh tuvastama ettekirjutuse täitmata

jätmise ja muud sunniraha rakendamist mõjutavad asjaolud (ATSS § 8).

Kaebaja leiab, et vastustaja jättis oma kohustuse täitmata arvestades, et vastustaja oli teadlik

asjaoludest, et kinnistul on moodustatud korteriühistu ja kaasomand on lõpetatud.

Kaebaja leiab, et ametnik Uno Paas teadlikult ja sihipäraselt koostas ebaseadusliku

täitekorralduse eesmärgiga kiusata kaebajat.

4.6. Kaebaja leiab, et vastustaja tegevus on seadusega ja Riigikohtu selgitustega vastuolus.

Riigikohus on seletanud, et ei pea korteriomandite mõtteliste osade suhtes ehitusõiguslike

ettekirjutuste tegemisel solidaarkohustuste mudeli kohaldamist üldjuhul põhjendatuks.

Ettekirjutus on haldusakt ning sellega pandud kohustus on oma olemuselt avalik-õiguslik.

Sellise avalik-õigusliku kohustuse saab isikule panna eelkõige juhul, kui isiku vastav kohustus

tuleneb kehtivast õigusest, on proportsionaalne ja seega ka õiguspäraselt täidetav.

Riigikohus leidis 28.02.2018 lahendis nr 3-15-1607 (p.13.4), et asja omaniku seisundil põhinev

ettekirjutus korteriomandi kaasomandis olevate osade puuduste kõrvaldamiseks tuleb üldjuhul

teha korteriomanikele ühiselt. Riigikohtu tsiviilkolleegium on asjas nr 3-2-1-117-14 (p 12)

leidnud, et kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid lasub korteriühistul. Seega võib

järeldada, et kaasomandi korrahoiukohustus lasus nii korteriomanikel ühiselt kui ka

korteriühistul. Ka alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 34 lg-te 2

ja 3 alusel saab ettekirjutuse teha korteriühistule.“

Seega vastustaja pidi esitama nõude ehitise korrastamiseks kõigile kinnistu korteriomanikele

ühiselt või korteriühistule. Sellest tuleneb, et vastustaja nõue, mis on esitatud ainuisiklikult

kaebajale on ebaseaduslik

Kaebaja leiab, et vastustaja tegevus on ebaseaduslik ka seoses sellega, et vastustaja nõuab, et

kaebaja ainuisiklikult renoveeriks ehitise, mis peaks maksma vähemalt 70 000 eurot. Kaebaja

töötab koolis kooliõpetajana ja temal ei ole sellist raha ja seega vastustaja nõuab, et kaebaja

teeks toimingu, mida tema ei ole võimeline teostama.

4.7. Vastustaja määras täitekorralduses kaebajale sunniraha suuruseks 1000 eurot ja ole seda

suurust põhjendanud. Kaebaja leiab, et sunniraha 1000 eurot on põhjendamatult suur. Kaebaja

on seisukohal, et vastustaja ei ole täitekorralduse tegemisel teostanud kaalutlusõigust selles

osas, miks sunniraha 1000 eurot on kohaseks sunnivahendiks kaebaja ettekirjutuses määratud

kohustuste täitmisele kallutamiseks.

Kaebaja leiab, et isegi kui oletada, et vastustaja tegevus on seaduslik, siis sunniraha

kohaldamine 1000 euro ulatuses on ebaseaduslik ega ole kooskõlas asendustäitmise ja

sunniraha seadusega. Vastustaja ei ole põhjendanud, miks sunniraha peab olema just sellises

suuruses.

Vastustaja teab, et kaebaja töötab koolis kooliõpetajana. Vastustaja ei ole arvestanud ka kaebaja

majanduslikku seisu. Vastustaja peab valima seega sunnivahendi, mis kaebajalt võimalikult

vähe kahjustades sunnib teda täitma talle ettekirjutusega pandud kohustust (vt ATSS § 3 lg 3).

4.8. Vastuseks vastustaja seisukohtadele märgib kaebaja, et ei vasta tegelikkusele ja on vale

vastustaja väide, et sisse varisenud katusega abihoone osa kasutab kaebaja. Kaebaja ei kasuta

abihoonet.

Kaebaja leiab, et põhjendamatu on vastustaja väide, et kaebaja oma käitumisega seab ohtu kõik

inimesed. Kaebaja selgitab, et tal puudub eesmärk venitada oma kohustuse täitmist. Kaebaja oli

sunnitud pöörduma halduskohtusse, kuna vastustaja ametnik Uno Paas teeb süstemaatiliselt ja

pahatahtlikult õigusvastaseid toiminguid.

