2-13-22515/195 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Vallo Kariler, liikmed Kaija Kaijanen ja Ande

Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

09. juuni 2020, Tallinn

Tsiviilasja number

2-13-22515

Tsiviilasi

Osaühing EMG EST hagi XX vastu kaasomandi

lõpetamise nõudes. XX vastuhagi osaühing EMG EST

vastu kaasomandi lõpetamise, kaasomandi osale

vastava vilja väljaandmise, üürivõla, kasutuseelise ja

viivise väljamõistmise nõudes

Vaidlustatud otsus

Pärnu Maakohtu 05.12.2019 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Osaühing

EMG EST ja

XX

apellatsioonkaebused

Apellatsioonkaebuse hind

Osaühing EMG EST apellatsioonkaebuse hind 39 323,69

eurot

XX apellatsioonkaebuse hind 71 930,64 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastuhagis kostja, apellant/vastustaja): osaühing

EMG EST (registrikood 10216557), lepinguline esindaja

vandeadvokaat Ljudmila Tamar

Kostja (vastuhagis hageja, apellant/vastustaja): XX

(sündinud XX.XX.XXX), lepinguline esindaja Eve Kukk

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Võtta vastu kostja osaline hagist loobumine ja lõpetada menetlus kostja kasutuseeliste

hüvitamise nõudes summas 1651,98 eurot.

2. Tühistada Pärnu Maakohtu 05.12.2019 otsus osas, milles maakohus jättis hagejalt

kostja kasuks välja mõistmata täiendavalt 599,63 eurot ning teha tühistatud osas uus

otsus, millega mõista hagejalt kostja kasuks eelnimetatud summa täiendavalt välja.

3. Lugeda Pärnu Maakohtu 05.12.2019 otsuse resolutsioon tervikuna sõnastatuks

järgnevalt:

Tsiviilasi nr 2-13-22515

2 (22)

3.1. Rahuldada osaliselt XX vastuhagi.

3.2. Välja mõista osaühingult EMG EST XX kasuks 39 923,32 eurot.

3.3. Jätta menetluskulud 28% ulatuses hageja ja 72% ulatuses kostja kanda.

3.4. Määrata kindlaks, et XX poolt osaühingule EMG EST hüvitatavate

menetluskulude rahaline suurus on 23 078,02 eurot.

3.5. Määrata kindlaks, et osaühingu EMG EST poolt

XX-le hüvitavate

menetluskulude rahaline suurus on 8974,79 eurot.

3.6. Tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused väljamõistetavad menetluskulud

ning tasaarvestuse tagajärjel mõista XX-lt osaühingu EMG EST kasuks välja

menetluskulud summas 14 103,23 eurot.

3.7. Välja mõista XX-lt osaühingu EMG EST kasuks viivis hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt (14 103,23 eurot) menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses ettenähtud määras.

4. Apellatsioonkaebused rahuldada osaliselt.

5. Apellatsioonimenetluse kulud jätta 90% ulatuses hageja ja 10% ulatuses kostja kanda.

6. Rahuldada kostja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks ja määrata kostja

menetluskuludena kindlaks 1660 eurot.

7. Rahuldada hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks ja määrata hageja

menetluskuludena kindlaks 2500 eurot.

8. Tasaarvestada hageja ja kostja vastastikused väljamõistetavad menetluskulud ning

tasaarvestuse tagajärjel mõista vastavalt apellatsioonimenetluse kulude jaotusele

osaühingult EMG EST XX kasuks välja menetluskulud summas 1244 eurot.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Menetluskulude kindlaksmääramise

peale võib edasi kaevata vaid juhul, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi

menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Menetluse käik

1. Osaühing EMG EST esitas 10.05.2013 Pärnu Maakohtule hagi XX vastu kaasomandi

lõpetamise nõudes. Kostja esitas 13.09.2013 vastuhagi kaasomandi lõpetamise nõudes teisel

viisil ning hagejalt, kinnisasjade (asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu) kaasomandi osale

Tsiviilasi nr 2-13-22515

3 (22)

vastava üüritulu summas 42 004,67 eurot välja mõistmiseks. 12.06.2014 suurendas kostja

üüritulu väljaandmise nõuet 28 462,71 euro võrra.

2.

11.06.2015 osaotsusega rahuldas Pärnu Maakohus kaasomandi lõpetamise nõude

vastuhagis taotletud viisil. Osaotsus jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 04.12.2015 otsusega.

3.

10.07.2017 esitas kostja Pärnu Maakohtule hagi, milles palub mõista hagejalt kostja

kasuks välja kinnisasjade, asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu, kaasomandi osale vastav

üüritulu alates 01.07.2015 summas 10 056,95 eurot. 25.08.2017 liitis maakohus hagi tsiviilasja

nr 2-1322515 juurde asja ühiseks menetlemiseks.

4. Pärnu Maakohus rahuldas 14.12.2017 osaliselt kostja vastuhagi. 08.01.2019 tühistas

Tallinna Ringkonnakohus Pärnu Maakohtu 14.12.2017 otsuse ja saatis asja maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

Kostja vastuhagi

5. Kostja palub hagejalt kostja kasuks välja mõista: 64 952,63 eurot seisuga 01.07.2017

arvestatud kostja omandiosale vastav osa üüritulust; 8444,10 eurot kaasomandi kasutamiselt

saadud kasutuseeliste eest hüvitis; 32 569,62 eurot hageja poolt alusetult kostjale tasumata

jäetud üüritasu ja nõude esitamise päeva seisuga (13.07.2015) sissenõutavaks muutunud viivis

summas 15 158,88 eurot ning edasiulatuvalt üüritasu põhinõudelt (32 569,62) viivis alates

13.07.2015 kuni põhinõude täitmiseni.

6.

19.05.2000 sõlmisid YY ja QQ kaasomanikena rendilepingu, millega anti hagejale

rendile ruumid asukohaga Haapsalu mnt 11, Pärnu. Rendipinna suurus oli 558,9 m2. Pärast YY

surma 2006. aastal võõrandas tema poeg ½ mõttelist osa kinnistutest, asukohaga Haapsalu mnt

9 ja 11, Pärnu, hagejale. Hageja on kinnistu ½ mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse

sisse kantud 25.04.2006. Kostja on kinnisasjade kaasomanik alates pärandi avanemisest, s.o

alates 03.06.2005.

7. Kostjal on hageja vastu üüritasu nõue 19.05.2000 sõlmitud üürilepingu alusel. Üüritasu

määr oli 16,5 Eesti krooni ehk 1,05 eurot ruutmeetri kohta. Üüritasu oli kokku seega 586,84

eurot kuus. Teise kaasomaniku suhtes ehk ½ mõttelises osas jäi üürileping kehtima ja pärast

kinnisasja mõttelise osa omandamist pidi üürnik tasuma teisele kaasomanikule üüri kokku

293,42 eurot kuus. Nõude periood on alates hageja Haapsalu mnt 11 kinnisasja kaasomanikuks

saamisest (märts 2006) kuni üürilepingu lõppemise päevani (01.06.2015), mis on 111 kuud.

Nõude arvestus on järgnev: 558,9 x 1.05 x 111 = 65139,24 : 2 = 32 569,62 eurot.

8. Kinnisasjal asukohaga Haapsalu mnt 11 asuvaid ruume kasutati hageja poolt nende

väljaüürimiseks kolmandatele isikutele: Elion Ettevõtted AS-ile – 112,0 m2 (nr-d 13-20); Pärnu

Kristlikule Vabakogudusele – 262,0 m2 (nr-d 85-98); FIE-le JR – 30,5 m2 (nr 25); Elisa Eesti

AS-ile – 6,0 m2 (antenn); FIE-le VK – 78,75 m2 (kõrvalasuva töökoja hoones). Kokku 489,25

m2. Hageja poolt kolmandatelt isikutelt saadud üüritasu kokku perioodil

2006. a kuni 01.07.2017 on 129 905,26 eurot. Kostja omandiosale vastav osa üüritulust on seega

64 952,63 eurot (= 129 905,26 : 2).

9. Lisaks 19.05.2000 rendilepingule võttis hageja enda otsesesse valdusse ja kasutusse veel

täiendavalt ruume. Ruumide täiendava kasutuselevõtu kohta kaasomanike vaheline kokkulepe

puudub. Hageja kasutas kokkuleppeta seisuga 01.12.2012 kinnisasjal asukohaga Haapsalu mnt

11 I korrusel asuvaid ruume nr 21 (11,6 m2), nr 39 (79,3 m2), nr 40 (26,0 m2), nr 48 (20,4 m2),

nr 49 (17,5 m2), katusealust (ehitis põhihoone ja töökoja vahel, 10,6 m2). Kokku Haapsalu mnt

11 põhihoone I korrusel 165,4 m2. Teisel korrusel kasutas hageja kostja nõusolekuta pinda

täiendavalt veel 163,8 m2: ruumid nr 58 (osaliselt - 16,2 m2) ja ruumid nr 60-72 ning täiendavalt

Tsiviilasi nr 2-13-22515

4 (22)

osa linnapoolsest koridorist – ruum nr 73 (11,0 m2). Kaasomaniku nõusolekuta kasutati hageja

poolt Haapsalu mnt 11 ruume seisuga 01.12.2012 kokku 329,2 m2 (= 165,4+163,8). Lähtudes

Haapsalu mnt 11 keskmisest üürimäärast 1,71 eurot/m2, on kasutuseeliste hüvitise nõue

8444,10 eurot.

10. Kostja ei nõustu hageja vastuväidetega, et kostjal puudub hageja vastu nõue enne kostja

kandmist kinnistusraamatusse kinnisasjade kaasomanikuna. QQ pärandas oma abikaasa EE-le

kogu oma vara, mitte kindla varalise hüve. QQ pärandvara läks EE pärandvara koosseisu ja EE

võttis pärandi vastu. Kostja koos oma õega olid oma ema vara (sealhulgas ema poolt isa järelt

päritud vara) osas pärijad.

11. Kostja nõustub, et fassaadikulud summas 22 637 eurot ja peahoone katuse remont

summas 6435,90 eurot on olnud vajalikud ja põhjendatud kulud, millest poole ulatuses

tasaarvestamisele kostja vastu ei vaidle. Kostja nõustub samuti hageja muude kulutuste hulgas

märgitud OÜ Karos 30.04.2006 arvel märgitud kuluga summas 447,76 eurot, millest pool on

223,88 eurot.

12. Ülejäänud kulude vajalikkusele asja säilitamiseks vaidleb kostja vastu. 19.05.2000

sõlmitud rendilepingu lisa nr 4 p 2.1. kohaselt oli hageja (rentnik) kohustatud 3 aasta jooksul

lisa sõlmimisest tegema hoone elektrisüsteemi uuendamise tööd. Vastavalt 31.01.2003

sõlmitud rendilepingu lisale nr 6 p. 1.1. on pooled kinnitanud, et rentnik on elektrisüsteemi

uuendamise tööd teinud. Seega on hoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajalikud elektritööd

teinud hageja juba enne kinnisasja kaasomanikuks saamist. Samuti ei saa lugeda piirdeaia

kulusid kinnisasja säilitamise kuludeks. Teisaldatavate moodulaedade ehitamise kulu ei saa

üldse käsitleda piireaia ehitamise kuluna. Avatäidete kuluna hageja poolt kulu on suuremas osas

tehtud metalluste soetamiseks 2006 ja 2007 aastal. See töö tehti seoses oma tootmispinna

laiendamisega sellele pinnale, mille kohta kaasomanikel kokkulepet polnud. Pinnasetööde

maksumus kokku oli 5953 eurot ja uuele betoonalusele kulus sellest 3834,47 eurot. Tegelikult

oli see „betoonalus“ ehitusloata rajatud viilhalli põrand. Seejuures rajati viilhall igasuguste

kooskõlastuste ja ehitusloata. Hageja ei ole torni katust remontinud, vaid hageja on katusel

olnud torni lammutanud. Hageja ei ole põhjendanud, et torni lammutamine on ehitise

säilitamiseks vajalik kulu.