Kaebaja leiab, et on ebaõige vastustaja väide, et kuna kaebaja on korteriühistu liige, kelle

omanduses on 2 seitsmest korterist, siis tema peab vastutama korteriühistu asemel korteriühistu

tegemiste ja tegemata jätmiste eest.

Kaebaja leiab, et ebaõige on vastustaja väide, et kui korteriühistul puudub juhataja ja valitseja,

siis korteriühistu asemel ettekirjutuse täitmise eest peab vastutama korteriühistu liige. Ka siin

ei ole vastustaja toonud viidet õigusnormile, kust tuleneb selline kohustus. Kaebaja leiab, et

sellist õigusnormi ei ole. Korteriühistu vastutab oma kohustuste mitte täitmise eest sõltumata

sellest, kas korteriühistul on juhata ja valitseja või ei ole. See tuleneb asjaolust, et korteriühistu

on juriidiline isik ja tema juriidilise isiku vastutus tuleneb korteriomandi- ja

korteriühistuseadusest (KrtS).

Kaebaja leiab, et on ebaõige vastustaja väide, et kuna kaebajale kuulub kõige suurem osa

kaasomandist, siis on tal ka kõige suurem kohustus majandushoone korrastamiseks. Selline

vastustaja väide on arusaamatu, kuna kaebaja kohustus täita seadust ei tulene kaasomandi

suurusest ja ei ole ka sellist seadust, kus oleks selline kohustus sätestatud. Oluline on ka see,

et kaebaja ei ole enam kinnistu kaasomanik ja seega vastustaja väited kaasomandi kohta on

asjakohatud.

Kaebaja leiab, et on ebaõige vastustaja väide, et kokkuleppe punkt 6.4.1 tõendab, et

majandushoone on kaasomandis ja kaebaja on selle hoone kaasomanik. Kaebaja leiab, et

kokkuleppest sellist järeldust ei tulene.

4.9. Kaebuse esitaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 984 eurot (sh

riigilõiv 30 eurot) vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (tl 46-48).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

5. Vastustaja kaebusega ei nõustu ja palub jätta kaebuse rahuldamata.

5.1. Vastustaja nõustub sellega, et kinnistul asuv elamu on jagatud reaalosadeks ja moodustatud

korteriühistu, kuid kinnistul asuva majandushoone eriosadeks jagamise kohta mingeid andmeid

esitatud ei ole. Kuna majandushoone asub kinnistul, mis kuulub kaasomandina kõikidele

korteriomanikele, siis kaebaja ühe kinnistu kaasomanikuna peab vastutama majandushoone

korrastamise eest.

5.2. Kaebaja ei ole kohtule esitanud XXXXXXXX mnt XX elamu reaalosadeks jagamise

lepingu punkti 6.4.1, mis selgesõnaliselt näitab iga omaniku kaasomandi mõttelise osa suurust.

Seega on kinnistul asuv majandushoone endiselt kaasomandis ja kaebaja on endiselt

kaasomanik (vt tl 30-31).

Kaebajale kuulub kõige suurem osa korteriomanditest ning kaasomandist ja sellepärast on tal

ka kõige suurem kohustus majandushoone korrastamiseks. Kohtupraktikas on jaatatud

võimalust teha ettekirjutus vaid ühele kaasomanikest, juhul, kui tal on oluliselt tihedam seos

ohu ja/või korrarikkumisega, mida ette heidetakse (vt RKHK 3-15-1607; Tallinna

Ringkonnakohus 3-19-1869).

5.3. Kinnistul asuv majandushoone on varisemisohtlik, üks sein on ohtlikult viltu vajunud, selle

katus on 1/3 osas sisse varisenud ja kujutab reaalset ohtu läheduses asuvatele inimestele ja

samuti selle hoone omanikele. Hoonele ligipääs on piiramata ja eriti ohtlik võib see olla sinna

sattuvatele lastele, kes ei suuda aru saada sealt lähtuvast ohust.