13. Kostja ei vaidle vastu hageja poolt märgitud kindlustuskulule summas 436 eurot, millest

poole ulatuses saab hageja tasaarvestust teostada. Ülejäänud halduskuludele vaidleb kostja

vastu. Arvesse saavad tulla ainult need kulud, mis tehti selle konkreetse vilja saamiseks - s.t

üürilepingute täitmisel üürileandja kohustusena. Kulusid on hageja poolt tehtud ka kogu

ülejäänud kinnisasja osade valdamisel. Konkreetselt vilja nõudele „korrapärase majandamise

kuluna“ kostja oma kulusid välja toonud ja neid põhjendanud ei ole.

14. Kostja ei nõustu hageja poolt esitatud aegumisvastuväitega, mille järgi oli kostja

üüritasu nõue osaliselt aegunud. Rendilepingust tulenev nõue oli peatunud ajani kui kostja

võttis pärandvara vastu, s.o kinnistusraamatusse kandmisest 29.11.2012.

Hageja seisukohad vastuhagi osas ja tasaarvestusavaldus

15. Kinnisasjade asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu kaasomand on tekkinud

omandireformi käigus, kui hooned ja maad tagastati õigusjärgsetele omanikele YY-le ja QQ-le

(kostja isale) võrdsetes mõttelistes osades. 19.05.2000 sõlmisid hageja, YY ja QQ Haapsalu

mnt 11 peahoone rendilepingu. 31.08.2005 sõlmis YY hageja ja Aigis-Vara OÜ-ga kokkuleppe,

mille kohaselt pidi üüritulu laekuma Aigis-Vara OÜle, kinnistute hooldamise ja haldamisega

pidi aga tegelema hageja, kes oli tol ajal hoone üürnik.

Tsiviilasi nr 2-13-22515

5 (22)

Kokkuleppe sõlmimise eesmärgiks oli kinnistute ja neil paikneva hoonestuse haldamine,

vastava arvestuse pidamine ja muu ettevõtlusega seotud dokumentatsiooni korrashoiu

tagamine. YY kohustus tasuma selle eest tasu hagejale 4400 Eesti krooni kuus ja AigisVara

OÜ-le 3000 Eesti krooni kuus. Kokkulepe oli kehtivusega 1 aasta ja kohustuslik

kokkuleppeosaliste õigusjärglastele. Kokkulepe pikenes järgmiseks aastaks, kui ükski

lepinguosalistest 1 kuu jooksul enne kokkuleppe tähtaja saabumist ei teata oma soovist

kokkulepet lõpetada.

16. 2006. aasta alguses YY suri ja tema pärijast poeg võõrandas tema ½ suuruse kaasomandi

mõttelise osa hagejale 16.02.2006 sõlmitud müügilepingu alusel. Müügilepingu p 2 kohaselt

oli Haapsalu mnt 11 kinnistu koormatud 9 kehtiva rendilepinguga. Sama lepingu p

5.1 järgi anti hagejale üle nimetatud rendilepingud, rendilepingutest tulenevad õigused ja

kohustused ning lepinguobjekti päraldiseks olevad dokumendid, sh 31.08.2005 kokkulepe. 17.

19.05.2000 hagejaga sõlmitud rendileping lõppes 17.02.2006 (järgmisel päeval peale

kaasomandi osa omandamist) ning hageja jätkas tegevust kinnistute omaniku, valdaja, hooldaja

ja haldajana. Kostja ei ole selles tegevuses osalenud ei enne eelpool nimetatud müügilepingu

sõlmimist ega pärast seda, ehkki oli alates oma isa QQ surmast 2001. aastal tema pärija. Kostja

omandas 31.08.2005 kokkuleppest tulenevad õigused ja kohustused vaatamata sellele, et

kokkulepe ei ole kinnistusraamatusse kantud, kuna kokkuleppe p 4 kohaselt on kokkulepe

kohustuslik ka poolte õigusjärglastele.

18. Hageja 01.03.2006 juhatuse otsusega otsustati jätkata kinnistute haldamist seni kehtinud

tasuga 7700 Eesti krooni kuus (4400+3000), millele lisandub arvestuslik kulu

heakorrastustöödele 5000 Eesti krooni ning üldelektri, valveteenuse ja muude

administratiivkulude katteks 1000 Eesti krooni kuus. Kinnistute hooldamise ja haldamise

vajadus oli jätkuvalt olemas vähemalt samas mahus nagu oli kokku lepitud 31.08.2005.

Kokkuleppe alusel jätkus kogu kinnistute haldamine ja korrashoid hageja poolt. Hoones

olid üürnikud kehtivate üürilepingutega ja keegi pidi täitma ka üürileandja kohustusi, mis

ei seisnud üksnes üüri kogumises. Hageja haldab kinnistuid tänaseni. Kuna mõlemal

kaasomanikul on õigus ühisest asjast saadavale viljale, siis on mõlemal kaasomanikul ka

kohustused, mis vilja saamist tagavad. Kuna kostja huvi seisnes üüritulu saamises, siis

kinnistute haldamine oligi sellele suunatud.

19. Haldamiskuluks tuleb lugeda perioodil alates 2006. a märts kuni 2012. a detsember

jätkuvalt 7700 Eesti krooni kuus (vastavalt kokkuleppele eelmiste omanikega), mis

moodutab 82 kuu eest 631 400 Eesti krooni, s.o 40 354 eurot. Alates 2013. a jaanuarist said

kulutused tehtud vähemalt RR poolt pakutud ulatuses, s.o 800 eurot kuus, millest on kostja

osa 400 eurot kuus. Ajavahemikul 2013. a jaanuar kuni 2017. a juuni on kogu

haldamiskuluks 43 200 eurot (54 kuud x 800). Haldamiskulud kokku on 83 554 eurot,

millest on kostja kanda 41 777 eurot.

20. Kui kohus ei nõustu hagejaga, et kinnistute haldamise eest tuleb kostjal tasuda ühekordse

maksena 400 eurot kuus, siis tuleb kulutusi hüvitada järgnevalt:

20.1. Sidekulud (telefon, internet, faks, post) – vajalikud kulutused, et suhelda

üürnikega, väljastada neile teateid, arveid, suhelda teenuse osutajatega, saada

nende arveid kätte, korraldada remonditöid (võtta hinnapakkumisi ja pidada

läbirääkimisi), suhelda jooksvalt töövõtjatega, korraldada kommunaalteenuseid.

Telefonisidega

on

seotud

ka

valve-

ja

automatiseeritud

tulesignalisatsioonisüsteem, sest teateid edastatakse häirekeskusesse telefoni teel.

Ajavahemikul 02.03.2006-31.12.2010 on sellele kulunud 10 796 eurot.

Ajavahemikul 01.01.2013-01.07.2017 on sellele kulunud veel 3970 eurot. Kokku

Tsiviilasi nr 2-13-22515

6 (22)

14 766 eurot, millest on kaasomandi osade asjaajamisega seotud 1/3, s.o 4922

eurot, millest kostja osa on ½, s.o 2461 eurot. 20.2. Bürookaubad (paber arvete

väljastamiseks ja printimiseks, kirjutusvahendid, printeri kassettide täitmine, posti

saatmine

üürnikele

ja

teenuse

osutajatele,

kaustad

üürilepingutega,

raamatupidamisdokumentidega, sh arvetega, lepingutega, hinnapakkumistega

jms). Ajavahemikul 29.03.2006-17.12.2012 on sellele kulunud 8140 eurot, sellest

on kaasomandi osade asjaajamisega seotud 1/3, s.o 2713 eurot, millest kostja osa

on ½, s.o 1356,5 eurot.

20.3. Kommunaalkulud, mida ei kanna üürnikud (prügivedu, prügikotid, koristusvahendid,

territooriumi koristus suvel ja talvel, mida ei teosta oma töötajad). Ajavahemikul 04.04.2006-

05.12.2012 on sellele kulunud 1366,78 eurot. Ajavahemikul 01.01.2013-01.07.2017 on sellele

kulunud 642,80 eurot. Kokku 2009,58 eurot, millest kostja osa on ½, s.o 1004,79 eurot.

20.4. Valvekulud (igakuine teenustasu, lisaks valveseadmete hoolduskulud, tarvikud,

väljasõidud). Ajavahemikul 01.03.2006-01.12.2012 on sellele kulunud 4366 eurot.

Ajavahemikul 01.01.213-01.07.2017 on sellele kulunud 4476,74 eurot. Lisaks

automaatse tulekahjusignalisatsioonisüsteemi paigaldus kokku summas 29 263,60 Eesti

krooni, ehk 1870 eurot. Kõik valvekulutused kokku on 10 713 eurot, sellest on kostja

osa 1/3, s.o 3571eurot.

20.5. Hoone kindlustuskulud (vara kaitse eesmärgil). Kindlustusmaksed 2016/2017 on

tehtud summas 436 eurot.

20.6. Hageja juhatuse liikmele NN-le makstud tasu järgmiste toimingute eest: Vara

kasutamine s.h rentimise korraldamine; rendilepingute sõlmimine, suhtlemine

üürnikega; üürnikelt näitude võtmine, kõrvalkulude arvestuse pidamine ja arvete

esitamine ning maksete kontrollimine; näitude edastamine, arvete tasumine teenuse

müüjatele (prügivedu, elektrienergia, vesi, kanalisatsioon, valveteenus ja muu vajalik);

ehitise tehnosüsteemide korrashoid ja hoolduse korraldamine vastavalt vajadusele või

seadusele; suhtlemine järelevalveasutustega, sh maksude deklareerimine ja maksude

tasumine ning suhtlemine muude vajalike asutustega;

hoone kindlustamise

korraldamine; hoonete

amortiseerunud tehnosüsteemide uuendamise ja

seadusega vastavusse viimise korraldamine; vajalike renoveerimistööde korraldamine;

avariide korral nende likvideerimine, häire korral kohale tulek (valmidus 24 tundi);

trepikodade ja hoovi valgustite korrashoid ja vajadusel pirnide vahetamine. NN-le on

ajavahemikul märts 2006-01.07.2017 makstud töötasu kokku 106 622 eurot. Nimetatud

aastate jooksul on NN juhtinud oma äriühingut, mis tegeleb tootmisega ja mille

tegevuse osaks on ka äriruumide haldamine ja hooldamine ning ta korraldas ka

kaasomaniku osa haldamise ja hooldamise. Kuna eraldi arvestust ei peetud, siis võiks

kulude jaotamisel lähtuda proportsioonist 2/3 hageja ja 1/3 kostja osa. Seega

moodustaks kostja osa 35 540 eurot. Ühe kuu keskmiseks summaks oleks seega 261,32

eurot (=35 540:136 kuud), mis on ligilähedane kostja esindaja RR poolt 2013. aastal

pakutud tasule 200 eurot kuus. Seega on tegemist mõistliku kulutusega (tasuga).

20.7. Hageja

töötajatele

makstud

töötasud

järgmiste

kinnistu

haldamise

ja hooldamistoimingute eest: lipu päevadel lipu

heiskamine ja maha võtmine; kinnistu hoovis prügi koristamine, muru trimmerdamine

vastavalt vajadusele; talvel hoovi puhastamine lumest, et tagada üürnikele juurdepääs

ruumidesse; tänavalt prügi korjamine vastavalt vajadusele; tänava kõnnitee pühkimine

ning aia ja maja ääres kasvavate murututtide eemaldamine korra nädalas; tänavalt

sügishooajal lehtede koristamine üle päeviti; tänavalt talvel sissekäiguteede lumest

Tsiviilasi nr 2-13-22515

7 (22)

puhastamine ja libedusetõrje vastavalt vajadusele; tänava poolt maja räästasse tekkinud

jääpurikate eemaldamine vastavalt vajadusele. Hageja töötajad on saanud ajavahemikul

märts 2006-01.07.2017 töötasu kokku 22 220 eurot, millest kostja osa on ½, s.o 11 110

eurot.