5.4. 04.04.2019 on küll tehtud kanne korteriühistu loomise kohta, aga kuna ühistul puudub

juhatus, siis KrtS § 24 lg 4 kohaselt juhivad ja esindavad korteriomanikud korteriühistut ühiselt

Kaebaja on jätnud kohtule esitamata eelnimetatud lepingu punkti 7.1 ja 7.2, mis kinnitavad, et

korteriühistul juhatust ega valitsejat ei ole ja korteriühistu põhikirja ei kehtestata (vt tl 32). Kuna

korteriühistul puudub juhataja ja valitseja, siis kaebaja ühe korteriühistu liikmena, kelle

omanduses on 2 seitsmest korterist, on samamoodi vastutav korteriühistu tegemiste ja tegemata

jätmiste eest.

5.5. Arvestades ettekirjutuse eesmärki likvideerida ohuallikas ja korrastada kinnistul asuv

varisemisohtlik abihoone, peab määratav sunniraha olema mõjus, et mõjutada ettekirjutuse

adressaati hoiduma õigusvastasest käitumisest. Sunniraha eesmärgiks on eelkõige kinnistu ja

ehitise omaniku asetamine olukorda, kus nõude täitmine on otstarbekam, kui täitmata jätmine

ehk sunniraha maksmine. Keila Linnavalitsuse eesmärk ei ole mitte sunniraha rakendamine

vaid see, et kinnistu- ja ehitise omanikud hoiaksid korras ja ohutud oma linnaruumis asuvad

hooned ja krundid.

5.6. Halduskohus on juba kaebaja ja vastustaja vahelises XXXXXXXX mnt XX kinnistuga

seonduvas haldusasjas nr 3-17-1413 06.08.2018 kohtuotsuse punktis 6.3 leidnud, et

ettekirjutus, mille alusel määrati sunniraha, on õiguspärane ja selle tühistamiseks puudub alus.

Asjas kogutud andmete alusel on usutav, et abihoone on varisemisohtlik. Seega on sellise

ehitise kordategemiseks või lammutamiseks ülekaalukas avalik huvi. Samale seisukohale jäi ka

Ringkonnakohus ja Riigikohus kassatsioonikaebust menetlusse ei võtnud.

5.7. Vastustaja on seisukohal, et sunniraha on määratud õigesti ja kaebaja püüab igati venitada

temale kaasomandina kuuluva majandushoone korrastamist.

5.8. Kaebaja on vaidlustanud kõik vastustaja poolt koostatud ettekirjutused ja sunniraha

määramised, ning seda vaid selleks, et igati venitada oma kohustuste täitmist, mis tulenevad

ehitusseadustikust.

5.9. Oma käitumisega seab kaebaja ohtu kõik inimesed, kes võivad viibida XXXXXXXX mnt

XX, Keila linn majandushoones või selle läheduses.

5.10. Vastustaja on sunniraha rakendamisel kaalunud nii kaebaja isikut, tema varalist seisu

(kinnisvara ja sõidukid), kui ka seda, et XXXXXXXX mnt XX kinnistul asuvad korteriomandid

on kaebajale kui äriprojekt, sest ise ta seal ei ela ja otsest vajadust tal nende omamiseks ei ole.

Kui kaebaja tunneb, et ei suuda ohtlikku olukorda likvideerida ja oma kinnisvara korras hoida,

on tal alati olemas võimalus see kinnisvara võõrandada.

Ehitusseadustik on seadnud ehitiste omanikele kohustused selle hooldamiseks, remontimiseks

ja korrashoiuks. Kõige tähtsam ehitiste juures on tagada nende ohutus kogu kasutamise aja

jooksul (ehitusseadustik § 11 lõige 1).

5.11. Samuti on kaebaja oma kaebuses õigesti märkinud, et kohustus elamu korrastamiseks on

korteriühistul ja korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu

kaudu.

5.12. Kinnistul asuv abihoone ei ole elamu ja selle korrastamise eest vastutavad selle

kaasomanikud. Abihoone ei ole jagatud korteriomanditeks ega eriosadeks, samuti ei ole seal

seatud sisse kasutuskorda. Teiste kaasomanike selgituste kohaselt kasutab sisse varisenud

katusega abihoone osa kaebaja.

5.13. Vastuseks kaebuse esitaja täiendavatele seisukohtadele märgib vastustaja, et on kohtule

esitanud notarilepingu mille alusel on majandushoone endiselt kaasomandis ja kaebajal on

ehitise (kaas)omanikuna kohustus seda korrastada, hooldada ja vajadusel lammutada.

Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et ettekirjutust ei saanud teha üksnes temale kui ühele

majandushoone kaasomanikule. Kuigi asja omaniku seisundil põhinev ettekirjutus

kaasomandis oleva majandushoone puuduste kõrvaldamiseks tuleks üldjuhul teha

korteriomanikele ühiselt või korteriühistule, on võimalik ettekirjutuse tegemine ka ühele

korteriomanikest, kui tal on ohu või korrarikkumisega oluliselt tihedam seos kui teistel

korteriomanikel (vt Riigikohtu 28.02.2018 määrus asjas nr 3-15-1607, p 14; Tallinna

Ringkonnakohtu 01.11.2019 määruse p 11 käesolevas asjas).

Ekslik on kaebaja väide, et ta ei ole enam XXXXXXXX mnt XX kinnistu kaasomanik. Kõik

eriosadeks jagamata kinnistu osad on endiselt kaasomandis ja see tuleb selgelt välja ka

kinnisturaamatust ja esitatud notarilepingust. Samuti ei ole kinnistu kaasomandis oleva osa

kohta seatud kasutuskorda.

5.14. Samuti on ekslik kaebaja väide, et kui ta XXXXXXXX mnt XX kinnistul ei ela, siis ta

majandushoonet ei kasuta. Majandushoonet kasutasid (kasutavad) isikud, kes elavad (elasid)

kaebajale kuuluvates korterites. Kuna see ei oma ettekirjutuse seisukohalt määravat tähtsust,

siis seda teemat ettekirjutuses eraldi käsitletud ei ole. Ehitusseadustiku järgi on vastutus ehitise

korrashoiu eest ehitise omanikul.

5.15. Arusaamatu on ka kaebaja väide, et kaasomandis oleva majandushoone korrastamise eest

vastutab korteriühistu.

Isegi teoreetiliselt ei ole see võimalik, kuna juriidilise isikuga saab suhelda läbi selle juhatuse

liikme, kes on füüsiline isik. Kui selline isik puudub, siis on võimalik suhelda ainult juriidilise

isiku (korteriühistu) tavaliikmega.

Kinnistul asuva ehitise korrastamise kohustus tuleneb ehitusseadustikust (§ 7, § 8, § 10, § 11 lg

1, § 16, § 18) ja ehitise ohutuse ja korrastamise peab tagama selle omanik. Ehk siis kohustus

lasub ehitise omanikul (EhS § 19 lg 4) ja mitte kellelgi teisel.

Kuidas, kas läbi ühistu või koos teiste kaasomanikega ehitise ohutus ja korrashoid saavutatakse

jääb (kaas)omaniku otsustada.

5.16. Menetluskulud palub vastustaja jätta kaebaja kanda.

Vastustaja ei ole nõus kaebaja esitatud menetluskulude suuruse ja kaebuse esitamiseks kulunud

ajaga. Samuti ei ole adekvaatne kaebaja esindaja tunnihind. Tegemist on lihtsa kohtuvaidlusega

ja 3 tundi on ilmselt liiga palju sellise kaebuse ettevalmistamiseks. Samuti 2 tundi „uute“

seisukohtade esitamiseks, kuna ühtegi uut seisukohta ei esitatud. Vastustaja arvates võiks sellise

kaebuse ettevalmistamine võtta aega 1 tund ja uued seisukohad 0,5 tundi, koos kõikide

menetlustega maksimaalselt 3 tundi. Vastustaja palub kohtul arvestada, et täpselt samasisulisi

kaebusi on kaebaja esindaja koostatud halduskohtule vähemalt 10 ja kõik need puudutavad

XXXXXXXX mnt XX kinnistul asuvate ehitiste korrastamist, seega on sisuliselt tegemist

eelmiste kaebuste kopeerimisega, mis ei nõua suurt ajakulu.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Kohus, uurinud menetlusosaliste poolt esitatud tõendeid ja nende seisukohti, leiab, et kaebus

tuleb rahuldada. Kohus põhjendab oma seisukohti järgmiselt.