21. Hageja tasaarvestab kostja nõudega seega haldamiskulud kokku summas 56 265,50 eurot.

22. Hageja tasaarvestab kostja nõudega ka remondikulud. Ajavahemikul märts 2006 -

detsember 2012 tuli teha vajalikud tööd ilma kaasomaniku nõusolekuta, sest hoone vajas

remonti, mida ei saanud edasi lükata. Kuna hageja on tootmisega tegelev väikeettevõte,

kelle rahalised võimalused on piiratud, siis on hageja ettevõte hoonetes ja kinnistutel teinud

renoveerimistöid säästlikkuse printsiibil, s.t väga palju vajalikke ja võimalikke töid on

teinud ära hageja ise, ostes materjale ja kasutades oma tööjõudu. Hageja on teinud

järgmised asja säilitamiseks vajalikud tööd:

22.1. Kokku on tehtud elektritöid aastatel 2007-2010 summas 143 748,60 Eesti krooni,

s.o 9187,21 eurot.

22.2. Kokku on ostetud väljaspoolseid avatäiteid (uksed, aknad) summas 93 221 Eesti

krooni, s.o 5957,89 eurot, millele lisanduvad hageja poolt tehtud avade

ettevalmistustööd ja osadele ustele ka paigaldustööd, mille eest on hageja

töötajatele maksnud palka.

22.3. Hageja on teinud katusetöid. Aastatel 2006-2008 on tehtud pidevad kulutused

remondimaterjalile summas kokku 706,87 eurot (ruberoid, eterniit ja remondiga

kaasnevate lisamaterjalide ostmised, tööriistade rent). 2009. aastal telliti

Katusetark OÜ-lt katuseremont summas kokku 6435,90 eurot. 2010. a toimus

tornimaja renoveerimine, mida teostasid hageja töötajad. Torni renoveerimistööde

maksumuseks osutus 1878,25 eurot. Kõik katusetööd kokku on summas 9021,02

eurot. Lisandub tööraha 50% torni renoveerimistööde ja 2006-2008 teostatud

tööde osas.

22.4. Piirdeaiatööde (moodulaia paigaldus ja värava ehitamine) maksumus kokku

3956,38 eurot, millele lisandub tööraha 1/3 ulatuses.

22.5. 2007. aastal kooris kopp-ekskavaator mullast puhtaks Haapsalu mnt 11 hoone

sisehoovi ja täitis selle ehitusjärgse kiviprahi ning killustiku ja kruusaga. See oli

vajalik kinnistu kasutustingimuste parandamiseks ja selleks, et üürnikel oleks

võimalik autoga juurdepääs ka kinnistu tagaküljest sisenevatesse ruumidesse

(näiteks pikaaegne rentnik FIE VK, kes metallitöid teeb, vajas juurdepääsu.

Samuti kasutasid seda võimalust ka rentnikud Elion Ettevõtted AS ja Elisa AS).

2009. aasta detsembris lasi hageja taastada hoovis asunud kunagiste ehitiste aluse

vana betoonplaadi, millele soovis tulevikus ka ehitised taastada. Kokku osutus

tööde maksumuseks 76 471,6 Eesti krooni, s.o 4887,42 eurot.

22.6. Hoone fassaadi renoveerimine, milleks kulus 22 637 eurot.

22.7. Hoones tehtud jooksvad sanitaarremondi tööd aastatel 2006-2010, mis on

teostatud hageja töötajate poolt (keldri põlengujärgsed koristustööd). Aastatel

2006-2007 tehti erinevaid korrastustöid nii hoone välispindadel kui ka seespoolt:

müüriti kinni I korrusel katkised ja mittevajaminevad avad, tehti krohviparendusi,

põrandate ja seinte aukude lappimisi, puhastati tühjad ruumid vanadest

amortiseerunud kaablitest, ventilatsiooni torudest ja veetorudest jne; korrastatud

sai osa II korruse tühjadest ruumidest (nr 62-71), kuhu sai lastud valada ka uus

Tsiviilasi nr 2-13-22515

8 (22)

betoonpõrand. Aastatel 2008-2009 on tehtud väikeremont, päästeameti kontrolli

järgi tuletõkketsoonide ehitus ja korrastamine, III korrusel asuvate ruumide

remont (ruumid nr 76; 81 ja 82), I korruse ruumide remont ja põrandate

betoneerimine (ruum nr 21 ning kokku ehitatud ruum peahoone ja töökoja vahel).

2010. aastal tehti peahoones trepikodade remont, remont I korrusel (ruumid nr 39

ja 40) ja III korrusel (ruum nr 75) ja korstna paigaldus. Kokku on hageja kulutanud

asja säilitamise eesmärgil teostatud muule remondile summas kokku 8393 eurot.

23. Kui need tööd ei olnud vajalikud asja säilitamiseks, siis on hageja tegutsenud igal juhul

kostja huvides. Alternatiivselt on kostja nende tööde arvel rikastunud.

24. Kostjal ei ole üüritasu nõuet ajavahemiku 01.03.2006 kuni 29.11.2012, s.o 81 kuu eest/2 =

23 767,02 eurot, kuna kostja ei ole tõendanud oma nõudeõigust enne kaasomanikuna

kinnistusraamatusse kandmist (QQ vara üleminekut pärimise teel ei ole tõendatud). Hageja ei

tunnista üüritasu nõuet ka ajavahemiku 30.11.2012 – 01.06.2015, s.o 30 kuu eest/2 = 8802,60

eurot. Kostjal puudub üüritasu nõue alates 01.03.2006, kuna hagejaga 19.05.2000 sõlmitud

üürileping lõppes hageja poolt kinnistute ½ mõttelise osa omandamisega.

Alternatiivselt lõppes üürileping 17.02.2006 üürileandja ja üürniku kokkuleppel. Kui kohus

leiab, et kostjal on siiski üüritasu nõue hageja vastu mis tahes summas, siis on see nõue perioodi

osas märts 2006 – 11.06.2011 aegunud. Kuna kostjal puudub põhinõue, siis puudub ka alus

nõuda viivist. Kostja ei ole vastuhagis viivise arvestust välja toonud, samuti ei ole seda esitanud

eraldi dokumendina. Viivise arvestus ei ole kontrollitav ka selle tõttu, et sellest ei selgu, millal

ja millised summad on muutunud sissenõutavaks.

25. Hageja ei tunnista kostja üüritasu väljaandmise nõuet esimeses osas, s.o summas 37

317,03 eurot, kuna kostja ei ole tõendanud oma nõudeõigust enne kaasomanikuna

kinnistusraamatusse kandmist. Hageja võtab omaks üüritasu nõude ajavahemiku 30.11.2012 –

01.07.2017 osas, s.o 27 275,60 eurot. Kostja nõude olemasolul mis tahes summas tuleb nõue

tasaarvestada hageja nõuetega remonditööde ja kinnistute haldamise kulutustega.

26. Hageja ei nõustu kostja kasutuseeliste hüvitamise nõudega. Haapsalu mnt 11 kinnistul

asub tööstushoone (peahoone) pinnaga 1759,9 m2, laohoone pinnaga 179,2 m2, kiosk pinnaga

12,2 m2 ja tööstushoone pinnaga 266,1 m2. Kokku 2217,4 m2. Nendest pindadest on 489,25 m2

üürnike kasutuses, 667,9 m2 hageja kasutuses ja ülejäänud pinnad on tühjad. Hageja kasutab

peahoone I korrusel järgmisi ruume: nr 21 (11,6 m2), nr 39 (79,3 m2), nr 40 (26 m2), katusealune

(10,6 m2), kokku 127,5 m2 (mitte 165,4 m2). Hageja garaaži (nr 48,49 – 37,9 m2) ei kasuta. II

korrusel kasutab hageja 479,9 m2 (osa ruumist nr 58 (16,2 m2) ja nr 60-72) + üldkasutatavatest

ruumidest osa (nr 73 - 11m2), kokku 490,9 m2. Hageja ei kasuta ruume nr 55, 56, 57, 73 osaliselt.

Kostja märgitud ruumid nr 58, 60-72 sisalduvad kogu pinnas 479,9 m2. Ventilatsiooni ruume

nr 56 ja 57 ei ole võimalik kasutada. Kuigi kostja oma arvestustes ei käsitle peahoone III korruse

kasutust hageja poolt, siis hageja märgib, et ta kasutab III korrusel ruume nr 75 (16,9m2), nr 76

(26,5m2), nr 81 (3,8m2) ja nr 82 (2,3m2), kokku 49,5 m2. Kummalgi kaasomanikul on õigus

kasutada 1108,7 m2 (=2217,4:2). Hageja kasutuses olev pind 667,9 m2 ei ületa hagejale kuuluva

kaasomandi osa, seega puudub kasutuseelis. Isegi kui lähtuda kostja arvestusest (mis on

äärmiselt ekslik), et hageja kasutab ruume üürilepingu järgi 558,9 m2 ja ilma kaasomanike

kokkuleppeta 329,2 m2, ei ületa pind samuti hageja kaasomandi osa (558,9+329,2=888,2 m2).

Ka sel juhul kasutuseelis puudub.

27. Hageja ei nõustu kostja märgitud üüritasuga – 1,71 eurot/m2, kuna ruumide üüritasud

võivad olla erinevad.

Tsiviilasi nr 2-13-22515

9 (22)

28. Kasutuseelise hüvitise nõudmine on ka vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja nõuab

kasutuseelise hüvitamist olukorras, kus ta ise ei ole hagejalt seda varem nõudnud, kuigi oli

teadlik ruumide kasutamisest hageja poolt, samuti seda, et hageja on teinud kulutusi ehitise

hooldamiseks ja remondiks, ilma, et ta oleks kulude hüvitamise nõudeid hageja vastu esitanud.

Kostja ei ole kunagi avaldanud, et soovib neid ruume enda valdusse ja kasutusse.

Maakohtu otsus

29. Pärnu Maakohus rahuldas 05.12.2019 otsusega osaliselt kostja vastuhagi ja mõistis

hagejalt kostja kasuks välja 39 323,69 eurot. Menetluskulud jättis maakohus 28% ulatuses

hageja ja 72% ulatuses kostja kanda ning määras menetluskulud kindlaks, mõistes tasaarvestuse

tulemusel kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 14 103,23 eurot.

30. Maakohus leidis, et kostja on 13.11.2012 oma ema EE pärandi vastu võtnud, kuid

nõudeõigust omab kostja pärandaja surmapäevast, s.o alates 03.06.2005.

31. Maakohus jättis kostja nõude hagejalt kostja kasuks üüri väljamõistmiseks summas 32

569,62 eurot rahuldamata põhjendusel, et hageja poolt 19.05.2000 sõlmitud üürileping ei jäänud

alates hageja kaasomanikuks saamisest enam võlaõigusseaduse (VÕS) § 206 lg 1 ja lg

2 alusel kehtima, kuna üürnik ja üürileandja langesid kokku. Üürileping lõppes seega

16.02.2006.

32. Maakohus leidis, et kostja nõue üüritasu väljanõudmiseks summas 64 952,63 eurot on

põhjendatud, kuna hagejal sellele sisulisi vastuväiteid ei ole ja nõue ei ole ka aegunud. 33.

Maakohus jättis kostja kasutuseeliste hüvitamise nõude rahuldamata. Kaasomaniku mõtteline

osa Haapsalu mnt 11 asuvatest hoonetest moodustab 1108,70 m2, seega saab kostja nõuda

hagejalt kasutuseelise hüvitist kui hageja kasutatav pind ületab seda osa. Antud juhul kasutas

hageja 862,6 m2 suurust osa. Seega ei saa kostja hagejalt kasutuseelise hüvitist nõuda.