7. Käesolevas asjas on tuvastatud järgmised asjas tähtsust omavad faktilised ja õiguslikud

asjaolud:

7.1. Vaidlust ei ole selles, et kaebuse esitajale on tehtud Keila Linnavalitsuse poolt 27.03.2018

ettekirjutus nr 4.1-1.3/330-1. Ettekirjutusega on X.X. kohustatud tagama Keila linnas

XXXXXXXX mnt XX asuval kinnistul (kinnistu) oleva ehitise visuaalne korrasolek, ohutus ja

asjatundlik korrashoid. X.X. tuleb korrastada vastavalt nõuetele ja kehtivale ehitusprojektile

ehitise katus, seinad, ukseavad ja uksed; taastada hoone kandevkonstruktsioonid, katus ja

välisseinad; muuta ohutuks hoone katus, seinad ja kandekonstruktsioonid; taastada ehitise

välisilme ja fassaadielemendid, katus ja avatäited (uksed); uksed värvida, korrastada ja muuta

ohutuks; hoone seinad katta ühtlase värviga või fassaadikattega, et tagada ehitise visuaalne

korrasolek; katus korrastada; tagada hoone ohutus ja visuaalne korrasolek.

Vajadusel võib omanik kaaluda ehitise lammutamist, milleks tuleb taotleda ehitusluba ja

lammutamine peab olema ohutu ja selle läbiviimine peab vastama ehitusseadustiku nõuetele.

Ettekirjutus tuli täita 1. juuliks 2018.

Ettekirjutuses oli tehtud sunniraha määramise hoiatus summas 3000 eurot. (tl 12-13)

Ettekirjutus on jõustunud Riigikohtu 12.08.2019 määrusega, millega otsustati kaebuse esitaja

kassatsioonkaebust ettekirjutusele mitte menetlusse võtta haldusasjas nr 3-18-845. Ettekirjutuse

kehtivust kohtumenetluse ajaks esialgse õiguskaitse korras ei olnud peatatud. Seega tuli

ettekirjutus täita 01.07.2018.

7.2. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kaebuse esitaja ettekirjutust selles sätestatud tähtajaks

täitnud ei ole.

7.3. 19.08.2019 tegi Keila Linnavalitsus täitekorralduse nr 4.1-1.3/330-8 sunniraha

rakendamiseks. Täitekorralduse kohaselt tuvastati, et 27.03.2018 ettekirjutus nr 4.1-1.3/330-1

p 5 on nõuetekohaselt täitmata. Täitekorraldusega anti asendustäitmise ja sunniraha seaduse §

2 lg 1, § 6, § 8 lg 1, § 9, § 10 ja § 15 lg 1 ning 27.03.2018 ettekirjutus nr 4.1-1.3/330-1 alusel

korraldus: nõuda kinnistu XXXXXXXX mnt XX, Keila linn kaasomanik X.X, isikukood:

XXXXXXXXXXX, sisse sunniraha kokku summas 1000 eurot 27.03.2018 ettekirjutuse nr 4.1-

1.3/330-1 p 5 täitmata jätmise eest. Sunniraha vabatahtlikuks täitmise ajaks määrati 15 päeva

so kuni 09.09.2019. (tl 15 ja selle pöördel)

7.4. Asjas on tõendamist leidnud, et alates 21.03.2019 on Keila linnas XXXXXXXX mnt XX

asuv kinnistu jagatud reaalosadeks – kaasomand on lõpetatud ja kinnistu on jagatud

korteriomanditeks vastavalt Tallinna notar Tarvo Puri poolt koostatud ja tõestatud 21.03.2019

notariaalaktile notari ametitegevuse raamatu nr 637 „Hüpoteekide kustutamise kokkulepe,

keelumärke

kustutamise

avaldus,

kinnistu

korteriomanditeks

jagamise

kokkulepe,

erikasutusõiguse seadmise kokkulepe ning kinnistamisavaldus.“ (tl 34-41). Kaebaja on

korterite nr 2 ja nr 7 omanikuks (tl 10 ja selle pöördel).

Vaidlust ei ole ka selles, et kinnistu korteriomanditeks jagamise kokkuleppe ja erikasutusõiguse

seadmise kokkuleppe p 5 ja p 6.4.1. kohaselt on erikasutusõigus kaebajal eriomandi esemele nr

2 eluruum (592/2759 mõttelise osa suurus, 1 korrus) ja eriomandi esemele nr 7 eluruum

(278/2759 mõttelise osa suurus, 2 korrus) (tl 36p-37p).

Kinnistul asuva majandushoone suhtes ei ole eriomandit määratud (vt tl 34-41).

Korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 4 lg 4 sätestab, et maatükk ning hoone osad ja

seadmed, mis ei ole ühegi eriomandi ese ega ole kolmanda isiku omandis, on korteriomandi

kaasomandi osa esemeks. Eeltoodust tulenevalt on kinnistul asuv majandushoone alates

21.03.2019 korteriomandi kaasomandi osa esemeks.