Lisaks märkis maakohus, et kostja ei saa kasutuseelise hüvitist nõuda ka põhjusel, et kostja nõue

on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ei ole hagejalt varem kasutuseelise hüvitist nõudnud

ja kostja käitumisest võis järeldada, et ta seda ei nõua. Kostja oli teadlik, et hageja kasutab

ruume ja tegi kulutusi. Kostja ei ole hagejalt ruumide kasutust nõudnud.

34. Hageja poolt esitatud tasaarvestusavalduse osas märkis maakohus, et tõendatud ei ole,

et hageja poolt tehtud kulutustele kaasneb ka tööraha. Tööd tehti hageja enda töötajate poolt.

Pinnasetööde tegemise ja piirdeaia ehitamise kulu ei ole asja säilitamiseks vajalik kulu ning

need ei ole ka kostja huvides ja kostja ei ole nende võrra rikastunud. Katuse remont on

maakohtu hinnangul ka muus, kui kostja poolt aktsepteeritud osas, s.o torni remondi osas, asja

säilitamiseks vajalik. Samuti on vajalik kulu uste ja akende ning elektrikulu. Sanitaarremondi

tööde osas märkis maakohus, et hageja oli kohustatud tegema need tööd üürilepingu alusel ning

need olid ka hageja enda huvides. Lisaks ei ole tegemist asja säilitamiseks vajalike kuludega ja

need ei vasta kostja eeldatavale tahtele ning kostja ei ole nende võrra ka rikastunud.

Fassaaditöödele ja osaliselt katusetöödele ei ole kostja vastu vaielnud. Remondi kulude

põhjendatud suuruseks on maakohtu hinnangul seega 44 803,12 eurot, millest ½, s.o 23 401,56

eurot tuleb hagejale hüvitada. Nõue ei ole maakohtu arvates aegunud.

35. Hageja ei saa kostjalt nõuda kinnisasjade haldustasu, kuna pooled ei ole hageja poolt

haldusteenuse osutamiseks omavahel kokkulepet sõlminud. Käesoleval juhul ei ole varasemate

omanike ja hageja vahel sõlmitud kokkuleppeid kinnistusraamatusse kantud, mistõttu ei saa

asjas 31.08.2005 kokkuleppele tugineda. Kohus leiab, et ilma vastava kokkuleppeta ei saa

hageja nõuda kostjalt haldamistasu.

Tsiviilasi nr 2-13-22515

10 (22)

36. Hageja kulu üüritasu saamiseks on põhjendatud osaliselt, summas 4454,76 eurot

(valvekulu 3571 eurot, OÜ Karos arve summas 447,76 eurot ja hoone kindlustamise kulu 436

eurot), millest pool, so 2227,38 eurot, kuulub hagejale hüvitamisele. Maakohus aga ei nõustu

hageja seisukohaga, et

kaasomaniku hüvitatavad kulud saaksid

olla

hageja sidekulud, kommunaalkulud (prügivedu, koristusvahendid, lumekoristus jms) ja

bürookaubad. Nende kulude osas ei ole võimalik näha seost saadava üüriga, sest hageja on ise

antud kinnistul aktiivselt tegutsev ettevõtja puidu töötlemise alal, kelle tegevusega on seotud

suhtlemine klientidega ja paratamatult prügi tekitamine ning sellest on tekkinud ka kõnealused

kulud. Interneti ja telefoni kasutamine ning bürootarvete kulu ainuüksi üüritulu saamiseks ei

ole hageja poolt näidatud mahus eluliselt usutav, sest üürnikud tegutsesid hagejaga samal

territooriumil ja olid oma tegevuses täiesti iseseisvad, mistõttu ei vajanud nad hagejaga pidevat

suhtlemist. Maakohtu hinnangul ei saaks kõigist hageja eelnimetatud kuludest arvestada 1/3

kuludeks, mida kostja peaks hagejale hüvitama, sest selle tulemuseks on kaasomaniku (kostja)

poolt teise omaniku (hageja) majandustegevuse toetamine. Eeltoodud põhjendusel ei saa kulude

suuruse arvutamisel arvestada ka hageja juhatuse liikme NN ja teiste töötajate palkadega, sest

ka sel juhul ei ole teada, kas need kulud on seotud üüritulu saamisega.

Hageja apellatsioonkaebus

37. Maakohtu otsuse peale esitas hageja 30.12.2019 apellatsioonkaebuse, milles palub

maakohtu otsuse vastuhagi osalise rahuldamise osas tühistada ja jätta vastuhagi täielikult

rahuldamata.

38. Puuduvad tõendid, et EE on vastu võtnud QQ Eestis asuva pärandi. Seega ei saanud EE

pärijad kokku leppida, et Eestis asuva vara omandab kostja. Eestis asuv vara ei olnud QQ surma

ajal tema pärandvara hulka kuuluv. 13.11.2012 lepinguga sai kostja annaku, mitte pärandi.

39. Piirdeaed on vajalik asja säilitamiseks. Tööd selle püstitamiseks tegid hageja töötajad,

kes samal ajal muid tööülesandeid ei täitnud. Maakohus jättis tähelepanuta, et uuel arutamisel

ei soovinud hageja enam betoonplaadi maksumust, vaid üksnes pinnasetööde eest summas

962,38 eurot, millele lisandus tööraha (kokku 1443,57 eurot). Pinnasetööd olid vajalikud.

Kohus ei ole põhjendanud, miks muud tööd olid vajalikud ainult hagejale. Tuletõkke sektsiooni

ehitus oli lisaks hagejale ka kostja huvides. Pinnasetööd, piirdeaed ja muud tööd olid samuti

kostja huvides, kuna ilma selleta oleks olnud raske sinna üürnikke leida. Hageja on teinud

kulutusi ja ebaõige on kui kostja saab üüritasust poole endale, tegemata seejuures mingeid

kulutusi.

40. Maakohus

on

ebaõigesti

oletanud,

et

tööjõu

kulud

olid

seotud

hageja

majandustegevusega. Kohus on ebaõigesti jätnud tööraha välja mõistmata. Kohtuotsus on ka

vastuoluline, kuna osalt aktsepteeris kohus tööraha (katuse tööd), osalt jälle mitte. Kostja ei ole

tööraha suurusele vastuväiteid esitanud.

41. Kostja on tehtud pinnase- ja piirdeaia tööde kulutuste võrra rikastunud. Hageja on

kulutustega tõstnud kinnisasja väärtust ja need kulutused on kostjale kasulikud.

42. Hageja osutas kostjale haldamisteenust 31.08.2005 kokkuleppe alusel (kostja sai

lepingu pooleks õigusjärgluse tulemusel). Samuti pidas kostja esindaja RR oluliseks

haldusteenuse jätkumist. Valvekulud tulnuks jätta kostja kanda kogu ulatuses – 3571 eurot.

Sidekulud, bürookaubad, kommunaalkulud olid vajalikud selleks, et korraldada ruumide

üürimist. Kokku on hageja kandnud kulusid 24 915,58 eurot, millest kostja kanda on 1/3 (1/3

on hageja kui kaasomaniku ja 2/3 hageja põhitegevuse osa). Lisaks tuli kohtul arvestada ka

tööjõukuluga (35 540 eurot ja 11 110 eurot), kuna kaasomanike huvides oli teha töid säästlikult,

hageja enda tööjõudu kasutades.

Tsiviilasi nr 2-13-22515

11 (22)

43. Hageja vaidleb vastu osaliselt ka kostja menetluskuludele. Põhjendatud ei ole kostja

menetluskulu seoses õigusliku arvamuse saamisega summas 1500 eurot, kuna Austraalia õigust

oleks võinud kindlaks teha ka tasuta. Hageja vaidleb vastu kostja lennukulule summas 1002,60

eurot. Kostjal olid Eestis esindajad, mistõttu ta ei pidanud ise istungile ilmuma.

Kostja apellatsioonkaebus

44. Kostja esitas 03.01.2020 apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse

osas, milles jäeti rahuldamata vastuhagi üüri ja viivise nõudes (rahuldada vastuhagis nõutud

summas) ning kasutuseeliste hüvitamise nõudes (rahuldada nõue summas 6792,12 eurot –

kostja loobub nõudest osaliselt, summas 1651,98 eurot). Õigeks tasaarvestatavaks summaks

palub kostja lugeda 15 338,33 eurot.

45. Kostja üüritasu nõue on põhjendatud ja maakohus on jätnud selle vastuoluliselt ja

õigusnorme rikkudes välja mõistmata järgmistel peamistel põhjustel:

45.1. Maakohus juhindus ringkonnakohtu selgitustest, et üürileping lõppes täielikult

ühe üürileandja muutumisel kaasomanikuks, kuid ringkonnakohus ei lisanud

õiguslikke põhjendusi. Maakohus tugines seega ebaõigesti ringkonnakohtu

arvamusele kui maakohtu jaoks kohustuslikule.

45.2. 19.05.2000 üürileping jäi hageja kaasomanikuks saamisel kehtima, kuna

üürilepinguga ei üürinud hageja mitte kaasomandi mõttelist osa, vaid konkreetseid

ruume. VÕS § 206 lg 2 antud juhul ei kohaldu. Pooled ei ole kunagi väitnud, et

üürileping oleks lõppenud pooles ulatuses. Kostja väide on, et üürileping ei ole

üldse lõppenud. Üürileandjad on 2 kaasomanikku. Kokku langes hageja kohustus

anda asi üürile ja maksta üüri. Kostja üürilepinguga seotud õiguseid see

kokkulangemine ei muutnud.

45.3. Hageja ei ole üürilepingut lõpetanud. Leping lõppes selles sätestatud tähtajal –

01.06.2015.

46. Kostja kasutuseeliste nõue ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja nõudis

kasutuseeliste eest hüvitist siis, kui selgus, et mingeid kokkuleppeid poolte vahel ei sünni. Nõue

esitati aegumistähtaja jooksul. Kostja ei olnud teadlik, et hageja omandas kaasomandi osa.

Kostja soovis ruume kasutada, tehes ettepaneku kaasomand jagada korteriomandite

moodustamisega.

47. Maakohus on ebaõigesti lähtunud üldisest pinna suurusest ja leidnud, et hageja ei

kasutanud suuremat osa. Maakohus jättis arvestamata pinna paiknemise, otstarbe ja väärtuse.

Peahoone kasulikku pinda on 1443,3 m2. Sellest hageja kasutuses on varasemalt olnud 558,9

m2, millele lisandub 410,5 m2, seega tunduvalt üle poole kasutusväärtusega pinnast. See, millist

konkreetset osa kaasomandist keegi kaasomanikest kasutab, peaks olema kokku lepitud

kaasomanike endi poolt. Hageja kasutas 264,8 m2 suurust pinda kaasomanike kokkuleppeta.

Kostja ei nõua enam kasutuseelise hüvitist ruumide 48 ja 49 kasutamise osas (37,9 m2, 1651,98

eurot).

48. Maakohus tasaarvestas alusetult hageja nõude kostja nõudega. Hageja ja kostja ei ole

enam kaasomanikud, seega ei saa AÕS § 72 lg 4 alusel tasaarvestust teha. Seejuures ei ole

hageja hagi kulutuste osas esitanud. Hageja ei saanud seega tasaarvestust teha suuremas

ulatuses kui kostja on seda tunnustanud (15 338,33 eurot).

49. Kostja ei vaidle vastu kindlustuskuludele summas 218 eurot, remondikuludele summas

223,88 eurot (muude tööde hulgast) ning fassaadi- ja katusekuludele kokku summas 14 536,45

Tsiviilasi nr 2-13-22515

12 (22)

eurot. Kostja vaidleb vastu elektritööde kulule summas 4593,61 eurot, avatäidete kulule

summas 2978,95 eurot, katusetööde kulule summas 1292,56 eurot ja valvekuludele summas

1785,50 eurot. Elektritööde osas on põhjendamatult arvestatud viilhalli elektritööde kulu.

Avatäidete kulu osas ei ole hageja põhjendanud, kus uksed ja aknad välja vahetati ning lisaks

olid need seotud hageja majandustegevusega. Katusekuludest ei nõustu kostja torni tööde

kuluga, kuna tegemist ei olnud mitte torni renoveerimise, vaid selle lammutamisega.

50. Kostja vaidleb vastu hagi hinnale ja menetluskulude jaotusele. Kostja vaidleb vastu ka

hageja menetluskuludele ning kostja väitel on maakohus ebaõigesti arvesse võtnud kaasomandi

lõpetamise nõude lahendamiseks hageja poolt esitatud eksperthinnangu kulu ning ebaõigesti

vähendanud esindaja tööks kulunud aega.

Poolte seisukohad

51. Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsiooniastme

menetluskulud

kostja

kanda.

Hageja

märgib,

et

kostja

tugineb

esmakordselt

apellatsioonimenetluses vastuväitele, et kuna kaasomand on lõppenud, siis ei saa hageja enam

kostja nõudeid tasaarvestada.

52. Kostja palub jätta hageja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja apellatsiooniastme

menetluskulud hageja kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

53. Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb maakohtu otsus

materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tühistada osas, milles maakohus jättis hagejalt

kostja kasuks välja mõistmata 599,63 eurot. Kolleegium peab võimalikuks teha tühistatud osas

uue otsuse asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata ning mõista hagejalt

kostja kasuks täiendavalt välja 599,63 eurot, s.o kokku 39 923,32 eurot. TsMS § 654 lg 22 alusel

esitab ringkonnakohus

otsuse kehtiva

resolutsiooni terviklikus

sõnastuses.

Poolte apellatsioonkaebused tuleb osaliselt rahuldada. Menetluskulud varasemas

maakohtu ja ringkonnakohtu menetluses tuleb jätta endiselt hageja kanda 28% ulatuses ja kostja

kanda 72% ulatuses. Apellatsioonimenetluse kulud tuleb jätta 90% ulatuses hageja ja 10%

ulatuses kostja kanda. 54. Kõigepealt

selgitab

kolleegium

poolte vaidluse

ulatust ringkonnakohtus.

Apellatsioonkaebusest nähtuvalt ei vaidlusta hageja maakohtu järeldust, et üüritasu

väljaandmise nõue ei ole aegunud. Samuti ei ole vaidlustatud maakohtu järeldust selle kohta, et

hageja asja säilitamiseks tehtud kulutuste hüvitamise nõue ei ole aegunud.

55. Kostja apellatsioonkaebuse kohaselt ei nõua ta enam kasutuseelise hüvitist ruumide 48

ja 49 kasutamise osas (37,9 m2, mis moodustab 1651,98 eurot), mille tõttu kostja palub

rahuldada vastuhagi kasutuseeliste hüvitamise nõudes summas 6792,12 eurot. Kostja märgib

apellatsioonkaebuses, et ta loobub vaidlustamata osas hagist osaliselt – summas 1651,98 eurot.

Ringkonnakohus võtab hagist osalise loobumise vastu ja lõpetab selles osas menetluse.

Ringkonnakohus selgitab, et kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse

hagiga sama kostja vastu vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kui menetlus on lõpetatud

hagist loobumise tõttu või kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja

protsessuaalsed tagajärjed nagu menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene

teisiti.

56. Jätkuvalt on menetluses kostja vastuhagi hageja vastu kaasomandiosale vastava üüritulu

väljaandmise nõudes summas 64 952,63 eurot, kasutuseeliste hüvitise nõudes summas 6792,12

eurot, tasumata jäetud üüritasu nõudes summas 32 569,62 eurot ning sellelt sissenõutavaks

Tsiviilasi nr 2-13-22515

13 (22)

muutunud viivise nõudes summas 15 158,88 eurot ja üüritasu põhinõudelt (32 569,62 eurot)

edasiulatuva viivise nõudes.

57. Hageja täpsustas täiendavas seisukohas tasaarvestuse vastuväidet halduskulude

hüvitamise nõude osas ja märgib, et varasemalt hageja 15.09.2017 menetlusdokumendis

märgitud summa 56 265,50 eurot on ekslikult kokku arvutatud ning tegelik summa on 54 815,38

eurot (2227,38 eurot kohtu poolt arvesse võetud kulu, sidekulud 2461 eurot, kommunaalkulud

335 eurot, bürookaubad 1356,50 eurot, valvekulud 1785,50 eurot ja tööraha 46 650 eurot).

Ringkonnakohus lähtub asja lahendamisel viimati nimetatud summast. Samuti märkis hageja,

et asja säilitamiseks (alternatiivselt kostja huvides) tehtud kulutuste hüvitamise nõue, mida

hageja soovib kostja nõuetega tasaarvestada on 33 385,38 eurot, mis moodustub maakohtu poolt

aktsepteeritud kuludest summas 46 803,12 eurot (maakohtu otsuses ekslikult märgitud 44

803,12 eurot) ja kuludest 19 967,64 euro ulatuses (piirdeaia rajamise tööd summas 3956,38

eurot + tööraha 1978,19 eurot, kokku 5934,57 eurot; pinnasetööd summas 962,38 eurot +

tööraha 481,19 eurot, kokku 1443,57 eurot; muud tööd summas 8393 eurot + tööraha 4196,50

eurot, kokku 12 589,50 eurot). Nimetatud kuludest pool on 33 385,38 eurot. Ringkonnakohus

lähtub hageja täpsustatud arvestusest.

58. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust, leides, et hageja

põhjendatud kuludeks, mida saab kostja üüritasu väljaandmise nõudega tasaarvestada, ei ole

osaliselt pinnasetööd. Ringkonnakohus leiab, et nimetatud tööde teostamise kulu oli vajalik

üüritasu saamiseks ja selles osas muudab ringkonnakohus maakohtu otsust. Lisaks on

maakohus ebaõigesti poolte väiteid ja tõendeid hinnates arvesse võtnud kogu hageja poolt

märgitud elektritööde kulu. Selles osas muudab ringkonnakohus samuti maakohtu otsust. Muus

osas jääb maakohtu otsus muutmata.

59. Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt poolte väiteid seoses kostja üüritulu nõudega (I),

seejärel kostja üürinõudega (II) ja kasutuseeliste hüvitamise nõudega (III) ning kõige lõpuks

hageja tasaarvestusavaldusega seonduvat (IV) ja menetluskuludega seotud vastuväiteid (V),

vastates ühtlasi ka poolte apellatsioonkaebuste väidetele.

I

60. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et kostja omab üüritulu

nõudeõigust pärandaja EE pärandi avanemise päevast, s.o alates 03.06.2005. Ringkonnakohus

nõustub maakohtu põhjendustega nii õiguse kohaldamise kui ka faktiliste asjaolude tuvastamise

osas ja neid TsMS § 654 lg 6 alusel ei korda.

61. Maakohus luges õigesti kostja pärimisõiguse eeldusena EE QQ pärandi vastu võtnuks

tulenevalt pärandvara valdamisest. QQ surma ajal kehtinud tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 157 lg 1 järgi kuulub Eestis asuva kinnisasja pärimisele Eesti seadus. QQ surma ajal

kehtinud pärimisseaduse (PärS) § 4 sätestas, et pärimiseks peab pärija pärandi vastu võtma ja §

117 lg 1 järgi pärandi vastuvõtmiseks või sellest loobumiseks tuleb PärS §-s 118 sätestatud

tähtajal esitada pärandi avanemise koha notarile avaldus, mille notar tõestab. Kui pärand avanes

välismaal ja pärimisele kohaldatakse Eesti seadust, esitatakse avaldus notarile, kelle

tööpiirkonnas pärandvara asub. PärS § 117 lg 3 kohaselt, kui pärandi vastuvõtmiseks ega sellest

loobumiseks ei ole avaldust esitatud, kuid on asutud pärandvara või selle osa valdama,

kasutama või käsutama, loetakse isik pärandi vastu võtnuks. Maakohus põhjendas otsuses, et ta

pidas EE pärandvara vastu võtnuks põhjusel, et EE asus pärandvara valdama. Ringkonnakohus

ei pea vajalikuks asuda teistsugusele seisukohale ja nõustub maakohtuga.

Kolleegiumi hinnangul ei oma tähtsust, et EE testament ei sisalda Eestis asuva vara nimekirja.

New South Walesi Sidney Ülemkohtu poolt kinnitatud EE testamendi p 4 e kohaselt pärandab

Tsiviilasi nr 2-13-22515

14 (22)

EE juhul kui tema abikaasa QQ sureb enne teda, kogu oma ülejäänud vara kostjale ja tema õele

(VIII kd tl 142-143, tõlge samas tl 141-142). Vaidlust ei ole selles, et QQ suri 15.08.2001 ja EE

suri 03.06.2005. Seega kohaldus EE testamendi punktis 4 e sätestatud korraldus. Kuna sellele

eelnevates testamendi punktides ei olnud Eestis asuva vara osas korraldusi tehtud, siis tulenevalt

asjaolust, et QQ vara hulka kuulunud Eestis asuva kinnisvara päris EE, pärisid EE surma järel

Eestis asuva kinnisvara kostja koos oma õega.

Ebaõige on hageja väide, et 06.08.2008 perekondliku kokkuleppe p 15 tõendab asjaolu, et Eestis

asuvad kinnisasjad ei moodustanud osa QQ pärandvarast. Ehkki kohtule esitatud tõlge ei ole

päris korrektne, nähtub nimetatud inglise keelsest kokkuleppe punktist 15, et juhul kui Eestis

asuv kinnisvara ei moodusta QQ pärandvara, kohustuvad pooled tegema toiminguid, mis on

vajalikud nimetatud vara omandiõiguse üleminekuks kostjale vastavalt Eesti seadustele (IX kd

tl 166-174, tõlge samas tl 175-182). Seega ei ole selles kokkuleppe punktis välistatud Eestis

asuvate kinnisasjade kuulumist QQ pärandvara hulka. Samasugust sõnastust on kasutatud

kostja, tema õe ja DD vahel 05.06.2012 sõlmitud kokkuleppes (IX kd tl 55-57, tõlge samas tl

59-60). Nii nagu 06.08.2008 kokkuleppe puhul, ei viita ka 05.06.2012 kokkuleppe sõnastus

sellele, et Eestis asuv kinnisvara ei kuuluks QQ pärandvara hulka.

62. Kuna hageja kostja üüritulu üleandmise nõudele muid sisulisi vastuväiteid esitanud ei

ole, on maakohus selle nõude täies ulatuses põhjendatult rahuldanud.

II

63. Kostja vastuhagi kohaselt on kostjal hageja vastu üüritasu nõue 19.05.2000 sõlmitud

üürilepingu alusel alates 01.03.2006 kuni üürilepingu lõppemise päevani, s.o 01.06.2015.

Maakohus on kolleegiumi hinnangul põhjendatult jätnud selle nõude rahuldamata tulenevalt

üürileandja ja üürniku kokkulangemisest 16.02.2006. Maakohus on õigesti nõude rahuldamata

jätmist põhjendanud ning ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi ja neid ei korda.