7.5. Vaidlust ei ole ka selles, et alates 22.03.2019 on kinnistul moodustatud korteriühistu Keila

linn, XXXXXXXX mnt XX korteriühistu (registrikood: XXXXXXXX). Korteriühistul puudub

juhatus ning põhikiri (www.rik.ee ning vt ka tl 38 p 7.)

Vastavalt KrtS 24 lg 3 ei pea korteriühistul olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole

suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Sama paragrahvi lg 4

kohaselt juhivad ja esindavad juhatuse puudumisel korteriomanikud korteriühistut ühiselt.

8. Kaebaja leiab esmalt, et täitekorraldus sunniraha rakendamiseks on õigusvastane, kuna alates

21.03.2019 on kinnistu jagatud reaalosadeks – korteriomanditeks, kus kaebaja on korterite nr 2

ja nr 7 omanikuks ning alates 22.03.2019 on kinnistul moodustatud korteriühistu, millest

tulenevalt tuleb esitada kõik nõuded, mis on seotud kinnistu kaasomandiga korteriühistu vastu

lähtudes KrtS § 34 lg 3. Vastustaja vaidleb kaebajale vastu ning leiab, et kuna majandushoone

on endiselt kaasomandis ja kaebaja on endiselt kaasomanik, sealjuures kuulub kaebajale kõige

suurem kaasomandi osa, siis on tal jätkuvalt kohustus majandushoone korrastamiseks. Teisalt

puudub korteriühistul juhatus, millest tulenevalt on kaebaja ka korteriühistu üheks esindajaks

ja on igal juhul vastutav korteriühistu tegemata jätmiste eest.

Seega taandub kogu vaidlus küsimusele, kas olukorras, kus ühele kinnistu kaasomanikule on

tehtud ettekirjutus seoses kaasomandi esemega ning kinnistu kaasomanik on jätnud

ettekirjutuse selles sätestatud tähtajaks täitmata on õigus määrata sunniraha ettekirjutuse

täitmata jätmise eest ka peale seda, kui kinnistu on jagatud reaalosadeks, moodustatud on

korteriühistu arvestades KrtS § 34 lg 3, mis sätestab, et isik, kellel on samal alusel kõigi

korteriomanike vastu korteriomandist tulenev nõue, mille kohta seadus näeb ette

solidaarkohustuse, peab selle esitama korteriühistu vastu.

Kohus nõustub kaebajaga ja leiab, et vaatamata asjaolule, et ettekirjutus tehti kaebuse esitajale

ja on kehtiv ning tähtajaks täitmata, siis olukorras, kus KrtS § 34 lg 3 näeb üheselt ette

korteriomanditest tuleneva solidaarnõude, milleks on ka nõue kaasomandis oleva

majandushoone korrastamiseks/lammutamiseks, esitamise kohustuse korteriühistu vastu, ei ole

kaebaja suhtes sunniraha rakendamine peale 22.03.2019 õiguspärane.

Küll aga ei ole õige kaebaja väide sellest, et vastustaja peaks talle tehtud ettekirjutuse kehtetuks

tunnistama ja koostama uue ettekirjutuse korteriühistule. Nimelt tuleneb asendustäitmise ja

sunniraha seaduse (ATSS) § 5 lg 2, et kui adressaadi kohustused ei ole temaga lahutamatult

seotud, võib sunnivahendit rakendada: 1) käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud isiku

õigusjärglasele, kui ettekirjutusest tulenev kohustus kehtib ka tema kohta; 2) kolmandale

isikule, kes seadusest tulenevalt vastutab sunnivahendi adressaadile ettekirjutusega

pandud kohustuse täitmise eest. Sama paragrahvi lg 3 sätestab, et käesoleva paragrahvi lõikes

2 nimetatud isiku suhtes on lubatud rakendada sunnivahendit pärast seda, kui ta on

ettekirjutuses sisalduvast kohustusest ja sunnivahendi rakendamise võimalusest teada

saanud.

Arvestades eelpool tuvastatud faktiliste asjaoludega sh sellega, et alates 22.03.2019 on kinnistul

moodustatud korteriühistu Keila linn, XXXXXXXX mnt XX korteriühistu (registrikood:

XXXXXXXX) ja majandushoone on kaasomandi osa, vastutab alates 22.03.2019 Keila

Linnavalitsuse poolt 27.03.2018 tehtud ettekirjutuse nr 4.1-1.3/330-1 täitmise eest tulenevalt

KrtS § 34 lg 3 ja ATTS § 5 lg 2 p 2 korteriühistu. Kohus on seisukohal, et korteriühistu

moodustamisel läksid ettekirjutusega kaebajale kinnistu kaasomandiga seotud kohustused

seaduse alusel üle korteriühistule kui kolmandale isikule. Kohus märgib, et ettekirjutusega

pandud kohustusi ei saa käsitleda kui selle adressaadiga lahutamatult seotud kohustusi, kuivõrd

tegemist on kaasomandist tuleneva kohustusega, mis võib üle minna, kas seaduse alusel või

tehingu alusel. Seega ei pea vastustaja tegema uut ettekirjutust.

Vastustajal tuleb üksnes ühistut teavitada ettekirjutuses sisalduvast kohustusest ja

sunnivahendi rakendamise võimalusest ning anda uuele adressaadile võimalus ettekirjutuse

vabatahtlikuks täitmiseks mõistliku aja jooksul. Viimane nõue tuleneb üldistest

haldusmenetluse põhimõtetest vaatamata sellele, et asendustäitmise ja sunniraha seaduses

vastavat nõuet eraldi sätestatud ei ole. Kohus märgib, et menetlustoiming, millega teavitatakse

seaduse alusel üle läinud kohustusest uut adressaati ning antakse täiendav tähtaeg kohustuse

täitmiseks, ei ole reeglina eraldi vaidlustatav.

Kohus leiab, et selliseks mõistlikuks ajaks ettekirjutuse täitmiseks on minimaalselt üks kuu ja

maksimaalselt kaks kuud arvestades, et ATTS § 8 lg 2 ei luba määrata ettekirjutuse täitmise

tähtaja pikendamisel uut tähtaeg pikemalt kui kaks kuud. Kui korteriühistu ettekirjutust talle

määratud tähtajaks ei täida, siis on võimalik koostada täitekorraldus korteriühistule sunniraha

rakendamiseks. Kohus soovitab siinkohal vastustajal teha ühistule mh ka täiendav hoiatus

asendustäitmise rakendamise kohta koos asendustäitmise eeldava kulude suurusega, et

vastustajal oleks võimalik vajadusel rakendada asendustäitmist arvestades, et tegemist on

ohtliku ehitisega. Nimelt on tulenevalt ATTS § 2 lg 2 õigus sunnivahendit muuta.

Kohus märgib veel, et käesoleval juhul ei ole võimalik kohaldada vastustaja poolt välja toodud

põhimõtet täitekorralduse tegemisel, et kuigi kaasomandi korrashoiukohustus lasub

korteriomanikel ühiselt või korteriühistul, on võimalik täitekorralduse tegemine üksnes ühele

korteriomanikest, kui tal on ohu või korrarikkumisega oluliselt tihedam seos kui teistel

korteriomanikel. Arvestades, et faktiline ja õiguslik olukord on muutunud ja muudatuse

tegemisel omandisuhetes ja korteriühistu asutamisel ei nähtud ette kaebaja erivastutust või

eriomandi ja selle kasutuse eriõigusi ettekirjutuses märgitud hoonega seoses, tuli vastustajal

sellega arvestada ning täitekorralduse tegemine on võimalik ATTS § 5 g 2 p 2 ja KrtS § 34 lg

3 lähtuvalt korteriühistule, mitte kaebuse esitajale. Järelikult on täitekorraldus tehtud antud

juhul valele adressaadile.

Eeltoodust tulenevalt tuleb kaebus rahuldada ja kohustada Keila linna esitama täitemenetluses

täiteasjas 023/2019/1599 lõpetamise avaldus ja keelata Keila linnal 19.08.2019 täitekorralduse

alusel sunniraha rakendamine ja sissenõudmine.

9. Kohus peab vaatamata eeltoodule vajalikus peatuda lühidalt ka kaebuse esitaja teisel väitel,

milles kaebaja leidis, et isegi kui sunniraha määramine kaebajale on seaduslik, siis ei ole

vastustaja teostanud nõuetekohaselt kaalutlusõigust sunniraha suuruse määramisel.