64. Kostja väitel ei saanud hageja enda omandisse kõiki üürileandja õigusi ja kohustusi, vaid

tal oli võimalus lõpetada endale ½ ulatuses üüri maksmine. Teisele poolele üüritasust on kostja

hinnangul kostjal endiselt õigus kuna üürileping kehtis täies ulatuses edasi. Kolleegium kostja

sellise seisukohaga ei nõustu. Pooled ei vaidle, et hageja kanti kinnistusraamatusse ½ mõttelises

osas kinnisasjade, asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu, kaasomanikuna 25.04.2006

(müügilepingu alusel, mis sõlmiti 16.02.2006). Kostja kanti ½ mõttelises osas nimetatud

kinnisasjade kaasomanikuna kinnistusraamatusse 29.11.2012. Asjakohane on maakohtu viide

VÕS § 186 p-le 3 ja § 206 lõikele 1, mille kohaselt võlasuhe lõpeb võlgniku ja võlausaldaja

kokkulangemisega ühes isikus. Üürilepingu sätted võlaõigusseaduses mingeid erinorme selles

osas ei sätesta ning VÕS § 206 kehtib üldnormina ka üürilepingutele. Samuti ei sõltu VÕS §

206 lg 1 kohaldamine üürilepingu puhul sellest, kas üüritud kinnisasja omandab üürnik

ainuomanikuna või kaasomanikuna. Seejuures ei mõjuta kaasomanike omavahelisi suhteid

reguleeriv asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 sellise üürilepingu kehtivust. VÕS § 271 kohaselt

kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks

asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürileandja ja üürniku

kokkulangemisega ei ole üürileandjal seega enam üürniku ees kohustust asja üürile anda ning

üürnikul kohustust tasuda üüri. Seejuures ei ole õiguslikult mõeldav, et kaasomanik jääks

osaliselt (1/2 üüritasu ulatuses) teise kaasomaniku suhtes üürnikuks edasi. Olukordade, kus üks

kaasomanik kasutab ainuisikuliselt kaasomandis olevaid ruume, reguleerimiseks on ette nähtud

kaasomanike vaheline kasutuskord (AÕS § 72 lg 1) ja juhul kui on kasutatud suuremat osa kui

kaasomaniku mõttelise osa suurus eeldab, on õigustatud ka kasutuseeliste hüvitamise nõue.

65. Kostja heidab maakohtule ette, et maakohus juhindus oma otsuses ebaõigesti Tallinna

Ringkonnakohtu poolt käesolevas asjas tehtud 08.01.2019 otsusest, kuna ringkonnakohus ei

Tsiviilasi nr 2-13-22515

15 (22)

andnud maakohtule siduvat juhist õigusnormi kohaldamise kohta. TsMS § 658 lg 2 kohaselt on

ringkonnakohtu otsuses, millega tühistatakse apellatsioonkaebusega vaidlustatud otsus,

esitatud seisukohad õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel tühistatud otsuse teinud kohtule

asja uuel läbivaatamisel kohustuslikud. Tallinna Ringkonnakohus on käesolevas asjas tehtud

08.01.2019 otsuse punktis 89 esitanud oma seisukoha VÕS § 206 lõigetest 1 ja 2, §-st 271 ja §

291 lõikest 1 tulenevalt ning leidis, et 19.05.2000 üürileping lõppes võlasuhte poolte

kokkulangemisega. Sellega andis ringkonnakohus maakohtule selge juhise antud sätete

kohaldamiseks, millest tulenevalt maakohus ka väga õigesti sellel alusel kostja nõude lahendas.

Vastupidiselt toimides oleks maakohus rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi.

III

66. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis põhjendatult rahuldamata ka kostja

kasutuseeliste hüvitamise nõude. Maakohus leidis põhjendatult, et hageja ei ole kasutanud

kinnisasja mõttelisest osast suuremat osa. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi osas,

milles maakohus leidis, et hageja ei ole arvestades hoonete üldpinda enda osast suuremat osa

kasutanud ja neid põhjendusi ei korda.

67. Kolleegiumi hinnangul ei pidanud maakohus aga sellises olukorras enam hindama, kas

kostja nõue hageja vastu on heade kommete vastane. Ringkonnakohus jätab heade kommete

vastasust käsitlevad põhjendused maakohtu otsusest välja, mistõttu ei käsitle kolleegium ka

kostja apellatsioonkaebuses selle kohta esitatud seisukohti.

68. Kostja hinnangul lähtus maakohus vääralt üksnes pinna suurusest, kuid jättis ebaõigesti

arvestamata pinna paiknemise, otstarbe ja väärtuse. Kolleegium kostjaga ei nõustu ja leiab, et

maakohus lähtus õigesti sellest, kui suur oli tegelikult kasutatav üldpind ja kui suurt osa sellest

kasutas hageja. Kasutuseeliste väljamõistmise eelduseks on omandi või valduse rikkumine (vt

Riigikohtu 05.11.2008 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-86-08). Kaasomanike vahelises suhtes

reguleerib asja kasutamist AÕS § 71 lg 2, mille järgi kuulub kaasomanikule tema osale vastav

osa ühise asja viljast, kui seaduses, tehingu või lepinguga ei ole sätestatud teisiti. See norm on

nn nõudenorm, mille alusel saab üks kaasomanik nõuda teiselt kaasomanikult tema osale

vastava vilja väljaandmist. Riigikohus on leidnud, et AÕS § 71 lg-t 2 tuleb tõlgendada

laiendavalt nii, et selle sätte alusel on kaasomanikul õigus esitada teise kaasomaniku vastu, kes

kasutab kaasomandi mõttelisest osast suuremat reaalosa, nõue kasutuseeliste hüvitamiseks.

Kasutuseeliseks on ka see kui kostja kasutab oma kaasomandi mõttelisest osast suuremat

kasulikku pinda (vt Riigikohtu 20.12.2010 otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-137-10, p 12). Seega ei

saa kaasomandi mõttelisest osast väiksemat pinda kasutava kaasomaniku puhul järeldada, et ta

rikuks teise kaasomaniku omandit või valdust. Pinna kasutamisel ei saa lähtuda sellest, milline

on nende kasutusväärtus. Sellisele seisukohale ei saa jõuda ka eelpool viidatud Riigikohtu

lahendist tulenevalt. Kui see nii oleks, seaks see seni asja kasutanud ja parendanud kaasomaniku

teise kaasomaniku ees ebavõrdsesse olukorda, kuna peaks sisuliselt ruumide parendamise eest

maksma teisele kaasomanikule, ehkki kasutab väiksemat pinda. Pindade väärtuse küsimus

tõusetub aga alles pärast seda kui on tuvastatud kaasomaniku poolt mõttelisest osast suurema

pinna kasutamine, kasutuseelise rahalise suuruse kindlakstegemisel, milleks on kohalik

keskmine turuhind (üürimisel saadav üür).

69. Kostja ei ole vaidlustanud asjaolu, et Haapsalu mnt 11 kinnistul asub tööstushoone

(peahoone) üldpinnaga 1759,9 m2, laohoone üldpinnaga 179,2 m2, kiosk üldpinnaga 12,2 m2

ja tööstushoone üldpinnaga 266,1 m2. Kokku on üldpinda seega 2217,4 m2. Maakohus on

võtnud kõik üldpinnad arvesse ja on märkinud, et kostja saab kinnisasja kasutamise eest nõuda

hüvitist hagejalt juhul, kui hageja kasutab ruume suuremas ulatuses, kui see vastaks tema

mõttelisele osale kaasomandis olevast asjast, s.o üle 1108,7 m2. Kostja väitel tulnuks maakohtul

Tsiviilasi nr 2-13-22515

16 (22)

arvesse võtta peahoone kasulikku pinda (1443,3 m2), mitte üldpinda, kuna selle sisse on

arvestatud ka tegelikult kasutamatud pinnad – trepikojad, keldriruumid ja tehnilised ruumid.

Kolleegium nõustub kostjaga, et kasutuseeliste hüvitamise nõude puhul ei saa arvesse võtta

pinda, mida reaalselt kasutada ei saa, ehk, et arvesse tuleb võtta kasulik pind. Selles osas

täpsustab ringkonnakohus maakohtu otsust. Samas ei muutu sellele vaatamata aga maakohtu

järeldus kasutuseeliste hüvitamise nõude rahuldamata jätmise kohta ebaõigeks. Hageja ei ole

peahoone kasuliku pinna suurusele 1443,3 m2 vastuväiteid esitanud. Samas ei nõustu

kolleegium kostjaga, et arvesse tulekski võtta üksnes peahoone kasulik pind. Lähtudes

peahoone kasulikust pinnast ja muude hoonete (laohoone, tööstushoone ja kiosk) pinnast,

moodustab arvesse võetav pind kokku 1900,8 m2, millest pool on 950,4 m2. Kostja väitel

kasutas hageja 264,8 m2 suurust pinda kaasomanike kokkuleppeta. Sellele lisandub maakohtu

poolt tuvastatud hageja kasutuses olnud 558,9 m2. Seega on hageja kasutuses olnud kokku 823,7

m2, mis ei ületa poolt kasutatavast üldisest hoonete pinnast. Maakohus jättis seejuures õigesti

arvesse võtmata kolmandatele isikutele välja üüritud pinna, kokku 489,25 m2, kuna selles osas

oli pooltel kokkulepe ruumide sellisel viisil kasutamiseks ehk välja üürimiseks.

70. Õige on kostja arvamus, et see, millist konkreetset osa kaasomandist keegi

kaasomanikest kasutab, peaks olema kokku lepitud kaasomanike endi poolt, kuid kolleegium

märgib, et olukorras, kus kaasomanike vahelist kokkulepet ei ole, tulebki lähtuda üksnes

üldisest kasutatavast pinnast. Õige on seejuures maakohtu järeldus, et kaasomaniku valdus ei

muutu AÕS § 34 lg 1 tähenduses ebaseaduslikuks põhjusel, et kaasomanike vahel ei ole

kasutuskorda kokku lepitud.

IV

71. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja tasaarvestusavaldusega seonduvat. Kostja väitel

ei ole tulenevalt sellest, et kaasomand on lõppenud, hagejal õigust käesolevas menetluses

enam tasaarvestust teha, kuna õigustatud ja kohustatud isik langesid kokku. Kolleegiumi

hinnangul juhtis hageja ringkonnakohtu tähelepanu põhjendatult sellele, et kostja tugineb

esmakordselt apellatsioonimenetluses sellekohasele vastuväitele. Kostja ei ole selgitanud,

miks ta vastuväite alles apellatsioonkaebuses esitas. Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg

4 alusel kostja väite tähelepanuta. Kolleegium märgib kostja viidatud olukorra selgituseks

niipalju, et maakohus ei ole hageja tasaarvestusavaldusega arvestamisel vaatamata

menetluse ajal kaasomandi lõppemisele menetlusnorme oluliselt rikkunud. Kaasomandi

lõppemine ei muuda olematuks varasemalt kaasomandi kasutamisel ja valdamisel tekkinud

kaasomanike vastastikuseid nõudeid ning võimalust neid tsiviilasja menetluses maksma

panna.

72. Ringkonnakohus käsitleb kõigepealt hageja remondikulude nõuet. Pooled ei vaidle selle

üle, et fassaadi renoveerimise kulu summas 22 637 eurot (kostja osa sellest on 11 318,5

eurot), katusekulu summas 3217,95 eurot ning sanitaarremondi kulu 223,88 eurot (hageja

poolt märgitud muude tööde hulgast) on põhjendatud kulu. Ülejäänud hageja poolt

märgitud kulu osas on endiselt vaidlus.

73. Maakohus on kolleegiumi hinnangul põhjendatult pidanud asja säilitamiseks vajalikeks

kuludeks katuse remonti kokku summas 9021,02 eurot ning uste ja akende kulu kokku

summas 5957,89 eurot. Samuti on maakohus põhjendatult jätnud arvesse võtmata piirdeaia

kulu summas 3956,38 eurot, muude tööde kulu summas 8393 eurot ning kõigi tööde

tegemisel arvestatud tööraha. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi ja neid seetõttu

ei korda.

74. Ringkonnakohus nõustub kostja vastuväitega, et maakohus on põhjendamatult asja

säilitamise kuluna arvestanud viilhalli elektritöid. Kohtule on esitatud AS ELWO

Tsiviilasi nr 2-13-22515

17 (22)

05.05.2010 arve nr 5003 summas 30 639 Eesti krooni (käibemaksuta), millel on märgitud

selgitusena “elektritööd-valgustus Haapsalu mnt 11” (IV kd tl 121). Lisaks on kohtule

esitatud 2010. a mai teostatud tööde vastuvõtu akt, mille kohaselt on töövõtja AS ELWO

tellijale AS-ile EMG EST üle andnud Haapsalu mnt 11 angaaris teostatud valgustuse tööd

summas 30 639 Eesti krooni (VI kd tl 188). Hageja väitel oli Haapsalu mnt 11 hoone pärast

tagastamist seisnud tühjana ning hoone elektrisüsteemid olid amortiseerunud, mille

taastamiseks kulutas hageja kokku 9187,21 eurot. Nimetatud tööde hulgas on hageja aga

ära märkinud ka AS ELWO 05.05.2010 arve summa. Kuna teostatud tööde vastuvõtu akti

kohaselt olid elektritööd summas 30 639 Eesti krooni (1957,76 eurot) teostatud angaaris,

siis seda kulu ei saa kolleegiumi hinnangul arvesse võtta hageja poolt asja (peahoone)

säilitamiseks vajaliku kuluna. Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud elektritööde kulu

suuruseks 7229,45 eurot.

75. Ringkonnakohus ei nõustu kostja vastuväitega akende ja uste kulu arvesse võtmise osas.

Hageja on esitanud tõendid akende ja uste vahetamise kulu suuruse kohta. Maakohus on

põhjendatult selle kulu arvesse võtnud ja ringkonnakohus ei pea vajalikuks maakohtu

põhjendusi korrata. Kolleegium märgib täiendavalt, et asjaolu, et tegemist oli asja

säilitamiseks vajaliku kuluga, ei välista ukste ja akende vajalikkust ühtlasi ka hageja

majandustegevuseks.

76. Kostja väitel ei ole õige arvestada katusetöö kulusid hageja poolt märgitud ulatuses, kuna

torni puhul ei olnud tegemist mitte renoveerimise, vaid selle lammutamisega. Kolleegiumi

hinnangul võib ka asja osaline lammutamine tähendada asja säilitamisele suunatud tööd.

Kui katusest või katuse osast mingi osa osutub taastamiskõlbmatuks on asja tervikuna

säilitamise huvides mõistlikum see osa katusest lammutada. Samuti ei muuda esialgseid

taastamiskulutusi asjakohatuks ja asja säilitamiseks mittevajalikuks see, kui hiljem see

taastatud osa siiski lammutada otsustatakse.

77. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu poolt pinnasetöö kuluga täies ulatuses

arvestamata jätmisega. Maakohus märkis, et pinnasetööde tegemine ei ole asja säilimise

seisukohast vajalik kulu. Sellega kolleegium nõustub. Maakohus märkis täiendavalt, et

kuigi maapinna täitmine võib olla kasulik kinnistul tegutsevate üürnike ja hageja

majandustegevuse jaoks, ei ole kohtu hinnangul kaevetöödega seotud kulutused siiski

sellised, mida saaks üks kaasomanik ilma teise kaasomaniku nõusolekuta ette võtta.

Maakohus jättis kolleegiumi hinnangul siinkohal tähelepanuta, et töö kasulikkus üürnike

jaoks võib tähendada ühtlasi ka seda, et see kulu on oluline asja üürile andmisel, ehk, et

antud kulul võib olla otsene seos üüritasu saamisel. TsÜS § 64 alusel võib vilja

väljaandmiseks kohustatud isik nõuda vilja saamiseks tehtud kulutuste hüvitamist ulatuses,

mis on vajalik asja korrapäraseks majandamiseks ega ületa vilja väärtust. Hageja on

põhjendanud, et töökoda, mille juurde saamiseks kasutati pinnasetöid hõlmanud kinnisasja

osa, kasutasid 2 üürnikku – FIE VK ja Elisa AS. Kostja ei ole sellele seisukohale

vastuväiteid esitanud. Seega tulnuks maakohtul arvesse võtta asjaolu, et osaliselt olid

üüritulu saamiseks pinnasetööd vajalikud. Küll aga mitte täies ulatuses nagu hageja märgib,

vaid kolleegiumi hinnangul lähtudes nimetatud üürnike poolt kasutatava pinna

proportsioonist üldiselt kasutava pinna suhtes. Peahoone kasulik pind ja muude hoonete

üldpind moodustab kokku 1900,8 m2. Kuna FIE Valjo Koha ja Elisa AS kasutasid kokku

84,75 m2 pinda, moodustab see üldisest kasutatavast pinnast 4%. Kolleegiumi hinnangul

on põhjendatud pinnasetöö kulust 962,38 eurot arvestada 4%, s.o 38,5 eurot, kuluks, mida

hagejal oli vajalik teha üüritasu saamiseks. Lähtudes kaasomanike mõtteliste osade

suurusest kuulub kostja poolt sellest hüvitamisele 19,25 eurot.

Tsiviilasi nr 2-13-22515

18 (22)

78. Hageja poolt märgitud muude tööde kuluga seoses märgib kolleegium, et maakohus ei

arvestanud seda kulu õigesti asja säilitamiseks ega kostja huvides tehtud kulutusena. Lisaks

sellele ei saanud maakohus antud kulu arvestada ka üüritulu saamiseks vajaliku kuluna.

Hageja seisukohtadest nähtub, et välja üüriti ruumid numbritega 13-20, 25, 85-98 ning

töökoja hoone. Samas nähtub hageja seisukohtadest, et üheski nimetatud ruumis

sanitaarremonti ei tehtud, mistõttu ei saanud nimetatud kulu olla seotud asja üürile

andmisega.

79. Kolleegium ei nõustu hageja vastuväitega, et töörahaga arvestamata jätmine ja samal ajal

katusetööde kuluga arvestamine on toonud kaasa vastuolulise lahendi. Katusetööde kulu

summas 9021,02 eurot koosneb hageja väitel 706,87 euro ulatuses materjali maksumusest,

6435,9 euro ulatuses Katusetark OÜ-le tasutud summast ja 1878,25 euro ulatuses torni

remondi kulust. Hageja poolt esitatud seisukohtade ja tõendite kohaselt moodustas katuse

torni remondi kulu erinevate katusematerjalide ja töövahendite rendi eest tasutud kulu.

Seega ei sisalda katusetööde kulu endas hageja enda töötajatele makstud töötasu.

80. Hageja ei nõustu kohtu poolt piirdeaia kuluga arvestamata jätmisega peamiselt seetõttu, et

maakohus on arvestamata jätnud piirdeaia funktsiooni – vara kaitsmise. Kolleegiumi

hinnangul on AÕS § 72 lõikes 4 sätestatud kulutuste all silmas peetud kulutusi, mida

tehakse asja osalise või täieliku hävimise ärahoidmiseks. Piirdeaed kaitseb küll kutsumata

külaliste eest, kuid otsest seost nende ja asja võimaliku kahjustamise vahel ei saa siiski luua.

Piirdeaed ei hoia ära asja hävimist. Lisaks ei ole hageja piirdeaia kulu osas esile toonud,

mil viisil aitas see kulu kaasa üüritulu saamisele.

81. Maakohus on põhjendatult jätnud piirdeaia ja pinnasetööde kulu VÕS § 1018 ja § 1042

alusel arvesse võtmata nendes sätetes toodud eelduste täitmata jäämise tõttu. Ehkki õige on

hageja märkus, et tal ei olnud pärimismenetluse tõttu võimalik VÕS § 1020 kohast

teavitamiskohustust täita, ei muuda see asjaolu järeldust, et täitmata on VÕS § 1018 lg 1 p-

s 2 sätestatud eeldus – kostja huvides tööde teostamine. Maakohus põhjendas õigesti, et

nimetatud kulu oli vajalik hageja enda majandustegevuse jaoks (välja arvatud pinnasetööde

osas, milles kolleegium eelnevalt leidis, et osaliselt oli see vajalik ka üüritasu saamiseks).

Samuti ei ole pinnasetööde ja piirdeaia tööde puhul võimalik täheldada VÕS § 1042 alusel

kostja rikastumist olukorras, kus kostja kinnisasja ei kasutanud, vaid seda kasutas hageja

enda majandustegevuse jaoks. Hageja poolt esitatud eksperthinnang kinnisasjade

turuväärtuse kohta tõendab kinnisasjade turuväärtust konkreetsel ajahetkel (19.09.2014),

kuid sellest ei saa teha järeldust, millises ulatuses on hageja poolt pinnase- ja piirdeaia tööde

kulud kinnisasja väärtust tõstnud. Seega ei saa ka eksperthinnangust tulenevalt tuvastada

kostja rikastumise ulatust nimetatud tööde tõttu.

82. Maakohus jättis hageja poolt märgitud tööraha õigesti arvestamata. Hageja väitel maksis ta

töötajatele igakuist töötasu. Kolleegium järeldab, et hagejal tuli maksta oma töötajatele

töötasu vaatamata sellele, mis tööülesandeid nad täitsid – kas nad tegid hageja

põhitegevusega seonduvaid töid või mingeid lisatöid. Seoses sellega ei tekkinud hagejal

kolleegiumi hinnangul mingit täiendavat kulu töötasu näol. Kohus saab üürituluga seoses

arvesse võtta ja sellega tasaarvestada üksnes sellist kulu, mida on otseselt kantud üüritulu

saamiseks. Kolleegium ei nõustu hagejaga, et kostja ei ole tööraha arvestusele vastu

vaielnud. Kostja vaidles vastu kogu hageja poolt osundatud tööraha suurusele, sealhulgas

ka selle arvestusele.

83. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus hageja haldamiskulusid. Pooled ei vaidle selle üle, et

hageja poolt nõutavad kindlustusmaksed summas 436 eurot, millest pool jääb kostja kanda,

on põhjendatud. Ülejäänud halduskulude põhjendatuse üle on poolte vahel endiselt vaidlus.

Tsiviilasi nr 2-13-22515

19 (22)

84. Maakohus leidis kolleegiumi hinnangul põhjendatult, et hageja ei saa kostjalt haldustasu

nõuda 31.08.2005 YY, EMG EST OÜ ja Aigis-Vara OÜ vahel sõlmitud kokkuleppe alusel,

kuna kostja ei olnud selle kokkuleppe pooleks. Maakohus märkis õigesti, et AÕS § 79 lg 2

alusel kehtivad kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on

kantud märkusena kinnistusraamatusse. Käesoleval juhul ei ole kokkulepet haldustasu

maksmise kohta kinnistusraamatusse kantud, mistõttu ei saa hageja 31.08.2005

kokkuleppele tugineda. Seejuures ei ole asjakohane hageja viide selle kohta, et kostja

esindaja RR pakkus hagejale haldusteenuse jätkumist. Vastavalt hageja seisukohtadele ja

RR poolt saadetud kirjadele, ei leppinud hageja ja kostja kokku, et hageja osutab kostjale

hoonete haldamise teenust. Hageja saab haldamiseks tehtud kulutusi kostja üüritasu

nõudega tasaarvestada seega üksnes juhul kui need olid vajalikud üüritasu saamiseks (TsÜS

§ 64).

85. Maakohus leidis kolleegiumi hinnangul põhjendatult, et tasaarvestatavaks kuluks on

ajavahemikul 01.03.2006 kuni 01.12.2012 kantud valvekulu summas 3571 eurot

(arvestatud 1/3-st kogukulust 10 713 eurot). Kostja vaidleb valvekulule vastu ja leiab, et

see oli hageja enda tootmistegevuse jaoks vajalik kulu ning ka üürnikud on valve ise

korraldanud. Kolleegium kostja vastuväitega ei nõustu. Hageja tugines sellele, et valvekulu

on vajalik ka asja kaitseks (tuleohutuse tagamiseks). Seega on valvekulu (automaatse

tulekahjusignalisatsioonisüsteemi paigaldus ja hooldus ning sellega seotud teenustasu)

vajalik AÕS § 72 lg 4 kohaselt ka asja säilitamiseks. Kuna hageja pidas selles osas üüritasu

saamisega seotud kuluks 1/3, on maakohus põhjendatult arvesse võtnud 3571 eurot, mis

tuleb jagada kahega.