Kohus kaebajaga ei nõustu ning leiab, et sunniraha suurus on iseenesest määratud põhjendatult

(kuigi seoses muutunud õigusliku olukorraga valele adressaadile). Vastustaja on õigesti välja

toonud, et arvestatud on kaebaja majandusliku seisundiga. Lisaks isiku töökohale tuleb

arvestada ka isikule kuuluva kinnisvaraga ja muude varaliste õigustega. Lisaks peab

sunnivahend olema piisavalt mõjus suunamaks isikut ettekirjutuse täitmisele. Kohus nõustub

vastustajaga ja leiab, et arvestades, et kaebajale kuulub 2 korterit, kus ta ei ela ja mida ta ei

kasuta ning kaebaja sissetulekuid, ei olnud määratud sunniraha suurus ülemäärane.

10. Kohus peab vajalikuks peatuda lühidalt ka kaebaja väitel sellest, et kohustus korrastada

majandushoone, mille korda tegemise maksumus on ligikaudu 70 000 eurot, on kaebajale

pandud õigusvastaselt. Kohus märgib, et ettekirjutuse õiguspärasust on kohtute poolt

kontrollitud ja leitud, et ettekirjutus vastab seaduse nõuetele. Järelikult ei ole kaebaja vastavad

väited asjakohased ega põhjendatud. Ettekirjutus on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. Seejuures

on kaebaja väited majandushoone korrastamise maksumusest ilmselgelt ülepaisutatud.

Tegemist on sisuliselt lihtsa kuuriga. Kaebajal oli ja on jätkuvalt ühe korteriühistu liikmena

(kellele kuulub sealjuures kaks korterit seitsmest) õigus ja kohustus majandushoone, kas

korrastada või selle asemel hoone lammutada, taotledes selleks vajaliku ehitusloa. Arvestades,

et tegemist on ilmselgelt ohtliku ehitisega (seda on kohtud varasemalt tuvastanud), on äärmisel

taunimisväärne, et kaebaja ei ole seniajani ettekirjutust täitnud. Enne korteriühistu

moodustamist olid kaebajal selleks olemas ainuisikuliselt kõik võimalused ja õigused. Kaebaja

oleks saanud esitada teiste kaasomanike vastu hiljem võlaõigusliku nõude vastavalt nende

kaasomandi osa suurusele korrastamise/lammutamise kulude katmiseks. Käesoleval ajal tuleb

vastav kohustus täita aga korteriühistul, mille liikmeks kaebaja on ja mida kaebaja koos

teiste ühistu liikmetega ka ühiselt juhib, kuivõrd korteriühistul puudub juhatus. Seega on

jätkuvalt ka kaebaja läbi oma ühistu liikmelisuse kohustatud ettekirjutust täitma

vaatamata sellele, et käesolevas asjas kohus kaebuse rahuldas ning keelas sunniraha

rakendamise ja sissenõudmise kaebajalt. Seejuures tuleb kaebajal kui ühel korteriühistut

juhtival liikmel arvestada sellega, et kaebaja on käesoleva kohtuotsusega saanud teadlikuks

vastavast korteriühistu kohustusest ettekirjutus täita ning kaebajal kui ühistu liikmel tuleb asuda

viivitamatult tegutsema selleks, et ettekirjutus saaks täidetud ja ohtlik ehitis, kas

rekonstrueeritud või likvideeritud. Selleks ei ole kaebajal vaja ära oodata vastustaja poolt

täiendavate toimingute tegemist. Kaebajal kui korteriühistu liikmel ja korteriühistu ühel

juhatajal tuleb järgida ehitusseadustikus sätestatud nõudeid tagamaks ehitise ohutus.

11. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks.

Kaebaja on taotlenud menetluskulude hüvitamist kokku summas 984 eurot (sh riigilõivud 30

eurot) vastavalt menetluskulude nimekirjale (tl 46-48).

Kohus leiab, et menetluskulud on arvestades asja mahtu ja keerukust esimeses astmes

põhjendatud ning tuleb vastustajalt kaebaja kasuks välja mõista. Kohus ei nõustu vastustajaga

selles, et kulud on ülepaisutatud ning teenuse tunni hind ei ole adekvaatne. 120 eurot tund

vastab igati keskmisele õigusabiteenuse tunnihinnale. Samuti ei ole põhjendatud vastustaja

väide sellest, et sisuliselt on kaebaja esindaja kopeerinud oma eelnevaid kaebusi ning sellest

tulenevalt ei ole õigusabi kulud sellises osas põhjendatud. Tegemist on eraldiseisvate

vaidlustega, kuigi see on seotud ühe kinnistu ja sellele tehtud ettekirjutusega. Kohus mõistab

vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 984 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

Daimar Liiv

Kohtunik