86. Maakohus on põhjendatult jätnud halduskulude osas arvesse võtmata hageja side-, büroo,

kommunaal- ja töötasu kulu. Neid kulusid ei ole võimalik üheselt hageja peamisest

tegevusest (tootmistegevusest) eristada ning need kulud ei ole ka oma olemuselt sellised,

mida tehakse üksnes üüritasu saamiseks. Kohtul ei ole võimalik seejuures lähtuda

umbmääraselt mingist suhtarvust. Maakohus on õigesti märkinud, et kulude arvestamiseks

peab olema konkreetne seos tekkinud kulu ja üüritulu vahel. Lisaks märgib kolleegium

kommunaalkulude osas, et üüriobjektide majandamise kulude kandmise kohustus oli

pandud üürnikele. Hageja ei ole kostja väitele, et üürnikud pidid lisaks üüri tasumisele

kandma ka kõrvalkulud, vastuväiteid esitanud. Seega ei saa kommunaalkulude osas väita,

et tegemist oleks hageja poolt kantava täiendava kuluga, mis on tehtud üüritasu saamiseks

ja mille pidanuks kostja kaasomanikuna kandma.

87. Eeltoodust tulenevalt on hagejal võimalik kostja üüritulu väljaandmise nõudega (64 952,63

eurot) tasaarvestada remondikulu kokku 22 665,81 eurot (= ½ ulatuses elektrikulu 7229,45

eurot + ½ ulatuses avatäidete kulu 5957,89 eurot + ½ ulatuses katusetööde kulu 9021,02

eurot

+ ½ ulatuses fassaaditööd 22 637 eurot + ½ ulatuses OÜ Karos 30.04.2006 arvel märgitud kulu

summas 447,76 eurot + ½ ulatuses pinnasetöö kulu 38,5 eurot) ja halduskulu kokku 2003,5

eurot (= ½ ulatuses valvekulu 3571 eurot + ½ ulatuses kindlustuskulu 436 eurot) ning kostja

poolt täiendavalt märgitud tasaarvestamisele kuuluv 360 eurot. Kokku on võimalik hagejal

tasaarvestada kostja nõudega seega 25 029,31 eurot, mille tulemusel kuulub hagejalt kostja

kasuks välja mõistmisele maakohtu poolt välja mõistetud 39 323,69 euro asemel 39 923,32

eurot.

V

88. Kolleegium ei nõustu poolte vastuväidetega maakohtu poolt kindlaks määratud

menetluskulude ja nende jaotuse osas. Maakohus on põhjalikult kõiki kulusid käsitlenud ja

Tsiviilasi nr 2-13-22515

20 (22)

neid diskretsiooni piires hinnanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ja

neid ei korda.

89. Hageja vastuväite osas seoses kostja lennukuluga, märgib kolleegium, et maakohus

kohustas menetlusosalisi kohtuistungil isiklikult osalema. Seetõttu oli vajalik ka kostja

kohalolek ning asjaolu, et kostja saabus Austraaliast (oma elukohast), ei muuda seda kulu

põhjendamatuks. Lisaks ei muuda seda menetluskulu põhjendamatuks asjaolu, et kostjal on

lepinguline esindaja. Kui kohus kohustab menetlusosalist isiklikult kohtuistungil osalema,

ei piisa esindaja kohalolekust. Samuti ei ole tulenevalt sellest, et kostja saabus

kohtuistungile oma elukohast, alust lennukulu vähendamiseks.

90. Hageja ei nõustu maakohtu poolt arvesse võetud välisriigi õiguse väljaselgitamiseks

õigusliku arvamuse saamise kuluga summas 1500 eurot. Tallinna Ringkonnakohus selgitas

käesolevas asjas tehtud 08.01.2019 otsuses, et kostja pärimisõiguse tuvastamiseks tuleb

selgitada välisriigi, antud juhul Austraalia õigust. Ringkonnakohus märkis, et pooltel on

õigus esitada kohtule dokumente välisriigi õiguse sisu kindlakstegemiseks, samuti on

kohtul õigus kasutada eksperte. Kolleegium ei nõustu, et menetlusosaline peaks välisriigi

õigust välja selgitama tasuta. Maakohus märkis, et IM õigusliku hinnangu näol on tegemist

asjakohase ja vajaliku tõendiga. Kolleegiumil puudub põhjus asuda vastupidisele

seisukohale. Lisaks märgib kolleegium, et maakohus ei ole arvestanud selle õigusliku

arvamuse saamise kogukulu summas 1500 eurot, vaid vähendas seda ja märkis, et

põhjendatud kuluks antud tõendi saamiseks on 360 eurot. Seejuures lähtus maakohus

dokumendi sisust ja mahust. Maakohus ei ole diskretsioonipiire selle tõendi saamise kulu

hindamisel ületanud.

Hageja väitel vaidles ta vastu kostja poolt esitatud Välisõigusabi AB arvele (mille alusel tasuti

välisriigi õiguse hinnangu eest), paludes selle kohta nõuda kostjalt välja arve tasumist

kinnitavad dokumendid, kuid maakohus hageja taotlust ei lahendanud. Kolleegiumi hinnangul

ei oma see maakohtu poolne menetluslik minetus asjas tähtsust, olukorras, kus maakohus pidas

tõendit asjakohaseks ning hindas selle saamise kulu lähtudes tegelikust ajakulust.

91. Kolleegium ei nõustu kostja vastuväitega, et maakohus oleks pidanud hagihinda

vähendama kostja poolt aktsepteeritud summa võrra. Hagihind rahalises nõudes määratakse

kindlaks lähtudes nõude summast (TsMS § 124 lg 1). Kostja vastuhagi hind tuleb seetõttu

kindlaks määrata selle järgi, millist rahasummat kostja nõuab. TsMS § 134 lg 1 kohaselt

hagihinda arvutades liidetakse ühes hagis sisalduvad nõuded. Maakohus leidis

põhjendatult, et kostja vastuhagi hinnaks on 138 535,97 eurot.

92. Samuti ei nõustu kolleegium kostja väitega, et maakohus on menetluskulud valesti

jaotanud. Kostja vastuhagi rahuldati osaliselt, arvestades kostja kõigi nõuete ulatust, 28%

ulatuses. Maakohus jaotas sellises olukorras TsMS § 163 lg 1 alusel põhjendatult

menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega.

93. Maakohus on põhjendatult kostja vastuhagi menetluses arvesse võtnud hageja

menetluskuludena kinnisvara hindamise ekspertiisi nr 369930-14 kulu summas 1200 eurot.

Ekspertiisi eesmärgiks oli välja selgitada kinnisasjade, asukohaga Haapsalu mnt 9 ja 11, Pärnu,

turuväärtus. Olgugi, et antud eksperdi hinnangut oli vaja eelkõige kaasomandi lõpetamise

menetluses, ei ole välistatud, et sellele tõendile võib tugineda ka kinnisasjadele tehtud kulutuste

tõendamiseks. Hageja ongi eksperthinnangule tuginenud oma tasaarvestatavate nõuete

põhjendamisel ja tõendamisel ning märgib, et kinnisasjade väärtus on hageja kulutuste tõttu

tõusnud. Seega ei saa väita, et eksperthinnang oleks ka käesolevas vaidluses asjakohatu ning

Tsiviilasi nr 2-13-22515

21 (22)

kulu selle saamiseks oleks põhjendamatu. Kuivõrd mingi tõend tõendab väidetud asjaolu, on

tõendite hindamise küsimus ja see ei muuda tõendit asjakohatuks.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

94. Ehkki ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse ja teeb tühistatud osas ise uue

otsuse, ei tule muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Ringkonnakohus

muutis, arvestades kostja vastuhagi nõudeid, maakohtu otsust väga väikeses ulatuses ning

selle tulemusel jääb kostja vastuhagi rahuldatud osa ulatuseks endiselt 72%.

95. Kolleegiumi hinnangul tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta 90% ulatuses hageja ja

10% ulatuses kostja kanda. Ringkonnakohtus sai kostja, võrreldes hagejaga, olulisema võidu,

elektritööde kulu maha arvestamise osas summas 1957,76 eurot. Seevastu hageja

apellatsioonkaebus on edukas üksnes 19,25 euro osas. Lisaks tuleb arvestada menetluskulude

jaotuse juures, et kostja on apellatsioonimenetluses osaliselt vastuhagist loobunud, summas

1651,98 eurot. Seega eeltoodud asjaolude kogumis tuleb TsMS § 171 lg 1, § 163 lg 1 ja § 168

lg 4 alusel ringkonnakohtus kantud menetluskulud jaotada selliselt, et 90% nendest kannab

hageja ning 10% kostja.

96. TsMS § 174 lg 1 järgi määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. Maakohus määras menetluskulud kindlaks, mistõttu määrab

ringkonnakohus kindlaks käesolevas apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud.

97. Kostja esitas 16.05.2020 ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, milles palus

hüvitada apellatsioonimenetlusega seoses kantud menetluskulud kokku 1660 eurot (kostja

ei ole märkinud, et sellele lisanduks käibemaks). Menetluskulude nimekirja kohaselt on

kostja lepinguline esindaja osutanud kostjale apellatsioonimenetluses õigusabi 8 tunni

ulatuses tunnihinnaga 70 eurot ning kostja on tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu

summas 1100 eurot.

Ringkonnakohus leiab, et kostja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on

põhjendatud ja nende ajakulu on õigusteenuse osutamiseks samuti põhjendatud ja vajalik.

Samuti on põhjendatud ja kohtupraktikaga kooskõlas kostja lepingulise esindaja tunnitasumäär.

Seega rahuldab ringkonnakohus kostja taotluse apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude

hüvitamiseks summas 1660 eurot (käibemaksu ei lisandu).

98. Hageja esitas 19.05.2020 ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja, milles palus

hüvitada apellatsioonimenetlusega seoses kantud menetluskulud kokku 2500 eurot (ei

lisandu käibemaksu). Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja lepinguline esindaja

osutanud hagejale apellatsioonimenetluses õigusabi 12,5 tunni ulatuses tunnihinnaga 120

eurot ning hageja on tasunud apellatsioonkaebuselt riigilõivu summas 1000 eurot.

Ringkonnakohus leiab, et hageja menetluskulude nimekirjas märgitud toimingud on

põhjendatud ja nende ajakulu on õigusteenuse osutamiseks samuti põhjendatud ja vajalik.

Samuti on arvestades käesoleva asja mahukust ja keerukust põhjendatud tunnitasu määraks 120

eurot

(käibemaksuta).

Samas

tunnitasumääras

rahuldas

hageja

menetluskulude

kindlaksmääramise taotluse põhjendatult ka maakohus. Seega rahuldab ringkonnakohus hageja

taotluse apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude hüvitamiseks summas 2500 eurot

(käibemaksu ei lisandu).

99. Lähtudes apellatsioonkaebuste rahuldamise ulatusest, jääb kostja kanda hageja

menetluskuludest 250 eurot (10% 2500-st) ja hageja kanda kostja menetluskuludest 1494

eurot (90% 1660-st).

Tsiviilasi nr 2-13-22515

22 (22)

100.

TsMS § 445 lg 1 kohaselt, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu

tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab,

tasaarvestatakse resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Lähtudes eeltoodust

tasaarvestab ringkonnakohus hageja ja kostja vastastikused välja mõistetavad

menetluskulud ning tasaarvestuse tagajärjel mõistab ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks

välja 1244 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Vallo Kariler

Kaija Kaijanen

Ande Tänav